REALLYINFOCONSULTANT威海城市投資潛力研判專題研究導(dǎo)讀山東重點(diǎn)城市投資潛力研判專題研究：威海篇一、威海整體發(fā)展?jié)摿ρ信?.1城市宏觀發(fā)展條件分析1.2城市整體市場(chǎng)條件分析二、細(xì)分區(qū)域發(fā)展?jié)摿ρ信?.1區(qū)域基礎(chǔ)發(fā)展條件分析2.2區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展條件分析三、威海綜合發(fā)展?jié)摿υu(píng)定3.1城市整體發(fā)展方向評(píng)定3.2區(qū)域發(fā)展?jié)摿υu(píng)定3.3區(qū)域綜合進(jìn)駐策略建議城市整體發(fā)展?jié)摿ρ信蠷egionalPotentialResearch11.1城市宏觀發(fā)展條件分析1.2城市整體市場(chǎng)條件分析1.1城市宏觀發(fā)展條件分析概況經(jīng)濟(jì)規(guī)劃人口產(chǎn)業(yè)交通威海區(qū)域面積（平方公里）人口（萬人）全市5797281環(huán)翠區(qū)27636.39經(jīng)區(qū)29618.98高區(qū)12226.95臨港區(qū)2978.5文登區(qū)161558.12乳山市166555.58榮成市152667.5威海市行政劃分：威海市轄環(huán)翠區(qū)、文登區(qū)、榮成市和乳山市2個(gè)區(qū)2個(gè)市（威?；鹁娓呒夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、威海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、威海臨港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)屬于國家級(jí)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)是市政府派出機(jī)構(gòu)），總面積5797平方公里共48個(gè)鎮(zhèn)、24個(gè)街道，2494個(gè)村、432個(gè)社區(qū)。文登區(qū)2014年3月18日劃入市轄區(qū)。數(shù)據(jù)來源：威海及各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒威海擁有“海、島、灘、灣、泉、山”等豐富的旅游資源，擁有國家5A級(jí)旅游景區(qū)2處，國家4A級(jí)旅游景區(qū)8處，同時(shí)威海風(fēng)景宜人，擁有多項(xiàng)宜居稱號(hào)，2017年“宜居指數(shù)”全國第5位，城市度假屬性較強(qiáng)。威海是全國最東端的濱海城市，也是中國大陸距離韓國日本最近的城市，1987年從煙臺(tái)市獨(dú)立成為地級(jí)市，目前包括環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)、臨港區(qū)、文登區(qū)五個(gè)市轄區(qū)以及榮成市、乳山兩個(gè)縣級(jí)市，其中高區(qū)、經(jīng)區(qū)、臨港區(qū)屬國家級(jí)開發(fā)區(qū)；威海旅游資源豐富，擁有兩處國家5A級(jí)旅游景區(qū)。概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃威海市既是環(huán)渤海城市群的重要城市，也是山東省煙威都市群的中心城市，煙威都市群目前總?cè)丝?50萬人，未來規(guī)劃總?cè)丝谶_(dá)900萬人，其中城鎮(zhèn)人口將達(dá)到750萬人，城鎮(zhèn)化率高達(dá)到83%，具有較強(qiáng)的潛在城鎮(zhèn)人口支撐。環(huán)渤海城市群、長三角、珠三角、成渝城市群、長江中下游城市群五大城市群主導(dǎo)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，威海位于環(huán)渤海城市群中?！渡綎|半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》：規(guī)劃主題區(qū)域包括山東全部海域和青島、東營、煙臺(tái)、濰坊、威海、日照6市及濱州市的無棣、沾化2個(gè)沿?？h所屬陸域?！渡綎|半島城市群發(fā)展規(guī)劃》，煙威都市區(qū)以煙臺(tái)市區(qū)、威海市區(qū)為核心?！盁熗际袇^(qū)”一體化發(fā)展2017年2月《山東半島城市群發(fā)展規(guī)劃(2016-2030年)》正式對(duì)外公布促進(jìn)城市群空間合理布局，《規(guī)劃》提出構(gòu)建“兩圈四區(qū)”總體布局，“兩圈”即濟(jì)南都市圈、青島都市圈;“四區(qū)”即煙威都市區(qū)、東濱都市區(qū)、濟(jì)棗菏都市區(qū)、臨日都市區(qū)。其中，煙威都市區(qū)以煙臺(tái)市區(qū)、威海市區(qū)為核心，近期將蓬萊、榮成納入都市區(qū)范圍，總?cè)丝谶_(dá)到550萬人，城鎮(zhèn)人口達(dá)到420萬人;遠(yuǎn)期將龍口、萊州、招遠(yuǎn)、棲霞、乳山等市納入，總?cè)丝谶_(dá)到900萬人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)到750萬人。將煙威都市區(qū)建設(shè)成為“一帶一路”的重要節(jié)點(diǎn)、中日韓地方經(jīng)濟(jì)合作先行區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)重要的高端裝備制造基地，具有國際影響的濱海旅游度假勝地和高品質(zhì)生態(tài)宜居區(qū)。2020年都市區(qū)2030年都市區(qū)數(shù)據(jù)來源：《山東半島城市群發(fā)展規(guī)劃(2016-2030年)》概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃威海市在山東省定位為市域中心城市，2016年城鎮(zhèn)人口183萬人。根據(jù)山東省城鎮(zhèn)體系規(guī)模規(guī)劃威海市未來城市人口規(guī)模將小于煙臺(tái)和臨沂兩個(gè)省內(nèi)地區(qū)性中心城市，屬于Ⅱ型大城市。數(shù)據(jù)來源：《山東省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2011-2030年)》煙臺(tái)市、臨沂市、濟(jì)寧市屬于山東省地區(qū)性中心城市，但在城市人口規(guī)模上煙臺(tái)市、臨沂市屬于Ⅰ型大城市，濟(jì)寧市則屬于Ⅱ型大城市。概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃經(jīng)濟(jì)規(guī)模中等，GDP增速較快，2016年達(dá)8.5%，高于全省及全國平均水平；人均GDP與青島并列全省第二，僅低于東營；威海旅游業(yè)發(fā)達(dá)，預(yù)計(jì)2020年占GDP比重14%，有利于城市人口導(dǎo)入。山東省2012-2016年典型城市GDP增速走勢(shì)圖2016年全省7.6%全國6.7%2016年山東各市GDP排名單位（億元）預(yù)計(jì)到2020年旅游業(yè)占GDP比重為14%威海市旅游業(yè)占GDP比重年度走勢(shì)概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、消費(fèi)支出比排名位居全省前列，城鎮(zhèn)居民購買力及消費(fèi)意愿較強(qiáng)；就業(yè)人員人均工資水平處于全省中等水平，財(cái)富主要流向城市中產(chǎn)以上階層。2016年各市城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員工資總額及平均工資2016年各市人均收入消費(fèi)情況數(shù)據(jù)來源：山東省統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃威海社會(huì)零售總額逐年上升，消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定增長，但增速有所回落，人均社會(huì)零售總額僅次于濟(jì)南市，社會(huì)消費(fèi)力強(qiáng)勁。2016年山東城市人均社會(huì)零售總額排名威海市2011-2016年社會(huì)零售總額走勢(shì)圖單位（億元）威海市2011-2016年人均社會(huì)零售總額走勢(shì)圖單位（億元）威海社會(huì)零銷售總額：2011-2016年威海市社會(huì)零銷售總額持續(xù)上揚(yáng)，增幅有所波動(dòng)，但總體呈放緩態(tài)勢(shì)，至2016年社會(huì)零銷售總額1456億元。城市對(duì)比：威海市社會(huì)零銷售總額總量較少，但人均僅次于濟(jì)南市，社會(huì)消費(fèi)力強(qiáng)勁。概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃威海市固定資產(chǎn)投資逐年增長，2016年威海市實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)13.2%的增長幅度，但房地產(chǎn)投資近年來走弱，呈不斷縮減狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于去庫存狀態(tài)，庫存去化完成后將進(jìn)入房地產(chǎn)發(fā)展新的窗口期。2016年威海市固定資產(chǎn)投資額2879億元，增幅13.2%，房地產(chǎn)投資額215億元，呈現(xiàn)縮減狀態(tài)，房地產(chǎn)環(huán)境呈現(xiàn)去庫存狀態(tài)；2016年威海市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額7%，小于全省平均狀態(tài)，有較大的上升空間。威海市固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資走勢(shì)山東省17地市2016年房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資占比概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃威海近年三產(chǎn)比例不斷擴(kuò)大，于2016年首次超過二產(chǎn)，達(dá)47.3%，低于青島和濟(jì)南，高于山東同等三四線城市。威海市2011-2016年三產(chǎn)比值走勢(shì)山東省典型城市2016年三產(chǎn)比例概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃2011-2016威海工業(yè)企業(yè)數(shù)量（個(gè)）2011-2016威海工業(yè)企業(yè)營業(yè)收入（億元）2011-2016威海工業(yè)從業(yè)人員平均人數(shù)（萬人）2011-2016年威海市工業(yè)企業(yè)發(fā)展情況2016年威海市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況威海目前產(chǎn)業(yè)以食品加工和機(jī)械制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)數(shù)量、收入及平均從業(yè)人數(shù)逐年增加，具備一定的產(chǎn)業(yè)人口吸附能力；電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為第三大支柱產(chǎn)業(yè)，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化升級(jí)。概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)2016年主營業(yè)務(wù)收入（億元）預(yù)計(jì)十三五計(jì)劃主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到（億元）2017-2020年年均增長率（累計(jì)）骨干企業(yè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)新信息948200028%三星電子（山東）數(shù)碼打印機(jī)有限公司、威海北洋電氣、宏安集團(tuán)新醫(yī)藥與醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)524150047%威高集團(tuán)、迪沙集團(tuán)、達(dá)因制藥、吉威醫(yī)療新材料及制品38260014%中玻鍍膜玻璃、光威集團(tuán)、山東環(huán)球漁具、安然納米實(shí)業(yè)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)機(jī)械制造1179200017%豪頓華工程、華力電機(jī)集團(tuán)、威達(dá)機(jī)械、石島重工食品加工166520005%好當(dāng)家集團(tuán)、赤山集團(tuán)、榮成泰祥食品、石島集團(tuán)運(yùn)輸設(shè)備664110016%三角集團(tuán)、成山集團(tuán)、榮成華泰汽車、天潤聯(lián)合集團(tuán)紡織服裝685100011%海馬地毯、山花地毯、森鹿制革、藝達(dá)集團(tuán)未來產(chǎn)業(yè)海洋生物11720018%好當(dāng)家集團(tuán)、百合生物技術(shù)、榮成泰祥食品、宇王集團(tuán)智能裝備25240015%廣泰空港設(shè)備、新北洋信息技術(shù)、華東數(shù)控、震宇智能科技物聯(lián)網(wǎng)12420015%新北洋信息技術(shù)、威海華菱光電、宣楊數(shù)碼科技、雙豐電子集團(tuán)合計(jì)65401100017%威高集團(tuán)：為新醫(yī)藥與醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)的骨干行業(yè)，打造醫(yī)療裝備、血液凈化、骨科材料、心內(nèi)耗材、醫(yī)用制品、藥品、商業(yè)物流等九大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，培育上市公司6家，進(jìn)一步鞏固國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)軍地位，躋身亞洲前三位。到2020年主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到1000億元。威海十三五規(guī)劃：城市的發(fā)展路徑選擇上應(yīng)立足工業(yè)強(qiáng)市，產(chǎn)業(yè)方面應(yīng)以二產(chǎn)為支撐，做強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，堅(jiān)持工業(yè)化帶動(dòng)城市化，加快推動(dòng)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；同時(shí)提升服務(wù)業(yè)水平。產(chǎn)業(yè)：3+4+3加快發(fā)展新信息、新醫(yī)藥、新材料及制品3個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，改造提升機(jī)械制造、食品加工、運(yùn)輸設(shè)備、紡織服裝4個(gè)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群；培育海洋生物、智能裝備、物聯(lián)網(wǎng)三大未來產(chǎn)業(yè)。十三五規(guī)劃提出“3+4+3”結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)改造提升，發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略清晰。截至2016年底，這三類產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6549億元，2020年規(guī)劃發(fā)展空間達(dá)11000億元。概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃人口規(guī)模小、城鎮(zhèn)化水平高。2016年常住人口282萬，保持平穩(wěn)增長，城鎮(zhèn)化率水平高，位居山東省內(nèi)前列，為房地產(chǎn)發(fā)展提供較好的城鎮(zhèn)人口支撐。

2013-2016年威海市常住人口走勢(shì)2016年山東各市常住人口排名單位（萬人）概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃人口吸引力、房地產(chǎn)投資吸引力省內(nèi)排名中游。根據(jù)百度地圖大數(shù)據(jù)發(fā)布的《2017年度Q3中國城市研究報(bào)告》威海排名60位以后；中指研究院發(fā)布的《2017年中國地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究》中排名75位。在省內(nèi)投資吸引力次于青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、臨沂、濟(jì)寧、濰坊、淄博，位列第八；數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測(cè)算2017年全國地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力百強(qiáng)排名城市排名城市排名城市1上海26寧波51臨沂2北京27溫州52金華3深圳28昆明53贛州4天津29惠州54長春5廣州30石家莊55唐山6杭州31海口56臺(tái)州7南京32廊坊57揚(yáng)州8成都33汕頭58紹興9武漢34南寧59濟(jì)寧10重慶35太原60滄州11蘇州36沈陽61濰坊12鄭州37烏魯木齊62江門13廈門38蘭州63泰州14東莞39徐州64蕪湖15佛山40貴陽65淄博16合肥41三亞66漳州17青島42大連67阜陽18西安43泉州68洛陽19福州44常州69襄陽20濟(jì)南45煙臺(tái)70鹽城21長沙46南通71西寧22無錫47鎮(zhèn)江72淮安23中山48哈爾濱73莆田24珠海49保定74包頭25南昌50嘉興75威海百度地圖大數(shù)據(jù)發(fā)布的《2017年度Q3中國城市研究報(bào)告》中，威海在主要城市人口吸引力排行中排名60名后，并未上榜。中指研究院發(fā)布的《2017年中國地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究》中，威海全國排名75位，省內(nèi)排名第8位，排名靠后。概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃外地人口為人口增長主動(dòng)力，戶籍人口增長緩慢，常住人口增長主要依靠外地人口帶動(dòng)，具有一定的人口吸附能力。萬人

2012-2016年威海市人口增長走勢(shì)20122013201420152016概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃城市人口主力進(jìn)入購房期，房地產(chǎn)行業(yè)在未來5-10年內(nèi)處于機(jī)會(huì)窗口期；老齡人口老齡化程度高于全省，主要由城市的旅游及度假養(yǎng)老客戶較多所致。數(shù)據(jù)來源：山東、威海統(tǒng)計(jì)年鑒人口結(jié)構(gòu)——人口結(jié)構(gòu)由2000年主力區(qū)間5-39歲，發(fā)展到2017年主力區(qū)間22-56歲，主力人口進(jìn)入購房期，房地產(chǎn)行業(yè)在未來5-10年內(nèi)處于機(jī)會(huì)窗口期。概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃青榮城際鐵路的開通大大縮短了威海與青島、濟(jì)南、北京、上海等城市的通行時(shí)間。再加上規(guī)劃中的兩條鐵路線路，高鐵的便利性將為威海導(dǎo)入外地人流提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。高鐵交通：青榮城際：2016年全全線已經(jīng)通車，最高時(shí)速250公里/小時(shí)濰萊高鐵：2018年元旦開建，2020年通車，最高時(shí)速350公里/小時(shí)京滬二線：目前已經(jīng)納入國家《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃（2030）》，但十三五期間未有明確建設(shè)意見短中期：濰萊高鐵、濟(jì)青高鐵圈環(huán)渤海高鐵（規(guī)劃中）中長期：納入環(huán)渤海高鐵圈航空：

1996年投入使用，等級(jí)為4D屬支線機(jī)場(chǎng)，位于文登區(qū)大水泊鎮(zhèn)，距市區(qū)40公里，已開通至北京、上海、哈爾濱、廣州、太原等全國乃至海外首爾、釜山多條航線。（目前飛行區(qū)最高等級(jí)為4F，如上海浦東機(jī)場(chǎng)、青島新機(jī)場(chǎng)等）。威海機(jī)場(chǎng)完成升級(jí)改造，旅客吞吐量由93.5萬人次增加到173萬人次，邁入中型國際機(jī)場(chǎng)行列京滬二線中長期：納入京滬二線高鐵圈東營港煙臺(tái)港威海港濰坊港青島港萊州港日照嵐橋港日照港飛行區(qū)代碼代表跑道長度（米）飛行區(qū)代號(hào)翼展（米）主起落架外輪間距（米）1L<800AWS<15T<4.52800≤L<1200B15≤WS<244.5≤T<631200≤L<1800C24≤WS<366≤T<94L≥1800D36≤WS<529≤T<14E52≤WS<659≤T<14F65≤WS<8014≤T<16港口：威海港目前主要有7個(gè)港口，東鄰日韓朝鮮，是山東半島通往朝鮮、韓國、日本等東亞國家便捷的出?？?；北望東北老工業(yè)基地，處于海路進(jìn)入渤海的要沖，是進(jìn)出渤海和東北各港口的必經(jīng)之地，具有發(fā)展外貿(mào)出口的良好條件。預(yù)計(jì)2020年吞吐量達(dá)到6200萬噸。2016年山東沿海港口吞吐量青島港日照港煙臺(tái)港日照嵐橋港萊州港威海港東營港濰坊港5.00億噸3.5億噸2.65億噸0.66億噸0.55億噸0.44億噸0.44億噸0.37億噸公路：境內(nèi)有榮烏和威青兩條干線公路，高速公路網(wǎng)四通八達(dá)但密度較低；威海汽車站坐落于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，高區(qū)威海北站作為綜合樞紐。十三五期間繼續(xù)推進(jìn)，“兩縱兩橫”高速公路網(wǎng)建設(shè)。概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃一個(gè)主中心，四個(gè)副中心，威海城區(qū)為頂點(diǎn)，文登、榮成城區(qū)為兩腰，乳山、石島為基點(diǎn)，構(gòu)成“A”字型結(jié)構(gòu)。臨港區(qū)啟動(dòng)區(qū)西展南進(jìn)東拓城市中心區(qū)中心崛起-東拓、西展、南進(jìn)、北控、中優(yōu)威海市“A”字型結(jié)構(gòu)發(fā)展“中心崛起、兩軸支撐”中心崛起：做強(qiáng)中心城市，經(jīng)濟(jì)龍頭。兩軸：東西拓展-打造高端產(chǎn)業(yè)隆起帶、向南延伸-先進(jìn)制造業(yè)隆起帶雙島灣科技城東部濱海新城發(fā)展方向重點(diǎn)東拓：科學(xué)規(guī)劃崮山－泊于東部地區(qū)，形成東部濱海新城，政府部分職能準(zhǔn)備東遷，是目前最重要的發(fā)展方向；西展：合理規(guī)劃西部雙島灣地區(qū)，初步構(gòu)建科教新區(qū)；

南進(jìn)：跨過溫泉鎮(zhèn)，重點(diǎn)發(fā)展南部新區(qū)（草廟子－苘山），初步實(shí)現(xiàn)市區(qū)和文登的空間對(duì)接。威海十一五規(guī)劃（2006年-2010年）威海市十四次黨代會(huì)（2012年）十三五規(guī)劃（2015年-2020年）威海十一五規(guī)劃打破各區(qū)市獨(dú)立發(fā)展的現(xiàn)狀，開始走向市域整合，隨著文登納入市區(qū)“大威?！备窬种饾u形成；在城市中心區(qū)面臨飽和的情況下，向西、向東、向南發(fā)展成為必然選擇，雙島灣、東部濱海新城、臨港區(qū)成為城市發(fā)展的重點(diǎn)方向。概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃威?！?+4+3”產(chǎn)業(yè)主營業(yè)務(wù)十三五目標(biāo)類別名稱2020年

目標(biāo)年均增速%

/[累計(jì)]經(jīng)濟(jì)

發(fā)展地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）45008.5一般公共預(yù)算收入（億元）40010常住人口城鎮(zhèn)化率（%）70[6.8]戶籍人口城鎮(zhèn)化率（%）68[12]創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)研究與試驗(yàn)發(fā)展（R&D）經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度（%）2.6[0.45]每萬人擁有發(fā)明專利（件）15[8.4]新建省級(jí)以上企業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)（家）-[50]高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重（%）45[6.2]民生福祉居民人均可支配收入增速（%）->8.5城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）3以內(nèi)-城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬人）-[20]新增農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)（萬人）-[5]年均減少貧困人口（萬人）-提前實(shí)現(xiàn)現(xiàn)行省定標(biāo)準(zhǔn)貧困人口全部脫貧保障性安居工程建設(shè)（套）-完成省分解任務(wù)每千名老人擁有養(yǎng)老床位數(shù)（張）42[4]人均期望壽命（歲）80.8[0.5]預(yù)計(jì)2020年GDP年均增長8.5%左右，仍將保持較高的經(jīng)濟(jì)增速；常住人口城鎮(zhèn)化率顯著提升：由目前65%提升至70%，為房地產(chǎn)發(fā)展提供較好的新增城鎮(zhèn)人口支撐；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比從35%增至45%。威海市“十三五”規(guī)劃主要目標(biāo)預(yù)計(jì)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長8.5%左右，一般公共預(yù)算收入年均增長10%左右，城鄉(xiāng)居民收入增幅超過地區(qū)生產(chǎn)總值增幅，農(nóng)村居民收入增幅超過城鎮(zhèn)居民收入增幅，提前兩年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值比2010年翻一番，提前三年實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民收入翻一番，提前兩年做到全面小康領(lǐng)域?！瘶?gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新體系：以先進(jìn)制造業(yè)為支柱，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，推動(dòng)三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)融合發(fā)展，加快構(gòu)建具有持續(xù)創(chuàng)新能力和較強(qiáng)競(jìng)爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。打造海洋經(jīng)濟(jì)：堅(jiān)持多層次多維度的陸海統(tǒng)籌理念，大力拓展藍(lán)色經(jīng)濟(jì)空間，推動(dòng)我市由海洋漁業(yè)大市向海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市跨越，打造具有國際先進(jìn)水平的海洋經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展示范區(qū)。建設(shè)生態(tài)宜居城市：加大環(huán)境治理、推進(jìn)綠色發(fā)展的同時(shí)，健全完善生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制、強(qiáng)化環(huán)保責(zé)任落實(shí)等保障機(jī)制，筑牢生態(tài)保護(hù)屏障。突出“一帶一路”對(duì)韓貿(mào)易：突出威海市對(duì)韓合作優(yōu)勢(shì)，提出加快推進(jìn)中韓自貿(mào)區(qū)地方經(jīng)濟(jì)合作示范區(qū)建設(shè)，積極融入“一帶一路”戰(zhàn)略，努力培育對(duì)外開放新優(yōu)勢(shì)，提升開放型經(jīng)濟(jì)層次和水平。概況經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口交通規(guī)劃銳理觀點(diǎn)城市面貌更新快，經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小但增速快，人均富裕；環(huán)境宜居，內(nèi)動(dòng)力強(qiáng)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示城市富裕程度較高、消費(fèi)潛力較大；環(huán)境宜居為房地產(chǎn)發(fā)展提供支持1、區(qū)位條件：東、北、南三面瀕海，環(huán)境宜居，旅游資源豐富；山東半島煙威都市區(qū)中心之一。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：在省內(nèi)對(duì)比，經(jīng)濟(jì)總量偏小，但人均GDP排名、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度靠前，經(jīng)濟(jì)增長快，活力高內(nèi)動(dòng)力強(qiáng)。城市固定資產(chǎn)投資保持兩位數(shù)的增長幅度，但房地產(chǎn)投遞投資逐年縮減，處于去庫存階段。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：三產(chǎn)占比逐年增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)吸納外來人口、保障就業(yè)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有推動(dòng)作用。4、生活水平：人均收支水平位于全省前列，城市消費(fèi)水平較高，居民購買力和消費(fèi)水平均較強(qiáng)。5、交通發(fā)展：由交通末端城市向國家大高鐵戰(zhàn)略圈城市轉(zhuǎn)型，交通距離縮短，對(duì)外出行時(shí)間成本降低，利于城市整體的產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入。6、人口情況：省內(nèi)人口數(shù)量排名靠后，保持平穩(wěn)增長，常住人口大于戶籍人口，整體城市人口吸附力位于山東中上游水平；但需警惕老齡化較高對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展帶來的不利影響。城市小結(jié)1.2整體房地產(chǎn)市場(chǎng)條件分析房地產(chǎn)環(huán)境土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)1.2.1房地產(chǎn)環(huán)境2017年威海市房地產(chǎn)政策尚未限購，對(duì)比青島、煙臺(tái)，相對(duì)寬松，但公積金政策兩次收緊，同時(shí)出臺(tái)限制二次交易的“限售”政策，政策趨勢(shì)傾向于收緊。限制公積金貸款，首套房首付提至30%，二套房首付提至40%，貸款額度不得超過住房公積金賬戶余額的20倍，并暫停發(fā)放異地公積金貸款。威海市將調(diào)整有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中的小區(qū)配套押金。加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管，開發(fā)商未取證之前不得以任何形式費(fèi)用?？墒鄯吭错氁淮涡韵蛏鐣?huì)公開，銷售價(jià)格必須公開透明。1.有以前繳公積金6個(gè)月可貸款，改為12個(gè)月；2.最高貸款年限由40年縮短至30年！3.夫妻雙方均符合貸款條件的職工家庭由最高的60萬元改為50萬元！

非本市戶籍居民家庭在市區(qū)部分范圍內(nèi)購買的新建商品住房和二手住房，需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿3年后方可上市交易。開展商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查，規(guī)范商品房銷售價(jià)格行為，進(jìn)一步落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，強(qiáng)化商品房經(jīng)營企業(yè)價(jià)格自律意識(shí)，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。4月14日5月3日6月12日8月31日8月31日11月15日調(diào)整收費(fèi)公積金收緊嚴(yán)查房源公積金收緊限制二次交易嚴(yán)查囤房城市開發(fā)調(diào)控政策市場(chǎng)發(fā)展近四年，威海固定資產(chǎn)投資額逐年上升，城市建設(shè)進(jìn)程加快；房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年下降，進(jìn)入去庫存階段，市場(chǎng)住宅供應(yīng)量減少，庫存去化完成后將進(jìn)入房地產(chǎn)發(fā)展新的窗口期。2013-2016年威海市固定資產(chǎn)投資額及增長單位：億元2013-2016年威海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長單位：億元2013-2016年威海市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額占比單位：億元2013-2016年，威海固定資產(chǎn)投資額逐年上升，2016年達(dá)到2879億元，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好；2013-2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年下降，且下降幅度不斷增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)萎靡。3城市開發(fā)調(diào)控政策市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)投資縮減，對(duì)應(yīng)施工面積竣工面積縮減，新房供應(yīng)量減少，在市場(chǎng)大形勢(shì)帶動(dòng)下，商品房銷售面積呈上漲趨勢(shì)，2017年銷售面積創(chuàng)歷史新高，庫存量的減少，對(duì)房價(jià)跳漲有助推作用。2013-2016年威海市房屋施工面積及增長2014-2017年威海市商品房銷售面積及其增長單位：萬平米2013-2016年威海市房屋竣工面積及增長2013-2016年威海市住宅銷售面積及其增長單位：萬平米單位：萬平米單位：萬平米城市開發(fā)調(diào)控政策市場(chǎng)發(fā)展1.2.2土地市場(chǎng)研究2012年-2017年土地市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地及商住用地建筑面積2012年-2017年威海地樓比走勢(shì)2016年土地成交309萬㎡，達(dá)到近年來高峰，2017年供應(yīng)及成交雙雙縮減，且2017年樓板均價(jià)下降，表明主城區(qū)供地持續(xù)縮減，外圍土地出讓增多。隨著住宅價(jià)格的上漲，企業(yè)利潤空間上漲。分區(qū)市場(chǎng)整體市場(chǎng)注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地及商住用地建筑面積環(huán)翠區(qū)、經(jīng)區(qū)為土地主要供求區(qū)域，環(huán)翠區(qū)受三角輪胎地塊影響成交量大幅提升，臨港區(qū)土地成交量較少；豐禾國際北地塊及保利鳳林地塊因其較好的區(qū)位，溢價(jià)成交，樓板價(jià)較高。2012年-2017年威海市各區(qū)域土地市場(chǎng)供求量對(duì)比2012年-2017年威海市各區(qū)域土地市場(chǎng)地價(jià)對(duì)比分區(qū)市場(chǎng)整體市場(chǎng)環(huán)翠區(qū)土地中心城區(qū)土地日益稀缺，2017年供應(yīng)16萬㎡，成交14.9萬㎡，為近年來土地市場(chǎng)最低值，其中豐禾國際北地塊市場(chǎng)關(guān)注度較高，未來土地供應(yīng)向外圍擴(kuò)展已成為必然趨勢(shì)。2012年-2017年環(huán)翠區(qū)土地成交量價(jià)走勢(shì)2017年環(huán)翠區(qū)土地成交量價(jià)走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)高區(qū)土地市場(chǎng)主要集中在北區(qū)，南區(qū)土地市場(chǎng)發(fā)展不成熟，近年土地市場(chǎng)供求量持續(xù)縮減，2017年僅有都市楓景1宗商住用地供應(yīng)，區(qū)域未來主要以工廠原址騰籠換鳥式為主。2012年-2017年高區(qū)土地成交量價(jià)走勢(shì)2017年高區(qū)土地成交量價(jià)走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)經(jīng)區(qū)中心板塊土地開發(fā)接近飽和，受益規(guī)劃利好，近兩年出讓土地主要集中在北部濱海新城板塊，主要以城投、城發(fā)、濱海置業(yè)、廣安四家本土開發(fā)商為主。2012年-2017年經(jīng)區(qū)土地成交量價(jià)走勢(shì)2017年經(jīng)區(qū)土地成交量價(jià)走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)臨港區(qū)受益市場(chǎng)市場(chǎng)火熱傳導(dǎo)效應(yīng)，近年土地市場(chǎng)明顯升溫，土地出讓主要集中在威高、恒和、大尚等本土開發(fā)商，是近年土地出讓的新興主力區(qū)域。2012年-2017年臨港區(qū)土地成交量價(jià)走勢(shì)2017年臨港區(qū)土地成交量價(jià)走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)待開發(fā)土地供地計(jì)劃重點(diǎn)地塊未來格局2012年至今的成交面積TOP10地塊中，恒大于2016年9月獲取三角輪胎三幅地塊，共計(jì)建面86.6萬㎡，為近年來拿地體量最大房企，其項(xiàng)目恒大海上帝景于2017年6月開盤。2012年-2017年成交非工業(yè)土地建筑面積TOP10排名區(qū)域土地屬性成交建面（萬㎡）成交樓板價(jià)（元/㎡）受讓方1環(huán)翠綜合33.162753威海華府置業(yè)有限公司2環(huán)翠綜合29.062754威海華府置業(yè)有限公司3高區(qū)商服27.861485威海威高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4環(huán)翠綜合24.363388威海華府置業(yè)有限公司5環(huán)翠綜合24.29640威海華輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6經(jīng)區(qū)綜合23.562216威海國興置業(yè)有限公司7高區(qū)住宅20.31757威海威高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8高區(qū)住宅18.84638威海威高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9經(jīng)區(qū)商服18.201260威海市城市開發(fā)投資有限公司10環(huán)翠商服17.591152威海市雙島灣投資開發(fā)有限公司6保利與國興聯(lián)合開發(fā)35華輝東方城后期地塊79鼎信大廈2016年上市8101、2、4恒大海上帝景2017年6月開盤2016年以來待開發(fā)地塊地塊序號(hào)區(qū)域土地屬性成交建面（萬㎡）成交樓板價(jià)（元/㎡）受讓方1臨港區(qū)綜合10.90600威海億豐置業(yè)有限公司2環(huán)翠區(qū)綜合3.341680威海城投置業(yè)有限公司3經(jīng)區(qū)綜合30.02413威海市水利建設(shè)投資有限責(zé)任公司4經(jīng)區(qū)商服13.05386威海市城市開發(fā)投資有限公司5經(jīng)區(qū)綜合15.56502威海市城市開發(fā)投資有限公司6經(jīng)區(qū)住宅35.56388威海廣安城市建設(shè)投資有限公司7經(jīng)區(qū)住宅9.56546威海廣安城市建設(shè)投資有限公司8經(jīng)區(qū)商服5.081050威海城投置業(yè)有限公司9經(jīng)區(qū)綜合30.24518威海城投置業(yè)有限公司10經(jīng)區(qū)商服4.75690威海城投置業(yè)有限公司待開發(fā)土地供地計(jì)劃重點(diǎn)地塊未來格局123456789102016年以來待開發(fā)地塊分布圖待開發(fā)土地供地計(jì)劃重點(diǎn)地塊未來格局威海市城市總體規(guī)劃（2011-2020）威海市區(qū)住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃及3年滾動(dòng)計(jì)劃表（單位：公頃）區(qū)域2017年度計(jì)劃3年滾動(dòng)計(jì)劃（2017－2019）中期規(guī)劃（2017－2021）環(huán)翠區(qū)120.0324.5489.5高區(qū)26.593.0152.6經(jīng)區(qū)169.0533.0925.0臨港區(qū)56.986.4121.9合計(jì)372.41037.01689.0待開發(fā)土地供地計(jì)劃重點(diǎn)地塊未來格局2011-2020年供地計(jì)劃：未來政府規(guī)劃供地計(jì)劃向中心城區(qū)外圍發(fā)展，以傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的城鎮(zhèn)改造+產(chǎn)業(yè)配套和新規(guī)劃城市新區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)片區(qū)為主。區(qū)域新規(guī)劃住區(qū)規(guī)劃詳情環(huán)翠區(qū)羊亭居住板塊羊亭居住板塊是城市經(jīng)濟(jì)適用房重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)，控制居住片區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度和密度，與周邊自然環(huán)境協(xié)調(diào)。規(guī)劃居住用地349.40公頃，居住人口約15萬人。溫泉鎮(zhèn)城鎮(zhèn)性質(zhì)為以商貿(mào)物流、旅游休閑、都市農(nóng)業(yè)為主的示范鎮(zhèn)，重要的城市功能片區(qū)，依托南向過境交通走廊，打造商貿(mào)物流區(qū)、養(yǎng)生度假與休閑旅游區(qū)、城鎮(zhèn)綜合服務(wù)區(qū)、冶口水庫生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)、崮山水庫生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)、正棋山自然風(fēng)景區(qū)、都市農(nóng)業(yè)觀光體驗(yàn)區(qū)等七大功能區(qū)。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積10.69平方公里。經(jīng)區(qū)東部濱海新城規(guī)劃范圍西接五渚河、東抵茅之草河、北至黃海、南達(dá)所前泊水庫，涵蓋泊于、橋頭兩鎮(zhèn)鎮(zhèn)域，總面積約190平方公里。規(guī)劃區(qū)性質(zhì)為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主要功能的城市副中心，以中韓經(jīng)貿(mào)合作和中歐新型城鎮(zhèn)化合作為主的中外合作國家級(jí)示范區(qū)高區(qū)雙島灣科教居住片區(qū)主導(dǎo)發(fā)展高新技術(shù)和科教研發(fā)兩大產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展濱海特色旅游、健康養(yǎng)生兩大產(chǎn)業(yè)；科技城布置于瀉湖周邊地區(qū)，以低層低密度為原則開發(fā)，加強(qiáng)對(duì)雙島湖濕地的保護(hù)規(guī)劃居住用地共151.0公頃，規(guī)劃人口4.6萬人。臨港區(qū)草廟子居住片區(qū)結(jié)合鎮(zhèn)中心和大型工業(yè)企業(yè)集中布置規(guī)劃居住用地共280.7公頃，規(guī)劃人口8.5萬人。信息來源：《威海市城市總體規(guī)劃2004-2020》、《威海市城市總體規(guī)劃2011-2020》、《威海東部濱海新城(泊于鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn))總體規(guī)劃(2013-2030年)》、《威海市環(huán)翠區(qū)溫泉鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2014—2030年）》、《威海市雙島灣科技城城市設(shè)計(jì)》雙島科教居住片區(qū)羊亭居住片區(qū)草廟子居住片區(qū)東部濱海新城溫泉鎮(zhèn)待開發(fā)土地供地計(jì)劃重點(diǎn)地塊未來格局威海城市中心舊改基本已結(jié)束，新規(guī)劃居住組團(tuán)以城市外圍新區(qū)規(guī)劃或原有郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造為主，未來城市主要向東、向南發(fā)展，城市職能逐漸向新區(qū)遷移的同時(shí)，原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造也將具備小型城市中心功能。近年品牌房企進(jìn)駐方式分析品牌房企進(jìn)駐時(shí)間區(qū)域進(jìn)駐方式恒大2016年9月環(huán)翠中心板塊招、拍、掛以25.39億元成交環(huán)翠區(qū)青島中路東三宗居住用地，樓面價(jià)2932元/平米保利2017年3月高區(qū)中心板塊收購購買威海光威置業(yè)有限公司彩鳳山城未開發(fā)地塊2017年6月經(jīng)區(qū)內(nèi)陸板塊（鳳林）合作開發(fā)與國興合作開發(fā)，國興擁有土地，保利操盤開發(fā)，雙方按占比分成2015年5月環(huán)翠中心板塊招、拍、掛以1.25億元成交環(huán)翠區(qū)四方路北、陶家夼小區(qū)西一宗居住用地，樓面價(jià)2932元/平米華發(fā)2016年9月九龍灣板塊招、拍、掛以0.18億元成交經(jīng)區(qū)大慶路北、疏港路西一宗居住用地，樓面價(jià)2143元/平米綠城2017年2月濱海新城北部板塊合作開發(fā)與城投合作開發(fā)，城投擁有土地，綠城操盤開發(fā)，雙方按占比分成2017年5月環(huán)翠區(qū)內(nèi)陸板塊（溫泉鎮(zhèn)）合作開發(fā)與眀辰合作開發(fā)，眀辰擁有土地，綠城操盤開發(fā)，雙方按占比分成編號(hào)進(jìn)入方式描述點(diǎn)評(píng)推薦指數(shù)1招、拍、掛政府通過土地出讓形式公開招標(biāo)且符合用地要求，通過競(jìng)拍掛牌成交最為普遍、直接的進(jìn)駐方式，優(yōu)質(zhì)土地資源比較稀缺，政府對(duì)企業(yè)競(jìng)拍資金管控嚴(yán)格2合作開發(fā)甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后按占比分房強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，需要聯(lián)合立項(xiàng)，或者乙方單方立項(xiàng)3購買轉(zhuǎn)讓土地或項(xiàng)目通過貨幣方式購買標(biāo)的企業(yè)所持土地或項(xiàng)目部分未開發(fā)土地難度不大，但時(shí)間周期長，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力和項(xiàng)目運(yùn)作能力要求較高威海市土地市場(chǎng)以勾地制為主流拿地方式，近年隨著優(yōu)質(zhì)地塊日益稀缺，曲線拿地方式（收購、合作開發(fā)等）增多；中心城區(qū)重點(diǎn)地塊如恒大海上帝景、華發(fā)九龍灣、華潤威海灣九里等項(xiàng)目地塊為房企與政府協(xié)商后再通過招拍掛形式底價(jià)出讓；城市外圍區(qū)域多個(gè)地塊公開市場(chǎng)競(jìng)拍獲取，如國興置業(yè)通過452輪競(jìng)拍獲得鳳林地塊。土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)拿地方式威海市區(qū)商業(yè)土地級(jí)別范圍表土地級(jí)別描述商業(yè)用地一級(jí)地從威海灣華潤中心地塊南側(cè)沿滄口路向西至塔山中路，沿塔山中路向北至大眾路，沿大眾路向西至統(tǒng)一路，沿統(tǒng)一路向北至順河街，沿順河街向西至古寨東路，沿古寨東路向北至花園中路，沿花園中路向東至西北山路，沿西北山路向北至宮松嶺路，沿宮松嶺路、菊花頂路向東至北山路，沿北山路向南至海濱北路，沿海濱北路向西至海港大廈東側(cè)，沿海港大廈東側(cè)至威海灣，該線范圍內(nèi)的土地。二級(jí)地（1）從威海灣沿威海港國際客運(yùn)中心西南側(cè)至海埠路，沿海埠路向南至大慶路，沿大慶路向西至香港路，沿香港路向南至珠海路，沿珠海路向西至嵩山路，沿嵩山路向北至環(huán)山路，沿建成區(qū)邊緣至福山路，沿福山路向北至環(huán)山路，沿環(huán)山路向西至沈陽路，沿沈陽路向北至文化西路，沿文化西路向西至澇臺(tái)河，沿澇臺(tái)河向北至入?？冢?jīng)國際海水浴場(chǎng)、金海灘海水浴場(chǎng)、碧海莊園地塊外側(cè)沿遠(yuǎn)遙墩、古陌嶺、雕山向東至環(huán)海路、江古嘴，該線范圍內(nèi)除一級(jí)地以外的土地。（2）劉公島土地。三級(jí)地（1）高區(qū)怡園、田和街道，環(huán)翠區(qū)竹島、嵩山街道，經(jīng)區(qū)皇冠、鳳林、西苑街道，除一、二級(jí)地以外的土地。（2）孫家疃街道除二級(jí)地以外的土地。（3）K1快速路、東鑫路以北的張村鎮(zhèn)土地。（4）溫泉路以北、海埠南路以西的溫泉鎮(zhèn)土地。四級(jí)地（1）張村鎮(zhèn)除三級(jí)地以外的土地。（2）羊亭鎮(zhèn)土地。（3）雙島灣科技城除雙島灣西岸以西、峒嶺河以北的土地。（4）海埠南路以東、溫泉路以南的溫泉鎮(zhèn)土地。（5）崮山鎮(zhèn)除五渚河以東、成大路以北的土地。五級(jí)地（1）雙島灣西岸以西、峒嶺河以北的雙島灣科技城土地。（2）初村鎮(zhèn)土地。（3）草廟子鎮(zhèn)土地。（4）五渚河以東、逍遙路以西、成大路以北的土地。六級(jí)地泊于鎮(zhèn)除五級(jí)地以外的土地，橋頭鎮(zhèn)、苘山鎮(zhèn)、汪疃鎮(zhèn)土地。土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)拿地方式威海市區(qū)住宅土地級(jí)別范圍表土地級(jí)別描述住宅用地一級(jí)地從威海灣沿威海港國際客運(yùn)中心西南側(cè)至海埠路，沿海埠路向南至大慶路，沿大慶路、上海路向西至青島中路，沿青島中路、青島北路向北至嶗山路，沿嶗山路向西至統(tǒng)一南路，沿統(tǒng)一南路向北至漁港路，沿漁港路向西，經(jīng)戚家夼隧道至統(tǒng)一路，沿統(tǒng)一路向北至順河街，沿順河街向西至古寨東路，沿古寨東路向北至文化中路，沿文化中路、文化西路向西至澇臺(tái)河，沿澇臺(tái)河向北至入?？?，該線以北的土地。二級(jí)地（1）從海埠路、濱海大道路口，沿濱海大道向東至老虎窩、紅石山山脊，沿山脊向南至成大路，沿成大路向西至海埠路，沿海埠路向南至鳳林路，沿鳳林路向西至嵩山路，沿嵩山路向北至環(huán)山路，沿建成區(qū)邊緣至福山路，沿福山路向北至環(huán)山路，沿環(huán)山路向西至沈陽路，沿沈陽路向北至大連路，沿大連路向西北至文化西路，該線以北一級(jí)地范圍以外的土地。（2）劉公島土地。三級(jí)地（1）高區(qū)怡園、田和街道，環(huán)翠區(qū)竹島、嵩山街道，經(jīng)區(qū)皇冠、鳳林、西苑街道，除一、二級(jí)地以外的土地。（2）K1快速路、東鑫路以北的張村鎮(zhèn)土地。（3）溫泉鎮(zhèn)土地。四級(jí)地（1）張村鎮(zhèn)除三級(jí)地以外的土地。（2）羊亭鎮(zhèn)土地。（3）雙島灣科技城除雙島灣西岸以西、峒嶺河以北的土地。（4）崮山鎮(zhèn)除五渚河以東、成大路以北的土地。五級(jí)地（1）雙島灣西岸以西、峒嶺河以北的雙島灣科技城土地。（2）初村鎮(zhèn)土地。（3）草廟子鎮(zhèn)土地。（4）五渚河以東、逍遙路以西、成大路以北的土地。六級(jí)地泊于鎮(zhèn)除五級(jí)地以外的土地，橋頭鎮(zhèn)、苘山鎮(zhèn)、汪疃鎮(zhèn)土地。土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)拿地方式威海市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)表土地類別地價(jià)一級(jí)地二級(jí)地三級(jí)地四級(jí)地五級(jí)地六級(jí)地商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)上限（元/平方米）61043819260212101020840基準(zhǔn)地價(jià)中限（元/平方米）4732300720651008850700基準(zhǔn)地價(jià)下限（元/平方米）345422251528786663546樓面地價(jià)

（元/平方米）338021481475720607500住宅基準(zhǔn)地價(jià)上限（元/平方米）44153124199813681097874基準(zhǔn)地價(jià)中限（元/平方米）3450246016651140914728基準(zhǔn)地價(jià)下限（元/平方米）251817961332900722575樓面地價(jià)

（元/平方米）246417571189814653520土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)拿地方式1、供求量縮減、近郊區(qū)域土地市場(chǎng)明顯升溫：隨著中心城區(qū)土地的日益稀缺，土地出讓明顯不足，拿地不易迫使各房企選擇在城市近郊拿地，造成近郊區(qū)域土地市場(chǎng)明顯升溫。2、政策規(guī)劃利好頻出，北部濱海新城板塊迎來新的土地開發(fā)周期：在政府強(qiáng)力主導(dǎo)下，北部濱海新城成為近兩年土地出讓的重點(diǎn)區(qū)域，城投、城發(fā)、廣安等房企紛紛進(jìn)駐，城市東拓再迎新時(shí)期。3、土地市場(chǎng)勾地制盛行，曲線拿地方式增多：威海市土地市場(chǎng)以勾地制為主流拿地方式，近年隨著優(yōu)質(zhì)地塊日益稀缺，曲線拿地方式（收購、合作開發(fā)等）增多；中心城區(qū)重點(diǎn)地塊如恒大海上帝景、華發(fā)九龍灣、華潤威海灣九里等項(xiàng)目地塊為房企與政府協(xié)商后再通過招拍掛形式底價(jià)出讓；城市外圍區(qū)域多個(gè)地塊多為公開市場(chǎng)競(jìng)拍獲取，如國興置業(yè)通過452輪競(jìng)拍獲得鳳林地塊。土地市場(chǎng)總結(jié)從土地量價(jià)、格局、規(guī)劃，拿地方式來看，中心城區(qū)一地難求、近郊市場(chǎng)明顯升溫，拿地不易成為房企發(fā)展的重要制約因素。銳理觀點(diǎn)1.2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)商品住宅2012年-2017年商品住宅市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2017年商品住宅供求價(jià)走勢(shì)2015年商品住宅市場(chǎng)開始步入量價(jià)齊升的階段，2017年成交量達(dá)359萬㎡，同比上漲30%，成交均價(jià)7590元/㎡，同比上漲17%。分區(qū)市場(chǎng)存量整體市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)經(jīng)區(qū)成交量占據(jù)威海四區(qū)首位，其次為環(huán)翠區(qū)，臨港區(qū)市場(chǎng)容量很??；近兩年各區(qū)去庫存效果明顯，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體較低，為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展奠定了較好的市場(chǎng)環(huán)境。2016年-2017年各區(qū)域商品住宅供求價(jià)對(duì)比截至2017年各區(qū)域商品住宅存量及去化周期對(duì)比分區(qū)市場(chǎng)存量整體市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)威海商品住宅市場(chǎng)存量126萬㎡，去化周期僅為6個(gè)月，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低。2016-2017年威海商品住宅存量及存銷比月度走勢(shì)分區(qū)市場(chǎng)存量整體市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)近五年威海商品住宅市場(chǎng)由剛需型市場(chǎng)逐漸向改善型市場(chǎng)發(fā)展，120㎡以上的改善類產(chǎn)品占據(jù)成交結(jié)構(gòu)首位，80-100萬總價(jià)段產(chǎn)品為市場(chǎng)成交主力。2013-2017年威海市住宅市場(chǎng)成交面積段結(jié)構(gòu)變化2013-2017年威海市住宅市場(chǎng)成交總價(jià)段結(jié)構(gòu)變化分區(qū)市場(chǎng)存量整體市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)2013年-2017年環(huán)翠區(qū)商品住宅市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2017年環(huán)翠區(qū)商品住宅供求價(jià)走勢(shì)環(huán)翠區(qū)近三年市場(chǎng)持續(xù)火熱，2017年表現(xiàn)最為明顯，恒大海上帝景、華潤威海灣九里等濱海項(xiàng)目持續(xù)熱銷并迅速向內(nèi)陸傳導(dǎo)。高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)環(huán)翠區(qū)商品住宅市場(chǎng)近兩年去庫存74萬㎡，存量44.5萬㎡，去化周期僅為5個(gè)月，多個(gè)項(xiàng)目已處于尾盤階段。2016-2017年環(huán)翠區(qū)商品住宅存量月度走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)環(huán)翠區(qū)80-100㎡的剛需類產(chǎn)品仍然為市場(chǎng)成交主力，改善類產(chǎn)品成交占比持續(xù)擴(kuò)大。2013-2017年環(huán)翠區(qū)住宅市場(chǎng)成交面積段結(jié)構(gòu)變化2013-2017年環(huán)翠區(qū)住宅市場(chǎng)成交總價(jià)段結(jié)構(gòu)變化高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)2013年-2017年高區(qū)商品住宅市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2017年高區(qū)商品住宅供求價(jià)走勢(shì)高區(qū)2013年前由于房地產(chǎn)過度開發(fā)致使庫存高企，近兩年受市場(chǎng)火熱、北區(qū)土地日益稀缺、供應(yīng)不足等因素影響，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)快速釋放。高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)高區(qū)近兩年借助市場(chǎng)火熱，庫存快速去化，去化周期僅為3個(gè)月，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已降至低水平。2016-2017年高區(qū)商品住宅存量及存銷比月度走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)高區(qū)集中了相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)主、中高層管理者，120㎡以上的改善類產(chǎn)品成交占比超過40%，100-150萬總價(jià)段產(chǎn)品較為熱銷。2013-2017年高區(qū)住宅市場(chǎng)成交面積段結(jié)構(gòu)變化2013-2017年高區(qū)住宅市場(chǎng)成交總價(jià)段段結(jié)構(gòu)變化高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)2012年-2017年經(jīng)區(qū)商品住宅市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2017年經(jīng)區(qū)商品住宅供求價(jià)走勢(shì)經(jīng)區(qū)近幾年隨著發(fā)展日益成熟，商品住宅市場(chǎng)快速發(fā)展，保持著供求兩旺的發(fā)展勢(shì)頭，2017年成交148萬㎡，占據(jù)全市成交的40%；在華發(fā)九龍灣等項(xiàng)目的帶動(dòng)下，價(jià)格上漲迅速。高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)經(jīng)區(qū)近兩年借助市場(chǎng)火熱的東風(fēng)，庫存快速去化，目前庫存42.5萬㎡，去化周期僅為4個(gè)月。2016-2017年經(jīng)區(qū)商品住宅存量及存銷比月度走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)經(jīng)區(qū)今年改善型產(chǎn)品持續(xù)擴(kuò)容，120㎡以上的產(chǎn)品成交占比接近50%；隨著價(jià)格的上漲，100萬以上總價(jià)段產(chǎn)品成交占比也隨之?dāng)U大，改善型市場(chǎng)格局已經(jīng)形成。2013-2017年經(jīng)區(qū)住宅市場(chǎng)成交面積段結(jié)構(gòu)變化2013-2017年經(jīng)區(qū)住宅市場(chǎng)成交總價(jià)段結(jié)構(gòu)變化高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)2013年-2017年臨港區(qū)商品住宅市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2017年臨港區(qū)商品住宅供求價(jià)走勢(shì)臨港區(qū)商品住宅市場(chǎng)起步較晚，目前發(fā)展尚不成熟，最高市場(chǎng)容量不足13萬㎡，是威海中心城區(qū)外溢客群的重要承載區(qū)域，2017受益市場(chǎng)傳導(dǎo)效應(yīng)市場(chǎng)有所起色。高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)臨港區(qū)近兩年隨著市場(chǎng)熱度提升，恒和家園、佳尚府等新項(xiàng)目紛紛入市，存量起伏較大，市場(chǎng)存量僅為8.6萬㎡，去化周期11個(gè)月，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般。2016-2017年臨港區(qū)商品住宅存量及存銷比月度走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)臨港區(qū)商品住宅市場(chǎng)剛需化明顯，60-100㎡產(chǎn)品成交占據(jù)絕對(duì)主力，80萬以上產(chǎn)品價(jià)格抗性大，主要為別墅產(chǎn)品。2013-2017年臨港區(qū)住宅市場(chǎng)成交面積段結(jié)構(gòu)變化2013-2017年臨港區(qū)住宅市場(chǎng)成交總價(jià)段結(jié)構(gòu)變化高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)1、市場(chǎng)火熱，供應(yīng)不足，成交量價(jià)齊升：近年供應(yīng)量持續(xù)縮減，供應(yīng)明顯不足；2015年商品住宅市場(chǎng)開始步入量價(jià)齊升的階段，2017年成交量達(dá)359萬㎡，創(chuàng)歷史新高，同比上漲30%；2、2017年價(jià)格上漲迅速、漲幅大：2017年成交均價(jià)7590元/㎡，同比上漲17%。恒大海上帝景入市后持續(xù)刷新住宅市場(chǎng)價(jià)格天花板，在供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)環(huán)境下仍有繼續(xù)上漲的空間。3、去庫存基本結(jié)束，房地產(chǎn)迎來新的發(fā)展周期：歷經(jīng)兩年的快速去庫存，2017年底市場(chǎng)存量降至126萬㎡，去化周期僅為5個(gè)月，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)快速釋放，奠定良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，市場(chǎng)進(jìn)入信達(dá)發(fā)展周期。4、改善需求擴(kuò)大，成交結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化：由于前些年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展不成熟，改善產(chǎn)品品質(zhì)一般，使得改善需求未能有效釋放；隨著恒大、華發(fā)等知名房企的進(jìn)駐，憑借較好的品牌及品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，迎合改善客群的市場(chǎng)需求，促使改善客戶積極入市，改善產(chǎn)品成交占比持續(xù)擴(kuò)大，占比達(dá)4成。商品住宅市場(chǎng)小結(jié)從供求量、價(jià)格、存量、成交結(jié)構(gòu)來看，威海市商品住宅市場(chǎng)向好，具有較好的周期性機(jī)會(huì)銳理觀點(diǎn)商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)商品住宅商業(yè)較為集中的區(qū)域?yàn)橹行纳倘臀蹇傉旧倘Γ倘?nèi)商業(yè)多數(shù)以購物中心為主，中心商圈商業(yè)主要分布在世昌大道、文化路以及統(tǒng)一路附近，五總站商圈商業(yè)主要分布在青島中路兩側(cè)。序號(hào)項(xiàng)目名稱序號(hào)項(xiàng)目名稱1利群購物廣場(chǎng)12金地眾邦大廈2東方新天地13鼎信大廈3威韓國際廣場(chǎng)14威海中心4798大廈15富城國際5威高花園（時(shí)光城）16藍(lán)星萬象城6泰浩廣場(chǎng)17九龍城購物廣場(chǎng)7奧特萊斯18華聯(lián)購物中心8威高廣場(chǎng)19振華奧特萊斯9大潤發(fā)20大潤發(fā)10金橋國際購物廣場(chǎng)21十二屬相街11樂天世紀(jì)城22市立醫(yī)院商街底商商業(yè)街135531僑鄉(xiāng)商圈購物中心利群購物廣場(chǎng)樂天世紀(jì)城藍(lán)星萬象城市立醫(yī)院商街24利群商圈876191820212211121314151617109世昌大道青島中路統(tǒng)一路文化路中心商圈五總站商圈整體市場(chǎng)商業(yè)格局2013年-2017年威海商業(yè)市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地及商住用地建筑面積2013年-2017年威海商業(yè)市場(chǎng)存量走勢(shì)2013-2016年威海商業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)集中供應(yīng)，2013-2014年表現(xiàn)尤為明顯，年均去化約20萬㎡，在庫存高企及中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊日益稀缺拿地不易的背景下，商業(yè)市場(chǎng)步入去庫存階段。整體市場(chǎng)商業(yè)格局注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地及商住用地建筑面積環(huán)翠區(qū)為商業(yè)發(fā)展程度較高，年均去化約5萬㎡，存量約8萬㎡，去化周期為25個(gè)月，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)位居六區(qū)低位。2013年-2017年環(huán)翠區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年-2017年環(huán)翠區(qū)商業(yè)市場(chǎng)存量走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地及商住用地建筑面積2013年-2017年高區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年-2017年高區(qū)商業(yè)市場(chǎng)存量走勢(shì)高區(qū)商業(yè)主要以利群廣場(chǎng)、東方新天地、威高花園等項(xiàng)目為主，供大于求明顯，年市場(chǎng)容量僅為3萬㎡，區(qū)域集中了威海44%的存量，市場(chǎng)前景不樂觀。高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地及商住用地建筑面積經(jīng)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速，藍(lán)星萬象城等項(xiàng)目為成交主力，九龍商城逐漸發(fā)展成為新的商業(yè)中心；2017年市場(chǎng)火熱，帶動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)成交量達(dá)14萬㎡，去化周期28個(gè)月，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)六區(qū)最低。2013年-2017年經(jīng)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年-2017年經(jīng)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)存量走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地及商住用地建筑面積臨港區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后，無大中型購物中心，主要與經(jīng)區(qū)共享商業(yè)資源；商業(yè)市場(chǎng)存量大、容量小是其典型特征。2013年-2017年臨港區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年-2017年臨港區(qū)商業(yè)市場(chǎng)存量走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)商品住宅威海公寓項(xiàng)目集中于環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)的核心道路的兩側(cè)，環(huán)翠區(qū)和經(jīng)區(qū)公寓多為海景高端產(chǎn)品。南大街迎春大街在售項(xiàng)目核心道路科技大道世昌九九望遠(yuǎn)名居?xùn)|方新天地唐人海灣公館世昌大道銀豐國際青島北路威高御泉灣威海中心九龍城公寓青島中路文化西路經(jīng)區(qū)環(huán)翠區(qū)高區(qū)華潤威海灣九里恒大海上帝景威海典型公寓項(xiàng)目分布整體市場(chǎng)公寓格局2013年-2017年威海公寓市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地及商住用地建筑面積2013年-2017年威海公寓市場(chǎng)存量走勢(shì)威海公寓市場(chǎng)除2013年集中放量供應(yīng)外，市場(chǎng)總體供求相對(duì)平衡，年市場(chǎng)容量約6萬㎡，去化周期84個(gè)月，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。整體市場(chǎng)公寓格局注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地及商住用地建筑面積市場(chǎng)主要以去庫存為主，年均去化約2萬㎡，2017年恒大海上帝景公寓產(chǎn)品集中入市但尚未備案成交，致使庫存及去化周期增長。2013年-2017年環(huán)翠區(qū)公寓市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年-2017年環(huán)翠區(qū)公寓市場(chǎng)存量走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地及商住用地建筑面積高區(qū)公寓產(chǎn)品供大于求失衡狀態(tài)明顯，年市場(chǎng)容量僅為1萬㎡，區(qū)內(nèi)存量18萬㎡，存銷比高達(dá)209個(gè)月，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。2013年-2017年高區(qū)公寓市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年-2017年高區(qū)公寓市場(chǎng)存量走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地及商住用地建筑面積經(jīng)區(qū)公寓市場(chǎng)發(fā)展較好，類住宅產(chǎn)品較多，2017年市場(chǎng)容量4萬㎡，存量不足6萬㎡，在區(qū)域市場(chǎng)火熱的帶動(dòng)下，去化周期降至16個(gè)月，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)六區(qū)最低。2013年-2017年經(jīng)區(qū)公寓市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年-2017年經(jīng)區(qū)公寓市場(chǎng)存量走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)商品住宅威海辦公項(xiàng)目主要集中在配套資源良好的經(jīng)區(qū)、環(huán)翠區(qū)中心板塊，整體品質(zhì)一般，尚未形成成熟的CBD商務(wù)區(qū)。南大街迎春大街在售項(xiàng)目核心道路科技大道世昌九九樂天雙子星世昌大道青島北路威海中心青島中路文化西路經(jīng)區(qū)環(huán)翠區(qū)高區(qū)鼎信大廈豐禾國際泰浩廣場(chǎng)華發(fā)九龍灣富城國際威海典型辦公項(xiàng)目分布整體市場(chǎng)辦公格局2013年-2017年威海辦公市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年-2017年威海辦公市場(chǎng)存量走勢(shì)2014年及2016年辦公產(chǎn)品集中入市，年市場(chǎng)容量約5萬㎡，致使庫存持續(xù)高企，去化周期達(dá)133個(gè)月，市場(chǎng)前景不容樂觀。整體市場(chǎng)辦公格局環(huán)翠區(qū)近兩年鼎信大廈、歐樂坊、凱悅國際等項(xiàng)目集中入市，但市場(chǎng)飽和度顯著提高，存量及去化周期走高。2013年-2017年環(huán)翠區(qū)辦公市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年-2017年環(huán)翠區(qū)辦公市場(chǎng)存量走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)高區(qū)市場(chǎng)容量約1萬㎡，2016年泰浩廣場(chǎng)、歐樂坊辦公產(chǎn)品集中入市，促使存量及存銷比顯著提升，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度顯著提升。2013年-2017年高區(qū)辦公市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年-2017年高區(qū)辦公市場(chǎng)存量走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)2014年富城國際、樂天世紀(jì)城、豐禾國際等項(xiàng)目集中入市，2016年鼎信大廈、凱悅國際、碧海豪庭等項(xiàng)目再次集中入市；區(qū)域市場(chǎng)成交持續(xù)擴(kuò)容，以去庫存為主，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有所釋放。2013年-2017年經(jīng)區(qū)辦公市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年-2017年經(jīng)區(qū)辦公市場(chǎng)存量走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)臨港區(qū)辦公產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在2013-2014年，市場(chǎng)主要以去庫存為主，去化緩慢，存量低、容量低是其典型特征。2013年-2017年臨港區(qū)辦公市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年-2017年臨港區(qū)辦公市場(chǎng)存量走勢(shì)高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)臨港區(qū)1、公寓市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，隨著住宅產(chǎn)品去化較快，公寓產(chǎn)品市場(chǎng)接受度提高：威海公寓市場(chǎng)除2013年集中放量供應(yīng)外，市場(chǎng)總體供求相對(duì)平衡，年市場(chǎng)容量約6萬㎡。2、商業(yè)市場(chǎng)容量20萬㎡，庫存100達(dá)萬㎡，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大：2013-2016年威海商業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)集中供應(yīng)，2013-2014年表現(xiàn)尤為明顯，年均去化約20萬㎡，庫存100萬㎡，去化周期56個(gè)月，在庫存高企及中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊日益稀缺拿地不易的背景下供應(yīng)縮減，商業(yè)市場(chǎng)步入去庫存階段。3、辦公市場(chǎng)存量高企，品質(zhì)一般，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度最高：產(chǎn)品品質(zhì)一般，集聚效應(yīng)較差；2014年及2016年辦公產(chǎn)品集中入市，年市場(chǎng)容量約5萬㎡，庫存持續(xù)高企，去化周期達(dá)133個(gè)月，市場(chǎng)前景不容樂觀。非住宅市場(chǎng)總結(jié)從商業(yè)、辦公、公寓市場(chǎng)情況來看，商辦市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，建議謹(jǐn)慎參與。銳理觀點(diǎn)2013-2015年：環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)中心片區(qū)2012年以前：本土開發(fā)商為主，環(huán)翠區(qū)、高區(qū)北部片區(qū)2016-今：品牌開發(fā)商集中進(jìn)駐，環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)中心片區(qū)為主，向經(jīng)區(qū)濱海新城、經(jīng)區(qū)溫泉鎮(zhèn)和環(huán)翠區(qū)南部發(fā)展房企布局變遷受城市發(fā)展帶動(dòng)，威海市房企布局向東部和南部拓展，近年東拓?zé)岫容^高；截至2017年，威海的典型大中型房企已有9家，本地較為活躍開發(fā)商約5家。土地儲(chǔ)備房企布局排行榜典型項(xiàng)目案例86項(xiàng)目區(qū)位圖：項(xiàng)目總平面圖：項(xiàng)目名稱華發(fā)九龍灣項(xiàng)目地址威海市經(jīng)區(qū)大慶路北疏港路西濱海大道東段

開發(fā)商威海華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

投資商珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司物業(yè)公司暫無總占地面積588765㎡開盤時(shí)間2015-7交房時(shí)間2018-08總建面積1362112㎡容積率1.73綠化率40%建筑形態(tài)高層銷售電199物業(yè)類型住宅、公寓、商業(yè)物業(yè)費(fèi)暫無銷售均價(jià)整體均價(jià)8600元/㎡（含1500元精裝修）優(yōu)惠認(rèn)購交2萬，享受總房款的94折競(jìng)品項(xiàng)目概況華發(fā)九龍灣位于威海市經(jīng)區(qū)大慶路北疏港路西濱海大道東段。競(jìng)品項(xiàng)目銷售項(xiàng)目目前一期銷售率達(dá)86%，整體去化均價(jià)為8625元/㎡，預(yù)計(jì)2017年3-4月份加推二期高層產(chǎn)品，共6棟樓體量約10萬㎡。銷售情況：項(xiàng)目從2015年8月開始備案，項(xiàng)目截止至目前共供應(yīng)2164套，去化1870套，整體去化率為86%。項(xiàng)目供應(yīng)主力戶型為83-87㎡二房以及109-131㎡三房產(chǎn)品，項(xiàng)目整體去化情況較好。項(xiàng)目2017年推售計(jì)劃：項(xiàng)目目前一期全部推出，共18棟26-32層高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2017年3-4月份開始加推二期產(chǎn)品，二期產(chǎn)品均為高層，6棟樓，體量約10萬㎡，主力面積約80-130㎡的二房、三房產(chǎn)品。房型配比：項(xiàng)目名稱戶型面積區(qū)間（㎡）上市量（套）成交量（套）剩余存量（套）去化率成交均價(jià)華發(fā)九龍灣二房83-8787269417880%8625三房109-111360357399%三房1313843325286%三房139-140172167597%四房159-160120113794%四房171-1902562074981%合計(jì)2164187029486%2016年1-12月22日華發(fā)九龍灣商品住宅各面積段成交量價(jià)對(duì)比單位：萬㎡單位：元/㎡數(shù)據(jù)來源：威海房地產(chǎn)交易網(wǎng)本年成交情況華發(fā)九龍灣2016年成交547套，成交建筑面積約8.1萬㎡，成交均價(jià)8633元/㎡，其中121㎡以上產(chǎn)品成交最多，其次為81-100㎡面積段產(chǎn)品。競(jìng)品項(xiàng)目戶型109㎡小三房戶型較為熱銷，戶型南北通透且南向三開間，通風(fēng)采光效果極佳。熱銷戶型——（109㎡三室二廳一衛(wèi)）戶型劣勢(shì)：1、客廳與餐廳連接過道面積稍大，利用率低；2、衛(wèi)生間位于整個(gè)房屋最內(nèi)區(qū)域，動(dòng)靜不分區(qū)。戶型優(yōu)勢(shì)：1、戶型方正，南北通透；2、南向三開間，通風(fēng)采光效果佳；3、大客廳落地陽臺(tái)，受客戶認(rèn)同度高。競(jìng)品項(xiàng)目客戶據(jù)調(diào)研了解，本項(xiàng)目成交客戶中多以31-40歲之間的經(jīng)區(qū)地緣性客戶為主。客戶來源從客戶來源來看，地緣性客戶占比最高，約占50%；其次為環(huán)翠區(qū)，占比為20%。從年齡上來看，31-40歲的中年人群占比最高，為40%；其次是25-30歲的的青年人群，占比為30%。年齡競(jìng)品項(xiàng)目客戶從客戶職業(yè)以及職業(yè)目的上來看，購買客戶主要為企業(yè)員工，基本為自住型置業(yè)。從客戶置業(yè)目的上來看，約90%的客戶置業(yè)用來自住，僅有約10%的客戶為投資型置業(yè)。置業(yè)目的客戶職業(yè)特征從客戶職業(yè)特征上來看，購買客戶主要為企業(yè)員工，占比約為65%；其次為私營業(yè)主占比較大，約占25%。項(xiàng)目區(qū)位圖：項(xiàng)目總平面圖：項(xiàng)目名稱保利紅葉谷項(xiàng)目地址環(huán)翠區(qū)四方路與團(tuán)結(jié)路交匯處（陶家夼西）開發(fā)商威海利川置業(yè)有限公司物業(yè)公司保利物業(yè)總建面積120000㎡總占地面積50000㎡開盤時(shí)間2016年3月交房時(shí)間預(yù)計(jì)2018年年底綠化率40%容積率2.4建筑形態(tài)高層、超高層總戶數(shù)766銷售電售均價(jià)7000元/㎡優(yōu)惠現(xiàn)認(rèn)購交2萬抵5萬，一次性付款98折，按揭99折競(jìng)品項(xiàng)目概況保利紅葉谷位于威海市環(huán)翠區(qū)四方路與團(tuán)結(jié)路交匯處（陶家夼西）。競(jìng)品項(xiàng)目銷售項(xiàng)目2016年3月份開盤，截止至現(xiàn)在整體去化63%，預(yù)計(jì)2017年4-5月份開始加推1#、6#、8#樓部分房源，體量約3萬㎡。銷售情況：項(xiàng)目從2016年3月開盤，項(xiàng)目共去化332套，整體去化率為63%。項(xiàng)目供應(yīng)主力戶型為77-90㎡的二房，以及114-129㎡的三房產(chǎn)品，項(xiàng)目整體去化情況較好。2017年推售計(jì)劃：項(xiàng)目一共8棟樓，現(xiàn)在2#、3#、4#、5#、7#樓已推出，預(yù)計(jì)2017年4-5月份開始加推1#、6#、8#樓部分房源，約240套左右，體量約3萬㎡。房型配比：項(xiàng)目名稱戶型面積區(qū)間（㎡）上市量（套）成交量（套）剩余存量（套）去化率均價(jià)保利紅葉谷二房77-901591085168%7417二房971010%三房114-1291831097460%三三四合計(jì)52833219663%2016年1-12月22日保利紅葉谷商品住宅各面積段成交量價(jià)對(duì)比單位：萬㎡單位：元/㎡數(shù)據(jù)來源：威海房地產(chǎn)交易網(wǎng)本年成交情況保利紅葉谷2016年成交332套，成交建筑面積約4萬㎡，成交均價(jià)為7437元/㎡，其中121㎡以上產(chǎn)品成交最多，其次為61-80㎡面積段產(chǎn)品。競(jìng)品項(xiàng)目戶型戶型整體設(shè)計(jì)較好，戶型南北通透且南向三開間，通風(fēng)采光效果極佳，室內(nèi)功能區(qū)動(dòng)靜分離。熱銷戶型——（116㎡三室二廳一衛(wèi)）戶型劣勢(shì)：1、客廳與餐廳連接過道面積稍大，利用率低；2、衛(wèi)生間面積較小，主臥室內(nèi)放洗衣機(jī)，拉低生活品質(zhì)。戶型優(yōu)勢(shì)：1、南北通透，通風(fēng)效果好；2、南向三開間，通風(fēng)采光效果佳；3、大客廳落地陽臺(tái)，室內(nèi)整體動(dòng)靜分區(qū)。競(jìng)品項(xiàng)目客戶據(jù)調(diào)研了解，本項(xiàng)目成交客戶中多以25-30歲之間的環(huán)翠區(qū)地緣性客戶為主?？蛻魜碓磸目蛻魜碓磥砜矗鼐壭钥蛻舡h(huán)翠區(qū)占比最高，約占50%；其次為高區(qū)，占比為30%。從年齡上來看，25-30歲的年輕人群占比最高，為50%；其次是31-40歲的的中年人群，占比為30%。年齡競(jìng)品項(xiàng)目客戶從客戶職業(yè)以及職業(yè)目的上來看，購買客戶主要為企業(yè)員工，基本為自住型置業(yè)。從客戶置業(yè)目的上來看，約95%的客戶置業(yè)用來自住，僅有約5%的客戶為投資型置業(yè)。置業(yè)目的客戶職業(yè)特征從客戶職業(yè)特征上來看，購買客戶主要為企業(yè)員工，占比約為80%；其次為私營業(yè)主占比較大，約占18%。項(xiàng)目區(qū)位圖：項(xiàng)目總平面圖：項(xiàng)目名稱天恒龍澤府項(xiàng)目地址威海市環(huán)翠區(qū)統(tǒng)一南路與嶗山路交會(huì)處開發(fā)商威海市嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商北京天恒置業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理公司北京市鼎澤物業(yè)管理有限責(zé)任公司總占地面積85000㎡總建面積200000㎡總戶數(shù)1500竣工時(shí)間2013-12-01開發(fā)批次分一期開發(fā)，現(xiàn)為一期車位總數(shù)1500容積率2.00

綠化率42%

車位配比1:1銷售電業(yè)類型高層開盤時(shí)間2013年3月23日銷售均價(jià)均價(jià)7500元/㎡，車位價(jià)格11萬元左右優(yōu)惠一期清盤均價(jià)7000元/平左右。競(jìng)品項(xiàng)目概況天恒龍澤府位于威海市環(huán)翠區(qū)統(tǒng)一南路與嶗山路交匯處。競(jìng)品項(xiàng)目銷售項(xiàng)目2013年開始對(duì)外出售，截止至目前整體去化59%，去化速度一般，預(yù)計(jì)2017年出售主力為二期產(chǎn)品，以順銷出售為主。銷售情況：項(xiàng)目從2013年3月開盤，項(xiàng)目共供應(yīng)1370套住宅，截止至目前成交808套，整體去化率為59%。項(xiàng)目供求主力戶型為70-99㎡的二房以及102-137㎡的三房產(chǎn)品，項(xiàng)目整體去化情況一般。2017年推售計(jì)劃：項(xiàng)目共12棟樓，目前一期1-8#樓已交付使用，二期9-12#樓2016年10月份已順銷部分房源，同時(shí)其他房源也開始出售，預(yù)計(jì)2017年出售主力為二期產(chǎn)品，以順銷出售為主。房型配比：項(xiàng)目名稱戶型面積區(qū)間（㎡）上市量（套）成交量（套）剩余存量（套）去化率均價(jià)天恒龍澤府一房58-594673915%7148二房70-9768146122068%三房102-13761034027056%四房138-175330330%合計(jì)137080856259%2016年1-12月22日天恒龍澤府商品住宅各面積段成交量價(jià)對(duì)比單位：萬㎡單位：元/㎡數(shù)據(jù)來源：威海房地產(chǎn)交易網(wǎng)本年成交情況天恒龍澤府2016年成交283套，成交建筑面積約2.8萬㎡，成交均價(jià)為7148元/㎡，其中81-100㎡產(chǎn)品成交最多，其次為101-120㎡面積段產(chǎn)品。競(jìng)品項(xiàng)目戶型戶型設(shè)計(jì)方正，南北通透，通風(fēng)效果較好，室內(nèi)動(dòng)靜分區(qū)，但客廳位于房間北向，影響室內(nèi)采光。熱銷戶型——（102㎡三室二廳一衛(wèi)）戶型劣勢(shì)：1、客廳北面朝向，導(dǎo)致室內(nèi)采光效果差；2、衛(wèi)生間北窗設(shè)有空調(diào)外掛機(jī)隔扇，影響衛(wèi)生間的通風(fēng)效果。戶型優(yōu)勢(shì)：1、戶型方正，南北通透；2、南向三開間，通風(fēng)采光效果佳；3、客廳、廚房、衛(wèi)生間功能區(qū)全部排布在北區(qū)，室內(nèi)動(dòng)靜分區(qū)效果好。競(jìng)品項(xiàng)目客戶據(jù)調(diào)研了解，本項(xiàng)目成交客戶中多以25-30歲之間的環(huán)翠區(qū)地緣性客戶為主?？蛻魜碓磸目蛻魜碓磥砜?，地緣性客戶環(huán)翠區(qū)占比最高，約占60%；其次為高區(qū)，占比為20%。從年齡上來看，25-30歲的年輕人群占比最高，為60%；其次是31-40歲的的中年人群，占比為20%。年齡競(jìng)品項(xiàng)目客戶從客戶職業(yè)以及職業(yè)目的上來看，購買客戶主要為企業(yè)員工，基本為自住型置業(yè)。從客戶置業(yè)目的上來看，約95%的客戶置業(yè)用來自住，僅有約5%的客戶為投資型置業(yè)。置業(yè)目的客戶職業(yè)特征從客戶職業(yè)特征上來看，購買客戶主要為企業(yè)員工，占比約為85%；其次為私營業(yè)主占比較大，約占13%。項(xiàng)目區(qū)位圖：項(xiàng)目總平面圖：項(xiàng)目名稱城建華庭項(xiàng)目地址威海市世昌大道柴峰路東開發(fā)商威海城建集團(tuán)

物業(yè)公司開發(fā)商自持總建面積120000㎡總占地面積36663㎡開盤時(shí)間2015年8月16日交房時(shí)間2016-9綠化率50%容積率2.0開發(fā)批次總兩期，現(xiàn)為二期開始認(rèn)籌建筑形態(tài)小高層、高層總戶數(shù)401車位數(shù)484個(gè)銷售電售均價(jià)7500元/㎡優(yōu)惠在售二期面積區(qū)間102-161㎡，均價(jià)7800元/㎡。競(jìng)品項(xiàng)目概況城建華庭位于威海市高區(qū)世昌大道與柴峰路交界處東側(cè)。競(jìng)品