建筑中心住宅產(chǎn)業(yè)化專第1頁(yè)/共28頁(yè)2概念住宅產(chǎn)業(yè)化低碳愿景萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化基地

國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)化發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢(shì)、難題與建議萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐第2頁(yè)/共28頁(yè)3

住宅產(chǎn)業(yè)化（HousingIndustrialization）是指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅，是機(jī)械化程度不高和粗放式生產(chǎn)的生產(chǎn)方式升級(jí)換代的必然要求，以提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。

簡(jiǎn)言之，即是將一棟房子拆成若干個(gè)“零件”，在工廠統(tǒng)一用模板制作完成，幾乎所有的誤差均以毫米進(jìn)行控制。然后運(yùn)輸?shù)巾?xiàng)目地，進(jìn)行對(duì)接、澆筑。造房子像堆積木、造汽車一樣建房子。這種方式環(huán)保高效，而且相比較傳統(tǒng)方式建造的住宅更具舒適性、安全性?？傊?，高效、環(huán)保、安全、舒適成了住宅產(chǎn)業(yè)化的代名詞。概念

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住宅產(chǎn)業(yè)化的概念由來(lái)已久。在國(guó)外住宅產(chǎn)業(yè)化早已不是新興詞匯。1910年，著名的建筑師沃爾特·格羅皮厄斯首次提出了“住宅產(chǎn)業(yè)化”的概念。此后,世界各國(guó)便興起了對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的研究和實(shí)踐。1927年，美國(guó)著名的建筑師巴克敏斯特·富勒設(shè)計(jì)出了第一代多邊形“最大限度利用能源住宅”。1928年第一屆<國(guó)際現(xiàn)代建筑會(huì)議>(CIAM)通過(guò)的拉薩拉茲宣言強(qiáng)調(diào)“建筑質(zhì)量的高低并不取決于工匠們的手藝,而在于要普遍地采用合理化的生產(chǎn)方法”。1944年，<建筑與藝術(shù)>雜志用了一期的篇幅來(lái)討論住宅產(chǎn)業(yè)化問(wèn)題。1949年，法國(guó)重建和規(guī)劃部長(zhǎng)委托瓊·普魯維設(shè)計(jì)出一種新型的大批量生產(chǎn)的住宅,成本不得超過(guò)當(dāng)時(shí)現(xiàn)有的最便宜的住宅。二戰(zhàn)后，世界各地出現(xiàn)了大規(guī)模的“房荒”，住宅建設(shè)掀起熱潮，并由此引發(fā)了住宅領(lǐng)域的一次大變革-住宅產(chǎn)業(yè)化。概念

第4頁(yè)/共28頁(yè)5國(guó)外情況提起住宅產(chǎn)業(yè)化，我們不得不想起譬如日本、新加坡、美國(guó)等國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化，一棟摩天大樓，少則十?dāng)?shù)天，多則幾十天拔地而起，從整體墻面的生產(chǎn)、吊裝、焊接、澆筑瞬間完成，基本不存在中國(guó)造屋運(yùn)動(dòng)下而產(chǎn)生的墻體開(kāi)裂、廚衛(wèi)漏水等建筑質(zhì)量問(wèn)題，所選用墻體材料也都是輕型建材、節(jié)能處理，更環(huán)保、更適用。住宅產(chǎn)業(yè)化的核心理念不外乎是這樣，樓梯、墻體、外墻面磚、窗框、衛(wèi)生間等都可能成為標(biāo)準(zhǔn)批量化生產(chǎn)，然后拼裝。住宅產(chǎn)業(yè)化在日本、美國(guó)、歐洲、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)起步較早，產(chǎn)業(yè)化程度較高。在住宅產(chǎn)業(yè)化較為發(fā)達(dá)的瑞典，80%的住宅采用以通用部件為基礎(chǔ)的住宅通用體系。美國(guó)人住宅用構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化、商品化程度幾乎達(dá)到100%。日本已經(jīng)將住宅產(chǎn)業(yè)化的概念全方位的應(yīng)用到了房屋的承建上。

國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)化發(fā)展第5頁(yè)/共28頁(yè)6起步晚：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，迄今為止只有十余年的發(fā)展歷程。堆砌建筑模式：依然沿襲傳統(tǒng)的“半手工半機(jī)械”化的“堆砌”建筑生產(chǎn)方式，這種生產(chǎn)模式突出表現(xiàn)為技術(shù)含量低，生產(chǎn)過(guò)程與經(jīng)營(yíng)過(guò)程的能耗大，追求銷售的速度，資金的時(shí)間效率，而不是產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)效力和可持續(xù)發(fā)展能力，帶來(lái)資源的嚴(yán)重消耗。勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)：目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還處于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)階段，短短幾年之內(nèi)中國(guó)要實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，可以說(shuō)難度很大。產(chǎn)業(yè)化不成熟：目前國(guó)外住宅產(chǎn)業(yè)化很多建筑預(yù)制構(gòu)件是在中國(guó)制作，然后運(yùn)輸海外，國(guó)內(nèi)反而少見(jiàn)，目前這種技術(shù)在國(guó)內(nèi)并不十分成熟，而且遠(yuǎn)沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)。國(guó)內(nèi)情況國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)化發(fā)展第6頁(yè)/共28頁(yè)7現(xiàn)狀：東莞萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化基地首期項(xiàng)目于2006年1月起開(kāi)始建設(shè)，目前產(chǎn)業(yè)化基地的各項(xiàng)實(shí)體實(shí)驗(yàn)樓工程已建成并投入使用。

構(gòu)成：由實(shí)驗(yàn)區(qū)、生產(chǎn)研究區(qū)、設(shè)備實(shí)驗(yàn)區(qū)、景觀研究區(qū)、展示接待中心、內(nèi)裝研究區(qū)、輔助功能區(qū)等主要部分構(gòu)成。目標(biāo)：基地正努力成為國(guó)際領(lǐng)先的綠色生態(tài)基地，并力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)集合零碳、零能耗、零污水排放、零垃圾排放的最高生態(tài)目標(biāo)。萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化基地基地簡(jiǎn)介：第7頁(yè)/共28頁(yè)8生產(chǎn)房屋構(gòu)件的實(shí)驗(yàn)室產(chǎn)業(yè)化住宅實(shí)驗(yàn)樓“青年之家”萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化基地第8頁(yè)/共28頁(yè)9

現(xiàn)在全球砍伐的木材70%流向中國(guó)，留在中國(guó)70%的木材是在建筑工地上，建筑工地上的70%是住宅開(kāi)發(fā)工地。鋼模：住宅產(chǎn)業(yè)化改變大量使用木材的木模板傳統(tǒng)工法，使用鋼模。鋼模材料本身也要碳排放，但木模平均使用6.5次報(bào)廢，而鋼模可以500~600次重復(fù)使用，鋼模使用次數(shù)的平均排放量遠(yuǎn)小于木模版的固碳量。住宅產(chǎn)業(yè)化較傳統(tǒng)工法比較，不僅大大減少木材使用量，在減少水、水泥的消耗方面也很明顯。蒸汽養(yǎng)護(hù)：傳統(tǒng)施工方法多在現(xiàn)場(chǎng)用水澆灌來(lái)養(yǎng)護(hù)，而這里采用蒸汽，可大大節(jié)約水資源。節(jié)能：新方法所用木模板量節(jié)省87%，水的使用量降低了70%，每平方米能耗節(jié)省20%，工人可以節(jié)省一半，施工速度也快三分之一左右。質(zhì)量：由于采用標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)且經(jīng)過(guò)嚴(yán)格檢驗(yàn)，其誤差精確到毫米，比傳統(tǒng)作業(yè)質(zhì)量更高。萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化基地鋼模與蒸汽養(yǎng)護(hù)：第9頁(yè)/共28頁(yè)10做好的構(gòu)件將直接運(yùn)往施工現(xiàn)場(chǎng)，一片構(gòu)件頭尾的鋼筋被準(zhǔn)確地插進(jìn)另一片構(gòu)件預(yù)留的槽孔內(nèi)，再用混凝土當(dāng)“膠水”填充孔隙。在施工現(xiàn)場(chǎng)就不需要很多工人也不需要現(xiàn)場(chǎng)切割打磨可以大大減少施工現(xiàn)場(chǎng)的垃圾、污水、粉塵和噪音構(gòu)件安裝：

萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化基地第10頁(yè)/共28頁(yè)11一段成品化的混凝土樓梯，踏板上有兩條防滑凹線，也是經(jīng)鋼模壓制，紋理清晰、線條硬朗。細(xì)看底部，能發(fā)現(xiàn)一些緊固件，整個(gè)混凝土樓梯可以直接運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)加固，而不需要“現(xiàn)澆”。混凝土樓梯：第11頁(yè)/共28頁(yè)12傳統(tǒng)作業(yè)：大多是后來(lái)嵌入窗框，與墻壁是膠合在一起的，下雨天容易漏水；新方法：窗框與外墻是渾然一體的，窗戶的洞口尺寸誤差可以控制在毫米級(jí)，防滲漏性能更好；外墻構(gòu)件上的窗框、外面的大理石貼片等也都已經(jīng)在制作的時(shí)候一并做好，看起來(lái)就像已經(jīng)精裝修的樣子。外墻與窗框：萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化基地第12頁(yè)/共28頁(yè)13

移動(dòng)重組：由于房間整個(gè)是拼裝而成，所以其內(nèi)部結(jié)構(gòu)可以根據(jù)家庭人口的增減，或隨主人的需要而隨時(shí)改變，形成“百變”空間，方便再裝修。內(nèi)墻：性能：室內(nèi)的間隔墻使用輕鋼龍骨和石膏板夾隔音棉，雖然看起來(lái)很輕薄，但卻既結(jié)實(shí)又防火，保溫隔熱性能也更好。

萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化基地第13頁(yè)/共28頁(yè)14精裝修：在樓宇內(nèi)部，則采用了精裝修全面家居解決方案，免去了后期裝修環(huán)節(jié)。內(nèi)裝修：

洗浴間：可自動(dòng)組裝萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化基地第14頁(yè)/共28頁(yè)15萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化基地地板：采用加墊了橡膠墊的腳柱架空，起到減震的作用。水電排線：從空隙中穿過(guò)，方便管線檢修。

內(nèi)裝修：

第15頁(yè)/共28頁(yè)16萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐

第16頁(yè)/共28頁(yè)17萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐

上海萬(wàn)科新里程：

第17頁(yè)/共28頁(yè)18深圳萬(wàn)科第五園

第五寓：

萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐

第18頁(yè)/共28頁(yè)19萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐

北京萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景B3和B4號(hào)：第19頁(yè)/共28頁(yè)20住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢(shì)相對(duì)于傳統(tǒng)的住宅建造方式，工廠化能夠?yàn)橄M(fèi)者帶來(lái)更高的客戶價(jià)值。提升房屋質(zhì)量：施工精度的提高，加上制造業(yè)全過(guò)程質(zhì)量管理體系的引入，帶來(lái)的是住宅質(zhì)量的總體提高。提高房屋性能：工業(yè)化住宅從建造到使用的整個(gè)生命周期，相對(duì)傳統(tǒng)方法制造的房子都將更節(jié)能、更環(huán)保。延長(zhǎng)房屋使用周期：由于工業(yè)化住宅質(zhì)量比較好，它后期維護(hù)費(fèi)用相應(yīng)比較低，耐久性也比較好。第20頁(yè)/共28頁(yè)21現(xiàn)階段能量損耗：今天住宅建設(shè)中，每平方米住宅可能帶來(lái)20公頃標(biāo)準(zhǔn)煤的消耗，0.05立方米水的消耗，3%混凝土的損耗和3%鋼材的損耗，0.05立方米木材的消耗。另外，由于毛坯房提供模式，客戶在裝修過(guò)程中，每戶還會(huì)帶來(lái)2噸裝修垃圾的消耗。

產(chǎn)業(yè)化能量損耗：據(jù)萬(wàn)科一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，采用工業(yè)化技術(shù)建造的試點(diǎn)工程與規(guī)模相同采用傳統(tǒng)方式建造的住宅相比，在整個(gè)建造過(guò)程中，減少建筑施工能耗20%，建筑施工用水63%，建筑木模板使用87%，建筑施工垃圾91%。通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，通過(guò)分離式的建筑，改變混凝土澆注的方式，在建筑垃圾、電能、水資源、木材、鋼材上都會(huì)帶來(lái)大幅度改變。

住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢(shì)第21頁(yè)/共28頁(yè)22住宅產(chǎn)業(yè)化突現(xiàn)節(jié)能降耗優(yōu)勢(shì)，可減少資源，能源消耗，減少裝修垃圾，避免裝修污染。至2012年，如果整個(gè)住宅行業(yè)都能實(shí)行產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，社會(huì)資源消耗將得到大量的節(jié)約：節(jié)電：節(jié)約能耗90.4萬(wàn)噸標(biāo)準(zhǔn)煤=22.6億度電量=約葛洲壩發(fā)電站2個(gè)月發(fā)電量；節(jié)水：節(jié)約用水20340萬(wàn)立方=19個(gè)杭州西湖的水量；減少混凝土：減少混凝土損耗142.4萬(wàn)立方米=285棟18層住宅混凝土用量；減少鋼材：減少鋼材損耗13.56萬(wàn)噸=188棟18層住宅用鋼量，超過(guò)1個(gè)鳥(niǎo)巢用鋼量。住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢(shì)第22頁(yè)/共28頁(yè)23住宅產(chǎn)業(yè)化難題成本高：以制作構(gòu)件的鋼模為例，其成本遠(yuǎn)高于木材。與發(fā)達(dá)國(guó)家不同的是，中國(guó)人力成本十分便宜，推行住宅產(chǎn)業(yè)化后，每平方米的造價(jià)比傳統(tǒng)方式反而高出350-500元，如果住宅產(chǎn)業(yè)化能夠達(dá)到一定的數(shù)量，成本才可以下降。合作工廠少：工廠化住宅模式要大規(guī)模推廣，尋找能夠符合要求的部件制造工廠也是要克服的難題。

運(yùn)輸難：部件做好之后，還需要解決運(yùn)輸?shù)膯?wèn)題。售后服務(wù)難監(jiān)督：在售后服務(wù)方面，開(kāi)發(fā)商也需要承擔(dān)更多的責(zé)任。因?yàn)樗玫牟牧虾凸に嚺c傳統(tǒng)建筑方法不同，在維修方面，開(kāi)發(fā)商掌握更多的話語(yǔ)權(quán)，誰(shuí)來(lái)監(jiān)督其制定合理的維修價(jià)格，值得有關(guān)部門(mén)考慮。層高限制：西方發(fā)達(dá)國(guó)家目前采用住宅產(chǎn)業(yè)化方法的多是一些低層建筑，如果用來(lái)建高層建筑，安全系數(shù)是否能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)？據(jù)了解，目前，萬(wàn)科用產(chǎn)業(yè)化方法建成的最高項(xiàng)目是18層的上海新里程，已經(jīng)通過(guò)驗(yàn)收，100米高層住宅項(xiàng)目也已進(jìn)入實(shí)施階段，預(yù)計(jì)2011年竣工。第23頁(yè)/共28頁(yè)24實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化是循序漸進(jìn)的歷程，同時(shí)需采取有力措施，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)和低碳經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。為此建議：（一）政府啟動(dòng)“第一動(dòng)力”

住宅生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化，是一項(xiàng)全新的事業(yè)，涉及部門(mén)多、行業(yè)多、政策性強(qiáng)、技術(shù)要求高，因而必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，搭建住宅生產(chǎn)工業(yè)與信息化的支持平臺(tái)。（二）構(gòu)建住宅生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化基地園區(qū)基地園區(qū)具有集聚能力強(qiáng)、外溢效應(yīng)大的特征，可以承接科技研發(fā)平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)支撐平臺(tái)和信息、物流平臺(tái)等。（三）實(shí)行政策傾斜推行住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，在其發(fā)展初期，還未形成規(guī)?；a(chǎn)、形成規(guī)模效益，會(huì)帶來(lái)生產(chǎn)成本、銷售成本的增加。為促其發(fā)展，在住宅產(chǎn)業(yè)化的部品體系、建筑體系和技術(shù)支撐體系的建設(shè)中，建議在金融、財(cái)政、稅收、土地相應(yīng)配套政策等方面給予支持，以保障住宅生產(chǎn)工業(yè)與信息化的順利推進(jìn)。住宅產(chǎn)業(yè)化建議第24頁(yè)/共28頁(yè)25低碳愿景中國(guó)住宅現(xiàn)階段存在大量問(wèn)題：耗能多：當(dāng)前，世界大約50%的住宅開(kāi)發(fā)在中國(guó)，而在中國(guó)住宅生產(chǎn)是個(gè)耗能大戶。2006年，中國(guó)一次能源消費(fèi)總量約占世界的15.9%,次于美國(guó)，居世界第二位。人均能源少：我國(guó)常規(guī)能源資源僅占世界總量的10.7%，人均能源資源占有量遠(yuǎn)低于世界平均水平。需新建住宅多：據(jù)預(yù)測(cè),到2020年我國(guó)總?cè)丝趯⑦_(dá)到14.72億，按2020年人均居住面積30平方米的水平估計(jì)，由現(xiàn)在到那時(shí)，需新建住宅200多億平方米。發(fā)展迅速：建筑與住宅業(yè)的迅猛發(fā)展，是我國(guó)能源供應(yīng)緊張的重要原因，也成為制約我國(guó)可持續(xù)發(fā)展的突出問(wèn)題。地碳目標(biāo)：遏制氣候變暖，在哥本哈根世界氣候大會(huì)上，中國(guó)提出了自己的減排目標(biāo)“到2020年單位GDP碳排降低40%-45%”，從此角度來(lái)看中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化已是迫在眉睫。因此，住宅產(chǎn)業(yè)必須推動(dòng)低碳住宅工業(yè)化生產(chǎn)，節(jié)能減排、低碳調(diào)整是必經(jīng)之路。第25頁(yè)/共28頁(yè)26

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為工業(yè)生產(chǎn)，從設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、模具制作、規(guī)模生產(chǎn)、施工吊裝等一條龍，住宅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，不僅在建筑周期上大大縮短，更在對(duì)于能源消耗、建設(shè)成本、人力物力資源、成本預(yù)算、勞動(dòng)強(qiáng)