/*房地產(chǎn)開發(fā)是否存在暴利視談話平及其與房價的關(guān)系也就有了一定的必要性?？粗氐闹笜?biāo)。而收入利潤率[1]是反映收入中利潤比例的重要指標(biāo)，在一定程度上也與行業(yè)發(fā)存在暴利的最重要原因。因此，本文將收入利潤率與凈資產(chǎn)收益率共同作為研究房地產(chǎn)開平的兩個重要指標(biāo)，同時，由于數(shù)據(jù)的限制，在一些地方采用了替代性指標(biāo)。一房地產(chǎn)開發(fā)的真實利潤水平1.房地產(chǎn)開發(fā)全行業(yè)利潤水平入的比值[2]為7.77%，遠(yuǎn)低于采礦業(yè)(20.74%)，也低于包含金融、信息、高科技產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的其他第三產(chǎn)業(yè)(10.23%)和交通運輸、倉儲、郵電業(yè)(8.77%)，在各行業(yè)中僅處于中上水平，對于一個景氣水平較高的行業(yè)而言完全屬于正常。而利潤總額與凈資產(chǎn)的比值[3]僅為在行業(yè)中僅處于中等水平，談不上什么暴利。/*利潤總主營業(yè)收利潤/主營利潤/凈行業(yè)凈資產(chǎn)額入業(yè)收入資產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)1035.2133157.7716005.96.47采礦業(yè)2557.512334.220.748699.829.40制造業(yè)9547.6189519.75.0475675.112.62電、燃?xì)?、水的生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)960.316588.65.7919546.94.91建筑業(yè)826.729380.92.8111841.86.98交通運輸、倉儲、郵政業(yè)1022.411661.18.77187135.46批發(fā)零售業(yè)2149.6110924.51.941863211.54住宿、餐飲業(yè)27.51649.61.672753.61.00其他第三產(chǎn)業(yè)4550.144479.410.2377542.25.87資料來源：第一次全國經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報2.上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤水平以基本反映優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤水平。家，其2005年前三季度主營業(yè)利潤率(主營業(yè)利潤/主營業(yè)收入)和利潤總額/主營業(yè)收入發(fā)企業(yè)利潤情況*利潤總主營業(yè)額/主利潤總主營業(yè)額/主利潤總主營業(yè)額/主企業(yè)名稱務(wù)利潤企業(yè)名稱務(wù)利潤企業(yè)名稱務(wù)利潤率入率入率入G萬科A22.535.4新黃浦47.941.1中遠(yuǎn)發(fā)展5.039.043.9G新梅34.042.6億城股份招商地產(chǎn)26.227.4名流置業(yè)21.929.0G東華35.440.2銀基發(fā)展14.922.6G德賽金融街31.333.3南京高科2.016.4G渝開發(fā)金地集團(tuán)18.728.4先鋒股份15.321.4長春經(jīng)開32.043.7天地源7.416.7天房發(fā)展北京城建21.621.5天鴻寶業(yè)16.926.1天創(chuàng)置業(yè)8.625.1空港股份18.826.3珠江實業(yè)棲霞建設(shè)16.622.7沙河股份9.622.4深深房A深寶恒A40.646.6G深振業(yè)2.014.8沈陽新開蘇州高新20.729.6金豐投資11.441.7萊茵置業(yè)22.743.0泛海建設(shè)6.519.6海鳥發(fā)展23.930.3外高橋9.735.5倍特高新433.044.5中國武夷10.524.2成都建設(shè)世貿(mào)股份29.231.9恒大地產(chǎn)15.434.4加權(quán)平均超過了40%，光從數(shù)字看確實有點嚇人。但是需要說明的一點是，按照當(dāng)前的會計制度，主/*很大的水分，更不能簡單的同商品房銷售收入中開發(fā)企業(yè)利潤所占的比例等同起來。與香港、美國的上市地產(chǎn)公司相比，A股上市開發(fā)公司的主營業(yè)利潤率也不算太高。2005年全年，香港信和置業(yè)、恒基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)的主營業(yè)利潤率分別為50.20%、D.R.HortonInc.和PulteHomesInc.的主營業(yè)務(wù)利潤率分別為15.67%、29.00%、24.38%2005年前三季度，上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加權(quán)平均利潤總額/主營業(yè)收入的比值為19.7%，高于全國經(jīng)濟(jì)普查顯示的7.77%，說明上市公司的項目盈利水平明顯高于行業(yè)平均值。如注得稅前利潤所占的比例。同時，根據(jù)上市公布的報表，剔除個別凈資產(chǎn)或凈利潤為負(fù)值的開發(fā)企業(yè)，2005年前三季35%)。將前三季度凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行時間修正，可估算上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年凈資產(chǎn)收益率僅為8.75%左右，只是略高于同期銀行的貸款利率。表32005年前三季度上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤情況單位：億元、％/*凈資凈資資料來源：房地產(chǎn)企業(yè)名稱凈利潤產(chǎn)收企業(yè)名稱凈利潤產(chǎn)收企業(yè)名稱凈利潤產(chǎn)收上市公司2005年6039.22.71中遠(yuǎn)發(fā)展前三季度公報招商地產(chǎn)31279.28.52招商地產(chǎn)31279.28.52名流置業(yè)4502.67.66G東華1288.22.59金地集團(tuán)21626.38.19先鋒股份3748.09.28長春經(jīng)開G金橋17421.87.20天地源3703.12.76天房發(fā)展北京城建13354.46.98天鴻寶業(yè)3329.94.41天創(chuàng)置業(yè)棲霞建設(shè)9978.515.42沙河股份2695.18.70深深房A1243.26.69司盈利水平并不1113.50.50深寶恒A9499.48.00G深振業(yè)2396.12.38沈陽新開519.51.11分別為16.23%、1蘇州高新9471.65.81金豐投資2270.02.05萊茵置業(yè)G華發(fā)8813.48.33外高橋2072.61.50倍特高新G實發(fā)展8375.96.84中國武夷2067.62.21成都建設(shè)515.73.407.34%、19.37%；美國四大住宅開世貿(mào)股份7053.58.82恒大地產(chǎn)1943.36.62合計358149.36.56rp.、CentexCorc而滬深兩地的全部上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率為8.85%。二者基本接近，上市房地產(chǎn)公司/*01年卻還不到4%。上述數(shù)據(jù)說明，上市房地產(chǎn)公司的風(fēng)險高于平均水平，但是收益率卻低3.北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤及價格構(gòu)成北京的房價一直在全國處于較高水平，并且在2005年許多城市受宏觀調(diào)控政策影響房價開全國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是否存在暴利，至少它能在一定程度上反映全國房地產(chǎn)的利潤水平。2005年年中，北京市某權(quán)威機(jī)構(gòu)對部分項目的利潤情況及成本構(gòu)成進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研結(jié)果 8~25%之間，數(shù)值來看，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的價格構(gòu)成之中，除了利潤占了15.69%之外，其他各項的比例以筆者的經(jīng)驗而言，應(yīng)該說這些數(shù)據(jù)與北京市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況基本相符?；A(chǔ)設(shè)項目區(qū)位土地建安財務(wù)管理銷售利潤均價施及配稅費利潤及性質(zhì)成本成本費用費費用率套宅5000970184258118723011840067213.44東五環(huán)住353580514323521481881011923178.97/*宅宅44283243住宅120002501000宅12200480800302024.75住宅435098239住宅45000237懷柔住宅34807024077022.13懷柔住宅330060230宅7100233255住宅56009249宅680074367宅54008281寫字樓12800356704寫字樓12148459588CBD公寓15500425930367423.70字樓9000*34060050380303020.90資料來源：北京市某權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)表明北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售利潤率約為16%?？紤]到統(tǒng)計公報涵蓋了所有開發(fā)企業(yè) 企業(yè)瞞報)，可以大致判定房地產(chǎn)開發(fā)的平均收入利潤率在12~20%之間，這也與業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)，與香港、美國的同行相比差別不大[7]。角度來講稱不上暴利。二房地產(chǎn)開發(fā)是否暴利爭論的起因應(yīng)該說，近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房價的上升，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平有所提升，但是其存在暴利。房地產(chǎn)“暴利論”產(chǎn)生的原因主要有以下幾個方面。1.商品住宅是生活必需品，且價值巨大房地產(chǎn)開發(fā)的主要產(chǎn)品——商品住宅是人們生活的必需品，并且價格動輒數(shù)十萬上百萬。本來開發(fā)商分享12~20%的利潤并不算高(如果買件衣服被賺走百分之十幾的利潤，肯定沒有人說這是暴利)。但是，中國目前的收入房價比為10~14:1，普通家庭需要拿10~14年的收入來買一套房子，如果開發(fā)商的利潤是12~20%，也就意味著購房人將整個家庭1~2年的收/*加大的情況下，這部分被開發(fā)企業(yè)拿走的利潤更容易引起人們的憤慨。2.對于房地產(chǎn)開發(fā)特點的不了解對于房地產(chǎn)開發(fā)特點的不了解也是暴利論產(chǎn)生的重要原因。本的其他重要組成部分：如財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、稅費往往被忽視或者被低估。的價格構(gòu)成為例，財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、稅費就幾乎占了售價的1/5。在預(yù)期內(nèi)全部售完，或多或少都會存在尾盤問題。這些尾房的存在會嚴(yán)重影響利潤水平，如果將項目全部賣完可以實現(xiàn)20%的利潤，要是存在10%尾房不能順利銷售的話，利潤只能勉強(qiáng)超過10%。在外界大談房價高漲、開發(fā)商暴利的時候，恐怕很少有人會想到開發(fā)企業(yè)風(fēng)光背后的凄涼。年，其年均的凈資產(chǎn)收益率卻并不高。3.中國富豪紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)/*中國富豪投資房地產(chǎn)開發(fā)，除了房地產(chǎn)開發(fā)近幾年處于較高景氣水平、利潤率有所提高外，礦業(yè)，民營資本想進(jìn)入就較為困難。地產(chǎn)開發(fā)要高的多。高于日本(38%)、法國(36%)、英國(36%)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家。同樣的道理，中國富豪投資需要說明的一點是，大部分