售樓處包裝策劃前言關(guān)于細化售樓部環(huán)境，提升項目品位若干建議如果地產(chǎn)項目的成敗關(guān)鍵如李嘉誠所言：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”的話，那么售樓處環(huán)境的金科玉律就是“細節(jié)、細節(jié)、還是細節(jié)”。從以往地產(chǎn)市場綜合的銷售數(shù)據(jù)上顯示，大約有90%甚至更多的銷售最終是在項目現(xiàn)場發(fā)生，所以，無論怎樣強調(diào)售樓部環(huán)境的重要性都是不過分的。事實告訴我們，人是被細節(jié)所打動的，沒有細節(jié)的完美，就沒有全局的完美。衡量售樓部現(xiàn)場好壞的標準，就是買家在此停留時間的長短。越愿意多停留，對項目了解越多一點，成交的機會無疑也會更高。賣房子不象賣日常生活用品那么簡單，發(fā)展商的成熟與理性，有時就體現(xiàn)在對細節(jié)的操作上。有時候，一個小小的細節(jié)——售樓部門口擺放的垃圾、亂停的車輛、一句該有而沒聽到的問候語、舉手投足間該有的謙讓……，諸如此類經(jīng)常被我們所忽略的“小細節(jié)”常常就能決定一次購買行為的放棄。反之，如果是那樣的細節(jié)——插在透明玻璃花瓶中的鮮花，精美茶具里一杯醇香的清茶，或者一杯香濃的咖啡，柔和優(yōu)美的背景音樂、舒適的坐椅，室內(nèi)植物所散發(fā)出來的清新空氣……不經(jīng)意處無一不透露出發(fā)展商的用心和細致入微，由這樣的發(fā)展商來建筑我們未來的生活、工作空間，能不令人憧憬嗎？房子在我們眼里的概念是每平米多少錢，可是，在消費者眼里它是一個傾盡半生心血來交換的一個美好夢想。尤其是對于期房銷售，怎樣多花些功夫，能讓看樓者提前感受到未來的生活方式與工作氣息，對于強化消費者對期房的信心起著重要作用。對于售樓部環(huán)境的整體設(shè)計和細化，從有利于銷售的角度出發(fā)，主要有如下原則：★創(chuàng)新——個性化★環(huán)境的細化★服務(wù)質(zhì)量的高素質(zhì)隨時隨處可見★豐富售樓部內(nèi)部空間，延長客戶停留時間一、售樓部現(xiàn)狀1、外包裝：整體采用銀灰色系，無其他調(diào)和色，致使視覺感受比較單一，沒有新樓盤即將開盤應(yīng)該具有的活躍商業(yè)氣氛，給人的第一印象不是個售樓部，而象個類似沖洗膠卷的經(jīng)營場所。2、售樓部:（1）售樓部內(nèi)部已經(jīng)裝修完畢，內(nèi)部缺少品牌識別標識，色彩搭配較為冷感。給人的第一印象不是個售樓部，而象個類似沖洗膠卷的經(jīng)營場所。褲（淡2引）誕盛售樓處內(nèi)部：時目前大堂只擺醫(yī)放項目外觀建府筑模型，無說侍明性展板、樓襖書等其他銷售顆工具邀，萬確售樓部的玻璃每幕墻和室內(nèi)墻易體大面積空白壯。螞（屠3也）售樓部辦公戴區(qū)域內(nèi)的房間煎無職能劃分。驕（蹈4拼）售樓部頂部爆為黑色，給人誰壓抑的感覺，筍沒有常規(guī)售樓瞎部該有的明快并、亮麗需求?；穑?逗）項目無宣傳嚴推廣用語。森（輸6勸）項目現(xiàn)場周曾邊無廣告政牌限/虛指示牌，讓受買眾不易識別。二、包裝策略求針對售樓部上壽述現(xiàn)狀，現(xiàn)場腸整體包裝策略弊如下：誦1芹、鬼欣針對售樓部整黎體銀灰色系，炕用暖色調(diào)調(diào)節(jié)跪整體視覺效果裙。澡2述、危際售樓部內(nèi)每個各辦公室門口裝救置職能標識掛暑牌押3明、貢料售樓部玻璃幕柳墻上裝飾電腦煙刻畫的宣傳用會語及其他輔助筐用語，使宣傳絨效果達到圖文映并貌。惜4聚、繞器在售樓部室內(nèi)因進口右側(cè)的空蠟白墻體上，制擊作功能性展板鄭。作5麗、詠脫其他空白墻體問，根據(jù)具體尺支寸制作相匹配僅展示扛牌然/金裝飾品。衡6涼、兇家客戶接待處玻陣璃桌葬面怠/汁茶必幾志/夜前臺上擺放鮮甲艷的秒花鄰/圾植物（制作出逆樓書后替換）盆。紫7嬌、傭列在墻角擺放盆御栽植育物妖玻。肢8坊、沈城在黑色頂部放胸置（扎）色彩測艷麗的小氣細球禁蝕。剩9茶、慣密銷售人員佩帶遍統(tǒng)一設(shè)計的姓捐名壓/異職務(wù)牌尊?；纪?巡0肢、躁要在深色會客沙脂發(fā)上，添置暖峰色靠墊，烘托軍整體親和力。益1面1概、強墊在距離售樓部赤向橡左稀10架0含米處路口請，雖“菌北下關(guān)工商艘所拋”凝標牌邊蝦立載“余華和杰撓”惰項目的指示路憶牌。毀1池2凱、茶接售樓部門口放甘置宣傳彩旗。念1李3歲、刷同售樓部對面路貫墻上安裝戶外券噴繪廣告。暫1射4較、浮愛耗在售樓部門口或擺放充氣拱門趟。辜1狹5儲、氏蠅如果條件允許團，在北三環(huán)的融入口處立項目以指示牌。三、解決方案破針對售樓部上姑述現(xiàn)狀，我們呢前期推廣觀點譜是：授（使1軍）關(guān)于創(chuàng)意炮造儲夢瓜———宏—馳箏創(chuàng)意的關(guān)鍵奧廣告創(chuàng)意不僅涂僅是項目具有敵什么，而是要礙講在這里投資肌能夠得到什么岡，享受什么，饒對自己的事業(yè)戶有什么樣的幫語助與發(fā)展。乞一言概之，我勤們做的廣告應(yīng)褲該為買家描繪鄰一個美好的藍軍圖。成（赴2妖）關(guān)于廣告計犁劃斜造雙勢巡———流—解制定廣告計劃扒的關(guān)鍵錄提煉賣點，令慚項目廣受關(guān)注漲，各類媒體強損勢配合，廣告訪安排緊湊有力旁。傻凡此種種，其戀核心在與造勢榜，予人以非來亭不可、非看不伯可的印象，才鑄稱得上是一個鬼好房地產(chǎn)廣告羅。芒（濾3霉）關(guān)于廣告計蜂劃的時期林集中考慮悼近伍3傘個月內(nèi)的廣告執(zhí)計劃磨房地產(chǎn)的廣告飽計劃會受到自輩身銷售業(yè)績，蹲競爭對手，市杰場形勢等諸多照因素影響，長僚期性廣告計劃五的變化較大。先在此情況下，替集中精力考慮狹如何圍繞開盤薯期間的廣告安凱排更有意義。劑（群4踢）關(guān)于廣告手究法提廣告手法需要善不斷創(chuàng)新蓄房地產(chǎn)市場的新變化非?？焖僦椋е┗慕庠瓌t是不可取史的，只有不斷總創(chuàng)新，才能創(chuàng)警造性的引導(dǎo)目發(fā)標客戶，才能作引姻導(dǎo)弱“跑見怪不秒怪桌”毛的讀者。蛾無論策劃、創(chuàng)畏意、執(zhí)行、表違現(xiàn)皆如此，只悟有富于創(chuàng)造性來的思維方法才接能獲得理想的運銷售效果。謝（蜻5劉）關(guān)于媒介創(chuàng)腫新愧整合傳播，即雜運用廣告攻關(guān)睬，利望用嶄D兔M賣、促銷、事件腳行銷等各種手護段縮宴。但在不同階溪段側(cè)重點應(yīng)有復(fù)所不同。蘭*我地產(chǎn)的地緣性妻客戶特征顯著辣，故項目周邊誓的形象推廣非新常重要，尤其運是開盤時期。玩*撫地產(chǎn)的銷售工傷具即樓書、戶窮型單頁俱、粗D袖M岔、售樓處的氛田圍營造、樣板絲間的設(shè)計都是儉促成最終銷售卻有利手段。胡（鳴6辦）房地產(chǎn)廣告糞發(fā)生作用的過跟程羊在北京，每天多都有幾十個不晝同類型的項目易在進行推廣宣妨傳。所以，我欠們認為：長第一步，一個撕有效廣告的前艷提就是讓人看表見，讓人有興揮趣去了解和關(guān)卷注這個項目，餃最起碼要引起杰我們目標客戶考群體的關(guān)注。蹈第二步，在看怠過這個廣告后娘要產(chǎn)生想親身耽了解的興趣和植愿望，這依賴爆于廣告賣點是倚否與目標對象懲的購買心理及鍛需求相符?；畹谌?，興趣歲轉(zhuǎn)移為行動。千房地產(chǎn)是一個初注重即時銷售壘，資金快速回逆籠的行業(yè)，廣晝告效果直接體犯現(xiàn)在售樓部的盒看樓人流量?；停ㄆ?愁）所以，我們查說：敢*漁形式?jīng)Q定注目嚼率，內(nèi)容決定表興趣以及是否勻行動，兩者缺娃一不可。魚從買家的角度創(chuàng)來看，房地產(chǎn)折廣告效果的好猜壞，關(guān)鍵在于陸是否能與目標究買家實現(xiàn)有效身溝通。恭*末好廣告的標擾準尺蠻供悼視覺的注目性佩保證廣告引起路注意。孝辜轎內(nèi)容清晰易懂戀，確保廣告策占略得到貫徹。灌以讓提供購買利益椅，保證廣告與譯銷售緊密結(jié)合變。良愿渴整體上的美棚感堵/頑個性令受眾增返加對項目的心廳理評判分。合明茄一致風(fēng)格保證和廣告累加效應(yīng)詳形成項目品牌梢。惡影叫（遇8否）廣告組合遲廣告決非是單略純的報紙廣告泄，樓書繡、枯D棟M幣、房展會、戶最外膚、料PO輝P幟、樣板間也都危是廣告信息傳傳達的重要媒體臭，完全依靠報音紙廣告很難達顫到項目功能述齡求的效果。同津時，必須根據(jù)膛不同銷售階段炊，選擇階段性堆主打廣告推廣贈方式，靈活運臉用廣告、公關(guān)類、促銷、行銷究等整合傳播手胖段。燃（租9辰）廣告配合米廣告必須與銷冰售緊密配合、惜互動，尤其在滔銷售配套政策盛、銷售配套工刷具、銷售事件爸促銷上都離不雹開開發(fā)商的理斧解與支持，而嚼且開發(fā)商不能套要求任何銷售恨與促銷畢其功泉于一役，需要啄打系列戰(zhàn)，以險緊密圍繞推廣類核心的系列活童動逐步達成銷擾售目標的完成緊。勾恰傷項輛目歲SWO拼T銷及要點分析希*SW者O緩T慌分析賢后S爸（優(yōu)勢）殘罷*印西北三環(huán)區(qū)扭械地帶，城市核椅心位置，區(qū)位猶優(yōu)勢較為明顯勇。龍各*怖北京海淀區(qū)大服鐘寺物流中心為的行政規(guī)劃，崗保證土地升值槐潛力。黎逃*磨大廈商務(wù)功能互配套齊全。挪洽*鋒戶型面積比較文折中，購房總圾價較底。海齡*俘梯形室外空中辮花園，在本區(qū)祥域內(nèi)較為少見狠。哀貢*筆室內(nèi)大開間格攔局，功能劃分搶比較靈活。捆浩*壽總體品質(zhì)均好酷，具備了成為豈一個熱銷樓盤裝的先天條件。施息*酸與其他海淀商如住項目相比（虜品畫閣酬2.林7孩元勁/尿平允米錦/串月，華悄龍陣4.揉2豬元少/運平柴米漢/必月，億城中不心龜4猴元天/神平加米何/雞月），本項目傲物業(yè)管理睛費鋪3.凝5販元惜/驢平樂米那/凳月的收費標準偶較為適中。益招*黑車位規(guī)劃比較薯合理，半近昌30飛0炕個車位基本滿森足每個單元一打個停車位。背*扁W次（劣勢）除惱*垂產(chǎn)品外觀建筑件形式無亮點，痕外立面比較大執(zhí)眾化。躍三*將期房項目，入稍住時間長，品蜘質(zhì)能否最終落猛實都成為影響躍購買的阻力。訊可*眨售樓部現(xiàn)場布堆置與該有的工排作進度不協(xié)調(diào)落。衫嶄*貍銷售工具不全姐（目前只有建潔筑模型），周桐邊識別標志幾貼乎沒有。怪怒*墊售樓部選址較掘偏，沒當(dāng)主要叢馬路。次協(xié)*技大開間格局增史加入住者的入綢住成本（做隔寺斷）。劣敞*榴不同職能部門制間的配合還需賓要更加和諧默霜契?？妆?撿總套數(shù)不足三攜百套，無法形吉成富海中心那沉樣的單體規(guī)模抱效應(yīng)，該項目燭配備獨立純住女宅項目作為商躲住項目的配套融支撐。淋*沸周邊（現(xiàn)四道鑰口水產(chǎn)批發(fā)市俊場前）已經(jīng)開陡工的同類型項撈目，面積高于艦本項目銷售面否積夜（府2物倍左右）燦，鄉(xiāng)柳吉而且這些項目涌的工地、售樓炮部都臨主要馬妨路，使得受眾逐比較容易識別簡。欠*寒基于上述這點輛，我們的廣告垃打出去之后，盲如果項目位置插無法讓目標對揭象易識別，那菠么，容易將他渠們引向周邊競枯爭樓盤，使原股有意象購房者紫持幣觀望、比起較心理增強。覺*撥產(chǎn)品更新速度澇在加快，競爭饞對手競爭能力倡增強，競爭市防場壓力時時在晨加大。著*隨并非處于交通藝條件成熟的顯辜要地段，無公香交線路直達項熱目現(xiàn)場，加上欺周邊同步新建膽項目較多，很煎難出現(xiàn)搶購局碧面。孤*濟較之華龍大廈歐均怠價誰805稼0臭元基/虜平米、億城中膝心均逼價瑞840約0乎元拜/擇平米，本項目血無單體規(guī)模效知應(yīng)，定價較高倘。*O（機會）填*彩三環(huán)內(nèi)地塊稀鞋缺判*通北京市商住樓滑項目市場與需睛求仍在上升期延。宵*亡現(xiàn)在地塊周邊混商務(wù)、物流領(lǐng)聚域中高檔樓盤嗚項目出現(xiàn)斷錯檔秧通*林未來大規(guī)模城晚市建設(shè)的投入訓(xùn)*誘周邊輻射區(qū)內(nèi)卵商務(wù)環(huán)境成熟抗，東，馬甸商忙圈，南，西直凱門交通樞紐，感西，中關(guān)村高贊科技商圈，北怪，清華科技園穴等，勢必帶動址本地塊的發(fā)展得步伐。門*智強有力的優(yōu)勢鴨策劃與推廣力曠量，會將劣勢吊、威脅化解至習(xí)最小程度。項目要點分析弄區(qū)域市場認知越：逐位置：考量一剩個地產(chǎn)項目位筋置的優(yōu)勢可從復(fù)以下幾個指標證來衡量遇①繁觀惕洽拐念拍艦矮位茄告篇置通鉛烏濟三環(huán)邊，市中薪心育②芹相金亞賽鄰益紀早位冤匯獻置須族鄭秩泛中關(guān)村地產(chǎn)推概念波③蔥環(huán)身卵應(yīng)境鍛閣達位期災(zāi)紡置祝荷紐取大鐘寺物流中丈心項釋目社責(zé)④豎情砍乳駛感永失厲位憐錦乘置汁⑤哪心悔淘銀理扎蜻郊位鬼巡武置蹈⑥歐規(guī)揪敏傷劃受豪感位混晉悉置餡挑付扒規(guī)劃前景看好高（振注辨躁：北臺鮮漠糧為華杰大廈項康目之較強優(yōu)勢志）土中檔商住項目耳的特性分析貌1吉、瘡駱中檔商住項目亂的特性①有地塊特色拉②筋一定規(guī)模的體勝量昂③脂商務(wù)配套齊全看④朱性價比超值，腐價格追恰求眠“效好而不肆貴肢”辨⑤喉戶型適中、多熄樣，面積追求烏適宜貼身，不減追求過分寬大緒⑥魂綠化環(huán)境優(yōu)美⑦舒適度較高殘2他、鞭繁本項目做到了姻哪幾點？窄①澆有地塊特位色雄什酬（季√犧）清藥仗大鐘寺物流中份心腔②親一定規(guī)模的體侄量呢冤檔（故╳撲）平謹且層高總共只饞為末1恢3度層，分戶數(shù)量完不分足脈30的0頓套扔③兆商務(wù)配套齊全糠（煌√底）訴異仿項目規(guī)劃較為村齊備犬④蕩性價比超值，豎價格追身求甜“棗好而不恩貴弄”迎（姿╳點）現(xiàn)場氛圍打輔造價格優(yōu)勢并加不特別突出駛⑤駕戶型適中、多累樣，面積追求淋適宜貼身，不定追求過分寬大捧（孫√硬）傳通主力戶型所為汗65--10田0資平米左右賞⑥嬌綠化環(huán)境優(yōu)美奏（往╳銀）耀和炸地塊周邊無規(guī)飼模綠化，其他澇環(huán)境有待空中拒花園建成后定產(chǎn)論濕⑦殼舒適度較高子（尼√召）閥約委項目布局規(guī)劃勻尚可，記如煩U招字型整體結(jié)構(gòu)燃利于透風(fēng)采光足。鄙差異化分析結(jié)命論：比—史—嫩深度挖掘區(qū)位睛的經(jīng)營特色，書突出投資者投權(quán)資后能快速獲居得回報的感性欺認識，強調(diào)行疏政規(guī)劃對項目筐的影響力是創(chuàng)脖造差異化一個燦重要的發(fā)展方紹向。鋸四饞、慣瞇項目客戶群分貌析杰（一菊）努屯項目所在區(qū)域督地產(chǎn)市場特鋒點撇土海淀區(qū)是北京哲房地產(chǎn)投資熱賺點區(qū)域之一臥。軍呼華杰大廈所處泳的大鐘寺地區(qū)斃已被海淀區(qū)政旬府規(guī)劃設(shè)定泛為記“殲大鐘寺物流中核心收”壘，周邊區(qū)域的盼規(guī)劃及物業(yè)管撞理在將來勢必淹會形成規(guī)模效唱應(yīng)，現(xiàn)有的空叢間格局在有限療的時間內(nèi)將會擴得到有力的提糟升與改觀，而梯已有的物流領(lǐng)創(chuàng)域集散地的品漿牌意識，將在立投資者的消費撲意識理念中繼墻續(xù)延伸、壯大聲。辨（二）客戶定炒位：酬華杰大廈個體惱單休間傘4觀0賄—攔20岔0娘平米的建筑面圣積，使其購房跟總價較低，容扣易吸引中、小學(xué)型投資者的目摟光，而該地塊道現(xiàn)有的物流版括塊的經(jīng)營模式添，在本案的招悟商過程中，作環(huán)為主訴求，應(yīng)烏加以有效利用勻。而作為附屬桂群體，審視本扒地域經(jīng)營大環(huán)擠境氛圍，配合弱地緣上的泛中聽關(guān)村地產(chǎn)概念掛，外地各廠礦熄駐京的辦事處號、科技含量高幣的企業(yè)的分支造機構(gòu)、個燭人纏I用T圍工作室也是一雪個側(cè)重點。同姓時，也可以將太本項目做為高國端群體二次投碎資置業(yè)的選擇臭地。（其它在冒此未論及行業(yè)中請指正）徹（三）客戶細農(nóng)分：拔蜓1播、年齡構(gòu)成屆目標客戶年齡蕩段誓：蹤2蘋5垃—賤4淺5議歲之間人士為針對華杰大廈謎戶型結(jié)構(gòu)隙：抖6纖5裳平輩米代/泛間約陜?yōu)橹?孟6鵲套物；廚10蓬0償平煉米沈/鬼間約分為渣20造0篩套左右乖，復(fù)20擱0廚平域米顯/齡間約霜為汪1爽0除套。（共三百鹽套左右）妙由此推斷，我各們的主力戶型思在狠10忽0談平旬米簡/律間的戶型。量根據(jù)年齡結(jié)構(gòu)社，將購買層細橫分為獻6遍5并平棚米耗/庸間目標客戶年受齡層次冤為糞25-3況5涂歲人士葡10塘0糊平同米宋/填間目標客戶年耀齡層次礎(chǔ)為汗30-4挑0浙歲人士氣20畏0院平那米雞/轉(zhuǎn)間目標客戶年坡齡層次蓬為對35-4值5客歲人士別針對不同年齡箱結(jié)構(gòu)的消費心筑理與特點，我漿們將做出相應(yīng)狼的廣告策略。薪3間、鋼舒客戶構(gòu)成馳①報第一目標聞群云—請—鑒自用買家分析漿根顧據(jù)逐“鑼大鐘寺物流中纏心簡”授規(guī)劃藍圖及現(xiàn)寬有的物流經(jīng)營豎格局。先期著晃重在項目周遍岡進行推廣，如敬四道口水產(chǎn)批除發(fā)市場附近，篩金五星市場周租圍。這些地區(qū)肺分布著一些中沉小規(guī)模的商務(wù)臂機構(gòu)貴，攻泊這些機構(gòu)處于養(yǎng)成長期，對于院工作環(huán)境質(zhì)量找又非常重視，庸他們長期在此跳處工作對此地慢產(chǎn)生較為深厚其的感情，而且賠更重要的是，之企業(yè)在對外聯(lián)頂絡(luò)上可以保持咬原有的聯(lián)系模嗽式。愚他們多為首次然置業(yè)妹。扣嬸他們的文化層菠次雖然不很高唯，但有股干大陵事業(yè)的決心與恢毅力。重他們較大部分撲為外地人，有旦著南方商人特詞有的機敏與闖盛勁惜。舊得住得好不好他揮們現(xiàn)在不太在尖意，他們現(xiàn)在浮講究的是用辦治公環(huán)境來提升摧自己公司的形疲象力，以保商憑業(yè)往來中的信鑼譽度?；鹚麄兊纳嬲芊蹖W(xué)信奉一份耕光耘才有一份收襖獲。腥因為是外地人靠，他們多年拼倍搏的過程比本攜地人艱辛許多潛。慘獲得階段成功母后，他們想在涉北京這個大都暫會里揚眉吐氣汽一番。泛要達到這種效輛果最直接的方掌式就是在北京吉投資買房，那灘是展現(xiàn)實力的甜最佳方式。逃他們經(jīng)營的商太貿(mào)格局制約他忽們企業(yè)的人員倚規(guī)獲模旬滾。警他們所從事的豈行業(yè)，需要他欣們把更多的資判金押在企業(yè)經(jīng)皆營的周轉(zhuǎn)資金護上，而無過多掀現(xiàn)金來買辦公題場地。所以，紫他們在買房抉疲擇上比其他行末業(yè)人士更加斤炮斤計較。掌因為他們信奉油一份耕耘換來斷一份收芝獲扭宏所以，他們也乞會以開發(fā)商到籮底為他們做了徐哪些實事為依琴據(jù)，來衡量房謝屋的實際價值狀。懲此消費群在進誰行購買比較時系，以房子的經(jīng)祥濟實用為主，斬也比較注重樓察盤的綜合素質(zhì)請。他們追求工歷作便利感受而耕非追求豪華享使受，這群買家艇做出購房決定任時，房屋的性趙價比是基本要禁求。墾此類買家占華畫杰大廈項目銷硬售比例搭的任40%-60伐%界左右，戶型選士擇一般響在愉10關(guān)0蛋平糊米卵/劍間。健我們先期把本若地域目標客戶折的招商工作做裙細致、做漂亮鉗，后期延續(xù)工敲作可以通過一通期客戶的口碑犬傳播給我們帶矮來新的銷售業(yè)佛績。威②跳第二目標肆群籃—內(nèi)—顏投資買家分析勒惹他們一般不受鉆地域限制，看宵重華杰大廈地虧段、環(huán)境、配膛套設(shè)施，看重蓬所屬地塊的行剩政規(guī)劃對土地創(chuàng)價值的提升力清度。以投資做碗為財富積累的喊方式，賺取房振屋租金，或期裁待房價升值后器轉(zhuǎn)手賣掉賺取粒房屋中間差價耐。找樓盤在功能之商外的政府規(guī)劃蚊行為作為華杰效大廈的附加價殘值，是他們進預(yù)行購買擇決的發(fā)砝碼。木梯爽我們前期推廣哭如豈能食“帽造搶勢奪”座成功，將吸引心眾多此類消費朗者前來投資。概禽瀉此類買家占華爭杰大廈項目銷禁售比例轟的字10%-20之%懇左右，戶型選貢擇一般蜂在滲6考5律平汽米己/背間以下，求低糖總價低投入來捕降低投資風(fēng)險筒。館③件第三目標貿(mào)群必—騎中關(guān)村樓盤分寸流客戶晚聚將這類客戶群體升的周轉(zhuǎn)資金較街前兩類目標群夸體雄厚，他們綠有燦做驅(qū)I皆T要行業(yè)的經(jīng)驗與文能力，但是還夫沒達到在中關(guān)濕村購買高檔樓跟盤（價格諷在贊1.粉5標萬左右）的實歷力，為了方便考工作，把購房毅目光投向中關(guān)遍村邊緣地塊上惑，也就是捎帶牽有泛中關(guān)村地笑產(chǎn)概念的樓盤冊上。他們一般腎注重工作環(huán)境帶與品質(zhì)，講究進商務(wù)配套設(shè)施夸上的便捷性、吉整體感。在價躺格認定上比較框?qū)捤?，只要覺膝得這個樓盤比陸在中關(guān)村買樓羅便宜多了就認累可，進而產(chǎn)生陸實際購買行動刮。差竿但是，他們在特物業(yè)管理、商尋務(wù)配套的服務(wù)展態(tài)度上，擁比社服①趁②覽類目標群體苛稻刻，我們相應(yīng)潛的在廣告推廣領(lǐng)上適當(dāng)將物業(yè)芽管理與服務(wù)細芬節(jié)做為一個側(cè)駐重點來推廣。腸此類買家占華限杰大廈項目銷喊售比例僵的唇10%-15似%溜左右，戶型一調(diào)般選擇宴在撇10驕0壓平限米爺—癢20悄0慕平米。喉五著、伯膜宣傳策略槳從廣告基本原正理分析，產(chǎn)品淚利益點構(gòu)成目李標受眾的吸引乞力，即產(chǎn)品能弊給買家什么樣嚴的實用利益。傷該利益點可以坊是產(chǎn)品本身的妥功能利益，也難可以是時尚、皮品位、顯貴、喊服務(wù)內(nèi)涵、區(qū)死域規(guī)劃能力等蛋附加價值。席根據(jù)上（第五剪）項分析結(jié)果拆，華杰大廈的矩目標客戶群體廈屬于中、小規(guī)睬模企業(yè)的業(yè)主差，年齡為下年限管2打5馬歲，上漆限悉4望5培歲人士夢。顆竭中、小公司由淹于受所持資金勾額限制督，套鋪一般選擇即能錯滿足便利辦公暑需求，又不至撲造成太大資金尺壓力的場所作蠶為經(jīng)營場地拔。盟逝鑒于此，宣傳鈔用語上，應(yīng)包態(tài)含創(chuàng)業(yè)投資回忍報快的理念?？挲g下限設(shè)壘為陳2這5污歲，目的是培幣養(yǎng)后續(xù)購買者向，沒有哪個項撤目是建好就馬脈上賣完的，我鴉們的大廈才施泡工，到首批業(yè)檔主入住還有段刷時間距離，在洲這個期間哲，謎2衣5火歲的目標客戶叫在成長，也許躲一段時間后，化他們就會是我你們項目銷售過逆程中占有一定挎比例的尾房的嫩購買者。而且槐這個年齡段的請人士比較熱衷哪傳播市場動態(tài)傅與訊息，吸引控他們的注意力趙，可以建立第籮二傳播渠道，動即口碑傳播。寧困獨特銷售主張局（共US惕P蝶）倍一個熱銷售項坦目，需要一個雹獨特的銷售主莊張，其指向必默須為消費者提亮出一個獨一無津二的說辭，這拒個說辭是你獨約有的，或者是情第一個提出來章的，而且這個鉗獨特銷售主張傍對目標買家而封言是有實實在徹在利益的，即簽消費者通過你鑄的表達，看見香你確實能給他順帶來實實在在椒的好跪處天扶。窄具體要求如下桑：叼統(tǒng)一性（形象陰的整合，推廣劈策略中始終不灰變的核心）誦連貫性（整個蝕全程營銷過程凱保持連貫，包遞括廣告風(fēng)遮格窯/靠述求的可延續(xù)成性）書差異性（個性野化識別的系統(tǒng)默的建立，獨一境無二，他人無蜓法替代）稍作為本案的各捕強勢賣點與輔陪助賣點，需要刮提出一個系列罷核心，將其統(tǒng)滔率起來。另因此，本案的通核心創(chuàng)意就需未創(chuàng)造出一個新雖的口號亞（蜓SOLOG賊N閣），導(dǎo)入并樹詠立以此口號為扣核心的品牌形奸象。并以持續(xù)單不斷的賣點不觸斷豐滿和完善兩本案品牌形象術(shù)，以波動或間招斷高潮式的營特銷方式及推廣拒節(jié)奏吸引目標漁買家，從而實蓬現(xiàn)最終銷售。菜貪整合營銷傳播盼（一）關(guān)于傳三播，我們將它賊的核心主要表旋現(xiàn)在三個方面扇：伐①栽將項目核心競辮爭優(yōu)勢美觀、驅(qū)清晰、準確的已傳達給目標對誕象，產(chǎn)生鮮明銹印象。楚②限在具體操作上到，注意掌握節(jié)算奏，配合營銷事創(chuàng)造快速的銷喪售成績。眉③球在傳播中形成輪項目統(tǒng)一、明出確并具有延展哄性的廣告風(fēng)格怕。幸一個成功的宣大傳推廣，應(yīng)整畏合運用廣告、目公關(guān)、事件營合銷限、哈PO蠢P陳、促銷地、摟D位M包等手段，全方茶位立體傳播。肢眨（二）各營銷艱階段策略要點眠：大觸兼針對本案所針語對購買群體的使需求形態(tài)、特退征、心理，制為定相應(yīng)的推售孔單位策略、戶表型策略、價格莫策略、付款方誓式策略、促銷陶策略、廣告策筒略（具體相應(yīng)疲策略詳文見后臣）。做羽到欄“返集中兵力，直嶺擊目標消費群掌體存”觸。痕叫糠首期傳播節(jié)奏三1擦、準備期：現(xiàn)住在包至奮8巷月底，項目包伶裝及銷售工具肌基本到位襪2瓣、新品牌形象鹽樹立及概念滲黑透期滑：禾9隱月初襖至查9腳月中旬復(fù)4裝、舅芹首論銷售高潮葡期槽：房9斑月下旬配至彎1稍0汗月房展會期間吐（三）具體營像銷方案建議：勒眉*恰針對華杰大廈惠的主打客戶定宿位，讓華杰大陰廈給目標客戶甩以四面八方都膠能夠財源廣進略的第一認識。擺我們的宣傳口截號是：黑喪慈卡斷恰八方商咸機訴餃蓬聚攬財富止從華杰大廈的順外部環(huán)境、內(nèi)檔部配套中，我搶們總結(jié)出的資飲源優(yōu)勢是：趕*杠“多四外面貝”擁聚攬黃金商圈夜之氣衰“共四運面奧”賊體現(xiàn)項目自身蓋優(yōu)越地理位置柳及區(qū)域環(huán)境，丹體現(xiàn)天時地利鬧之旺勢嚇“著一拔面浴”慎南接西直門大殿型交通樞紐，盜地鐵、輕軌，罷架構(gòu)多元交通扣網(wǎng)偷“虛二急面澤”織北鄰清華科技刺園，中國科學(xué)退院，八大院校黨，盡享學(xué)府的懼濃厚人文氛圍呀“召三懷面躬”竟西靠中關(guān)村高礎(chǔ)科技商圈，迅獎速帶動周圍經(jīng)攻濟發(fā)展，提升兔區(qū)域整體檔次舌“企四拒面據(jù)”估東倚迅速成長夸的馬甸商圈，蜓中國科技會展工中心轟*與“獸八協(xié)方逐”嫂親歷完備服務(wù)透之本?！把堪私穹教取笨讖捻椖勘旧沓鼍l(fā)，挖掘項目餓自身特色能帶孤給業(yè)主的置業(yè)霉優(yōu)勢霧“潔一刑方摧”懲高瞻遠矚的規(guī)務(wù)劃前景遙“責(zé)二沿方雄”筍功能多樣的綜奴合勢能畝“危三析方誓”適完善齊備的配勺套功能技“煙四逗方訊”袖綠色共享的自跌然生態(tài)斗“谷五臂方紙”疾隨意調(diào)配的彈兆性空間雷“伏六杜方損”踩知名專業(yè)的物翁業(yè)管理膨“鹿七深方艦”風(fēng)無可估量的升忌值潛力辣“騾八柏方萌”莖歷史悠久的商雨業(yè)文化串如上所述，我事們努力用一種傻新鮮的視覺感接受，來擦亮受銜眾的眼睛！八、案名策略敬在案名上，也現(xiàn)相應(yīng)連接商業(yè)忠氛圍濃厚的棒前鹿/轉(zhuǎn)后綴名，要求鞏突出在華杰大怠廈能夠搶占獲痰取財富捷徑的櫻意識給目標群襲體，我們設(shè)計傘的狠前晶/給后綴名是：鳳涂老金少谷斤.莖華杰崇帝表銀噸灘壓.裹華杰沃會桂金谷區(qū)欣.檢華杰喚票兼華玻杰么.略先機減九、報刊平面務(wù)廣告策略：娃以大色塊、鮮鐵明的文字吸引胳投資者，簡約租、時尚而有格守調(diào)。涉我們要找出華繼杰大廈與其它晃項目相比我有血他無的優(yōu)勢，師提煉出來，加茂以強勢推廣。膠十、開盤期推陣廣策略及首次職大規(guī)模媒體投堪放期策略匪開盤期間，推塔廣上針對目標搞群制定充滿誘次惑力階的來“慶納金計攜劃役”朗。細*妻探“雨納金計陸劃涉”重之一俊圍繞投資理財坦概念，制定投樓資華杰大廈的蠟低投入高回報天的推廣核心。狡比如，我們可眠以先期聯(lián)系一炊些租賃客戶前敲來租賃房屋，唇等大廈建好后董，將租約無償潔轉(zhuǎn)給購房者。振在媒體上可以軍描述：我們的琴房子是帶租約疲銷售的。謠讓客戶形成這命里已經(jīng)租賃搶握手的觀念認識爸。賴*彈“個納金計派劃蒸”孤之二穗開盤當(dāng)天，針儀對前來落定買愛房的客戶提供任全套精裝修，紋在購買發(fā)生時茅，可以通過交塔談詢問客戶在添空間設(shè)計的喜墳好，設(shè)計不同英風(fēng)格的裝修標慕準。裝修材料脾與人工成本，割作為開發(fā)商具捧有集團背景優(yōu)孔勢，所費并不仁是很多。單誰推廣手法上可懇以描述為：血你的商務(wù)空間渡，由你來設(shè)計役！擺附帶可以詳細肥說明活動的具仰體計劃及安排上，讓真正成交盾的客戶在接受妖我們的服務(wù)后振，感到滿意，嗽帶動他們在第至二宣傳渠道上數(shù)的自主性。餡*狠“眼納金計眠劃?！苯y(tǒng)之三宴嶄估開盤前后，提賴出低首付概念略。察昨朋比如，在開盤區(qū)報廣上，告訴聞目標群，在開慚盤后壹星期內(nèi)品（或者其他時欣限內(nèi)）前來購荷房者將享走受羨5缺%釘（或釀?wù)咔?0偽%跪）的低首付政尤策。目的是增牲加項目滲透力鐵，促成銷售，碰提高項目人字氣持—宿—禍我們都知道，秧地產(chǎn)項目如果術(shù)沒有人氣，將莊會是市場的犧渴牲品。山我們要做市場恰的先驅(qū)，而不稿是先烈！蹤說明：以上活瑞動計劃，客戶艘只能從中選擇勸一個優(yōu)惠計劃律，而不能多種掃選擇。足施A餐、撈慣現(xiàn)階段推廣建眉議：尺譯1扔、根據(jù)目標客逝戶分蘭析供—殿—咳（客戶細甘分嫌/吩來源結(jié)德構(gòu)圖/腳第一目標們?nèi)簱?副自用客戶）分枯析中表述，首申批客戶就在附倆近，故項目現(xiàn)參場包裝及地域利周遍戶外廣故告筑/蹄路標標識將是宣廣告重斜點特左。隙妙2摔、絹D李M攤直效廣告的制鐵作及派發(fā)也將烤直接影響現(xiàn)階舊段推廣效果。喬混3放、封虎針對現(xiàn)在已經(jīng)