#2017一、總論酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個組成部分，它的特點是一個由多元因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個國家、一個地方、一個城市的文明、文化，它能夠為一個國家、一個地方、一個城市的發(fā)展和開放起到積極的作用。我國酒店行業(yè)的起步，從1982年開始，至今已有35個年頭，經歷了三個階段：第一階段，80年代，隨著國家改革開放的政策，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中，率先對外開放，引進國際集團的先進管理，投資主體以國有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務的一種補充，投資主體還是以國有資本為主。第三階段，到了21世紀，隨著北京申奧的成功和上海申博的成功， 酒店行業(yè)的潛在需求，又成為大量房產發(fā)展商投資的目標，投資主體以民營資本為主。到2014年底的國家旅游局官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明全國酒店的現(xiàn)狀如下：星級酒店總數(shù)9,751100%國有經濟5,62257.65%集體、股份、聯(lián)營2,81628.87%私營6356.52%外商、港、澳、臺6786.96%星級酒店總數(shù)9,751100%5星級酒店1982.03%

3星級酒店3,16632.46%2星級酒店4,86449.88%1星級酒店7968.17%由于酒4星級酒店7274星級酒店7277.46%店行業(yè)的特點，它的經營和管理以及發(fā)展，一直處于敏感、被動的地位，國際的、國內的、政治的、經濟的重大事件，都會對酒店業(yè)產生影響。二、市場分析酒店業(yè)與政治、經濟互動過程，需要我們對于市場的分析必須考慮世界政治、經濟、旅游大背景、大格局的密切關系，我們不僅要客觀地去分析，了解我們國內、山西省內的旅游、經濟形勢，而且要掌握世界旅游、經濟走向，才能正確地估計、推斷出我們酒店未來的經濟、市場，并估算出我們酒店的發(fā)展前景和投資收益。1．經濟方面世界經濟從2014年下半年開始回升，全年增長 2.5%。2015年世界經濟、貿易和投資復蘇勢頭增強，增長率達到 3.5%，其中美國經濟增長 4%，作為世界上人口最多的國家中國和印度經濟也持續(xù)保持高速增長， 增長率分別達到 8.5%和6.25%。但當前世界經濟仍嚴重依賴各國和地區(qū)刺激經濟增長的各項政策和措施， 例如：一是除需求回升之外， 國際貿易增長缺乏其他動力； 二是國際資本流動還遠遠沒有恢復先前的活躍程度； 三是很多國家和地區(qū)在信息通訊技術的投資還不夠；四是地區(qū)沖突、國際恐怖事件的發(fā)生，都影響了一些投資項目的開發(fā)，但中國基本保持持續(xù)穩(wěn)定。2015年中國的GDP增長率在8.8%左右，將保持繼續(xù)走高態(tài)勢。今年我國經濟總量的盤子不斷增大， 把經濟的重點從投資轉向消費，增加人們的收入，進一步鼓勵消費增長，增強消費需求對經濟增長的拉動作用。 并針對當前經濟運行中出現(xiàn)的盲目擴大投資等，增強調控的科學性、預見性和有效性，將使我國的經濟保持在良好的發(fā)展軌道上。預計 2016年中國的經濟將成功實現(xiàn)軟著陸，但因今年全球原油價格上升， 2016000GDP增長率會比預測值低0.8個百分點。中國國家統(tǒng)計局國民經濟司司長許憲春認為中國經濟總量將在2016年超過法國，目前，隨著祖國大陸大開發(fā)的進程，臺商投一些資方向也逐漸向大陸中西部進發(fā)， 2016年會進入快速發(fā)展期。一些跨國公司如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國上海、深圳、北京追加投資，還有日本的NEC公司將與上廣電共同開發(fā)中國最大的投資中心。由此可見，中國的經濟在明年會繼續(xù)沿著“上升通道”乘勢而上，穩(wěn)健前行。山西省作為中部地區(qū)省份， 2015年今年 1-6月份全省進出口總值達 41.74億美元 ,比去年提高了八個百分點，同比增長69.07%,占全省上半年 GDP26.59%。而XX又為省會城市，在全省11個地級市中躍居領先水平。其中出口 32.53億美元，同比增長78.75%,在全國各省市中排名第 15位。山西省2014年，審批外商投資項目總計89個，今年1-6月份審批外商投資項目44個，同比增長2.33%；項目總投資6.62億美元,同比增長89.9%；合同外資1.6億美元,同比增長22.74%；實際利用外資6,119萬美元，比去年同期1,100萬美元增長465.36%。到目前為止，在去年合同外資增長50.87%達到4.48億美元的基礎上，今年上半年我省實際利用外資增長加快，同比增加5019萬美元。XX市焚燒垃圾發(fā)電的同舟能源項目、經濟技術開發(fā)區(qū)富士康工業(yè)園的鴻富晉精密工業(yè)IT項目，總投資在3,000萬美元以上，外方分別注資198萬美元和950萬美元，大同威奇達等醫(yī)藥項目增資613萬美元，均已及時到位。此外瑞騰科技發(fā)展、泰呂科技電子、普林斯正源輻照技術、恒宇科技等公司項目進度加快，這些外資投產項目均保持良好的發(fā)展勢頭。1.42015年山西省人民政府與德國北威州政府發(fā)展與合作高層論壇在山西省城XX市舉行。目前，德國企業(yè)在山西投資項目四十八個，投資達4,000萬美元，產業(yè)結構煤炭、鋼鐵、電力、化工的相似性促成了山西與北威州長期以來的友好合作，這將推進了我省經濟的快速發(fā)展。2．旅游方面2.12015年山西省上半年累計接待海外旅游者95,007人次，比2002年同期增長11.94%，完成年計劃的54.53%；旅游創(chuàng)匯2,659.85萬美元，比2002年同期增長14.98%，完成年計劃的50.86%。累計接待國內旅游者2,879.25萬人次， 比2002年同期增長43.53%，完成年計劃的53.96%。旅游總收入 82.11億元人民幣，比2002年同期增長42.53%，完成年計劃的53.79%。主要客源國日本、韓國、法國、美國、德國、蒙古、新加坡、馬來西亞、英國、澳大利亞、俄羅斯、加拿大、意大利、泰國、菲律賓。山西省2015年1-6月全省旅游接待、收入完成情況統(tǒng)計表主要指標2015年1-6月份2002年1-6月份同比增長（％）完成年計口（％）海外旅游者（人次）95,00784,87511.9454.53海外旅游創(chuàng)匯（萬美元）2,659.852,313.2914.9850.00國內旅游者（萬人）2,879.252,037.2841.3353.17國內旅游收入 （億元人民幣）79.9355.6943.5353.96旅游總收入 （億元人民口）82.1157.6142.5353.79山西省2015年1-6月外國人主要客源國對比統(tǒng)計表國別2015年1-6月份2002年1-6月份增長比名次接待人次名次接待人次

(％)日本145,288115,412193.85韓國219,12744,831295.92法國313,36634,870174.45美國49,08625,21574.2德國58,52153,833122.30蒙古67,220165751155.6新加坡77,05272,227216.66馬來西84,166121,029304.86英國93,42162,48037.9澳大利102,88814890224.49俄羅斯112,75682,07233.00加拿大122,435111,22299.2意大利132,384101,55653.2泰國141,71891,5709.42菲律賓151,2291390835.3XX市2015年1-6月客源接待海外旅游者 24,017人次，比2002年同期增長12.55%，完成年計劃的50.65%；國內旅游者 768.23萬人次，比2002年同期增長52.00%，完成年計劃的 76.14%；接待總量仍居全省第一名。2.2山西省地處黃河中上游，歷史悠久，物盡天華，是中華民族的發(fā)祥地之一。境內風光旖旎，氣候適人，資源豐富，古跡匯萃，素有“中國煤倉” 和“中國古代博物館”之譽。人文、自然旅游資源，全省地面文物總數(shù)達 31,401處，是全國（除陜西省外）惟一3萬處以上文物的省份。被列為世界文化遺產名錄的單位 2個，被國家命名的歷史文化名城 5座，國家級風景名勝區(qū) 5個，列入全國首批旅游發(fā)展優(yōu)先項目 2個。山西未來經濟的發(fā)展， 在很大程度上將依托其豐富的旅游資源，這將是宣傳祖國文化、創(chuàng)造百姓就業(yè)機會的利好方向。三口山西、XX酒店行業(yè)現(xiàn)狀山西省共有星級酒店 270家，房間總數(shù)22，372間，床位數(shù)46，493張，客房出租率 53.94%。XX市高星級酒店中，準五星級有 2家，四星級有 9家，，房間總數(shù)2,106間，床位數(shù) 3，426張，出租率 50.66%。到目前為止，還沒有國際酒店管理集團進入，主要以國內管理和當?shù)毓芾頌橹?，市場競爭還處于相對簡單的層面。XX市四、五星級客房供給統(tǒng)計表飯店今年客房數(shù)今年床位數(shù)明年客房數(shù)明年床位數(shù)迎澤賓館294534（單 16；雙240；套38）294534（單 16；雙240；套38）山西大酒店166236單60；雙70；套36口166236單60；雙70；套36）愉園大酒店255452（單 18；雙197；套40）200300（單 60；雙100；套 40）三晉國際飯店225360（單 60；雙135；套30）225360（單60；雙135；套 30）

太平洋酒店119221（單 12；雙102；套5）119221（單12；雙102；0 5）陽光大酒店5591（單8；雙36；套11口5591（單8；雙 36；套11）御花園假日酒店82136單24；雙54；套4）82136單24；雙54；套4）口協(xié)賓館151266單8；雙115；套28口151266單8；雙115；套28）金港大酒店215356單77；雙98；三21：套19：）215356單77；雙98；三21：套19：）萬獅京華大酒店201242單90；雙40；套71）201242單90；雙40；套71）山西國貿大飯店398533（單190：雙135：套：73）398533（單 190：雙人135：套：73）總計2,1063,4252,1063,273根據(jù)我們的了解，在目前 XX的星級酒店中，能夠代表山西文化的酒店是一個空白。四．興建酒店的利好因素1．政府重視

今年11月，省長張寶順主持召開省旅游產業(yè)領導組會議，聽分析取省旅游業(yè)領導組辦公室關于全省旅游產業(yè)發(fā)展情況的匯報，分析全省旅游產業(yè)發(fā)展形勢，安排部署當前和今后一段時期全省旅游產業(yè)發(fā)展工作。副省長宋北杉、省政府秘書長李政文和省旅游產業(yè)領導組成員單位的負責同志出席了會議。會議指出，在山西旅游產業(yè)快速發(fā)展和旅游市場出現(xiàn)全面升溫會議指出，在山西旅游產業(yè)快速發(fā)展和旅游市場出現(xiàn)全面升溫的同時，全省各級有關部門對旅游產業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的一些困難和問題也不容忽視，主要是投入不足、體制不順、旅游基礎設施建設薄弱的矛盾日益突出，公路、 鐵路和航空等交通基礎設施難以滿足游客日益增長的需求，旅游產業(yè)要素市場發(fā)展不均衡，旅游門票經濟傾向嚴重，旅游市場秩序整頓的任務仍然較重，旅游服務水平需進一步提高。部分景點追求短期效益，忽視長遠發(fā)展的弊端進一步顯弱的矛盾日益突出，公路、 鐵路和航空等交通基礎設施難以滿足游客日益增長的需求，旅游產業(yè)要素市場發(fā)展不均衡，旅游門票經濟傾向嚴重，旅游市場秩序整頓的任務仍然較重，旅游服務水平需進一步提高。部分景點追求短期效益，忽視長遠發(fā)展的弊端進一步顯露，對于這些問題有關部門要切實重視，努力解決。望產業(yè)，會議強調，旅游產業(yè)是我省的朝陽產業(yè)和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的希是省產業(yè)政策重點鼓勵發(fā)展的七大優(yōu)勢產業(yè)之一。就下一步旅游產業(yè)的發(fā)展，會議提出五點要求：1)當前和今后一段時期全省上下要把文化旅游產業(yè)作為重要的支柱產業(yè)、優(yōu)勢產業(yè)和新興接續(xù)產業(yè)，擺在全局戰(zhàn)略位置，予以扶持和推動；2)舉全省之力辦旅游，切實加大發(fā)展旅游產業(yè)的工作力度，各級政府和各有關部門都要樹立全省一盤棋的思想，努力為旅游產業(yè)的發(fā)展做出貢獻，各級旅游主管部門要切實履行職責，充分發(fā)揮行業(yè)規(guī)劃、指導、管理、服務等職能作用，主動加強與相關部門的協(xié)調配合，有關部門要從大局出發(fā)，從戰(zhàn)略上思考問題，著眼于產業(yè)的快速發(fā)展，主動搞好銜接溝通，努力做好自身工作，為加快發(fā)展旅游業(yè)多辦實事，多做貢獻；3)按照政府引導、社會主辦、市場運作的思路，大力促進旅游產業(yè)的發(fā)展，就政府來說，重點是抓好旅游景區(qū)、景點的發(fā)展規(guī)劃，積極推進規(guī)劃的制定、完善和實施，抓好旅游資源的整合，開發(fā)旅游商品，推出旅游精品，搞好宣傳促銷，使旅游產品進入國際、國內旅游市場，加強旅游市場監(jiān)管，維護旅游市場秩序，搞好重點部位、重點景區(qū)、重要旅游資源的開發(fā)和保護，千方百計加大投入，著力搞好旅游景區(qū)、 景點的水、電、路等基礎設施建設，加強環(huán)境整治和綜合開發(fā)，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境； 4)按照市場經濟要求，努力培育旅游市場主體，要采取多種方式，努力扶持一批有競爭力的旅游企業(yè)做大做強，可以以資金、市場、管理等入股，組建大型國際旅游集團，吸引國外、省外企業(yè)投資山西旅游市場，切實把山西旅游做成開放型產業(yè)； 5)加強與周邊省市的合作，以鄰為伴，與鄰為善，實現(xiàn)旅游產業(yè)的共同發(fā)展。會議要求，旅游產業(yè)的發(fā)展要樹立大產品、大市場、大企業(yè)、大旅游的觀念，努力實現(xiàn)新跨越、大發(fā)展。省旅游領導組要切實履行職能，加強協(xié)調配合，搞好統(tǒng)籌規(guī)劃，實現(xiàn)資源整合，打造精品路線， 加強市場監(jiān)管， 各級政府及有關部門要從各方面予以大力支持，使旅游產業(yè)盡快發(fā)展成為我省的優(yōu)勢支柱產業(yè)。2．其他產業(yè)需要酒店的配套XX市主要展覽館有山西省展覽館、中國煤炭博物館。每年大約共有20個國內展覽，主辦方均為省內自己展覽公司。北京、上約共有海展覽公司暫沒有在山西辦國際、國內展覽的計劃。今年有五臺山海展覽公司暫沒有在山西辦國際、國內展覽的計劃。今年有五臺山XX固定以后，口國際旅游節(jié)、九月份平遙國際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產業(yè)論談會等主要節(jié)慶活動。這些展覽和活動在XX固定以后，口3．交通配套的改觀2015年山西航空的航線已擴大到50多條，使我省武宿機場外出港航班數(shù)量急劇攀升，2015年山西航空的航線已擴大到50多條，使我省武宿機場外出港航班數(shù)量急劇攀升，2014年山西航空共完成旅客運輸量82.40萬人次，同比增長146.26%萬人次，同比增長146.26%。今年 1-6月份，XX機場出港旅客市場占有率中，山西航空占到了40.99%；進港旅客市場中，山西航空占到了39.12%。先后又增加了XX-占有率中，山西航空占到了40.99%；進港旅客市場中，山西航空占到了39.12%。先后又增加了XX-哈爾濱口XX-烏魯木齊等航線,目前XX航空口岸所開通至香港、韓國、 日本、 新加坡等多條臨時客運航線，并成為全國最大的對獨聯(lián)體貨包機口岸。山西交通便利，2014年山西交通便利，2014年9月28日，連接山西南北全線666公里的大運高速公路全線通車。從長晉高速公路建設指揮部了解到，目前長晉高速公路已進入最后的收尾階段，2015年九月底已全線完工，長晉高速公路作為國家經濟干線

XX至澳門高速公路的重要組成部分。鐵路方面將會在

2016年，新建一條“

XX-北京”的高速鐵路客運專線，北京到XX只需要 2小時，比現(xiàn)在縮短8個小時。山西公路建設的突飛猛進帶動了山西經濟快速增長。五．興建酒店的風險1．目前的供求現(xiàn)狀雖然山西省和 XX市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢，但是根據(jù)山西省和 XX市的旅游局統(tǒng)計資料表明，到目前為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿率達到 80%以上，全年平均的酒店出租率，只有53.94%,XX市高星級酒店的平均出租率只有 50.66%,這兩個數(shù)據(jù)告訴我們，1）這樣得出租率現(xiàn)狀， 酒店只能達到保本的水平， 2）目前酒店的數(shù)量還是供大于求。投資酒店業(yè)的性質和投資回報率現(xiàn)實投資酒店業(yè)的性質, 屬于投資不動產的范疇, 但不同于投資房地產。投資房地產的特點是： 1）資金周轉時間短,一般 3到4年2）投入產出差價大 3）開發(fā)商對于投資地產的所有權,隨著產權的單位面積出售逐步轉移, 最終以獲利而結束項目, 同時失去所有權。投資酒店業(yè)的特點是： 1）資金需要沉淀,至少 5年以上2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3）酒店經營本身的回報率并不高, 一般在 10%左右 4）酒店業(yè)的回報率主要靠不動產的升值,但這種升值,除了本身地產價值的上升,還需要通過經營管理的效益支撐 5）投資方長期擁有酒店的所有權。投資酒店的資金結構要求由于酒店業(yè)的性質和特點, 對于酒店業(yè)的投資, 要保證其回報率,對于資金結構有所要求。自有資金的比例最好超過 60%,如果

負債比例過高，財務費用加大，會造成應有回報率的取得。投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長遠的利益著想， 不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店。投資成本有一根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律， 投資酒店在不同的國家和地區(qū)，有一個合理的成本區(qū)域， 超過這些區(qū)域的投資， 將給未來的回報帶來負面作用。6.酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細分市場，有超過 10種的類型，如果沒有充分的市場調研和專家指導， 選擇類型有誤的話， 將在市場上增加競爭指數(shù)，加大未來回報的風險。六．投資方的條件和愿望山西X投資有限公司的上級集團，企業(yè)， 多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產出，山西X投資有限公司的上級集團，企業(yè)， 多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產出，期持續(xù)發(fā)展。山西X投資有限公司的上級集團，是山西省煤炭產業(yè)中知名的并希望投資其它項目而有助于長已經在多年前有志于旅游業(yè)綿山，投入和貢獻，經過幾年投入和經營、管理的山西旅游點綿山，已經在山西乃至全國成為一個集歷史名勝和人文景觀結合的知名景點和旅游開發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說，以其鮮明的個性跨身于我國名山之列。今日綿山，

，定正在恢復其原來的魅力。 “萬壑千崖增秀麗，往來人在畫圖中”，定會給游人留下永恒的記憶。綿山開發(fā)、經營的成功，使得投資者有了做大旅游產業(yè)鏈的想法和愿望，同時，這樣的發(fā)展方向，完全和集團主營業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合。目前，山西X投資有限公司，計劃在山西省會 -XX,投資一家高星級的酒店，資金規(guī)模在 2億人民幣。根據(jù)投資方的本身條件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。七.項目預選地塊分析與評價地塊編號：項目預選的位于XX市濱河西路土地面積規(guī)模達項目預選的位于XX市濱河西路土地面積規(guī)模達38畝的地塊編為1號地塊。項目預選的位于XX市長風街長治路口轉角處土地面積規(guī)模達10畝的地塊編為2號地塊。項目預選的位于項目預選的位于XX市長風街長治路口轉角處土地面積規(guī)模達10畝的地塊編為2號地塊。項目預選的位于XX市并州南路、南內環(huán)路轉角處土地面積規(guī)模達23畝的地塊編為3號地塊。地塊分析與評價：2.1 1號地塊分析與評價：（面積：2.1 1號地塊分析與評價：（面積：38畝）地理位置：該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個XX該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個XX城市，并以汾河自然形成了城市的河東大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤河東大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為 500米左右。周邊環(huán)境：因此，地塊的右由于地塊處于發(fā)展中的城市標志性景觀汾河，側緊鄰省博物館，左側為市圖書館，后面為一高層建筑群，面對汾因此，地塊的右河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個大煙囪） 。地域空曠，視野開