西安**景區(qū)綜合保護概念規(guī)劃投資及效益分析報告北京市**研究院二零一零年十一月目錄TOC\o"1-5"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc276637923"第一章項目規(guī)劃內(nèi)容-2-HYPERLINK\l"_Toc276637924"1.項目構(gòu)思-2-HYPERLINK\l"_Toc276637925"2.建設(shè)內(nèi)容-2-HYPERLINK\l"_Toc276637926"第二章項目投資測算-3-HYPERLINK\l"_Toc276637927"第三章項目投資籌措方案-4-HYPERLINK\l"_Toc276637928"1.城市建設(shè)商業(yè)化運作探索-4-HYPERLINK\l"_Toc276637929"2.西安市房地產(chǎn)市場調(diào)查-5-HYPERLINK\l"_Toc276637930"3.本項目建設(shè)融資方案-5-HYPERLINK\l"_Toc276637931"第四章項目運營-6-HYPERLINK\l"_Toc276637932"1.運營期成本測算-6-HYPERLINK\l"_Toc276637933"2.運營期收入測算-8-HYPERLINK\l"_Toc276637934"第五章結(jié)論-10-項目規(guī)劃內(nèi)容項目規(guī)劃假西原安仇*驕*藥景區(qū)綜合保護漠概念規(guī)劃的核圖心是通過該區(qū)迅域現(xiàn)代交通體申系的重構(gòu)和優(yōu)秒化，建立具有打西安特色的環(huán)壺城公共交通系寬統(tǒng)和基于公交絹站點并全面覆松蓋謙*高*酸內(nèi)外的步行交簽通系統(tǒng)。不僅抗為西擴安腦*軟*腳景區(qū)的綜合保括護提供了極大位的可能性，也熱將為西安城市磚的發(fā)展創(chuàng)造新彎的活力，是完孤善西安現(xiàn)代城陶市功能的重大禿舉措。獅本規(guī)劃試圖通戀過環(huán)西獅安扁*霜*收設(shè)置淺層輕軌懶，與規(guī)劃的四撇條入城地鐵和隆現(xiàn)狀環(huán)城公交授系統(tǒng)形成環(huán)城稠公共交通體系智。通過交通的球改善，構(gòu)建高句品質(zhì)的現(xiàn)代城拖市空間。在保奔護決古安*亭*培及歷史環(huán)境的耽基礎(chǔ)上，貫央通豆“示五場圈蘆”港，實網(wǎng)現(xiàn)毛“謹完善舊城交通潛，溝灌通尾*屬*痛內(nèi)外，打造濱撫水空間，激活揚城市活力，再偵造歷史尊溪嚴無”塵的規(guī)劃目標(biāo)。建設(shè)內(nèi)容盆擬建環(huán)西查安尖*膽*鍋輕軌全長倆14.其6談公里洽，淺埋于地下仇，全程共仍設(shè)栗1處7恭座車站。具體咐建設(shè)內(nèi)容如下溫：爬項目名稱襪單位賊工程數(shù)量粗輕軌線路彩km打14.6苗護城河景觀改殃造返m駱2舍285891胸車站商鋪賓m幅2猾150000項目投資測算碌項目名稱額單位賺工程數(shù)量誘備注供項目總投資愛億元效58.57器其中：輕軌線級路障億元拳43與.成8賽0觀包括：線路、昨車站、信號、港車輛等程，直答3殖億箏元矩/km曾護城河景觀改抽造售億元躍2.0灘7供0贏0荷元瀉/m巷2笨萬車站商鋪禍億元民5.25逢35威0粗0播元海/m叮2滑預(yù)備費惠億元探4歪.貌08傲按套8繭%可考慮臨貸款利息肆億元越3飾.翻44弊按涉5.76第%唉考慮腥注：以上測算棋參照以下城市設(shè)輕軌建設(shè)案例崖編制：穩(wěn)項目謎位置泰里程汁（趁k醉m幸）竟車站數(shù)離（座）瞇投資額本(脹億傷元躍)謙每公里投資佳（億元）乖備注塞地鐵一號線一洽期工程何西安王23.90畜19灌122.70傍4.84稱預(yù)計將墻于親201瘋3款年建成通車廳地干鐵圖3勝#糟西延段傲深圳晚8.80扒8胞56.00溫6.36滲計柜劃分2011.典6傷月通車流地鐵四號線一簽期田武漢棒15.00射14退77.18凈5.14篩2古號線一期飼青島濾29.60辛162.00屠5.47陣建設(shè)年度滲為支201尋2呀～駝201駱6婆年延3雨號線鳴青島利25.10扇130.00惹5.17瘦建設(shè)年度吧為純201器0滾～添201虛4獻年掛輕夏軌未1泛號線粒和玻2司號線一期工程險貴陽鉛56.00芝37派240.00櫻4.29王201自0榴～閘202撞0拖年建設(shè)規(guī)劃后項目投資籌措館方案孕城市建設(shè)商業(yè)秒化運作探索些城市輕軌是一迎種規(guī)模浩大的菜交通性公共建姜筑超,吹它是現(xiàn)代城市蜂中主要快速軌朋道交通之螞一個,絕是解決城市交床通的非常有利改的運輸工具，烈但其高昂的投仔資也給政府增演加了巨大的財拌政壓力。目前液，我國城市軌逝道交通運營體恩制及其運作方姨式正處于改革真時期，重點改園變單一依靠財槳政和貸款建設(shè)創(chuàng)的融資模式，樸形成多元化投團資格局，以減判輕財政壓力。品從目前大部分晌城市和國家城倘市軌道建設(shè)的捕效果來看，四西通發(fā)達的城市郊軌道交通，帶腐動了整個城市紅經(jīng)濟的發(fā)展，熊據(jù)統(tǒng)計，全國滲輕軌附近的樓孟盤價格比普通溜樓盤每平方米睬高出近千元。暮以輕軌為紐帶趙而產(chǎn)生的輕軌箏樓市，以其極砌強的輻射能力雷，在改善居住誰狀態(tài)的基礎(chǔ)上落，也帶來了無渠限的價值空間豬。畝軌道交通的建昨設(shè)改善了周邊柱物業(yè)的可達性帥，極大的方便喇了人們的出行蓄，并吸引了各然種生活、教育克、商業(yè)、娛樂燕等設(shè)施向軌道騾交通沿線聚集料，繁榮了軌道岸交通沿線的經(jīng)塑濟和文化，提沾高了軌道交通夠沿線房地產(chǎn)的廣開發(fā)強度，大偉大推動了沿線兆房地產(chǎn)價格的秤上漲。盜擬建項目正處搖于項目前期策獄劃階段，建議乘項目建設(shè)與土壓地綜合開發(fā)相員結(jié)慣合漲,老統(tǒng)一進行規(guī)變劃季,揀一同實娛施墊,減用土地開發(fā)的格收益作為建設(shè)容投資的來淚源朋豈。神西安市房地產(chǎn)泡市場調(diào)查刺根據(jù)西安房地乎產(chǎn)市場調(diào)研報陷告，規(guī)劃輕軌押沿線土地價格列在奇3,800糾~6,30跡0藥元囑/m劫2院之間。埋以上結(jié)論參照盆西安市部分國約有建設(shè)用地使斥用權(quán)掛牌出讓薦結(jié)果：逗宗地位置眉面積送（船m復(fù)2竊）囑用途摟成交價恒（萬元）刮備注術(shù)雁南五路以南算4,561.秒20餐商業(yè)敘1,780乓折箭合嫁390逃2嚼元繭/m答2村匯新路以除東暫,嬸翠華路以西笨13,911得.70枯商業(yè)慕7,165魚折輔合偏515瞞0商元痛/m局2抄曲江路以北，移新開門北路以債東窮80,197苦.90六住宅世61,690段折盆合掙769絡(luò)2歡元對/m咱2泳曲江路以北，炊雁曲五路以南隊112,12兵7.40組住宅賞85,760徐折抹合縣764鑄8矩元凳/m謀2敢西安市廉租房呆建設(shè)管理有限功公司以西崗50,291融.80鏈住宅弦20,990黃折頭合談417恐3宋元間/m滋2間本項目建設(shè)融辛資方案寨采取輕軌建設(shè)匯和沿線房地產(chǎn)鼻開發(fā)互補的模傳式。項目沿線改土地收益保守青估計歷按偏400丹0決元取/撥m址2過計，項目總投眼資估算充為渡58.5圓7雹億元，按此估粗算需開發(fā)啊項目沿線商業(yè)匪用地面積燈約象147熱萬平米，獲得螞的土地收益為玩58.8艇億元崗，即可蹦滿足規(guī)劃輕軌耽建設(shè)投資需求麻。項目運營荒運營期成本測都算潮西安市旅游市預(yù)場調(diào)查各西安是世界著固名的歷史文化慈名城，首批獲襪得青“隙中國優(yōu)秀旅游抖城塔市浴”正稱號。西安的裳旅游業(yè)由改革輝開放之初的事差業(yè)接待型發(fā)展過至今，已成為葵西安市真正的滿支柱產(chǎn)業(yè)和先帝導(dǎo)產(chǎn)業(yè)假。偉200矛5鑼年，全市旅游部總收入占全市合國內(nèi)生產(chǎn)總值菌（企GD解P榮）豆的牌13.5霜%形。療從正200仁0掃年睛到堡200考5禁年，西安接待塵國內(nèi)旅游人數(shù)歐從趙150俯2捎萬人次增長刪到倆234盆6保萬人次，接待局境外旅游人數(shù)塞從源65.0棟4謝萬人次增長通到酒77.靈6蘆萬人次，每日銀接待旅游人數(shù)廚約色為糠6.7匪3形萬人次，旅游條業(yè)總收入癥從設(shè)105.沒4匹億元增長翁到叮178.喂5該億元。市場預(yù)慶計灌201輝0澆年譜、郊202炕0踏年西安市旅游扒總?cè)藬?shù)將達趙到賭4專5體萬人強次眨/具日古和宿7醉5值萬人宮次毛/此日，旅游將成列為經(jīng)濟發(fā)展的蹄重要支柱產(chǎn)業(yè)絡(luò)。缺本項目周圍旅秤游景點情況殊西殖安脾*手*封是我國古代城鳳垣建筑中保留見至今最為完整桂的一處，也是訓(xùn)世界上現(xiàn)存規(guī)級模最大、最完茅整的用古交*含*雕。擊*多*蒸的雄偉壯觀和警環(huán)城公園植物級的多姿多彩，難為古城增添了諸無限風(fēng)光，也杰讓耐古碧*叼*籠煥發(fā)了新的生程機。特別是西鈴安市政府在歷眨史文化名城保烈護規(guī)劃中提出胖了岔“戰(zhàn)保護和修復(fù)剩明最*很*壺，實施鉗明門*丹*苗、環(huán)城綠化、此護城河、環(huán)城忠路迎”亮四位一體的環(huán)瓣城建設(shè)工程，仙使這座具愿有晃60邁0螺余年的嚴古駱*磨*炊，完整的保存檔了下來，成為坡我國獨有的以笑城廓為主體，介以園林水榭作打環(huán)包，規(guī)模最四大，最完整，慕歷史悠久的環(huán)員城旅游風(fēng)景區(qū)耗?？瓦\量預(yù)測懷規(guī)劃輕軌環(huán)宮繞集*垮*炒，連接建設(shè)中婆的各條地鐵線豐路，將是旅游隔者的重要交通浸工具，依據(jù)本虹項目周圍豐富井的旅游資源及程西安市旅游市缺場前景的預(yù)測嘉，估算本項目貨客運量議為鐮25.08調(diào)0變?nèi)f人停次窮/狹日。運營成本測算型以深圳地鐵為塊例，根據(jù)深圳銅市發(fā)改委公布昆的數(shù)據(jù)顯惜示小,衣深圳地鐵一期洽工寫程纖200歪7臉年量~200趟9習(xí)年每年的平均恥人公里全成本估分別束為踢0.767狼5桐元冬、康0.802約8浙元著、馬0.794燒9增元制，數(shù)3冷年平均成本核情算竭為看0.788淚4盼元兆/率人伴.k甜m枝。在全成本中糊，最主要分為阿三部分，即運萬營成本、固定祝資產(chǎn)折舊和利幼息。地鐵人公抗里全成本鳳為融0.788貪4席元菊,屯其中運營成軍本鼻0.320腦6羊元養(yǎng)/鈔人岔.k痰m輸，固定資產(chǎn)折右舊膽0.270輕2刪元摘/行人術(shù).km晝,剖利鑒息兼0.197請6揉元木/敗人服.k名m多。澤國內(nèi)部分城市判地鐵運營成本每比較：純名稱幫單位匹價格件備注蕉深圳地鐵一期岔工程螞元誠/漠人話.km新0.7884陷2007-2脊00靜9快年度平均成本波沈陽地鐵一號塊線艱元贊/嘆人次士2.33辰實際運營成本點本項目在平均性速作度萄25街-35km/王h邪、客運能語力肥1.0-3.韻0摧萬人俊次純/叮h寇的情況下，測零算運營成本約載為喂0.煎8艱元她/炎人云.k也m斷。姨估算本項目運堅營成本復(fù)為客0.8*25轉(zhuǎn).08*14幸.6=292容.9獨3秋萬初元察/門日。淘運營期收入測筍算幼運營期主要收新入為車費收入溉、地鐵商業(yè)開儲發(fā)收入和廣告指及其他業(yè)務(wù)收圍入，運營期收戚入總計處為椒344.0殲6衰萬賓元焰/購日。精車費收入：車敵票收入的高低隆，既與客運量勿緊密聯(lián)系，又殊與客票價格直伴接相關(guān)。季票價的預(yù)測，膠軌道交通的運王營成本是影響認票價制定的主休要因素，但僅字依運營成本定斯價會價格太高蛙，根據(jù)有關(guān)研摟究，居民生活畫消費支出中交剝通、通訊支出乞每年遞增，有堪著巨大的交通康消費需求，目陜前居民的交通巡支出約占居民孔可支配收入雞的晌1拜%湯左右。統(tǒng)根據(jù)測傲算濤,扮封我國居民出行貧支付能留力惕,噴睬全國平均支付珠水平將澡為商0.4翻4春元布/奔人令.k玉m蟻左右，東部人期均辰0.5瘦7敗元易/切人挽.k尚m桿左跪右壘,域西部人騾均咳0.3掙2槽元央/進人堤.k娘m能左右，應(yīng)作為魂城市軌道交通梅票價制定的基現(xiàn)礎(chǔ)。刪根據(jù)綜合考慮糟及目前市場情罵況，規(guī)劃輕軌鋪票價靠按源3.盯5他元劑/池人次計算。狠在客運貍量發(fā)25.0掙8塌萬人薄次叮/逗日的情況下，通車票收入幼為笨87.7劃8頓萬許元得/罵日甲（探3.圣5躺元婆*25.0榮8彎萬人凡次酬/娛日秤=87.7陽8東萬查元受/萬日）。卸地鐵商業(yè)開發(fā)結(jié)收略入情:貫城地鐵商業(yè)是地永鐵帶來的一種尾全新商業(yè)模式效。地鐵商業(yè)是旺指在地鐵內(nèi)建替造的一些帶有握盈利商業(yè)性質(zhì)春的地鐵商鋪、娛商業(yè)街、地下杰商城等。京有關(guān)資料顯示憂，地鐵商業(yè)的由經(jīng)營收益和出蝦租物業(yè)收益在傍地鐵收入中占怒到了越來越大衡的比率：淋199精9騾年香港地百鐵抽72.污5架億港幣的經(jīng)營塊收入中，車費妥收哲入具56.3護9墾億元，占總收脊入翁的君77.顫8兼％，其余的收因益都來自于地班鐵商業(yè)的增加傍值，即物業(yè)租東金和物業(yè)管理逼收入曾為衫7.沙9鋒億元，占總收淹入階的勇10.我9蠢％，車站內(nèi)廣嫩告、小商店租愁金及其他業(yè)務(wù)慈收話入舒8.2資3圣億元，占總收鉤入椅的近11.宏4存％；掩規(guī)劃輕軌目車瓶站商業(yè)可開發(fā)您面積析約伸1紫5閣萬平米，商鋪粉租金及相關(guān)收臨入平均畫按抓1按5壩元轉(zhuǎn)/m耗2睬、日考慮，估踐算商業(yè)開發(fā)收劇入滅為易22詳5衣萬赴元合/房日。器廣告及其他業(yè)沈務(wù)收入肯按廣告及其他慣業(yè)務(wù)收入約占顏車票收入與商娃業(yè)開發(fā)收入之譜和逝的鴉10距%劑考慮，該部分券收入估算茄為肆31.2像8燦萬毅元倦/湯日。運營數(shù)據(jù)分析鳴項目名稱桿合計宵（萬由元涼/納日）扛運營收入式344.06狐其中：車票收掩入招87.78半商業(yè)開發(fā)收入掙225.00要廣告及其他業(yè)盆務(wù)收入閱31.28贈運營全成本物292.93結(jié)論述通過上述對本葛項目進行的具文體分析，歸納芽為兩個方面輩：啟一否、桂建設(shè)期投資來術(shù)源問題，參考士借鑒香港地鐵戀建設(shè)成功艇的今商業(yè)化運作方矮式貸。項目總投資