本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)物業(yè)租賃實務(wù)3商業(yè)物業(yè)租賃實務(wù)（第三講）2023年6月14日

一、商業(yè)物業(yè)租賃中計租面積的計算：

在商業(yè)物業(yè)計租面積的計量上，一般采取《房屋測量規(guī)范》中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，譬如建筑面積、套內(nèi)建筑面積和使用面積等等。我們先來看看這些概念的定義和區(qū)別：

（一）建筑面積是指房屋外墻墻腳以上各層的外圍水平投影面積，包括

陽臺、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋、結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、層高2.2米以上的永久性建筑。

建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積兩個部分：1、

套內(nèi)建筑面積：(1)套內(nèi)房屋使用面積；(2)套內(nèi)墻體面積；(3)套內(nèi)陽臺建筑面積。(1)套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積；

(2)套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周邊的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。其中：①共有墻體按50%計入套內(nèi)墻體面積；共有墻體含套與套之間和套與公共建筑之間的共有墻體。②套內(nèi)自有墻體按100%計入套內(nèi)墻體面積。

(3)套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算，其中：①封閉的陽臺按100%計算；②未封閉的陽臺按50%計算。2、

共有建筑面積：

共有建筑面積一般包括：電梯井、管道井、樓梯間、設(shè)備間、公共門

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廳、過道、地下室、物業(yè)管理用房等共有部分的建筑面積。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻面積。

在商業(yè)租賃的實際操作中，把建筑面積、套內(nèi)建筑面積和使用面積作為計租面積的情形均普遍存在，在實際上，無論采取何種面積作為計租面積，對于出租人而言，只需根據(jù)計租面積適用的面積單位相應(yīng)調(diào)整其租金標(biāo)準(zhǔn)即可，其所獲得的租金總額是不會改變的，它只需根據(jù)計租面積適用的面積單位相應(yīng)調(diào)整其租金標(biāo)準(zhǔn)即可。

但是，采取何種計算單位，對于承租人而言可能會有不同的意義，對于承租人的經(jīng)營而言，使用面積才是其真正可以用于經(jīng)營的面積，而以建筑面積作為計租面積，可能會使承租人額外分?jǐn)偭斯裁娣e的費用或成本，而公攤面積過大，也會影響承租人對于商鋪整體的設(shè)計、使用安排等。因此，建議承租人以套內(nèi)建筑面積或使用面積為計租面積。

一般狀況都是：出租人與承租人達(dá)成妥協(xié)，依照建筑面積計租，同時，約定公攤面積不超過一定的比例（也就是約定一個使用率）。二、商業(yè)物業(yè)租賃中租金收取的主要方式（一）主要方式有三種：

1、固定租金方式：無論商戶經(jīng)營狀況如何，每個租期商戶向出租人固定交納一定金額的租金，這種方式比較簡單，出租人只需收取固定租金即可。但是在這種固定租金方式下，對租期內(nèi)的經(jīng)營不確定性難以控制，租金水平不宜定得過高，否則很難吸收租戶。

2、提成租金和固定租金兩者取其高的方式。這種方式即確定一個比例，每

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個租期內(nèi)商戶的經(jīng)營額乘以該比例所得的金額為提成租金，同時，另行確定一個固定租金。假使每個租期內(nèi)提成租金高于固定租金的，則該租期應(yīng)繳租金按提成租金計算；假使提成租金低于固定租金，則該租期應(yīng)繳租金按固定租金計算。

另外，在此等方式下，一般采取的是先預(yù)交固定租金，待每個租期終止后再補上提成租金與固定租金之間的差額（如有）。這種租金收取方式，使得出租人在獲得固定收益的同時，也共享了商戶的經(jīng)營成果，保證了出租人和商戶利潤的共同增長。

3、提成租金方式：這種租金與其次種的區(qū)別在于，業(yè)主沒有固定收益的保證，其租金收入完全取決于商戶的經(jīng)營好壞。因此，此等方式一般用于商業(yè)項目運營初期，出于引入商戶以及培育人氣的需求，業(yè)主愿意和商戶共同承受一定的經(jīng)營風(fēng)險并讓利商戶。

（二）如何確定提成租金的提成基數(shù)（即營業(yè)額的確定）

無論是其次種方式還是第三種方式，均涉及提成租金的計算和確定的問題。在學(xué)習(xí)提成租金的問題時，最關(guān)鍵的是兩個問題：一是提成租金計算的基數(shù)是什么？二是如何確認(rèn)這個基數(shù)？

1、尋常提成租金計算的基數(shù)是租期內(nèi)的營業(yè)額，提成租金就是商戶一定租期內(nèi)的營業(yè)額乘以提成比例后的金額。

對于營業(yè)額這個問題，從租戶的角度，租戶自然希望計入營業(yè)額的金額越少越好，而從業(yè)主的角度，則希望盡可能避免商戶偷逃營業(yè)額，這就是如何確定租戶營業(yè)額的問題。

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2、營業(yè)額的確定

核實營業(yè)額的方法主要有以下幾種：

（1）出租人可要求承租人定期提供財務(wù)報表，并有權(quán)保存對承租人查賬及審計的權(quán)利。

該等方式實際上是業(yè)主對于提成租金租戶采取的基本措施，即商戶自行上報和業(yè)主審查核對相結(jié)合。（2）百貨公司提成租金模式：

出租人負(fù)責(zé)租戶的統(tǒng)一收銀，出租人與承租人應(yīng)定期對營業(yè)額進(jìn)行核對和確認(rèn)。

該等方式對于出租人而言，可以統(tǒng)一控制租戶的營業(yè)款項的收取，有利于把握營業(yè)額的真實狀況。實際上，此等方式一般用于聯(lián)營的模式，即租戶同業(yè)主之間的租賃關(guān)系，整個商業(yè)項目實際上以業(yè)主的名義對外經(jīng)營，開具業(yè)主的發(fā)票，租戶同業(yè)主按營業(yè)額分成。這種方式只按營業(yè)額確定提成租金，戰(zhàn)勝了整個商業(yè)項目不同的位置固定租金難以確定及公共面積難以分?jǐn)偟膯栴}，同時也簡單吸引租戶進(jìn)駐經(jīng)營，這種方式適合于大型商業(yè)項目吸引不同租戶共同經(jīng)營。（3）確保營業(yè)額真實上報的措施：

合同中可以對于商戶的營業(yè)額上報義務(wù)約定嚴(yán)肅的違約責(zé)任，從而降低商戶違約的可能性。

譬如約定：“若租戶向業(yè)主提供了虛假的或不確鑿的營業(yè)額記錄或采取場外交易等方式規(guī)避營業(yè)額申報，導(dǎo)致租戶向業(yè)主申報的營業(yè)

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額與實際營業(yè)額有差異，租戶應(yīng)向業(yè)主補交其因此而欠繳之租金及其利息，并向業(yè)主繳納相當(dāng)于營業(yè)額差額5倍的違約金。假使租期內(nèi)營業(yè)額差額超過商戶實際營業(yè)額50%的，業(yè)主有權(quán)馬上解除租賃合同。〞三、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指房屋租賃關(guān)系中，承租人依照法律規(guī)定享有的，在出租人出賣租賃房屋給第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律依據(jù)：

1、《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利〞。

2、《商品房屋租賃管理方法》第13條規(guī)定：“房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)〞。

3、《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋，未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承受賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。〞

在理解房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)時應(yīng)注意如下幾個問題：1、出租人在合理時間內(nèi)通知承租人；2、承租人只有在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

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四、商業(yè)物業(yè)租賃中的保險及相關(guān)稅費

（一）在商業(yè)物業(yè)租賃合同中，我們應(yīng)當(dāng)約定一些保險條款。保險條款是對雙方風(fēng)險的一種控制，也是合同的重要組成部分。1、出租人應(yīng)購買的保險：

一般狀況，出租人只對出租房屋購買財產(chǎn)一切險。2、承租人應(yīng)購買的保險：

（1）出租房屋內(nèi)承租人完成的裝修保險；（2）出租房屋內(nèi)經(jīng)營性財產(chǎn)一切險；（3）經(jīng)營過程中的公共責(zé)任險。

（二）商業(yè)物業(yè)租賃中的相關(guān)稅費（主要的稅種）：1、營業(yè)稅：以租金收入的5%計算繳納；2、房產(chǎn)稅：以租金收入的12%計算繳納；

3、城建稅：以實際繳納的營業(yè)稅按7%計算繳納；4、教育費附加：以實際繳納的營業(yè)稅按3%計算繳納；5、地方教育費附加：以實際繳納的營業(yè)稅按2%計算繳納。五、商業(yè)物業(yè)租賃合同到期的處理（一）不定期租賃：

當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃。不定期租賃中當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)給承租人合理的寬限期，寬限期屆滿時，承租人應(yīng)當(dāng)返還房屋。(二）商業(yè)物業(yè)租賃合同到期的處理:

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租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。（三）逾期返還房屋的違約責(zé)任：

由于《合同法》中沒有規(guī)定逾期返還房屋的法定違約金，為了保護(hù)出租人的合法權(quán)益，在商業(yè)物業(yè)租賃合同中應(yīng)當(dāng)約定違約責(zé)任。租賃合同中有約定逾期返還出租房屋應(yīng)當(dāng)承受違約責(zé)任的，應(yīng)從約定；無約定的，法院一般判決承租人返還房屋并賠償出租人租金和實際使用費用等損失。

一般可以這樣約定：“無論任何原因，返還期滿后承租方仍未能將符合要求的租賃房屋交還出租方的，則自交還期屆滿之日的次日起，每逾期一天，承租方應(yīng)當(dāng)按本合同約定的日租金標(biāo)準(zhǔn)的2倍向出租方支付房屋使用費，直至承租方按要求交還租賃房屋為止。〞六、不可抗力

（一）不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能戰(zhàn)勝的客觀狀況。1、不可抗力首先不能預(yù)見。

不同的當(dāng)事人、同一當(dāng)事人不同的時點上對同一不可預(yù)見的事實的認(rèn)識都是不同的。所以不能預(yù)見的事實應(yīng)當(dāng)理解成為一般人或者說普遍的群眾所不能預(yù)見的事實。2、不可抗力是不能避免。

是指事實本身具有一定的客觀必然性，也就是說不可避免指當(dāng)事人面對這種事實之后，盡最大的努力也不可能避免這種客觀狀況的發(fā)生。

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3、不可抗力是不能戰(zhàn)勝。

則是重點在于這種客觀狀況所造成的結(jié)果；當(dāng)事人無論怎么努力該種客觀狀況造成的結(jié)果也是無法戰(zhàn)勝的。

“不能預(yù)見、不能避免、不能戰(zhàn)勝〞三種要件共同構(gòu)成了不可抗力。（二）不可抗力一般包括以下四種狀況：1、自然災(zāi)難：

例如：山洪、地震等。

自然災(zāi)難的發(fā)生使得合同事實上無法履行。2、戰(zhàn)爭：

戰(zhàn)爭狀態(tài)下，國家利益可能超越民事主體的利益。這種狀況下當(dāng)事人訂立的合同可能事實上已經(jīng)無法履行或者履行也沒有意義了。3、社會突發(fā)性事件：例如罷工、騷亂等。

這種狀況下，合同履行已經(jīng)無法實現(xiàn)。4、政府行為，分兩種狀況：

（1）合同訂立后，政府公布新的法律、法規(guī)使合同無法履行。（2）合同履行過程中，政府征收行為。（三）不可抗力的法律后果：1、構(gòu)成合同不能履行的免責(zé)事由；2、不可抗力可能構(gòu)成法定合同解除權(quán)。（四）合同法上的不可抗力的相關(guān)規(guī)定：

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1、《合同法》第94條規(guī)定：“有以下情形之一