某地蘋果園項目可行性研究報告項目發(fā)展時機研究經(jīng)濟發(fā)展因素A. 某地市地理位置概述本項目所在城市——某地，簡稱“邕”，廣西壯族自治區(qū)首府，是全自治區(qū)政治、經(jīng)濟、科技、文化、教育、信息和金融的中心。某地地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充足，雨水充沛，風(fēng)光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。某地地理位置優(yōu)越，處于我國華南、西南和東南亞經(jīng)濟圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟中心。某地東鄰粵、港、澳，南臨北部灣，背靠云、貴、川大西南，作為新崛起的大西南出海通道樞紐城市，具有沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢。某地市區(qū)距欽州港、防城港、北海港分別是104公里、173公里和204公里，是云、貴、川大西南貨物進出海大通道的重要咽喉，也是連接?xùn)|南沿海和西南腹地這一經(jīng)濟區(qū)域的“結(jié)合部”，是人流、物流、信息流的匯流中心。某地距中越邊境的東興市、憑祥市分別為204公里和230公里，毗鄰某地的7個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長1020公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。某地憑借其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對華南、西南經(jīng)濟圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。B. 某地市近兩年經(jīng)濟發(fā)展情況及態(tài)勢房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟發(fā)展間存在著互動關(guān)系。經(jīng)濟發(fā)展水平是房地產(chǎn)開發(fā)投資及發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的健康發(fā)展又會帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的大小主要考察的因素是經(jīng)濟發(fā)展周期、收入與消費、固定資產(chǎn)投資水平、住宅產(chǎn)業(yè)化（商品化）等。2001年，某地市全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達322.63億元，增長10%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值48.63億元，增長1.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值94.27億元，年增長7.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值179.73億元，年增長13.6%。一、二、三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟總量中所占的比重分別是15.2%、28.8%、56.0%，第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟特色。（數(shù)據(jù)來源：《某地統(tǒng)計年鑒2001》）2002年，某地市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值達356億元，比上年增長11.50%，高于全國和廣西的平均水平，其中，第一產(chǎn)業(yè)達50.90億元，增長10.80%；第二產(chǎn)業(yè)達101.90億元，增長12.20%；第三產(chǎn)業(yè)達203.20億元，增長11.30%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高,固定資產(chǎn)投資完成122.94億元。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，人民生活基本實現(xiàn)小康，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8796元，比上年增加890元；農(nóng)民人均純收入為2524元，增加203元。城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均居住面積分別達到9.1平方米和19平方米.（以政府工作報告為準(zhǔn)）2003年開始，某地市進入全面建設(shè)小康社會、加快推進現(xiàn)代化發(fā)展的重要關(guān)鍵階段。主要預(yù)期目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11%左右，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長6%,第二產(chǎn)業(yè)增長10%,第三產(chǎn)業(yè)增長12%;財政總收入增長11%;全社會固定資產(chǎn)投資增長13%左右;實際利用外資增長11%,全市外貿(mào)出口增長5%;社會消費品零售總額增長10%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加7%元,農(nóng)民人均純收入增加200元。（以上數(shù)據(jù)摘自2003年《政府工作報告》）表-1某地市近十年國內(nèi)生產(chǎn)總值（按當(dāng)年價格計算）單位：萬元瘦年份么國內(nèi)生產(chǎn)總值蜂第一產(chǎn)業(yè)配第二產(chǎn)業(yè)政爺?shù)谌a(chǎn)業(yè)亭工業(yè)失建筑業(yè)運1992民年愧624798嚴133095堆240777喚208914鏟31863那250926梨1993尊年封941350唱166406冒378992戀315657胞63335鏈365952據(jù)1994賽年搜133185揉1現(xiàn)237402齊518505杰439309剃79196晌575944寇1995逝年迫171525規(guī)2膏293697紹655478蜘552092張103386案766077暴1996消年鼓195451扎9精334403驢683731滲546773勿136958賞936385罵1997則年偏226239票5層398122須755121右586308煙168813底110915謊2擱1998深年鄙257573遮3雞440156脆815278必622581摸192697焦132029府9冷1999漠年油274550將6稅463683懶845594姨631482辜214112寄143622叨9元2000歪年脹295000余0污480000氏910000譽679580攜230420等154000荒0閑2001陳年前324785描6賀495173腹934271停695726電238545報181841做2威2002痛年材356067虎0意511573顏102556鄙7完754742墻270825橡202353揀0數(shù)據(jù)表明：某地市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展處在經(jīng)濟發(fā)展周期的上升期，經(jīng)濟指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長迅速。人口因素拼某地是一個以皇壯族人口為主搖的多民族聚居彼城市，也是我放國五個少數(shù)民油族自治區(qū)中唯臘一兼具濃郁少備數(shù)民族風(fēng)情和傭沿海開放特點忌的首府城市。詢某地市聚居著玉壯、漢、瑤、洽苗、侗等尸30蠶多個民族，臂2002妖年，全市壯族起人口有赴189224儀5山人，漢族人口唐有稅104803尋4稀人，分別占全戒市總?cè)丝诘囊?3.56%預(yù)和麗35.20%踢。某地市現(xiàn)轄治新城、興寧、怒城北、永新、周江南、南湖開厘發(fā)區(qū)六個城區(qū)裂、一個郊區(qū)和扔邕寧、武鳴兩蔥個縣。嬸2002顯年末，某地市參總?cè)丝谀z297.70霉萬人，其中市槍區(qū)人口拔140.38閑萬人，兩個縣汪人口為耐157.31振萬人。全市人擾口自然增長率迅為投4.99克‰悄，人口增速保受持平衡增長。川在擺2001強年召開的全區(qū)梢城鎮(zhèn)化工作會永議上，提出了奪城市化建設(shè)目幸標(biāo)：在膜2005斯年把廣西的某追地、柳州建設(shè)裂成為特大城市故，城市人口分譽別達到辮150惱萬和趟120副萬，相當(dāng)于某食地市每年的人付口機械凈增長昨約為禿10年萬人。城市化洲的加速發(fā)展，墨使某地市中低佛價位的商品房儲需求增大，為半某地樓市的健攀康發(fā)展提供了藝極大的商機。尋表縱1.2-1枕某地市細2002稍年人口統(tǒng)計災(zāi)指標(biāo)名稱統(tǒng)單位士全市精市區(qū)船邕寧縣逃武鳴縣祖總戶數(shù)接戶體825387領(lǐng)409893釘233982閘181512橋總?cè)丝跀?shù)饒人鴨297706筍4攝140389糠7顆926037傭647130眨男性人口玉人算154715楚3于724737弱486043日336373秒女性人口武人秧142991史1撒679160而439994禁310757及農(nóng)業(yè)人口售人原173624繼4渴372225貧824940多539079底非農(nóng)業(yè)人口柿人捐124082俗0提103167予2偷101097療108051猶年平均人口衡人糟296130項9思139120認2克922701虛647407占自然增長率旗‰勻4.99是4.63方7.46供2.24屯表片1.2-2寄某地市枕2002犯年各區(qū)人口統(tǒng)避計多指標(biāo)名稱加總戶數(shù)（戶）綱總?cè)丝冢ㄈ耍┳氛嫉孛娣e斜役（平方公里）煎人口密度飛（人郊/蠟平方公里）洲興寧區(qū)嘆53009東170203罷7.2巖23639虜新城區(qū)賽104040福334747現(xiàn)24批13947幣城北區(qū)寫111963負425651踩28業(yè)15201采江南區(qū)棋60582習(xí)196486暈24悟8186椒永新區(qū)蔽80299扣276810藝5.55判49875脹邕寧縣身233982晶926037介4725赤195乳武鳴縣叔181512荷647130肅3366茫192待如圖所示，邕孫寧、武鳴兩縣驚人口分別占某爪地市總?cè)丝诘钠?1.10%當(dāng)和堆21.73%召；主要的五個鹽城區(qū)中，城北累區(qū)人口最多，遵占某地全市人調(diào)口的匆14%弱；其次是新城灌區(qū)，占全市總正人口的籮11%倆；而江南區(qū)、該永新區(qū)和興寧悶區(qū)人口數(shù)量相挖當(dāng)，分別占全艷市人口的遇6%茂、栗9%庫和想5%匹。急通過考察某地奮市各區(qū)的面積煮與人口數(shù)量兩裙項指標(biāo)，可以哪看出，五大城允區(qū)中，永新區(qū)晃人口密度最大獲，每平方公里語人口數(shù)為濕49875償人；興寧區(qū)次轉(zhuǎn)之，人口密度酸為削23639斤人供/線平方公里；新毀城區(qū)人口密度聞為紡13947角人劍/玩平方公里；江翅南區(qū)人口密度起相對較少，每盲平方公里人口臣數(shù)不到一萬人環(huán)，每平方公里鎖僅為望8186遞人，是某地市摔城區(qū)中人口密眨度最小的區(qū)域隆，這與該區(qū)域性所處的地理位剛置及以工業(yè)發(fā)煙展為主的區(qū)域赴經(jīng)濟有著較大僻的關(guān)系。訓(xùn)隨著國家、廣畝西區(qū)、某地市夕經(jīng)濟態(tài)勢的強業(yè)勁發(fā)展，未來懶全球一體化，籌以及某地市戶蝦籍管理制度改恰革、加快城鎮(zhèn)在化政策實施，嬌某地市人口增奶長的數(shù)量、速笛度在城“店十五份”饅期間將急速發(fā)揮展，為區(qū)域房績地產(chǎn)投資發(fā)展前帶來了巨大需紗求空間。域某地市經(jīng)濟不漆斷發(fā)展，使市商民的收入和消腦費得到較大的班提高。單2002覽年，某地市城鹽市居民人均可辰支配收入為秋8796焰元，比沾2001且年增加符890閃元，增長上11.26%輔，扣除價格因伙素，實際增長豆13%買；城市居民人車均消費性支出燭6970運元，比上年增俘加封521綢元，增長惠8.98%艘，扣除價格因翻素，實際增長慰13.64%奧。城市居民人夠均收支節(jié)余額蔑為古526移元，節(jié)余率為報7.68%訪，比上年降低焦4.04%那，意味著城市掃居民消費觀念富、消費意識均凳有所提高?；锉砭?.2-4貧某地市近十年喂城市居民人均佳收支統(tǒng)計薯年份或城市居民人均拿可支配收入（炊元）同城市居民人均瓣消費性支出（彩元）喬1990窩1454其1360扔1991寨1659尚1667興1992臥2106得1853遣1993拍3081粒2624豆1994息4543摩4288勻1995拐5544贊5055丘1996早5973蓄5425鳥1997尊5931萍5456首1998窯6570待5800禮1999糕6847竹6321堵2000路7483案6953準(zhǔn)2001隆7906辛7107梯2002貢8796按6970驟今年某地市整灌體經(jīng)濟狀況得鞏到快速發(fā)展的忙同時，居民收矛入也相當(dāng)豐厚巨，遙1-3座月某地市個人摘所得稅入庫為柿9400功萬元，同比增狠長離112.2%均,鳥意味著職工收餅入有大幅度的祝提高。鑰考察某地市居窮民的消費結(jié)構(gòu)所，發(fā)現(xiàn)恩格爾掉系數(shù)繼續(xù)下降筒，由退1998蝕年的洽42.36%饒下降為溫37.5%悅。而設(shè)備用品蔥及服務(wù)、醫(yī)療陜保健、娛樂文抽教支出、交通趨和通訊支出比蒸重分別由借1998逗年的樹7.71%濃、姑2.7%肆、炒11.81%家、額8.28%刪上升為斑12.07%銳、收3.23%乳、重13.77%隸、減9.15%攔。城市居民家煤庭消費質(zhì)量顯胞著提高。證隨著福利分房請的取消，住房齡消費逐步成為窄消費的熱點，斑并帶動住房裝霉修支出的上升滔。挨2002獸年，某地市居臣民人均購建房爸支出濟1127.8猜3獲元，比上年增啊長手7.62%楊；年人均住房崗裝修服務(wù)支出怎66.15量元，增長情61.98%湖；年人均家具井材料及室內(nèi)裝第飾品支出鄉(xiāng)63.42擴元，增長織5.3波倍。永表應(yīng)1.2-4汽2002樹年某地市居民抄家庭居住情況嘉指標(biāo)名稱眼調(diào)查戶數(shù)（戶鉆）盆家庭常住人口竿數(shù)（人）友總計竄200州619尊按居住面積分妨4虎平方米丈以下凱1脊4認4泛-6魂平方米久3癥12緣6池-8宮平方米申9詠36指8收-10頑平方米業(yè)16鴨68昆10教-12碑平方米漢25煉79竹12恒-14劉平方米罷32拘102撈14掘平方米請以上娛114半318脆按房屋產(chǎn)權(quán)分騙公房現(xiàn)30連95筑租賃私房軟1輛5腸自有房巴99通297允部分產(chǎn)權(quán)的自伯有房迷69奔219膊其他納1格3精某地市民收入割穩(wěn)步增加，住溜房消費以及對栽居住要求的提析高，為商品房漢項目開發(fā)提供子了良好的契機嶺與發(fā)展空間。貍社會與文化因埋素測某地市歷史悠恢久，自古就是固我國南方的邊隔陲重鎮(zhèn)和著名固商埠，有著特鳴殊的戰(zhàn)略地位螞和厚實的文化狠歷史底蘊。某嘉地古屬百粵領(lǐng)孩地，新中國成吩立后，尾1950庫年設(shè)某地（省艇轄市）為廣西竭省會，豪1958昨年廣西壯族自曉治區(qū)成立，某河地為自治區(qū)的沈首府至今。蹈改革開放以來充，某地市不斷店提高城市綜合鳴實力、努力塑毫造城市新形象夜，經(jīng)濟建設(shè)和書精神文明建設(shè)昂取得了前所未扇有的發(fā)展。某含地市民風(fēng)淳樸上，觀念開放，鍋喜歡、愿意接宏受新鮮事物，咱隨著精神文明遵建設(shè)活動的深飾入開展，社會畏公德、職業(yè)道哥德、家庭美德通的大力提倡，掃市民的文明素嘴質(zhì)和城市的文纖明程度得以不杯斷提高。柱了解某地的民奔俗風(fēng)情與文化喂特色，能夠為昨項目的定位及駝目標(biāo)客戶的描央述提供有力的識依據(jù)，而地方氣語言及飲食習(xí)劑慣是一個城市咽眾多文化因素斗中兩項最具代違表性的因子，贊從它們身上往航往能夠反映出敘當(dāng)?shù)厝藗兊哪硺s些突出的生活綁習(xí)慣及行為特友征。隆某地一帶的方誠言，主要有官瑞話、壯話、平號話、白話四種坊。隨著時代的蠶發(fā)展，城里人縮已不講官話、扮壯話和平話了丟，白話（粵語夾）和普通話（亦漢語）是某地爹人現(xiàn)時的日常草用語。某地白訴話是某地代表土性的地方語言箏，源于廣東話助（據(jù)說是廣東群商人傳入的）液，但由于地域鎮(zhèn)的原因，某地街白話和廣東話紋在語調(diào)上還是姓有些區(qū)別。愚某地的菜肴屬丹于粵菜系列，灶以清淡為主，肌講究鮮、嫩、言爽、滑，與廣還東口味極為相蒜似；某地市設(shè)患有多間民族餐帥館，提供侗族更打油茶、壯族肚糍粑、瑤族竹漫板雞、苗族鐵析板牛肉等菜式吃，體現(xiàn)廣西各備少數(shù)民族風(fēng)情姨；某地市具有及地方特色的風(fēng)鉛味餐館較多，你如野味餐館、莫海鮮館、香肉璃館、牛雜館、矩鵝餐館等這些碰以珍、奇、精師、美取勝的食滾肆，深受食客均的青睞；某地擺的傳統(tǒng)風(fēng)味小唉吃，有粉、面聚、糕、餅、甜餐品、油炸、酸稀品、冷食、雜你食九大類，具既有南方特色。篩而某地人對術(shù)“會食督”遵的追求并不亞灘于以肥“較食在廣州速”舞著稱的廣州人獲，他們往往會餐一家大小或與遵親朋好友一起瀉，專程到某家稅餐館一嘗特色妹、一飽口福。踩通過重點考察證某地市民的語耳言、飲食習(xí)慣弓，可以發(fā)現(xiàn)，球某地人與廣東貫人在生活習(xí)慣犁方面較為相似焰，而且某地人正普遍接受廣東講的生活模式，蝴承認廣東與其脾地區(qū)相比，具強有一定的先進挑性，以縮小某長地市與國內(nèi)先循進城市差距作陶為城市發(fā)展目窯標(biāo)。散政策與法律因表素秤國家及某地市界房地產(chǎn)相關(guān)政鍬策法規(guī)貓2002騾－笑2003滲年紅6意月房地產(chǎn)法律挽法規(guī)對房地產(chǎn)鐮的影響牙2002閱年音2項月睡25蟲日講建設(shè)部下發(fā)了振《關(guān)于規(guī)范房唱地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盞開發(fā)建設(shè)行為捕的通知》，目趙的為加強對房疊地產(chǎn)開發(fā)項目傳的管理，確保倒工程質(zhì)量，保牌護購房者的利鵲益。粒2英、痕2002弄年鉆2周月領(lǐng)26掏日議建設(shè)部出臺了施《住宅室內(nèi)裝集飾修理管理辦漠法》，原因在蹄于松“困毛坯房雨”軋在一家一戶的剖住宅裝修暴露晝出許多問題，砍如管理難度大闊、違法違規(guī)現(xiàn)予象多、危及建飲筑物性能、經(jīng)蕉濟糾紛增多、迎消費者合法權(quán)額益不易保障、壩裝修施工擾民避等，并存在偷奴、漏國家稅費遍的現(xiàn)象。癢3勉、痛2002徒年殘5染月漠23緩日秋建設(shè)部、國家功計委、國家經(jīng)也貿(mào)委、財政部寧、國土資源、秘監(jiān)察部、國家疏工商行政管理錘總局七部下發(fā)談了《關(guān)于整頓憲和規(guī)范房地產(chǎn)愈市場秩序的通餃知》目的規(guī)范稼房地產(chǎn)的管理俊，活躍房地產(chǎn)嫌市場，使房地旬產(chǎn)市場既活躍嗚又有秩序，切憶實保障購房者娃的權(quán)益。使4倦、本2002位年涼7因月暢1兄日脾國土資源部正泛式發(fā)布了并從富即日起施行《企招標(biāo)拍賣出讓臨國有土地使用即權(quán)的規(guī)定》，注《規(guī)定》共迎28拍條，主要明確慧了招標(biāo)拍賣掛貢牌出讓國有土功地使用權(quán)的法巖律依據(jù)、原則就、范圍、程序每和法律責(zé)任等始。抱5眠、償2002梯年或8姜月漫1榮日冒國土資源部下首發(fā)了《關(guān)于進職一步規(guī)范建設(shè)睜用地審查報批平工作有關(guān)的通負知》，目的為朗規(guī)范建設(shè)用地屈的審查工作，織實行最嚴格的生土地管理制度馳，提高建設(shè)用紹地審查報批質(zhì)簡量效率，為經(jīng)梨濟建設(shè)必須用恨地提供保障。浴6穩(wěn)、湊2002著年睜10梅月矮22壘日匠由建設(shè)部起草橋，國務(wù)院法制堪辦公室公布《壤物業(yè)管理條例鎖（草案）》，跳向各界征求意膨見。條例共分湯6圣章獅72蘋條，內(nèi)容涉及具業(yè)主、業(yè)主委臘員會和業(yè)主大藥會的職責(zé)、前脊期物業(yè)管理、昂物業(yè)管理服務(wù)豎、物業(yè)的使用霧與維護以及相捧應(yīng)的罰則等多希方面。這是國金家出臺的第一鏟部關(guān)于物業(yè)管敵理的行政法規(guī)川。抬7晴、謝2002偷年肉11瀉月姐17托日動由建設(shè)部、國懸家計委推出《杏經(jīng)濟適用房價扒格管理辦法》敏，《辦法》從瞇2003噴年漁1似月啄1科日脾起施行。（資路料來源（《當(dāng)昏代生活報》）蜜。月8究、久2003協(xié)年等4罵月臭9據(jù)日標(biāo)由某地市政府熟正式轉(zhuǎn)批某地鋸市公安局《關(guān)喘于進一步改革銅戶籍管理制度愛和意見》，實湊施新的戶籍準(zhǔn)向入制度，明確藏規(guī)定以準(zhǔn)入條念件取代進城人腔口控制指標(biāo)，壺進一步放寬外太地人落戶某地里的條件。斷9課、舌2003脾年由某地市政織府印發(fā)了《某昆地市城市房屋仗拆遷評估管理餐規(guī)定（試行）臟》將于續(xù)2003棋年稠7遭月喇1留日允起施行。該《吊規(guī)定》規(guī)定了稅房屋拆遷評估馳方法，并制定蓮了公房、私房取、雜物房、部系分附屬物、裝捆修的拆遷補償琴報導(dǎo)價，及搬塌遷補助和停產(chǎn)慎停業(yè)補償指導(dǎo)亭價。逃10倉、自治區(qū)人民單政府辦公廳下腰發(fā)文件《關(guān)于澤做好農(nóng)民進城健務(wù)工就業(yè)管理薯和服務(wù)工作的通通知》，《通狡知》明確提出導(dǎo)了見“椒農(nóng)民進城務(wù)工銅，待遇等同居縫民屑”確的新規(guī)定。輪11件、聚2003吳年弟6玻月云8敗日鳥國務(wù)院總理溫靈家寶簽署第縫379憲號國務(wù)院令，濟公布《物業(yè)管障理條例》，條缺例自車2003省年價9靠月押1金日佳施行。條例包巨括總則、業(yè)主監(jiān)及業(yè)主大會、懸前期物業(yè)管理觸、物業(yè)管理服脾務(wù)、物業(yè)的使群用與維護、法鹿律責(zé)任、附則臂?？?2勸、固2003凳年犬6驢月酷21慚日資，央行發(fā)布《夫關(guān)于進一步加鑒強房地產(chǎn)信貸掏業(yè)務(wù)管理的通磚知》，《通知鉗》中指出，腫“錫加強個人住房委貸款管理，重腹點支持中低收形入家庭購買住至房的需要蒸”具，并明確指出食，么“賽商業(yè)銀行只能級對購買主體結(jié)到構(gòu)已封頂住房麗的個人發(fā)放個袋人貸款。對借單款人申請人具刺住房貸款購買跟第一套自住住龍房，首付款比由例仍執(zhí)行騙20%屬的規(guī)定；對購吹買第二套以上失（含第二套）擋住房訴，應(yīng)適騙當(dāng)提高首付比化例捎”斷。好忍私房僵拆遷補償指導(dǎo)婚價隸單位：元渴/柿平方米核綢結(jié)構(gòu)膝用途、級別拖框架躁磚混戲磚木溉簡易柱住宅奉旅社厭辦公茫一級掘2200贈2000擺1800候1385壯二級凝2060癢1870袋1683鋸1135紀(jì)三級徹1925吧1750血1575憐930訴四級艱1780妥1620母1460及760稅五級預(yù)1650義1500帥1350穩(wěn)720壁鋪面唯一級椅5115逢4650煩4185雖2325植二級俗4840赤4400吵3960株2200兄三級番4620涼4200簡3780墾2100秤四級技4290姑3900徑3510修1950枝五級蜓3960疊3600雪3240擱1800葬說明：以上價拍格僅適用于國張有劃撥土地上事的房屋拆遷補栽償嶄脹公房拆裙遷補償指導(dǎo)價因蹄單位：元手/熄平方米疾膀結(jié)構(gòu)慈用途、級別陷殃框架異磚混主磚木世簡易炒住宅屈1265越1150日1035榨575道辦公用房壞1330鉛1210頌1090杏605砌旅館婦1730耐1570哥1410爽785姐工業(yè)用房烤1100嘉1000跳900膏500路鋪面誓一級政2930收2660煎2390盼1330摧二級宇2820醬2560才2300誕1280虜三級獨2650師2410扎2170蹤1205湊四級遲2490稠2260北2030鉤1130偽五級譜2200訓(xùn)2000慨1800扣1000驟說明：以上價鬼格僅適用于國階有劃撥土地上另的房屋拆遷補紡償除有關(guān)補助費和剖停產(chǎn)業(yè)補償指滾導(dǎo)價格賀類別拍項目眾費用標(biāo)準(zhǔn)牲搬遷補訪助費避住宅搬遷費元按房屋建筑面弊積每平方米每指次軌5捕元標(biāo)準(zhǔn)第非住宅搬遷費轟按房屋建筑面桶積每平方米每添次統(tǒng)5抵元補助以實際萌搬遷的貨物和出設(shè)備拆裝及運答輸?shù)氖袌鰞r格艦費用標(biāo)準(zhǔn)不搬遷誤工費莖每戶薪100銀元拴/遺次期電話、寬帶網(wǎng)咐遷移費鞭按電信部門規(guī)猴定的安裝費標(biāo)延準(zhǔn)廣有線電視安裝忽費刺按廣播電視部屯門規(guī)定的原安樓裝收費標(biāo)準(zhǔn)活三相電源安裝蕉費仿按供電部門規(guī)器定的收費標(biāo)準(zhǔn)份空調(diào)遷移費嘩窗式腳50聞元炸/畜臺銷，柄壁掛式差100燥元駛/脫臺證，攏柜式揮150耍元傳/持臺親管道燃氣遠按拆除時的安煙裝標(biāo)準(zhǔn)敗太陽能熱水器印按拆除時的安燦裝標(biāo)準(zhǔn)攔房屋所有權(quán)辦互證補助費軟200目元橡/敵證尤住宅房屋臨時憑安置補助筍按應(yīng)補償建筑狹面積計算，一枝類地段每月每和平方米樣12濟元，二類地段局每月每平方米創(chuàng)10碼元，三類地段留每月每平方米長8浴元，四類地段近每月每平方米辨7部元，五、六地栗段每月每平方州米洗6堤元。垃非住宅房屋停亡產(chǎn)、停業(yè)補償皆費指導(dǎo)價格犧鋪面：以實際碗營業(yè)面積計算赤（不含營業(yè)配梁套用房），一錫類地段每月每察平方米柱40猶元，二類地段職每月每平方米復(fù)35笑元，三類地段田每月每平方米烤30礦元，四類地段晚每月每平方米老25終元，五、六地予段每月每平方丟米跌20暴元。塵辦公、旅社、祝工業(yè)用房：一惡類地段每月每貫平方米股12蓮元，二類地段拴每月每平方米己11疊元，三類地段廊每月每平方米鹽10借元，四類地段呈每月每平方米粗9修元，五、六類量地段每月每平皮方米王8恐元。仁其它用房：一葬類地段每月每質(zhì)平方米籠6團元，二類地段吧每月每平方米霧5胳元，三類地段享每月每平方米截4環(huán)元，四類地段嫂每月每平方米銹3賀元，五、六地伯段每月每平方霞米救2聰元。魚房屋建筑安裝倦工程造價計價吳標(biāo)準(zhǔn)柳單位：元季/袋平方米希結(jié)構(gòu)精鋼混脖(面高層受)思鋼混蛇(到小高層北)逃鋼混術(shù)(營多層呆)愿排架龍(媽工業(yè)廠房即)聚磚混原磚木騎簡易浙計價辮綁標(biāo)準(zhǔn)降1400茂100護800譜750礙700浸525輸125胖以上政策邪法規(guī)的制定與悶實施，為某地理市房地產(chǎn)經(jīng)營陽活動的各項運埋作提供了法律狂保障，規(guī)范了喊行業(yè)行為，有納效的促進某地詢市房地產(chǎn)市場攤的健康發(fā)展。顧如《某地市城納市房屋拆遷評偷估管理規(guī)定（廢試行）》的實重施后，為舊城籃改造、房屋拆想遷提供了明確源的拆遷補償方錘法，利于加快構(gòu)舊城改造的進好度，戶籍政策垮的放寬及進城定務(wù)工農(nóng)民待遇拴同等，極大地愉吸引了外來人拾口的到來，《唉物業(yè)管理條例糟》的簽署，規(guī)報范行業(yè)的物業(yè)趴管理，更充分展體現(xiàn)出業(yè)主的子權(quán)利，保障小手區(qū)物業(yè)管理的針良性運行。同衣時，為住宅市船場、商業(yè)物業(yè)圈的發(fā)展提供更弦多的客源，刺劇激居民的消費污欲望，為某地都市房地產(chǎn)業(yè)的泡良性發(fā)展提供厭政策保證。央惑行發(fā)布的《關(guān)雞于進一步加強卷房地產(chǎn)信貸業(yè)調(diào)務(wù)管理的通知墊》，重點支持浮中低收入家庭嚷購買住房，促沖進中低價位住午宅產(chǎn)品發(fā)展，押能有效推進住慰宅產(chǎn)業(yè)化，但綿又加強了對二押次置業(yè)購買人上群的控制。摟輛知某地市發(fā)展規(guī)陸劃對項目的影敲響絞某地是一座正摟在發(fā)展的工商妖業(yè)城市和交通兩樞紐城市，隨進著市政基礎(chǔ)設(shè)營施的日益完善季，大城市的輻賴射作用得以不耗斷增強。某地聲市的發(fā)展規(guī)劃遍主要經(jīng)歷了以袖下的階段：毅1992繪年主6脖月，某地市被骨國務(wù)院批準(zhǔn)實猛行沿海開放城液市政策以后，復(fù)重新調(diào)整了城盈市發(fā)展目標(biāo)：羨在紅1994價年提前六年實濁現(xiàn)國民生產(chǎn)總恥值翻兩番的基淚礎(chǔ)上，到菊2000尾年實現(xiàn)翻三番在?？傮w規(guī)劃到款2010站年城市面積從鄙72范平方公里擴大農(nóng)到榜155戶平方公里，人箏口達屆150獵萬人，把某地染逐步建成具有椒南國風(fēng)光、民嚴族特色的現(xiàn)代盜化城市。糖在城市發(fā)展規(guī)票劃的指導(dǎo)下，約某地市近年來悠不斷增加城市縮建設(shè)資金的投舊入，有效地加舒快了城市的建小設(shè)，投資、生右產(chǎn)和生活環(huán)境釣得到了較好的逢改善。箏1995若年，某地市居抬民人均住房面營積達到擦5.35仁平方米芽，鬧2002濁年人均居住面券積旱9.1象平方米糞，建成區(qū)綠化亭覆蓋面積飼5067辰公頃鳥，綠化覆蓋率蜘達虜38%勉。與此同時，啞路橋建設(shè)也日蒜新月異，羞1992險年以來相繼建鑼成南湖大橋、羽白沙大橋、明器秀路東段、民暢族大道東段延斗長線、東葛路慧東段、白沙大高道、濱湖路、蛙快環(huán)道等。員今后五年，某腦地市將重點實脾施藍天、碧水尖、寧靜、綠色分四大系統(tǒng)工程味，建設(shè)中國綠頃城，向生態(tài)城度市邁進。地主要工作包括尺：實施管道燃見氣工程、機動橡車尾氣及餐飲氧業(yè)油煙控制與芬治理工程，農(nóng)非村沼氣為主的詞能源計劃等藍遠天系統(tǒng)工程，寫使城市空氣質(zhì)逼量總體優(yōu)于國愁家二級標(biāo)準(zhǔn)，付農(nóng)村地區(qū)達到虜國家一級標(biāo)準(zhǔn)嫌；實施邕江流概域和湖泊水庫塞綜合整治工程饒、地下水與水妖資源保護工程歡、城鎮(zhèn)污水處屠理工程等碧水獨系統(tǒng)工程，重穗點保護飲用水棉源，綜合整治筒市區(qū)主要內(nèi)河屈、湖泊水體和注沿岸景觀，摟“餅十五芒”滾期末，城市生蘇活污水處理率躁達旦50%書以上；實施市傷區(qū)園林綠地建滿設(shè)、自然保護次區(qū)建設(shè)、大通從道綠化、喀斯米特地貌區(qū)封山籌育林、水源林傭建設(shè)、礦區(qū)土匹地復(fù)墾等綠色艙系統(tǒng)工程，重遺點抓好青秀山薦、五象嶺和公延路邊與內(nèi)河湖床岸、溪邊、公歌園街道庭院的應(yīng)植樹造林、綠光化美化；實施褲市區(qū)噪聲達標(biāo)化區(qū)建設(shè)、交通武干線噪聲控制塊等寧靜系統(tǒng)工湯程，繼續(xù)加強搶社會生活噪聲端、建筑施工噪臣聲的綜合整治流，治“李十五綁”殲市區(qū)噪聲達標(biāo)湊區(qū)覆蓋率達到格70%莖以上。譜城市發(fā)展規(guī)劃筐布局按三級發(fā)拔展軸線為中心早沿伸分布：輸一級發(fā)展軸線早：南貴昆經(jīng)濟堪區(qū)及南北欽防衛(wèi)城市群。敘二級發(fā)展軸線疤：蒲店橫縣方疾向；吳圩憑祥尸方向、五塘梧座州方向；金陵商隆安方向。洞三級發(fā)展軸線罪：為一、二級捷軸線的補充。挑布局原則：加“驟核心集聚、軸嶄向擴散、自然我分隔、發(fā)展邊日緣組團。言”釀城市規(guī)劃對本最項目的影響困本項目處在城賢市一級軸線的咬主要交通樞紐綿帶上。城市規(guī)處劃為以某地催“捉綠城重”毀為背景的大型租高尚生態(tài)型居肺住區(qū)，鮮“滲以居住為主，樓以體育、文化筋、會展為輔的妄城市蹤合新區(qū)屆”抓。丟本項目所在區(qū)學(xué)域自然環(huán)境良賭好，交通便利工，為生態(tài)型住娘區(qū)提供了有力北的支持；項目輪適合建成大型諒花園式山水生敞態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造黃良好的社會效臨益和環(huán)境效益援。得說冬吊垂政府對本項目約的支持攪政府樹立城市蠟經(jīng)營增值的觀職念。星對城市進行科細學(xué)、合理的定晶位和規(guī)劃，完什善城市良好的孩基礎(chǔ)設(shè)施，改雁善投資環(huán)境，孤就能吸引外資亞，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)掩化經(jīng)濟優(yōu)勢。柳城市增值離不薪開土地資源的共有效利用，根淘據(jù)發(fā)達城市和守國家發(fā)展過程率看，土地資源渴最能增值的是禍房地產(chǎn)開發(fā)用陜地，是經(jīng)濟發(fā)嚴展的支柱產(chǎn)業(yè)攔和睛雨表，房陷地產(chǎn)所產(chǎn)生的礙效應(yīng)病是芬1種：熄3魚，稼1膚億元的房地產(chǎn)喇投資可以創(chuàng)造新其他相關(guān)產(chǎn)頁業(yè)累3坐億元的產(chǎn)出。續(xù)政府適度支持律措施艘政府支持項目暖的規(guī)劃及調(diào)整濾，是項目啟動怒的基礎(chǔ)。并本項目作為改攜善城市窗口形遵象、推進城鎮(zhèn)托化建設(shè)、促進鑒住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)釋展示范工程。梢為此，政府應(yīng)或大力支持本項亭目的啟動，幫湯助開發(fā)商解決綱一些實際困難撲，促進項目滾燦動發(fā)展，提升對城市形象：框區(qū)域市政配套閥設(shè)施盡快落實桃實施；稅收優(yōu)惠；。幫政府支持得到偽的回報狐稅金，在壽“織十五蕩”念期間為政府帶哭來不少洋于估3孕億元的資金；嫩建成某地市（棍廣西區(qū)）最大集的旅游式山水繼生態(tài)住區(qū)，提福升了城市整體射形象，促進了齡城鎮(zhèn)化建設(shè)步鍵伐，改善前了陪5珠萬人的生活居企住空間；男推動住宅產(chǎn)業(yè)譜化的發(fā)展，帶石動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的參興旺，促進產(chǎn)酷業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、啊優(yōu)化，培育新駐的國民經(jīng)濟增刺長點。隆1砌．忽5劉懶項目開發(fā)時機腹及總時間蔬1縱．逮5勤．堆1推晉目標(biāo)市場的確啦定偏某地房地產(chǎn)市妻場現(xiàn)狀是：市纏場運行呈上升備趨勢，產(chǎn)品銷狼售形勢良好區(qū)，稿200壤3坊年化1-自6擴月投入市場的刊商品房在售面忘積就達二百九脹十多萬平方米湯，而且交投兩信旺，產(chǎn)品升級靠換代速度加快選，競爭趨于激彼烈。通過對房踢地產(chǎn)市場調(diào)研掏得出：若按行遮業(yè)特征把市場然分成高、中、斯低三種市場層重次，目前某地舍市房地產(chǎn)市場堪的大量資源堆屢集在中上偏高域的區(qū)域，這個駱區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品藏過多，競爭激叫烈，但占市場斃容量較大比重陣的中低檔次的私空間遠遠沒有送得到滿足。悶本項目的市場畢定位（在下面令詳細分析）主狂要是針對市場嘴空缺，大力開風(fēng)發(fā)中檔價格的快優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，包刪括園林設(shè)計及洽配套設(shè)施在某忽地乃至廣西區(qū)扣具領(lǐng)先水平。艘主要類型為多樣層住宅。項目酷價格定位為中爸檔價格，運行樓趨勢為低開高虜走，由中檔偏銷低回歸中檔向緩中檔偏高的這柿種軌跡去運行姿，用價格描述循是，箭由濁200暮0鑒元杰/革平方米開盤，虎隨著產(chǎn)品功能皂的逐步完善回蝦歸象至魔230燒0錘元擦/慰平方米，至現(xiàn)凡房走怕向死250扶0控元蝶/贏平方米或以上滑。達可以預(yù)見，某廳地市房地產(chǎn)市忌場的競爭焦點鍋，市場大比拼趴，將由趕“騾中高檔應(yīng)”款移入響“妥中低檔扭”變。四本項目的開發(fā)鉗應(yīng)該打破常規(guī)日，盡快開發(fā)，書用項目的核心艘競爭優(yōu)勢哨從討200悅5缺年起進入市場沉，在某地市房寇地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮龍行頭作用。沒建議：項目正優(yōu)迎來良好發(fā)展且機遇，宜盡快貓啟動。芒5濃。番2型旁開發(fā)的總體時滿間垮市場需求是項株目開發(fā)的基礎(chǔ)速，有效供給是拘項目開發(fā)總體獲時間的市場基豆礎(chǔ)。街以市場為導(dǎo)向休來確定項目開永發(fā)的總體時間轉(zhuǎn)。確廣西區(qū)遣“霉十五債”仰期間，某地市閥要達到人均居術(shù)住使用面積弟1累6獎平方米升的目標(biāo)，按現(xiàn)鴨有人口增加數(shù)馳，某地市今年礙需要增偽加耽31冶2棉萬平方米的住她宅，才能實現(xiàn)中規(guī)劃目標(biāo)。但店是，現(xiàn)實是居容民收入偏低和守經(jīng)濟不發(fā)達，蘋再加上目前市拐場供應(yīng)的產(chǎn)品惱大多數(shù)是中高糟檔產(chǎn)品，居民秩的收入無法追販上，造成大多繩數(shù)居民需要買惱房來改善居住讓空間，但是又凈買不起的局面敗。醒中低檔產(chǎn)品需英求與供應(yīng)結(jié)構(gòu)斜失衡。偽在這樣市場供嚴求現(xiàn)狀的大環(huán)晨境下。本項目弱的啟動，可以照采用集中式大紡量往“瞇傾銷依”殘的方式去滿足突“旦市場需求六”無，按本項目占功某地市供應(yīng)跑量伏1/暴5攀計算，每年可濁供巧應(yīng)浪30-5采0娃萬平方米，項膀目開發(fā)期應(yīng)根磁據(jù)市場的冷熱分劃分，總開發(fā)遇時間控制不超折過八年，項目忘進入良性循環(huán)甚后，還可以加友快速度，爭洗取前5俯年內(nèi)完成。父某地市房地產(chǎn)逮市場分析采2.1賺宜某地市房地產(chǎn)而市場發(fā)展描述凝某地市房地產(chǎn)標(biāo)市場左，秤199勺5乎年才開始大力究推動住房商品樓化、社會化進瞇程，當(dāng)年商品潮房實際銷售面括積鑒2暴4應(yīng)萬平方米，銷桐售金包額孟3.4剛5堂億元懸。妨199榮6著年，市場平穩(wěn)錄發(fā)展，銷售商夸品粗房駝467磁5渣套，銷售面巷積恢4睬5槐萬平方米，銷棋售金萬額吹6.蘿3捎億元典，荷199咳7煉、膀199扒8遇兩年，市場進柱入良性發(fā)展期軋，并對國發(fā)經(jīng)謎濟發(fā)展開始產(chǎn)的生貢獻作用遲，價9蟻8諒年商品房銷售姨面頓積鞠71.3啦3綢萬平方米，銷問售金物額陪12.聯(lián)9忽億元，實現(xiàn)了皺銷售面積突中破殲5其0友萬平方米、銷少售金額突稻破鄭1樣0臟億元的某地市委房地產(chǎn)市場第何一次溜“毒量拾”關(guān)的飛躍拔。訓(xùn)199寫9夢年，受國家宏扭觀經(jīng)濟政策制田約，市場成交捆略有回落，當(dāng)司年商品房銷售軍面稀積升53.運0儀6乒萬平方米辮，銷售金櫻額添10.5駕3圖億元；同比下狡降糕18惹%羊。禁200本0養(yǎng)年下半年，市里場全面復(fù)蘇，勻當(dāng)年銷售商品落房淘889法5元套，銷售面模積鼓47.6或6國萬平方米，銷徐售金度額御8.9魔4神億元。同孝年寧7找月，二級市場數(shù)正式啟動，友有穩(wěn)144糞7域套、面嶼積下12.妨2要萬平方米忠的二手成交量午。突破銷售面悟積超百萬平方砍米，銷售金額餡超壇2仍0甲億元，邁上市絲場發(fā)展第二個其臺階社。元200旗1來年市場繼續(xù)保己持上升旺勢，螺商品房銷售冤額務(wù)958淡5庸套，銷售面裝積齡109.4衛(wèi)9駝萬平方米，銷兼售金原額棄24.4盞0抱億元，二級市眾場商品房成訓(xùn)交片283駕0囑套，成交面丟積輸2拌5專萬平方米，成斜交金位額姻3.1猾5宗億元，發(fā)展勢豆頭迅猛。進恢入蓄200鈔2紛年市場發(fā)展駛選入先“瑞快車道私”反，商品房銷售鹿面衫積急155.3嫌8繳萬平方米，銷鑰售金額故超冒3監(jiān)5群億元，二級市活場完成銷售面泰積滑3辭9建萬平方米，銷晝售膽407畢7庭套。從而邁上昌市場發(fā)展的第雅三個臺階。具臨體數(shù)據(jù)如下圖縣表脖（誰表唇1-團1麥，嗓1-敬2殼，畏圖抬1-憑1拘，析1-者2柳，點1-圈3蜜，景1-菊4筒）豬年份表羽1997乘1998享1999環(huán)2000敵2001績2002碧200薯3哪預(yù)測登本年完成投資截額撥137021啊144731倦146274窩157318微185593茂238765課286518莊年份芹1997帽1998逼1999已2000響201療2002百200蝴3燦（預(yù)測）犧實際上銷售單文價（炭元奪/很平方米）獎1411選1808要1985遼2105霜2228唇2255青2319凳實際銷售面積幫（萬平方米）掀48.190緣71.330嶄53.060分102.66家0怎109.49銷0乘155.38林0思200.50階0僚實際銷售金額競（億元）定6.80頓12.90摘10.53岡8.94招24.40賭35.04叔46.50鹽駕蹦住宅市場總體痛供需分析俗市場總體呈現(xiàn)熟供需兩旺委。乖200雪0螺年下半年某地崗房地產(chǎn)開始復(fù)雁蘇，哈到牽200賠1壩、餃200涼2芳年高速發(fā)展效。去200說0倘年，據(jù)房產(chǎn)局墨資料統(tǒng)計表明揚，逢200犁2撫年商品房實際殿銷亡售香35.0星4間個億，到比養(yǎng)200猛1畫年增爹長劈43.61%深.堪（猛表干1-從3藝，蜓圖賄1-激5港）攪近年某地房地殃產(chǎn)有關(guān)指標(biāo)妹年份晶1997償1998失1999過2000所2001惹2002歐施工房屋面積槐293810業(yè)8蓄305090輝1舟206427蘭2候320376裁2肉320362勵6旁叛本年新工房屋傘面積沙453365都662078潮756009軋112055翅9婦126379碑2身216280槽0貿(mào)竣工房屋面積叫989024胃979981摧581365屆583553嫩121783榴7能174600稻0躁別墅市場總體蹄供需分析敬200費2休年別墅產(chǎn)品大獸擴張，只理是勤200偷3創(chuàng)年秦響別墅產(chǎn)按品大比拼的前項奏。經(jīng)過市場乞調(diào)研究，目前利已開工的別墅葡項目總體供應(yīng)炭不低圍于美300切0鍋套，其中以聯(lián)呈排別墅為主，悼不少摧于芬200顧0斤套情。廣200衡2證年售出的別墅在不到總供應(yīng)量慚的竄1/渾6奉，這與別墅產(chǎn)逃品的價格、地殼段、交通、小段區(qū)環(huán)境、安全碌程度、物業(yè)管丑理，以及消費魄者的消費觀念掃、消費水平有奶著密切的聯(lián)系抬。（庭表豪1-鳴4指，戒圖堤1-穿6墨）駐司序號壘項目名稱徹總供應(yīng)量吉1借榮和山水美地魂1431扒2宗橘至郡姓.奉陽光別墅丘579浙3躍玫瑰園識210困4此寧匯新天地坊300慘5侮龍胤花園斗220彎6恐大自然花園廟159答7肯麗水灣啄114受8農(nóng)翡翠園漸50傳型茶商業(yè)物業(yè)大幅聲度增加惹根據(jù)市場調(diào)查曲研究表明，某均地市去年批出運的商業(yè)用房面嚇積不少尿于憤4儉0團萬平方米，其從中集中分布于財市中心，大連拳萬達商業(yè)廣絹場嘗11.帥6巧萬多平方米，毫根德商業(yè)廣裕場評4組萬多平方米，蘿外灘新想城劇5娛萬多平方米，賴總共已采達敢2墻0京多萬平方米，倆還有分布于新仁民路的太陽廣尾場、民族大道筋的歐景城市廣符場，以及瑯東壘的金湖廣場、贈文德廣場、亞國航財富中心、宿佳德鑫、水晶傳城、東方曼哈市頓、地王商務(wù)菊國際中心、南絨湖國際廣場、框香榭里等商業(yè)營物業(yè)，說明了嚼某地市的商業(yè)爽格局開始出現(xiàn)軟新的變化：老遞城區(qū)仍然是商鏈業(yè)繁華的首席詞位置，新和平控商場的經(jīng)營、革萬達商業(yè)廣場僅和新朝陽商業(yè)舅廣場的建設(shè)進口一步增強老城茅區(qū)商業(yè)的龍頭扛地位，在此基逝礎(chǔ)上，由于城僵市發(fā)展向東遷張移，圍繞金湖券廣場一帶嶄露煉商業(yè)氣息，隨引著年底金湖廣猜場的投入使用著，會相應(yīng)帶動吩周邊一帶的商碼業(yè)物業(yè)的爭速五發(fā)展，同時國吉際會展中心的矮完工，金湖廣嶺場一帶的商業(yè)視氛圍將會更加完突顯。在未杰來規(guī)1-救2異年，瑯東紫—串金湖廣場將是裝一個新的商業(yè)教副中心。糊（意表煎1-謹5安，瀉圖渠1-丙7宋）床某地市近年相繼對新增大型商攤業(yè)物業(yè)界物業(yè)名稱積新朝陽商業(yè)廣測場作華星時代廣場似外灘新城囑新和平商場母萬達商業(yè)廣場聞太陽廣場綿歐景城市廣場征面想積多(洽平方孔米型)產(chǎn)41237案52000冶50000梢12800軍116000威26000倦26490停開抵辦公樓市場總渡體分析劑根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)飯計資料表明迷，面200油2僻年辦公樓成交保面積皂5828鍛3薪平方米糾，比上年同期忠增擇長獅7.3犁%芝。目前某地純蟻寫字樓尚未真稠正成熟，或者利是檔次滿足不灘了部分企業(yè)的覽需求漿，順200零2決年某地新增純獵寫字樓幾乎沒持有，僅有昨和脾園川-窩皓月大廈和金宗湖大廈，據(jù)部桶分想購買寫字灘樓的單位反饋崗的意見，不是黃沒有人購買寫吩字樓，而是購膀買寫字樓受到字極大的資金制道約，大部分想種購買寫字樓的換單位總結(jié)一條腦：銀行不能像降購買商品房那專樣提供按揭貸饅款。這種政策程的限制，嚴重嶄制約著寫字樓壺的健康發(fā)展，問因此，就像上華面所說的，某突地寫字樓舉步織為艱。為適應(yīng)孩市場經(jīng)濟的發(fā)忠展需要，非寫刻字另樓叛-----標(biāo)-浮商務(wù)公寓開始辰擔(dān)負著寫字樓枯的角色，分布右于瑯東金湖廣糧場周邊的商務(wù)叔公寓的暢銷就蹲是最好的見證乏。但隨著市場眾經(jīng)濟的迅速發(fā)氣展，市場需要四的是純寫字樓塑，而非商務(wù)公快寓式辦公樓，鄉(xiāng)純寫字樓是市責(zé)場發(fā)展的方向銹，這是經(jīng)濟繁傭榮與發(fā)展的必雹然。懶（夾表呼1-朱6堂，衛(wèi)圖搖1-相8吊）激某地市歷年辦致公樓銷售齡年份忍1997返1998當(dāng)1999教2000扣2001教2002程200望3灶預(yù)測負辦公樓多43228授68669贏24490贊74520皂54296戀58283衡73500輝首書消費者購買行臟為特征勵隨著某地房地抖產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)棗范化，消費者敏對購買房產(chǎn)的拆消費意識提高趴，購買行為開拉始有了新的動淘向、特征；購榨房不再跟風(fēng)，指人云亦云；開蓮始由單元轉(zhuǎn)向竊多元，大量收舞集各樓盤信息交，才作購買決渾定；由緊缺型喉逐步向舒適型銅、享受型購買撞行為轉(zhuǎn)變，并辰且注重開發(fā)商陷的實力、社會價形象。鄭墊擁企業(yè)競爭分析慘近幾年由于政信府對民營企業(yè)競政策的放寬，棚民營企業(yè)開始干得到快速發(fā)展美，而國有房地筒產(chǎn)企業(yè)的競爭挨中開始處于弱銳勢閉。痛200歉0葉年以前，國有慌房地產(chǎn)開發(fā)企蒼業(yè)在市場中占寒據(jù)重要的位置姻，但由于國有妙房地產(chǎn)開發(fā)企偏業(yè)在市場經(jīng)濟聚爭速變化的情寬況下，經(jīng)營與案管理跟不上經(jīng)中濟發(fā)展的步伐泡，開始呈現(xiàn)下惑滑態(tài)勢，而民捉營企業(yè)則憑借言其資金和經(jīng)營暮機制的優(yōu)勢，志逐步獲得市場抓競爭的主動權(quán)蓋。彩200窯1咸年，評選的領(lǐng)“然十大明星樓盤半“厭中，非國有房拾地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憶占一半以上，貓隨著房地產(chǎn)市轟場的發(fā)展成熟供，一些經(jīng)濟實具力弱，沒有開贈發(fā)業(yè)績的房地惹產(chǎn)企業(yè)將被淘碗汰出局。鳥豐咳外地公司紛紛值搶灘某地樓艘市楚禽隨著某地房地頭產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)蔬展，外來資金跌及房地產(chǎn)公司摘、中介代理公洽司開始搶灘某趨地房地產(chǎn)市場虧。據(jù)統(tǒng)計捎，寄2001-2饑00粉2泳年外來房地產(chǎn)勇公司和中介代源理公司不少焦于所3愈0慮家。外來客進皂軍某地房地產(chǎn)耽市場，說明某軌地房地產(chǎn)市場林發(fā)展前景被眾集多商家看好，掘另一方面也反患映出外來公司抽對本地公司的蠶沖擊，加速本鞭地公司的改革評，提高工作效地率和對行業(yè)公灑司的洗牌。撒逼鏟住宅小區(qū)呈現(xiàn)救郊區(qū)化、規(guī)模粗化、集中化、派品牌化權(quán)綜觀某地房地三產(chǎn)市場，市中改心土地匱乏，業(yè)房價昂貴，噪磚音大。對工作踢壓力大的消費書者來說，無疑或是個非理想的余居住場所，但汪由于居住在市賺中心給工作、塑生活帶來極大肢的便利，市中賭心住宅仍然受規(guī)到消費者的青風(fēng)睞。城市的發(fā)貍展，脫離不了脅城市向外擴展噴，隨著瑯東逐累步成熟和某地絕國際會展中心匯的建成，原為敢一片荒涼的鳳紋嶺突然間出現(xiàn)梢?guī)讉€大盤，占癥地暖51較2沖畝的翡翠園溪、美28反0規(guī)畝的香榭里花克園雷、腰45景0惠畝的大自然花蛙園，以及占燥地盒210版0練畝的榮和山水胡美地先后入市乘，北部的恒大僚新城、江南的償金灣花城、江同南新興苑和翠嘩湖新城。這些想大規(guī)模樓盤分謹布較有規(guī)律，征東部的鳳嶺生壽態(tài)居住區(qū)，其榆它集中于快速字環(huán)道兩旁。隨嚼著城市建設(shè)步腥伐加快，郊區(qū)處住宅將是某地榆未來幾年的主傭流導(dǎo)向。接寸擺樓盤綜合素質(zhì)華提高，房地產(chǎn)祝市場逐步規(guī)范黎和成熟屢在市場競爭激未烈，有實力、損有經(jīng)驗的房地梁產(chǎn)開發(fā)公司不舌斷提高樓盤綜泥合素質(zhì)，實施那品牌戰(zhàn)略，爭弓創(chuàng)競優(yōu)勢。在稀營銷理念、規(guī)坡劃設(shè)計、小區(qū)聾管理、售后服即務(wù)等方面不斷村創(chuàng)新，建成一叮批綜合素質(zhì)較卵高的樓盤或住傻宅小區(qū)。套隨著政府出臺見的一系列政策鐘、法規(guī)，加強嘉房地產(chǎn)市場的撥管理，從房地柄產(chǎn)開發(fā)過程的夢建設(shè)用地、舊鞏城區(qū)拆遷補償傳、開發(fā)建設(shè)到罰商品房銷售，驅(qū)房地產(chǎn)開發(fā)管梢理逐步規(guī)范，涉逐步完善的成順熟。房地產(chǎn)市蛋場成熟的標(biāo)志舉之一是市民購渾房的心態(tài)理智光、成熟；另一采標(biāo)志是某地二首手房市場迅速跳發(fā)展，駱從塌200戒0虜年縮7沉月正式啟動以筍后，當(dāng)年就成嫌交暢144味7編套，成交面季積笑12.片2場萬平方米圣，末到姑200嬌1賺年成交量番一鳳番，繩達乏283炸0寨套，成交面哥積艙2朗5附萬平方米，進炸入艱200敗2頌?zāi)瓿山涣垦杆贊仙I至華407哭7默套，成交面逮積久3值9爭萬平方米。二酷手房的交易活濁躍促使一、二慌、三級市場聯(lián)槳動發(fā)揮更大的還作用，更有效扣促進商品房市建場的發(fā)展。（表1-7）災(zāi)年份業(yè)2000跡2001禁2002卸成交數(shù)量（套效）抬1447歡2830剃4077華折合成面積（磚萬平方米）鐘12.2傍25攤39危平獎中低檔次住宅兵成為消費者寵弊兒撞某地房地產(chǎn)市蝶場開發(fā)向高檔完次住宅市場方辮向發(fā)展，而中讓低檔次住宅顯千得匾乏，市場價出現(xiàn)供需失衡患的矛盾。從某此地居民收入方凱面可以發(fā)現(xiàn)：甘中低檔次住宅碌的開發(fā)應(yīng)為市肝場的主導(dǎo)方向踏。中低檔住宅劈仍然受到眾多堡消費者的青睞銜，恒大新城首擋次開盤當(dāng)天成筍交溫超蜻30棵0好套的業(yè)績、江齡南新興苑首室期難55艘0語多套，月均成乖交熱18煉0判多套、文華園雜出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)府象；高檔住宅冰供大于求，并婦且有被消費者那“拐拋棄哥”閱跡象，太陽廣柜場、時代麗都倉銷售進度緩慢盲即或證明。爸爪判舊城改造帶旺譯樓市領(lǐng)某地脖“摘136昏”僵工程不斷深入糖，使某地城市害建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)檔展得到巨大的類發(fā)展備。酬200痰3職年，是實現(xiàn)霸“蜻136因”筐工程中小變的辦關(guān)鍵一年，各埋級領(lǐng)導(dǎo)屋對艦200慌3縣年的城市建設(shè)荷關(guān)注，并且某娃地市政捕府踩200受3寬年繼續(xù)推進奏“自城市建設(shè)管理抄年妙”共，為實現(xiàn)三年坑中小變奠定了蘇基礎(chǔ)征。曬200嚇2區(qū)年起，某地開追始大溝嶺、萬共達商業(yè)廣場、筍民族西路延長醒線等工程的啟級動，無不體現(xiàn)默政府對舊城改框造的力度和決踩心。舊城改造公的加快，帶動冤相關(guān)物業(yè)價值摧升值。億2.2畏1998-2搶00糞2辯年某地市房地朵產(chǎn)市場回顧錄門三經(jīng)濟形勢發(fā)展襪態(tài)勢良好包200霞2絡(luò)年度經(jīng)濟運行猛基本態(tài)勢喜人榮，我國政局穩(wěn)女定，經(jīng)濟發(fā)展耀前景廣闊，據(jù)仰世界知名的美議國科爾尼管理民顧問公司最近譜公布的堪“護FD文I白信心系數(shù)繭”助，中國首次取移代美國成為全受球最有吸引力丹的外國直接投調(diào)資目的國，加技上加入世貿(mào)組囑織積效應(yīng)的進估一步作用，中淚國經(jīng)濟仍然前專景光明。國家嫩支持西部大開瘦發(fā)的政策，對頑廣擠西思-盞某地的發(fā)展亦癢提供了許多優(yōu)律惠政策，為廣襯西掉-恩某地經(jīng)濟又注遣入新血液，以閣及晚“葉中婆國朗-連東盟自由貿(mào)區(qū)是”娘的簽訂，為廣霸西秀-軌某地發(fā)揮大西析南出海通道更褲有優(yōu)勢?？傮w添而論，國際對起中國的投資環(huán)茫境，國家對西民部的開發(fā)，度“誰中偽國鉗-邀東盟自由貿(mào)易鴿區(qū)北”墻的簽定，都有擱利于廣肯西治--項-抖某地發(fā)揮納“蘇橋頭堡廈”叼的作用，促進棟廣瞞西俊-落某地的經(jīng)濟、豬城市建設(shè)快速般發(fā)展。只某燙地普200象2修年經(jīng)濟運行全足面提速望，舅200排3絮年草2徑月的政府工作蘋報告指出，某允地出200醒2救年國內(nèi)生產(chǎn)總繡值鹽達鍬35漆6炎億元，比上年槍同期增物長途9.61懂%棄，達到預(yù)期目販的，其中第一夏產(chǎn)業(yè)增則長槳2.79毯%抵，第二產(chǎn)業(yè)增匹長歸9.01荒%冶，第三產(chǎn)業(yè)增批長坐11.75籃%青。全市利用外巡資、投資、消插費三大需求，底表現(xiàn)較為明顯身，經(jīng)濟效益穩(wěn)寸步提高，增強您社會發(fā)展的內(nèi)鐵在動力?？埽ò璞肀I1-夜7瀉，樂圖羞1-梅9糊）萄某地市歷幕年兔GD狼P漂總值密單站位慨:蹄億元期年份景1990敗1995著1997買1998貸1999通2000努2001線2002砍2003瘡(擇預(yù)炭測壘)川第一產(chǎn)業(yè)調(diào)11.17董29.37傅39.81嘩44.02原46.37護48.63老49.52吧50.9鷹52.32攏第二產(chǎn)業(yè)否19.99勾66.55黨76.76糾81.53捆84.56家89.11軌93.43涉101.9抱111.14淹第三產(chǎn)業(yè)末18.9飯76.61喝115.02揚132.03晚143.62搖156.55偉181.84毫203.2鮮231.7釣孔塑房地產(chǎn)開發(fā)與欣銷售持續(xù)增長辱200圓2詢年某地經(jīng)濟運舒行全面提速，慨房地產(chǎn)開發(fā)投桶資更是如火如疏荼。上半年房錘地產(chǎn)開發(fā)投率資窩6853掠7監(jiān)萬元，比上年賞同期增門長構(gòu)34.38掌%做，增幅比上同匆期加快闊了哭19.1惠7縱個百分點，其哪中住宅投資完稍成因3909棵0虎萬元，同比增廈長壁11.60滿%岸；辦公樓投關(guān)資抹217肝8泳萬元，同比陰增聞2.6靈4指倍；商業(yè)用房妥投傻資斬348免7離萬元，同比增虹長常30.21針%販。綜合以上數(shù)馬據(jù)可知：住宅據(jù)投資額占全市耗房地產(chǎn)開發(fā)投尋資額的比重序為禾57.03舌%蠢。房地產(chǎn)投資賠額翠23876動5閑萬元，比上年膛同期增麻長蘆28.64個%雖。商品房投資華額尿28.7今5征萬平方米，比明上年同期增品長序1.8宋7必倍，銷售面積蘿的增速遠遠快寨于商品房竣工綱面汽積寇164.87谷%巧的增長速度；表商品房實際銷疫售技額縫遍為妻6171借4現(xiàn)萬元，同比增雁長怒1.9士3莫倍。至年末，盜商品房實際銷的售面挨積溝155.3惡8管萬平方米，實蘆際銷售金燕額抽35043掩5惱萬元，實際銷漠售單削價岡225愛5懸元省/廈平方米，比上典年同期分別增縮長襲41.91飛%事、駁43.61亭%夏和泄1.21狗%岔。野被濕外來人口的急句速增加，住宅援租賃市場異常簡活躍史某地人口的澎累脹，解決此部胡分人口住宿問案題，需要大量堅的住房。狀在況200芹0送年典1牢1罷月普查登記人盆口中，統(tǒng)計局紙有關(guān)專家估算慮，每天在某地鳳過境的流動人沿口訪2漸0蘿多萬人次；據(jù)來某地市流動人牲口管理辦公室秀提供的數(shù)據(jù)，給在揀200葛2教年底，全市的衛(wèi)外來流動人口仍為拆16.三5漢萬人。如此龐失大的流動人口勻，若按照一套佛7減0焰平方米溜的二房一廳居假住罪4兔人的比例計算坡，則需趣要浪16.嫩5主萬延÷4=412帝5俗0售套住房，需求界量如此大的市底場，能夠馬上禁在某地購房的貓人為數(shù)不多，框先租房居住，轉(zhuǎn)再作打算的人城占絕大部分，燦正因如此，某耕地住宅租賃市箭場表現(xiàn)異?；顐ボS，以及政府調(diào)對房改房政策姻的進一步放寬省，有利于加速亡二手房市場的杏發(fā)展。竹府隨小戶型市場受剖到消費者的青洪睞浸某地的小戶型濃住宅首先起源油于萬昌公司開蓋發(fā)的萬昌溪牌園景---部-策居家、辦公亦哪可，一經(jīng)推出扁市場即得到眾瞞多消費者的認匠可并接受，隨落后的陽光新都香、新城國際推總出的商務(wù)公寓匠也得以市場的雪認可。緊接著失東葛路上的迷南爾居，開盤當(dāng)刻天舍23椒1受套小戶型全部惰售罄，曾上起咬業(yè)界人士的普絹遍關(guān)注。伍進螺入再200都3通年傘1銀月，友愛路的塵又一居、明秀恥路的碧園青年劃公寓、濟南路可的永泰公寓、稻緯武路的綿光截花苑、白少大釋橋頭的金榕湖圾，一推出市場映，幾乎被搶購邊一空。小戶型佩在某地房地產(chǎn)財市場真的如此踐暢銷嗎？此類繁住宅在市場上月究竟有多大的唱市場缺口？什油么樣的小戶型誦受到消費者表寫睞？獻昂謊全裝修房亮相慧邕城倆歷史的車輪不素停在前進，房涉地產(chǎn)市場亦是姥如此?；仡欉^龜去，翻翻以前豪后的樓書，每壁本樓書都有著顫這樣一份資料僚：商品房出售續(xù)裝修標(biāo)準(zhǔn)說明云書，說明書內(nèi)訓(xùn)容就有一條，病裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛梢坯房。毛坯房畝統(tǒng)一著某地樓爪市格局，毛壞委房真的如此好餅嗎？市場情況數(shù)反映，毛壞房僅雖然適合部分斤人按照自己的腹要求對房屋進船行個性化設(shè)計凍，但其后果存器在諸多的問題織。正因這親賤，猾200近2價年桑7領(lǐng)月建設(shè)部提出掀取消毛壞房，粱在上海已經(jīng)作容試點。某地中建房人獨具慧眼螞，中房集團某豐地房地產(chǎn)開發(fā)爐公司開來發(fā)館51吃2酒畝的翡翠園，彼全面取消毛壞分房，以全裝修攝房入市，打破卵某地樓市毛壞亞房一統(tǒng)天下的隙局面。全裝修線有幾大好處，漸表現(xiàn)在：褲裝修質(zhì)量將會部有保證，因為夫開發(fā)商須全面向負責(zé)，有政府檔監(jiān)督其實施，米這樣可避免市皺場上的游擊裝本修隊伍偷工減仇料現(xiàn)象發(fā)生；揪不會損害房屋蜂結(jié)構(gòu)；劣住戶入住里只奏需搬進家具即浙或使用，即避腰免自己請裝修奔隊伍的擔(dān)心，掘又可避免對左頭鄰右舍裝修施騎工的相互干擾燙；虛開發(fā)商統(tǒng)一批挽量采購材料，佛可使裝修成本潮降低；傷可以規(guī)范裝修姻市場，同時開褲發(fā)商為保證裝肚修的質(zhì)量，會更嚴格審查裝修榨企業(yè)的資格；罪現(xiàn)代社會是個雁快節(jié)奏的社會若，對于高薪的位年青人來說根餐據(jù)沒如此多的虧時間去顧及裝享修的事，提個乒包就能入住是航他們的是佳選建擇；蘇減少室內(nèi)空氣晶的污染，利于勾保證室內(nèi)空氣利質(zhì)量。哥據(jù)了解，萬通補公司開發(fā)的半騰山麗園和歐景似城市廣場將以匯精裝修房入市釘。炸居赤推盤個數(shù)持續(xù)譽增加，廣告投命放量急速上升說明：相本年度的媒體捷監(jiān)測統(tǒng)計表截失止時間產(chǎn)為糧200轉(zhuǎn)2妥年豪1-1竿2葡月；繞統(tǒng)計的媒體僅申指報紙媒體，笨具體包括《南蘭國早報》、《知某地晚報》、俘《當(dāng)代生活報嚇》三種報刊；撓本報告中所涉雙及的費用一律苗按照各媒體公蝦布的價格計算塊而定，而未進碑行折扣處理，庸同時由注于跡200辜2遵年各媒體對報說牌價格有過調(diào)徑整，本報告的古廣告價格統(tǒng)計策均揮按態(tài)200覽2榴年躲9賀月份以后的價槐格統(tǒng)計；握本報告中所涉邊及的全部統(tǒng)計膝指標(biāo)范圍均為滅硬性廣告、不鞠含繕稿；雁遺1唉、廣告總體投訊放情況逃投放頻次及推晉盤數(shù)量咐200堂2驚年，全市投放僵房地產(chǎn)廣唇告蟻155家4藍次，平均每天槳廣告投放次懸數(shù)息4.2堆6器次。按月份投季放情況來看，摩在著1塵2訓(xùn)月份房地產(chǎn)廣佳告投放頻率最半高，當(dāng)月房地但產(chǎn)廣告投放次腿數(shù)灘達璃19德8聽次，占全年總班投放頻次贏的厘12.7騾%宵，分析其原因被，與一年三次鍬的銷售高峰不巾無關(guān)系，一年郵三次銷售高峰曲分別為恥“瞞五一宰”銜黃金周、丘“倡十一抱”彈黃金周、春節(jié)奔前，墻看詞200割2版年滑1-1找2謠月份各月投放擋廣告頻次不難臨看出仰，鉗9登月份房地產(chǎn)廣擇告投放頻次不榴難看出崗，婦9惜月份房地產(chǎn)廣貴告投放頻次也墨有威18糊2原次，旨在為龜“遠十一述”捉做好前期的宣昆傳鋪墊，飄“策十一捉”錄過后，為了抓修住部分人購房惕過年的消費心醫(yī)理，繼續(xù)增加罪廣告投放頻次鬼，以帶動新的搭一輪銷售旺季竟；其次借著一寨年一度的春季濱房地產(chǎn)博覽會扣時機，為了做餓好前期宣傳將，床4枯月份房地產(chǎn)廣炭告發(fā)布頻次也歲較高，當(dāng)月房純地產(chǎn)廣告投放稱次染數(shù)宴11片2釋次。家就推盤個數(shù)而四言，東部新城擇區(qū)依然保持著圓“綱領(lǐng)頭踢”斤的地位，總共旱投止放遣84決3寒次廣告，占到稅全年廣告總投姻放頻次齒的瞧54.2呼%駝，其次，興寧攜區(qū)和江南區(qū)也春表現(xiàn)出強勁的撐態(tài)勢，分別投公放條27膚2侍次肝和羊25散7神次，僅次于新遷城區(qū)。伏廣告投放版面虧及表現(xiàn)形式莖版面煉整版命1/殺2視版伍1/慕4軍版灑1/勿8明版浩其它神合計供頻次侍203熟1081挑231占33宅6藍1554那比例桑（歐%漠）偏13.06撒69.59飼14.86雕2.12蘿0.4聯(lián)100%澆城區(qū)廣告投放好情況商類型巧新城區(qū)兔江南區(qū)頂城北區(qū)寬興寧區(qū)雄永新區(qū)悅推盤管數(shù)赤(簽個御)侵57森12恩12掌15仙1件占全參市塞(瘡%)低58.8敬12.4糊12.4照15.5屯1贏發(fā)布次數(shù)填843聲257按179毒272跑3奉占全框市背(漆%)耍54.25住16.54聲11.52銀17.5桂0.2嚇整版驕121蒸37伴10如31府券1/龍2耗版腦577限181看122退198剃3鳥1/鎮(zhèn)4蝕版哀125完30劇38漫38致朽1/辜8型版盤15日8婦5懷5擇善其它啟1軍1絮4尸堂忙普通半版的廣族告形式依然是管房地產(chǎn)廣告絕匆對主力占到約獲七成的比例，垂說明房地產(chǎn)廣愚告半版的投放穩(wěn)效果及資金承斃受能力被絕大柔部分開發(fā)商認頭可；撒其次服是污1/認4趁版式廣告的投稼放，占到總投蒼放頻次毫的附14.8考%哈。投帝放誓1/剛4貝版的房地產(chǎn)廣亞告大部分為一娛些低價格小樓保盤，就效果而她言并不是很理魂想；樓整版廣告的投財放，避與勿1/捧4男版相差不大，魂全年投艦放稿20流3禮頻次，半版與議整版二者合計寧所占比例高攤達很80訓(xùn)%葵，反映出在市晌場競爭日趨激眨烈的情況下，漏各類盤為吸引臟“屠眼球始”禿，紛紛選擇以粱半版與整版相浮結(jié)合的投放形狀式為主；拒就表現(xiàn)形式而泄言，彩版廣告侍是應(yīng)用最為廣圍泛的形式，高呈達即99陣%截，這與彩版廣敞告的視覺沖擊恒力及房地產(chǎn)產(chǎn)摧品的特殊有關(guān)差，同時也說明暈彩色廣告的效摘果已得到開發(fā)救商的認同榮從推盤數(shù)量、額廣告投放頻次頃等指標(biāo)來看，嬸新城區(qū)均處于智領(lǐng)先地位，從疼政府對東部投搶放的力度來看配，東部住宅市瀉場的推出新盤碑?dāng)?shù)量和廣告投稍放頻次難以改靜變。興寧區(qū)、趟江南鏟區(qū)鹽200督2業(yè)年的上升速度睬比較快，是某廳地五個區(qū)中僅辣次于新城區(qū)，廉其區(qū)域平均個色盤投放廣告次條數(shù)分搏別默17.5友%叢和款16.54芽%炒，這兩個區(qū)域害在摸200鞏2路年也吸引了全喝市的許多目光門；而永新區(qū)則常表現(xiàn)平靜，原顆因在于其樓盤項非常少。哄在版面的投放蟻上，各區(qū)域均節(jié)以半版、整版懂的投放形式為挖主，目前市場護上有華星時代錦廣場、香榭里爽花園和萬達商握業(yè)廣場以整版掏為主的廣告投扣放形式，開創(chuàng)翠了以整版投放以為主的某地市都房地產(chǎn)廣告先穗河。濕200謙2撈年月度廣告投汗放比較釀月份睜1能2席3承4葡5脾6集7凡8純9肥10滴11扔12仆月推盤端數(shù)婆(圖個果)瓶24晝27執(zhí)28甲37夸29界26巖41凱28棕24石37賭41厭41什廣告頻等次將(雀次即)府112窗76浪97足112伐87摟88倍146喜136御182林134匆187厭198觀廣告金帆額鳴(叮萬躺元精)牽263蓮175愧210栽338階336條221允299警306惕441之346罪481個518恰從圖表可以看覆出楊，錄200描2沫年市場推出樓擱盤數(shù)量的三個趕高峰分別成為善4植月份鞋、干1緣0明月份朝和鞭1遲1澡、寸1喝2前月份，均浮在塑3捧7炮個以上碗。布5益月份烘和像1疾0均月份為一年之加中的兩個黃金捆周，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)廣告投放頻次朗反而少，分析嫩其原因，各樓小盤為在黃金周家搶占市場先機時，擴大影響力芬，引起消費者乏的注意，各樓芝盤廣告分別吸在飛4固月份戶和圖9送月份中旬開始餅發(fā)布廣告，以榴達到黃金周銷旱售的目的，若茫在淡5尼月份喪和滿1幟0控月份投放廣告末，為時已晚；義其次是黃金周景過后，消費開州始轉(zhuǎn)入低谷，踩消遣過后人們疑又開始投入到糊繁忙的工作之咐中，無時間購嫌房，此時若再盤投放廣告，則附顯得有點浪費劍。貢1坊1柄月份祝、病1警2晴月份廣告投放仇頻次增加，適抄逢春節(jié)時節(jié)，敲樓盤廣告有所失增加亦在情理拴之中。牢從上面分析我罪們不難看出：碌大部分樓盤大犬都把每年兩次喚的黃金周作為李樓盤推售的重皺要節(jié)點。尊媒體廣告投放字情況探版面屆南國早報秀某地晚報武當(dāng)代生活報燕合計障整版庫198噴1貼4葛203表1/紙2追版劣1009徹47杜25瑞1081裁1/假4民版帆211俗18欠2杏231旅1/善8買版斧33汗0行0無33賄其它騰0稍1煩5娛6跪總計倍1451鷹67壯36電1554派就目前某地市尖場公認三大媒傾體而言，從圖果表可以看出，炮《南國早報》特是目前某地房朵地產(chǎn)廣告發(fā)布宵的主流媒體，擊在投放頻次上溜更是其它媒體圾無法相比刪，欣200揪2殺年某地市房地糟產(chǎn)廣告總共發(fā)請布頻宰次兵155編4磚次，其中在《改南國早報》就占發(fā)布狹了孔145蒜1腸次，占三大媒奶體船的鞭93.3籌%橡，由此可以看啦出目前在某地捧樓市中，《南還國早報》已經(jīng)姑樹立了比較大親的領(lǐng)先優(yōu)勢，冒與其它媒體拉崗開了比較大的喪距離。痛《某地晚報》終和《當(dāng)代生活改報》在某地的戰(zhàn)房地產(chǎn)廣告投但放量比較有限濁，稀200唇2電年發(fā)布的房地澡產(chǎn)廣告分別象為驟6帽7昂次慰和深3僻6親次，不過各報牌有自身的特點于，針對的目標(biāo)非客戶群亦十分嘗鮮明，廣告量默的上升趨勢是彩非?？赡艿?。籮前十名物業(yè)廣擦告投放情況果排名敏物業(yè)名稱基發(fā)布次數(shù)普廣告費乞用斗(崗萬迷元占)劣區(qū)域效1證外灘新城禮70蒙202.54池新城區(qū)版2元太陽廣場出50貞164.7住興寧區(qū)煌3氧東方明珠花園抽43禍157.21慈興寧區(qū)建4逃陽光新都段53破149.59昌新城區(qū)勞5幼翠湖新城祖42萌104.44噴江南區(qū)椒6岸新和平偉45絹102.1挽興寧區(qū)栗7偵南湖碧園暢44無99.92念新城區(qū)驢8棍玫瑰園槽34威92.51改江南區(qū)填9勉華星時代廣場攝22蔽89.71米新城內(nèi)區(qū)淡10郊中鼎溫馨家園端34產(chǎn)81.45它新城內(nèi)區(qū)改就發(fā)布頻次而荷言謀，滅200制2閱年單個樓盤發(fā)突布最多的是外弦灘新城，以全打年投稠放叫7語0慢次位居全市各總樓盤之首，該軍盤的廣告主要腐集中于兩個黃滅金周及春節(jié)前處后，推廣力度塔之高可略見一阻斑；排在第二逢位的陽光新都銳，共投烘入旬5案3驢次，太陽廣場廚以投照放旋5提0端次緊接其后。解但從其開發(fā)商眼的實力來說，撥并不屬于某地窄具有開發(fā)實力蜜的開發(fā)商行列書?？駨膹V告費用方腳面來看，外灘廟新城和陽光新窄都排在前兩位村，外灘新城折兄前廣告費用突熊破填20蘇0尿萬元，市中心長高層物業(yè)造勢找力度在不斷加食大，付出的代功價沉重，而排詢在第二位的太速陽廣場的折前播廣告費用雖然塵超直過奉16堂0勻萬元，但相對銹該任盤脅200存2惕年的銷售業(yè)績臣并不樂觀。前魂十位物業(yè)廣告簡費用上百萬的予有樸6剝個，不足百萬宴元廣告費用的租僅咐有吸4況個，并初且討6驟個百萬元廣告殼費用的零有殃3佛個屬于中心商話業(yè)物業(yè)。禍綜合上述廣告法分析得出：嘩總體年度廣告檔投放量上升速怕度加快。會透過廣告的背道后看，某地樓徐市競爭進一步聲加劇。焦《南國早報》家是某地樓市的頭最主要媒體渠車道。揉新城區(qū)樓市競繡爭最為激烈且音集中。相城北區(qū)樓市表舌現(xiàn)弱小，江南語區(qū)則以白沙大察道、江南路、給五一路的樓盤英唱響江南樓市年。袖興寧區(qū)則以舊忙城改造為主的灌商業(yè)物業(yè)項目潤，商業(yè)物業(yè)競維爭在逐步加劇付。診2.3朝200甲2堪年某地市房地脫產(chǎn)市場特征描粱述喇2.3.1幟200耍2繞年，某地市房愿地產(chǎn)市場呈現(xiàn)結(jié)高速增長頓據(jù)某地市房產(chǎn)你局數(shù)據(jù)表明今，鳳200評2饅年，某地市房廢地產(chǎn)市場禽與具200蜘1課年相比，預(yù)計盯成交增長扣近先1島倍傅。努200早2收年碗1-顧6搬月，市場供應(yīng)幼量塊為手12蓮0或萬平方米，大陸部分為期樓，返已完成商品房血交易面幫積劫104.就9番萬平方米垃，接詞近嗚200象1逼年全年的銷售游量；而且，二苦級市場完旦成紙16.近8苗萬平方米怕的成交量，也資增歉長闖24.3枕%勵。死某地市各城區(qū)疼熱點頻現(xiàn)、各率有發(fā)展瀉從障200拾1稀年起，某地市急各區(qū)房地產(chǎn)市絨場均有不同程核度的發(fā)展，瑯輔東東、鳳嶺區(qū)創(chuàng)域發(fā)展最為迅元速春，錄200剖2病年底新項目頻厚頻出現(xiàn)，興寧骨區(qū)以舊城改造棟的項目為主吊，禮200貨2予年也是舊城改柴造最大的一年錯，江南、城北厲兩區(qū)則以中低右檔次的大型項鳴目面市。價格分析狼新城區(qū)：長湖矛路上各項目均顛價集中訓(xùn)在摔2550-2旋65霸0售元涼/稱平方米之間，胸似銘湖經(jīng)典之萍類的項目則憑興300鵲0壺米求長廊的南湖優(yōu)貍勢，均價陽在宋350疑0昏元葬/池平方米器與胸450住0嫂元恭/六平方米的高價手位上，而鳳嶺承一帶項目則憑還借政府對其規(guī)敵劃為生態(tài)居住膠區(qū)的優(yōu)勢，大涂打生態(tài)牌，以災(zāi)別墅、聯(lián)排別旗墅、花園洋房板和高檔商品房漠為主，其中別散墅均價繞在碎470辦0柔元享/淹平方米以上，極花園洋房和商棚品房以在嚴300搞0伸元攤/亦平方米以上，蹈且以純住宅為燦主非興寧區(qū)：該區(qū)司域以商業(yè)、住蓮宅混合為主的茄單位商住樓，廢其銷售均價最稅低特為磁210擋0喇元符/雪平方米，最高啦為輛350賤0臟元胃/間平方米。市中佳心住宅均價整詳體邊在薪270漂0響元壯/焦平方米左右，滋與新城、東、倒鳳嶺的項目比盞較，處于其均國價之間。慕江南區(qū)：以中溉低檔次純住宅鄭項目為主，最免低均價單為擾155別0和元縣/易平方米，最高助價目前戒為恥260扮0顆元用/巴平方米。從金筒灣花巖城陷1-羅4止期的銷售價可嚇以看出，白沙節(jié)大道路段物業(yè)土升值潛力巨大帝。事城北區(qū)：該區(qū)把域以純住宅項跳目為主，其價倦格略比江南區(qū)剖的房價偏高，醬但其仍然建造喪的是中低檔次筑的住宅樓，最希低均價挺為成185遲0衫元殊/倦平方米，最高就均價譽為謝210該0扎元乞/燒平方米。結(jié)論：映從市場角度分咳析：某地整個額房地產(chǎn)市場格械局東部，面向密的是高收階層所人士，集住宅棟、商業(yè)、娛樂鈴、文體、休閑雞、會展業(yè)于一黃體的居住區(qū)；稼南部，面向的辜是中低收入的臟工薪階層，商獅業(yè)、娛樂等欠暖缺，污染嚴重挎，大蘭型喘投的住宅項目走熊向邊沿，遠離悲市中心；西、霜北部，而向的慮也是一個中低叢收入的工薪階農(nóng)層，但該區(qū)域攻幾乎集中了某變地市所有的大構(gòu)中專院校，文扇化氛圍濃厚，笨以及某地商新動技術(shù)開發(fā)區(qū)的綱建設(shè)，也帶動誼了一些相應(yīng)的湊配套完善，預(yù)刑計相思湖片區(qū)成將成為某地未墓來運3-代5仁年房地產(chǎn)開發(fā)栽的另一重點區(qū)鄭域。抵善貍項目規(guī)?；?jù)郊區(qū)化練從某地房地產(chǎn)軟市場發(fā)展的歷腥程來看，房地市產(chǎn)項目規(guī)模越氧來越大，大規(guī)徹模的成本更為視完備，更容易讓營造小區(qū)環(huán)境沉，方便物業(yè)管艇理，符合住宅途市場發(fā)展方向造。大盤主要位昌于江南區(qū)、城翁北區(qū)和鳳嶺一植帶，如鳳嶺的駕榮和山水美地陜規(guī)模已侮達士210吃0院畝。門錘心競爭加劇，門油檻提高們由于政府對房嚇地產(chǎn)開發(fā)的控痰制越來越嚴格螞，某地對房地獸產(chǎn)開發(fā)用地出核讓方式將由原礙來的協(xié)議形式搶向拍賣和招標(biāo)費形式轉(zhuǎn)變，土根地出讓政策的面變化必將帶動繞土地價格的上曾揚，拍賣和招嚷標(biāo)土地所需的醋高額資金使得勸許多中小型的交房地產(chǎn)公司失些去了拿地的機級會，而資金實夕力較雄厚的房睡地產(chǎn)公司將會窮步入一個良性費循環(huán)發(fā)展的局蝦面。預(yù)計未來狗幾年內(nèi)，某地紋市房地產(chǎn)開發(fā)匯企業(yè)將會出現(xiàn)狡優(yōu)勝劣汰的局皮面。發(fā)展商的場品牌意識、持儉續(xù)發(fā)展意識更砌顯得重要。疑躺賤外地資金強勢吉進入討由于某地市房誦地產(chǎn)發(fā)展前景差誘人，因而吸錄引了許多外地呈發(fā)展商的目光前。如馬來西亞驚的東方集團投戲資淺50核%摘股份，開發(fā)占起地約瘡2料0塑公頃換的香榭里花園聚；在連萬達集蠢團投資的占胡地丹5隊6柄畝，總建筑面刮積爺11.惱6煌萬平方米緊的萬達商業(yè)廣京場。隨著房地耳產(chǎn)市場的日趨勇火爆，外地資稅金的進入將會參加快，力度也武會加大，理念食也會更新。這粥迫使本地開發(fā)餃商轉(zhuǎn)變思想、浸更新理念。涂再哀專業(yè)分工開始選凸現(xiàn)丙某地大多數(shù)房則地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稠在壟200勢0染年前基本上對捕房地產(chǎn)開發(fā)全非過程都事必躬舒親，從樓盤的益前期開發(fā)建設(shè)糾到中期的銷售浪、后期的物業(yè)可管理，但是由閱于人才儲備和穩(wěn)精力所限，事肉事都管的結(jié)果卻卻是事事都沒亮有做好。這種混狀況贏在如200倘0葉年開始有根本衛(wèi)的改變，專業(yè)德的營銷策劃機牙構(gòu)、代理機構(gòu)節(jié)和專業(yè)的物業(yè)牙管理公司在某黃地開始出現(xiàn)。美這說明某地的綱發(fā)展商已經(jīng)意歡識到專業(yè)分工著的必要性和借坐用外腦的重要猾性，以及營銷弦意識的不斷增友強。恩牧道營銷推廣手法往總體水平提高畫隨著某地市房晨地產(chǎn)市場的快朗速發(fā)展，商品叫房的營銷推廣瓦也在不斷的提孫高，比較明顯產(chǎn)的有：銷售部俗的包裝設(shè)計，蜂項目形象的樹姐立，新意的促稱銷活動，較全裁面的廣告投放盾，開發(fā)商的品疊牌打造，先做鮮綠化或先建學(xué)括校后建房等。沫其中，大盤的床打造比較突出段，國凱文華園描、翠湖新城、傘榮和山水美地符就是其中的代予表。傾略洋品牌意識日趨厚強烈賓某地房地產(chǎn)經(jīng)雁過近十幾擁的吐發(fā)展，目前已略有房地產(chǎn)企業(yè)貨近典36寨0冶家，激烈的市景場競爭逼迫發(fā)問展商不斷走向觸成熟，運用多消種手段和方法上，在長期發(fā)展磁進程中，部分崖具有超前意識綠和覺悟的發(fā)展擊商逐步認識到挺了品牌對房地解產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的買重要性，因此甜，除了扎扎實質(zhì)實的做好產(chǎn)品挽開發(fā)以外，未艘來幾年，發(fā)展禍商將投入大量玻的宣傳推廣和自細致的工作以蔑及良好的服務(wù)迫態(tài)度逐步建立伍企業(yè)品牌和樓舒盤品牌，從而誤促進了樓盤銷膀售和企業(yè)發(fā)展存。態(tài)另采項目供應(yīng)量巨餅大且集中，競腸爭加劇款與佳200滲1雷年某地市房地莫產(chǎn)市場對比，磁發(fā)鋪現(xiàn)遵200餓2演年某地市項目園的供應(yīng)量有了略較大的增加，辯新城、江南、戲城北、興寧等貓區(qū)均有不同的狀項目面市，并遠且面市的項目關(guān)大多數(shù)以大盤防出現(xiàn)，新城區(qū)泛成尤為突出。扔新城區(qū)的新項竟目與其它城區(qū)墻相比居首位。植主要有翡翠園茶、榮和山水美尿地、寧匯新天禍地、大自然花嚷園、香榭里、按香格里拉花園族、天賜良園、桂中鼎溫馨家園但、中天世紀(jì)花便園、嶺