目錄第一章總則 21.1項(xiàng)目的背景 21.2設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制依據(jù) 3第二章項(xiàng)目概況 42.1項(xiàng)目概況 42.1.1項(xiàng)目建設(shè)的地點(diǎn) 42.1.2建設(shè)規(guī)模 42.1.3建設(shè)周期 52.1.4項(xiàng)目投資 52.1.5主要建設(shè)內(nèi)容 52.2建設(shè)用地現(xiàn)狀情況 52.2.1場(chǎng)址現(xiàn)狀 52.3項(xiàng)目建設(shè)條件 52.3.1氣象條件 62.3.2交通條件 62.3.3項(xiàng)目配套條件 62.3.4施工條件 7第三章項(xiàng)目設(shè)計(jì)功能需求及建設(shè)內(nèi)容 73.1功能需求分析 73.2建設(shè)內(nèi)容 8第四章設(shè)計(jì)內(nèi)容及要求 94.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容 94.1.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路 101、歷史、傳承、創(chuàng)新 103、色彩運(yùn)用 114、空間情緒 114.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求 124.3設(shè)計(jì)服務(wù)工作要求 13第五章投標(biāo)設(shè)計(jì)文件編制要求 155.1投標(biāo)設(shè)計(jì)成果基本要求 155.2應(yīng)提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果資料 165.2.1設(shè)計(jì)圖紙 165.2.2投標(biāo)人認(rèn)為有必要提供的其他資料。 16

第一章總則1.1項(xiàng)目的背景本項(xiàng)目為融通地產(chǎn)廣東公司在廣州的第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目（袁工可根據(jù)其他項(xiàng)目情況補(bǔ)充）1.2設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制依據(jù)1.2.1法律法規(guī)1．《中華人民共和國(guó)建筑法》（2011年7月1日起施行）2．《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月1日起施行）3．《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（2015年1月1日起施行）4．《中華人民共和國(guó)消防法》（2009年5月1日起施行）5．《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（2000年1月30日起施行）6．建設(shè)部《實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》（2000年8月25日起施行）7．其它相關(guān)的法律、法規(guī)等。1.2.2技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范1．《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50352-20192.《旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ62-20143.《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ48-20144.《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222-20175．《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-20146．《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50314-20157．《無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50763—20121.2.3相關(guān)文件1、《廣州長(zhǎng)福路長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》2020年4月14日。第二章項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目概況2.1.1項(xiàng)目建設(shè)的地點(diǎn)項(xiàng)目位于廣東省廣州市天河區(qū)五山長(zhǎng)福路200號(hào)，處于五山高校片區(qū)內(nèi)。2.1.2建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目占地約4500平方米，現(xiàn)狀建筑面積約15000平方米（6棟）。改造后，公寓面積7610平方米，商鋪760平方米，室內(nèi)公共空間790平方米,以及停車位80個(gè)。2.1.3建設(shè)周期1.項(xiàng)目計(jì)劃于8月初開(kāi)工，大約需要5個(gè)月的建設(shè)周期，預(yù)計(jì)12月初完工，12月底試營(yíng)業(yè)。2.項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的建立在3-4月份完成。3.項(xiàng)目的策劃及設(shè)計(jì)在5月前完成，工程施工在12月前完成。4.項(xiàng)目的營(yíng)銷及推廣在5月份開(kāi)始啟動(dòng)，持續(xù)到8月份。5.項(xiàng)目在9月份進(jìn)行運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備，10-12月份試運(yùn)營(yíng)并開(kāi)業(yè)。2.1.4項(xiàng)目投資經(jīng)估算，本項(xiàng)目的改造成本總計(jì)5582.55萬(wàn)元，其中，前期費(fèi)用274.04萬(wàn)元，建筑安裝成本（工程費(fèi)用）4900萬(wàn)元，管理費(fèi)用221.06萬(wàn)元。2.1.5主要建設(shè)內(nèi)容1.外立面：現(xiàn)有外立面比較陳舊，需要重新設(shè)計(jì)，同時(shí)增加LED屏和廣告位。結(jié)合外立面燈光亮化，賦予建筑具有新時(shí)代商業(yè)氣息。2.結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有建筑年代較久遠(yuǎn)，原有結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)不能滿足新的業(yè)態(tài)要求。根據(jù)新的業(yè)態(tài)需求，局部樓板需要加固；需按現(xiàn)行的《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》結(jié)合新的業(yè)態(tài)，重新計(jì)人員疏散寬度，增加相應(yīng)的樓梯，以滿足規(guī)范要求。3.機(jī)電：現(xiàn)有建筑內(nèi)部的強(qiáng)電、弱電、給排水、空調(diào)、消防系統(tǒng)遠(yuǎn)不能滿足新的業(yè)態(tài)需求，需要根據(jù)新的建筑規(guī)范結(jié)合新的業(yè)態(tài)，重新設(shè)計(jì)。個(gè)別樓棟新增電梯。4.室內(nèi)裝修：根據(jù)新的業(yè)態(tài)重新劃分房間和商鋪，規(guī)劃動(dòng)線，公共區(qū)域需進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)。5.室外景觀：院子景觀、商鋪臺(tái)階、停車場(chǎng)、崗?fù)?、大門需重新設(shè)計(jì)，增加標(biāo)識(shí)及藝術(shù)小品，烘托商業(yè)氛圍。6.智能化工程：門禁、智能水電表、監(jiān)控安裝布置。2.2建設(shè)用地現(xiàn)狀情況2.2.1場(chǎng)址現(xiàn)狀項(xiàng)目位于廣東省廣州市天河區(qū)五山長(zhǎng)福路200號(hào)，處于五山高校片區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目由4棟樓圍合，3棟學(xué)生宿舍和1棟教學(xué)樓,建筑面積約15000m2，形成獨(dú)立院落。用地北側(cè)有一個(gè)出入口，與路面高差約2.5-3米。2.3項(xiàng)目建設(shè)條件2.3.1氣象條件廣州市屬亞熱帶海洋性氣候，夏季炎熱，冬季溫和。天河區(qū)位于北回歸線以南，屬海洋性亞熱帶季風(fēng)氣候，全年平均氣溫20-22為攝氏度，月平均氣溫為9～16℃。平均相對(duì)濕度77%，市區(qū)年降雨量約為1720毫米。全年水熱同期，雨量充沛。2.3.2交通條件交通大環(huán)境便利，周邊有多個(gè)高速路出入口，通過(guò)環(huán)城高速、華南快速可實(shí)現(xiàn)與國(guó)際金融城、琶洲新區(qū)等區(qū)域的無(wú)縫對(duì)接，以及快速到達(dá)廣州周邊城市。項(xiàng)目距離地鐵站天河客運(yùn)站直線距離約600米，步行時(shí)間約10分鐘。天河客運(yùn)站匯集3號(hào)線和6號(hào)線，10-20分鐘內(nèi)可直達(dá)核心區(qū)天河北、珠江新城。距離項(xiàng)目樓下有公交站長(zhǎng)福路東站、250米有公交站長(zhǎng)福路總站、500米有公交站長(zhǎng)湴市場(chǎng)站。2.3.3項(xiàng)目配套條件廣電科技大廈大樓已經(jīng)建成，其供水、供電、通訊、排污等設(shè)施完備。1、給水方面：生活和消防用水均可取于市政給水管網(wǎng)。2、排水方面：項(xiàng)目的污水經(jīng)污水支管收集后，由市政管道派往污水處理廠，經(jīng)處理后排放。3、供電方面：目前大樓負(fù)一層變配電房有2臺(tái)變壓器，每臺(tái)2000kVA，共4000kVA。4、通訊方面：大樓內(nèi)無(wú)線通訊信號(hào)全覆蓋，電話機(jī)組容量充足，可以滿足項(xiàng)目的需求。5、消防方面：大樓的城市供水管的壓力可以達(dá)到消防用水的條件，建設(shè)基地所在的區(qū)域有消防中隊(duì)。2.3.4施工條件項(xiàng)目位于市區(qū)，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善。施工所需場(chǎng)地、道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。由于場(chǎng)址交通發(fā)達(dá)，建筑材料和設(shè)備運(yùn)輸及現(xiàn)有建筑物改造拆除的建筑垃圾外運(yùn)極為方便。第三章項(xiàng)目設(shè)計(jì)功能需求及建設(shè)內(nèi)容3.1功能需求分析1.符合集團(tuán)戰(zhàn)略要求：充分響應(yīng)集團(tuán)號(hào)召，不單獨(dú)依賴租金收取及租金提升來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值，而是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的改造與自持實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值。本項(xiàng)目作為對(duì)原部隊(duì)物業(yè)的改造升級(jí)，是興軍強(qiáng)軍的重要舉措，可以吸收退轉(zhuǎn)軍人就業(yè)及作為創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。2.符合國(guó)家政策導(dǎo)向：自2014年國(guó)家提出了“租售并舉”和“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”以來(lái)，中央層面政策逐步推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入法治化階段?！笆糯蟆边M(jìn)一步明確加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。本項(xiàng)目改造成長(zhǎng)租公寓，能夠增加租賃住房供應(yīng)，響應(yīng)政府政策號(hào)召。3.符合市場(chǎng)需求：大量外來(lái)常住人口的住房需求是廣州住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，也為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)提供充足的客源。根據(jù)廣州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年末廣州市外來(lái)常住人口約為577.03萬(wàn)人，保守估計(jì)廣州潛在住房租房需求為403.92萬(wàn)人。在如此規(guī)模的人口基數(shù)及對(duì)公寓的需求量上看，長(zhǎng)租公寓改造推進(jìn)前景可觀。4.符合樹(shù)立企業(yè)項(xiàng)目品牌形象的需求：本項(xiàng)目作為融通地產(chǎn)（廣東）公司的第一個(gè)改造項(xiàng)目，將為企業(yè)公寓運(yùn)營(yíng)樹(shù)立自有品牌形象，也為企業(yè)公寓運(yùn)營(yíng)建立樣板項(xiàng)目。3.2建設(shè)內(nèi)容1.外立面：現(xiàn)有外立面比較陳舊，需要重新設(shè)計(jì)，同時(shí)增加LED屏和廣告位。結(jié)合外立面燈光亮化，賦予建筑具有新時(shí)代商業(yè)氣息。2.結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有建筑年代較久遠(yuǎn)，原有結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)不能滿足新的業(yè)態(tài)要求。根據(jù)新的業(yè)態(tài)需求，局部樓板需要加固；需按現(xiàn)行的《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》結(jié)合新的業(yè)態(tài)，重新計(jì)人員疏散寬度，增加相應(yīng)的樓梯，以滿足規(guī)范要求。3.機(jī)電：現(xiàn)有建筑內(nèi)部的強(qiáng)電、弱電、給排水、空調(diào)、消防系統(tǒng)遠(yuǎn)不能滿足新的業(yè)態(tài)需求，需要根據(jù)新的建筑規(guī)范結(jié)合新的業(yè)態(tài)，重新設(shè)計(jì)。個(gè)別樓棟新增電梯。4.室內(nèi)裝修：根據(jù)新的業(yè)態(tài)重新劃分房間和商鋪，規(guī)劃動(dòng)線，公共區(qū)域需進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)。5.室外景觀：院子景觀、商鋪臺(tái)階、停車場(chǎng)、崗?fù)?、大門需重新設(shè)計(jì)，增加標(biāo)識(shí)及藝術(shù)小品，烘托商業(yè)氛圍。6.智能化工程：門禁、智能水電表、監(jiān)控安裝布置。第四章設(shè)計(jì)內(nèi)容及要求4.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容4.1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則打造Z世代青年生態(tài)聚合地，集居住、社交與運(yùn)動(dòng)功能于一體，通過(guò)共享、運(yùn)動(dòng)、社交等方式讓Z世代都市年輕人在此相聚，分享彼此的生活與工作，運(yùn)動(dòng)空間則營(yíng)造出充滿活力及健康的社交生活空間。4.1.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路圍繞Z世代青年生態(tài)聚合地的概念，規(guī)劃居住、運(yùn)動(dòng)與社交兩種功能產(chǎn)品。2.1居住功能：項(xiàng)目核心功能，產(chǎn)品打造標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，配置全部小家電，功能空間設(shè)計(jì)除了基本的睡眠區(qū)、洗手間，建議全部設(shè)置私人廚房及陽(yáng)臺(tái)。2.2社交、運(yùn)動(dòng)功能：讓租戶得到更好的居住體驗(yàn)，滿足他們的居住需求和精神需求，從而增加租戶粘性。2.3為年輕人打造社交空間，舉辦社交活動(dòng)，多層次為年輕人提供社交機(jī)會(huì)，給予年輕人高品質(zhì)的社交生活，除此之外，如健身房、籃球場(chǎng)、環(huán)形跑道等健身配套設(shè)施同樣不可或缺。2.4打造具網(wǎng)紅特質(zhì)的“Z商區(qū)”，以滿足客戶日常消費(fèi)、商業(yè)洽談及周邊居民生活所需。4.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求4.2.1設(shè)計(jì)工作各專業(yè)要求.4.2.1.1裝修設(shè)計(jì)要求1、合理、科學(xué)地考慮平面布局與參觀動(dòng)線，充分滿足使用要求；2、整體設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)帶有強(qiáng)烈時(shí)代感和科技感，線條流暢而清晰，富有創(chuàng)意，空間氛圍簡(jiǎn)潔明快、具有未來(lái)感；3、選用材料和規(guī)格必須是本地通用、質(zhì)量保證、價(jià)格中上、節(jié)能環(huán)保等。4.2.1.2弱電智能化設(shè)計(jì)要求1、照明、空調(diào)、門禁、監(jiān)控、窗簾等全部采用先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，進(jìn)行集中管控；2、多媒體展區(qū)采用主流的聲光電技術(shù)來(lái)呈現(xiàn)，如多媒體互動(dòng)、VR和AR體驗(yàn)、數(shù)字沙盤、多維展示、立體影像等；3、中控系統(tǒng)采用分布式管控，可以任意調(diào)取音視頻資源到任意顯示終端；4、多媒體系統(tǒng)必須采用當(dāng)前主流技術(shù)和品牌。4.2.1.3甲方有關(guān)部門要求的其它專項(xiàng)設(shè)計(jì)。4.2.2設(shè)計(jì)工作其他要求4.2.2.1設(shè)計(jì)使用年限滿足現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定的要求。4.2.2.2該項(xiàng)目工期緊張，各專業(yè)在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段就應(yīng)確定并介入項(xiàng)目設(shè)計(jì)。4.2.2.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)與周邊環(huán)境及現(xiàn)有建筑物相協(xié)調(diào)，內(nèi)、外部裝修標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)項(xiàng)目總投資確定。4.3設(shè)計(jì)服務(wù)工作要求4.3.1在項(xiàng)目設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)人應(yīng)保證按規(guī)劃及建筑功能要求、配套設(shè)施要求完成本工程造價(jià)中包含的全部項(xiàng)目的專業(yè)專項(xiàng)設(shè)計(jì)。建筑主體設(shè)計(jì)單位全面負(fù)責(zé)管理和協(xié)調(diào)專業(yè)分包單位。專項(xiàng)分包各階段設(shè)計(jì)文件中，須設(shè)計(jì)人校核確認(rèn)，并由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及專項(xiàng)分包方人員進(jìn)行會(huì)簽、蓋章確認(rèn)（設(shè)計(jì)圖要求含有兩個(gè)單位的圖簽，雙圖簽出圖）。4.3.2中標(biāo)設(shè)計(jì)單位作為建筑主體設(shè)計(jì)單位，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行總體技術(shù)把控。4.3.3應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目工期要求及設(shè)計(jì)任務(wù)建立項(xiàng)目組，從組織上保證投入的人力、物力能滿足設(shè)計(jì)開(kāi)展的需要，保證不同設(shè)計(jì)時(shí)段設(shè)計(jì)工作的連續(xù)性和外部條件接口銜接的連貫性。有關(guān)設(shè)計(jì)人員及駐場(chǎng)人員要求詳見(jiàn)下表。各專業(yè)設(shè)計(jì)人員投入要求專業(yè)分工專業(yè)職稱最低投入人數(shù)要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按招標(biāo)公告要求1智能化專業(yè)負(fù)責(zé)人建筑工程或機(jī)電工程專業(yè)高級(jí)或以上技術(shù)職稱1建筑專業(yè)負(fù)責(zé)人建筑工程專業(yè)高級(jí)或以上技術(shù)職稱1注：每個(gè)專業(yè)其他參與工作的人員不少于2人。4.3.4相關(guān)報(bào)建報(bào)批、驗(yàn)收配合工作，須指定專人配合提供相應(yīng)的報(bào)建與驗(yàn)收所需的設(shè)計(jì)類文件（含電子版）、專業(yè)設(shè)計(jì)人參加與報(bào)建部門的技術(shù)協(xié)調(diào)溝通解釋工作、在各類報(bào)建與驗(yàn)收文件上審核蓋章。并專設(shè)一位報(bào)建驗(yàn)收負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目報(bào)建和驗(yàn)收工作，參與報(bào)建與驗(yàn)收文件的填寫、蓋章、送報(bào)、協(xié)調(diào)和參與溝通會(huì)議等工作。4.3.5在項(xiàng)目設(shè)計(jì)及施工期間，設(shè)計(jì)單位應(yīng)按照招標(biāo)文件要求或根據(jù)建設(shè)方要求，根據(jù)項(xiàng)目需要派設(shè)計(jì)人員，并配備相關(guān)駐場(chǎng)資料和辦公設(shè)備（含電腦、施工圖紙質(zhì)和電子版、打印機(jī)、電話）到項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)管理單位指定地點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)駐場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合，按照工程建設(shè)進(jìn)度及時(shí)解決技術(shù)和設(shè)計(jì)問(wèn)題。4.3.6在設(shè)計(jì)階段和工程建設(shè)階段，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)主要設(shè)計(jì)人，按照項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)管理單位指定地點(diǎn)參加本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)周例會(huì)和項(xiàng)目各階段技術(shù)性評(píng)審會(huì)、研討會(huì)。4.3.7駐場(chǎng)服務(wù)：根據(jù)工作需要，按照項(xiàng)目項(xiàng)