2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理過關(guān)檢測試卷B卷含答案

單選題（共55題）1、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P【答案】D2、現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的()分析。A.財務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力【答案】A3、從市場營銷的角度出發(fā)，一些甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、青年公寓市場等是按照（）。A.房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.房地產(chǎn)的交易方式劃分的C.目標市場細分的D.房地產(chǎn)購買者目的劃分的【答案】C4、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D5、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資【答案】A6、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機抽樣C.估計抽樣D.定額抽樣【答案】A7、房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資（）。A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.易獲得金融機構(gòu)的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級【答案】C8、陰疽，治療常用A.四妙勇安湯B.陽和湯C.吳茱萸湯D.當歸四逆湯【答案】B9、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費【答案】D10、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B11、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50【答案】C12、如果公司具有向市場領(lǐng)導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B13、在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造（）個基本評價方案。A.1～2B.1～3C.2～3D.2～4【答案】D14、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是（）。A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D15、某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】C16、某項目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬元，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D17、反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.商品批發(fā)價格指數(shù)B.城市居民消費指數(shù)C.城市居民消費價格指數(shù)D.商品零售價格指數(shù)【答案】D18、土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)時，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A19、財務(wù)評價是根據(jù)()，計算評價指標，判別項目的財務(wù)可行性。A.市場平均價格B.國家現(xiàn)行的財稅制度和價格體系C.社會平均收益率D.集團企業(yè)之間的交換價格【答案】A20、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運行管理為主的是（）。A.物業(yè)管理和設(shè)施管理B.資產(chǎn)管理和投資組合管理C.物業(yè)管理和資產(chǎn)管理D.設(shè)施管理和投資組合管理【答案】A21、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A.學習B.經(jīng)濟狀況C.對渠道的信賴度D.購買動機【答案】B22、項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B23、獲取土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)中()的工作。A.資機會選擇B.建設(shè)階段C.前期工作D.租售階段【答案】C24、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低利潤水平D.最高土地取得價格【答案】C25、關(guān)于資金等效值的說法，正確的是（）。A.時值是資金運動起點時的金額B.現(xiàn)值是資金運動結(jié)束時的金額C.是指與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值D.不同時點發(fā)生的等額資金具有相同的價值【答案】C26、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D27、進行會計查賬的首要工作是（）。A.查閱會計賬簿B.查閱會計憑證C.檢查會計錯弊D.查閱會計核算形式【答案】B28、運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過（）確定是否進行投資。A.等待投資型期權(quán)估價B.放棄型期權(quán)估價C.成長型期權(quán)估價D.柔性期權(quán)估價【答案】C29、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D30、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務(wù)報表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務(wù)報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算【答案】D31、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.城市建設(shè)配套費C.公共配套設(shè)施建設(shè)費D.不可預見費【答案】B32、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4%等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】B33、通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設(shè)項目用地預審與選址意見書B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證【答案】A34、償債備付率＝可用于還本付息資金與()之比。A.當期應(yīng)還本付息資金B(yǎng).當期已付利息費用C.當期本金D.當期應(yīng)付利息費用【答案】A35、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B36、按房地產(chǎn)用途對房地產(chǎn)市場進行細分時，倉儲用房市場屬于（）。A.居住物業(yè)市場B.商業(yè)物業(yè)市場C.工業(yè)物業(yè)市場D.特殊物業(yè)市場【答案】C37、以下不屬于溫脾湯的藥物是A.大黃B.附子C.當歸D.生姜【答案】D38、進行單因素敏感性分析時，首先假定各因素之間（）。A.相互排斥B.相互獨立C.相互關(guān)聯(lián)D.互補【答案】B39、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B40、物業(yè)甲為寫字樓項目，2016年末價值為1000萬元，預計2017年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2016年末價值為1000萬元，2017年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風險比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風險較大B.乙物業(yè)投資風險較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風險一樣大D.無法判斷【答案】B41、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗豐富的機構(gòu)投資者通常會選擇的是（）。A.開發(fā)商品住宅B.開發(fā)工業(yè)廠房C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)【答案】C42、關(guān)于房地產(chǎn)面積測算的說法，錯誤的是（）。A.房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D43、我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同業(yè)拆放B.中國香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放【答案】C44、甲公司本月1日所欠乙廠材料款50000元到期，從銀行借入3個月的短期借款50000元，償還以前所欠貨款，則會計記賬錯誤的是（）。A.借：銀行存款50000元B.貸：供應(yīng)期借款50000元C.借：應(yīng)付賬款50000元D.借：短期借款50000元【答案】D45、動態(tài)投資回收期是反映（）的重要指標。A.開發(fā)項目投資成本大小B.開發(fā)項目投資回收能力C.開發(fā)項目資金流動速度D.開發(fā)項目資金實力【答案】B46、關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。A.投資者應(yīng)選擇毫無風險的投資組合B.投資者應(yīng)選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消【答案】D47、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B48、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.6。則房地產(chǎn)投資的預期收益率為（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B49、下列現(xiàn)金流計算的表達式中，錯誤的是（）。A.從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現(xiàn)金流B.稅前現(xiàn)金流扣除所得稅，就得到了稅后現(xiàn)金流C.當凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為正值D.當凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為負值【答案】C50、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應(yīng)該向銀行償還的利息為（）萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C51、混凝土在正常情況下，強度隨著齡期的增加而增長，最初的（）天內(nèi)較快，以后增長逐漸緩慢。A.1～7B.7～10C.7～14D.15～20【答案】C52、下列建筑安裝工程費用的構(gòu)成項目中，屬于企業(yè)管理費的是（）。A.養(yǎng)老保險費B.失業(yè)保險費C.醫(yī)療保險費D.勞動保險費【答案】D53、當可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，宜采用的方案經(jīng)濟比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法【答案】B54、下列關(guān)于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是（）。A.定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式B.定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分制評分法C.定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式D.定額計價方式是在發(fā)出招標文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前由招標人編制工程量清單【答案】D55、某房地產(chǎn)公司，負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動比率為（）。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B多選題（共20題）1、下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有（）。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法【答案】D2、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價格【答案】AC3、物業(yè)資產(chǎn)管理的目標是使房地產(chǎn)的價值最大化，具體管理模式包括（）。A.物業(yè)管理B.運營管理C.設(shè)施管理D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】ACD4、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，建設(shè)單位移交給城市檔案館的技術(shù)資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料【答案】ABC5、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。A.回歸分析法B.簡單平均法C.移動平均法D.指數(shù)平滑法E.市場因子推演法【答案】BCD6、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。A.進行項目的財務(wù)評價B.獲取項目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準D.對項目的建設(shè)工程進行招標E.提交項目開工申請并獲得批準【答案】BCD7、關(guān)于FIRR（財務(wù)內(nèi)部收益率）的說法，正確的有（）。A.FIRR是評估項目清償能力的基本指標B.FIRR可以通過內(nèi)插法求得C.FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率D.FIRR大于或等于貸款利率時，項目在財務(wù)上是可以接受的E.FIRR是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率【答案】BC8、下列投資中屬于金融投資的有（）。A.股票B.保險C.彩票投資D.貨幣市場的存款E.流動資產(chǎn)投資【答案】ABCD9、投資的作用主要包括（）。A.投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)C.投資可以促進人民生活水平提高D.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往E.投資可以抑制通貨膨脹【答案】ABCD10、2012年1月，G省A市一級B房地產(chǎn)開發(fā)公司，在A市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得兩塊建設(shè)用地使用權(quán)，一塊是商品住宅小區(qū)建設(shè)；一塊是位于A市市中心的一幢45層國際賓館的建設(shè)，該國際賓館為重點國際性旅游貿(mào)易建筑。該國際賓館±0.000的絕對標高為45.000m，建筑高度為126m。在該商品住宅小區(qū)建設(shè)中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司利用自有資金、從其他企業(yè)借款、從銀行貸款、進行商品房預售等四方面籌集資金。在寫字樓的建設(shè)中，由A市C商業(yè)銀行擔保，B房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會公開發(fā)行債券，債券期限為兩年，發(fā)行時按照每張80元的價格發(fā)行，到期按面值100元兌付。B房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃將發(fā)行債券募集到的一部分資金用于B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)該幢45層國際賓館的建設(shè)。A.貼現(xiàn)債券B.抵押債券C.附息債券D.擔保債券【答案】AD11、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD12、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售價格確定B.宣傳手段選擇C.租售進度安排D.廣告設(shè)計及安排E市場租售對比分析【答案】AC13、關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力【答案】BC14、敏感性分析的目的在于（）。A.找出影響項目經(jīng)濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)B.研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力C.比較多方案的敏感性大小