2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法?？碱A(yù)測題庫(奪冠系列)單選題（共60題）1、當(dāng)居民收入的增加是()的收入增加時，對居住房地產(chǎn)的需求會增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】B2、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B3、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽制，是因為相互間有一定的（）。A.互補性B.權(quán)益差別C.替代性D.外部環(huán)境差異【答案】C4、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預(yù)期經(jīng)濟壽命、有效年齡或（）之間關(guān)系的基礎(chǔ)上的。A.建筑物的歷史價值B.建筑物的文化價值C.建筑的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命D.建筑物的功能是否時興【答案】C5、某幢應(yīng)用中央空調(diào)而沒有用中央空調(diào)的寫字樓，重建價格3000萬元，現(xiàn)增設(shè)中央空調(diào)的成本是280萬元，假設(shè)現(xiàn)在建寫字樓時一同安裝中央空調(diào)只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調(diào)而引起的折舊后的價值為（）萬元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C6、某市于2015年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2010年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2015年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以（）元/m2為基礎(chǔ)進行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】C7、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型是（）。A.出租的房地產(chǎn)B.自用的房地產(chǎn)C.餐飲的房地產(chǎn)D.自營的房地產(chǎn)【答案】C8、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B9、發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】A10、在實際估價中，選取（）應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取的。A.估價時點B.價值類型C.估價機構(gòu)D.估價依據(jù)【答案】D11、某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。A.370B.385C.420D.550【答案】B12、某個可比實例2013年1月1日的價格為2000美元/m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2013年1月1日為1美元＝6.29元人民幣，2013年9月1日為1美元＝6.16元人民幣。則將該可比實例的價格調(diào)整到2013年9月1日為（）元人民幣/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】C13、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的D.因初始登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的【答案】D14、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層【答案】D15、估價對象及下列交易實例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)【答案】D16、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于A.怒則氣上B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A17、被認(rèn)為是一種相對科學(xué)準(zhǔn)確、公平合理，能夠節(jié)省人力、財力，可以在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的方法的是（）。A.路線價法B.市場法C.假設(shè)開發(fā)法D.收益法【答案】A18、假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選?。ǎ.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳開發(fā)時機【答案】A19、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調(diào)整的是（）。A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B.國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費政策C.國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對可比實例進行了裝修改造【答案】D20、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。A.資本化率B.實際報酬率C.名義報酬率D.自有資金報酬率【答案】A21、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。A.應(yīng)作為估價資料歸檔B.不應(yīng)作為估價資料歸檔C.由估價機構(gòu)決定是否歸檔D.依委托人的意見決定是否歸檔【答案】A22、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。A.效用最大而價格最低的B.效用最小而價格最低C.效用最大而價格最高的D.效用最小而價格最高的【答案】A23、身以前皆寒栗，胃中寒則脹滿可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者【答案】A24、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價值較大的房地產(chǎn)C.獨立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)【答案】C25、在計算建筑物的重新購建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】D26、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06【答案】D27、某租賃期限為20年的土地擬建設(shè)批發(fā)市場，承租人投入建設(shè)成本費用為3500萬元（建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。建設(shè)期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤600萬元（未扣除應(yīng)支付的土地租金）。若承租人要求的年報酬率為10%，則可支付的土地租金為（）萬元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】C28、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括（）。A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C.估價師對其勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證D.估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明【答案】D29、關(guān)于比較法的說法，錯誤的是（）。A.測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受B.測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實的C.需要估價師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D30、起于足踝下是A.督脈B.任脈C.陰維脈D.陰蹺脈【答案】D31、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為()。A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔(dān)法律責(zé)任【答案】B32、在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的（）進行移動平均。A.平均速度B.周期長度C.經(jīng)濟壽命D.剩余經(jīng)濟壽命【答案】B33、已知臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運用“四三二一”法則，地塊乙的總地價為()萬元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A34、假設(shè)某住宅重置成本為500萬元，建筑物已使用10年，目前剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為10%，土地剩余使用年限為25年。此時該住宅的每年折舊額是（）萬元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】C35、下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是（）。A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額【答案】D36、對于正常商品來說，當(dāng)消費者的收入增加時，就會（）對商品的需求。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C37、在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。A.投資利潤B.開發(fā)利潤C.投資收益D.銷售稅【答案】B38、一套商品住宅總價為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實際總價為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】C39、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是()。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D40、房地產(chǎn)估價（）的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。A.假設(shè)開發(fā)法B.長期趨勢法C.成本法D.收益法【答案】B41、實際估價中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D42、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為()。A.公開市場價值B.謹(jǐn)慎價值C.快速變現(xiàn)值D.投資價值【答案】B43、某房地產(chǎn)重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業(yè)費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C44、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C45、對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間【答案】B46、十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡(luò)”于筋肉、關(guān)節(jié)的體系是A.十二經(jīng)脈B.十二經(jīng)筋C.十二經(jīng)別D.十二皮部【答案】B47、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內(nèi)部收益率（）的比率。A.同價值B.同收益C.同性質(zhì)D.同類型【答案】C48、價值時點原則要求評估價值是在由（）決定的某個特定時間的價值。A.價值類型B.估價結(jié)果C.估價目的D.估價過程【答案】C49、氣機失調(diào)可概括為虛實兩個方面，屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷【答案】D50、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為()。A.33.3B.12C.20D.60%【答案】B51、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率【答案】B52、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為價值時點時的建安工程費的方法稱之為（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】A53、某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計算的土地重新購建價格和建筑重新購建價格分別為5000/m2和3500元/m2。目前，該房屋門窗、墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設(shè)計落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元。若土地報酬率為6%，則該住宅成本價格為（）萬元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】B54、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為（）萬元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】C55、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑的是（）。A.通過自己開發(fā)耕地取得B.通過征收集體土地取得C.通過征收國有土地上的房屋取得D.通過市場購置取得【答案】A56、選取的三個可比實例及其相關(guān)資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個可比實例發(fā)生的時間和規(guī)模的大小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D57、()對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。A.房地產(chǎn)的權(quán)益和區(qū)位B.房地產(chǎn)的權(quán)益C.房地產(chǎn)的實物和權(quán)益D.房地產(chǎn)的區(qū)位【答案】D58、對一幢住宅樓進行整體估價時，不能作為區(qū)位因素的是（）。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B59、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，（）屬于擔(dān)保物權(quán)。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】C60、某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價格為2500元/m2，交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費；買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】A多選題（共40題）1、估價技術(shù)報告應(yīng)包括（）等。A.估價測算過程B.估價基本事項C.估價結(jié)果確定D.市場背景描述與分析E.估價方法適用性分析【答案】ACD2、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC3、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。A.電梯折舊費B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個人）所得稅E.房屋保險費【答案】BD4、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估【答案】BD5、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定D.由市場參與者集體的價值判斷所形成E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值【答案】ACD6、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象有()。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)【答案】ABD7、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析時，是站在特定投資者的立場上B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項目的最高價格.預(yù)期利潤和最高費用C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價D.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可以用成本法測算E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法【答案】ABC8、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。A.賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率)【答案】ACD9、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度E.容積率【答案】ABD10、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值【答案】AD11、在求取土地的重新構(gòu)建價格時，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。A.比較法B.成本法C.基準(zhǔn)地價修正法D.標(biāo)定地價修正法E假設(shè)開發(fā)法【答案】ABC12、在評估市場價值時，應(yīng)遵循的原則包括（）。A.獨立客觀公正原則B.謹(jǐn)慎原則C.合法原則D.替代原則E.最高最佳利用原則【答案】ACD13、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算【答案】A14、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費C.房屋保險費D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費【答案】AC15、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。A.本質(zhì)上都是比較法B.都需要進行市場狀況調(diào)整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調(diào)整E.都是批量估價方法【答案】AD16、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數(shù)法D.基于營業(yè)收入測算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD17、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房[2006]8號）。A.原建設(shè)部B.國土資源部C.中國人民銀行D.最高人民法院E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會【答案】AC18、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。A.區(qū)位B.用途C.檔次D.周圍環(huán)境E.建筑規(guī)?！敬鸢浮緽C19、建筑物的功能折舊又稱精神磨損，其原因主要是()。A.自然環(huán)境惡化B.消費觀念變更C.設(shè)備陳舊落后D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化【答案】BC20、運用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價值時，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價對應(yīng)的（）。A.容積率B.土地用途C.土地開發(fā)程度D.評估單位E.土地使用權(quán)性質(zhì)【答案】ABC21、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價對象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】CD22、關(guān)于路線價法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有（）。A.應(yīng)一面臨街B.土地形狀應(yīng)為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1∶1D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設(shè)定為1.0【答案】ABD23、一個估價項目完成后，應(yīng)保存的估價資料包括（）。A.委托估價合同B.實地查勘記錄C.估價人員的作息時間D.向委托人出具的估價報告E.估價項目來源和溝通情況【答案】ABD24、保存的估價資料應(yīng)全面、完整，一般包括（）。A.估價報告B.估價委托書C.估價中的不同意見記錄D.外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見E.內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見【答案】ABCD25、利用路線價求取臨街土地價值時，不進行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。A.臨街宗地的平均價格已是經(jīng)過修正后正常價格B.在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例C.該路線價所對應(yīng)的日期本身就是價值時點D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進行【答案】AC26、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估【答案】BD27、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD28、從房地產(chǎn)估價角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。A.地表B.地上空間C.地下空間D.權(quán)益空間E.區(qū)位空間【答案】ABC29、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的（）。A.用途多樣性B.合法性C.相互影響性D.外部性E.易受限制【答案】CD30、長期趨勢法可以用于（）。A.推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格B.預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等C.市場法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力E.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏【答案】ABD31、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有()。A.經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費、投資水平B.社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機和城市化C.財政收支及金融狀況、利率D.物價、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入【答案】ACD32、下列方法中屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的有（）。A.直線趨勢法B.指數(shù)曲線趨勢法C.加權(quán)平均法D.移動平均法E.二次拋物線趨勢法【答案】AB33、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）。A.估價師聲明B.估價假設(shè)和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術(shù)報告E.估價結(jié)果報告【答案】ABD34、市場法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。A.區(qū)位相近B.權(quán)利性質(zhì)相同C.面積相等D.檔次相當(dāng)E.建成年份相同【答案】ABD35、應(yīng)用路線價法需要進行（）等修正。A.臨街深度B.土地形狀C.交易日期D.交易情況E.臨街寬度【答案】AB36、估價委托合同的內(nèi)容一般包括（）。A.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況B.估價服務(wù)費及其支付方式C.解決爭議的方法D.估價機構(gòu)的名稱和住所E.委托人的協(xié)助義務(wù)【答案】BCD37、下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（）。A.估價對象B.估價時點C.價值類型D.估價方法E.估價所需材料【答案】BC38、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A.市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值B.投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同C.在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E.在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估【答案】ACD39、關(guān)于運用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法。正確的有（）。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值C.收益法測算開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)意外財產(chǎn)的購置費用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC40、與動態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現(xiàn)出來。A.銷售費用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.管理費用【答案】CD大題（共15題）一、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；二、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。三、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。四、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】七、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元八、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；九、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮恳皇?、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十一、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十二、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）一十三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建