萬科皇糧浜項目營銷策略提報常州同策房產(chǎn)咨詢有限公司2019年9月軌道交通2個項目均屬于地鐵（5號線）物業(yè)，預計入市時完成上報工作，2025年左右建成常州地鐵規(guī)劃2012年5月，常州地鐵首輪建設規(guī)劃獲得國務院和發(fā)改委的正式批復，2014年正式開工建設，1號線將于2019年運行，2號線將于2020年運行。目前地鐵第二輪上報3號線、5號線、7號線及2號線延伸線，預計2025年左右建成投入使用，其中5號線貫通西太湖、市中心及常州金融商務區(qū)。皇糧浜1#地塊天寧教育小鎮(zhèn)地塊競爭格局競品分布核心競品中梁項目，同類競品影響小，分流競品眾多，主打品牌、地鐵、公園和學校賣點子版塊劃分競品分布競爭策略皇糧浜板塊本案所處板塊，全面改造的新興板塊【核心競品】中梁項目本案可主打地鐵交通、品牌品質(zhì)優(yōu)勢清潭路板塊清潭老城區(qū)西擴方向，主打教科院附中學區(qū)賣點【同類競品】路勁雅居樂城市萬象路勁雅居樂國仕九禮競品去化火爆，預計本案入市時尾盤階段，本案可承接該板塊溢出客戶鐘樓教育示范板塊定位為鐘樓新城教育示范區(qū)，主打覓小分校和北郊分校賣點【分流競品】美的旭輝天賦雅居樂路勁棠頌中南紅璽臺保利和光晨樾金地保利桃李東方競品集中區(qū)域，規(guī)劃地鐵4號線但遙遙無期，學區(qū)都是分校，本案主打地鐵、公園、學校賣點青楓板塊鐘樓區(qū)政府駐地，全市最大公園，地鐵2號線明年通車，配套完善，但學區(qū)一般【上游競品】龍城金茂府競品定位高端豪宅，主打頂層客戶，本案差異化競爭清潭路板塊皇糧浜板塊鐘樓教育示范板塊保利和光晨樾雅居樂路勁棠頌路勁雅居樂城市萬象美的旭輝天賦金地保利桃李東方本案在售待售路勁雅居樂國仕九禮中南紅璽臺中梁項目中吳大道清潭路懷德路龍江路高架青楓板塊←天寧蘭陵客戶←鐘樓老城區(qū)客戶鄒區(qū)客戶→鐘樓新城客戶↓龍城金茂府鐘樓新城客戶↓華潤紫云府體量約21.4萬方，預計19年12月入市，21年底清盤競品推售推售節(jié)奏2019.92019.122020.6住宅上市（預計2020年1季度）在售項目待售項目總存量16.2萬方，預計21年清盤總存量7.3萬方，預計20年初清盤總存量9.4萬方，預計20年底清盤中南紅璽臺龍城金茂府路勁雅居樂國仕九里路勁雅居樂城市萬象總存量7.6萬方，預計20年初清盤中梁項目體量約13.5萬方，預計20年一季度入市，21年中清盤雅居樂路勁棠頌總存量15.8萬方，預計20年底清盤美的旭輝天賦總存量5.5萬方，預計20年年中清盤2020.12金地保利桃李東方體量約16.7萬方，預計20年一季度入市待本案上市時城市萬象和國仕九禮基本清盤，美的旭輝天賦處于尾盤，而其他項目均主力在售，整體競爭激烈，2020年主要競品為中梁項目保利和光晨樾核心競品同類競品分流競品上游競品當萬科

遇見國賓注定是一場重器封疆的恢弘巨制品牌》品牌的核心是人群精神和價值觀的引領更強大的品牌話語權(quán)世界驕傲匠心品質(zhì)從南到北，助推城市價值飛躍深耕常州煥新常州更人性化的產(chǎn)品&服務體系豪宅經(jīng)驗精工產(chǎn)品系砥礪載精筑城30+70+景觀

|智能|空間|精工產(chǎn)品》高端改善融入人性化和智慧化的思考，專注入微量身定制品質(zhì)生活引入豐富的景觀視覺色彩、智能化的配套設施，嚴格的物業(yè)管理定制級精奢產(chǎn)品品質(zhì)標桿皇糧浜生態(tài)居住區(qū)，政府又一新型板塊，規(guī)劃“一心雙軸四片”，區(qū)域升值潛力及未來居住舒適性極佳；依托國賓館、學校、城建、商業(yè)、公園等配套設施，該板塊必然成為未來稀缺的富人宜居區(qū)南有淹城南北有恐龍園今有皇糧浜富人區(qū)三足鼎立將現(xiàn)主城宜居新高地下一個“資源型”富人版圖恐龍園富人區(qū)淹城南富人區(qū)市心皇糧浜富人區(qū)板塊》鐘樓核心，國脈寶地，國賓正席首位，顯赫基因標榜一座國賓館一處城市豪宅地標地段》文風鼎盛與國賓同行現(xiàn)代教育示范區(qū)：皇糧浜實驗學校（政府重點引進學校），九年一貫制學校；周邊云集常州第五中學（高中）、常州大學白云校區(qū)、西林實驗學校、江蘇理工學院、花園中學等教育》

立鼎城市中心集萃一城繁華商業(yè)配套公園景觀醫(yī)療資源緊鄰皇糧浜濕地公園、西林公園，專屬業(yè)主的私家會所，運河濱河景觀環(huán)繞，享受戶外家庭時光好去處仁愛醫(yī)院，家門口醫(yī)療資源，呵護家人健康中吳賓館、中天鳳凰汽配城、弘陽廣場、寶龍廣場、萬泰國際廣場等生活配套短程即享交通/公園/醫(yī)療/商業(yè)3公里宜居生活場配套》交通樞紐東枕南運河、南依京杭大運河，北臨城市快速主干道中吳大道，西銜外環(huán)高架；還規(guī)劃4、5號線雙地鐵一個主城宜居高地優(yōu)質(zhì)資源包圍的富人聚集場所“”未來稀缺高端該如何定位推廣？先看競品》知己知彼，取其精華，去其糟粕國仕九禮定位：國賓洋樓社區(qū)線上推廣：以“與國賓同行”為主推廣語，強調(diào)國賓文化血統(tǒng)、圈層符號；營銷活動：2018年9月28日，一場千年盛世發(fā)布會，揭開龍城國賓級人居序幕2018年10月20日，世界奢居的巡禮|國仕九禮國賓生活館暨精奢樣板間傾城盛放金茂府定位：終極改善科技華宅產(chǎn)品特色：恒溫恒氧恒濕線上推廣：前期金茂府品牌主宣傳發(fā)聲，帶動全城影響；后續(xù)主打正城心，青楓畔科技華宅營銷活動：2018年8月5日，龍城金茂府四大城市展廳華彩綻放2018年9月9日,中國金茂“三千年龍城,一座金茂府”常州龍城金茂府產(chǎn)品發(fā)布會美的旭輝天賦定位：智慧精工住區(qū)線上推廣：以學區(qū)為主打賣點，創(chuàng)意包裝天賦書院，無限放大項目的教育文化價值；營銷活動：2018年9月2日，常州首家網(wǎng)紅移動書院——天賦書院啟幕2018年9月30日，天賦書院總店暨美的·旭輝天賦營銷中心即將全城啟幕2018年10月27日，實景示范區(qū)&體驗樣板房驚艷來襲與它們對比區(qū)位優(yōu)勢：皇糧浜，主城生態(tài)宜居新高地，劃定下一個“資源型”富人版圖價值優(yōu)勢：國賓正席，以萬科精裝高標準，打造人文氤氳的改善人居大境我們的核心價值標簽》皇糧浜·學府薈萃·國賓生態(tài)精奢大境地理屬性教育屬性產(chǎn)品屬性增值屬性項目定位》項目主推廣語》國賓正席當代人物身份資產(chǎn)推廣策略思考》起勢階段如何炒作板塊，實現(xiàn)吸引全城關注及價值認同？在精裝產(chǎn)品星羅密布的市場上，如何使項目脫穎而出，實現(xiàn)項目價值最大化？如何保證客戶到訪，實現(xiàn)快速去化？問題借鑒資源型炒作典型案例》淹城南文化豪宅——新城·璞樾春秋入市：系列“大咖玩局”發(fā)布案名炒作案名落地活動基調(diào)大氣雅致暖場活動以雅趣主題貫穿系列rap炒淹城公園文化價值，刷爆朋友圈、論壇，引發(fā)全民轉(zhuǎn)發(fā)8月24日東方文化實景大電影全球首映借鑒總結(jié)：推廣全面滲透項目區(qū)域價值，深刻挖掘淹城的文化背景；制造系列線上大事件活動，引發(fā)全城矚目關注，特別是能巧妙結(jié)合自媒體平臺發(fā)布小視頻，內(nèi)容形式新穎，能夠讓讀者自發(fā)轉(zhuǎn)發(fā)，形成有效傳播；線下圍繞項目文化背景屬性，層層遞減，將產(chǎn)品與客戶完美結(jié)合，通過私宴等圈層活動，滲透客戶的身份感。推廣策略總綱》線上高舉高打渠道全面鋪排合力帶動圈層線下緊扣主題向購房者不斷輸出項目鮮明價值點密集動作鋪排，緊鎖目標客戶融合萬科品牌+板塊價值拔高項目調(diào)性，大活動造勢，高調(diào)入市定制專屬高端圈層活動引發(fā)目標客戶情感共鳴周邊小區(qū)、廠企、學校等推介重點超市巡展，資源CALL客如何吸引全城關注？如何實現(xiàn)價值最大化？如何實現(xiàn)客戶到訪？起勢期》推廣訴求炒作品牌及皇糧浜板塊，以一場大事件營銷活動，全城造勢發(fā)聲世界萬科巡禮皇糧浜國賓正席當代人物身份資產(chǎn)推廣主題STEP1：線上系列板塊價值刷屏，霸屏朋友圈，形成全城轉(zhuǎn)發(fā)效應南有淹城南北有恐龍園今有？下一個資源型富人區(qū)將現(xiàn)世界萬科巡禮鐘樓核心一座國賓館喚醒一脈豪宅地標基因正席國賓當代身份資產(chǎn)世界萬科巡禮皇糧浜生態(tài)區(qū)致敬一個城市上行階層的居住美學一場塔尖人居的迭代之旅世界萬科巡禮皇糧浜生態(tài)區(qū)起勢活動》一場傳播一個事件一夜之間常州各大媒體和開發(fā)商都收到了一份獨家定制的精美禮盒-潘多拉禮盒（一串定制珍珠手鏈以及一張《城市心上人》萬科告白卡片）STEP2：一場落地STEP3：城市展廳&造物工坊體驗館開放，現(xiàn)場用心戲做足，情境感人，制造全城話題活動亮點：常州非遺文化秀、珍珠點睛、國匠大師蒞臨成交客戶分析（雅居樂路勁棠頌，主力成交總價190-250萬）雅居樂路勁棠頌成交客戶主要集中在鐘樓區(qū)，占比83%，其次是新北區(qū)，也有少量武進及外地客戶；客戶年齡主要集中在30-45歲之間，占比72%，其次是30歲以下，和45歲-50歲的客戶；客戶需求集中在3房戶型，占比共58%，4房需求占比42%，主要以改善型需求為主。成交客戶集中在鐘樓區(qū)，年齡30-45歲，三房/四房改善性需求為主成交客戶分析（路勁雅居樂國仕九禮，主力成交總價200-320萬）路勁雅居樂國仕九禮成交客戶主要集中在鐘樓區(qū)，占比87%，其余區(qū)域成交客戶都很少；客戶年齡主要集中在30-45歲之間，占比54%，其次是45-50歲，多為考慮學區(qū)；客戶需求集中在3房戶型，占比共78%，4房占比非常少，主要因為該項目僅有165㎡一種戶型可以改造4房。成交客戶集中在鐘樓區(qū)，年齡30-45歲，三房改善性需求為主成交客戶分析（龍城金茂府，主力成交總價300-450萬）龍城金茂府成交客戶主要集中在鐘樓區(qū)，占比78%，其次是新北區(qū)，也有少量武進、天寧及外地客戶；客戶年齡主要集中在35-55歲之間，占比65%，其次是35歲以下，多為父母幫子女買房；客戶需求集中在4房戶型，占比共81%，3房需求占比19%，3房以下偏少，主要以改善型需求為主。成交客戶集中在鐘樓區(qū)和新北區(qū)，年齡35-55歲，三房/四房改善性需求為主客群區(qū)域界定核心客戶——本案周邊項目所屬鐘樓區(qū)皇糧浜濕地公園板塊，周邊首改、換房成為項目首期需重點撬動的核心客戶重要客戶——鐘樓主城區(qū)、鐘樓新城、鄒區(qū)中吳大道貫穿東西城區(qū)，中吳大道沿線等鐘樓主城區(qū)、及鐘樓新城以及鐘樓西部如鄒區(qū)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)人群是本案重要客群來源補充客戶——天寧區(qū)及武進區(qū)中吳大道往東至蘭陵中涼板塊，龍江高架往南的武進區(qū)牛塘、湖塘，這些區(qū)域內(nèi)首置、首改，考慮學區(qū)配套，產(chǎn)品品質(zhì)及投資客戶，為項目重要后期補充客戶補充客群：天寧區(qū)及武進區(qū)重要客群：鐘樓新城板塊、鄒區(qū)核心客群：本案周邊重要客群：鐘樓主城區(qū)板塊拓客策略以往操盤的項目儲客競品截留重點客戶拓展經(jīng)紀人全面打通相關項目儲客全面打通客戶推介平臺全面打通周邊主要競品項目客戶攔截板塊內(nèi)高端社區(qū)/場所資源開發(fā)線下拓客資源-資源客戶項目名稱客戶導入方向積累客戶量龍湖龍譽城到訪客戶1000新城香悅半島老業(yè)主1000龍城金茂府老業(yè)主+到訪客戶4000都市桃源老業(yè)主1000格蘭藝堡老業(yè)主500運河天地老業(yè)主+到訪客戶5000路勁鉑雋部分到訪客戶500榮亨逸都老業(yè)主1000聚湖雅苑老業(yè)主1000合計Call客+拜訪+專場15000組預計可導入客戶225組（1.5%導入率）新城香悅半島路勁鉑雋都市桃源榮亨逸都龍城金茂府龍湖龍譽城運河天地聚湖雅苑格蘭藝堡線下拓客策略-重點客戶區(qū)域及拓展項目東部鐘樓主城區(qū)（如清潭、花園、白云、勤業(yè)）為本案的重要客源地；除此之外，鐘樓新城青楓公園板塊、西林板塊、鄒區(qū)鎮(zhèn)以及武進牛塘鎮(zhèn)的客戶也是客源補充的來源之一，前期主要以DM為主，全面覆蓋。清潭板塊中吳大道沿線青楓公園版塊勤業(yè)板塊蘭陵中涼牛塘西林板塊鄒區(qū)花園白云板塊線下拓客策略-屋拉平臺屋拉公社實現(xiàn)平臺3000名活躍經(jīng)紀人的集中推薦，由對接人協(xié)助屋拉團隊進行至少二輪宣導。平臺擁有高端活躍經(jīng)紀人3000名內(nèi)部經(jīng)紀人：常州同策所有部門員工共計227人全部加盟屋拉平臺！經(jīng)紀人社會經(jīng)紀人：主城四大區(qū)，包括丹陽、溧陽和宜興，常州同策所有在售項目所在區(qū)域周邊！社會共計2882名高端（一手+二手）經(jīng)紀人線下拓客策略-常州愛房1億日均用戶5億日均流量10+平臺全景推廣海量流量：58同城、趕集、安居客、百度、騰訊五大入口導流58集團+同策咨詢聯(lián)手打造線下拓客策略-競品截留時間：周末及節(jié)假日項目：目前區(qū)域內(nèi)主要競品為鐘樓新城青楓公園板塊和中吳大道沿線，分別為龍城金茂府、金地保利桃李東方、雅居樂路勁棠頌、中南紅熙臺、保利和光晨樾、中梁皇糧浜7#項目和華潤紫云府。方式：針對鐘樓新城青楓公園板塊的競品，可采用小區(qū)駐點巡展、掃樓、派單等動作進行競品客戶截留；中吳大道沿線的競品，可采取商超駐點、派單的方式進行客戶截留；另外，可在青楓公園、寶龍城市廣場、龍湖天街、弘陽生活廣場這樣人流較為集中的地方進行插車及派單。棠頌金茂府中梁項目桃李東方華潤紫云府紅熙臺和光晨樾同策力量保障團隊架構(gòu)內(nèi)場為主、外場拓客組輔助的形式搭建團隊總經(jīng)理助理韓有祥項目行政助理蔣麗項目拓展經(jīng)理1人市場經(jīng)理李澤平項目銷售經(jīng)理王澄俊項目主策周紅市場總監(jiān)錢瑩瑩項目企策總監(jiān)蔣美琳置業(yè)顧問沈俊、劉金柯、朱雨飛、楊廣雨、孫霜、孫佳露、常道強、王勇、肖正東團隊架構(gòu)模式丨總經(jīng)理負責制，三線并列推動業(yè)務執(zhí)行力公司總經(jīng)理李華項目總監(jiān)顏為祥團隊組建原則：60%有經(jīng)驗、40%新人團隊傭金政策：1.5‰—2‰團隊架構(gòu)-團隊核心骨干王澄俊常州同策項目銷售經(jīng)理個人簡歷：王澄俊先生現(xiàn)為常州同策房產(chǎn)咨詢有限公司項目銷售經(jīng)理，主要負責常州A級營銷代理項目的銷售工作。相關經(jīng)驗：王澄俊先生于2010年進入常州同策，有8年多的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，加入常州同策后服務項目都為公司A類項目，有扎實的業(yè)務基礎，業(yè)務執(zhí)行力強；對于高端項目的全程代理有著自己獨特的見解，市場觀察力敏銳，能根據(jù)項目特點，及時制定應對策略；擅長營銷團隊建設、人員培訓、跨部門溝通協(xié)作等。歷任職位：2010年-2011年新城首府2011年-2012年

新城香悅半島2012年-2013年金新鼎邦2013年-2014年

溪隱府、萬麗明珠新城（宜興）2014年-20