新景祥2010年6月新政下的沈陽房地產(chǎn)市場分析2010-6北京新景祥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場部新政下的沈陽房地產(chǎn)市場分析【目錄】ContentsPart1：宏觀市場Part2：中觀市場Part3：微觀市場1、宏觀市場政策匯總2、沈陽市1-5月份市場數(shù)據(jù)分析PartOne【宏觀市場】三套房二套房二套房，首付50%，利率上調(diào)13>.1倍三套房停止發(fā)放貸款禁收定金無預(yù)售證，禁止誠意金、VIP卡、排號等形式收錢外地居民沒有1年以上當(dāng)?shù)丶{稅或社保證明外地人暫停貸款款關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞解析【宏觀市場—政策匯總】政策匯總?cè)∠哒坌戮跋橛^點：此次新政號稱史上最強宏觀調(diào)控，雖力度較大，但目的性明確，旨在針對房地產(chǎn)投資的炒房者，銀行收緊信貸，對投資客戶是個打擊，但對于普通住宅客戶，此次新政實際的打擊效果不是很大，但確實影響了客戶的購房預(yù)期，部分客戶存在觀望；工商銀行停止三套房貸款5月14日，工商銀行表示，已經(jīng)不能對第三套住房發(fā)放貸款。工商銀行已停貸浦發(fā)銀行嚴格審查貸款人資質(zhì)招商銀行財力不足、信用記錄不好的堅決不貸興業(yè)銀行首付比例在50%以上，貸款利率可能上浮20%交通銀行已停貸，可通過理財產(chǎn)品實現(xiàn)貸款大連銀行首付比例60%，貸款利率上浮20%【沈陽三套房貸或停辦或收緊】各銀行三套房貸執(zhí)行情況從目前整體沈陽銀行針對新政的實施速度來看，眾多銀行積極支持政府“新政這一決策”，主要由于08年經(jīng)濟危機過后，樓市迅速回暖，房價飆升，在剛性需求擴大的同時銀行的貸款放量也逐漸增大。2010年25條新政優(yōu)惠措施雖然結(jié)束，但并未給樓市造成太大影響，因此導(dǎo)致了銀行貸款金額放量過快。此時政府采用新政打壓樓市，防止泡沫，也同時予以銀行進行內(nèi)部調(diào)整。但相對于北京上海等一線城市，沈陽樓市泡沫并不能相提并論，而針對本次新政沈陽政府尚未作出明確表態(tài)?！窘庾x】新政下來針對整體市場關(guān)于二套房比例首付所做的調(diào)查：數(shù)據(jù)來源時代商報從上圖來看過半的人數(shù)希望首付高達百分之六十甚至以上，雖然購房者的想法并不能完全代表樓市發(fā)展，但從中不難體會出購房者對高房價以及推動高房價上漲的炒房者的態(tài)度中，極力希望政府采取措施來控制樓市發(fā)展。【新政后消費者調(diào)查】針對二套房首付比例提高50%的能否抑制高房價調(diào)查：從購房者信心指數(shù)來看，在高房價飆升的時代，明顯購房者顯現(xiàn)信心不足，據(jù)統(tǒng)計，從去年第四季度的125.9跌至96.4，進入信心不足區(qū)。目前更多購房者覺得房價難以下降，但對新出臺的措施表示贊成，希望可以抑制炒房者只是房價保持在穩(wěn)步健康的狀態(tài)。數(shù)據(jù)來源時代商報新政下來后，近期購買二套房的情況：新政下來到目前有一個月的時間，在樓市情況不明了的狀態(tài)下，而且也沒有剛性需求的促使，更多人選擇了觀望，這也成為增加開發(fā)商資金鏈壓力的主要問題。數(shù)據(jù)來源于遼沈晚報目前市場上剛性需求作占比例：數(shù)據(jù)來源于遼沈晚報從上圖來看目前沈陽市場仍然以剛性需求為主，而在新政中明顯可以政策對首次購房者的支持。因此沈陽樓市有剛性需求的支撐，也可以盡量較少新政所帶來的廣泛影響?！窘庾x】事實上，此次房產(chǎn)新政出臺之后，北京、上海、廣州、成都等地的房地產(chǎn)有明顯的影響，北京等地均出現(xiàn)了成交量下降，開發(fā)商打折促銷等現(xiàn)象。而與沈陽發(fā)展地位相似的，濟南、西安等地的房地產(chǎn)市場也均暫未受到明顯影響。這主要由于北京、上海、廣州等一線城市房價最高，政策敏感性強。房產(chǎn)新政出臺之后，政策落地迅速，影響較大。而新政在沈陽等二線城市具有滯后性。但目前從沈陽整體樓市細節(jié)來看，雖然此時樓市依然處于開盤加推階段，但也不乏些許開發(fā)商急于拋貨階段。部分項目所受新政影響或多或少，比如郊區(qū)投資類產(chǎn)品，多為二次或以上置業(yè)，首付與利率提高后部分客戶處于觀望狀態(tài)，而無證銷售樓盤以及客戶質(zhì)量不夠好的樓盤面臨難以申請銀行放貸，易造成購房者退房等現(xiàn)象。作為中高端住宅項目，由于面向的換房客群，因此對于本案來說，本輪調(diào)控政策影響較大。但須值得警惕的是，一旦市場觀望氣氛形成，購房預(yù)期降低，包括沈陽市在內(nèi)的“政策滯后”型城市依然面臨政策打壓風(fēng)險，成交量的逐漸走低，勢必影響目前市場價格的堅挺。針對本次新政總結(jié)最容易受影響的產(chǎn)品：地勢偏遠的投資類型產(chǎn)品中高端面向二次以上置業(yè)的改善型住房產(chǎn)品針對異地購房為主要客群的產(chǎn)品【4.15新政與9.27新政對比】？1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例丌得低于30％；2、貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；3、對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；房價快速上漲；市場上投資、投機行為盛行2010年“”連續(xù)16個月成交量下降，成交價格下降1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；2、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例丌得低于30%；3、對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。房價快速上漲；市場上投資、投機行為盛行2007年“”市場效果核心內(nèi)容政策背景信貸政策在中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的近幾年里，對房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成實質(zhì)性影響的信貸政策主要有二：2007年的“”（利空）；2008年的“”（利好）。而此次4.15新政與9.27新政相比力度更大，主要表現(xiàn)在：貸款購買第二套住房的家庭，首付由原來的40％提高至50％，對于貸款購買地三套及以上住房的家庭，首付有原來的40％提高至50％以上，同時，第二套房限定為已有房屋?！?.15新政對市場的影響】影響1：提高入市門檻，二套房需求將受到抑制，市場上觀望盛行新政實施后，對于首次購房者來說，要多支付10%的首付款，但月供與利息卻分別下降；同時對于二次及以上購房者來說，在嚴格按政策執(zhí)行層面來說，也只提高了10%首付款，月供利息也相應(yīng)的減少，但對于按最近市場執(zhí)行來看的話，就大大提高了首付款，雖然月供減少了，但總還款利息卻增加了，從而本次新政大大的抑制了二次及以上購房者的需求，使市場進入新一輪觀望期。影響2：短期內(nèi)拋盤量增加，二手市場降價銷售1、新政策出臺，上門量明顯減少；對于二手房放盤的業(yè)主，情緒影響較大，前期市場行情持續(xù)走高，部分嗅覺敏感的投資客已經(jīng)出現(xiàn)大量拋盤的情況，而政策出臺之后，業(yè)主更是紛紛打要求代理商盡快出貨；2、短期之內(nèi)，客戶對二手房市場更多的將會呈現(xiàn)觀望態(tài)度。首次置業(yè)的客戶將以等待為主，關(guān)注市場價格走勢；而改善性住房或其他購買第二套房客戶的需求將會受到抑制；對于投資客而言，雖然首付比例的提升以及利率的調(diào)整對資金影響不大，但由于市場趨勢不明朗，短期之內(nèi)不會入市；3、新政出臺后一周，房源呈現(xiàn)突增勢頭,擔(dān)心市場重新陷入觀望,已有不少二手房業(yè)主主動調(diào)低了掛牌價格,因購入不滿5年、打算將稅費轉(zhuǎn)嫁給下家的到手價紛紛改為成交價。【4.15新政對價格的影響】就短期來看，“量在價先”的市場規(guī)律決定了新政不可能會收到立竿見影的效果，房價將在成交量出現(xiàn)萎縮之后才趨于下行。從中長期來看，在新政實施之后市場主體間的博弈決定了房價在未來不可能大幅下降?！緫?yīng)對策略】做好持久戰(zhàn)心理準(zhǔn)備政府痛下殺手，市場向下調(diào)整壓力巨大；史上最嚴厲的調(diào)控政策必定造就更長的調(diào)整周期；市場情緒急轉(zhuǎn)直下，需要長時間消化；調(diào)控組合拳向下傳導(dǎo)效應(yīng)還需要時間徹底釋放；市場還剩幾根救命稻草，能走就趕緊跑起來緊抓目前市場有限的利好，充分分析客戶，深度挖掘項目價值，加快項目推售節(jié)奏；準(zhǔn)備充足彈藥備戰(zhàn)下一輪市場來回快資金回籠速度，迎接即將到來的大規(guī)模供地市場，為下一輪房地產(chǎn)上升周期儲備足夠的資本；【附件：半年內(nèi)政策梳理】住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。住建部：加快保障房建設(shè)遏制房價過快上漲14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。國務(wù)院常務(wù)會:貸款買二套房首付不得低于50%商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸未獲預(yù)售許可開發(fā)商不得收取定金住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時，解讀了最新出臺的房貸新政。他強調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)暫停三套及以上房貸、首提個人售房計稅、限制外地人購房同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個人住房記錄，實施差別化的信貸和稅收政策。暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。北京出臺地方樓市新政同一家庭限新購一套房5月2日，央行宣布自5月10日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。這是央行今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。有專家指出央行此次調(diào)整是配合為樓市降溫而考慮的。央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率5月6日，深圳出臺“新國十條”執(zhí)行細則，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證券的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。深圳版新國十條出爐暫停三套房貸款全文要點措施時間中央經(jīng)濟工作會議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。中央經(jīng)濟工作會議：明年要增加普通商品住房供給國務(wù)院決定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年國務(wù)院提四措施遏制房價：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。國務(wù)院提四措施遏制部分城市房價過快上漲財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。財政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅國辦發(fā)出通知，要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。國辦發(fā)出通知要求促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強力遏制信貸沖鋒流動資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者國土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制；二、促進住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實加強房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查。國土部強調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管將開展突擊檢查按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要增加風(fēng)險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款要點措施時間1、宏觀市場政策匯總2、沈陽市1-5月份市場數(shù)據(jù)分析PartOne【宏觀市場】【宏觀市場】關(guān)鍵詞解析關(guān)鍵詞1-5月份商品住宅成交面積、金額同比增長-1.42%和17%保持平穩(wěn)1-5月份商品住宅均價同比上漲26.1%溫和上漲1-5月份外地人購房占總量同比上漲9%，也創(chuàng)歷史新高購房新高1-5月份市場數(shù)據(jù)新景祥觀點：整體市場特點鮮明，其中幾項關(guān)鍵數(shù)據(jù)都處在歷史同期較高水平，沈陽房地產(chǎn)迎來了新的發(fā)展契機。受09年市場影響，10年市場部分需求提前透支，1-5月份整體雖然延續(xù)09年部分余熱，同時受到市場預(yù)期的影響，銷量也僅相當(dāng)于歷史同期水平，其中5月份受政策的影響，銷量同比去年略有上漲，但漲幅不大；圖1：09年與10年沈陽商品住宅1-5月同期成交面積及金額走勢圖新景祥解讀：受09年市場影響，10年1-5月份整體成交延續(xù)部分余熱，后期受到政策的影響，由于政策存在滯后性(3個月-半年），因此，市場反應(yīng)并不明顯，與09年相比，雖然銷量基本持平，但價格出現(xiàn)17%的漲幅；圖2：09年與10年沈陽商品住宅1-5月同期成交單價走勢圖新景祥解讀：市場需求方面波動不大，市場價格體系走勢平穩(wěn)，進入10年1-5月份房地產(chǎn)市場價格增長幅度保持在26.1%；1月價格出現(xiàn)大幅波動，主要由于別墅類高檔產(chǎn)品的銷售，拉高了整體的價格走勢；圖3：09年與10年沈陽商品住宅1-5月同期外地人購房走勢圖新景祥解讀：外地人購房比例逐年增多，與沈陽近幾年經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，城市吸納力同步增強有直接關(guān)系，進入2010年1-5月份，外地人購房同比增長9%，再創(chuàng)歷史新高；但5月份比例略有回落，主要由于受到新政貸款等限制的影響，預(yù)計后期這一指數(shù)還將有進一步下行的趨勢；關(guān)鍵詞解析關(guān)鍵詞政策導(dǎo)向，導(dǎo)致去化速度明顯見緩，環(huán)比下降近20%去化速度環(huán)比成交量下降近53%環(huán)比成交【宏觀市場】1-5月份市場數(shù)據(jù)新景祥觀點：09年末，銷量爆發(fā)式的增長，住房需求集中提前釋放，透支10年的部分需求，與此同時第一季度歷來都是銷售淡季，因此10年1-5月銷售面積總量一定會低于09年最后五個月度；圖4：10年沈陽商品住宅去化速度近10個月環(huán)比走勢圖新景祥解讀：受到市場需求透支以及市場預(yù)期的影響，10年1-5月去化速度明顯放緩；圖5：10年沈陽商品住宅近10個月供求分析環(huán)比走勢圖新景祥解讀：09年末，銷量爆發(fā)式的增長，住房需求集中提前釋放，透支10年的部分需求，因此10年1-5月份環(huán)比出現(xiàn)一定幅度的下降；【宏觀市場小結(jié)】新景祥觀點：政策角度本輪政策表明了國家調(diào)控房價過快上漲的決心，旨在針對房地產(chǎn)投資的炒房者，銀行收緊信貸，對投資客戶是個打擊，但對于首置客戶和高端客戶，此次新政實際的打擊效果不是很大，但確實影響了客戶的購房預(yù)期，部分客戶存在觀望，對購房者的客戶信心是極大地打擊，但須值得警惕的是，一旦市場觀望氣氛形成，購房預(yù)期降低，將持續(xù)相當(dāng)長的時間；市場角度受09年市場影響，10年市場部分需求提前透支，1-5月份整體雖然延續(xù)09年部分余熱，同時受到市場預(yù)期的影響，銷量也僅相當(dāng)于歷史同期水平，但價格水平得到大幅度提升，1-5月價格同比上漲26.1%。其中5月份受到政策的影響，銷量環(huán)比出現(xiàn)下降，預(yù)計未來一段時間市場走勢將出現(xiàn)下行，但價格將依然保持堅挺；1、渾南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析PartTwo【中觀市場】2、項目所在板塊市場分析3、沈陽市住宅項目銷售排名渾南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析市場情況定性分析項目研究產(chǎn)品特征市場特點定性分析強勁的發(fā)展勢頭讓渾南成為全沈陽購房者目光的焦點坤泰新界浦江苑中海龍灣SR新城首創(chuàng)國際城金地濱河國際金地國際花園萬科金域藍灣金地長青灣東方威尼斯名流印象東亞國際城匯景·新世界世茂五里河萬科深藍品牌開發(fā)商的不斷涌入，帶來了極大的區(qū)域市場競爭渾河橋區(qū)域軟件園區(qū)域富民橋區(qū)域長青橋區(qū)域渾南新區(qū)：位于沈陽城區(qū)南部，渾南總體規(guī)劃為“三區(qū)一城一帶”，目前渾南新區(qū)仍處在不斷開發(fā)之中，在售樓盤數(shù)量增長較快?？v觀大渾南板塊，渾河橋、富民橋、長青橋周邊區(qū)域樓盤整體價格較高，檔次屬于中上等，且渾南的大多數(shù)樓盤都在這三個片區(qū)之內(nèi)；【10年渾南市場情況】關(guān)鍵詞解析關(guān)鍵詞渾南區(qū)域銷量居全市第三區(qū)域?qū)Ρ榷酁楦邔?、小高層產(chǎn)品，主要面積區(qū)間為70-110㎡產(chǎn)品特征銷量同比增長，但后市去化速度放緩供銷情況平穩(wěn)增長，但漲勢逐步受到抑制月度供銷平穩(wěn)增長價格情況新景祥觀點：10年渾南借沈陽整體市場的發(fā)展，呈現(xiàn)量、價齊升的大好局面，各項數(shù)據(jù)均居歷史同期最高水平，但由于政策的影響，進入5月出現(xiàn)指標(biāo)下滑的情況，預(yù)計后市將出現(xiàn)銷量明顯萎縮，但價格將依然保持堅挺；【區(qū)域市場供應(yīng)量分析】鐵西區(qū)銷量引領(lǐng)各區(qū)，渾南新區(qū)銷售量位于第三2010年1-5月商品住宅供應(yīng)情況2010年1-5月商品住宅銷售情況10年前5個月可以看出，供銷主要集中在鐵西、于洪和渾南新區(qū)，從市場反應(yīng)來看，目前市場供應(yīng)、成交熱點還是集中在樓盤集中度高、性價比強這樣的區(qū)域。【區(qū)域市場產(chǎn)品特征分析】產(chǎn)品特征分析區(qū)域內(nèi)項目多以多種建筑形式相結(jié)合，單種形式所占比例不大。小高層、高層為區(qū)域主要產(chǎn)品；由于土地成本較高，區(qū)域內(nèi)在售樓盤產(chǎn)品以高層為主，小高層占一定比例，多層產(chǎn)品較少；區(qū)域內(nèi)二房占主要比重，面積區(qū)間多為80-110平之間，三房戶型面積在110-146平之間。部分高檔樓盤大戶型所占比重較高，因此區(qū)域內(nèi)四房以上產(chǎn)品所占比重略高于其他區(qū)域；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品90-110平米產(chǎn)品占主要比重，70-90平米產(chǎn)品亦為市場主流，另160平以上豪宅市場為區(qū)域內(nèi)一大亮點；【區(qū)域市場年度供銷分析】05-09年，渾南新區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積先增后降，同比增長率逐年下降但銷售面積卻是曲折增長，2010年1-5月份商品住宅供銷面積均取得同比增長，分別增長11.01%和4.34%；2010年1-5月渾南新區(qū)商品房銷售情況2010年1-5月渾南新區(qū)商品住宅銷售情況【區(qū)域市場月度供銷分析】10年渾南商品房和商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積變化顯著，1-5月呈上升態(tài)勢發(fā)展，但銷售量進入5月后出現(xiàn)回落；【區(qū)域市場價格情況分析】1-5月份，渾南新區(qū)商品房和商品住宅的銷售均價平穩(wěn)上漲，但上漲幅度由于市場預(yù)期的影響以及新政的出臺，漲勢放緩；1、渾南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析PartTwo【中觀市場】2、項目所在板塊市場分析3、沈陽市住宅項目銷售排名【區(qū)域市場定性分析—項目篩選】典型項目：1、坤泰新界2、名流印象3、東亞國際城4、首創(chuàng)國際城5、金地國際花園6、金地濱河國際7、金地長青灣8、萬科金域藍灣9、浦江苑10、瑞寶國際花苑11、SR國際新城篩選依據(jù)：區(qū)域內(nèi)較具代表性樓盤；有一定品牌知名度開發(fā)商；樓盤較具備規(guī)模與品質(zhì)研究內(nèi)容：銷售業(yè)績、銷售策略、價格策略、推廣策略、媒體策略100-14050-140坤泰新界二期70-11050-130沿海賽洛城90-12049-200東亞國際城90-10050-140首創(chuàng)國際城90-15868-158浦江苑三期144-161144-189萬科金域藍灣350-400190-420金地長青灣110-18078-309SR國際新城158-16383-163瑞寶國際花苑70-11063-135金地濱河國際87-14087-242金地國際花園主力面積區(qū)間（平方米）面積范圍（平方米）項目名稱【區(qū)域市場定性分析】“主力戶型”—在售項目以90-110兩室，120-130三室為主，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重產(chǎn)品研究”動態(tài)監(jiān)測“—1-5月份市場延續(xù)09年的火爆形式，但項目SP活動相對減少【區(qū)域市場定性分析】全球招商大會，5月27日盛大召開億豐時代廣場和平區(qū)河景小戶，63-74㎡，超低起價格林生活坊萬科城華府，5月19日隆重加推萬科城傲踞“金廊”財富中軸，盡享“銀帶”質(zhì)量人生真正“養(yǎng)生”居所，與健康同行依渾河而居，享江南GOLF健康氧吧。浦江苑榜樣大盤領(lǐng)跑渾南，渾南絕版精筑人居，開盤狂銷180套。本案中央彎區(qū)第一府，敬呈國際灣區(qū)豪宅6.1米寬廳，一線縱觀渾河壯闊5月15日，尊榮登場，90-160平米一線河景豪宅，55-93平米玲瓏悅居中央彎區(qū)第一府，在和平中央先見未來遠洋和平府熱銷，加推！和平區(qū)78-117㎡的四美洋房！新加坡城項目訴求項目名稱產(chǎn)品研究1、渾南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析PartTwo【中觀市場】2、項目所在板塊市場分析3、沈陽市住宅項目銷售排名【沈陽地區(qū)4月銷售排行榜】40橡樹灣20133果舍添香19107九洲·灣景匯1898恒大綠洲17100恒大城1666新世界花園15128陽光尚城14189新華佰代宜居13166歐尚一品122159SR國際新城11177名流印象1056金地長青灣9148金水花城8380鐵西萬達廣場796萬科金域藍灣61.3183世茂??五里河5139萬科城4303千緣愛在城3147中海國際社區(qū)2332鑫豐??華凱鑫城1成交面積(萬㎡)成交套數(shù)（套）成交金額(萬元)項目名稱排名來源沈陽房產(chǎn)局銷售系統(tǒng)【渾南地區(qū)4月銷售排行榜】137萬科新榆公館10103首創(chuàng)國際城913364果舍添香8107九洲·灣景匯7189新華佰代宜居62159SR國際新城5177名流印象456金地長青灣3148金水花城296萬科金域藍灣1成交面積(萬㎡)成交套數(shù)（套）成交金額(萬元)項目名稱排名來源沈陽房產(chǎn)局銷售系統(tǒng)【渾南地區(qū)5月銷售排行榜】來源沈陽房產(chǎn)局銷售系統(tǒng)54萬科新榆公館1054金地長青灣956渾河灣857名流印象794首創(chuàng)國際城6102九洲·灣景匯5129新華佰代宜居4103金水花城3110萬科金域藍灣2210沿海賽洛城1成交面積(萬㎡)成交套數(shù)（套）項目名稱排名【競品匯總對比】65190095582201506116085合計1340020810102140255月177003520100603090404月358004030110801030203月來電量（天/組）誠意金（月/組)到訪量（天/組）來電量（天/組）成交量（月/套)到訪量（天/組）來電量（天/組）誠意金（月/組)到訪量（天/組）億豐南奧國際渾河灣金地國際花園853801601453951805031366合計15703040310501018115月301306055507016141254月401807050356024154303月來電量（天/組）成交量（月/套)到訪量（天/組）來電量（天/組）成交量（月/套)到訪量（天/組）來電量（天/組）成交量（月/套)到訪量（天/組）金水花城遠洋和平府名流印象8526511050110956050075合計1550208710850105月30654014353522150254月401505028685030300403月來電量（天/組）成交量（月/套)到訪量（天/組）來電量（天/組）成交量（月/套)到訪量（天/組）來電量（天/組）誠意金（月/組)到訪量（天/組）首創(chuàng)國際城坤泰新界泰萊16區(qū)【項目排名】60220130合計10210255月204404月306603月來電量（天/組）銷售量（月/套)到訪量（天/組）名流印象沿海賽洛城相關(guān)指標(biāo)通過與各項目進行對比，確認本案在市場中所處的地位，我們與市場中的競爭產(chǎn)品進行對比：到訪量：3月排名第四位；4月排名第六位；5月排名第四位；從渾南地區(qū)在售項目銷售及到訪情況來看，新政對渾南地區(qū)各項目均有影響，本案到訪量和來電量排名墊底，但銷售量排名靠前，可見在宣傳推廣方面有待加強。成交量：3月排名第八位；4月排名第一位；5月排名第九位；來電量：3月排名第七位；4月排名第六位；5月排名第二位；新景祥觀點：商業(yè)角度沃爾瑪、樂購、居然之家的成功進駐，加快了區(qū)域的商業(yè)配套，提高了區(qū)域生活的基礎(chǔ)氛圍，使得區(qū)域價值迅速提升，如今的渾南已不再是近郊區(qū)，而是真正的市中心；競爭角度整個渾南已基本形成以萬科、金地為龍頭的品牌開發(fā)商之間的競爭，區(qū)域內(nèi)多為上市公司且全是大盤開發(fā)，整個區(qū)域完全升級為品牌與大盤的雙重競爭；市場角度10年渾南地區(qū)的供銷以及價格均有不同程度的上漲，與供銷量相比，價格漲勢相對緩慢，進入5月受市場政策的影響，銷量出現(xiàn)下滑，價格漲勢有所放緩，其中大面積產(chǎn)品高總價產(chǎn)品影響較為明顯，預(yù)計新政對后市的影響將持續(xù)較長時間；排名角度渾南地區(qū)的項目均受到新政的影響，其中名流印象的影響明顯（產(chǎn)品自身因素），極大程度制約了本案的客流以及銷售，使本案到5月份的銷售排名大幅下降，必須通過營銷手段予以加強；【渾南區(qū)域市場小結(jié)】1、競爭項目鎖定PartThree【微觀市場】2、競爭項目分析3、開發(fā)戰(zhàn)略分析【競品項目鎖定】范圍：以奧體中心為核心的泛奧體中心區(qū)域；依據(jù)：物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品面積、價格、客群等與本案相似或相近；沿海賽洛城競品：坤泰新界、億豐南奧國際、首創(chuàng)國際城、金水花城、遠洋和平府、渾河灣、泰萊16區(qū)、金地國際花園景觀線遠洋和平府渾河灣金水花城金地國際花園首創(chuàng)國際城億城南奧國際名流印象競爭項目鎖定泰萊16區(qū)泛奧體中心板塊長白板塊1、競爭項目鎖定PartThree【微觀市場】2、競爭項目分析3、開發(fā)戰(zhàn)略分析泛奧體板塊【泰萊16區(qū)】沈陽渾南置業(yè)泰萊房產(chǎn)開發(fā)商500元辦VIP卡，目前數(shù)量500張認籌階段高層:4300元/平目前價格預(yù)計2010年6月入住時間2010年5月開盤時間1524戶總戶數(shù)35%綠化率容積率多層、高層、小高層建筑形態(tài)60000平方米占地面積130000平方米建筑面積渾南新區(qū)奧體中心南行800米項目位置143526879101112131516181719一期二期第一批房源第二批房源50%24101-110㎡三室二廳5700元/平50%2475-98㎡二室二廳48洋房25%1290-99㎡三室二廳5500元/平75%3684-89㎡二室二廳48多層17%1697㎡三室二廳50%4883-93㎡二室二廳4300元/平33%3245㎡一室一廳96小高層價格配比供應(yīng)量(套）面積房型總供應(yīng)量（套）物業(yè)類型25%1290-99㎡三室二廳4700元/平75%3684-89㎡二室二廳48多層（11層）17%1697㎡三室二廳50%4883-93㎡二室二廳4800元/平33%3245㎡一室一廳96小高層(16層）價格配比供應(yīng)量面積房型總供應(yīng)量物業(yè)類型第一批房源第二批房源VIP卡500元/張，誠意金3萬，開盤前100名總價減5000元，開盤前200名總價2000元，其他優(yōu)惠信息占沒公布。1、新政對項目有影響，但影響較小。從上圖可以看出，到訪量還是預(yù)約量項目整體成下降趨勢，新政主要是打壓改善型和投資性客戶，而泰萊16區(qū)主要目標(biāo)客群以剛性需求為主，因此新政出臺之后，項目雖受到一定影響，但對后續(xù)銷售無明顯影響。2、3至5月，到訪量和預(yù)約量雙雙下降。3月份房交會期間，項目開始售VIP卡，月售出300張卡，而后售卡情況回歸理性，呈下降趨勢，可見新政出臺在泰萊16區(qū)集中體現(xiàn)在到訪量和預(yù)約量上，同時客戶到訪質(zhì)量也有明顯下降。3、小戶型產(chǎn)品和價格是項目的取勝的關(guān)鍵。項目雖然位置雖遠離奧體中心區(qū)，但依靠市場緊俏的小戶型產(chǎn)品及低廉價格，降低了客戶的距離抗性，對剛性需求客戶以及改善型客戶而言，價格選擇項目的首要條件，也使得項目受波及的程度相對較小。15#14#5#17#16#20#12-A#19#12#4#3#2#1#8#7#6#11#10#9#【坤泰新界】5月份銷售7套銷售情況分為三期，現(xiàn)銷售二期分期沈陽坤泰地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)商一次性付款97折，貸款98折優(yōu)惠政策7000元/平目前價格開盤時間2500戶總戶數(shù)47.50%綠化率容積率多層、小高層、高層建筑形態(tài)占地面積100萬平建筑面積渾南新區(qū)渾南大道9號(奧體對面)項目位置一期二期一期售罄二期售罄二期即將上市預(yù)計7-8月上市小高層50%44166四房50%44141三房888#86%84131三房預(yù)計7500元/平14%1464一房987#價格配比供應(yīng)量面積房型總供應(yīng)量物業(yè)類型1、新政對坤泰新界影響較大。從上圖可以看出，到訪量和成交量呈嚴重下降趨勢，新政主要是打壓改善型和投資性客戶，而本案現(xiàn)在消化為先期剩余大戶型產(chǎn)品，同時預(yù)計7、8月上市的小高層以三室產(chǎn)品為主，預(yù)計新政對坤泰新界后期銷售情況影響較大。2、3至5月，到訪量成交量雙雙下降。3月份房交會期間，項目銷售68套，而5月份僅銷售了7套，成交主力產(chǎn)品為120㎡以下剛性需求為主，雖然目前銷售為剩余產(chǎn)品，但成交量的大幅下降，表明新政對坤泰新界影響明顯。3、在售產(chǎn)品面積大，是項目滯銷原因。新政打擊改善型和投資型客戶，而項目在售的大面積產(chǎn)品，以及預(yù)計7、8月上市的小高層也以130平以上大戶型為主，正為政策打擊嚴重的產(chǎn)品，預(yù)計新政對坤泰新界影響大?！緝|豐南奧國際】共分2期，在售為1期分期沈陽億豐置業(yè)發(fā)展開發(fā)商現(xiàn)處于排號階段，收認購金5000元，目前認購約1000余組銷售情況預(yù)計5500-6000元/㎡目前價格開盤時間一期1400戶總戶數(shù)50%綠化率容積率高層建筑形態(tài)160000平方米占地面積850000平方米建筑面積渾南新區(qū)金卡路16號項目位置注：交5000元定金，開盤每平減300元。商鋪老業(yè)主：1萬抵3萬。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#一期二期10%140104-140㎡三房80%112064-99㎡二房5500-6500元/平10%14037-42㎡一房1400高層價格配比供應(yīng)量面積房型總供應(yīng)量物業(yè)類型1、新政對項目后續(xù)銷售影響相對較弱。前期的億豐時代廣場商鋪積累了大量具有實力的客戶，同時早期的商鋪客戶成為該項目住宅的首批客源，雖然新政出臺之后，到訪情況呈嚴重下滑趨勢，但以良好的客戶基礎(chǔ)為前提，預(yù)計對后繼的銷售不會有很大影響。2、3至5月，到訪量呈下降趨勢。3月份項目有每天40組的到放量，5月每天僅有20組客戶到訪，而新政出臺之后到訪量的下滑，說明新政對億豐南奧國際到訪情況產(chǎn)生了較為明顯的影響。3、主力戶型面積小，總價的合理控制是項目銷售的關(guān)鍵。億豐南奧國際主力為100平以下的小兩房產(chǎn)品，主力為剛性需求客戶打造，同時項目前期商鋪為其積累了大量客戶，具本司了解60%的房源為老業(yè)主預(yù)留，預(yù)計新政出臺對后期銷售影響不大。345782196【首創(chuàng)國際城】共分3期，在售為1期分期沈陽首創(chuàng)新資置業(yè)開發(fā)商5月銷售50套銷售情況6400元/㎡目前價格開盤時間4000戶總戶數(shù)43%綠化率3容積率高層建筑形態(tài)170000平方米占地面積610000平方米建筑面積渾南新區(qū)西路1號項目位置一期售罄一期在售一期即將上市1、政策對首創(chuàng)國際城影響較為明顯。首創(chuàng)在沈陽也是多盤聯(lián)動，市場對品牌認可度較好，雖然新政的出臺對項目有一定影響，但5月份還是取得了50套的銷售業(yè)績，說明政策對首創(chuàng)的影響不像區(qū)域個別項目影響那么明顯。2、銷售量和到放訪雙雙大幅下滑。從3月份房交會開始項目持續(xù)加推，供應(yīng)量房源充足，而新政的推出，使項目的到訪量和銷售量嚴重下降，對首創(chuàng)國際城影響明顯，主要由于近期推出大部分房源面積較大，屬于新政調(diào)控的重點。3、戶型市場接受度高。產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢明顯，盡可能做到通風(fēng)采光，同時戶型合計較為方正合理，客戶對產(chǎn)品接受度較高，由于品牌的積淀對項目的銷售也起到了一定的促進作用，因此五月份依然能把銷量保持在月銷售50套。6400元/平7300元/平價格55%362123-133三房40%26680-95二房2#、3#、9#預(yù)計6月底上市5%30171-180四房6581#備注配比供應(yīng)量面積房型總供應(yīng)量樓號【金地國際花園】共分4期，在售為4期分期金地(沈陽)房地產(chǎn)置業(yè)開發(fā)商現(xiàn)處于排號階段，現(xiàn)累計客戶約170組銷售情況預(yù)計6900元/㎡目前價格開盤時間4期350戶總戶數(shù)35%綠化率2容積率高層建筑形態(tài)110000平方米占地面積220000平方米建筑面積奧體中心沿渾南大道向東800米項目位置66%23187-110㎡二房預(yù)計6900元/平34%11965㎡一房350高層價格配比供應(yīng)量面積房型總供應(yīng)量物業(yè)類型1、新政對金地即將上市產(chǎn)品后續(xù)銷售影響較小。新政出臺主要針對投資和改善型客群，大面積產(chǎn)品影響較大，而金地新品面積適中，本輪調(diào)控影響主要集中于價格方面，金地國際花園的價格相比預(yù)期有所下降，原計劃價格為7200元/㎡，但新政的推出使得價格下調(diào)，預(yù)計對項目的后期銷售影響較小。2、4月份項目開始推廣，5月份收新政影響到放量下降。金地現(xiàn)為消化09年剩余產(chǎn)品，同時為四期產(chǎn)品續(xù)客階段，4月份開始進行項目的推廣，到訪量對比3月份上升勢頭明顯，由于新政影響5月到訪量雖然學(xué)有所下降，但整體保持平穩(wěn)，現(xiàn)階段該項目利用活動吸引人氣，增加客戶積累。（預(yù)約客戶砸蛋）3、新政的影響在價格方面有所體現(xiàn)。產(chǎn)品主力為90-110平兩房產(chǎn)品，面積適中，在新政出臺前價格預(yù)計在7200元/平，新政出臺后項目整體價格預(yù)計在6900元/平，出現(xiàn)一定程度下調(diào)，由于金地為品牌開發(fā)商，說以新政出臺對價格影響明顯。【金水花城】共分3期，在售為3期分期沈陽中一實業(yè)房產(chǎn)開發(fā)開發(fā)商5月成交70套銷售情況8500元/㎡目前價格開盤時間3期500戶總戶數(shù)70%綠化率容積率高層、小高層建筑形態(tài)62500平方米占地面積350000平方米建筑面積渾南新區(qū)富民南街8號項目位置優(yōu)惠：一次性98折在售14#、17#、18#剩余10#、15#66%330130-140三房8500元/平34%17095二房500高層價格配比供應(yīng)量面積房型總供應(yīng)量項目類型在售14#、17#、18#剩余10#、15#50%160-180四房2010年8月9000元/平50%130-140三房150高層預(yù)計上市時間預(yù)計價格配比面積房型總供應(yīng)量項目類型1、現(xiàn)房銷售降低新政影響項目與沈陽萬豪系出同門，為項目檔次提升奠定基礎(chǔ)，而三期500套房源經(jīng)過3個月的消化剩余產(chǎn)品所剩不多，而現(xiàn)房又極大促進了金水花城銷售，從現(xiàn)階段銷售情況來看，項目受到一定影響，銷售速度放緩，但暫未出現(xiàn)滯銷的情況。2、地理位置較為優(yōu)越，開發(fā)較早，區(qū)域較為成熟項目地處富民街，與河畔新城一起奠定了成熟的居住環(huán)境，是渾南為數(shù)不多的成熟板塊，同時更貼近市區(qū)，也為項目攔截了大量的優(yōu)質(zhì)客源。3、到放量和成交量呈下降趨勢金水花城現(xiàn)在以為現(xiàn)房發(fā)售，很大程度上帶動了銷售人氣，而新政出臺之后成交量出現(xiàn)萎縮，也說明新政對金水花城銷售帶來一定影響?！緶喓訛场抗卜?期，在售為1期分期沈陽融大房屋開發(fā)開發(fā)商5月份銷售10套銷售情況洋房7000元/平，高層5200元/平目前價格開盤時間1800戶總戶數(shù)35%綠化率容積率洋房、高層建筑形態(tài)220000平方米占地面積85000平方米建筑面積渾南新區(qū)渾南西路3號項目位置優(yōu)惠：一次性97，貸款991#2#4#9#5#6#7#8#17#18#19#20#一期在售一期在售二期一期剩余大量房源，二期產(chǎn)品暫無上市計劃約10套本月銷售情況200520038-104高層3807000100-222洋房供應(yīng)情況均價元/㎡面積產(chǎn)品類型1、新政對項目有影響明顯，區(qū)位較偏成為重要因素新政主要是打壓改善型和投資性客戶，客戶群投資比例較高，市場觀望氛圍濃厚。客戶到訪量下降導(dǎo)致銷量大幅縮水，其中區(qū)位處于渾南開發(fā)的外延，配套、位置沒有優(yōu)勢可言，客戶選購更多偏重未來預(yù)期，投資或有投資預(yù)期的客戶相對較多，導(dǎo)致受到新政影響明顯。2、到訪量、成交量等指標(biāo)不同程度出現(xiàn)下降。渾河灣2010年3月推向市場，3、4月份取得了月均100套以上佳績，新政出臺，對投資客戶帶來巨大影響，而該項目客戶大部分具有投資預(yù)期，導(dǎo)致銷售量出現(xiàn)驟降，5月份銷量僅為10套，可見新政對渾河灣影響非常大。3、產(chǎn)品和價格是該項目的主要優(yōu)勢新政出臺之后影響明顯，洋房產(chǎn)品的稀缺特征是吸引客群的主要因素，新政出臺對項目洋房產(chǎn)品影響小。高層產(chǎn)品5200元/平的價格是項目唯一的核心優(yōu)勢。長白板塊【遠洋和平府】共分3期，在售為3期分期遠洋地產(chǎn)（遼寧）開發(fā)商5月份銷售310套銷售情況高層6500元/㎡，洋房10800元/㎡目前價格開盤時間三期1600戶總戶數(shù)35%綠化率容積率洋房、高層建筑形態(tài)112177平方米占地面積317049平方米建筑面積工農(nóng)橋下橋處東側(cè)或三好橋下橋處北側(cè)項目位置一次性97，貸款99，三天內(nèi)繳款再99折一期在售一期即將上市二期未上市產(chǎn)品11261971817202113一期二期12310套本月銷量200-40090%7500元/平180130-150河景高層80%6500元/平18055-94高層80%10800元/平89130-150洋房銷售率價格供應(yīng)量面積產(chǎn)品類型一期在售一期二批房源200-4007500元/平130-150180河景高層6500元/平55-94180高層2010年6月底11000元/平130-150100洋房預(yù)計上市時間預(yù)計價格面積供應(yīng)量產(chǎn)品類型1、新政對遠洋有一定影響，但影響相對較小。河景高層和洋房產(chǎn)品以自身的稀缺特點吸引客戶，而政策對小戶型產(chǎn)品影響較弱，導(dǎo)致5月份新開盤高層就銷售近90%，因此新政出臺之后，項目受到一定影響，上市價格比預(yù)期略有下調(diào)，但對銷售影響并不明顯。2、新政后，到訪量下降，成交量逆市上揚。3、4月份為處理一期尾房階段，因此傳統(tǒng)的銷售旺季遠洋銷售