房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析**大學(xué)管理學(xué)院第五章房地產(chǎn)投資的成本分析第一節(jié)概述房地產(chǎn)投資成本的涵義房地產(chǎn)投資成本的概念房地產(chǎn)籌資成本的概念2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資成本的概念

房地產(chǎn)投資成本是指房地產(chǎn)投資者為取得和使用房地產(chǎn)投資而付出的代價。包括支付給資本金所有者的紅利以及籌資過程中所支付的有關(guān)費(fèi)用等。在籌措資金過程中所支付的有關(guān)費(fèi)用成為籌資成本，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan籌資成本的直接費(fèi)用：

籌資成本的直接費(fèi)用指以某種方式從某一籌資渠道中獲取一定的資金所直接付出的費(fèi)用，包括：1、借款利息及有關(guān)的手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、承諾費(fèi)等各種附加費(fèi)；2、股票、債券的發(fā)行費(fèi)用；3、其他直接費(fèi)用，如必要的印刷費(fèi)、廣告費(fèi)、人工費(fèi)、差旅費(fèi)、代辦費(fèi)、郵費(fèi)和其它雜費(fèi)

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan籌資成本的間接費(fèi)用

籌資成本的間接費(fèi)用：指以某種方式籌資時非直接付出的費(fèi)用，包括：

1、籌資風(fēng)險調(diào)整和風(fēng)險保護(hù)費(fèi)2、由資金使用的某種限制條件引起的費(fèi)用3、籌資后企業(yè)負(fù)債上升，資信下降，以致下一次再度籌資時籌資成本上升4、籌資的風(fēng)險損失

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資成本分析的目的

通過投資成本分析，來得到判斷和計算籌資成本的指標(biāo)和方法，選擇低成本的籌資方案房地產(chǎn)投資成本分析的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)投資資金來源分析2、房地產(chǎn)投資資金籌措方案分析3、房地產(chǎn)投資籌資成本分析2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第二節(jié)房地產(chǎn)投資資金來源分析自有資金分析企業(yè)自有資金：生產(chǎn)發(fā)展基金、后備基金和職工福利基金等主管部門撥入資金：上年地方財政預(yù)算的結(jié)余、當(dāng)年地方財政超收分成、地方預(yù)算預(yù)備費(fèi)用、地方財政掌握的預(yù)算外資金等

聯(lián)營單位資金：設(shè)立獨(dú)立企業(yè)，可作自有資金規(guī)定：開發(fā)公司自有資金不得低于年度投資工作量的30%2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan銀行貸款分析1、房地產(chǎn)投資的銀行貸款：不容任何抵押或擔(dān)保條件：借款企業(yè)在貸款銀行開立帳戶、自由流動資金占生產(chǎn)流動資金得30%、健全的管理機(jī)構(gòu)和財務(wù)管理機(jī)構(gòu)、具備有權(quán)部門下達(dá)的年度開發(fā)計劃和經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計、開工前預(yù)收購房款不低于開發(fā)項(xiàng)目總造價的30%、有償還貸款本息的能力、提供相應(yīng)的開發(fā)方案或可行性研究報告期限：≤2年，按流動資金貸款利率或浮動計息2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan銀行貸款分析2、房地產(chǎn)抵押貸款：借款人以抵押房地產(chǎn)為條件，來獲取銀行貸款的貸款方式，包括：土地開發(fā)抵押、房屋開發(fā)抵押、住房抵押貸款。抵押條件：貸款額不超過現(xiàn)行房地產(chǎn)作價70%利率：建筑業(yè)流動資金貸款利率，根據(jù)貸款期限浮動；國外可分固定、浮動兩種結(jié)算：按季從帳戶中扣除強(qiáng)行拍賣的條件：到期未還本付息、未按要求完成建設(shè)項(xiàng)目、重大事件可能影響貸款人的利益2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan集資分析

房地產(chǎn)投資的集資：指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資信和房地產(chǎn)項(xiàng)目的高附加值為吸引力，運(yùn)用各種籌資手段或方式籌集社會閑散資金，主要有發(fā)行房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券兩種。1、發(fā)行房地產(chǎn)股票分析發(fā)行股票的目的：房地產(chǎn)股票發(fā)行的程序：申報準(zhǔn)備工作、申報、股票發(fā)行3個階段股票籌資的好處：2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan集資分析2、發(fā)行房地產(chǎn)債券的分析債券的分類：記名式和無記名式發(fā)行債券的種類：短期債券：1年

中期債券：1—10年長期債券：10年以上發(fā)行債券的好處：靈活、不存在中途停貸的危險、對公司進(jìn)行了宣傳、信譽(yù)好2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan利用外資分析利用政府貸款：利率低、期限長國際金融組織貸款：利率低于商業(yè)銀行、期限也較長（25年），審查嚴(yán)格外國商業(yè)銀行：利率根據(jù)國際金融市場行情來決定的，利率較高，期限較短與外資合營：中方投地、外方投錢發(fā)行國際債券：通過國內(nèi)大銀行和國際信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)，在國際金融市場上發(fā)行房地產(chǎn)債券吸收外資的方式。利率略低于銀行貸款2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan財政撥款分析

房地產(chǎn)的財政撥款是指國家各級政府無償投入房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地和資金。政府撥出一定資金或地塊給國有房地產(chǎn)公司（微利房）政府撥出一定資金給企事業(yè)單位為其職工建房（本企業(yè)職工居住）2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan預(yù)售款分析

房地產(chǎn)投資的預(yù)售款是指房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用前，預(yù)先向購房者收取的房款。好處：買主賣主條件：投資25%以上或基礎(chǔ)工程完工后比例：不得超過房價70%，開工時40%，建一半時30%2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan承包商帶資承包建設(shè)工程

房地產(chǎn)投資的預(yù)售款是指由承包商墊資進(jìn)行建設(shè)工程施工的籌資方式好處：合作：2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第三節(jié)房地產(chǎn)投資資金籌措

方案分析資金籌措方案的涵義籌措方案：是指房地產(chǎn)投資者在籌措資金之前所制定的計劃方案。方案：幣種、數(shù)量、期限、成本方案的內(nèi)容：資金籌措的幣種和數(shù)額資金籌措的流量資金來源結(jié)構(gòu)

資金籌措的風(fēng)險評價資金籌措成本資金籌措方式

資金籌措的步驟2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資籌措方案的制定過程確定籌資的最終目標(biāo)調(diào)查資金需要調(diào)查資金的來源渠道設(shè)定所籌資金的幣種、數(shù)量、期限、成本研究籌資風(fēng)險確定籌資方式提出籌資資金的分階段工作計劃準(zhǔn)備籌措資金方案文件形成正式的資金籌措方案2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資籌措方案中的資金流通模型：

指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在何時用多少資金的表格或圖形1、資金投入表資金投入表的依據(jù)：項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計劃、設(shè)備材料和勞動力的投入時間要求、工程承包合同中確定的工程付款計劃投入表的資金分類：2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資籌措方案中的資金流通模型2、資金回收表資金回收表的依據(jù)：房地產(chǎn)租售量計劃、房地產(chǎn)租售價格估算和初定結(jié)果、房地產(chǎn)租金或售價的受款計劃回收表的資金分類：2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資籌措方案中的資金流通模型3、資金流通表資金流通表的依據(jù)：資金投入表和資金回收表流通表的資金分類：兩種，如圖2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資籌剛措方案濁中的評放價選擇兩種不同句的觀點(diǎn)：諒利用籌資哀來解決所剃需資金；農(nóng)房地產(chǎn)投革資成功要赴利用自有炎資金籌資的李目的：牢房地產(chǎn)傾項(xiàng)目的聞開發(fā)經(jīng)派營能順冒利完成越并做到夜成本低桂廉分級評估沃方法：安全性：營籌資風(fēng)險耽盡可能低經(jīng)濟(jì)性肝：籌資恨成本盡他可能小可行性絕：籌資軌渠道和社籌資方怪式盡可簽?zāi)芊€(wěn)妥不同籌朋資方案鄉(xiāng)豐比較200紫0房管誦本科用屯Co槽py各Rig么ht煩?Cu鐵iS匆hij搭uan安全性風(fēng)險消源除措施鑼金現(xiàn)融機(jī)構(gòu)偏資信售代理資塊信西意貿(mào)外事故A級過基本久消除等級高席等級高鴨可能性擇小B級后未完箏全消除院較從高違較好卻可能烤性較小C級散未消啊除風(fēng)險大免不高谷沒有代泄理蛇可能D級萄沒犁有措施吊較皆低涼沒有欣代理埋可能性厚很大200濕0房管群本科用垃Co總py普Rig傅ht絲式?Cu箭iS眠h(yuǎn)ij衛(wèi)uan經(jīng)濟(jì)性綜合籌資銷成本利用是率：銀行同置期貸款芽利率：A級：磚成本低B級：溜成本較低C級：谷成本較度高D級：秩成本高200息0房管惡本科用撲Co位py祝Rig就ht咐?Cu豎iS蘭hij線uan可行性A級：完全油落實(shí)斗1綁00%資墻金得到承技諾B級：僵基本落添實(shí)班9吹0%資嗚金已得鞠到承諾C級：不太乏落實(shí)肢80-9驅(qū)0%資金商已得到承心諾D級：沒孩有落實(shí)風(fēng)8召0%資玩金得到逝承諾分析：①若有竭一個D級，宇淘汰②都是A級——最別優(yōu)③A——C級組合，宣具體分析貴，按安全露、牌可行性、迫經(jīng)濟(jì)性優(yōu)私先順序評癥價200涌0房管云本科用糾Co絨py識Rig掌ht蝕?Cu孟iS記hij望uan可行性安全雨經(jīng)濟(jì)賞可作行甲方案劃：A切B觸A乙方案晨：A唐A蜓B“甲”優(yōu)于泛“乙”200移0房管致本科用桶Co浙py桃Rig怒h(huán)t撐?Cu請iS吼hij蘆uan不同籌燭資方案還的投資如收益率許比較融資杠桿爬：指項(xiàng)目架貸款對投睛資收益率癢的影響，泰即使用貸謎款或不是倍貸款在投匙資收益率麻上的差異灑。收益率是帽投資收益限（稅前收籃益）與投侵資額之比布；即：其中，R為投資迷收益率總；F為稅前收丸益；P為投資總顏額200冤0房管騙本科用憶Co邊py賀Rig蔬h(yuǎn)t稀?Cu歪iS榮hij暮uan不同籌疑資方案勞的投資起收益率嶄比較若項(xiàng)目膽投資為等自有資年金，則當(dāng)項(xiàng)目為門若干可能休狀態(tài)時，艦判定每種停狀態(tài)的發(fā)吳生概率及惜其相應(yīng)投燈資收益率才：其中，E--段--投資收械益率期今望值R---獅-狀態(tài)i的投資胖收益率Pi-蜜---狀態(tài)i的發(fā)生概竿率Fi--睬--狀態(tài)i的稅前凈同收益P--織--項(xiàng)目投垮資額200短0房管形本科用余Co癥py撇Rig削ht苦?Cu費(fèi)iS凳hij滑uan例：某物業(yè)識投資2棵500亭萬元，A方案全部礦由公司自個有資金投育資；B方案總投殼資70%滴（175舉0萬元）霉靠抵押貸綁款解決。斃貸款利率您6%。貸宇款期限2隔0年。要破求在20袖年內(nèi)按年敏等額償還皆。假設(shè)該課項(xiàng)目經(jīng)營尿?qū)⒚媾R三尼種效益狀器態(tài)。各狀符態(tài)的發(fā)生春概率及每煉年的經(jīng)營明收益如表亂。試據(jù)此勝進(jìn)行該項(xiàng)旋目的投資爽收益率分魚析及融資另方案決策乓。狀態(tài)方案A方案B概率經(jīng)營收益概率經(jīng)營收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.1250200名0房管纖本科用或Co襯py淋Rig杜ht蘇?Cu司iS掘hij堅(jiān)uan第四節(jié)圾房地產(chǎn)投歸資的籌資看成本分析籌資成本朋的構(gòu)成及僚估算貸款成為本股息（或彎債券利息獎）自有資趣金存款愉利息籌資的直可接費(fèi)和間騰接費(fèi)2000謎房管本科區(qū)用Co薦pyR燭ight溉?Cu賢iSh咱ijua頓n籌資成匆本率的跡另一種迷涵義基本定義江：籌資凈悅現(xiàn)值n—期數(shù)踏—第t年投資者賤付款—籌資欣成本率2000敬房管本科撤用Co羨pyR嚼ight嘴?Cu鑰iSh訴ijua杏n籌資成本描率的另一句種涵義①令K=壁，記為F（串）②若F（洗）＞0位，減小踢，熱令懸，代入臟求濁。③若退＜愿0，尊＞0，奇則200鐮0房管吩本科用妥Co災(zāi)py廚Rig奪ht批?Cu區(qū)iS薦hij卸uan幾種資金深來源籌資悼成本率的閃計算1、長期舅債券f—僅考慮本費(fèi)用（泳）第t年本金欄—慰第t年利息200室0房管綱本科用盈Co劑py象Rig照ht諸?Cu熱iS楚hij表uan種資金來反源籌資成闊本率的計搏算1、長奶期債券成本率期末一次兇還本200葬0房管犧本科用寺Co壓py斤Rig尚ht屋?Cu茫iS箱hij贈uan幾種資金恒來源籌資蘇成本率的脖計算1、長住期債券期末一次歐還本付息泰：2000冊房管本科鍛用Co筒pyR妨ight善?Cu登iSh趴ijua趙n幾種資金洗來源籌資療成本率的設(shè)計算2、優(yōu)先股小籌資成俱本率稅息凈堡利支付統(tǒng)優(yōu)先股益股息，臭不減少蜘所得稅股息利冒率：高疑于債券雨的利息境率，因顏此風(fēng)險調(diào)大200荷0房管開本科用捏Co勝py莖Rig伸ht負(fù)?Cu央iS葉hij緊uan幾