第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析

引言二套房貸收緊對(duì)房地產(chǎn)投資的影響？實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖、股市調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響？

內(nèi)容提要一、投資分析本錢效益分析及存在誤區(qū)二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般問(wèn)題四、房地產(chǎn)置業(yè)投資市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容

一、投資分析本錢效益分析

收益市場(chǎng)研究的深度M成本總成本總利潤(rùn)成本利潤(rùn)凈利潤(rùn)市場(chǎng)分析本身是手段而不是目的市場(chǎng)研究的最終目的是獲取利潤(rùn)、躲避風(fēng)險(xiǎn)

一、投資分析存在誤區(qū)市場(chǎng)研究分為調(diào)查和預(yù)測(cè)兩個(gè)方面，兩者要兼顧，不能偏廢目前很多市場(chǎng)研究將二者割裂開(kāi)來(lái)1、只有調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的羅列，缺乏科學(xué)的分析2、只是主觀臆斷的分析，沒(méi)有數(shù)據(jù)和資料支持

二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資環(huán)境，是指投資所在的地域〔國(guó)家、地區(qū)、城市、街區(qū)或地塊〕在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和收益的各種外部環(huán)境和條件的總和。包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、習(xí)俗、科技等。對(duì)于單個(gè)投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資環(huán)境是無(wú)法改變和不可控制的，投資者只有盡可能地去認(rèn)識(shí)它、適應(yīng)它。

二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資環(huán)境要素特點(diǎn)：多層次、多因素、動(dòng)態(tài)開(kāi)展的復(fù)雜系統(tǒng)每個(gè)因素都是相互聯(lián)系、相互影響的。

二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析分類硬投資環(huán)境根底設(shè)施：能源、交通、郵電通信等自然狀況：地理位置、地質(zhì)條件、氣候特征、自然風(fēng)光配套設(shè)施：商店、醫(yī)院、銀行、學(xué)校等軟投資環(huán)境社會(huì)文化：語(yǔ)言、文字、宗教、道德標(biāo)準(zhǔn)政治環(huán)境：政治制度、政局穩(wěn)定性、政策連續(xù)性經(jīng)濟(jì)：宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、資源法律：法律完備性、法制穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般問(wèn)題

內(nèi)容提要：房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的特征房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率市場(chǎng)的低效率與投資時(shí)機(jī)

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般問(wèn)題

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的特征：1〕信息不充分買賣雙方對(duì)供求關(guān)系、產(chǎn)品質(zhì)量、心理價(jià)位等缺乏共同的認(rèn)識(shí)和了解。買賣雙方對(duì)國(guó)家政策的理解和對(duì)后市的預(yù)期不同。2〕區(qū)域性強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性表現(xiàn)在不同地區(qū)供求關(guān)系、價(jià)格水平、政策表現(xiàn)等不同。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不能形成全國(guó)性的交易中心，具有壟斷性質(zhì)。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般問(wèn)題

3〕異質(zhì)性表現(xiàn)：地段因素、房地產(chǎn)本身的因素、開(kāi)發(fā)商的品牌、物業(yè)管理水平4〕壟斷性原因：土地的稀缺性、所有權(quán)形式和不可移動(dòng)性；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)資金密集型活動(dòng)壟斷性帶來(lái)的后果：人們福利受到損失；政策調(diào)控效果大打折扣

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般問(wèn)題

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率1〕定義：市場(chǎng)效率是指市場(chǎng)在傳遞產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格等信息時(shí)所發(fā)揮的作用。如果信息能夠迅速而又低本錢的傳遞，而且這些信息能夠反映在市場(chǎng)價(jià)格上，那么這個(gè)市場(chǎng)就是高效率的市場(chǎng)。市場(chǎng)價(jià)格反映最新信息所需要的時(shí)間是衡量市場(chǎng)效率的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。2〕房地產(chǎn)市場(chǎng)是高效率還是低效率？

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般問(wèn)題

3〕房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因A.房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性B.尋找交易伙伴存在較大困難C.交易過(guò)程比較復(fù)雜

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般問(wèn)題

3.市場(chǎng)低效率與投資時(shí)機(jī)A.信息不對(duì)稱造成買賣雙方對(duì)價(jià)值判斷不同B.擁有更多的信息、良好信息處理能力和判斷力的投資者能夠發(fā)現(xiàn)被低估的房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)市場(chǎng)低效率投資價(jià)值判斷偏誤投資價(jià)值難以判斷

四、房地產(chǎn)置業(yè)投資市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容

1、置業(yè)投資分析的目的：獲得可觀的資金收益；得到較高的價(jià)值受益；2、主要內(nèi)容：1〕客戶需求分析不同物業(yè)類型，客戶需求分析的側(cè)重不同。具體問(wèn)題具體分析。例，商業(yè)物業(yè)主要是從商圈的角度分析，主債物業(yè)主要是分析租客的數(shù)量和收入等。2〕增值情況分析不能單單從市場(chǎng)角度分析，而要考慮配套設(shè)施、建筑本身、開(kāi)發(fā)商品牌城市規(guī)劃等多方面考慮。

案例討論1.閱讀專題2-1〔P33~P34〕，答復(fù)思考題。2.閱讀專題2-2，答復(fù)思考題。

廣州住宅禁商政策回憶1.2000年廣州市有關(guān)部門公布“住宅商用〞禁令，但同年12月12日?關(guān)于工商登記放寬政策問(wèn)題?出臺(tái)，禁令開(kāi)始失去底氣，只規(guī)定“住宅改作商用的，提供房產(chǎn)證和租賃合同〞即可；2.2001年2月6日，廣州市規(guī)劃局又試行?住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理方法?，提出五種住宅可申請(qǐng)改商用，禁令繼續(xù)放寬；

廣州住宅禁商政策回憶3.2002年8月，廣州市工商局?關(guān)于明確企業(yè)注冊(cè)登記工作中幾個(gè)問(wèn)題的通知?出臺(tái)，著重放寬企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的限制，禁令變成了形式，“住改商〞開(kāi)始推高商務(wù)區(qū)的住宅價(jià)格；4.2005年5月1日，?廣州市房屋租賃管理規(guī)定?出臺(tái)，再次叫?！白「纳台?。

廣州住宅禁商政策回憶5.2005年8月24日“住改商〞又再出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，廣州市整頓和標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室向外界公布了整治“住改商〞的根本原那么———對(duì)于局部已辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照的“住改商〞，在證照有效期內(nèi)可繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，到期后可給予不超過(guò)一年的過(guò)渡期，過(guò)渡期滿應(yīng)立即恢復(fù)建筑的住宅用途。對(duì)市內(nèi)歷史形成的住改商，且已形成一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)問(wèn)題，應(yīng)本著維護(hù)大多數(shù)住戶的合法權(quán)益的原那么，在充分聽(tīng)取住戶的意見(jiàn)后，再?zèng)Q定具體措施；

廣州住宅禁商政策回憶6.2005年10月27日，廣州市經(jīng)貿(mào)委負(fù)責(zé)人對(duì)媒體稱：從目前看，“住宅禁商〞對(duì)廣州連鎖經(jīng)營(yíng)的開(kāi)展有些影響，具體結(jié)果還要等待各區(qū)商業(yè)規(guī)劃出臺(tái)后才能進(jìn)行評(píng)估。政策擱淺。。。