商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程第一部分商業(yè)市場調研影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。調研種類所需資料/研究范圍商圈研究對項目所在地的商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè)品種，人流狀況與交通狀況及其購買力。消費者研究對消費者的消費習慣、收入、偏好等作調研。投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪作基本調研，如客戶區(qū)域、投資動向、營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等。競爭對手研究包括競爭項目面積，基本狀況及競爭研究等。一、市場調研概況調研時間、地點區(qū)域、回收問卷、調查方法（消費者座談會、實地考察法、分區(qū)域隨機抽樣法等）與基本結論二、宏觀背景分析1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較2、國民經(jīng)濟主要技術經(jīng)濟指標、3、政府有關舉措與城市遠景規(guī)劃、社會因素分析等三、區(qū)域商業(yè)市場研究（一）、區(qū)域商圈研究1、城市發(fā)展狀況：GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結構等。2、項目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費結構等。3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項目等。（二）、終端消費者研究1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。4、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等。（三）、投資客戶研究1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3、商圈內商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等。（四）、競爭對手研究1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優(yōu)、劣勢等。2、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。四、消費者消費習性探討1、基本結論：消費群體對商場業(yè)態(tài)構成、消費品要求、地段要求、消費心態(tài)、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費習慣等2、專題研究專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(yè)老板、公務員、個體工商業(yè)者、白領階層、工薪階層等等）專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣五、項目經(jīng)營方式論證1、項目與同類型物業(yè)的比較論證2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證4、項目的商業(yè)價值及租金價值風險性論證5、項目設計標準及經(jīng)營管理水平的論證第二部分項目可行性研究一、前言項目總體情況進行說明、分析、總結二、項目概況1、項目所處的具體位置、規(guī)模2、項目規(guī)劃經(jīng)濟技術指標三、整體市場分析1、區(qū)域商業(yè)市場狀況2、根據(jù)項目特點分析當?shù)嘏c所評估項目相關的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產(chǎn)品價格、對未來預期及經(jīng)濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發(fā)展趨勢。3、主要競爭對手分析對區(qū)域內競爭者進行調查及分析比較4、項目SWOT分析通過對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目定位提供依據(jù)5、項目市場定位通過比較分析，確定項目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，為確定項目的開發(fā)設計方案提供依據(jù)6、項目初步開發(fā)設計方案通過前述分析比較，確定項目最佳的開發(fā)、設計方案7、項目投資成本估算估算項目的投資費用，包括土地費用、前期工程費、主體開發(fā)費、其他費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費及稅費8、項目投資效益預測主要根據(jù)項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標及敏感性分析，據(jù)此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。9、風險分析對項目可能產(chǎn)生的風險進行分析及規(guī)避風險措施10、可行性研究可行性研究結論第三部分項目規(guī)劃發(fā)展建議一、項目分析1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。2、綜合評價（SWOT）：優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅。二、項目定位建議1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價格定位。2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位。3、市場定位：目標客戶群體定位、群體表現(xiàn)特征。三、綜合素質營造建議1、整體設計建議：商場設計目標及理念2、單體設計建議：建筑風格3、素質營造：活動場地、裝修標準等4、環(huán)境、景觀塑造建議5、物業(yè)管理與服務要點6、項目配套設施與功能建議四、商業(yè)布局建議1、項目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調整方案3、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議4、項目外觀及景觀建議5、項目人流及物流動向建議五、項目商業(yè)組合建議1、商業(yè)結構及業(yè)態(tài)分析2、項目商業(yè)組合的可行性探討3、項目電梯位置和利用建議4、項目環(huán)境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議5、項目配套設施與功能建議第四部分招商、營銷傳播策略一、項目商圈分析商圈分析（SWOT）：商圈結構性分析二、項目租售價格定位1、租賃價格：1）標準租賃期；2）租金價格厘定；3）租金水平展望及預測；4）租金調整環(huán)境及遞增率；2、銷售價格1）銷售價格厘定；2）銷售區(qū)域及鋪位分割建議3）銷售價格之階段策略性建議4）銷售與租金的價格互動建議及檢討三、商場經(jīng)營方式建議1、直接及間接商鋪出租2、商場經(jīng)營方式的可行性探討3、草擬《商場租賃意向書》及《租約藍本》四、營銷傳播策略建議1、招商攻擊戰(zhàn)術2、階段性招商推廣建議及節(jié)點劃分3、市場營銷攻擊戰(zhàn)術4、階段性營銷推廣建議及節(jié)點劃分5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議6、宣傳資料及媒介選擇五、招商營銷執(zhí)行招商營銷執(zhí)行方案第五部分經(jīng)營管理建議一、商場前期經(jīng)營管理建議1、商場商業(yè)布局的設計及控制2、全程客戶跟進3、商場商戶安排4、商場內外部設計裝潢顧問5、開業(yè)宣傳推廣傳播策略6、商場日常管理建議7、經(jīng)營管理問題咨詢及處理8、統(tǒng)一管理、經(jīng)營、規(guī)范化運作體系。二、商場管理制度制訂1、招商處管理制度2、商場經(jīng)營管理制度的擬訂3、商場裝修及設施安裝管理制度4、商場各部室經(jīng)理及分區(qū)主任崗位職責三、商場經(jīng)營管理人員的選聘和培訓1、商場各級管理人員的選聘2、商場經(jīng)營管理培訓資料四、商場管理1、制定商場經(jīng)營管理目標及計劃2、制定商場管理標準3、客戶資料分析4、各項資料及文件建檔第六部分項目標識系統(tǒng)品牌是21新世紀房地產(chǎn)市場市場致勝的一張王牌。在市場競爭時代，沒有VI識別系統(tǒng)的企業(yè)或樓盤，就如同沒有國旗的國家。一、基本要素系統(tǒng)1、樓盤標志2、標志最小尺寸，空間限定及方格制圖法3、中文標準字體（簡稱、全稱）4、英文標準字體（簡稱、全稱）5、中英文標準字體制作6、常用字體7、標準色8、輔助色9、標志輔助圖形10、標志標準字體使用規(guī)范、廣告語應用規(guī)范二、基本要素組合系統(tǒng)1、標志與簡稱的組合2、標志與簡稱的特殊組合3、中文簡稱與英文簡稱的組合4、標志與全稱的組合三、實際應用系統(tǒng)1、案旗2、禮儀旗、徽章3、中英文名片4、胸卡5、手提袋6、服裝：售樓人員、保安人員、管理人員7、信封、信箋8、旗桿9、物管識別標志四、導示系統(tǒng)1、售樓招牌2、售樓指引牌3、工地形象墻（圍墻）4、交通工具五、廣告系統(tǒng)1、路牌、燈箱廣告2、廣告旗3、形象展板4、標志英文簡稱組合5、標準顏色、輔助顏色商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（購物中心）商業(yè)市場調查報告報告目錄第一章xx市概況…………………1第二章xx市商業(yè)市場現(xiàn)狀……5一、競爭主力店經(jīng)營調查…………71、競爭主力店狀況報告表…………82、xx商場經(jīng)營綜合分析…………93、xx商場經(jīng)營綜合分析…………104、xx超市經(jīng)營綜合分析………115、xx商場經(jīng)營綜合分析…………126、五交化商場經(jīng)營綜合分析………137、xx家電商場經(jīng)營綜合分析……148、xx超市經(jīng)營分析………………159、集貿(mào)市場經(jīng)營綜合分析………………1610、競爭主力店經(jīng)營現(xiàn)狀比較分析…………………1711、xx市各主力商場租金價位狀況一覽表……1812、項目周邊人潮調查統(tǒng)計匯總表………………19二、沿街商業(yè)網(wǎng)點店鋪的經(jīng)營調查……………241、xx市第一商圈業(yè)態(tài)分布狀況表………………252、xx市各業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營狀況匯總分析表………263、xx市第一商圈各業(yè)種零售店數(shù)量面積對照表………………274、xx市各業(yè)態(tài)業(yè)種消費層次狀況匯總分析表…285、xx市品牌檔次匯總分析表……296、xx市商業(yè)樓盤租/售價格比較表……………30三、xx市經(jīng)營服裝品牌檔次定位標準參照…321、市場依據(jù)分析……………………312、檔次定位標準參照表……………33第三章xx市商業(yè)市場現(xiàn)狀評估………341、競爭主力店綜合評估……………342、沿街商業(yè)網(wǎng)點綜合評估…………363、集貿(mào)大市場綜合評估……………364、消費結構與消費習慣調查評估…………………37第四章xx市商業(yè)市場發(fā)展趨勢分析…40第五章未來xx市商業(yè)市場發(fā)展展望…41第六章市場調查員工專用問卷調查分析報告………42第七章目標顧客有獎問卷調查匯總分析報告………48第八章周邊店鋪情況調查匯總表………53商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（購物中心）購物廣場項目運作可行性報告綱要編制目的：為項目運作實施提供綱領性文件，指導整個項目運作，保證項目成功運作。綱要編制統(tǒng)籌：主要人員：綱要目錄第一章項目名稱………1第二章項目定位與經(jīng)營管理模式構想………………1一、項目定位說明…………11、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位…………12、經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位……………23、競爭策略定位…………2二、經(jīng)營管理模式構想……………………3三、經(jīng)營管理理念簡述……………………4四、經(jīng)營信條要素…………4第三章項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構想………………5一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)………5二、一樓經(jīng)營規(guī)劃簡析……………………6三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析……………………8四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析……………………8第四章項目前期運營程序計劃………11一、市場廣告推廣策略…………………11二、專業(yè)人才招聘、培訓計劃…………13三、組建運作機構………13第五章項目招商工作安排與作業(yè)程序……………15一、招商基本政策………15二、招商品牌基礎檔案的建立…………15三、招商宣傳資料編制（略）…………15四、招商工作計劃作業(yè)進度安排………15五、招商工作作業(yè)程序…………………15第六章項目經(jīng)營管理構想……………16一、項目發(fā)展與管理目標…………………16（一）、規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營……………16（二）、建立總店經(jīng)營效應………………16（三）、促進商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展………16（四）、提高xx市整體商業(yè)水平………16（五）、締造第二商圈………………17二、項目行政組織架構…………………17三、項目各部門組織架構………………17四、項目營業(yè)人員管理…………………17五、項目招商（出租）業(yè)主管理………17六、項目店面裝修工程管理……………17七、項目經(jīng)營管理制度…………………17第七章項目推廣、宣傳基本步驟…………………17一、廣告策劃、執(zhí)行（綱要）…………17二、招商說明會策劃、執(zhí)行（綱要）…………………17三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（綱要）………17第八章項目運作費用投入分析……171、項目運作費用變動投入預算表（人事費用）………182、項目運作費用固定投入預算表（外部形象改造投入）……………213、項目運作費用固定投入預算表（內部裝修投入）…224、項目運作費用固定投入預算表（商業(yè)設施投入費用）……………235、項目運作費用變動投入預算表（招商投入費用）…256、項目運作費用變動投入預算表（廣告策劃實施費用）……………26第九章項目經(jīng)營利潤回報分析……27一、招商租金收入分析…………………27二、廣告位招商收入分析………………27三、項目經(jīng)營收入分析…………………27四、項目投入及利潤回報分析…………271、項目投資計劃匯總概算表…………272、利潤回報分析………27第十章報告可行性結語……………31一、項目運作的基礎—引進專業(yè)人才…………………31二、項目執(zhí)行的保證—專業(yè)運作團隊…………………31三、項目持續(xù)發(fā)展的基礎—組織、制度、效率………32第一章項目名稱☆☆☆☆☆：諸城市愛民購物廣場☆☆☆☆：諸城市愛民購物中心☆☆☆：諸城市新愛民購物廣場☆☆：諸城市愛聯(lián)廣場☆：諸城市三聯(lián)購物廣場以上建議名稱由甲方董事會批準，在未批準之前，本報告暫用“愛民購物廣場”一名，后文中用“本項目”或“愛民廣場”皆指同義。第二章項目定位與經(jīng)營管理模式構想一、項目定位說明根據(jù)2005年5月2日至5月16日對諸城市場的調查資料匯總分析，對本項目的定位特作以下說明。1、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位針對諸城市場商業(yè)現(xiàn)狀，本項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為“超級大賣場”。這種業(yè)態(tài)是目前山東省、國內所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長時期內不會被其他業(yè)態(tài)所取代。如現(xiàn)在風靡全球的家樂福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個最近的有力證明。臺灣統(tǒng)一企業(yè)在進軍大陸零售業(yè)市場時，其旗下的“大潤發(fā)”、“大福源”兩個品牌皆是此種業(yè)態(tài)的成功典范。當然，僅是以“超級大賣場”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“利群”、“百盛”相抗衡。必輔配以其他相關業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級大賣場”為經(jīng)營核心，帶動其他關聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動力。（其他關聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)《經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位》中作詳細說明）2、經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位經(jīng)營業(yè)種定位超級大賣場及輔配業(yè)種以如下10個大業(yè)種為主力業(yè)種：⑴超市（面積4000m2左右，經(jīng)營單品應不8000個，涵蓋所有百姓日常生活所需）；⑵家電（面積4000m2左右，經(jīng)營所有家電系列）；⑶輕型交通用具（摩托車、電動自行車、童車等）；⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品）；⑸餐飲（各地風味、KFC、德克士、迪迪漢堡等）；⑹中高檔品牌服裝；⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；⑻兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；⑽藥品超市及相關醫(yī)藥產(chǎn)品；3、競爭策略定位戰(zhàn)場中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭的成敗。在本項目的最強對手中（百盛、利群），均有共同的弱勢——餐飲，而且這個業(yè)種也是當前諸城市場的空白點。因此，我們認為本項目的競爭策略應采用避實擊虛之策，即先用餐飲與其競爭，再回頭用規(guī)模（即大賣場）與之強項“超市”爭奪客源，再利用招商品牌與百盛的百貨部分一爭高低，我們認為，這應該是最有成功希望的策略。4、商品定位比例關系：A、高檔商品10%，B、中檔商品70%，C、中低檔商品20%。二、經(jīng)營管理模式構想1、經(jīng)營管理模式簡述準確的市場定位是一個商場生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場發(fā)展的保證。根據(jù)當前國內零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢，“超級大賣場”這種近年來發(fā)展出來的新型零售業(yè)態(tài)和模式，逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因為這種業(yè)態(tài)是零售業(yè)態(tài)向頂級業(yè)態(tài)（ShoppingMall）發(fā)展的必由之路。因此，為了讓諸城的商業(yè)發(fā)展駛上快車道，提升諸城商業(yè)文化水準，本項目將采用這種業(yè)態(tài)與經(jīng)營管理模式來運營。本項目所推行的管理模式，更多地借鑒“家樂?！?，而且通過“超級大賣場”的吸客能力，發(fā)展出其他復合型業(yè)態(tài)，如對品牌招商，餐飲娛樂等相關業(yè)種，在引進的這種復合型業(yè)態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式。在購物廣場的統(tǒng)一架構下，全面推行“管理八統(tǒng)一”，以提升購物廣場的市場競爭力和發(fā)揮規(guī)模效應，并有效提高經(jīng)營水平。管理“八統(tǒng)一”即：⑴統(tǒng)一布局規(guī)劃；⑵統(tǒng)一店面形象；⑶統(tǒng)一營業(yè)時間；⑷統(tǒng)一人員管理；⑸統(tǒng)一規(guī)范服務；⑹統(tǒng)一人員著裝；⑺統(tǒng)一品牌管理；⑻統(tǒng)一價格政策。推行管理“八統(tǒng)一”的目的在于營造購物廣場的經(jīng)營氛圍，吸引市場熱銷商品品牌進駐，也有利于提高購物廣場的管理檔次和水平。使這座位于核心商圈邊沿的商場真正實現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營、制度化管理，具有諸城地方特色又融合先進經(jīng)營理念的現(xiàn)代化休閑購物廣場。三、經(jīng)營理念闡述經(jīng)營理念是購物廣場的靈魂和思想，針對諸城市當前的市場狀況，我們提出愛民購物廣場的經(jīng)營理念：引領時尚生活，創(chuàng)新都市文化。倡導平價消費，保證真品真價。都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標志，而時尚是都市人追求的理想生活狀態(tài)，作為一個集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代都市購物廣場，它有理由和條件引導當?shù)氐纳钕M方式。都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達為基礎，自古就有“無商不富”之說，足見商業(yè)對社會經(jīng)濟發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征。現(xiàn)代人追求時尚、舒適和回歸自然，所以，愛民購物廣場的經(jīng)營理念核心是引領時尚，營造商業(yè)文化，倡導平價消費，提供真品真價之商品，并塑造真情服務品質。四、經(jīng)營信條要素要能夠完美的達成和延展經(jīng)營理念，企業(yè)的管理內部必須推行與之相輔配的信條，我們提出經(jīng)營信條要包含如下要素：誠信務實，經(jīng)營永續(xù)。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。互助互愛，共榮共利。第三章項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構想一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)1、總體規(guī)劃思路人潮（客流量）是購物廣場生存的基礎，怎樣吸引人潮是購物廣場總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問題，本項目共3層結構，總營業(yè)面積約為13000平方米，樓層單體面積均超過4000平方米，而且地處商圈邊沿，遠離主流消費群，所以必須考慮通過科學規(guī)劃有效吸引人潮。龍城市場街當前已成為僅次于諸城第一商圈人氣最旺的街道，但是由于缺乏主力商場，消費人潮集中在生活用品和菜市場上，消費水平停留在低檔消費層次，依托市場現(xiàn)形成的人潮，做好本項目的整體規(guī)劃，這是本項目最高決策層必須要認真面對的課題。根據(jù)市場調查結果評估，我們提出本項目的總體規(guī)劃設想。利用經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)勢，以1帶1的規(guī)劃思路，即將超市設在二層，利用超市的經(jīng)營規(guī)模優(yōu)勢把消費人潮引上二層，一層則分別開設“風味餐飲街”、“品牌服裝”、“品牌鞋帽”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費群，三樓則經(jīng)營大小家電和家居用品，規(guī)劃展現(xiàn)：☆1F：時尚廣場；☆2F：愛民大賣場；☆3F：三聯(lián)家電城。2、經(jīng)營特色體現(xiàn)本項目的經(jīng)營特色主要體現(xiàn)在以下四個方面⑴新理念：采用大賣場成功之經(jīng)營理念；⑵新模式：引進購物廣場多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營，最貼近市場需求，延伸經(jīng)營面；⑶一站式：真正通過多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經(jīng)營，實現(xiàn)“一站式”購物；⑷平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補的經(jīng)營定位，既迎合了諸城當前的市場消費，又逐步引導諸城的中高消費階層。本項目將突破傳統(tǒng)百貨商場的管理模式，采用“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式，既加強了購物廣場的規(guī)范化管理，又增強了招商業(yè)主的經(jīng)營自主權，同時，依托市場龐大的人潮，將消費主流客群引入購物廣場，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。二、1F經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件1）一層是商場的黃金樓層，以我們對諸城現(xiàn)有競爭主力店的調查結果分析，并結合目前諸城的消費現(xiàn)狀，初步擬定1F的經(jīng)營規(guī)劃如下：總經(jīng)營面積約5000平方米（建筑面積）。1、經(jīng)營主題：時尚廣場2、主要經(jīng)營業(yè)種計劃A、紳士館：約700平方米，經(jīng)營男裝系列；B、女人天地：約1200平方米，經(jīng)營女裝、化妝品系列、黃金珠寶、中高檔飾品等；C、時尚鞋館：約800平方米，經(jīng)營男女皮鞋及皮具；D、兒童世界：約500平方米,經(jīng)營童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂項目；E、風味餐飲街：約1100平方米，經(jīng)營風味小吃；F、沿街品牌店（西面、北面）：約188平方米，經(jīng)營品牌服裝等較有影響力的商品品牌，以提升商場經(jīng)營檔次；G、其他補充業(yè)種：肯德基、德克士等。H、其他面積使用見規(guī)劃圖。三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件2）1、經(jīng)營主題：愛民大賣場四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件3）1、經(jīng)營主題：三聯(lián)家電城。第四章項目前期運營程序計劃一、市場廣告推廣策略㈠項目形象推廣策劃1、項目推廣口號；2、項目推廣理念；3、項目促銷專項活動策劃；4、項目標志設計；5、項目標志字設計、標準色設計；6、項目標準組合規(guī)范設計；7、裝修期間項目圍檔設計；8、招商接待中心導識、標識設計；9、招商手冊設計（平面部分）；10、招商用手袋、DM設計；11、項目宣傳車體廣告設計；12、招商、項目管理人員服裝設計（夏裝、冬裝）；13、項目各部門人員工裝設計；14、招商人員、管理人員名牌、胸卡設計；15、項目保安人員服裝設計；16、1F—2F規(guī)劃分區(qū)圖設計、制作。（二）項目運作文件編制1、招商手冊編制（文案）；2、項目管理運作手冊編制（超市部分）；☆營運管理手冊；☆營運培訓手冊；☆收貨運作手冊；☆客戶服務手冊；☆生鮮管理手冊；☆收銀管理手冊；☆安全防損手冊；☆管理人員手冊；☆人事工作手冊。3、項目管理運作手冊編制（百貨部分）☆項目管理基本制度；☆業(yè)戶手冊；☆營業(yè)人員手冊；☆接待中心管理手冊；☆業(yè)戶裝修施工管理規(guī)范；☆管理人員手冊（與超市共用）☆廠促人員管理規(guī)范；☆項目規(guī)范合同文本（含超市合同）。（三）辦公場地規(guī)劃設計1、辦公場地規(guī)劃方案（集中辦公規(guī)劃）；2、辦公場地裝飾設計；3、辦公設備配置方案；4、辦公室管理規(guī)范。（四）廣告?zhèn)髅酵度敕桨覆邉?、電視專題廣告投入方案；2、報紙廣告投入方案；3、專項活動廣告投入方案；4、其他廣告投入方案；二、專業(yè)人才招聘、培訓計劃1、專業(yè)人才需求計劃表（另附）2、培訓計劃表（另附）三、組建運作機構（見下表——組織架構表）第五章項目招商工作安排與作業(yè)程序一、招商基本政策1、免租金政策（具體減免由董事會決定）；建議：免租期2—4個月。2、免管理費政策（具體減免由董事會決定）；建議：免第一年的管理費。3、免稅政策（具體減免由董事會決定）；建議：一樓招租部分免稅兩年。4、其他相關促進招商政策。二、招商品牌基礎檔案建立（另附）。三、招商宣傳資料編制。1、愛民購物廣場宣傳畫冊（文案稿）；2、愛民購物廣場三維動畫宣傳片（分鏡頭腳本文案稿）四、招商工作計劃作業(yè)進度安排（已包含在諸城市愛民購物廣場綜合統(tǒng)籌策劃工作計劃進度表內）。五、招商工作作業(yè)程序。采用農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略占領諸城市場，以達成永續(xù)經(jīng)營的企業(yè)目標。㈠規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營（略）。㈡建立總店經(jīng)營效應（略）。㈢促進諸城商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展（略）。㈣提高諸城市整體商業(yè)水平（略）。㈤締造諸城第二商圈。二、項目行政組織架構（見前表）。三、項目各部門組織架構（略）。四、項目營業(yè)人員管理（另附《營業(yè)人員手冊》）。五、項目招商（出租）業(yè)主管理（另附《業(yè)戶手冊》）。六、項目店面裝修工程管理（另附《店面裝修工程管理規(guī)范》）。七、項目經(jīng)營管理制度（另附）。第七章項目推廣、宣傳基本步驟一、廣告策劃、執(zhí)行（另附）。二、招商說明會策劃、執(zhí)行（另附《招商說明會實施方案綱要》）。三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（另附）。第八章項目運作費用投入分析1、項目運作費用變動投入預算表（人事費用）2、項目運作費用固定投入預算表（外部形象改造投入）3、項目運作費用固定投入預算表（內部裝修投入）4、項目運作費用固定投入預算表（商業(yè)設施投入費用）5、項目運作費用變動投入預算表（招商投入費用）6、項目運作費用變動投入預算表（廣告策劃實施費用）第九章項目經(jīng)營利潤回報分析一、1F招商租金收入分析（見表）二、廣告位招商收入分析（見表）三、項目經(jīng)營收入分析（見表）四、項目投入及利潤回報分析1、項目投資計劃匯總概算（見表）2、利潤回報分析根據(jù)本報告投資預算，本項目共投入啟動資金798.26萬元，其中固定費用758.16萬元，變動費用35.1萬元，綜合人事費用投入第一年約250.56萬元（本人事費用預算包含專業(yè)運作團隊費用）。固定費用折舊攤銷（按10年攤銷）每年折舊攤銷約為75.81萬元。目前，本項目擁有建筑面積約13042.98m2，2F、3F分別為4105.46m2，按正常商業(yè)項目，折合營業(yè)面積約8478m2。根據(jù)諸城市商業(yè)網(wǎng)點租金狀況，1F招租租金測算為315.94萬元；2F、3F樓外店租金收入測算為42萬元，2F、3F整體大賣場營業(yè)額預算，每年約5580萬元，平均毛利率8%，實際毛收入446.40萬元，整個項目年收入（第一年）約804.34萬元。通過商業(yè)運作，1F的租金每年約遞增15%左右。以正常商業(yè)投資測算，本項目約需3年可回收投資成本。第十章報告可行性結語一、運作的基礎——引進專業(yè)人才購物廣場的經(jīng)營管理，是一項系統(tǒng)性、專業(yè)化、經(jīng)驗性很強的工作，從前期策劃、招商、籌備開業(yè)到日常經(jīng)營管理，均需要有相應從業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人才主導運作，以確保達到低成本投入，正確性執(zhí)行，高效率運營的目的。1、前期策劃：2005年5月20日—2005年6月15日，組建運作機構，引進各專業(yè)人才。2、前期招商：2005年6月15日—2005年9月15日，全面推動招商工作和編制購物廣場經(jīng)營管理政策、制度。3、內、外新改造及裝修，2005年6月15日—2005年9月15日，全面改造商場。4、營運籌備：2005年7月1日—2005年9月30日，為營運和開業(yè)籌備階段，準備各項營運工作和開業(yè)慶典工作。二、執(zhí)行的保證高效、正確的執(zhí)行公司決策、方針、政策是企業(yè)追求的目標，而執(zhí)行的效果則取決于執(zhí)行主導者的綜合素質、個性、指揮能力、協(xié)調能力和溝通能力。但是，真正阻礙執(zhí)行效果的是企業(yè)決策者對執(zhí)行人的授權與信任程度。所以，在我們運作的項目中，都極力倡導合作雙方均能以“信任、坦誠、信心”相待，給予主導運作者足夠的信任和充分授權。三、經(jīng)營的實施——組織、制度、效率要使這個計劃方案變成現(xiàn)實，達成運作目標則必須推行規(guī)范化、制度化的管理，而規(guī)范化、制度比的管理，則必須要求有可行性的管理文本，這是一個高度集中，系統(tǒng)集成的工作，要有良好的組織，完善的制度，高效率的執(zhí)行，只有這樣才能保證購物廣場的規(guī)范有效運行，以創(chuàng)造最佳利潤。購物廣場項目商業(yè)策劃運作組織架構（計劃）董事會代表：董事會代表：執(zhí)行統(tǒng)籌：執(zhí)行統(tǒng)籌： 副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：總經(jīng)辦：總經(jīng)辦：營運部招商部銷售部財務部人事行政部客服中心控管部營運部招商部銷售部財務部人事行政部客服中心控管部購物廣場營運部組織架構總監(jiān)：管理制度（1人）信息匯總（1人）二樓商場（1人）制度編訂：信息中心：檔案管理（1人）品牌控制（1人）營業(yè)督察：三樓商場（1人）一樓商場（1人）助理：營業(yè)流程（1人）促銷控制（1人）總監(jiān)：管理制度（1人）信息匯總（1人）二樓商場（1人）制度編訂：信息中心：檔案管理（1人）品牌控制（1人）營業(yè)督察：三樓商場（1人）一樓商場（1人）助理：營業(yè)流程（1人）促銷控制（1人）購物廣場企劃部組織架構經(jīng)理：經(jīng)理：助理：助理：文案編制現(xiàn)場執(zhí)行設計制作文案編制現(xiàn)場執(zhí)行設計制作購物廣場招商部組織架構行政助理：業(yè)務助理：總監(jiān)：行政助理：業(yè)務助理：總監(jiān)：大業(yè)種：工藝飾品：服裝鞋帽：日用百貨：餐飲娛樂：大業(yè)種：工藝飾品：服裝鞋帽：日用百貨：餐飲娛樂：男女服裝小商品風味小吃女用飾品國際品牌男女服裝小商品風味小吃女用飾品國際品牌男女皮鞋家飾床用餐飲主力工藝品國內品牌男女皮鞋家飾床用餐飲主力工藝品國內品牌針織童裝廚房用品娛樂項目關聯(lián)業(yè)種關聯(lián)業(yè)種針織童裝廚房用品娛樂項目關聯(lián)業(yè)種關聯(lián)業(yè)種箱包皮具洗滌用品其他其他其他箱包皮具洗滌用品其他其他其他備注：本架構可根據(jù)招商進度與規(guī)劃變更適時調整人員結構。購物廣場銷售部組織架構總監(jiān)：總監(jiān)：行政助理：業(yè)務助理：行政助理：業(yè)務助理：東區(qū)主管：南區(qū)主管：接待中心：西區(qū)主管：北區(qū)主管：東區(qū)主管：南區(qū)主管：接待中心：西區(qū)主管：北區(qū)主管：A區(qū)（1人）C區(qū)（1人）總機（1人）D區(qū)（1人）F區(qū)（1人）A區(qū)（1人）C區(qū)（1人）總機（1人）D區(qū)（1人）F區(qū)（1人）B區(qū)（1人）H區(qū)（1人）契約（1人）E區(qū)（1人）G區(qū)（1人）B區(qū)（1人）H區(qū)（1人）契約（1人）E區(qū)（1人）G區(qū)（1人）資料（1人）通道（1人）通道（1人）通道（1人）通道（1人）資料（1人）通道（1人）通道（1人）通道（1人）通道（1人）購物廣場財務部組織架構總監(jiān)：總監(jiān)：采購審計（1人）銷售審計（1人）財稅會計（1人）銷售會計（2人）招商會計（2人）招商結算（1人）銷售結算（1人）財稅結算（1人）助理：審計課：會計課：結算中心：采購審計（1人）銷售審計（1人）財稅會計（1人）銷售會計（2人）招商會計（2人）招商結算（1人）銷售結算（1人）財稅結算（1人）助理：審計課：會計課：結算中心：招商審計（1人）招商審計（1人）購物廣場人事行政部組織架構經(jīng)理：經(jīng)理：勤務（1人）日用采購（1人）資材管理（1人）資料（1人）培訓考核（1人）招聘考勤（1人）規(guī)范服務（1人）紀律檢查（1人）獎懲（1人）助理：總務課：人事科：行政課：勤務（1人）日用采購（1人）資材管理（1人）資料（1人）培訓考核（1人）招聘考勤（1人）規(guī)范服務（1人）紀律檢查（1人）獎懲（1人）助理：總務課：人事科：行政課：購物廣場客服中心組織架構經(jīng)理：經(jīng)理：前臺（1人）對口銀行（1人）招商合同（1人）業(yè)務助理：接待組：按揭組：契約課：前臺（1人）對口銀行（1人）招商合同（1人）業(yè)務助理：接待組：按揭組：契約課：資格審核（2人）文件收發(fā)（1人）銷售合同（2人）資格審核（2人）文件收發(fā)（1人）銷售合同（2人）購物廣場控管部組織架構經(jīng)理：經(jīng)理：晚班（1人）中班（1人）早班（1人）消防（3人）賣場（6人）辦公區(qū)（3人）停車場（3人）入口（4人）巡邏（1人）助理：監(jiān)控室：內控組：外控組：晚班（1人）中班（1人）早班（1人）消防（3人）賣場（6人）辦公區(qū)（3人）停車場（3人）入口（4人）巡邏（1人）助理：監(jiān)控室：內控組：外控組：購物廣場招商說明會實施方案目錄一、招商說明會目的………………（1）二、招商說明會工作組織架構……...(2）三、招商說明會暨新聞發(fā)布會人員分工安排……（3）四、招商說明會計劃進度安排表…（4）五、招商說明會會議程序…………（5）六、招商說明會工作安排…………（6）七、招商說明會現(xiàn)場布置…………（7）八、招商說明會物資準備…………（8）九、招商說明會費用預算明細表…（9）十、招商說明會效果預估…………（10）一、招商說明會目的綜合招商說明會各項工作內容，其所有工作所體現(xiàn)主要目的有（五）：（一）集中目標客戶，通過對開發(fā)背景、經(jīng)營管理理念、經(jīng)營規(guī)劃及發(fā)展方向與目標的全面闡述，樹立、宣傳愛民購物廣場的整體形象，讓客戶了解愛民。（二）通過政府領導與相關政府部門的講話，充分展現(xiàn)政府的支持與愛民購物廣場的實力。（三）利用現(xiàn)有優(yōu)勢資源及商家代表講話，擴大愛民購物廣場影響力，堅定客戶進駐經(jīng)營的信心。（四）利用絕對的招商政策優(yōu)勢，制造、炒作現(xiàn)場氣氛，實現(xiàn)現(xiàn)場預定、搶租熱烈場面的目的。通過媒體與客戶口碑相傳，影響周邊潛在客戶市場。（五）以完備、有序的整個會議組織控制過程，樹立良好的團隊整體形象，體現(xiàn)策劃、經(jīng)營管理者的運作能力，影響目標客戶的選擇。二、招商說明會工作組織架構作小組物資準備現(xiàn)場布置客戶邀請外部協(xié)調程序控制會議總結段仰杰陳輝王金偉段仰杰劉偉李曉萍督導：組長：翁曉輝物資準備現(xiàn)場布置客戶邀請外部協(xié)調程序控制會議總結段仰杰陳輝王金偉段仰杰劉偉李曉萍督導：組長：翁曉輝三、招商說明會暨新聞發(fā)布會人員分工安排序號責任人事項落實情況落實時間1統(tǒng)籌、應急2會場內外布置、物資準備及運送，外部協(xié)調及接待3簽約臺、應急4咨詢臺、禮品發(fā)放、應急5咨詢臺、外聯(lián)（會場與公司間物資信息傳遞）、禮品發(fā)放6簽約臺、禮品發(fā)放7咨詢臺、禮品發(fā)放8簽約臺9簽約臺10咨詢臺11禮品發(fā)放12邀請函、就餐卡、禮品發(fā)放13帳目審查、現(xiàn)金收取14四、購物廣場招商說明會計劃進度安排表序號工作項目負責人工作內容目標要求1諸城目標市場客戶采集針對重點調查對象，依規(guī)劃經(jīng)營項目主題，進行全面信息采集認真、細致的進行全面客戶拜訪，闡明招商說明會目的，并進行登記2邀請客戶篩選確定根據(jù)客戶登記資料進行篩選、確定邀請客戶名單對有明確意向及有潛在發(fā)展意向客戶實行登記，并做好追蹤拜訪記錄3會場確定依據(jù)邀請客戶名單數(shù)量，合理選定會場從服務、配套、影響力、費用等各方面綜合比較，選定合理會場4會議程序制定會議當日工作流程安排簡潔、完善、張馳有序，合理、科學、符合正規(guī)會議程序5會用物資準備會場內外布置道具、禮品、邀請函、卡、券，所用表格制作按時、保質、保量完成6會前廣告推廣電視、報刊、DM單、戶外定位廣告全方位實施、集中轟炸式按計劃到位7發(fā)放邀請函上門當面發(fā)放或電話邀請自取真誠與客戶當面邀請，并仔細填寫取回回執(zhí)單，再次向客戶闡明招商會主要目的8確認與會客戶名單依據(jù)回執(zhí)單再次確認、評估與會客戶數(shù)量，據(jù)此合理布置會場熟記與會客戶名稱、特征、電話、經(jīng)營項目，細致認真，不能有疏漏9與會領導、媒體邀請重點邀請市領導、相關行政部門領導及各電視臺、報刊媒體依據(jù)會議程序內容進行邀請，并按時確定名單10會場現(xiàn)場外布置拱門、立柱、橫豎幅、花籃等熱烈、紅火、氣派、不失正統(tǒng)格調11會場現(xiàn)場內布置★主席臺、音像設備、宣傳看板、咨詢臺、簽約臺等正統(tǒng)、不拘謹12會議當日流程控制★各個工作環(huán)節(jié)的協(xié)調與控制井然有序，每個環(huán)節(jié)專人負責，靈活機動，做到緊張而不慌亂13說明會工作總結、報告資料整理、匯總、分析，并做出正確判斷客觀、務實地對說明會實際達到的效果與體現(xiàn)的問題進行綜合評估，并形成報告制表：審核：PAGE五、購物廣場招商說明會會議程序2005年9月6日（農(nóng)歷八月初三）星期二上午9:58開會序號內容時間占用時間18月19日（星期五）發(fā)一期報紙廣告、電視報紙09：58—10：057分鐘播放愛民購物廣場三維動畫宣傳片2司儀宣讀與會領導、嘉賓、媒體及重點客戶名單，主持人宣布會議開始10：06—10：1610分鐘3董事長（逄總）致歡迎辭10：17—10：203分鐘4政府領導（副市長）講話10：21—10：243分鐘5邀請客戶代表講話10：25—10：283分鐘6王總全面介紹愛民購物廣場經(jīng)營理念、經(jīng)營定位、規(guī)劃與發(fā)展目標10：29—10：3910分鐘7主持人致祝福辭，宣布會議結束10：41—10：443分鐘8商鋪預定登記、咨詢、簽約10：45—11：1530分鐘9就餐（逄總、王總、劉總11:50—12：05共同致祝酒辭）11：16—12：4580分鐘10參觀現(xiàn)場，發(fā)放禮品13：00—13：3030分鐘六、招商說明會工作安排具體事宜負責人執(zhí)行人時間備注1物資運送李曉萍會前2會場外布置劉偉會前3會場內布置劉偉會前4指引臺、簽到臺段仰杰08：30—10：305會前咨詢段仰杰08：30—09：386邀請函、就餐卡周磊09：38—10：307會中簽到引領09：38—10：448咨詢、簽約臺10：45—11：459就餐桌11：46—13：0010禮品發(fā)放孫炳蘭14：00—11整理禮券17：30—12資料匯總、報告段仰杰18：00—七、招商說明會現(xiàn)場布置道具位置數(shù)量規(guī)格內容責任人完成時間1拱門1個愛民購物廣場招商說明暨新聞發(fā)布會劉偉2氣模立柱8個八大統(tǒng)一劉偉3豎幅12條各有關單位及政府部門祝賀詞劉偉4氫氣球6個經(jīng)營信條劉偉5花藍16個慶典用劉偉6橫幅1條熱烈祝賀愛民購物廣場招商說明暨新聞發(fā)布會隆重開幕劉偉7噴繪畫3幅三大主題及經(jīng)營理念劉偉8禮儀10名慶典用劉偉八、招商說明會物資準備物資名稱數(shù)量到位時間責任人備注普通禮品400份9月1日前李曉萍貴賓、媒體禮品12份9月1日前李曉萍禮品袋1000份9月1日前徐珊珊就餐卡400份9月1日前徐珊珊禮品券400份9月1日前徐珊珊會場內布置道具按實地所需9月2日前劉偉會場外布置道具按實地所需9月2日前劉偉DM單、折頁1500份8月8日前徐珊珊商鋪購買預定表1000份8月8日前徐珊珊商鋪出租預定表1000份8月8日前徐珊珊商鋪認購書1000份8月8日前徐珊珊商鋪認租書1000份8月8日前徐珊珊九、招商說明會費用預算明細表物資名稱數(shù)量標準預計費用備注廣告費————10000元普通禮品費500份20—30元/份10000—15000元高檔禮品（貴賓用）10份200元/份2000元就餐費400人30元/人12000元現(xiàn)場布置（內）————500元現(xiàn)場布置（外）————1500元接待費————3000元其他————1000元合計40000元十、招商說明會效果預估根據(jù)以往經(jīng)驗，結合當前諸城本地目標市場資源實際，以及對現(xiàn)有登記客戶資料的了解，現(xiàn)在所能預計的招商說明會直接實際效果應通過兩個階段體現(xiàn)：第一階段：開招商說明會之前。目標登記客戶數(shù)量應達到600個，計劃在招商說明會召開的時候突破700個，按參會數(shù)量與參會人目的質量占比50%計算，意即實質可以到會350人，從中正常情況下，當日能夠充分了解、信任并能直接認租者計劃達到40%—50%，即有160個—200個業(yè)戶達成認租意向，當然，完成這個數(shù)量的基礎在于精心的策劃與現(xiàn)場炒作。第二階段：應是招商說明會后半月內，因為半月內認租與當日認租所享受優(yōu)惠政策是一樣的，這樣就致使部分冷靜客戶與還不充分認識愛民購物廣場的不堅定客戶在此期間徘徊，此間部分基本了解客戶在招商人員定向跟蹤拜訪、說服的情況下，此部分客戶相對較易成交，成交數(shù)量大概在當日簽約客戶的50%左右，計劃達到30—90個。兩階段相加，從招商說明會起30日內，可以預計認租客戶能夠在80個—160個，按每個客戶認租一間店鋪計算，能夠完成購物中心總店鋪數(shù)量的38%—47%，這應為招商說明會所能體現(xiàn)的直接效果。間接效果，也就是通過招商說明會新聞媒介的宣傳與不斷認租客戶的口碑宣傳，所帶來的影響而導致客戶信任，認租的部分成交客戶，這部分基本在10月31日前結束，大多應為諸城本地客戶，數(shù)量大概在說明會實質到會資源的1%左右，即40個。這樣，招商說明會預計達到的直接效果與間接影響產(chǎn)生效果基本達到認租28—34個，完成總店鋪數(shù)量的44%—54%。以上預估效果的基礎還在于團隊精誠合作，按招商說明會即定工作安排，各個環(huán)節(jié)諧調一致、緊密配合，全體人員按部就班，努力工作為根本。尊敬的各位領導、來賓們、朋友們：非常感謝各位放下手中繁忙的工作，來參加今天愛民購物廣場的招商說明會，在這里，我謹代表興創(chuàng)集團董事長王義泉先生、愛民購物廣場董事會及全體員工，對諸位的光臨表示熱情的歡迎和衷心的感謝！謝謝大家！回顧四年來愛民、三聯(lián)在諸城的發(fā)展歷程，均得益于社會各界朋友的鼎力支持和幫助，尤其是諸城市委、市政府及各級部門的關懷與扶持，使得我們在諸城零售業(yè)市場取得了很好的經(jīng)營業(yè)績。為了更好地服務諸城廣大消費者，提升諸城市本土商業(yè)企業(yè)的競爭能力，興創(chuàng)集團決定投資3千萬元，在原有三聯(lián)家電、愛民超市的基礎上，在原址上擴建我們諸城首家一站式購物廣場——愛民購物廣場，擴建后的愛民購物廣場，營業(yè)面積將達到15000平方米，計劃經(jīng)營品種20000多種。目前，整個改造擴建工程進展順利，將定于2005后10月份對外營業(yè)。今天，把諸位客商都邀請到這里來，有三個目的：一是讓大家有個彼此認識了解的機會；二是讓大家親身感受諸城當前良好的商業(yè)環(huán)境及投資環(huán)境；三是共同為我們的愛民購物廣場提出寶貴意見。愛民購物廣場是一個新型的投資舞臺，相信在諸位的鼎力支持下，不管是現(xiàn)在，還是未來，愛民購物廣場都將扮演著諸城最重要的商業(yè)角色。在此，我衷心地歡迎在座諸位品牌廠商的支持，也歡迎諸位早日加盟愛民購物廣場，為我們共同贏得諸城市場奠定良好基礎。放眼時下國內外商界，合作共贏是一個早已被大家認同的理念，基于這樣一個理念，我們將一如既往、全力以赴的為各位朋友提供優(yōu)質的服務。在彼此合作當中，我們將遵守我們的經(jīng)營信條：誠信務實，經(jīng)營永續(xù)。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。互助互愛，共榮共利。再次感謝諸位的光臨。謝謝！王靖國2005年9月6日招商說明會上的講話來賓們、朋友們：很高興參加今天由愛民購物廣場在這里舉行的招商說明會。在此，我代表諸城市委、市政府、以及108萬諸城人民，向來自各地的客商表示熱烈的歡迎！歡迎你們到諸城來投資創(chuàng)業(yè)。諸城雖然是一座縣級城市,卻是一座擁有著悠久歷史的千年古城。諸城自古以來人杰地靈，人才輩出。三皇五帝中，古老的舜帝即出生在諸城。同時，諸城又是中國北方著名的“恐龍之鄉(xiāng)”，中國自然博物館所陳列的巨型恐龍化石，就出土在我們諸城。改革開放25年來，諸城人憑著聰明與勤勞，使這座千年古城重新煥發(fā)出奪目的青春光芒！尤其是近幾年來，諸城的經(jīng)濟、文化、商業(yè)都取得了長足的進步。國民生產(chǎn)總值達到138億元，經(jīng)濟總量在濰坊位居第二，僅次于壽光。諸城的年末居民儲蓄存款達60億元。人均存款額5633元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6522元。諸城的年人均消費支出6123元。市區(qū)年消費品總額高達16億元。這是一個龐大的消費市場。愛民購物廣場的啟動，將有助于諸城零售業(yè)的快速發(fā)展。隨著諸城零售業(yè)的發(fā)展，諸城也需要一個集購物、休閑、娛樂于一體的大型購物廣場。愛民購物廣場的應運而生，正好填補了我市沒有綜合大型購物廣場的空白。購物廣場這種新型的零售業(yè)態(tài)在我市誕生，將對我市未來零售業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響，對促進諸城商業(yè)發(fā)展，提升諸城商業(yè)文化水準，以及提高本土商業(yè)企業(yè)的競爭能力，都將是一次前所未有的革命。在這里，我也衷心地希望愛民購物廣場的董事會以及全體愛民的員工，努力把愛民購物廣場建設成一座人們喜愛、消費者放心、老百姓滿意的商場。也預祝今天出席招商說明會的客商，能在諸城發(fā)展好自己的事業(yè)，和我們一起共同把諸城建設成一個美麗的家園。謝謝大家！祝招商說明會圓滿成功。人民政府副市長：2005年9月6日在招商說明會上的工作報告尊敬的各位領導、來賓們、朋友們：大家早上好！在這里，我首先感謝百忙之中抽空來出席今天招商說明會的各位領導。感謝你們對愛民購物廣場的關懷與支持，謝謝！同時，也衷心地感謝來自各地的品牌客商，歡迎你們的到來，謝謝你們！謝謝！今天，受愛民購物廣場董事會的委托，在這里向諸位報告愛民購物廣場的籌備及運作狀況。下面，我就簡單向各位報告愛民購物廣場，是一個什么樣的商場？所有了解諸城市場的朋友都會問：諸城還缺商場嗎？百盛、利群難道還不能滿足于諸城人們的日常購物需求嗎？在運作這個項目之前，我心中也同樣有這樣的疑問。但是現(xiàn)在我已沒有疑問，諸城不缺商場，而是缺一個能夠滿足諸城人們集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大型一站式購物廣場。因此，我們現(xiàn)在要做的，就是為諸城人民打造這樣一個一站式購物廣場?？v觀時下國內的零售業(yè)發(fā)展，可謂百花齊放，一日千里，改革開放短短二十五年，在歐美國家歷經(jīng)一百多年的各種零售業(yè)態(tài)，在中國，只用了25年，便發(fā)展了所有的業(yè)態(tài)，購物廣場即是這些業(yè)態(tài)最有活力，最適合中國本土商業(yè)文化的一種全新業(yè)態(tài)。諸城，這座擁有著悠久歷史的千年古城。二十年的經(jīng)濟建設，已使這座城市煥發(fā)出蓬勃的青春活力：新郎集團、得利斯、北汽福田、盧河輪胎、昊寶西服……等等，都是這片土地上勤勞的諸城人民創(chuàng)造出來的經(jīng)濟奇跡。那么，今天的諸城，為什么不能擁有一座現(xiàn)代化的購物廣場呢？我們現(xiàn)在正在創(chuàng)造，創(chuàng)造諸城另一個奇跡——一座采用全新經(jīng)營理念運作的購物廣場即將誕生。為了讓這個新生的嬰兒（愛民購物廣場）順利健康地誕生。愛民購物廣場的最高決策者，決定聘請專業(yè)的策劃團隊來運作。我很榮幸成為了這個團隊的負責人。在這里，我順便向諸位介紹我的團隊成員：營運與系統(tǒng)運行總監(jiān)、法國家樂福進入中國首批特訓骨干之一：王建榮先生；綜合統(tǒng)籌策劃運作顧問(我本人)，美國AIA聯(lián)盟企業(yè)煙臺順天奇智商務服務（煙臺）有限公司董事長：陳輝；內部規(guī)劃與商品結構經(jīng)理、濰坊百貨集團、中百配送中心：趙長見先生；系統(tǒng)工程師：楊夫民先生；招商部經(jīng)理：段仰杰先生；數(shù)十年來，我所率領的這個團隊，轉戰(zhàn)南北，開創(chuàng)著一個個成功的商業(yè)項目，同時，也同樣面臨著個別的失敗案例。正因為有著這樣共甘苦、同患難的堅強團隊，才讓我對這個項目的成功運作充滿信心！愛民購物廣場，除了有我們這個專業(yè)的運作團隊支持外。投資商諸城興創(chuàng)集團雄厚的資金后盾，也是我們成功運作的必備條件。而且與濰坊中百配送中心的良好合作，也為我們項目的商品來源，鋪平了道路。這是一個強強聯(lián)合，互助共贏的合作模式。我們怎樣來啟動愛民購物廣場？為了確保項目的運作成功，我們從以下八個方面來對項目進行保證：一、進行了全方位的市場調查：2005年5月到2005年6月，我們的團隊對諸城的商業(yè)市場現(xiàn)狀，進行了為期兩個月的專業(yè)調查。研究了我們的競爭對手利群和百盛。為項目的市場定位和經(jīng)營定位提供了科學的數(shù)據(jù)依據(jù)。二、對項目作了準確的市場定位和經(jīng)營定位。三、整個樓層布局規(guī)劃，均采用人性化的回環(huán)式設計，充分考慮了諸城人的購物習慣，并吸取了中百佳樂佳布局規(guī)劃中成功的經(jīng)驗。四、國內一流的硬件配套設施1、五部人行步道式扶梯，使一至三樓互動自由貫通；2、安全的智能消防系統(tǒng)；3、完全符合人體工程學原理的商品陳列。五、純商業(yè)理念設計的建筑外觀裝飾。由深圳建筑裝飾集團設計、施工。六、成熟而專業(yè)的員工培訓體系，整套培訓完全依照中百佳樂佳的成功培訓模式和培訓課程；七、忠誠而敬業(yè)的管理團隊。商場正常運營后，策劃團隊依然執(zhí)行終生跟蹤服務，以確保項目能夠長久、穩(wěn)定的經(jīng)營。八、制度化、規(guī)范化的管理模式。當項目正式營業(yè)后，我們的策劃團隊，將為愛民購物廣場量身定制一整套運行管理制度，以確保項目的管理平穩(wěn)過渡。愛民購物廣場的發(fā)展目標是什么？在未來五年，愛民購物廣場將成為諸城市場最具競爭力的商場，通過專業(yè)的運作將努力達成以下目標：1、四種零售業(yè)態(tài)齊頭并進（購物廣場、連鎖超市、配送中心、便利店）。2、諸城零售業(yè)的探索者和先行者。3、建立三方（廠商、零售商、員工和股東）共贏的合作模式與平臺。4、開創(chuàng)諸城繁榮的第二商圈。5、從三足鼎立到融合統(tǒng)一。6、讓政府和老百姓放心的商場。我們目前面臨的挑戰(zhàn)：1、適合諸城市場的品牌結構。2、從容應對競爭對手的心態(tài)和胸襟。3、必勝的信念。尊敬的各位領導、來賓們、朋友們，一個嶄新的購物廣場即將在諸城誕生。我和我的團隊始終懷著必勝的信念，運作這個項目。今天，有在座諸位領導的關懷與支持，有那么多廠商的支持，我們一定會成功！諸城首家一站式購物廣場愛民購物廣場愛民為民利民便民文案策劃：平面設計：天時地利人和目錄·諸城市概況·諸城商圈圖·愛民購物廣場在諸城的位置·商圈擴張篇·諸城：未來消閑、購物的天堂·打造諸城首家“一站式”都市休閑購物廣場·發(fā)揮規(guī)模效應，締造諸城第二商圈·繁榮路：我們創(chuàng)造繁榮，從此走向繁榮·過去：大汶口文化和龍山文化的發(fā)祥地·現(xiàn)在：容四海商賈盡情演繹的舞臺·未來：商業(yè)與文化交織的核心·天時：政府構建大濰坊的藍圖即將實現(xiàn)·地利：覆蓋諸城及周邊100萬消費人口的大商圈·人和：國內著名商業(yè)策劃團隊主導策劃經(jīng)營·時尚：緊隨時代潮流的管理與商品定位·經(jīng)營管理篇·愛民購物廣場：開創(chuàng)諸城現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河·新理念：“地商結合”投資，經(jīng)營理念的創(chuàng)新·新風格：純商業(yè)理念設計的現(xiàn)代建筑風格·新模式：對諸城傳統(tǒng)百貨經(jīng)營的突破與挑戰(zhàn)·新商業(yè)革命：構筑現(xiàn)代都市休閑購物廣場的完美形式·經(jīng)營規(guī)劃與招商項目1F：時尚廣場—品味時尚、營塑自我、張揚個性的舞臺（附規(guī)劃圖）2F：愛民大賣場—現(xiàn)代都市家庭生活的溫馨樂園（附規(guī)劃圖）3F：三聯(lián)家電城—現(xiàn)代化的家電設備，引導現(xiàn)代時尚生活（附規(guī)劃圖）愛民購物廣場—諸城市未來的商業(yè)坐標一、諸城市概況諸城市原名諸城縣，1987年撤縣建市，諸城市位于北緯36。，東經(jīng)119。25’，地處山東半島東南部，泰沂山脈與膠萊平原之間。諸城古稱密州，東鄰青島，南鄰日照，總面積2183平方公里，境內水系發(fā)達，50多條河流自西東流，沖積成一大片肥沃良田。諸城是中國著名的“恐龍之鄉(xiāng)”二、諸城商圈圖三、愛民購物廣場在諸城的位置東有市場街、西有繁榮的農(nóng)貿(mào)市場、南有批發(fā)市場、北有九龍商城，每天人流量高達8萬多人次，繁榮程度不亞于當前諸城的第一商圈。四、商圈擴張篇☆諸城·未來休閑購物的天堂我們正在開創(chuàng)諸城現(xiàn)代商業(yè)革命的先河努力構筑都市人投資致富的新夢想真誠歡迎加盟我們“造富者的新行列”！☆新山東·新濰坊·新諸城新世紀的濰坊，正借助風箏節(jié)的東風，駕馭騰飛的翅膀，朝向現(xiàn)代化的大都市目標飛躍。諸城居濰坊南部，山水相映，地靈人杰，人才輩出，商貿(mào)繁榮，使其成為各界商業(yè)精英追逐財富夢想的投資天堂。諸城興創(chuàng)集團順勢而動，上應天時，下?lián)淼乩?，中引人和，投巨資興建諸城首家“一站式”休閑購物廣場——愛民購物廣場?！畲蛟熘T城首家“一站式”都市休閑購物廣場購物廣場，這種經(jīng)營業(yè)態(tài)最早源自歐美國家，二十世紀傳入我國，經(jīng)十多年的借鑒與探索，目前已在南方、北方的沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)得到迅猛發(fā)展。購物廣場的特點是規(guī)模化經(jīng)營，規(guī)范化管理，業(yè)種結構多樣化，經(jīng)營集“購物、休閑、餐飲、娛樂”于一體，最大限度地迎合了現(xiàn)代都市人的消費?！畎l(fā)揮規(guī)模效應，締造諸城第二商圈規(guī)模經(jīng)營是現(xiàn)代商業(yè)制勝的法寶。愛民購物廣場近1.5萬平方米愛民購物廣場超前的經(jīng)營思路與完善的現(xiàn)代化設施，充分展現(xiàn)了其非凡的前瞻性戰(zhàn)略眼光，規(guī)模經(jīng)營其目的在于發(fā)揮規(guī)模效應，樹立并鞏固商圈的地位，完善商圈配套，增強商圈活力，全面提升諸城商業(yè)文化水平，締造諸城第二商圈。繁榮路—我們創(chuàng)造繁榮，從此走向繁榮☆過去—大汶口文化和龍山文化的發(fā)祥地這里是恐龍文化地誕生地，《清明上河圖》作者張擇端的家鄉(xiāng)，是清澈代名人宰相劉羅鍋的家鄉(xiāng)，是中國共產(chǎn)黨發(fā)起人之一王盡美的家鄉(xiāng)。這里人才輩出，人杰地靈，這里將成為政府構建大濰坊最主要的衛(wèi)星城?！瞵F(xiàn)在—容四海商賈盡情演繹的舞臺今天的繁榮路，欣逢盛世，商鋪云集，人潮如織，是諸城未來無可替代的黃金商圈。這里東有市場街、西有繁榮的農(nóng)貿(mào)市場、南有批發(fā)市場、北有九龍商城，每天人流量高達8萬多人次，繁榮程度不亞于當前諸城的第一商圈。☆未來：商業(yè)與文化交織的核心諸城市從2000年起，國民生產(chǎn)總值實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，以每年平均12%的速度增長，2003年出現(xiàn)了比上年增長19.2%的高速增長勢頭。這座最南端的小城，所煥發(fā)的經(jīng)濟活力，以為眾多省內外的投資商所認同，未來也將成為容四海商賈盡情演繹的舞臺，愛民購物廣場已吹響現(xiàn)代商業(yè)的號角，在不久的將來，愛民購物廣場將成為一座既有北方傳統(tǒng)特色，又兼具都市氣息的現(xiàn)代化商業(yè)廣場。繁榮路將成為諸城未來潮流和時尚的最前線。天時：政府建設濰坊大商業(yè)藍圖即將實現(xiàn)地利：每日周邊8萬多人潮的商業(yè)黃金地段。并以中心地位向周邊地區(qū)輻射100萬人口的大商圈。人和：國內著名商業(yè)策劃團隊主導策劃經(jīng)營時尚：緊隨世界潮流的管理與商品定位。2000年山東省政府公布未來10年內重點發(fā)展的山東五大城市，濰坊名列其中。而諸城地處濰坊地區(qū)南部，東接青島、南鄰日照，獨居優(yōu)越的地理環(huán)境，近年來濰坊商業(yè)規(guī)劃市縣進行并軌，實現(xiàn)同步發(fā)展。五、經(jīng)營管理篇愛民購物廣場：開創(chuàng)諸城現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河☆新理念：“地商結合”投資，經(jīng)營理念的創(chuàng)新“地商結合”的理念，沿自歐美發(fā)達國家，上世紀90年代傳入我國南方，即房地產(chǎn)開發(fā)商在執(zhí)行商業(yè)用地開發(fā)時，首先定位今后的商業(yè)用途，并且將商業(yè)的運作完美地體現(xiàn)到房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，以保證房地產(chǎn)開發(fā)完成后房產(chǎn)的增值?！钚嘛L格：純商業(yè)理念設計的現(xiàn)代建筑風格愛民購物廣場，從室外的景觀規(guī)劃到室內的裝璜設計，無不緊擁商業(yè)理念。人性化的樓層功能布局與科學的人流動線設計，將建筑藝術與商業(yè)文化有機地結合在一起，無不體現(xiàn)著“愛民購物”關懷人性，歸依自然的經(jīng)營理念?！钚履Ｊ剑簩χT城傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營模式的突破與挑戰(zhàn)傳統(tǒng)百貨已有近百年的歷史，隨著諸城現(xiàn)代化發(fā)展進程的日新月異，傳統(tǒng)百貨已顯現(xiàn)出它老態(tài)龍鐘的病體，難以適應時代發(fā)展的潮流，新的模式與新的經(jīng)營業(yè)態(tài)取代舊的傳統(tǒng)模式已是大勢所趨和不可逆轉的歷史選擇?！钚律虡I(yè)革命：構筑諸城現(xiàn)代都市休閑購物廣場的完美形式博采眾長，標榜自我?！皭勖褓徫飶V場”借鑒國內外購物廣場成功經(jīng)驗與模式，結合本土人文環(huán)境，打造一個溶入諸城消費文化內涵，具有休閑、購物、娛樂等功能，現(xiàn)代化、規(guī)范化、個性化的現(xiàn)代都市購物廣場。經(jīng)營理念引領時尚生活創(chuàng)新都市文化倡導平價消費保證真品真價經(jīng)營信條誠信務實，經(jīng)營永續(xù)。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律?；ブ郏矘s共利。☆商圈大商圈坐擁本城區(qū)與諸城下轄18鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、3個街道辦，消費人口100萬，，并輻射周邊五市近300萬消費人口。第一商圈：和平路南北全段，所涵蓋城區(qū)15萬人口，為第一商圈。第二商圈：人民路以北為第二商圈，包括繁榮路、密州路，輻射消費人口近13萬。☆客層項目內容前衛(wèi)時尚傳統(tǒng)合計青少年（18—23歲）10%10%1%21%青壯年（23—35歲）15%38%5.2%58.2%壯年（36—50歲）0%10.4%5%15.4%其他5.4%5.4%合計25%58.4%16.6%100%☆商品定位高價格9.38%中價格72.97%低價格17.65%☆經(jīng)營方針1、諸城首家“一站式”現(xiàn)代都市休閑購物中心；2、以高品位裝修體現(xiàn)商品，以商品品質提升商場經(jīng)營檔次；3、全新理念，引導投資，經(jīng)營，消費新潮流；4、統(tǒng)一管理，為業(yè)主充當經(jīng)營管家。永續(xù)經(jīng)營，輝煌前景打造諸城第二圈愛民購物廣場—諸城未來的商業(yè)坐標☆立地環(huán)境利群商廈、百盛商場、五交化、人民商場、家佳樂、商業(yè)大廈構成了諸城的第一商圈，聚集了諸城的消費群主流。在北部龍城集貿(mào)市場每天8萬人次的客流則奠定了其成為第二商圈的基礎，愛民購物廣場依托龍城集貿(mào)市場人潮，必將逐漸瓦解第一商圈主流消費群，繁榮諸城第二商圈?！罱煌ōh(huán)境繁榮路是諸城市最繁榮的三條東西路（興華路、人民路、繁榮路）之一，交通極其便利。☆人流商機得天獨厚的繁榮路東靠市場街，西以人氣較旺的集貿(mào)市場，南以繁榮的人民路，北對九龍商城，自然形成的商貿(mào)重心，每日人流量逾8萬人次之多?！罱?jīng)濟環(huán)境緊靠九龍花園居民收入較高，引導和帶動周邊居民消費，保證了愛民購物廣場的客源基礎。☆市場前景諸城市首家“一站式”休閑購物廣場，已經(jīng)重重加大了繁榮路段黃金地段的含金量，與周邊環(huán)境的優(yōu)勢互補，必將打破市內舊有的商業(yè)格局，吸引大量的商戶入駐，從而吸引更多的消費者來消費，也給投資業(yè)戶帶來持續(xù)，超值的投資回報?！铧S金地段開創(chuàng)諸城首家“一站式”休閑購物廣場。締造諸城第二商圈?！钬敻粋魇赖诙倘诵牡匚唬瑹o可比擬，保值有保障，增值無限量。全新經(jīng)營理念和管理模式，將讓您在愛民的經(jīng)營與投資實現(xiàn)永續(xù)盈利。一代投資，財富傳世。六、經(jīng)營規(guī)劃與招商項目門前：公共停車場，購物，停車方便、安全。1F：時尚廣場紳士館：男裝與男士用品時尚鞋館：男女皮鞋、布鞋、休閑鞋、女人天地：女裝、女士飾品、女士內衣、化妝品、黃金珠寶、中高檔飾品兒童世界：童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂風味餐飲街：南、北特色風味小吃2F：愛民大賣場多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經(jīng)營，真正的實現(xiàn)“一站式”購物3F：三聯(lián)家電城經(jīng)營各種知名品牌家電，引導現(xiàn)代時尚生活，共建現(xiàn)代化的溫馨家園千載難逢良機開創(chuàng)永續(xù)經(jīng)營先例，擁有八大投資優(yōu)勢壹：地段核心，讓投資收益立方式增長歷史文化名都，人氣鼎盛，商鋪云集，物欲橫流，美麗的繁榮路依舊繁榮錦簇。這里將成為諸城市未來的第二商圈，增值無限。貳：地商結合，永續(xù)輝煌前景愛民購物廣場的啟動，為諸城房地產(chǎn)帶來復合地產(chǎn)嶄新理念的同時，更加快了諸城商業(yè)的升級。愛民購物廣場必將引爆諸城市商鋪投資熱潮。叁：多種業(yè)態(tài)組合，聚集強烈人氣購物廣場是經(jīng)過全球檢驗的成功模式，也是當今零售業(yè)態(tài)邁向頂級業(yè)態(tài)的必由之路。肆：軟硬件互動購物休閑互動，現(xiàn)代購物新享受；大型開放式主題賣場，全力打造諸城商業(yè)航母。伍：好管家，商鋪升值的超強力保障愛民購物廣場由國內著名商業(yè)管理團隊主導經(jīng)營管理，實行管理“八統(tǒng)一”經(jīng)營模式，規(guī)范整體經(jīng)營行為，營造購物中心的整體品牌效應和社會效應，讓投資者和經(jīng)營者省心省力，坐擁財富。陸：新理念、新模式、新風格、新商業(yè)革命愛民購物廣場首創(chuàng)諸城休閑購物主題廣場，在極大豐富商品結構和檔次的同時，能夠最有效地吸引消費主流購物群。人性化的商品布局與科學的人流動線設計，引入當今購物中心經(jīng)營模式，推行現(xiàn)代化、規(guī)范化管理。染：資源共享，雙重受益愛民購物廣場三大主題消費廣場采用自動人行道上下互通，將極大的促進人潮互動，有助于提升經(jīng)營規(guī)模和檔次；1F時尚廣場將傳統(tǒng)的百貨商場開放為標準商鋪分隔，計劃每間商鋪將享有獨立產(chǎn)權，自營出租均可雙重受益。捌：新商圈、新坐標、凝聚雄厚增值潛力蓄勢而發(fā)，必將藉此引發(fā)無限商機超強人氣，狂掀購物浪潮歷史時刻，機會！不容錯過！理由一：改造后的愛民購物廣場將成為人們消費、娛樂休閑的好場所。理由二：業(yè)內人士認為，未來的繁榮路，將會呈現(xiàn)出前所未有的勃勃生機。以愛民購物廣場為核心的繁榮路將形成一個“都市精華商業(yè)區(qū)”，是各類有個性化、特色化的品牌商品展現(xiàn)魅力的聚集地。理由三：人氣，決定商場的生命，亦是商業(yè)投資的基本點。商賈云集，搶占核心制高點-愛民購物廣場!投資商：山東省諸城市興創(chuàng)集團經(jīng)營商：山東省諸城市愛民商貿(mào)有限公司地址：諸城市繁榮路2—32號招商熱線：0536—639333363943332162466傳真：0536—6122318第四階段：項目開業(yè)與項目經(jīng)營管理

一、制定項目管理策略

二、制定項目管理模式

三、構建項目組織架構

四、管理執(zhí)行（一）、構建管理團隊（二）、

員工培訓（三）、行政系統(tǒng)管理（四）、財務系統(tǒng)管理（五）、業(yè)務系統(tǒng)管理（六）、保潔系統(tǒng)管理（七）、保安系統(tǒng)管理（八）、宣傳系統(tǒng)管理及形象維護美國AIA臻品國際設計集團AIA聯(lián)盟企業(yè)煙臺順天奇智公司諸城愛民購物廣場（開業(yè)前宣傳計劃）實施方案呈報：諸城市愛民商貿(mào)有限公司董事會編制：（AIA聯(lián)盟企業(yè)）煙臺順天奇智公司二○○五年八月目錄一﹑開業(yè)前宣傳目的···············································（1）二﹑開業(yè)宣傳活動工作······························………………（1）三、開業(yè)宣傳工作進度安排·····································（2）四、宣傳對象及宣傳方式········································（3）五、宣傳方式及文案···········································…（5）六、宣傳品設計、制作············································（6）七、費用預算報告··················································（6）一、開業(yè)前宣傳的目的：1、營造開業(yè)前的氛圍，吸引公眾目光。開業(yè)前的宣傳是預演，序幕即將拉開，通過多種方式的宣傳為開業(yè)當日奠定客流量基礎。2、使市民再次了解“愛民”，更深層的理解“愛民”的管理模式、經(jīng)營理念。3、作為銷售內店的鋪墊，招商工作的最后沖刺。4、使消費者知道正式開業(yè)日期以及開業(yè)當日的活動安排。二、開業(yè)前宣傳活動小組人員架構各活動落實物資準備程序制定控制活動統(tǒng)籌王建榮李曉萍王金偉王建榮督導：劉仲新組長：翁曉輝各活動落實物資準備程序制定控制活動統(tǒng)籌王建榮李曉萍王金偉王建榮督導：劉仲新組長：翁曉輝易邁管理學習網(wǎng)www.MBA163.com易邁管理學習網(wǎng)企業(yè)會員專區(qū)資料四、宣傳對象及宣傳方式宣傳對象：諸城市內居民及辛興、枳溝、相州、孟疃等重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。市內計劃：1、電視廣告；2、報紙廣告；3、夾報廣告；4、DM單5、市內彩車；6、廣場大屏幕；7、前看板8、彩旗；鄉(xiāng)鎮(zhèn)計劃：1、電視廣告；2、報紙廣告；3、夾報廣告；4、DM單鄉(xiāng)鎮(zhèn)（趕集）DM單發(fā)放日期表日期地點11月份101112131415161718192021222324252627282930備注：詳細計劃日程安排見下第五章五、宣傳方式及文案A、電視廣告：投放日期：月日至月日投放形式：流動字幕投放內容：諸城市首座規(guī)模最大，經(jīng)營項目最全，軟