——劉洪曦第一部分項目工程管理重點管理重點一、公司管理框構(gòu)二、組織及組織建設(shè)三、制度建設(shè)四、性能成本管理管理重點五、項目啟動會制度六、研發(fā)及規(guī)劃設(shè)計管理七、學習和善于學習一、公司管理框構(gòu)CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS（一）企業(yè)文化（二）經(jīng)營目標（三）戰(zhàn)略（四）組織管理方案及制度（五）機制綜合性項目和城市運營的新挑戰(zhàn)A、房地產(chǎn)板塊三級管控終極形態(tài)：集

團——運營中心地區(qū)公司——PMO體系B、六大制度體系C、建材公司和建筑公司管控D、物業(yè)公司管理歸屬問題。5二、組織及組織建設(shè)CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS二、組織及組織建設(shè)7二、組織及組織建設(shè)（一）團伙與組織能人資金項目（資源）團伙方向（戰(zhàn)略）價值（魂、綱領(lǐng)）秩序（機制）組織81、有清晰的方向2、組織必須創(chuàng)造價值，并幫助別人創(chuàng)造價值。3、組織要分權(quán)、分利、分心。9CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS二、組織及組織建設(shè)10二、組織及組織建設(shè)（二）管理體系123三級管控模式制度體系機制體系CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS二、組織及組織建設(shè)12二、組織及組織建設(shè)（六）鐵三角管理模式項目經(jīng)理項目副經(jīng)理總工三、制度建設(shè)CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS（一）制度標準化１、相對于一定時間段的不變和固定。２、操作層面的相對固定和決策層面的與時俱進。（二）先初后細重落實（三）制度的強制性規(guī)范性（四）不斷優(yōu)化和相對穩(wěn)定相結(jié)合三、制度建設(shè)15四、性能成本管理CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS成本管理的階段劃分1、投資決策階段2、規(guī)劃設(shè)計階段3、招投標及合約階段4、施工實施階段5、交付后期成本管理四、性能成本管理(一)、成本管理的階段劃分17CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS四、性能成本管理(二)分級成本版的核心內(nèi)容1、PM管理的核心內(nèi)容2、銷售價格3、稅收籌劃4、目標考核5、性能管理6、是所有部門分工及共同的責任7、項目運營管理的有效工具8、必須分期并按現(xiàn)實標準制定9、車庫已經(jīng)成為成本管理的核心內(nèi)容A車庫對項目利潤和現(xiàn)金流已產(chǎn)生重大影響B(tài)按分期銷售50%做成本18CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS四、性能成本管理(三)

執(zhí)行版成本的動態(tài)管理1、分級控制超限審批2、97%總控目標3、稅收籌劃19五、項目啟動會制度CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS（一）PM第一重要會議（二）原則目的21（一）PM第一重要會議一是項目取得、班子搭建完成后必須付出最值得付出時間代價的會議二達到思想統(tǒng)一，行動一致三任何人不任意改變會議決定（二）原則目的１、作出項目土地取得后第一次、也是最重要的一次決策；２、明確項目成功標尺及具體指標，達成共識、做出承諾；３、對項目進行沙盤推演，今天就預見和決策未來，設(shè)定項目的決策點、控制點；（二）原則目的４、識別項目風險點，提出預案；5、啟動會是職能部門向項目團隊的交底會；6、針對目標和工作范圍做好減法；7、啟動會成果不完整，不要急于進入下一階段。六、研發(fā)及設(shè)計管理CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS（一）項目定位產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品標準化（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化（四）限額控制設(shè)計管理（五）規(guī)劃技術(shù)指標控制及使用26（一）項目定位產(chǎn)品定位1、普通成熟住宅項目是流程交接性問題。2、特殊項目是協(xié)商協(xié)調(diào)綜合性問題。27（二）產(chǎn)品標準化A住宅B商業(yè)C別墅D酒店E學校１、產(chǎn)品系標準化（二）產(chǎn)品標準化２、設(shè)計管理標準化。３、建造標準標準化。４、構(gòu)造標準化。（二）產(chǎn)品標準化5、重視建筑概念設(shè)計并標準化。A、能實現(xiàn)任務(wù)書對規(guī)劃技術(shù)指標的要求；B、總平面布置及道路交通組織設(shè)計；Ｃ、商業(yè)和住宅或各業(yè)態(tài)比例；（二）產(chǎn)品標準化5、重視建筑概念設(shè)計并標準化。Ｄ、豎向設(shè)計；Ｅ、建筑風格及單體建筑效果設(shè)計；Ｆ、建筑與園林景觀互動；（二）產(chǎn)品標準化5、重視建筑概念設(shè)計并標準化。G、體驗區(qū)及項目分期；H、項目內(nèi)外有利資源利用及不利因素規(guī)避

；I、車庫處理；J、小區(qū)大門設(shè)計（二）產(chǎn)品標準化６、建筑方案設(shè)計重點及標準化。

方案設(shè)計除優(yōu)化和加深概念設(shè)計重點內(nèi)容外，還必須解決：

A、必須滿足任務(wù)書對規(guī)劃技術(shù)指標的要求Ｂ、窗地面積比和體系系數(shù)控制C、綜合管網(wǎng)布置設(shè)計D、地下室、頂層和各樓層的贈送E、私家花園劃分F、慢行交通系統(tǒng)設(shè)計G、小區(qū)內(nèi)部便民店布局H、入戶大堂或單元入口設(shè)計I、圍墻工程此外，建筑方案設(shè)計還應(yīng)重點為施工圖設(shè)計解決（不限于）后面細部構(gòu)造設(shè)計列出的問題創(chuàng)造條件。（二）產(chǎn)品標準化７、園林景觀工程設(shè)計

A必須在建筑方案設(shè)計基本確定后實質(zhì)性開展工作B積極介入建筑方案設(shè)計C嚴格控制單方造價和總價D必須有明確的軟硬景觀和軟景投資比例E特大規(guī)格喬木數(shù)量和布置控制F概念設(shè)計仍然是重點G硬裝景觀工程品種數(shù)量和模數(shù)H多層和高層植物配置方式和標準I排水系統(tǒng)J與建筑和綜合管網(wǎng)的合圖。34（二）產(chǎn)品標準化8、體驗區(qū)設(shè)計。A、標準化；B、靈活性；

Ｃ、重視售樓中心和樣板房軟景；

Ｄ、綜合平衡；（二）產(chǎn)品標準化A、立面設(shè)計效果是產(chǎn)品精品化重點B、加大投入C、由建筑設(shè)計單位完成管網(wǎng)綜合布置設(shè)計D、專業(yè)設(shè)計盡量不作大調(diào)整E、安全在于強電和化糞池外立面和綜合管網(wǎng)布置設(shè)計F、工期和投資控制在于排水I、調(diào)戶外機維護設(shè)計E、安全在于強電和化糞池F、工期和投資控制在于排水G、地埋深度H、與園林和職能系統(tǒng)合圖I、空調(diào)戶外機維護設(shè)計（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化１、公共樓梯間開窗與住戶房間之間的防盜安全。２、住戶與住戶之間的防盜安全。（包括上下左右，如客廳陽臺、陽臺和樓上樓下）３、飄窗高度應(yīng)設(shè)定為550，以便住戶入住二裝后的高度達到500以上，以便飄窗玻璃可以使用非安全防護玻璃。（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化４、陽臺和露臺設(shè)置的地漏或水斗必須靠近建筑外側(cè)布置，而且保證陽臺有1%、露臺有2%的排水坡度。５、衛(wèi)生間一律采用同層排水，其結(jié)構(gòu)板下層高度最少380MM。（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化６、廚房和衛(wèi)生間設(shè)置的排水立管應(yīng)首先考慮設(shè)置在生活陽臺上，否則必須設(shè)置在衛(wèi)生間內(nèi)，不得設(shè)置在廚房內(nèi)。７、所有建筑設(shè)計的內(nèi)門都必須設(shè)計100的門垛。（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化８、廚房如果設(shè)置地漏，其中心到墻邊尺寸750。９、衛(wèi)生間必須使用磨砂玻璃，使用上懸窗。（高層防風，多層防盜。）１０、廚房和衛(wèi)生間必須設(shè)置直徑100排氣孔，并保證有1%向外坡度或外接彎頭，其窗口上緣必須低于結(jié)構(gòu)板底200。（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化１１、衛(wèi)生間窗戶不一定設(shè)計在窗間墻中間，結(jié)合其大小要保證淋浴房全部靠實體墻布置。１２、必須設(shè)計各房間、客廳和餐廳的戶外空調(diào)機位的安裝位置。（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化１３、所有空調(diào)室外機的維護結(jié)構(gòu)要盡量采用公司統(tǒng)一設(shè)計的矩管方案，自行設(shè)計必須滿足室外機的有效散熱和便于安裝、拆卸、維修，并使用矩管不得使用百葉方案。１４、陽臺欄桿、露臺欄桿、上人屋面女兒墻和窗臺的高考慮二裝因素高度應(yīng)提高100，施工及驗收規(guī)范要求上人屋面女兒墻不低于1200MM。（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化１５、生活陽臺地漏應(yīng)按照室內(nèi)設(shè)計要求設(shè)計四個，一個用于陽臺有組織排水，一個用于拖布才池排水，另二個為大小二個洗衣機使用。１６、洗衣機使用的地漏位置要保證其側(cè)向排水要求。（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化１７、每個房間包括廚房的窗間墻凈空最小尺寸必須滿足700。１８、陽臺、露臺和女兒墻泛水必須有向內(nèi)1%的排水度。（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化１９、單元入口門廊的設(shè)計要確保相鄰一、二層住戶的防盜安全。２０、信報箱必須設(shè)計在單元入口樓宇對講的外面。２１、室內(nèi)強弱電配電箱高度統(tǒng)一設(shè)置距樓地面1700。（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化２２、露臺、陽臺的標高必須低于室內(nèi)樓地面60。２３、多層建筑的樓梯間統(tǒng)一設(shè)計1200高的瓷磚墻裙。２４、外立面統(tǒng)一必須采用有組織排水。（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化２５、分體空調(diào)機和柜式空調(diào)機的穿墻孔洞必須預留，其孔徑分別不小于50和75，并設(shè)置向外2%的排水坡度。２６、小區(qū)出入口一般僅設(shè)一個崗亭，人車同崗管理。２７、消火栓應(yīng)半嵌（對室內(nèi)無影響時要考慮全嵌），背部細石混凝土現(xiàn)澆或鋼絲加磚.（三）細部構(gòu)造設(shè)計標準化２８、廚房及廁所除外圍護墻外應(yīng)采用120MM實心磚砌筑。２９、電梯廳旁的水表房、垃圾房、配電間等應(yīng)設(shè)門檻，有水房間應(yīng)設(shè)地漏。３０、消防電梯門口應(yīng)做反坡，防止梯井進水。希望大家來完善100條。（四）限額控制設(shè)計管理1、鋼筋和砼的用量控制。A、沒有必要追求最佳匹配量；B、必須雙控；C、控制及方法；D、知識積累是基礎(chǔ)；49（四）限額控制設(shè)計管理1、鋼筋和砼的用量控制。E、設(shè)計過程跟蹤和參與；F、樓板厚度宜厚；H、鋼結(jié)構(gòu)的使用產(chǎn)生影響；I、地基基礎(chǔ)與上部結(jié)構(gòu)。50（四）限額控制設(shè)計管理2、門（窗）地面積比限額。3、地勘及基坑、基礎(chǔ)設(shè)計控制。4、軟硬景觀和軟景觀投入比例控制。5、建筑體型、平立面及屋面工程設(shè)計控制。51（五）規(guī)劃技術(shù)指標控制及使用1、容積率和建筑密度同時滿足效益最大。2、面積贈送愈大愈好。3、車庫盡量少修。4、內(nèi)外景觀利用愈多愈好。1、強度、質(zhì)量必須保證2、建筑物地面標高0.000以下（地下室非承重內(nèi)隔墻除外）3、專用砌筑砂漿專用于砌筑灰縫厚度≤15mm的蒸壓加氣混凝土砌塊砌筑材料。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開裂防治4、專用粘結(jié)劑專用于砌筑灰縫厚度3—5mm的蒸壓加氣混凝土砌塊砌筑材料。5、砌體的日砌筑高度宜控制在1.8m以內(nèi)。砌至接近梁、板底時，應(yīng)留一定空隙，待砌體施工完成7天后再補砌，補砌時應(yīng)按照構(gòu)造設(shè)計要求嵌填密實。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開裂防治6、切鋸砌塊應(yīng)采用專用工具，不得用斧子或瓦刀任意砍劈。洞口兩側(cè)，應(yīng)選用規(guī)格整齊的砌塊砌筑。7、砌筑外墻時，不得在墻上留腳手眼，可采用里腳手或雙排外腳手。8、按照國標和省規(guī)從嚴設(shè)置構(gòu)造柱。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開裂防治9、廚房、衛(wèi)生間、盥洗室等潮濕房間的砌塊砌體部位應(yīng)設(shè)高度不小于200mm的混凝土翻邊，厚度同砌體厚度。10、門窗洞兩側(cè)應(yīng)保證洞口平直。防盜門、防火門、金屬門及外窗洞口兩側(cè)蒸壓加氣混凝土砌塊砌體上、中、下位置應(yīng)砌入C20混凝土塊，作為門窗框的連接固定點。其他門窗可按構(gòu)造設(shè)計要求采用可靠的連接固定方法。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開裂防治11、所有門窗安裝固定后，門窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)采用現(xiàn)場發(fā)泡聚氨酯填充。12、加氣混凝土墻面抹灰前，應(yīng)在其表面用專用砂漿或其他有效的專用界面處理劑進行基地處理后方可抹底灰。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開裂防治13、加氣混凝土外墻的底層，應(yīng)采用與加氣混凝土強度等級接近的砂漿抹灰，如室內(nèi)表面宜采用粉刷石膏抹灰。14、抹灰層的厚度應(yīng)予控制。當抹灰層超過15mm時應(yīng)分層抹，每層抹灰厚度不宜超過10mm，下一層抹灰層應(yīng)待前一層抹灰終凝后進行，抹灰層總厚度宜控制在20mm以內(nèi)。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開裂防治15、水、電管線的暗敷工作，必須待砌體砌筑完成7天后方可進行。開槽時，應(yīng)使用專用工具，嚴禁錘斧剔鑿。砌體開槽埋設(shè)暗管時，水平開槽總深度不得超過墻厚的1/3，且不得破壞整塊蒸壓加氣混凝土砌塊。應(yīng)避免交叉雙面開槽。（告知客戶）（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開裂防治16、在開好的槽中埋好管線后應(yīng)清理干凈，再用蒸壓加氣混凝土砌塊專用砂漿填實。所有開槽及線盒安裝部位，均應(yīng)在抹面層施工時壓入耐堿玻纖網(wǎng)格布加強層，網(wǎng)格布應(yīng)超出開槽周邊100mm。管線的埋設(shè)應(yīng)在抹灰前完成。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開裂防治17、蒸壓加氣混凝土砌塊砌筑前，應(yīng)認真熟悉圖紙，核實門窗洞口位置及洞口尺寸，明確預埋、預留位置，熟悉相關(guān)構(gòu)造及材料