第七章早期介入與前期管理

第一頁，共三十頁。

第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入

忽視早期介入可能導(dǎo)致：

物業(yè)配套不完善布局設(shè)計不合理質(zhì)量不過關(guān)資料欠缺、情況不明最終導(dǎo)致：使用不便，銷售不暢，管理困難、糾紛多

第二頁，共三十頁。一、物業(yè)管理早期介入的涵義所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。

第三頁，共三十頁。二、物業(yè)管理早期介入的作用（一）完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和使用功能即在物業(yè)布局、配套，建筑造型，房型設(shè)計，電力負(fù)荷設(shè)計，垃圾站點布設(shè)，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設(shè)、空調(diào)排煙孔位預(yù)留等方面根據(jù)經(jīng)驗提出建設(shè)性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。（二）更好地監(jiān)理施工質(zhì)量消除施工質(zhì)量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，物業(yè)管理的方便。（三）為驗收接管打下基礎(chǔ)由于對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌利于縮短驗收時間、提高驗收質(zhì)量，便于對發(fā)現(xiàn)問題的交接處理。（四）便于日后對物業(yè)的管理1．方便日后維修保養(yǎng)計劃的制定；2．方便日后檢修，縮短檢修時間；3．易保證維修質(zhì)量；4．方便后期改建改造。

第四頁，共三十頁。三．物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當(dāng)?shù)慕巧ㄒ唬┝㈨棝Q策階段（充當(dāng)顧問）在項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目性和主觀隨意性。(二)規(guī)劃設(shè)計階段（充當(dāng)顧問）物業(yè)管理企業(yè)（人員）此方面長處：

A、細(xì)節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力；

B、改進(jìn)意見或建議更易貼近業(yè)主們的實際需求；

C、更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。

側(cè)重從以下方面提出看法和建議：

1、養(yǎng)護(hù)、維修方面

建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費用。

第五頁，共三十頁。2．日常管理方面中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、總臺等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)；人流通道、車輛進(jìn)出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實；垃圾容器及堆放、清運點的設(shè)置，外立面附屬物預(yù)留位置及孔洞大小等。3.日后管理服務(wù)方面從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活、教育、娛樂設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對象來決定這些設(shè)施配備。

第六頁，共三十頁。4.物業(yè)自身方面綜合考慮物業(yè)總體布局、空地、綠化開發(fā)與利用公共活動場所與道路循環(huán)系統(tǒng)

房型功能構(gòu)想與匹配比例;

內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等以提升物業(yè)內(nèi)在價值和環(huán)境效果.第七頁，共三十頁。（三）施工安裝階段（扮演監(jiān)理）監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實。

第八頁，共三十頁。（四）接管準(zhǔn)備階段（開始管家）步驟：1.

與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限；保修責(zé)任的委托與實施；遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項；管理服務(wù)費構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗收接管。2.

制定接管方案對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風(fēng)險作出科學(xué)測算，據(jù)此制定接管方案，以此與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步協(xié)商或競標(biāo)。第九頁，共三十頁。3．簽約，實施驗收接管依照國家建設(shè)部制訂的《中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)—房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》接管同時做好檔案資料的移交工作。必不可少的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖及合格證或保修書，公用設(shè)施設(shè)備及公共場地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料。4．制定系列管理制度根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé)，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。5．組成該物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu)為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu)，配備管理人員。第十頁，共三十頁。6．建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)7．參與物業(yè)“開盤”物業(yè)“開盤”之日就是前期物業(yè)管理開始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與做好樓盤營銷。第十一頁，共三十頁。第二節(jié)前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的涵義

前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的必要性：

（一）民事法律關(guān)系主體資格的需要

（二）物業(yè)管理不可間斷性的需要前期物業(yè)管理的責(zé)任人是該物業(yè)的開發(fā)商。

前期物業(yè)管理合同的有效期一般與政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)的保修期限相一致。

前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時終止。

第十二頁，共三十頁。二、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系

前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。

開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關(guān)系物業(yè)公司與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系

第十三頁，共三十頁。買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進(jìn)行的管理。第十四頁，共三十頁。三、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別1、早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)；

2、早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象；

3、在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導(dǎo)作用。

第十五頁，共三十頁。第三節(jié)前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容

一、管理機構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn)

機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；

人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層（維修養(yǎng)護(hù)、保安、清潔、綠化等人員）的招聘。

依據(jù)職責(zé)分別進(jìn)行培訓(xùn)。

第十六頁，共三十頁。二、規(guī)章制度的制定

必要的規(guī)章制度：

管理機構(gòu)的職責(zé)范圍

各類人員的崗位責(zé)任制

物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定

用戶（住戶）手冊等。

第十七頁，共三十頁。三、物業(yè)的驗收與接管

物業(yè)的驗收是依照國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié)。

物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過程，移交應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。

開發(fā)企業(yè)還應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)。

在物業(yè)保修其間，接受委托的物業(yè)管理公司還應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實施合同，明確保修項目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任與方式。

第十八頁，共三十頁。四、進(jìn)戶管理

進(jìn)戶，是指業(yè)主、使用人正式進(jìn)住使用物業(yè)，俗稱“入伙”第十九頁，共三十頁。商品房購房業(yè)主或承租使用人的進(jìn)戶程序一般為：

1．發(fā)入伙通知書在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住書面通知書。2．帶業(yè)主或使用人實地驗收物業(yè)著重勘驗（1）房建質(zhì)量（2）設(shè)備質(zhì)量，運轉(zhuǎn)情況（3）房型、裝修、設(shè)施配備等是否與合同相符（4）外部環(huán)境狀況及影響第二十頁，共三十頁。3．約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)備或設(shè)施等事宜即各種代辦事宜4．簽訂《物業(yè)使用公約》主要內(nèi)容包括：在分清自用與公用部位、設(shè)備、設(shè)施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應(yīng)的違約責(zé)任。5．要求業(yè)主或使用人如實填寫登記卡內(nèi)容包括：業(yè)主或使用人的名稱、通訊聯(lián)絡(luò)方式、所占用物業(yè)的編號、設(shè)備、設(shè)施及泊車位分配等內(nèi)容。屬于非居住性質(zhì)的物業(yè)還需登記營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、職工人數(shù)、出行、用餐等相關(guān)情況，便于物業(yè)管理與服務(wù)。第二十一頁，共三十頁。6．向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》使他們了解物業(yè)概況，各項管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業(yè)保修的責(zé)任范圍、標(biāo)準(zhǔn)、期限等等方面的規(guī)定，以及樓層權(quán)力歸屬、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。7．籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費或租金物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定或雙方約定向業(yè)主或使用人籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費或租金。第二十二頁，共三十頁。8．向業(yè)主或使用人提供辦事指引即向業(yè)主、使用人全面介紹物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南，使他們能及時辦理相關(guān)手續(xù)。9．業(yè)主、使用人簽約領(lǐng)匙，完成進(jìn)戶程序第二十三頁，共三十頁。

五、裝修搬遷管理為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作：

（一）大力宣傳裝修規(guī)定

規(guī)定主要包括以下幾方面：

（1）裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌；（2）不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設(shè)施和設(shè)備；（3）不提排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標(biāo)；（4）不得隨地亂扔建筑垃圾；（5）遵守用火用電規(guī)定，履行防火職責(zé)；（6）因裝修而造成他人或公用部位、設(shè)備或設(shè)施損壞的，責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

第二十四頁，共三十頁。（二）加強裝修監(jiān)督管理

審核裝修設(shè)計圖紙，派員巡視施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違約行為及時勸阻并督促其改正。

第二十五頁，共三十頁。（三）積極參與室內(nèi)裝修

（四）合理安排搬遷時間

第二十六頁，共三十頁。六、檔案資料的建立

檔案資料包括兩種：業(yè)主或使用人的資料物業(yè)資料。

第二十七頁，共三十頁。業(yè)主或使用人資料：業(yè)主使用人姓名、進(jìn)戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項費用的繳交情況、房屋的裝修等情況。物業(yè)資料：主要包括物業(yè)的各種設(shè)計和竣工圖紙，位置、編號等。檔案資料的建立主要應(yīng)抓收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整。整理的重點是去偽存真，留下物業(yè)管理有用的資料。歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。第二十八頁，共三十頁。

第二十九頁，共