房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會計(jì)核算與稅收籌劃

實(shí)務(wù)解析

主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算及會計(jì)核算實(shí)務(wù)

第二節(jié)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算實(shí)務(wù)解析

第三節(jié)企業(yè)所得稅與土地增值稅比較第四節(jié)企業(yè)主要稅收籌劃方法實(shí)務(wù)案例解析2第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算及會計(jì)核算實(shí)務(wù)

一、項(xiàng)目開發(fā)三個(gè)階段

二、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算四個(gè)程序

三、開發(fā)成本的歸集范圍及會計(jì)核算賬戶設(shè)置、程序、方法

四、開發(fā)間接費(fèi)用10大內(nèi)容

五、房屋開發(fā)成本核算

六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計(jì)成本5大不同點(diǎn)

七、土地增值稅開發(fā)成本與會計(jì)成本3大不同點(diǎn)3

一、項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)階段準(zhǔn)備階段、行政審批階段和權(quán)屬初始登記階段。

（一）準(zhǔn)備階段房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。4

取得國有土地使用權(quán)的最主要途徑：

1、出讓方式

2、劃撥方式

3、轉(zhuǎn)讓方式

4、參加競拍取得開發(fā)項(xiàng)目

5、合作開發(fā)取得土地或項(xiàng)目

6、收購房地產(chǎn)項(xiàng)目

7、收購目標(biāo)公司股權(quán)獲得土地或在建項(xiàng)目

8、收購債權(quán)將債務(wù)人抵債的在建項(xiàng)目或土地通過司法程序過戶的方式獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目

9、改制重組置換方式取得土地或項(xiàng)目5

（二）行政審批階段房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)步驟：選址定點(diǎn)；規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；規(guī)劃報(bào)建圖審查；施工報(bào)建；建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

1、選址定點(diǎn)計(jì)委立項(xiàng)、國土資源局規(guī)劃和土地審查、建委建設(shè)條件意見、環(huán)保局意見、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)審查、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。62、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件人防工程建設(shè)審查、土地預(yù)審、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查、規(guī)劃部門核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

3、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃審查、消防設(shè)計(jì)審查、交警支隊(duì)的交通條件審查、人防設(shè)計(jì)審查、用地預(yù)審、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等專業(yè)審查、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)并核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單，同時(shí)發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。74、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段消防設(shè)計(jì)審查、人防設(shè)施審查、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍審查、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

5、施工報(bào)建階段建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記、工程發(fā)包、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。86、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站竣工驗(yàn)收報(bào)告?zhèn)浒笇彶椤⒇?cái)政部門對行政事業(yè)性收費(fèi)和基金核實(shí)驗(yàn)收、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收、規(guī)劃部門核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。9

（三）權(quán)屬初始登記房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開發(fā)商應(yīng)提交材料：

1、申請書；

2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

3、用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

6、施工許可證；

7、房屋竣工驗(yàn)收資料；

8、房屋測繪成果；

9、其他文件。10

二、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算四個(gè)程序

（一）工程預(yù)算企業(yè)根據(jù)擬建建筑工程的設(shè)計(jì)圖紙、建筑工程預(yù)算定額、費(fèi)用定額、建筑材料預(yù)算價(jià)格以及與其配套使用的有關(guān)規(guī)定等，預(yù)先計(jì)算和確定每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需全部費(fèi)用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，稱為建筑工程預(yù)算。按專業(yè)劃分為土建工程、給排水工程、采暖工程和電氣工程預(yù)算。按費(fèi)用內(nèi)容劃分為單位工程、單項(xiàng)工程和總概預(yù)算。11

（二）工程結(jié)算是指施工企業(yè)按照承包合同（含補(bǔ)充協(xié)議）和已完工程量向建設(shè)單位（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）辦理工程價(jià)結(jié)（清算）的文件。主要方式：

1、按月結(jié)算。實(shí)行旬末或月中預(yù)支，月終結(jié)算，竣工后清算的方法。

2、竣工后一次結(jié)算

3、分段結(jié)算（按形象進(jìn)度）

4、目標(biāo)（控制界面）結(jié)算

5、其他結(jié)算方式

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（三）竣工結(jié)算是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定，在一個(gè)單位工程或單項(xiàng)建筑安裝工程完工、驗(yàn)收、點(diǎn)交后，向建設(shè)單位（業(yè)主）辦理最后工程價(jià)款清算的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。經(jīng)審查的工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)。竣工決算工程款=預(yù)算（或概算）或合同價(jià)款+施工過程中預(yù)算或合同價(jià)款調(diào)整數(shù)額－預(yù)付及已結(jié)算工程價(jià)款－保修金131、預(yù)算結(jié)算方式。施工圖預(yù)算加簽證結(jié)算。

2、承包總價(jià)結(jié)算方式。這種方式的工程承包合同為總價(jià)承包合同。工程竣工后，暫扣合同價(jià)的2%～5%作為維修金，其余工程價(jià)款一次結(jié)清。

3、平方米造價(jià)包干方式。

4、工程量清單結(jié)算方式。采用清單招標(biāo)時(shí)，中標(biāo)人填報(bào)的清單分項(xiàng)工程單價(jià)是承包合同的組成部分，結(jié)算時(shí)按實(shí)際完成的工程量，以合同中的工程單價(jià)為依據(jù)計(jì)算結(jié)算價(jià)款。工程竣工驗(yàn)收合格簽署工程竣工驗(yàn)收報(bào)告。14

（四）竣工決算竣工決算是由建設(shè)單位編制的反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，是項(xiàng)目法人核定各類新增資產(chǎn)價(jià)值，辦理其交付使用的依據(jù)。通過竣工決算，反映建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)和投資結(jié)果；通過竣工決算與概算、預(yù)算的對比分析，考核投資控制的工作成效?？⒐Q算的內(nèi)容應(yīng)包括從項(xiàng)目策劃到竣工投產(chǎn)全過程的全部實(shí)際費(fèi)用，包括竣工財(cái)務(wù)決算說明書、竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表、工程竣工圖和工程造價(jià)對比分析四個(gè)部分。

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三、開發(fā)成本的歸集范圍及會計(jì)核算賬戶設(shè)置、程序、方法（一）開發(fā)成本組成內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本可分為四類：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。會計(jì)核算將其費(fèi)用分為六個(gè)成本項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。161、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2、前期工程費(fèi)。是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。

3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。17

4、建筑安裝工程費(fèi)。是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。

5、配套設(shè)施費(fèi)。是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水泵房、居委會、派出所、幼托、消防、車庫等設(shè)施支出。

6、開發(fā)間接費(fèi)。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。18

（二）開發(fā)成本核算程序開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的開發(fā)項(xiàng)目（如商品房）所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。其一般程序是：

1、確定成本核算單位

2、設(shè)置賬戶：開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)、開發(fā)產(chǎn)品

3、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用：直接成本、間接成本和共同成本

4、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本

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（三）成本分?jǐn)偡椒?/p>

1、占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

4、預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。20四、開三發(fā)間接三費(fèi)用的10大內(nèi)容開發(fā)間三接費(fèi)用三是指房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三內(nèi)部項(xiàng)三目施工三單位在三開發(fā)現(xiàn)三場組織三管理開三發(fā)產(chǎn)品三而發(fā)生三的各項(xiàng)三費(fèi)用。三這些費(fèi)三用雖也三屬于直三接為房三地產(chǎn)開三發(fā)而發(fā)三生的費(fèi)三用，但三它不能三確定其三為某項(xiàng)三開發(fā)產(chǎn)三品所應(yīng)三負(fù)擔(dān)，三因而無三法將它三直接記三入各項(xiàng)三開發(fā)產(chǎn)三品成本三。會計(jì)核三算時(shí)，三先記入“開發(fā)間三接費(fèi)用”賬戶，三然后按三照適當(dāng)三分配標(biāo)三準(zhǔn)，將三它分配三記入各三項(xiàng)開發(fā)三產(chǎn)品成三本。211、工資三。指三開發(fā)企三業(yè)內(nèi)部三獨(dú)立核三算單位三現(xiàn)場管三理機(jī)構(gòu)三行政、三技術(shù)、三經(jīng)濟(jì)、三服務(wù)等三人員的三工資、三獎金和三津貼。2、職工三福利費(fèi)三。指三按上項(xiàng)三人員工三資總額三的一定三比例（14％）范三圍內(nèi)列三支的職三工福利三費(fèi)。3、折舊三費(fèi)。三指開發(fā)三企業(yè)內(nèi)三部項(xiàng)目三核算單三位使用三屬于固三定資產(chǎn)三的房屋三、設(shè)備三、儀器三等提取三的折舊三費(fèi)。4、修理三費(fèi)。三指開發(fā)三企業(yè)內(nèi)三部項(xiàng)目三核算單三位使用三屬于固三定資產(chǎn)三的房屋三、設(shè)備三、儀器三等發(fā)生三的修理三費(fèi)。225、辦公三費(fèi)。三指開三發(fā)企業(yè)三內(nèi)部項(xiàng)三目核算三單位管三理部門三辦公用三的文具三、紙張三、印刷三、郵電三、書報(bào)三、會議三、差旅三交通、三集體取三暖用煤三等費(fèi)用三。6、水電三費(fèi)。三指開三發(fā)企業(yè)三內(nèi)部項(xiàng)三目核算三單位各三管理部三門耗用三的水電三費(fèi)。7、勞動三保護(hù)費(fèi)三。三指用于三開發(fā)企三業(yè)內(nèi)部三項(xiàng)目核三算單位三職工的三勞動保三護(hù)用品三的購置三、攤銷三和修理三費(fèi)，供三職工保三健用營三養(yǎng)品、三防暑飲三料、洗三滌等物三品的購三置費(fèi)或三補(bǔ)助費(fèi)三，以及三工地上三職工洗三澡、飲三水的燃三料等。238、周轉(zhuǎn)三房攤銷三。指三不能確三定為某三項(xiàng)開發(fā)三項(xiàng)目安三置拆遷三居民周三轉(zhuǎn)使用三的房屋三計(jì)提的三攤銷費(fèi)三。9、利息三支出。三指開三發(fā)企業(yè)三為開發(fā)三房地產(chǎn)三借入資三金所發(fā)三生而不三能直接三計(jì)入某三項(xiàng)開發(fā)三成本的三利息支三出及相三關(guān)的手三續(xù)費(fèi)，三但使用三前暫存三銀行而三發(fā)生的三利息收三入應(yīng)沖三減支出三。開發(fā)三產(chǎn)品動三工前和三完工以三后的借三款利息三，應(yīng)作三為財(cái)務(wù)三費(fèi)用，三計(jì)入當(dāng)三期損益三。10、其他三費(fèi)用。三指上列三各項(xiàng)費(fèi)三用以外三的其他三開發(fā)間三接費(fèi)用三支出。24五、房三屋開發(fā)三成本核三算分析：三開發(fā)小三區(qū)內(nèi)有三住宅、三別墅、三商鋪和三配套設(shè)三施，需三要分別三計(jì)算可三售面積三單位成三本嗎？（一）三核算對三象《房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營業(yè)務(wù)三企業(yè)所三得稅處三理辦法》（國稅三發(fā)[20三09]三31號）第三二十六三條規(guī)定三，成本三對象是三指為歸三集和分三配開發(fā)三產(chǎn)品開三發(fā)、建三造過程三中的各三項(xiàng)耗費(fèi)三而確定三的費(fèi)用三承擔(dān)項(xiàng)三目。計(jì)三稅成本三對象的三確定原三則如下三：251、可否三銷售原三則開發(fā)產(chǎn)三品能夠三對外經(jīng)三營銷售三的，應(yīng)三作為獨(dú)三立的計(jì)三稅成本三對象進(jìn)三行成本三核算；三不能對三外經(jīng)營三銷售的三，可先三作為過三渡性成三本對象三進(jìn)行歸三集，然三后再將三其相關(guān)三成本攤?cè)肽軌蛉龑ν饨?jīng)三營銷售三的成本三對象。2、分類三歸集原三則對同一三開發(fā)地三點(diǎn)、竣三工時(shí)間三相近、三產(chǎn)品結(jié)三構(gòu)類型三沒有明三顯差異三的群體三開發(fā)的三項(xiàng)目，三可作為三一個(gè)成三本對象三進(jìn)行核三算。263、功能三區(qū)分原三則開發(fā)項(xiàng)三目某組三成部分三相對獨(dú)三立，且三具有不三同使用三功能時(shí)三，可以三作為獨(dú)三立的成三本對象三進(jìn)行核三算。4、定價(jià)三差異原三則開發(fā)產(chǎn)三品因其三產(chǎn)品類三型或功三能不同三等而導(dǎo)三致其預(yù)三期售價(jià)三存在較三大差異三的，應(yīng)三分別作三為成本三對象進(jìn)三行核算三。275、成本三差異原三則開發(fā)產(chǎn)三品因建三筑上存三在明顯三差異可三能導(dǎo)致三其建造三成本出三現(xiàn)較大三差異的三，要分三別作為三成本對三象進(jìn)行三核算。6、權(quán)益三區(qū)分原三則開發(fā)項(xiàng)三目屬于三受托代三建的或三多方合三作開發(fā)三的，應(yīng)三結(jié)合上三述原則三分別劃三分成本三對象進(jìn)三行核算三。三成本三對象由三企業(yè)在三開工之三前合理三確定，三并報(bào)主三管稅務(wù)三機(jī)關(guān)備三案。如三需改變?nèi)杀緦θ蟮模龖?yīng)征得三主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三同意。28（二）三房屋開三發(fā)成本三項(xiàng)目核三算1.土地征三用及拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)（1）能分三清成本三核算對三象，直三接計(jì)入三有關(guān)房三屋開發(fā)三成本核三算對象三的“土地征三用及拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)”成本項(xiàng)三目，計(jì)三入“開發(fā)成三本—A項(xiàng)目”科目。（2）分不三清核算三對象的三，應(yīng)先三將其支三出通過“開發(fā)成三本—自用土三地開發(fā)三成本”科目歸三集，待三開發(fā)完三成投入三使用時(shí)三，再按三規(guī)定的三方法分三配計(jì)入三成本核三算對象三，計(jì)入“開發(fā)成三本—×項(xiàng)目”科目借三方和“開發(fā)成三本—自用土三地開發(fā)三成本”科目貸三方。292.前期工三程費(fèi)（1）能分三清成本三核算對三象的，三應(yīng)直接三計(jì)入核三算對象三的“前期工三程費(fèi)”項(xiàng)目，三借記“開發(fā)成三本—A(前期工三程費(fèi))”科目。（2）應(yīng)由三兩個(gè)或三兩個(gè)以三上成本三對象負(fù)三擔(dān)的前三期工程三費(fèi)，應(yīng)三按規(guī)定三的方法三分配計(jì)三入有關(guān)三成本核三算對象三的“前期工三程費(fèi)”項(xiàng)目，三借記“開發(fā)成三本—A/B項(xiàng)目(前期工三程費(fèi))”科目，三貸記“銀行存三款”等相關(guān)三科目。303.基礎(chǔ)設(shè)三施費(fèi)一般應(yīng)三直接分三配計(jì)入三有關(guān)房三屋開發(fā)三成本核三算對象三的“基礎(chǔ)設(shè)三施費(fèi)”項(xiàng)目，三借記“開發(fā)成三本—A項(xiàng)目（三基礎(chǔ)設(shè)三施費(fèi)）”科目，三貸記“銀行存三款”科目。4.建筑安三裝工程三費(fèi)根據(jù)企三業(yè)承付三完工價(jià)三款，直三接計(jì)入三有關(guān)房三屋開發(fā)三成本核三算對象三的“建筑安三裝工程三費(fèi)”項(xiàng)目，三借記“開發(fā)成三本—A項(xiàng)目”科目，三貸記“應(yīng)付賬三款—應(yīng)付工三程款”科目。三如要分三配的，三可以按三工程預(yù)三算造價(jià)三法、建三筑面積三法等計(jì)三算。315.公共配三套設(shè)施三費(fèi)（1）對能三分清并三直接計(jì)三入某個(gè)三成本對三象的不三能有償三轉(zhuǎn)讓的三公共配三套設(shè)施三，可以三直接計(jì)三入有關(guān)三房屋開三發(fā)成本三，在“開發(fā)成三本—A項(xiàng)目配三套設(shè)施三本”科目歸三集其發(fā)三生的支三出。（2）對不三能直接三計(jì)入房三屋開發(fā)三成本的三不能有三償轉(zhuǎn)讓三的公共三配套設(shè)三施，應(yīng)三先在“開發(fā)成三本—配套設(shè)三施開發(fā)三成本”科目進(jìn)三行歸集三，開發(fā)三完成后三再按規(guī)三定的標(biāo)三準(zhǔn)分配三計(jì)入具三體項(xiàng)目三開發(fā)成三本。326.開發(fā)間三接費(fèi)先計(jì)入“開發(fā)間三接費(fèi)用”科目，三然后再三按適當(dāng)三分配標(biāo)三準(zhǔn)，將三它分配三計(jì)入各三開發(fā)項(xiàng)三目產(chǎn)品三成本。為了簡三化核算三手續(xù)并三防止重三復(fù)分配三，對不三能有償三轉(zhuǎn)讓的三配套設(shè)三施，可三不分配三開發(fā)間三接費(fèi)用三。如果開三發(fā)企業(yè)三不設(shè)置三現(xiàn)場項(xiàng)三目管理三機(jī)構(gòu)而三由企業(yè)三（即公三司本部三）定期三或不定三期地派三人到開三發(fā)現(xiàn)場三組織開三發(fā)活動三，其所三發(fā)生的三費(fèi)用，三除周轉(zhuǎn)三房攤銷三外，其三他開發(fā)三間接費(fèi)三記入企三業(yè)管理三費(fèi)用。33六、企三業(yè)所得三稅開發(fā)三成本與三會計(jì)成三本核算5大不同三點(diǎn)（一）三成本對三象確定三原則可否銷三售原則三、分類三歸集原三則、功三能區(qū)分三原則、三定價(jià)差三異原則三、成本三差異原三則、權(quán)三益區(qū)分三原則。成本對三象由企三業(yè)在開三工之前三合理確三定,并報(bào)主三管稅務(wù)三機(jī)關(guān)備三案。成三本對象三一經(jīng)確三定，不三能隨意三更改或三相互混三淆，如三確需改三變成本三對象的三，應(yīng)征三得主管三稅務(wù)機(jī)三關(guān)同意三。34（二）三計(jì)稅成三本內(nèi)容1、土地三征用費(fèi)三及拆遷三補(bǔ)償費(fèi)三。三指為三取得土三地開發(fā)三使用權(quán)三（或開三發(fā)權(quán)）三而發(fā)生三的各項(xiàng)三費(fèi)用，三主要包三括土地三買價(jià)或三出讓金三、大市三政配套三費(fèi)、契三稅、耕三地占用三稅、土三地使用三費(fèi)、土地閑三置費(fèi)、土地三變更用三途和超三面積補(bǔ)三交的地三價(jià)及相三關(guān)稅費(fèi)三、拆遷三補(bǔ)償支三出、安三置及動三遷支出三、回遷三房建造三支出、三農(nóng)作物三補(bǔ)償費(fèi)三、危房三補(bǔ)償費(fèi)三等。2、前期三工程費(fèi)三。三指項(xiàng)目三開發(fā)前三期發(fā)生三的水文三地質(zhì)勘三察、測三繪、規(guī)三劃、設(shè)三計(jì)、可三行性研三究、籌建、場地三通平等三前期費(fèi)三用。353、建筑三安裝工三程費(fèi)。三指開三發(fā)項(xiàng)目三開發(fā)過三程中發(fā)三生的各三項(xiàng)建筑三安裝費(fèi)三用。主三要包括三開發(fā)項(xiàng)三目建筑三工程費(fèi)三和開發(fā)三項(xiàng)目安三裝工程三費(fèi)等。4、基礎(chǔ)三設(shè)施建三設(shè)費(fèi)。三指開三發(fā)項(xiàng)目三在開發(fā)三過程中三所發(fā)生三的各項(xiàng)三基礎(chǔ)設(shè)三施支出三，主要三包括開三發(fā)項(xiàng)目三內(nèi)道路三、供水三、供電三、供氣三、排污三、排洪三、通訊三、照明三等社區(qū)三管網(wǎng)工三程費(fèi)和三環(huán)境衛(wèi)三生、園三林綠化三等園林三環(huán)境工三程費(fèi)。365、公共三配套設(shè)三施費(fèi)。三指開發(fā)三項(xiàng)目內(nèi)三發(fā)生的三、獨(dú)立三的、非三營利性三的，且三產(chǎn)權(quán)屬三于全體三業(yè)主的三，或無三償贈與三地方政三府、政三府公用三事業(yè)單三位的公三共配套三設(shè)施支三出。6、開發(fā)三間接費(fèi)三。指三企業(yè)為三直接組三織和管三理開發(fā)三項(xiàng)目所三發(fā)生的三，且不三能將其三歸屬于三特定成三本對象三的成本三費(fèi)用性三支出。三主要包三括管理三人員工三資、職三工福利三費(fèi)、折三舊費(fèi)、三修理費(fèi)三、辦公三費(fèi)、水三電費(fèi)、三勞動保三護(hù)費(fèi)、三工程管三理費(fèi)、三周轉(zhuǎn)房三攤銷以三及項(xiàng)目營三銷設(shè)施三建造費(fèi)三等。37（三）三計(jì)稅成三本核算三的一般三程序1、對當(dāng)三期發(fā)生三的各項(xiàng)三支出，三按其性三質(zhì)、經(jīng)三濟(jì)用途三及發(fā)生三的地點(diǎn)三、時(shí)間三區(qū)進(jìn)行三整理、三歸類，三并將其三區(qū)分為三應(yīng)計(jì)入三成本對三象的成三本和應(yīng)三在當(dāng)期三稅前扣三除的期三間費(fèi)用三。2、對三應(yīng)計(jì)入三成本對三象中的三各項(xiàng)支三出合理三的劃分三為直接三成本、三間接成三本和共三同成本,并按規(guī)三定將其三合理的三歸集、三分配至三已完工三成本對三象、在三建成本三對象和三未建成三本對象三。383、對三本期已三完工成三本對象三分類為三開發(fā)產(chǎn)三品和固三定資產(chǎn)三并對其三計(jì)稅成三本進(jìn)行三結(jié)算。三其中屬三于開發(fā)三產(chǎn)品的三，應(yīng)按三可售面三積計(jì)算三其單位三工程成三本。對三本期已三銷開發(fā)三產(chǎn)品的三計(jì)稅成三本，準(zhǔn)三予在當(dāng)三期扣除三，未銷三開發(fā)產(chǎn)三品計(jì)稅三成本待三其實(shí)際三銷售時(shí)三再予扣三除。4、對三本期未三完工和三尚未建三造的成三本對象三應(yīng)當(dāng)負(fù)三擔(dān)的成三本費(fèi)用三，應(yīng)按三分別建三立明細(xì)三臺帳，三待開發(fā)三產(chǎn)品完三工后再三予結(jié)算三。39（四）三成本分三配方法1、企業(yè)三下列成三本應(yīng)按三以下方三法進(jìn)行三分配：三土地成三本，一三般按占三地面積三法進(jìn)行三分配。三如果確三需結(jié)合三其他方三法進(jìn)行三分配的,應(yīng)商稅三務(wù)機(jī)關(guān)三同意。2、單獨(dú)三作為過三渡性成三本對象三核算的三公共配三套設(shè)施三開發(fā)成三本,應(yīng)按建三筑面積三法進(jìn)行三分配。3、借款三費(fèi)用屬三于不同三成本對三象共同三負(fù)擔(dān)的三，按直三接成本三法或按三預(yù)算造三價(jià)法進(jìn)三行分配三。4、其他三成本項(xiàng)三目的分三配法由三企業(yè)自三行確定三。40占地面三積法①一次性三開發(fā)的三，按某三一成本三對象占三地面積三占全部三成本對三象占地三總面積三的比例三進(jìn)行分三配。②分期開三發(fā)的，三首先按三本期全三部成本三對象占三地面積三占開發(fā)三用地總?cè)娣e的三比例進(jìn)三行分配三，然后三再按某三一成本三對象占三地面積三占期內(nèi)三全部成三本對象三占地總?cè)娣e的三比例進(jìn)三行分配三。三期內(nèi)三全部成三本對象三應(yīng)負(fù)擔(dān)三的占地三面積為三期內(nèi)開三發(fā)用地三占地面三積減除三應(yīng)由各三期成本三對象共三同負(fù)擔(dān)三的占地三面積。41（五）三預(yù)提費(fèi)三用及后三續(xù)費(fèi)用1、出包三工程未三最終辦三理結(jié)算三而未取三得全額三發(fā)票的三，在證三明資料三充分的三前提下三，其發(fā)三票不足三金額可三以預(yù)提三，但最三高不得三超過合三同總金三額的10％。2、公共三配套設(shè)三施尚未三建造或三尚未完三工的，三可按預(yù)三算造價(jià)三合理預(yù)三提建造三費(fèi)用。三此類公三共配套三設(shè)施必三須符合三已在售三房合同三、協(xié)議三或廣告三、模型三中明確三承諾建三造且不三可撤銷三，或按三照法律三法規(guī)規(guī)三定必須三配套建三造的條三件。423、應(yīng)三向政府三上交但三尚未上三交的報(bào)三批報(bào)建三費(fèi)用、三物業(yè)完三善費(fèi)用三可以按三規(guī)定預(yù)三提。物三業(yè)完善三費(fèi)用是三指按規(guī)三定應(yīng)由三企業(yè)承三擔(dān)的物三業(yè)管理三基金、三公建維三修基金三或其他三專項(xiàng)基三金。4、土三地開發(fā)三同時(shí)連三結(jié)房地三產(chǎn)開發(fā)三的，屬三于一次三性取得三土地分三期開發(fā)三房地產(chǎn)三的情況三，其土三地開發(fā)三成本經(jīng)三商稅務(wù)三機(jī)關(guān)同三意后可三先按土三地整體三預(yù)算成三本進(jìn)行三分配，三待土地三整體開三發(fā)完畢三再行調(diào)三整。435、后續(xù)三成本處三理國稅發(fā)[20三09]三31號第三三十四條三企業(yè)三在結(jié)算三計(jì)稅成三本時(shí)其三實(shí)際發(fā)三生的支三出應(yīng)當(dāng)三取得但三未取得三合法憑三據(jù)的，三不得計(jì)三入計(jì)稅三成本，三待實(shí)際三取得合三法憑據(jù)三時(shí)，再三按規(guī)定三計(jì)入計(jì)三稅成本三。第二十三八條：三對期前三已完工三成本對三象應(yīng)負(fù)三擔(dān)的成三本費(fèi)用三按已銷三開發(fā)產(chǎn)三品、未三銷開發(fā)三產(chǎn)品和三固定資三產(chǎn)進(jìn)行三分配，三其中應(yīng)三由已銷三開發(fā)產(chǎn)三品負(fù)擔(dān)三的部分三，在當(dāng)三期納稅三申報(bào)時(shí)三進(jìn)行扣三除，未三銷開發(fā)三產(chǎn)品應(yīng)三負(fù)擔(dān)的三成本費(fèi)三用待其三實(shí)際銷三售時(shí)再三予扣除三。44七、土三地增值三稅開發(fā)三成本與三會計(jì)成三本3大差異（一）三清算項(xiàng)三目對象1、《土地增三值稅暫三行條例三實(shí)施細(xì)三則》第八條三，土地三增值稅三以納稅三人房地三產(chǎn)成本三核算的三最基本三的核算三項(xiàng)目或三核算對三象為單三位計(jì)算三。2、國稅三發(fā)〔20三06〕三187號第一三條規(guī)定三，土地三增值稅三以國家三有關(guān)部三門審批三的房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目為三單位進(jìn)三行清算三，對于三分期開三發(fā)的項(xiàng)三目，以三分期項(xiàng)三目為單三位清算三。開發(fā)三項(xiàng)目中三同時(shí)包三含普通三住宅和三非普通三住宅的三，應(yīng)分三別計(jì)算三增值額三。453、《國家稅三務(wù)總局三關(guān)于印三發(fā)<土地增三值稅清三算管理三規(guī)程>的通知》（國稅三發(fā)[20三09]三91號）第三十七條三規(guī)定，三清算審三核時(shí)，三應(yīng)審核三房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目是否三以國家三有關(guān)部三門審批三、備案三的項(xiàng)目三為單位三進(jìn)行清三算；對三于分期三開發(fā)的三項(xiàng)目，三是否以三分期項(xiàng)三目為單三位清算三；對不同類三型房地三產(chǎn)是否分三別計(jì)算三增值額三、增值三率，繳三納土地三增值稅三。分析：三一般為三普通住三宅、非三普通住三宅和其三他三類三或兩類三。46（二）三開發(fā)成三本內(nèi)容開發(fā)土三地和新三建房及三配套設(shè)三施的成三本，是三指房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目實(shí)三際發(fā)生三的成本三，包括三土地征三用及拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)、前三期工程三費(fèi)、建三筑安裝三工程費(fèi)三、基礎(chǔ)三設(shè)施費(fèi)三、公共三配套設(shè)三施費(fèi)、三開發(fā)間三接費(fèi)用三。1、土地三征用及三拆遷補(bǔ)三償費(fèi)，三包括土三地征用三費(fèi)、耕三地占用三稅、勞三動力安三置費(fèi)及三有關(guān)地三上、地三下附著三物拆遷三補(bǔ)償?shù)娜齼糁С鋈仓萌齽舆w用三房支出三等。（三注：上三述費(fèi)用三中不包三括土地三使用權(quán)三購置成三本）472、前三期工程三費(fèi)，包三括規(guī)劃三、設(shè)計(jì)三、項(xiàng)目三可行性三研究和三水文、三地質(zhì)、三勘察、三測繪、“三通一三平”等支出三。3、建三筑安裝三工程費(fèi)三。是指三以出包三方式支三付給承三包單位三的建筑三安裝工三程費(fèi)，三以自營三方式發(fā)三生的建三筑安裝三工程費(fèi)三。4、基三礎(chǔ)設(shè)施三費(fèi)。包三括開發(fā)三小區(qū)內(nèi)三道路、三供水、三供電、三供氣、三排污、三排洪、三通訊、三照明、三環(huán)衛(wèi)、三綠化等三工程發(fā)三生的支三出。485、公共三配套設(shè)三施費(fèi)。三包括不三能有償三轉(zhuǎn)讓的三開發(fā)小三區(qū)內(nèi)公三共配套三設(shè)施發(fā)三生的支三出。6、開發(fā)三間接費(fèi)三用，是三指直接三組織、三管理開三發(fā)項(xiàng)目三發(fā)生的三費(fèi)用，三包括工三資、職三工福利三費(fèi)、折三舊費(fèi)、三修理費(fèi)三、辦公三費(fèi)、水三電費(fèi)、三動保護(hù)三費(fèi)、周三轉(zhuǎn)房攤?cè)N等。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)辦理三土地增三值稅清三算時(shí)計(jì)三算與清三算項(xiàng)目三有關(guān)的三扣除項(xiàng)三目金額三，須提三供合法三有效憑三證；不三能提供三合法有三效憑證三的，不三予扣除三。房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)的三預(yù)提費(fèi)三用，除三另有規(guī)三定外，三不得扣三除。49（三）三扣除項(xiàng)三目分配三方法《細(xì)則》規(guī)定，三可按轉(zhuǎn)三讓土地三使用權(quán)三的面積三占總面三積的比三例計(jì)算三分?jǐn)?，三或按建三筑面積三計(jì)算分三攤，也三可按稅三務(wù)機(jī)關(guān)三確認(rèn)的三其他方三式計(jì)算三分?jǐn)?。國稅發(fā)〔20三06〕三187號，應(yīng)三按清算三項(xiàng)目可三售建筑三面積占三多個(gè)項(xiàng)三目可售三總建筑三面積的三比例或三其他合三理的方三法。國稅發(fā)[20三09]三91號，按三照受益三對象，三采用合三理的分三配方法三，分?jǐn)側(cè)餐娜杀举M(fèi)三用。50第二節(jié)三開三發(fā)項(xiàng)目三土地增三值稅清三算實(shí)務(wù)三解析一、土三地增值三稅的征三稅對象二、土三地增值三稅的預(yù)三征、清三算和核三定征收三、清三算的兩三種類型四、清三算收入三的范圍三及3步確認(rèn)三法五、清三算5大扣除三項(xiàng)目詳三細(xì)解析六、扣三除項(xiàng)目三的5種分配三方法七、特三殊事項(xiàng)三的土地三增值稅三處理八、土三地增值三稅項(xiàng)目三清算的三鑒證51一、土三地增值三稅的征三稅對象《土地增三值稅暫三行條例》第二條三轉(zhuǎn)讓三①國有三土地使三用權(quán)、三②地上三的建筑三物及其三③附著三物并取三得收入三的單位三和個(gè)人三，為土三地增值三稅的納三稅義務(wù)三人，應(yīng)三當(dāng)依照三本條例三繳納土三地增值三稅?！秾?shí)施細(xì)三則》第四條三條例三第二條三所稱的三地上的三建筑物三，是指三建于土三地上的三一切建三筑物，三包括地三上地下三的各種三附屬設(shè)三施。條三例第二三條所稱三的附著三物，是三指附著三于土地三上的不三能移動三，一經(jīng)三移動即三遭損壞三的物品三。52土地增三值稅的三征稅對三象是轉(zhuǎn)三讓國有三土地使三用權(quán)、三地上的三建筑物三及其附三著物所三取得的三增值額三。一是僅三對轉(zhuǎn)讓三國有土三地使用三權(quán)的征三收，對三轉(zhuǎn)讓集三體土地三使用權(quán)三的不征三稅。二是只三對轉(zhuǎn)讓三的房地三產(chǎn)征稅三，出租三行為不三轉(zhuǎn)讓不三征稅。三是對三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)并三取得收三入的征三稅，對三發(fā)生轉(zhuǎn)三讓行為三，而未三取得收三入的不三征稅。（國稅三函發(fā)[19三95]三110）53二、土三地增值三稅的預(yù)三征、清三算和核三定征收（一）三土地增三值稅預(yù)三征《土地增三值稅暫三行條例三實(shí)施細(xì)三則》第十六三條規(guī)定三，納稅三人在項(xiàng)三目全部三竣工結(jié)三算前轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)取得三的收入三，由于三涉及成三本確定三或其他三原因，三而無法三據(jù)以計(jì)三算土地三增值稅三的，可三以預(yù)征三土地增三值稅，三待該項(xiàng)三目全部三竣工，三辦理結(jié)三算后再三進(jìn)行清三算，多三退少補(bǔ)三。具體三辦法由三各省、三自治區(qū)三、直轄三市地方三稅務(wù)局三根據(jù)當(dāng)三地情況三制定。54（二）三土地增三值稅清三算1、基本三計(jì)算規(guī)三定土地增三值稅按三照納稅三人轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三所取得三的增值三額和規(guī)三定的稅三率計(jì)算三征收.增值額=轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)所三取得的三收入—扣除項(xiàng)三目金額增值率=增值額÷扣除項(xiàng)三目金額應(yīng)納稅三款=增值額×稅率－三扣除項(xiàng)三目金額×速算扣三除系數(shù)552、扣除三項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)三目的性三質(zhì)三扣除項(xiàng)三目1.取得土三地使用三權(quán)所支三付的金三額2.房地產(chǎn)三開發(fā)成三本新建房三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓3.房地產(chǎn)三開發(fā)費(fèi)三用4.與轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三有關(guān)的三稅金5.其他扣三除項(xiàng)目三（加計(jì)20%扣除）1.房屋及三建筑物三的評估三價(jià)格或三購買價(jià)每三年加計(jì)5%后的金三額舊房轉(zhuǎn)三讓評估價(jià)三格=重置成三本價(jià)×成新折三扣率2.土地使三用權(quán)所三支付的三地價(jià)款三和按國家統(tǒng)三一規(guī)定三繳納的三有關(guān)費(fèi)三用3.轉(zhuǎn)讓環(huán)三節(jié)繳納三的稅金56轉(zhuǎn)讓項(xiàng)三目性質(zhì)三扣除項(xiàng)三目土地價(jià)三款未經(jīng)開三發(fā)土地交納的三有關(guān)費(fèi)三用繳納稅三金土地價(jià)三款交納的三有關(guān)費(fèi)三用已經(jīng)開三發(fā)土地開發(fā)的三成本繳納稅三金開發(fā)成三本的20%573、稅率土地增三值稅稅三率表增值額三占扣除三項(xiàng)目比三例三稅三率三扣除系三數(shù)1三50%以下（三含50%）30%三02超過50%～100三%（含100三%）40%三5%3超過100三%～200三%（含200三%）50%三1三5%4三200三%以上60%三3三5%增值額=轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)所三取得的三收入－三扣除項(xiàng)三目金額應(yīng)納稅三款=增值額×稅率－三扣除項(xiàng)三目金額×速算扣三除系數(shù)58（三）三核定征三收清算中三符合以三下條件三之一的三，可核三定征收1.依照法三律、行三政法規(guī)三的規(guī)定三應(yīng)當(dāng)設(shè)三置但未三設(shè)置賬三簿的；2.擅自銷三毀賬簿三或者拒三不提供三納稅資三料的；3.雖設(shè)置三賬簿，三但賬目三混亂或三者成本三資料、三收入憑三證、費(fèi)三用憑證三殘缺不三全，難三以確定三轉(zhuǎn)讓收三入或扣三除項(xiàng)目三金額的三；4.符合土三地增值三稅清算三條件，三企業(yè)未三按照規(guī)三定的期三限辦理三清算手三續(xù)，經(jīng)三稅務(wù)機(jī)三關(guān)責(zé)令三限期清三算，逾三期仍不三清算的三；5.申報(bào)的三計(jì)稅依三據(jù)明顯三偏低又三無正當(dāng)三理由的三。59國稅發(fā)〔20三10〕三53號規(guī)定三，核定三征收必三須嚴(yán)格三依照稅三法規(guī)規(guī)三定的條三件進(jìn)行三，任何三單位和三個(gè)人不三得擅自三擴(kuò)大核三定征收三范圍，三凡擅自三將核定三征收作三為本地三區(qū)土地三增值稅三清算主三要方式三的，必三須立即三糾正。三對確需三核定征三收的，三要嚴(yán)格三按照稅三收法律三法規(guī)的三要求，三從嚴(yán)、三從高確三定核定三征收率三。為了三規(guī)范核三定工作三，核定三征收率三原則上三不得低三于5%，各省三級稅務(wù)三機(jī)關(guān)要三結(jié)合本三地實(shí)際三，區(qū)分三不同房三地產(chǎn)類三型制定三核定征三收率。60三、清三算的兩三種類型三：通知三清算和三自行清三算國稅發(fā)[20三09]三91號（一）三納稅人三符合下三列條件三之一的三，應(yīng)進(jìn)行土三地增值三稅的清三算。1、房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目全三部竣工三、完成三銷售的三；2、整體三轉(zhuǎn)讓未三竣工決三算房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目的三；3、直接三轉(zhuǎn)讓土三地使用三權(quán)的。61（二）三對符三合以下三條件之三一的，三主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人三進(jìn)行土三地增值三稅清算三。1、已竣三工驗(yàn)收三的房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目，三已轉(zhuǎn)讓三的房地三產(chǎn)建筑三面積占三整個(gè)項(xiàng)三目可售三建筑面三積的比三例在85%以上，三或該比三例雖未三超過85%，但剩三余的可三售建筑三面積已三經(jīng)出租三或自用三的；2、取得三銷售（三預(yù)售）三許可證三滿三年三仍未銷三售完畢三的；3、納稅三人申請三注銷稅三務(wù)登記三但未辦三理土地三增值稅三清算手三續(xù)的；4、省級三稅務(wù)機(jī)三關(guān)規(guī)定三的其他三情況。62（三）三清算單三位①國稅三發(fā)[20三09]三91號：三清算審三核時(shí)，三應(yīng)審核三房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目是否以國家三有關(guān)部三門審批三、備案三的項(xiàng)目三為單位三進(jìn)行清三算；對于三分期開三發(fā)的項(xiàng)三目，是三否以分期三項(xiàng)目為三單位清算；三對不同類三型房地三產(chǎn)是否分三別計(jì)算三增值額三、增值三率，繳三納土地三增值稅三。②財(cái)稅三字[19三95]三048號:對納稅三人既建三普通標(biāo)三準(zhǔn)住宅三又搞其三他房地三產(chǎn)開發(fā)三的，應(yīng)三分別核三算增值三額。不三分別核三算增值三額或不三能準(zhǔn)確三核算增三值額的三，其建造三的普通三標(biāo)準(zhǔn)住三宅不能三適用免三稅規(guī)定三。63（四）三一次清三算三國三稅發(fā)〔20三06〕三187號在土地三增值稅三清算時(shí)三未轉(zhuǎn)讓三的房地三產(chǎn)，清三算后銷三售或有三償轉(zhuǎn)讓三的，納三稅人應(yīng)三按規(guī)定三進(jìn)行土三地增值三稅的納三稅申報(bào)三，扣除三項(xiàng)目金三額按清三算時(shí)的三單位建三筑面積三成本費(fèi)三用乘以三銷售或三轉(zhuǎn)讓面三積計(jì)算三。三單位三建筑面三積成本三費(fèi)用=清算時(shí)三的扣除三項(xiàng)目總?cè)痤~÷清算的三總建筑三面積64四、項(xiàng)三目清算三收入的三范圍及3步確認(rèn)三法（一）三一般應(yīng)三稅收入《條例》第二條三轉(zhuǎn)讓三國有土三地使用三權(quán)、地三上的建三筑物及三其附著三物(以下簡三稱轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn))并取得三收入的三單位和三個(gè)人，三為土地三增值稅三的納稅三義務(wù)人三，應(yīng)當(dāng)三依照本三條例繳三納土地三增值稅三。條例第三二條所三稱的收三入，包三括轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三的全部三價(jià)款及三有關(guān)的三經(jīng)濟(jì)收三益。包三括貨幣三收入、三實(shí)物收三入、其三他收入三、視同三銷售收三入。65國稅函[20三10]三220號關(guān)于土三地增值三稅清算三時(shí)收入三確認(rèn)的三問題三土三地增值三稅清算三時(shí)，已三全額開三具商品三房銷售三發(fā)票的三，按照三發(fā)票所三載金額三確認(rèn)收三入；未三開具發(fā)三票或未三全額開三具發(fā)票三的，以三交易雙三方簽訂三的銷售三合同所三載的售三房金額三及其他三收益確三認(rèn)收入三。銷售三合同所三載商品三房面積三與有關(guān)三部門實(shí)三際測量三面積不三一致，三在清算三前已發(fā)三生補(bǔ)、三退房款三的，應(yīng)三在計(jì)算三土地增三值稅時(shí)三予以調(diào)三整。66（二）三價(jià)格問三題納稅人三有下列三情形之三一的，三按照房三地產(chǎn)評三估價(jià)格三計(jì)算征三收：——隱瞞、三虛報(bào)房三地產(chǎn)成三交價(jià)格三的；——提供扣三除項(xiàng)目三金額不三實(shí)的；——轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三成交價(jià)三格低于三房地產(chǎn)三評估價(jià)三格，又三無正當(dāng)三理由的轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三成交價(jià)三格低于三房地產(chǎn)三評估價(jià)三格，又三無正當(dāng)三理由，三是指納三稅人申三報(bào)的轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)的實(shí)三際成交三價(jià)低于三房地產(chǎn)三評估機(jī)三構(gòu)評定三的交易三價(jià)，納三稅人又三不能提三供憑據(jù)三或無正三當(dāng)理由三的行為三。67（三）三視同銷三售企業(yè)將三開發(fā)產(chǎn)三品用于三職工福三利、獎三勵、對三外投資三、分配三給股東三或投資三人、抵三償債務(wù)三、換取三其他單三位和個(gè)三人的非三貨幣性三資產(chǎn)等三，發(fā)生三所有權(quán)三轉(zhuǎn)移時(shí)三應(yīng)視同三銷售房三地產(chǎn)。三視同銷三售收入三按下列三方法和三順序確三認(rèn)：①按本企三業(yè)在同三一地區(qū)三、同一三年度銷三售的同三類房地三產(chǎn)的平均價(jià)三格確定；②由三主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三參照當(dāng)三地當(dāng)年三、同類三房地產(chǎn)三的市場價(jià)三格或評三估價(jià)值確定。68國家稅三務(wù)總局三關(guān)于土三地增值三稅清算三有關(guān)問三題的通三知（國三稅函[20三10]三220號）六、關(guān)三于拆遷三安置土三地增值三稅計(jì)算三問題三（三一）房三地產(chǎn)企三業(yè)用建三造的本三項(xiàng)目房三地產(chǎn)安三置回遷三戶的，三安置用三房視同三銷售處三理，按三國稅發(fā)[20三06]三187號第三三條第（三一）款三規(guī)定確三認(rèn)收入三，同時(shí)將三此確認(rèn)三為房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目的三拆遷補(bǔ)三償費(fèi)。房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)支三付給回三遷戶的三補(bǔ)差價(jià)三款，計(jì)三入拆遷三補(bǔ)償費(fèi)三；回遷三戶支付三給房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)的三補(bǔ)差價(jià)三款，應(yīng)三抵減本三項(xiàng)目拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)。69（二）三開發(fā)企三業(yè)采取三異地安三置，異三地安置三的房屋三屬于自三行開發(fā)三建造的三，房屋三價(jià)值按三國稅發(fā)[20三06]三187號第三三條第（三一）款三的規(guī)定三計(jì)算，計(jì)入本三項(xiàng)目的三拆遷補(bǔ)三償費(fèi)；異地三安置的三房屋屬三于購入三的，以三實(shí)際支三付的購三房支出三計(jì)入拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)。三（三三）貨三幣安置三拆遷的三，房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)憑合法有三效憑據(jù)計(jì)入拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)。70五、項(xiàng)三目清算5大扣除三項(xiàng)目詳三細(xì)解析（一）三取得土三地使用三權(quán)所支三付的金三額；（二）三開發(fā)土三地的成三本、費(fèi)三用；（三）三新建房三及配套三設(shè)施的三成本、三費(fèi)用、三或者舊三房及建三筑物的三評估價(jià)三格；（四）三與轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三有關(guān)的三稅金；（五）三財(cái)政部三規(guī)定的三其他扣三除項(xiàng)目三（加計(jì)三扣除）三。71（一）三取得土三地使用三權(quán)所支三付的金三額是指納三稅人為三取得土三地使用三權(quán)所支三付的地三價(jià)款和三按國家三統(tǒng)一規(guī)三定交納三的有關(guān)三費(fèi)用?！猿鲎屓绞饺∪猛恋厝褂脵?quán)三的，為三支付的三土地出三讓金；——以行政三劃撥方三式取得三土地使三用權(quán)的三，為轉(zhuǎn)三讓土地三使用權(quán)三時(shí)按規(guī)三定補(bǔ)交三的出讓三金；——以轉(zhuǎn)讓三方式取三得土地三使用權(quán)三的，為三支付的三地價(jià)款三。投資取三得的土三地使用三權(quán)如何三處理？72（二）三開發(fā)成三本（兼三與企業(yè)三所得稅三比較）是指納三稅人房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三實(shí)際發(fā)三生的成三本，包三括：1、土地三征用及三拆遷補(bǔ)三償費(fèi)2、前期三工程費(fèi)3、建筑三安裝工三程費(fèi)4、基礎(chǔ)三設(shè)施費(fèi)5、公共三配套設(shè)三施費(fèi)6、開發(fā)三間接費(fèi)三用。731、三土地征三用及拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)，包三括土地三征用費(fèi)三、耕地三占用稅三、勞動三力安置三費(fèi)及有三關(guān)地上三、地下三附著物拆遷補(bǔ)三償?shù)膬羧С?，安置三動遷用三房支出三等。所得稅三規(guī)定：主要包三括土地三買價(jià)或三出讓金三、大市三政配套三費(fèi)、契稅、耕地三占用稅三、土地三使用費(fèi)三、土地閑三置費(fèi)、土地變?nèi)猛救统嫒e補(bǔ)交三的地價(jià)三及相關(guān)三稅費(fèi)、三拆遷補(bǔ)三償支出三、安置三及動遷三支出、三回遷房三建造支三出、農(nóng)三作物補(bǔ)三償費(fèi)、三危房補(bǔ)三償費(fèi)等三。74國家稅三務(wù)總局三關(guān)于土三地增值三稅清算三有關(guān)問三題的通三知（國三稅函[20三10]三220號）二、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三未支付三的質(zhì)量三保證金三，其扣三除項(xiàng)目三金額的三確定問三題房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)在工三程竣工三驗(yàn)收后三，根據(jù)三合同約三定，扣三留建筑三安裝施三工企業(yè)三一定比三例的工三程款，三作為開三發(fā)項(xiàng)目三的質(zhì)量三保證金三，在計(jì)三算土地三增值稅三時(shí)，建三筑安裝三施工企三業(yè)就質(zhì)三量保證三金對房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三開具發(fā)三票的，三按發(fā)票三所載金三額予以三扣除；三未開具三發(fā)票的三，扣留三的質(zhì)保三金不得三計(jì)算扣三除。75四、房三地產(chǎn)企三業(yè)逾期三開發(fā)繳三納的土三地閑置三費(fèi)的扣三除問題三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)逾期三開發(fā)繳三納的土三地閑置三費(fèi)不得三扣除。三五、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三取得土三地使用三權(quán)時(shí)支三付的契三稅的扣三除問題三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)為取三得土地三使用權(quán)三所支付三的契稅三，應(yīng)視三同“按國家三統(tǒng)一規(guī)三定交納三的有關(guān)三費(fèi)用”，計(jì)入“取得土三地使用三權(quán)所支三付的金三額”中扣除三。76國稅函〔20三08〕三277號納稅人三將土地三使用權(quán)三歸還給三土地所三有者時(shí)三，只要三出具縣三級（含三）以上三地方人三民政府三收回土三地使用三權(quán)的正三式文件三，無論三支付征三地補(bǔ)償三費(fèi)的資三金來源三是否為三政府財(cái)三政資金三，該行三為均屬三于土地三使用者三將土地三使用權(quán)三歸還給三土地所三有者的三行為，三按照《國家稅三務(wù)總局三關(guān)于印三發(fā)〈營業(yè)稅三稅目注三釋（試三行稿）〉的通知》（國稅三發(fā)[19三93]三149號）規(guī)三定，不三征收營三業(yè)稅。77國家稅三務(wù)總局三關(guān)于政三府收回三土地使三用權(quán)及三納稅人三代墊拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)有關(guān)三營業(yè)稅三問題的三通知（三國稅函[20三09]三520號）一、國三稅函[20三08]三277號中關(guān)三于縣級三以上（三含）地三方人民三政府收三回土地三使用權(quán)三的正式三文件，三包括縣三級以上三（含）三地方人三民政府三出具的三收回土三地使用三權(quán)文件三，以及三土地管三理部門三報(bào)經(jīng)縣三級以上三（含）三地方人三民政府三同意后三由該土三地管理三部門出三具的收三回土地三使用權(quán)三文件。782、前期三工程費(fèi)三，包括三規(guī)劃、三設(shè)計(jì)、三項(xiàng)目可三行性研三究和水三文、地三質(zhì)、勘三察、測三繪、“三通一三平”等支出三。企業(yè)所三得稅規(guī)三定：指項(xiàng)目三開發(fā)前三期發(fā)生三的水文三地質(zhì)勘三察、測三繪、規(guī)三劃、設(shè)三計(jì)、可三行性研三究、籌建、場地三通平等三前期費(fèi)三用。關(guān)于土三地增值三稅中費(fèi)三用歸集三方向通三知.do三c關(guān)于若三干稅收三政策問三題的公三告.do三c793、建筑三安裝工三程費(fèi)，三是指以三出包方三式支付三給承包三單位的三建筑安三裝工程三費(fèi)，以三自營方三式發(fā)生三的建筑三安裝工三程費(fèi)。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)銷售三已裝修三的房屋三，其裝三修費(fèi)用三可以計(jì)三入房地三產(chǎn)開發(fā)三成本。企業(yè)所三得稅規(guī)三定：指開發(fā)三項(xiàng)目開三發(fā)過程三中發(fā)生三的各項(xiàng)三建筑安三裝費(fèi)用三。主要三包括開三發(fā)項(xiàng)目三建筑工三程費(fèi)和三開發(fā)項(xiàng)三目安裝三工程費(fèi)三等。80建設(shè)方三供材分三析“甲供材三料”簡單來三說，就三是由甲三方提供三的材料三。這是三在甲方三與承包三方簽訂三合同時(shí)三事先約三定的。三凡是由三甲供材三料，進(jìn)三場時(shí)由三施工方三和甲方三代表共三同取樣三驗(yàn)收，三合格后三方能用三于工程三上。甲三供材料三一般為三大宗材三料，比三如鋼筋三、鋼板三、管材三以及水三泥等，三施工合三同里對三于甲供三材料有三詳細(xì)的三清單。81優(yōu)缺點(diǎn)甲方供三應(yīng)工程三材料有三效的避三免了施三工方在三工程中三標(biāo)后有三關(guān)材料三方面的三扯皮問三題和以三此代彼三或其中三摻假的三問題。甲供材三料并不三是在投三標(biāo)報(bào)價(jià)三中扣除三，招標(biāo)三人自行三采購的三材料，三應(yīng)列出三相應(yīng)材三料的品三種、規(guī)三格、型三號、數(shù)三量及估三算材料三的單價(jià)三，作為三招標(biāo)人三編制工三程項(xiàng)目三的攔標(biāo)三價(jià)，投三標(biāo)人投三標(biāo)報(bào)價(jià)三及工程三竣工結(jié)三算時(shí)招三標(biāo)人扣三回所供三材料價(jià)三款的依三據(jù)。土三建施工三單位應(yīng)三當(dāng)計(jì)取三有關(guān)材三料的各三項(xiàng)費(fèi)用三，如人三工費(fèi)，三運(yùn)雜三費(fèi)、三采保費(fèi)三等費(fèi)用三。82甲供材三料在供三貨時(shí)會三出現(xiàn)集三中供貨三，前期三投入的三資金數(shù)三量較大三。甲方購三材，三乙方在三配合供三貨方上三是消極三的，三因施工三方不能三賺到材三料和合三同之間三的價(jià)差三。甲方購三材，有三時(shí)也會三購得高三價(jià)產(chǎn)品三。甲供材三料存在三少交營三業(yè)稅問三題。當(dāng)工程三某部位三出現(xiàn)問三題需要三維修時(shí)三，乙方三立刻會三提出是三材料的三問題。83甲供材三營業(yè)稅三處理《實(shí)施細(xì)三則》第十六三條除本細(xì)三則第七三條規(guī)定三外，納三稅人提三供建筑三業(yè)勞務(wù)三（不含裝三飾勞務(wù)）的，三其營業(yè)三額應(yīng)當(dāng)三包括工三程所用三原材料三、設(shè)備三及其他三物資和三動力價(jià)三款在內(nèi)三，但不三包括建三設(shè)方提三供的設(shè)三備的價(jià)三款。問題：三細(xì)則第三七條規(guī)三定？設(shè)三備？晉三地稅稅三一發(fā)[20三05]三2號營業(yè)稅三設(shè)備抵三扣政策.do三c84政策分三析：1、計(jì)稅三依據(jù)包三含甲供三材，不三包括設(shè)三備2、納稅三人是施三工方，三不能轉(zhuǎn)三嫁甲方3、甲供三材會計(jì)三處理4、甲供三材中包三工包料三合同與三包工不三包料合三同的區(qū)三別5、甲、三乙雙方三的正確三處理6、裝飾三業(yè)務(wù)如三何處理85《實(shí)施細(xì)三則》第七條三納稅三人的下三列混合三銷售行三為，應(yīng)三當(dāng)分別三核算應(yīng)三稅勞務(wù)三的營業(yè)三額和貨三物的銷三售額，三其應(yīng)稅三勞務(wù)的三營業(yè)額三繳納營三業(yè)稅，三貨物銷三售額不三繳納營三業(yè)稅；三未分別三核算的三，由主三管稅務(wù)三機(jī)關(guān)核三定其應(yīng)三稅勞務(wù)三的營業(yè)三額：三（三一）提三供建筑三業(yè)勞務(wù)三的同時(shí)三銷售自三產(chǎn)貨物三的行為三；（二）三財(cái)政部三、國家三稅務(wù)總?cè)忠?guī)定三的其他三情形。有關(guān)稅三收問題三的公告.do三c864、基礎(chǔ)三設(shè)施費(fèi)三，包括三開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、三供水、三供電、三供氣、三排污、三排洪、三通訊、三照明、三環(huán)衛(wèi)、三綠化等三工程發(fā)三生的支三出。所得稅三規(guī)定：三主要包三括開發(fā)三項(xiàng)目內(nèi)三道路、三供水、三供電、三供氣、三排污、三排洪、三通訊、三照明等三社區(qū)管三網(wǎng)工程三費(fèi)和環(huán)三境衛(wèi)生三、園林三綠化等三園林環(huán)三境工程三費(fèi)。875、公共三配套設(shè)三施費(fèi)，三包括不三能有償三轉(zhuǎn)讓的三開發(fā)小三區(qū)內(nèi)公三共配套三設(shè)施發(fā)三生的支三出。企業(yè)所三得稅規(guī)三定：指開發(fā)三項(xiàng)目內(nèi)三發(fā)生的三、獨(dú)立三的、非三營利性三的，且三產(chǎn)權(quán)屬三于全體三業(yè)主的三，或無三償贈與三地方政三府、政三府公用三事業(yè)單三位的公三共配套三設(shè)施支三出。88國稅發(fā)〔20三06〕三187號房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)開發(fā)三建造的三與清算三項(xiàng)目配三套的居三委會和三派出所三用房、三會所、三停車場三（庫）三、物業(yè)三管理場三所、變?nèi)娬?、三熱力站三、水廠三、文體三場館、三學(xué)校、三幼兒園三、托兒三所、醫(yī)三院、郵三電通訊三等公共三設(shè)施，三按以下三原則處三理：1、建成三后產(chǎn)權(quán)三屬于全三體業(yè)主三所有的三，其成三本、費(fèi)三用可以三扣除；2、建成三后無償三移交給三政府、三公用事三業(yè)單位三用于非三營利性三社會公三共事業(yè)三的，其三成本、三費(fèi)用可三以扣除三；893、建成三后有償三轉(zhuǎn)讓的三，應(yīng)計(jì)三算收入三，并準(zhǔn)三予扣除三成本、三費(fèi)用。（四）三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)銷售三已裝修三的房屋三，其裝三修費(fèi)用三可以計(jì)三入房地三產(chǎn)開發(fā)三成本。三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的預(yù)三提費(fèi)用三，除另三有規(guī)定三外，不三得扣除三。906、開發(fā)三間接費(fèi)三用，是三指直接三組織、三管理開三發(fā)項(xiàng)目三發(fā)生的三費(fèi)用，三包括工三資、職三工福利三費(fèi)、折三舊費(fèi)、三修理費(fèi)三、辦公三費(fèi)、水三電費(fèi)、三勞動保三護(hù)費(fèi)、三周轉(zhuǎn)房三攤銷等三。企業(yè)所三得稅規(guī)三定：指三企業(yè)為三直接組三織和管三理開發(fā)三項(xiàng)目所三發(fā)生的三，且不三能將其三歸屬于三特定成三本對象三的成本三費(fèi)用性三支出。三主要包三括管理三人員工三資、職三工福利三費(fèi)、折三舊費(fèi)、三修理費(fèi)三、辦公三費(fèi)、水三電費(fèi)、三勞動保三護(hù)費(fèi)、工程管三理費(fèi)、周轉(zhuǎn)三房攤銷三以及項(xiàng)目營三銷設(shè)施三建造費(fèi)三等。91單獨(dú)修三建的售三樓部等三營銷設(shè)三施費(fèi)，三在土地三增值稅三清算中三如何扣三除？國家稅三務(wù)總局三答復(fù)①在開三發(fā)小區(qū)三內(nèi)、主三體外修三建臨時(shí)三性建筑三物作為三售樓部三、樣板三房的，三其發(fā)生三的設(shè)計(jì)三、建造三、裝修三等費(fèi)用三，應(yīng)計(jì)三入房地三產(chǎn)銷售三費(fèi)用扣三除。售三樓部、三樣板房三內(nèi)的資三產(chǎn)，如三空調(diào)、三電視機(jī)三等資產(chǎn)三性購置三支出不三得在銷三售費(fèi)用三中列支三。②在主三體內(nèi)修三建臨時(shí)三售樓部三、樣板三房的，三其發(fā)生三的設(shè)計(jì)三、建造三、裝修三等費(fèi)用三，建成三后有償三轉(zhuǎn)讓的三，應(yīng)計(jì)三算收入三并準(zhǔn)予三扣除。92③利用規(guī)三劃配套三設(shè)施（三如：會三所、物三業(yè)管理三用房）三，發(fā)生三的售樓三部、樣三板房的三設(shè)計(jì)、三建造、三裝修等三費(fèi)用，三按以下三原則處三理：—建成后三產(chǎn)權(quán)屬三于全體三業(yè)主所三有的，三其成本三、費(fèi)用三可以扣三除?！ǔ珊笕裏o償移三交給政三府、公三用事業(yè)三單位用三于非營三利性社三會公共三事業(yè)的三，其成三本、費(fèi)三用可以三扣除?！ǔ珊笕袃斵D(zhuǎn)三讓的，三應(yīng)計(jì)算三收入，三并準(zhǔn)予三扣除成三本、費(fèi)三用。93（三）三土地增三值稅開三發(fā)費(fèi)用土地增三值稅暫三行條例三實(shí)施細(xì)三則第七條三條例三第六條三所列的三計(jì)算增三值額的三扣除項(xiàng)三目，具三體為：第（三三）項(xiàng)規(guī)三定，開三發(fā)土地三和新建三房及配三套設(shè)施三的費(fèi)用三（以下三簡稱房三地產(chǎn)開三發(fā)費(fèi)用三），是三指與房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三有關(guān)的三銷售費(fèi)三用、管三理費(fèi)用三、財(cái)務(wù)三費(fèi)用。94財(cái)務(wù)費(fèi)三用中的三利息支三出，凡三