PAGE91都江堰市區(qū)核心區(qū)預(yù)可行性研究報(bào)告

TOC\o"1-3"\h\z第一章總論 4一、項(xiàng)目概況 4二、本課題研究的程序 6三、本課題研究的依據(jù) 7四、可行性研究結(jié)論與建議 8第二章區(qū)域概況與項(xiàng)目概要 14一、 區(qū)域概況 14二、項(xiàng)目概要 16第三章游賞方式評(píng)價(jià) 21一、游賞方式結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)介 21二、綜合評(píng)價(jià) 22第四章開發(fā)主體評(píng)價(jià) 24一、介紹 24二、評(píng)價(jià) 25第五章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 26一、現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu) 26二、市場(chǎng)趨勢(shì)分析 27三、項(xiàng)目建成時(shí)市場(chǎng)容量與游客結(jié)構(gòu) 28第六章商業(yè)模式評(píng)價(jià) 30一、商業(yè)模式的特點(diǎn) 30二、商業(yè)模式的弱點(diǎn)： 35第七章場(chǎng)址條件分析 36一、場(chǎng)址位置 36二、占地面積 36三、地形地貌氣象條件 36四、工程地質(zhì)水文地質(zhì)條件 37五、征地拆遷 37六、交通運(yùn)輸條件 37七、水電等供應(yīng)條件 38八、環(huán)境保護(hù)條件 38第八章工程工藝要求及方案選擇 39一、本項(xiàng)目主要建筑物及設(shè)施配置依據(jù) 39二、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 39三、建筑方案 39四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 40第九章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 42一、影響環(huán)境因素分析 42二、環(huán)境保護(hù)措施 42三、環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資 44四、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 44 46一、危害因素及危害程度分析 46二、安全消防設(shè)施 46 47一、組織管理構(gòu)架 47二、人力資源管理 50第十二章項(xiàng)目總投資估算 53一、投資估算依據(jù) 53二、建設(shè)投資估算 53三、投資估算表 53第十三章融資安排 56一、都江堰項(xiàng)目的融資來(lái)源 56二、都江堰項(xiàng)目的融資流程構(gòu)想 58三、關(guān)于未來(lái)上市的主體 59四、都江堰項(xiàng)目的投資安排 60第十四章財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及評(píng)價(jià) 62一、 拆遷成本估算 62二、商業(yè)房產(chǎn)銷售估算 62三、自營(yíng)項(xiàng)目估算 66四開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益分析 70第十五章社會(huì)效益評(píng)價(jià) 76一、區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 76二、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 77第十六章風(fēng)險(xiǎn)分析 79一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 79二、開發(fā)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析 79三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 79四、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)分析 80五、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 80六、法律、政策風(fēng)險(xiǎn)分析 80附件開發(fā)運(yùn)作計(jì)劃提綱 81都江堰市區(qū)核心區(qū)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告第一章總論一、項(xiàng)目概況都江堰市是四川省的縣級(jí)市，隸屬于省府成都，位于成都市區(qū)西北約55公里。都江堰市是川西地區(qū)進(jìn)入成都平原地區(qū)的第一座經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，作為國(guó)家歷史文化名城，因世界文化遺產(chǎn)－都江堰水利工程（即都江堰景區(qū)）而聞名遐邇。都江堰市山水相依，自然環(huán)境條件優(yōu)越，曾獲得過(guò)首屆中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)，以及聯(lián)合國(guó)“迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境良好范例”獎(jiǎng)。整座城市以都江堰景區(qū)為軸心，沿岷江及其支流而建，呈扇形結(jié)構(gòu)。隨著自身以及成都綜合實(shí)力的不斷增長(zhǎng)，近年來(lái)，都江堰市的城市建設(shè)也有了顯著的發(fā)展，并突出表現(xiàn)在城市新區(qū)的建設(shè)方面。由于城市地位的提升，以及城市發(fā)展?jié)摿Φ娜找嫱伙@，日前，都江堰市已被確定為四川省中小城市實(shí)施“城市經(jīng)營(yíng)”理念的重要試點(diǎn)城市，緊鄰都江堰景區(qū)的舊城改造問(wèn)題因此顯得迫在眉睫。同時(shí)，都江堰市也明確提出了實(shí)施“城市歷史文化復(fù)興工程”的理念，與“城市經(jīng)營(yíng)”緊密關(guān)聯(lián)?？梢?，能否通過(guò)舊城改造，振興、升華城市特有的歷史文化積淀，打造新形態(tài)的城市功能結(jié)構(gòu)，將是都江堰市謀求更大發(fā)展的決定性因素之一。本次研究項(xiàng)目位于都江堰城市軸心，緊鄰都江堰景區(qū)，占地592畝，屬于舊城范圍，是都江堰的城市核心區(qū)，也是都江堰城市歷史文化復(fù)興工程的核心項(xiàng)目。本項(xiàng)目充分利用各方面優(yōu)勢(shì)，擬建設(shè)成為一個(gè)以水文化為核心，以都江堰本土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂(lè)、度假、購(gòu)物、會(huì)議功能的生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)。即“水生態(tài)城中城”，并命名為“天府水鎮(zhèn)”（暫定名）。通過(guò)持續(xù)開發(fā)與系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)，天府水鎮(zhèn)將成為四川旅游的必游景區(qū)、成都的特色休憩中心區(qū)SCRD（SpecialCenterRecreationDistrict），針對(duì)外地旅游市場(chǎng)、成都休閑度假及商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)，以及本地消費(fèi)市場(chǎng)的綜合需要，創(chuàng)造城市－自然－人類和諧互動(dòng)的局面，在創(chuàng)造極大商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，以期獲得最佳的綜合效益。天府水鎮(zhèn)中包括歷史文化街區(qū)、景觀文化廣場(chǎng)、沿江商業(yè)休閑區(qū)、主題博物館、特色美食城、高星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)公寓酒店、會(huì)議中心、度假別墅等，實(shí)為一個(gè)系統(tǒng)化的旅游及商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域。天府水鎮(zhèn)的成功在于它能否被視為都江堰市的城市中心板塊，大成都的特色旅游商業(yè)板塊進(jìn)行運(yùn)作。因而，它將通過(guò)整體性打造，創(chuàng)造各單體項(xiàng)目的互補(bǔ)與關(guān)聯(lián)性，提升與完善城市核心功能結(jié)構(gòu)―旅游城市的旅游與商業(yè)功能結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地升值，反之也推動(dòng)了項(xiàng)目升值，并帶動(dòng)周邊土地升值，實(shí)現(xiàn)了“城市經(jīng)營(yíng)”的理念。因此，天府水鎮(zhèn)將采取城市板塊的整體開發(fā)模式，在政府的調(diào)控監(jiān)督下，由項(xiàng)目委托方，即四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司擔(dān)任區(qū)域運(yùn)營(yíng)商的角色，進(jìn)行區(qū)域的開發(fā)。一方面，與政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行整體區(qū)域的拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、區(qū)域環(huán)境的打造等，另一方面，推動(dòng)旅游項(xiàng)目開發(fā)商、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商、項(xiàng)目投資商的參與，整合資源，整合市場(chǎng)，實(shí)施集約化的開發(fā)運(yùn)作。作為城市區(qū)域運(yùn)營(yíng)商，四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司在天府水鎮(zhèn)的某些項(xiàng)目上將引入其它的開發(fā)商，如高星級(jí)酒店等，而對(duì)于另一些項(xiàng)目則將自行承擔(dān)開發(fā)商的角色，如沿江商業(yè)休閑區(qū)的全部或局部等，以此，既保障了企業(yè)的商業(yè)利益，又保障了天府水鎮(zhèn)整體的投資與開發(fā)水平，使之能夠成為一個(gè)與世界文化遺產(chǎn)相匹配，世界知名的生態(tài)文化社區(qū)。天府水鎮(zhèn)將采取滾動(dòng)開發(fā)的形式，預(yù)計(jì)建成后總建筑面積42萬(wàn)平方米。按高拆遷成本（200萬(wàn)元/畝），項(xiàng)目總投資人民幣160401萬(wàn)元，其中商業(yè)房產(chǎn)投資146312萬(wàn)元，非商業(yè)房產(chǎn)投資14089萬(wàn)元。建成后，商業(yè)房產(chǎn)凈利潤(rùn)人民幣25066萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)凈利率14%，投資凈利率136%，內(nèi)部投資回報(bào)率10%，投資回收期5年；非商業(yè)房產(chǎn)建成后第一年收入為7128萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)凈利率9%，投資凈利率5%，投資回收期21年。按普通拆遷成本（120萬(wàn)元/畝），項(xiàng)目總投資人民幣120066萬(wàn)元，其中商業(yè)房產(chǎn)投資109520萬(wàn)元，非商業(yè)房產(chǎn)投資10546萬(wàn)元。建成后，商業(yè)房產(chǎn)凈利潤(rùn)人民幣61858萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)凈利率34%，投資凈利率338%，內(nèi)部投資回報(bào)率53%投資回收期5年；非商業(yè)房產(chǎn)建成后第一年收入為7128萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)凈利率11%，投資凈利率6%，投資回收期18年。二、本課題研究的程序北京國(guó)智景元旅游顧問(wèn)有限公司受四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司和中國(guó)民族證券有限責(zé)任公司的委托，對(duì)天府水鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行預(yù)可行性研究。簽訂委托協(xié)議后，以公司成員為主，由公司專家委員會(huì)相關(guān)專家，以及特邀專家擔(dān)任顧問(wèn)，組成項(xiàng)目組，對(duì)委托課題進(jìn)行研究，研究成果編制為文本，即《天府水鎮(zhèn)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告》。具體研究程序?yàn)椋?、編制工作計(jì)劃：在天府水鎮(zhèn)項(xiàng)目預(yù)可行性研究工作開展前期，項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和開發(fā)策劃已基本出臺(tái)。根據(jù)具體情況，首先編制了工作計(jì)劃，包括研究工作的范圍、重點(diǎn)、深度、進(jìn)度安排、人員配置、費(fèi)用及文本大綱等，并與委托方進(jìn)行了溝通，達(dá)成共識(shí)。2、項(xiàng)目調(diào)查與資料收集：根據(jù)工作要求，項(xiàng)目組前往成都、都江堰，在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，有重點(diǎn)地進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，分別對(duì)市場(chǎng)、社會(huì)、行業(yè)主管部門、都江堰景區(qū)、項(xiàng)目涉及的相關(guān)企業(yè)、單位等進(jìn)行了調(diào)查，并收集了項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等方面所必需的信息資料和數(shù)據(jù)。3、研究評(píng)估與方案編制：對(duì)資料信息進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)策劃方案進(jìn)行評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)方案、場(chǎng)址方案、工程方案、環(huán)境保護(hù)方案、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方案、實(shí)施進(jìn)度方案以及項(xiàng)目投資與資金籌措方案等進(jìn)行了技術(shù)可行性研究，并編制初步方案。4、方案論證：對(duì)初步方案進(jìn)行多角度論證比選，提出理想的方案組合。5、綜合評(píng)價(jià)：由公司成員與項(xiàng)目顧問(wèn)專家一起，對(duì)方案進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)、商業(yè)模式評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的環(huán)境可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、社會(huì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了調(diào)整。6、報(bào)告編制：經(jīng)過(guò)論證和調(diào)整優(yōu)化之后，進(jìn)行報(bào)告文本的編制。7、交流與修訂：形成報(bào)告文本，與委托方進(jìn)行交流，在就內(nèi)容方面達(dá)成共識(shí)后，修訂完善，形成正式《報(bào)告》。三、本課題研究的依據(jù)（一）《四川省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（二）《四川省都江堰市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2000-2015）》（三）《四川省都江堰水利工程管理?xiàng)l例》（四）《都江堰市城市總體規(guī)劃說(shuō)明書》（五）《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》（六）《都江堰西街歷史街區(qū)保護(hù)詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明書2000年8月》（七）《都江堰市城市消防總體規(guī)劃（送審稿）1998年9月》（八）《都江堰市環(huán)境保護(hù)“十五”規(guī)劃2002年10月》（九）《都江堰旅游局2002年工作報(bào)告》（十）《都江堰旅游局2001年工作報(bào)告》（十一）國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》（十二）國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》（十三）國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)委托中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司編寫的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（十四）編制本報(bào)告的委托合同（十五）其他相關(guān)依據(jù)資料及實(shí)地調(diào)查資料。四、可行性研究結(jié)論與建議項(xiàng)目的必要性：A在城市經(jīng)營(yíng)中的必要性：都江堰作為四川省政府中小城市實(shí)施城市經(jīng)營(yíng)的重要試點(diǎn)城市，采取全局發(fā)展的戰(zhàn)略指導(dǎo)，突出開發(fā)重點(diǎn)，進(jìn)行示范性運(yùn)作的策略。作為都江堰市的城市核心區(qū)項(xiàng)目的天府水鎮(zhèn)就是此策略的體現(xiàn)，通過(guò)引入城市區(qū)域運(yùn)營(yíng)商與政府聯(lián)合打造，市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)營(yíng)城市。天府水鎮(zhèn)本身?yè)?dān)負(fù)城市經(jīng)營(yíng)的使命，因此，建設(shè)十分必要。B在城市定位中的必要性：都江堰將城市定位于“生態(tài)文化旅游城市”，在城市發(fā)展中將體現(xiàn)自然生態(tài)、歷史文化、世界級(jí)旅游和休閑養(yǎng)生四大特色。天府水鎮(zhèn)項(xiàng)目很好的體現(xiàn)了這四大特色，使都江堰市完成城市旅游的升級(jí)，創(chuàng)造獨(dú)有的城市意象，將城市定位落到實(shí)處。因此，出于城市定位的考慮，建設(shè)天府水鎮(zhèn)很有必要。C城市旅游發(fā)展的必要性：目前都江堰市具有明顯的以觀光為主的過(guò)境旅游地特征，一定程度由于旅游產(chǎn)業(yè)支撐系統(tǒng)的缺失。天府水鎮(zhèn)將完備該市旅游產(chǎn)業(yè)綜合結(jié)構(gòu)，使得具有壟斷性資源的都江堰市扭轉(zhuǎn)旅游消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)比例，充分發(fā)掘潛在的市場(chǎng)空間，打造成為旅游目的地。因此，從城市旅游發(fā)展的角度看，天府水鎮(zhèn)項(xiàng)目的建設(shè)有著相當(dāng)必要性。D城市功能結(jié)構(gòu)升級(jí)的必要性：目前，都江堰市的城市商業(yè)，包括休閑產(chǎn)業(yè)還未形成合理的結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品及服務(wù)層次尚不能與資源魅力和市場(chǎng)潛力相匹配。天府水鎮(zhèn)SCRD（成都特殊休閑中心區(qū)）的定位使得都江堰主動(dòng)融入中心城市經(jīng)濟(jì)圈，成為成都的服務(wù)配套區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)城市功能升級(jí)。都江堰城市建設(shè)的未來(lái)走向是城市旅游、城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)、（成都）城郊休閑相結(jié)合，天府水鎮(zhèn)作為城市核心區(qū)將充分體現(xiàn)，因此，從城市功能結(jié)構(gòu)升級(jí)的角度看，建設(shè)天府水鎮(zhèn)十分必要。E區(qū)域整體開發(fā)的必要性：表面上看，天府水鎮(zhèn)是一個(gè)多元功能的項(xiàng)目群，但實(shí)際上是一個(gè)區(qū)域整體。作為城中之城，它是成都的特色休憩中心區(qū)SCRD。在統(tǒng)一的品牌理念下，其內(nèi)部的項(xiàng)目具有密切的關(guān)聯(lián)性，只有作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)，才能形成集約化的人流和現(xiàn)金流，從根本上改善城市布局結(jié)構(gòu)和旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)奏，以此推動(dòng)各個(gè)項(xiàng)目的自身升值。否則，只進(jìn)行局部開發(fā)，或者僅投資開發(fā)其中的單體項(xiàng)目，不但成本高，更不能聚集最旺的人氣，創(chuàng)造最大利潤(rùn)。因此，天府水鎮(zhèn)作為一個(gè)整體開發(fā)區(qū)域，十分必要。項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)要點(diǎn)A區(qū)域開發(fā)的可行性：都江堰市進(jìn)行城市經(jīng)營(yíng)的內(nèi)部和外部條件基本具備，當(dāng)?shù)卣灿袥Q心通過(guò)舊城改造，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城市的快速、合理的發(fā)展。天府水鎮(zhèn)區(qū)域定位明晰，地上構(gòu)筑物雖然密集，但形態(tài)和隸屬關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，使得拆遷力度大，但難度不大，成本可控制。加之區(qū)域運(yùn)營(yíng)開發(fā)商－四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司有很強(qiáng)的實(shí)力和素質(zhì)，在與政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)運(yùn)作中，天府水鎮(zhèn)作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)是可行的。B市場(chǎng)的可行性：古堰景區(qū)2002年的游客已達(dá)90萬(wàn)人次，而古堰景區(qū)目前的游客進(jìn)入天府水鎮(zhèn)是一種必然，到2007年古堰景區(qū)按6%增長(zhǎng)，可達(dá)到120萬(wàn)人次。每年在南橋及河堤休閑進(jìn)餐的人，初步估算為180萬(wàn)人次左右，由于拆遷，該部分游客將由一部分時(shí)間的中斷。目前的休閑消費(fèi)價(jià)格相對(duì)較低，消費(fèi)層次較低，與建成后的景區(qū)消費(fèi)有一定差距，因此，可以按現(xiàn)有游客的75%作為為來(lái)休閑游客的保守估計(jì)基數(shù)，即135萬(wàn)人次。這部分客人與古堰景區(qū)的游客交叉比例應(yīng)小于20%，扣除交叉部分，基數(shù)為108萬(wàn)人次。這兩部分客人為本項(xiàng)目提供了一個(gè)基本的市場(chǎng)基礎(chǔ)，保證了基礎(chǔ)的市場(chǎng)容量，為228萬(wàn)人次；根據(jù)《都江堰市旅游總規(guī)》，2007年都江堰市的游客人次將達(dá)576萬(wàn)人次，其中到古堰景區(qū)外其他景區(qū)的456萬(wàn)人次，扣除重復(fù)統(tǒng)計(jì)因素，按30%計(jì)算實(shí)際游客人數(shù)，即136萬(wàn)人；我們認(rèn)為，天府水鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中（分步建設(shè)、分步開放）及建成以后，該部分游客將有60%-90%會(huì)進(jìn)入天府水鎮(zhèn)娛樂(lè)休閑，我們可以得到2007年其他景區(qū)進(jìn)入天府水鎮(zhèn)的人次數(shù)為80-120萬(wàn)人次。成都人有休閑游的消費(fèi)習(xí)慣，按6%增長(zhǎng)率保守估計(jì)，2007年成都人休閑游的人次應(yīng)達(dá)400萬(wàn)；由于天府水鎮(zhèn)的特別吸引力，可以吸引其中增量（100萬(wàn)）的一部分（30-50%），即由于天府水鎮(zhèn)而新吸引30-50萬(wàn)人次左右的游客。由于項(xiàng)目建成后，餐飲、娛樂(lè)、住宿條件的極大改善，過(guò)境游客過(guò)夜的比例將大幅度提高，會(huì)議和度假為目的的游客會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)；因此，項(xiàng)目建成時(shí)，總市場(chǎng)容量的最低有保證基數(shù)為228萬(wàn)，符合市場(chǎng)規(guī)律的基本容量為450-500萬(wàn)人次，游客結(jié)構(gòu)發(fā)育成為以休閑度假為主的目的地特征。項(xiàng)目具備了生存的背景，擁有合理的市場(chǎng)支撐，具備相當(dāng)?shù)目尚行浴項(xiàng)目安排的可行性天府水鎮(zhèn)是一個(gè)整合了旅游、休閑與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體區(qū)域，綜合功能較完整，結(jié)構(gòu)清晰，是一個(gè)合理且具有獨(dú)特吸引力的系統(tǒng)工程，各項(xiàng)目通過(guò)功能關(guān)聯(lián)、景觀關(guān)聯(lián)和交通關(guān)聯(lián)，形成了目標(biāo)市場(chǎng)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)，在商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理上具有操作的可行性。在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)安排上，天府水鎮(zhèn)分為歷史保護(hù)區(qū)、國(guó)際接待區(qū)、度假別墅區(qū)、商業(yè)休閑娛樂(lè)區(qū)、水利博物館區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店區(qū)、美食餐飲區(qū)、入口接待區(qū)八個(gè)功能區(qū)，在項(xiàng)目?jī)?nèi)涵與表現(xiàn)形式上，都充分考慮了與都江堰景區(qū)－都江堰市－成都的地脈、人脈、文脈的關(guān)系，因而在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)安排上，不存在技術(shù)性的障礙。D文物與文化保護(hù)的可行性：西街、文廟等是都江堰市重要的文物古跡資源，尤其是西街，可以被認(rèn)定為是都江堰景區(qū)重要的資源補(bǔ)充。天府水鎮(zhèn)中，設(shè)立了西街歷史保護(hù)區(qū)，力圖通過(guò)保存、整修、修復(fù)、更新等措施，對(duì)文物古跡加以恢復(fù)性保護(hù)，同時(shí)，針對(duì)文物特征，賦予一定的旅游價(jià)值，以此提高了天府水鎮(zhèn)整個(gè)區(qū)域的旅游吸引力，保護(hù)與開發(fā)相促進(jìn)，在文物保護(hù)上是可行的方式。都江堰市因水建堰，因堰興市，作為一個(gè)濱水城市，凝聚了中國(guó)幾千年來(lái)濱水而居的人類生活方式。水文化，在都江堰市既有顯著的體現(xiàn)，也具有一定的個(gè)性特征。天府水鎮(zhèn)以水文化為主題，在文化的利用、保護(hù)與傳播方面，都是可行的。E工程技術(shù)的可行性：從工程技術(shù)角度看，該項(xiàng)目在選址、地質(zhì)條件、水電配套、土木建筑、設(shè)備設(shè)施等各相關(guān)方面，不存在實(shí)質(zhì)性的工程技術(shù)障礙，具備工程實(shí)施的各方面條件。但子項(xiàng)目還需做進(jìn)一步論證。F環(huán)境保護(hù)的可行性：從環(huán)境上看，都江堰的山水林城堰相依共存，擁有優(yōu)越的生態(tài)與氣候條件，岷江及其穿城而過(guò)的七條支流水質(zhì)良好，市區(qū)內(nèi)的玉壘山等山體植被保護(hù)較好。天府水鎮(zhèn)通過(guò)設(shè)計(jì)、建造大面積的綠色景觀，納入都江堰市生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)工程體系，將保證植物的多樣性，與玉壘山及都江堰景區(qū)共同成為城市的綠肺。目前，舊城區(qū)居民的環(huán)境保護(hù)意識(shí)較弱，環(huán)境保護(hù)的投入也有所不足，作為老城區(qū)的工商貿(mào)易區(qū)，空氣污染、噪音污染、視覺(jué)污染的問(wèn)題較明顯。天府水鎮(zhèn)立足于對(duì)環(huán)境的高標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)環(huán)境品質(zhì)的重視將放在首位，因而在區(qū)域開發(fā)和項(xiàng)目設(shè)置上，也充分考慮了環(huán)境保護(hù)的可行性。G經(jīng)濟(jì)可行性：如果政府能提供一定的政策及土地補(bǔ)償優(yōu)惠，則天府水鎮(zhèn)將有較理想的投資回報(bào)率。在政府土地拆遷補(bǔ)償?shù)那疤嵯?，區(qū)域開發(fā)總體項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為人民幣36318萬(wàn)元，現(xiàn)值指數(shù)為1.08，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益報(bào)酬率為47.25%，說(shuō)明該項(xiàng)目有較強(qiáng)的投資價(jià)值。幾點(diǎn)建議A以城市經(jīng)營(yíng)手段進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營(yíng)是天府水鎮(zhèn)開發(fā)的關(guān)鍵，從策劃到經(jīng)營(yíng)的各環(huán)節(jié)也是環(huán)環(huán)相扣的系統(tǒng)工程，因而應(yīng)在政府指導(dǎo)調(diào)控下，由一個(gè)區(qū)域運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一的開發(fā)運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。B在策劃和市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)開發(fā)區(qū)域進(jìn)行總體規(guī)劃，全面掌握資源狀況，針對(duì)更充分的市場(chǎng)評(píng)估，做出量化的技術(shù)方案，為工程立項(xiàng)和項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供技術(shù)支持，并對(duì)子項(xiàng)目進(jìn)行全方位論證。另外，也要加強(qiáng)修建性詳細(xì)規(guī)劃工作，尤其應(yīng)重點(diǎn)論證給排水和環(huán)保工程的可行性。規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)，建議站在城市經(jīng)營(yíng)的角度，以項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的眼光，進(jìn)行交通、給排水、供電、電信等基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)，納入城市系統(tǒng)，并為今后的增容作好預(yù)期準(zhǔn)備，以控制今后的營(yíng)運(yùn)成本。C天府水鎮(zhèn)的開發(fā)，建議重點(diǎn)考慮其在四川旅游線路上的地位，應(yīng)可對(duì)都江堰市成為知名旅游目的地產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。D與古堰景區(qū)的互動(dòng)是天府水鎮(zhèn)必須考慮的因素，兩者關(guān)系的協(xié)調(diào)將直接決定都江堰城市旅游的發(fā)展走向。建議兩者能夠達(dá)成實(shí)質(zhì)性的互動(dòng)合作，以形成利益共同體。E從政策資源運(yùn)用角度看，建議政府在拆遷土地補(bǔ)償、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向調(diào)控三方面給予支持。其中，拆遷土地補(bǔ)償直接決定了項(xiàng)目的盈利水平；項(xiàng)目投資額大，回收期長(zhǎng)，需爭(zhēng)取政府在經(jīng)營(yíng)前期應(yīng)給予稅收等方面的優(yōu)惠政策支持；為成功打造該開發(fā)區(qū)，須政府在設(shè)施的立項(xiàng)、審批、周邊區(qū)域今后的土地開發(fā)方面認(rèn)同統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)。F天府水鎮(zhèn)商業(yè)房產(chǎn)的利潤(rùn)與土地拆遷成本呈系數(shù)為3.22的負(fù)相關(guān)關(guān)系，可見區(qū)域開發(fā)的關(guān)鍵在于拆遷的成本高低和拆遷的執(zhí)行力度，建議政府在進(jìn)行土地補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，運(yùn)營(yíng)商應(yīng)本著先易后難的原則執(zhí)行拆遷，并采取合理的開發(fā)運(yùn)作模式，有計(jì)劃地分期進(jìn)行市場(chǎng)化操作。G建議在開展規(guī)劃工作的同時(shí)，以運(yùn)營(yíng)商為主體，理順各方面關(guān)系，以保證項(xiàng)目運(yùn)作的連續(xù)性和完整性，如加強(qiáng)與旅游、城建、交通、供電、電信、環(huán)保、文物、水利等各部門的協(xié)調(diào)關(guān)系，多方面探討與都江堰景區(qū)、四川省及成都市旅游局、各旅行社等深入合作的可能，為當(dāng)?shù)亟⒑侠淼纳虡I(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和管理體制提供咨詢支持等等。H在區(qū)域運(yùn)營(yíng)中，建議邊開發(fā)、邊營(yíng)銷，邊招商，邊開放，邊銷售。通過(guò)實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)，形成良好的信息流、游客流、現(xiàn)金流、物流，使得整個(gè)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)降低最低程度。I建議積極運(yùn)用多種融資運(yùn)作手段，通過(guò)引入海外資金、銀行貸款、招商引資、滾動(dòng)開發(fā)等多種模式的綜合運(yùn)用，規(guī)避可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)天府水鎮(zhèn)的良性發(fā)展。j特別注重品牌經(jīng)營(yíng)與管理，投入資金和力量，以創(chuàng)造持久的投資吸引力和消費(fèi)吸引力。從項(xiàng)目開始啟動(dòng)至項(xiàng)目進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)，自始至終都要注意區(qū)域SCRD的整體概念營(yíng)銷，做成全國(guó)聞名的品牌；針對(duì)各階段的招商、開放、銷售的不同要求，針對(duì)不同的營(yíng)銷對(duì)象，做好子項(xiàng)目營(yíng)銷。正式運(yùn)營(yíng)后，整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)具有相當(dāng)?shù)钠放浦?，?yīng)注意對(duì)品牌的管理以及進(jìn)一步進(jìn)行世界著名休閑品牌打造。F加強(qiáng)與旅游部門的關(guān)系，整個(gè)區(qū)域是旅游板塊特色，項(xiàng)目健康運(yùn)營(yíng)取決于整個(gè)區(qū)域的游客支撐。與周邊的景區(qū)、旅游部門攜手合作將是共贏之路。在條件成熟的情況下，運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該考慮控股周邊景區(qū)，至少應(yīng)建立戰(zhàn)略同盟。

第二章區(qū)域概況與項(xiàng)目概要區(qū)域概況1、地塊概況：都江堰市是四川省的縣級(jí)市，隸屬于省府成都，地處成都市區(qū)西北，沿成灌高速公路距成都市區(qū)約55公里車程，沿省道向南約15公里可至青城山，交通便利。作為四川旅游黃金線路――九環(huán)線與西環(huán)線交匯的重要節(jié)點(diǎn)，都江堰市的區(qū)位特征明顯。天府水鎮(zhèn)占地592畝，位于玉壘山（都江堰景區(qū)一部分）的東、南麓，岷江內(nèi)江北岸，北至文廟山街北端的文廟山山谷之中，向南隔江與離堆公園（都江堰景區(qū)一部分）相望，從西端的寶瓶口、西街、玉壘山公園入口，沿幸福路向東，過(guò)楊柳河，直至建設(shè)路，與幸福商業(yè)城、都江堰市政廣場(chǎng)為一路之隔。項(xiàng)目地塊處于都江堰“扇形”城區(qū)發(fā)展輪廓的軸心位置，也屬于舊城改造的核心，區(qū)域地位十分明顯。目前，除少量文物古跡資源外，基本為建于20世紀(jì)80－90年代的建筑物，建筑密集，形態(tài)簡(jiǎn)單，人口密集，單位眾多，并有較多傳統(tǒng)形式的商鋪，是都江堰城區(qū)的舊城區(qū)。2、資源品質(zhì)狀況：都江堰市山水城林堰相依共存，由于自然環(huán)境調(diào)節(jié)氣候的原因，都江堰市夏季氣溫較成都平均低3度左右。天府水鎮(zhèn)位于岷江之畔，玉壘山麓，岷江支流楊柳河穿區(qū)而過(guò)，加之周邊沒(méi)有工廠，使其擁有了較好的自然環(huán)境和氣候條件。天府水鎮(zhèn)雖然不屬于都江堰景區(qū)范圍，但緊鄰景區(qū)，景區(qū)的兩個(gè)主要入口――離堆公園入口和玉壘山入口都與天府水鎮(zhèn)直接相通。都江堰景區(qū)以都江堰水利工程為核心，2000年被聯(lián)合國(guó)教科文組織確定為世界文化遺產(chǎn)。都江堰水利工程建成于2000多年前，而今仍在使用，作為世界最著名的無(wú)壩引水工程，也是世界知名的旅游勝跡。都江堰水利工程與岷江山水交相呼應(yīng)，兼具文化價(jià)值和景觀價(jià)值，成為天府水鎮(zhèn)重要的資源依托。天府水鎮(zhèn)所在地上的現(xiàn)代建筑密集，其間夾雜著數(shù)處文物古跡。其中，岷江之畔的西街建成于清末民初，較為破舊，但多處建筑都較好地保留了傳統(tǒng)形態(tài)，文化意象明顯。街區(qū)中居民較多，以回民為主。西街中還有清真古寺、寶瓶清真寺、都江堰古城墻（局部）等古跡。文廟位于玉壘山麓，現(xiàn)都江堰第一中學(xué)校園內(nèi)，大成殿、泮池、影壁保留較好。這些建筑構(gòu)成了天府水鎮(zhèn)主要的歷史文化保護(hù)資源，具有較高的價(jià)值。3、區(qū)域開發(fā)的問(wèn)題：A天府水鎮(zhèn)是一個(gè)獨(dú)立開發(fā)區(qū)域，但不可避免地要與周邊城區(qū)地塊發(fā)生密切關(guān)系。天府水鎮(zhèn)開發(fā)的一個(gè)重要作用是作為核心和示范，推動(dòng)都江堰市城市經(jīng)營(yíng)理念的實(shí)施，能否起到這個(gè)作用，不僅需要其本身有準(zhǔn)確的定位和策劃，更需要在開發(fā)運(yùn)作中，充分整合各方面資源，進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)。B只有把都江堰市從旅游過(guò)境地轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜文康牡?，天府水?zhèn)才能具有生命力。在某種程度上，這不是天府水鎮(zhèn)以一己之力就能做到的，必須由都江堰市政府、旅游及相關(guān)行業(yè)企業(yè)機(jī)構(gòu)共同努力，才能實(shí)現(xiàn)，而都江堰景區(qū)能否與天府水鎮(zhèn)發(fā)生實(shí)質(zhì)性關(guān)聯(lián)，對(duì)旅游目的地的打造具有關(guān)鍵意義。C在開發(fā)策劃中，天府水鎮(zhèn)雖然把文物保護(hù)與環(huán)境保護(hù)提到了重要高度，但行業(yè)規(guī)律表明，保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系是非常脆弱的。因而在實(shí)際運(yùn)作中，除了要貫徹策劃理念外，更需要始終把文物、環(huán)境保護(hù)作為與旅游、商業(yè)開發(fā)同等重要的大事，在建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的細(xì)節(jié)上予以落實(shí)。D天府水鎮(zhèn)舊城拆遷的力度極大，因而必須合理控制相關(guān)成本，否則將直接影響開發(fā)力度，影響商業(yè)運(yùn)作。舊城拆遷所涉及居民和單位數(shù)量較多，在政府調(diào)控下，雖然難度相對(duì)較小，但也必須注重協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，在拆遷執(zhí)行中本著先易后難的原則，分期進(jìn)行，以免造成不利影響。E天府水鎮(zhèn)的房產(chǎn)供給總量大，本地市場(chǎng)消化有極大難度。因而，能否憑借都江堰的綜合吸引力，依托成都市區(qū)的輻射優(yōu)勢(shì)，刺激成都商業(yè)房產(chǎn)的關(guān)注，將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。將潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，以需求市場(chǎng)刺激供給市場(chǎng)，是天府水鎮(zhèn)開發(fā)的關(guān)鍵。但具體的市場(chǎng)支撐尚需進(jìn)一步論證，而且，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)作、品牌管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、組織管理等各環(huán)節(jié)，都要有明晰的市場(chǎng)觀念，避免某環(huán)節(jié)偏差所造成的致命后果。F投資回報(bào)率是衡量項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵指標(biāo)。天府水鎮(zhèn)的投入成本大，能否達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)，一方面要合理控制各環(huán)節(jié)相關(guān)成本，另一方面，也要保證各環(huán)節(jié)的質(zhì)量水準(zhǔn)，避免省小錢犯大錯(cuò)。二、項(xiàng)目概要1、區(qū)域定位:作為一個(gè)城市社區(qū)，本區(qū)域?qū)⑹且粋€(gè)以水文化為核心，以都江堰本土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂(lè)、度假、購(gòu)物、會(huì)議功能的生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)。即：水生態(tài)城中城。2、主題名稱：項(xiàng)目的總體名稱為“天府水鎮(zhèn)”。借助都江堰的千古之名，體現(xiàn)了水文化主題和社區(qū)的實(shí)體概念，并具有歷史文化色彩，容易識(shí)別并產(chǎn)生聯(lián)想。3、發(fā)展目標(biāo)：就旅游意義上，將發(fā)展成為四川旅游的必游景區(qū)；就商業(yè)和休閑意義上，將發(fā)展成為成都的特色休憩中心區(qū)SCRD（SpecialCenterRecreationDistrict）；就社會(huì)意義上，將發(fā)展成為中國(guó)中小城鎮(zhèn)實(shí)施城市經(jīng)營(yíng)的理念創(chuàng)新示范區(qū)；以此，努力成為具有世界影響的生態(tài)文化社區(qū)。4、功能設(shè)置：天府水鎮(zhèn)以水景觀、綠色景觀和道路交通系統(tǒng)為脈絡(luò)，將多個(gè)關(guān)聯(lián)性功能項(xiàng)目連接在一起，是一個(gè)多元功能的區(qū)域。在功能的具體設(shè)置上，天府水鎮(zhèn)以八個(gè)分區(qū)構(gòu)成功能結(jié)構(gòu)，包括：A天府水鎮(zhèn)入口接待區(qū)——第一形象區(qū)和消費(fèi)者集散中心，并提供基礎(chǔ)配套服務(wù)，如行政辦公、污水處理等。B西街歷史保護(hù)區(qū)——文化游覽功能，提升天府水鎮(zhèn)的歷史與文化品位，也與都江堰景區(qū)形成關(guān)聯(lián)。C中國(guó)水利博物館區(qū)——彰顯天府水鎮(zhèn)的文化主題，具有旅游體驗(yàn)功能，也是提高天府水鎮(zhèn)社會(huì)價(jià)值的核心賣點(diǎn)之一。D岷江商業(yè)休閑娛樂(lè)區(qū)——具有商業(yè)與休閑集結(jié)的功能，結(jié)合游覽觀光要素，以文化價(jià)值提升了商業(yè)價(jià)值。E天府美食餐飲區(qū)——集中多種業(yè)態(tài)的餐飲場(chǎng)所，四川美食、都江堰美食、天府水鎮(zhèn)美食交叉呼應(yīng)，是完善天府水鎮(zhèn)，乃至都江堰功能結(jié)構(gòu)的重要環(huán)節(jié)。F天府源國(guó)際接待區(qū)——包括酒店住宿、會(huì)議接待、主題餐飲娛樂(lè)等功能，針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)提供高品位服務(wù)。G玉壘山度假別墅區(qū)——強(qiáng)化了天府源國(guó)際接待區(qū)的高品位功能，以壟斷性優(yōu)勢(shì)占據(jù)高端市場(chǎng)，也提升了天府水鎮(zhèn)的市場(chǎng)地位。H古堰產(chǎn)權(quán)酒店區(qū)——完善天府水鎮(zhèn)的住宿功能體系，滿足市場(chǎng)細(xì)分的要求，也是良好的投資型項(xiàng)目。上述八個(gè)功能區(qū)首尾呼應(yīng)，既是一個(gè)產(chǎn)業(yè)化的功能鏈，也是一個(gè)循環(huán)型的消費(fèi)鏈，內(nèi)部結(jié)構(gòu)較完整，也能夠與外部發(fā)生必要的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，因此具備一定的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)概況：天府水鎮(zhèn)基于多功能的社區(qū)化特征，將以水文化景觀為主線，通過(guò)項(xiàng)目的組合，創(chuàng)造內(nèi)部代謝的能力，從而成為一個(gè)立體化的SCRD特色休閑中心區(qū)。天府水鎮(zhèn)內(nèi)以步行交通為主，每個(gè)分區(qū)都具有自身的功能性賣點(diǎn)和文化吸引力，以此，使項(xiàng)目排布具有整合性的特點(diǎn)，并形成了多種賣點(diǎn)的產(chǎn)品組合。A項(xiàng)目概況天府水鎮(zhèn)入口接待區(qū)位于天府水鎮(zhèn)東端入口處，是天府水鎮(zhèn)與都江堰城區(qū)相連的主要區(qū)域。本區(qū)的主體項(xiàng)目是以植被和水池景觀為主的天府水鎮(zhèn)入口廣場(chǎng)，包括山水主題園林景觀，蓄水池及污水中轉(zhuǎn)處理站、游覽標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等配套設(shè)施。另外，修建停車場(chǎng)、汽車站（開設(shè)都江堰－成都穿梭巴士）、便利超市、員工生活區(qū)等基礎(chǔ)性服務(wù)項(xiàng)目。西街歷史保護(hù)區(qū)以西街為核心，通過(guò)文物古跡的保護(hù)和修復(fù)，主要面向外地游客，提供古跡觀光、旅游購(gòu)物、特色住宿等服務(wù)。保護(hù)區(qū)所有建筑均保留、體現(xiàn)典型的川西－都江堰傳統(tǒng)建筑特色，以西街和沿江步道為主線，修復(fù)清真古寺和寶瓶清真寺，保留其作為宗教場(chǎng)所的功能。保護(hù)區(qū)內(nèi)保留部分回民住戶，作為“原住民”，與建筑景觀結(jié)合形成獨(dú)特的生活場(chǎng)景。西街將吸引四川民間手工藝人、土特產(chǎn)商人，開辟為特色文化旅游購(gòu)物街，并設(shè)立多間民俗客棧。沿江步道通過(guò)景觀小品配置，成為與岷江及其對(duì)岸都江堰景區(qū)相呼應(yīng)的觀光步道，同時(shí)，保護(hù)古城墻遺址，利用民居大院開設(shè)小型民俗展示館，提供茶飲服務(wù)。另外，在西街的入口、中點(diǎn)和終點(diǎn)分別修建、復(fù)建牌樓、古戲臺(tái)和寶瓶塔，起到形象提示的作用，使西街歷史保護(hù)區(qū)的區(qū)域文化特征更趨完整和明顯。中國(guó)水利博物館區(qū)位于天府水鎮(zhèn)的地理中心，為其它功能分區(qū)圍繞，是一個(gè)以水文化、水利文化為主題的展示性、體驗(yàn)性場(chǎng)所，也是其它功能分區(qū)的景觀配套。中國(guó)水利博物館通過(guò)文化展示和特色營(yíng)造，將申報(bào)成為國(guó)家級(jí)博物館，同時(shí)成為與西街歷史保護(hù)區(qū)配套的主題旅游場(chǎng)所。博物館室內(nèi)部分由四棟展廳建筑組成，多角度、多形式、趣味化地進(jìn)行文化收藏和展示，以空中走廊、空中花園連為一體。室外部分將以景觀形式，重點(diǎn)體現(xiàn)與中國(guó)水文化相關(guān)的神話、詩(shī)歌、音樂(lè)、書畫藝術(shù)等，并適當(dāng)設(shè)置親水游戲項(xiàng)目和活動(dòng)場(chǎng)所，提供休閑體驗(yàn)服務(wù)。岷江商業(yè)休閑娛樂(lè)區(qū)沿岷江內(nèi)江展開，是連接其它功能分區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域。本區(qū)以特色建筑群和公共景觀空間為主，針對(duì)高素質(zhì)的成都中等收入消費(fèi)群，兼顧外地游客，以集約型商鋪為主，提供文化休閑及特色購(gòu)物、娛樂(lè)等服務(wù)。本區(qū)內(nèi)的古堰水臺(tái)廣場(chǎng)是天府水鎮(zhèn)的核心景觀廣場(chǎng)，也是天府水鎮(zhèn)與都江堰景區(qū)連接的樞紐。廣場(chǎng)以體現(xiàn)中國(guó)道教文化和水文化的古堰水臺(tái)為核心，周邊廣場(chǎng)空間通過(guò)景觀和設(shè)置配置，成為具有觀賞性的游客集散中心。岷江商業(yè)休閑中心是天府水鎮(zhèn)中的現(xiàn)代旅游休閑商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)為川西風(fēng)格的群落式建筑，最高五層，以商鋪功能為主，一層基本為小戶型獨(dú)立店鋪，二層以上為大中型商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)休閑中心結(jié)合立體水景觀，沿岷江開辟為觀景水吧一條街和空中花園走廊，集中多種類型和風(fēng)格的酒吧等。其它商鋪以街區(qū)形式，形成多個(gè)主題功能區(qū)，包括娛樂(lè)街、健康街、購(gòu)物街、民俗街、書畫街、洋人街、麻將街等，并配備基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，如郵局、銀行等，為天府水鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)。岷江商業(yè)休閑娛樂(lè)區(qū)融合了特色文化的元素和現(xiàn)代商業(yè)的功能，以規(guī)?；?、集約化的手段，成為成都市乃至四川省都市時(shí)尚休閑生活的代表和象征。天府美食餐飲區(qū)位于天府水鎮(zhèn)入口接待區(qū)和岷江商業(yè)休閑娛樂(lè)區(qū)之間，為外地游客和成都休閑人群提供美食餐飲服務(wù)，是集中展示四川美食精華，提供休閑性主題餐飲的區(qū)域。區(qū)內(nèi)圍繞穿流而過(guò)的岷江支流－楊柳河，設(shè)立楊柳河啤酒廊。傳承都江堰夜啤酒廣場(chǎng)的文化背景和市場(chǎng)知名度，提升商業(yè)服務(wù)檔次，以中心啤酒廣場(chǎng)、商鋪街區(qū)的形式提供特色餐飲服務(wù)。天府美食城是四川餐飲老字號(hào)、名字號(hào)的集中場(chǎng)所，也有國(guó)內(nèi)知名菜系場(chǎng)所，為成都客人、都江堰本地居民和外地游客提供了享受正宗川菜及中國(guó)美食的機(jī)會(huì)。同時(shí)，通過(guò)多種方式，全面展示四川美食文化和四川酒文化的內(nèi)涵。天府源國(guó)際接待區(qū)沿玉壘山東麓形成，與古堰水臺(tái)廣場(chǎng)和中國(guó)水利博物館相鄰，為成都本地及外地的高消費(fèi)群體提供住宿、會(huì)議、康體等高規(guī)格的接待服務(wù)。區(qū)內(nèi)建筑的外觀符合川西的建筑特征，以山景、水景、綠景等自然生態(tài)景觀為主要特色。具體項(xiàng)目包括：天府源酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），包括主樓、副樓、地下停車場(chǎng)、酒店別墅和中庭水景花園。天府源國(guó)際會(huì)議中心擁有多種規(guī)格的多功能廳、報(bào)告廳和會(huì)議室，與天府源酒店形成關(guān)聯(lián)，同時(shí)也將成為世界水資源論壇等相關(guān)專題會(huì)議的接待場(chǎng)所。古堰溫泉中心結(jié)合國(guó)際設(shè)計(jì)理念、地方文化內(nèi)涵和現(xiàn)代消費(fèi)需求，以個(gè)性化的文化特色滿足國(guó)際性的度假康體需求，包括溫泉泳池、SPA按摩池、特色溫泉浴池、桑拿浴室、水吧、健身中心、室外網(wǎng)球場(chǎng)、美容美發(fā)中心等設(shè)施。水晶音樂(lè)廳是一個(gè)圍繞水主題的，以歌舞文化、美食文化為核心的時(shí)尚性休閑場(chǎng)所。建筑呈現(xiàn)“山”的形狀，由鋼結(jié)構(gòu)支撐，基本采用環(huán)保建材Low-E低輻射鍍膜玻璃，是一座典型的綠色生態(tài)建筑。建筑內(nèi)部設(shè)置水中芭蕾池和水上舞臺(tái)，打造一臺(tái)由多個(gè)文化主題組合而成的歌舞綜藝表演，觀眾席呈半環(huán)形，在進(jìn)行表演的同時(shí)，提供特色美食。玉壘山度假別墅區(qū)沿玉壘山－文廟山形成，與天府源國(guó)際接待區(qū)相連，為成都及周邊地區(qū)的高收入階層提供別墅度假服務(wù)。本區(qū)依山勢(shì)而建，包括78棟2－3層獨(dú)立別墅和會(huì)所俱樂(lè)部。另外，圍繞文廟建筑，設(shè)置文廟綠色廣場(chǎng)，除保護(hù)現(xiàn)有文物古跡外，開辟綠色空間，設(shè)置網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫果嶺練習(xí)場(chǎng)、慢跑步道，使本區(qū)域成為罕見的擁有文物建筑的高級(jí)度假別墅區(qū)。古堰產(chǎn)權(quán)酒店區(qū)處于天府源國(guó)際接待區(qū)、岷江商業(yè)休閑娛樂(lè)區(qū)和中國(guó)水利博物館區(qū)之間，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式，成為成都中收入階層的投資休閑型項(xiàng)目的理想選擇。區(qū)內(nèi)建筑以現(xiàn)代城市建筑風(fēng)格為主，高度五層，一層為商鋪，屬于岷江商業(yè)休閑娛樂(lè)區(qū)功能，二至五層為公寓房間，共約1700個(gè)房間，地下開辟停車場(chǎng)。B產(chǎn)品概況天府水鎮(zhèn)通過(guò)項(xiàng)目組合，形成八個(gè)功能區(qū)。通過(guò)功能組合，面向細(xì)分市場(chǎng)，形成了多種產(chǎn)品組合，并體現(xiàn)為不同類型的消費(fèi)鏈。例如：文化體驗(yàn)（西街歷史保護(hù)區(qū)、中國(guó)水利博物館區(qū)）旅游購(gòu)物（西街歷史保護(hù)區(qū)、岷江商業(yè)休閑娛樂(lè)區(qū)）休閑娛樂(lè)（岷江商業(yè)休閑娛樂(lè)區(qū)、楊柳河啤酒廊、水景音樂(lè)廳、古堰溫泉中心）度假住宿（天府源酒店、古堰度假別墅、天府源產(chǎn)權(quán)酒店、西街民俗客棧）美食餐飲（天府美食餐飲區(qū)、水景音樂(lè)廳、岷江商業(yè)休閑娛樂(lè)區(qū)洋人街）會(huì)展商務(wù)（天府源國(guó)際接待區(qū)）青少年素質(zhì)教育（中國(guó)水利博物館區(qū)、西街歷史保護(hù)區(qū)、）本地居民購(gòu)物休閑（岷江商業(yè)休閑娛樂(lè)區(qū)、古堰廣場(chǎng)入口接待區(qū)）不同產(chǎn)品間也可進(jìn)行靈活組合，以此，增加了消費(fèi)受眾層面，最大化地刺激了消費(fèi)需求。6、項(xiàng)目評(píng)價(jià)：A生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)的區(qū)域功能定位正確，很好地秉承了都江堰市的生態(tài)旅游城市的定位、成都市附中心的功能和城市經(jīng)營(yíng)的理念；以水為文化主題定位，很好的結(jié)合了都江堰的水、生態(tài)資源和城市的歷史傳承，對(duì)城市的歷史文化復(fù)興無(wú)疑將起到積極作用。B天府水鎮(zhèn)的功能布局比較合理，地理位置上考慮到了不同類型、不同層次消費(fèi)者的需求方式和需求便利；面積體量上也考慮了市場(chǎng)效益和游客容量的支撐；功能內(nèi)容安排上貫徹休閑主題，做到了景觀與各類消費(fèi)場(chǎng)所的融合，也形成了以城市中心區(qū)和歷史文化遺產(chǎn)區(qū)過(guò)渡帶互動(dòng)，城市休閑、商業(yè)、旅游相結(jié)合的個(gè)性化游憩區(qū)。C天府水鎮(zhèn)內(nèi)項(xiàng)目較多，功能劃分較清晰，但如果局限于局部開發(fā)或單體項(xiàng)目開發(fā)，則單位成本（開發(fā)和運(yùn)營(yíng)）偏高，且不能構(gòu)建良性的消費(fèi)鏈，形成人流和現(xiàn)金流，更產(chǎn)生不了預(yù)期的市場(chǎng)震撼力，也改變不了城市布局結(jié)構(gòu)和旅游發(fā)展的節(jié)奏。因此，雖然是項(xiàng)目的組合，但必須視為一個(gè)功能結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，在統(tǒng)一的戰(zhàn)略理念下綜合考量。D區(qū)域開發(fā)能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，要有富于前瞻性的開發(fā)運(yùn)作結(jié)構(gòu)。天府水鎮(zhèn)開發(fā)是否到位，投資水平是決定性因素，拆遷水平也是決定性因素。天府水鎮(zhèn)涉及拆遷面積近600畝，如按土地拆遷成本200萬(wàn)/畝計(jì)算，總計(jì)達(dá)人民幣10億元，除去招商項(xiàng)目部分，拆遷成本預(yù)計(jì)將達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目投資的1/2，使得開發(fā)商將承擔(dān)巨大的資金和運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，直接導(dǎo)致開發(fā)投入的機(jī)會(huì)成本很高，盈利水平低。因此，在項(xiàng)目開發(fā)前提，必須仔細(xì)斟酌拆遷成本和盈利前景地關(guān)系。第三章游賞方式評(píng)價(jià)一、游賞方式結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)介由于天府水鎮(zhèn)是一個(gè)綜合性的社區(qū)，而不是一個(gè)景區(qū)，消費(fèi)者的消費(fèi)類型、消費(fèi)形態(tài)十分復(fù)雜，因此，在游賞方式上將具備多種可能性，而不具有一般性旅游、休閑的方式限制。例如，半日游游客在游完都江堰景區(qū)后，由玉壘山公園出口進(jìn)入天府水鎮(zhèn)，在古堰水臺(tái)廣場(chǎng)稍事休息，進(jìn)入西街歷史保護(hù)區(qū)觀光、購(gòu)物，繼而在岷江時(shí)尚休閑中心的觀景水吧一條街品茶，在天府美食城用餐后，離開天府水鎮(zhèn)。過(guò)夜游客則在西街歷史保護(hù)區(qū)觀光、購(gòu)物后，進(jìn)入中國(guó)水利博物館參觀，并參與體驗(yàn)活動(dòng)，然后可以選擇天府源國(guó)際接待區(qū)的水景音樂(lè)廳或天府美食城用餐，夜間可以在古堰溫泉中心或岷江商業(yè)休閑中心消費(fèi)，晚上住宿可選擇天府源酒店、古堰產(chǎn)權(quán)酒店、西街民俗客棧不同的檔次。因此，天府水鎮(zhèn)的游賞方式是一種消費(fèi)者自主的方式，除為旅行團(tuán)設(shè)計(jì)必要的游賞路線和方式外，其它則由消費(fèi)者各取所需。同時(shí)，在游賞方式安排上，天府水鎮(zhèn)將與更大地域范圍內(nèi)的相關(guān)項(xiàng)目形成系統(tǒng)性結(jié)構(gòu)。作為四川黃金旅游線路－九環(huán)線和西環(huán)線上的節(jié)點(diǎn)，以世界遺產(chǎn)所在地和功能集約化的吸引力提高市場(chǎng)地位，爭(zhēng)取成為游客過(guò)夜所在地，并在游賞方式安排上創(chuàng)造便利性和經(jīng)濟(jì)性。通過(guò)游賞方式的打造，使天府水鎮(zhèn)－都江堰市－成都市有效地連接在一起，在功能結(jié)構(gòu)上，成為成都市的一部分。如成為成都市會(huì)議接待基地，成都市的文化別墅區(qū)，提升成都市城郊旅游的消費(fèi)檔次等。在都江堰市范圍內(nèi)，以都江堰景區(qū)－天府水鎮(zhèn)－青城山為核心，形成強(qiáng)有力的游賞結(jié)構(gòu)，兩個(gè)不同訴求的世界遺產(chǎn)，加之天府水鎮(zhèn)兼容并蓄的多功能系統(tǒng)，將支撐起都江堰市作為世界知名旅游城市的結(jié)構(gòu)。與都江堰景區(qū)的互動(dòng)是天府水鎮(zhèn)游賞方式安排上的關(guān)鍵。這一方面將通過(guò)線路組合完成，如游覽完都江堰景區(qū)，在天府水鎮(zhèn)體驗(yàn)其它特色項(xiàng)目，進(jìn)行消費(fèi)；另一方面，兩者也可以形成實(shí)質(zhì)性關(guān)聯(lián)，如兩者形成聯(lián)合體，都江堰景區(qū)的管理者與天府水鎮(zhèn)的開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)管理者共同進(jìn)行產(chǎn)品與游賞方式的設(shè)計(jì)開發(fā)，共同進(jìn)行營(yíng)銷推廣。二、綜合評(píng)價(jià)線路結(jié)構(gòu)安排合理，空間組合靈活，可以降低一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。整個(gè)區(qū)域的線路安排合理，可進(jìn)入性非常強(qiáng)，與周邊景區(qū)線路結(jié)合緊密；設(shè)置了三個(gè)出入口，最大程度的吸納了各種市場(chǎng)上的游客；線路與游客消費(fèi)的時(shí)間和種類相匹配，游玩的節(jié)奏合理；空間組合比較靈活，充分考慮了游客消費(fèi)多樣性的要求，設(shè)計(jì)安排降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。游憩的時(shí)間性安排均勻合理，有效的延長(zhǎng)消費(fèi)者的滯留時(shí)間。水景打造、步行系統(tǒng)和廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)均勻的分布在功能區(qū)的主要線路上，功能區(qū)的結(jié)構(gòu)考慮到了不同消費(fèi)內(nèi)容的時(shí)滯，不同功能區(qū)設(shè)置的游憩內(nèi)容和吸引物不同，增加了游客的滯留時(shí)間。游憩方式的安排使天府水鎮(zhèn)有了很強(qiáng)的度假休閑導(dǎo)向。目前都江堰提供的主要是星級(jí)飯店型的設(shè)施，適用于觀光而不完全適用于休閑。天府水鎮(zhèn)的游賞方式具有很強(qiáng)的休閑度假的導(dǎo)向，滿足了休閑度假游客的要求，尤其是產(chǎn)權(quán)酒店，可以滿足以家庭為主的消費(fèi)群體的休閑度假需求。區(qū)域中安排了大面積的餐飲、休閑、娛樂(lè)、博物館、歷史文化街區(qū)等公共休閑空間，充分滿足休閑度假者的社會(huì)人際交流空間需求；作為文化休閑區(qū)，天府水鎮(zhèn)設(shè)計(jì)了水臺(tái)廣場(chǎng)、文廟廣場(chǎng)、博物館廣場(chǎng)、夜啤酒廣場(chǎng)、入口廣場(chǎng)等五個(gè)廣場(chǎng)面積近45000平米開放的公共產(chǎn)品空間，使得游客有充足的休閑空間。整個(gè)開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)置了步行系統(tǒng)，有利于延長(zhǎng)游客的停留時(shí)間；消費(fèi)檔次齊全，可以滿足對(duì)價(jià)格敏感休閑度假型游客的需求；整個(gè)開發(fā)區(qū)中考慮了水景觀的打造，步行系統(tǒng)及廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)安排使得自然景色、人工造景、古樸的建筑共同組成一幅景致，整個(gè)區(qū)域中的設(shè)施強(qiáng)調(diào)了觀景效果。游憩方式豐富，滿足細(xì)分市場(chǎng)的各種類型需要。區(qū)域設(shè)置的三個(gè)出入口，針對(duì)不同類型的游客；八大功能區(qū)綜合游憩區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中餐行游購(gòu)?qiáng)矢髟佚R備，創(chuàng)造了自主的消費(fèi)空間，可使各種細(xì)分市場(chǎng)的游客都能找到適宜的游憩和消費(fèi)內(nèi)容。

第四章開發(fā)主體評(píng)價(jià)一、介紹四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司是經(jīng)原四川省體改委川經(jīng)體改（1998）47號(hào)文件批準(zhǔn)，于1998年4月在四川省工商局注冊(cè)登記成立的股份有限公司，注冊(cè)資金6800萬(wàn)人民幣。公司總部位于成都市西御街西御大廈B座23樓，法定代表人袁紅坪。四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司是按股份制組建和運(yùn)作的規(guī)范化公司，經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，已成為涉足旅游、地產(chǎn)、教育、商貿(mào)、酒店和生態(tài)農(nóng)業(yè)為一體的多元化大型集團(tuán)公司，現(xiàn)資產(chǎn)總額為3.5億元，凈資產(chǎn)2.69億元。員工460余人，其中碩士以上學(xué)歷管理人員和專業(yè)技術(shù)人員占16%以上，本科以上學(xué)歷的各類專業(yè)人員占60%以上。公司的經(jīng)營(yíng)管理水平和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)專業(yè)技術(shù)技能較高（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)國(guó)家二級(jí)資質(zhì)）。統(tǒng)和實(shí)業(yè)堅(jiān)持“以人為本、誠(chéng)實(shí)管理、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)管理理念，堅(jiān)持“一業(yè)為主，多元發(fā)展”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，嚴(yán)格規(guī)范公司運(yùn)作體系，建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度的法人結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化公司內(nèi)部的管理機(jī)制已使公司實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。目前公司的發(fā)展?fàn)顩r十分良好，資產(chǎn)負(fù)債率極低，資金信用非常好，從無(wú)拖欠借（貸）款及利息的行為。自1998年成立以來(lái)，一直保持著良好的發(fā)展勢(shì)頭，2000年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6100萬(wàn)元，凈利潤(rùn)816萬(wàn)元；2001年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7500萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)23%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1224萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)50%；2002年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10100萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)35%，凈利潤(rùn)2176萬(wàn)元比上年增長(zhǎng)78%。其主要財(cái)務(wù)指標(biāo)表：指標(biāo)2002年度2001年度2000年度總資產(chǎn)（萬(wàn)元）350002900022000凈資產(chǎn)（萬(wàn)元）269002300017000資產(chǎn)負(fù)債率（%）23.1420.6922.73營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）1010075006100凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）21761224816每股收益(元/股)0.320.180.12凈資產(chǎn)收益率（%）8.15.34.8二、評(píng)價(jià)四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司以旅游、地產(chǎn)、酒店、商貿(mào)運(yùn)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，行業(yè)背景與天府水鎮(zhèn)的區(qū)域定位吻合，為天府水鎮(zhèn)的開發(fā)提供了必要的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。作為四川省內(nèi)區(qū)域性的知名企業(yè)，公司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)、社會(huì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、政策環(huán)境等有較高的理解和掌握，為天府水鎮(zhèn)的開發(fā)創(chuàng)造了必要的基礎(chǔ)條件。公司的資本和資金實(shí)力較強(qiáng)，通過(guò)結(jié)構(gòu)性整合，為天府水鎮(zhèn)提供了可行的經(jīng)濟(jì)保障，但同時(shí)，在天府水鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)作中，則必須引入戰(zhàn)略合作伙伴，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)“多贏”。公司現(xiàn)有的人才庫(kù)是天府水鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，由于天府水鎮(zhèn)是一個(gè)多元化、規(guī)?；膮^(qū)域型項(xiàng)目，因此，在現(xiàn)有人才基礎(chǔ)上，必須通過(guò)多種方式，進(jìn)一步提升公司人力資源的數(shù)量和質(zhì)量。從項(xiàng)目開發(fā)商到區(qū)域開發(fā)商，四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司將作為天府水鎮(zhèn)唯一的開發(fā)主體，承擔(dān)了城市運(yùn)營(yíng)商的角色，因而將面臨企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略升級(jí)的問(wèn)題。同時(shí)，公司也將承擔(dān)項(xiàng)目投資商和經(jīng)營(yíng)者的多重角色。因此，無(wú)論是公司本身還是具體負(fù)責(zé)天府水鎮(zhèn)開發(fā)的下屬機(jī)構(gòu)，都需要架構(gòu)新的、全面的、科學(xué)而富有前瞻性的戰(zhàn)略理念和企業(yè)文化。

第五章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一、現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)指不受項(xiàng)目建成影響，進(jìn)入項(xiàng)目地的游客構(gòu)成和數(shù)量。據(jù)《都江堰旅游局2002年工作報(bào)告》，2002年都江堰市的游客人次達(dá)438萬(wàn)，省內(nèi)游客的比例為60.6%，成都游客占省內(nèi)游客比例為45.7%，來(lái)都江堰市的成都游客可達(dá)121萬(wàn)人次，非成都游客為317萬(wàn)人次。假設(shè)非成都游客中60%，成都游客中30%的游客會(huì)進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)，則可估算進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)消費(fèi)的游客市場(chǎng)容量可達(dá)227萬(wàn)。進(jìn)入項(xiàng)目地的游客可以分為以都江堰為過(guò)境地的游客（細(xì)分為過(guò)夜和不過(guò)夜兩種）、以成都或都江堰為目的地的游客（按過(guò)夜與否細(xì)分為一日游和兩日游兩種）、參加在都江堰舉行的會(huì)議的游客（滯留在三日或以上）、以都江堰為度假地的游客（滯留在三日或以上）、周末過(guò)夜游客、商務(wù)專項(xiàng)不過(guò)夜游客等八類。據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計(jì)分析，進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)的游客中，過(guò)境游客約占23%，達(dá)52萬(wàn)人次。由于現(xiàn)有住宿、餐飲等功能配套不齊備，不過(guò)夜游客占87%，達(dá)45萬(wàn)人次，過(guò)夜游客占13%，達(dá)7萬(wàn)人次；以成都或都江堰為目的地游客約占總量的30%，出于同樣的原因，不過(guò)夜的一日游游客占83%，達(dá)57萬(wàn)人次，過(guò)夜的二日游游客占17%，達(dá)11萬(wàn)人次；由于項(xiàng)目區(qū)目前產(chǎn)品供給的限制，參加會(huì)議來(lái)的游客約占總量的5%，達(dá)11萬(wàn)人次；度假游客約占總量8%，達(dá)18萬(wàn)人次；周末過(guò)夜游客約占總量14%，達(dá)32萬(wàn)人次；商務(wù)專項(xiàng)不過(guò)夜游客約占總量20%，達(dá)45萬(wàn)人次?，F(xiàn)有的基礎(chǔ)游客結(jié)構(gòu)顯示出了進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)游客以項(xiàng)目地區(qū)為觀光為主的過(guò)境地特征，過(guò)境游客超過(guò)60%；項(xiàng)目地區(qū)的餐飲、住宿、娛樂(lè)、會(huì)議等功能的缺失一定程度上限制了過(guò)夜游客的數(shù)量和結(jié)構(gòu)比例，縮短了游客的滯留時(shí)間，因此區(qū)域開發(fā)中的功能設(shè)計(jì)為扭轉(zhuǎn)游客結(jié)構(gòu)比例、發(fā)掘潛在的盈利空間提供了極大的可能性。尤其強(qiáng)調(diào)的是，由于項(xiàng)目區(qū)緊鄰古堰景區(qū)，據(jù)門票銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，古堰景區(qū)目前的游客已達(dá)104萬(wàn)人次，排除重復(fù)計(jì)算等因素，保守估計(jì)游客人數(shù)至少為90萬(wàn)人次，這部分游客進(jìn)入天府水鎮(zhèn)是一種必然；每年在南橋及河堤休閑進(jìn)餐的人，初步估算為180萬(wàn)人次左右，由于拆遷，該部分游客將由一部分時(shí)間的中斷。目前的休閑消費(fèi)價(jià)格相對(duì)較低，消費(fèi)層次較低，與建成后的景區(qū)消費(fèi)有一定差距，因此，可以按現(xiàn)有游客的75%作為為來(lái)休閑游客的保守估計(jì)基數(shù)，即135萬(wàn)人次。這部分客人與古堰景區(qū)的游客交叉比例應(yīng)小于20%，扣除交叉部分，基數(shù)為108萬(wàn)人次。這兩部分客人為本項(xiàng)目提供了一個(gè)基本的市場(chǎng)基礎(chǔ)，保證了基礎(chǔ)的市場(chǎng)容量，為198萬(wàn)人次。如何吸引這些游客來(lái)項(xiàng)目區(qū)消費(fèi)，或者能吸引其中的多少游客來(lái)項(xiàng)目區(qū)消費(fèi)，則取決于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理水平的高低。此基礎(chǔ)市場(chǎng)容量的存在，是區(qū)域開發(fā)可行性的前提！二、市場(chǎng)趨勢(shì)分析隨著世界旅游組織推薦路線——西環(huán)線（臥龍－四姑娘山大熊貓自然生態(tài)旅游線），即成都－都江堰－臥龍－小金－丹巴－康定－海螺溝－雅安－成都或者成都－都江堰－臥龍－小金－石堯石責(zé)－寶興－雅安－成都開發(fā)成功，這條總規(guī)中為黃金品牌的線路，將增加來(lái)都江堰旅游的人數(shù)。（都江堰是其中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。）據(jù)調(diào)查，因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)只能上午起飛，而且組團(tuán)旅游雙飛的成本很高。九寨溝機(jī)場(chǎng)的開通對(duì)都江堰的游客增加不構(gòu)成威脅。按照都江堰市旅游總規(guī)，2007年都江堰市的游客人次將達(dá)576萬(wàn)人次，以后每年將按8%－9%的速度遞增。年份200220032004200520062007游客人數(shù)（萬(wàn)）444468494520547576按照目前的比例估算，2007年古堰景區(qū)的游客將達(dá)120萬(wàn)人次，新增游客達(dá)30萬(wàn)人次；根據(jù)《都江堰市旅游總規(guī)》，2007年都江堰市的游客人次將達(dá)576萬(wàn)人次，其中到古堰景區(qū)外其他景區(qū)的456萬(wàn)人次，扣除重復(fù)統(tǒng)計(jì)因素，按30%計(jì)算實(shí)際游客人數(shù)，即136萬(wàn)人；我們認(rèn)為，天府水鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中（分步建設(shè)、分步開放）及建成以后，該部分游客將有60%-90%會(huì)進(jìn)入天府水鎮(zhèn)娛樂(lè)休閑，我們可以得到2007年其他景區(qū)進(jìn)入天府水鎮(zhèn)的人次數(shù)為80-120萬(wàn)人次。據(jù)專家調(diào)查，成都人有休閑游的消費(fèi)習(xí)慣，據(jù)調(diào)查成都人去周邊郊區(qū)休閑游目前已達(dá)300萬(wàn)人次/年，不包括農(nóng)家樂(lè)形式。按6%增長(zhǎng)率保守估計(jì)，2007年成都人休閑游的人次應(yīng)達(dá)400萬(wàn)。本項(xiàng)目作為成都市休閑游憩中心（CRD）建成后，且由于天府水鎮(zhèn)的特別吸引力，可以吸引其中增量（100萬(wàn)）的一部分（30-50%），即由于天府水鎮(zhèn)而新吸引30-50萬(wàn)人次左右的游客。由于項(xiàng)目建成后，餐飲、娛樂(lè)、住宿條件的極大改善，過(guò)境游客過(guò)夜的比例將大幅度提高。過(guò)境游客2007年將超過(guò)100萬(wàn)人次，其中不過(guò)夜人次將由2002年的87%下降到30%。同樣的原因，二日游和一日游的比例，也將逆轉(zhuǎn)。隨著國(guó)際接待區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店等項(xiàng)目的完成，會(huì)議和度假為目的的游客會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)。三、項(xiàng)目建成時(shí)市場(chǎng)容量與游客結(jié)構(gòu)在現(xiàn)有游客結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，結(jié)合上述市場(chǎng)趨勢(shì)，可以估算2007年的項(xiàng)目市場(chǎng)容量。進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)的游客中，游客的構(gòu)成為：過(guò)境游客約占23%，達(dá)108萬(wàn)人次。由于項(xiàng)目是以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂(lè)、度假、購(gòu)物、會(huì)議功能的生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)，對(duì)游客有很強(qiáng)的吸引力，過(guò)夜游客與不過(guò)夜游客的比例將扭轉(zhuǎn)，過(guò)夜游客占71%，達(dá)75萬(wàn)人次，不過(guò)夜游客占29%，達(dá)32萬(wàn)人次；以成都或都江堰為目的地游客約占總量的19%，出于同樣的原因，過(guò)夜的二日游游客占63%，達(dá)56萬(wàn)人次，不過(guò)夜的一日游游客占37%，達(dá)33萬(wàn)人次；參加會(huì)議來(lái)的游客比重略有增長(zhǎng)，約占總量的6%，達(dá)28萬(wàn)人次；度假游客約占總量9%，達(dá)42萬(wàn)人次；周末過(guò)夜游客約占總量18%，達(dá)85萬(wàn)人次；商務(wù)專項(xiàng)不過(guò)夜游客約占總量25%，達(dá)118萬(wàn)人次。2007年項(xiàng)目區(qū)總市場(chǎng)容量達(dá)450-500萬(wàn)人次，過(guò)夜游客約為287萬(wàn)人次，比重超過(guò)60%。整個(gè)游客結(jié)構(gòu)發(fā)育成為以休閑度假為主的目的地特征，游客滯留時(shí)間長(zhǎng)，預(yù)期消費(fèi)大，為項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)客戶群。2007年古堰景區(qū)的游客保守估算120萬(wàn)人次，加上測(cè)算的休閑游客108萬(wàn)，項(xiàng)目總市場(chǎng)容量的最低有保證基數(shù)為228萬(wàn)因此，項(xiàng)目建成時(shí)，總市場(chǎng)容量的最低有保證基數(shù)為228萬(wàn)，符合市場(chǎng)規(guī)律的基本容量為450-500萬(wàn)人次。項(xiàng)目具備了生存的背景，擁有合理的市場(chǎng)支撐，具備相當(dāng)?shù)目尚行?，但如何讓游客在?xiàng)目區(qū)消費(fèi)，將客流轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，將市場(chǎng)容量轉(zhuǎn)化為自己的市場(chǎng)份額，則是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理需解決的問(wèn)題。

第六章商業(yè)模式評(píng)價(jià)一、商業(yè)模式的特點(diǎn)本項(xiàng)目的商業(yè)模式為“旅游商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)”模式，如下圖所示：主題打造主題打造成都市特色休閑中心區(qū)統(tǒng)一營(yíng)銷，吸引注意力區(qū)域環(huán)境打造旅游景點(diǎn)水景觀文化氛圍自然環(huán)境公共空間吸引人流，延長(zhǎng)停滯時(shí)間功能布局安排餐飲住宿交通購(gòu)物娛樂(lè)游玩公共支持系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)政府區(qū)域運(yùn)營(yíng)商銀行游客房產(chǎn)投資者經(jīng)營(yíng)者城市改造、城市經(jīng)營(yíng)土地、稅收、拆遷政策旅游商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域開發(fā)貸款商品、服務(wù)、享受消費(fèi)支出租金收入購(gòu)買商鋪投資營(yíng)業(yè)收入租金、貨物、服務(wù)招商、銷房、旅游、管理收入建設(shè)投資、運(yùn)營(yíng)成本本金、利息項(xiàng)目投資者投資項(xiàng)目收入投資賓館等項(xiàng)目投資此模式形成了以區(qū)域開發(fā)為總體指導(dǎo)，旅游和商業(yè)房產(chǎn)的完好結(jié)合；建立了以旅游為靈魂，以招商建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)及旅游開發(fā)經(jīng)營(yíng)為運(yùn)作手段的最佳模式；通過(guò)景點(diǎn)打造、景觀打造，文化氛圍營(yíng)造、自然環(huán)境保護(hù)、公共空間配置等完成了區(qū)域環(huán)境打造；最終由主題多元的空間規(guī)劃和功能布局承載體現(xiàn)。通過(guò)旅游為商業(yè)房產(chǎn)提供市場(chǎng)支撐，商業(yè)房產(chǎn)功能吸引旅游增長(zhǎng)的關(guān)系互動(dòng)，旅游主題的打造，充分拓展出市場(chǎng)空間，營(yíng)造了旺盛的人氣，增強(qiáng)了整個(gè)區(qū)域的吸引力，甚至輻射到了周邊，并與周邊形成了良好的競(jìng)和關(guān)系；提升了整個(gè)地塊的土地、房產(chǎn)價(jià)值；改善提升了項(xiàng)目地塊的環(huán)境；所設(shè)計(jì)的交叉運(yùn)作、滾動(dòng)開發(fā)模式最大程度的緩解了時(shí)間和資金壓力；所設(shè)計(jì)的多元主題商業(yè)房產(chǎn)的概念，舒緩了商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)消解的壓力；所設(shè)計(jì)的投資回收結(jié)構(gòu)最小化開發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、最大程度吸引了項(xiàng)目投資者、房產(chǎn)投資者、經(jīng)營(yíng)者，并巧妙的使部分房產(chǎn)投資者成為游客的一部分。整個(gè)模式為通過(guò)吸引游客流、增加游客流停滯時(shí)間、增加物流，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。主要的特點(diǎn)體現(xiàn)如下：增加了市場(chǎng)吸引力，延長(zhǎng)了消費(fèi)滯留時(shí)間，提高了消費(fèi)水平：天府水鎮(zhèn)建成后，良好的自然環(huán)境、水利博物館、馬家大院、寶瓶寺等游玩景點(diǎn)、西街歷史保護(hù)區(qū)的文化氛圍、渾然一體的水景、雅致的小品、體現(xiàn)人文氣息的廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)、可悠閑漫步的步行街、濱江的休閑區(qū)、考慮周全的配套服務(wù)設(shè)施，將大大增加對(duì)游客的吸引力。項(xiàng)目?jī)?nèi)容將吸引參觀古堰景區(qū)的游客停駐以及成都的休閑度假市場(chǎng)游客，加上其它一日游的游客運(yùn)營(yíng)第一年的游客量應(yīng)達(dá)到470萬(wàn)左右，休閑旅游＋綜合消費(fèi)的模式對(duì)游客有著相當(dāng)?shù)奈?。與周邊的景區(qū)互動(dòng)明確而有效：此模式是對(duì)周邊景區(qū)功能的延伸和補(bǔ)充。對(duì)游玩都江堰景區(qū)的游客而言，西街歷史保護(hù)區(qū)及水景等可視為旅游活動(dòng)的一部分，成為旅游功能的延伸；而大面積的商業(yè)房產(chǎn)為游客提供了檔次齊全的餐飲、住宿、交通、購(gòu)物、娛樂(lè)等休閑功能，觀光之外的所有活動(dòng)都可以在此項(xiàng)目區(qū)內(nèi)進(jìn)行，游客可以以此為據(jù)點(diǎn)，停駐幾日游玩周邊景點(diǎn)；對(duì)在青城山度假的游客而言，此項(xiàng)目區(qū)提供了內(nèi)容豐富、便利的功能服務(wù)，可選擇在此娛樂(lè)、購(gòu)物消費(fèi)而在青城山住宿，事實(shí)上青城山及周邊的旅游房地產(chǎn)也為項(xiàng)目區(qū)消解了一部分游客的住宿。通過(guò)此模式的設(shè)計(jì)，項(xiàng)目區(qū)與周邊景區(qū)形成了共贏的關(guān)系。土地房產(chǎn)增值效應(yīng)明顯有序：此模式通過(guò)旅游環(huán)境整體打造積聚人氣，選用商業(yè)房產(chǎn)的業(yè)態(tài)將人氣轉(zhuǎn)化為消費(fèi)，運(yùn)用投資概念降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)造人氣，使得該項(xiàng)目地塊的土地和房產(chǎn)能在較短的時(shí)間內(nèi)升值，或者說(shuō)在項(xiàng)目還未運(yùn)營(yíng)前即開始增值。但如果不是此模式而是采用旅游＋住宅房產(chǎn)的模式，則房產(chǎn)的售價(jià)很難迅速增值，或者連成本都難以維持。提升環(huán)境質(zhì)量：優(yōu)越舒適的旅游環(huán)境是該項(xiàng)目的首要賣點(diǎn)。此模式對(duì)環(huán)境打造的投入和環(huán)境保護(hù)要求很高。從景觀打造，水治理，綠地，廣場(chǎng)面積，容積率，建筑風(fēng)格、環(huán)保設(shè)施、污染整治、項(xiàng)目區(qū)內(nèi)人的環(huán)境保護(hù)意識(shí)等整體上都有相應(yīng)的規(guī)定，以做到整個(gè)環(huán)境的提升。滾動(dòng)開發(fā)有效運(yùn)用規(guī)劃、營(yíng)銷、資金、資本四重杠桿：從空間規(guī)劃上看，開發(fā)的順序西街－岷江休閑一期－入口區(qū)－餐飲區(qū)－岷江休閑二期－產(chǎn)權(quán)酒店－水利博物館－別墅區(qū)－國(guó)際接待區(qū)，呈現(xiàn)出一個(gè)閉合的環(huán)形，從聚集人氣吸引游客、休閑娛樂(lè)功能的齊備、資產(chǎn)實(shí)力提高、現(xiàn)金流創(chuàng)造等方面看，項(xiàng)目開發(fā)順序安排合理；項(xiàng)目拆遷和開發(fā)難度體現(xiàn)為從易到難。由下圖可知，靜態(tài)投資為16億的項(xiàng)目，通過(guò)此模式動(dòng)態(tài)投資為5個(gè)億，由于投資概念的融入，在建設(shè)期項(xiàng)目自身就有著很好的現(xiàn)金流；建設(shè)期為4年，平均每年建成9萬(wàn)平米；使開發(fā)商的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)最小化；滾動(dòng)開發(fā)模式也使市場(chǎng)消解得到了一定的時(shí)間間隔，降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。岷江商業(yè)休閑區(qū)一期岷江商業(yè)休閑區(qū)一期天府美食餐飲區(qū)天府水鎮(zhèn)入口區(qū)入口廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)國(guó)際接待區(qū)文廟廣場(chǎng)西街古堰水臺(tái)投資1億借款1.5億收入0.6億岷江商業(yè)休閑區(qū)二期產(chǎn)權(quán)酒店水利博物館玉壘山別墅區(qū)博物館廣場(chǎng)投資1億借款1.7億11萬(wàn)平米收入3億6萬(wàn)平米4萬(wàn)平米收入6.7億15萬(wàn)平米塑造天府水鎮(zhèn)的品牌形象體現(xiàn)天府水鎮(zhèn)作為成都CCRD的地位，以新的休閑業(yè)態(tài)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值形成市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)聚集人氣，吸引游客市場(chǎng)完善商業(yè)休閑娛樂(lè)功能，創(chuàng)造更大的現(xiàn)金流提高社區(qū)資產(chǎn)實(shí)力提升天府水鎮(zhèn)的地位，體現(xiàn)個(gè)性化特征提升社區(qū)服務(wù)檔次；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值收入5.7億健全城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)創(chuàng)造動(dòng)態(tài)活動(dòng)，增加人流多元主題：在整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的功能劃分和布局安排確定為餐飲、住宿、交通、購(gòu)物、娛樂(lè)、游玩、公共支持系統(tǒng)之后，對(duì)于每項(xiàng)功能應(yīng)采用什么樣的業(yè)態(tài)，市場(chǎng)地位的檔次等應(yīng)遵從多元主題的概念。這主要出于項(xiàng)目地區(qū)內(nèi)功能主題的多樣性和讓市場(chǎng)無(wú)形之手自身選擇合適的業(yè)態(tài)，合理配置資源的考慮。整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面積29萬(wàn)平米，達(dá)整個(gè)項(xiàng)目的75%，開發(fā)成本達(dá)14億。如此大的總量面積，盡管采用逐年開發(fā)的模式，如果簡(jiǎn)單的規(guī)劃出單一主題，可能讓市場(chǎng)很難消解，而且游客的多樣性、復(fù)雜有趣的消費(fèi)心理也很難接受。投資回收結(jié)構(gòu)：此模式強(qiáng)調(diào)區(qū)域開發(fā)的理念，在嚴(yán)格按照空間規(guī)劃和功能布局要求，限制售價(jià)的前提下，區(qū)域運(yùn)營(yíng)商為國(guó)際接待區(qū)、天府美食餐飲區(qū)、岷江休閑娛樂(lè)區(qū)或產(chǎn)權(quán)酒店等項(xiàng)目引入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資者，由一流的酒店、賓館、旅游娛樂(lè)開發(fā)商來(lái)建設(shè)或經(jīng)營(yíng)。商業(yè)房地產(chǎn)有四種模式，分別為開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)、開發(fā)商自己出租、開發(fā)商直接賣給經(jīng)營(yíng)者、開發(fā)商賣給投資者，由投資者出租給經(jīng)營(yíng)者。這四種模式分別在現(xiàn)金流回收周期、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、升值收益、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)能力要求、物業(yè)管理能力要求、開發(fā)目的等方面各異，開發(fā)商就自己項(xiàng)目不同的要求和實(shí)際情況采用最經(jīng)濟(jì)的模式。如下圖所示，此模式降低了區(qū)域運(yùn)營(yíng)商的融資難度，減少了資金成本，縮短了開發(fā)投資回收時(shí)間：部分子項(xiàng)目有條件的引入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資者，迅速提升了整個(gè)區(qū)域的土地房產(chǎn)價(jià)值，使現(xiàn)金流回收周期縮短，降低了整個(gè)區(qū)域開發(fā)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)；引入旅游商業(yè)房產(chǎn)投資者，既向房產(chǎn)投資者融資又使其成為穩(wěn)定客流，讓商業(yè)房產(chǎn)投資者與之共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绱舜竺娣e的商業(yè)房產(chǎn)總量，其銷售存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)投資利潤(rùn)開發(fā)投資利潤(rùn)發(fā)揮專業(yè)成本優(yōu)勢(shì)承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境穩(wěn)步增長(zhǎng)的客流共贏的商業(yè)環(huán)境較高的租金成本整合關(guān)系和城市要素資源轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)利于進(jìn)一步開發(fā)放棄部分升值利益穩(wěn)定的租金收入升值潛力承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目投資者房產(chǎn)投資者經(jīng)營(yíng)者此模式有可能會(huì)增加經(jīng)營(yíng)者的成本，如果項(xiàng)目區(qū)的游客流量達(dá)到一定規(guī)模，對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言此成本則可以接受。二、商業(yè)模式的弱點(diǎn)：該項(xiàng)目投資額度大，實(shí)際擔(dān)負(fù)城市改造與發(fā)展任務(wù)，土地拆遷成本比例達(dá)52%，運(yùn)營(yíng)商收益與土地拆遷成本呈明顯的負(fù)相關(guān)。如果維持如此高昂的土地拆遷成本，政府不做土地補(bǔ)償，開發(fā)商的收益低，機(jī)會(huì)成本巨大。此模式過(guò)度關(guān)注開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，可能會(huì)損失項(xiàng)目升值帶來(lái)的利益。建議結(jié)合運(yùn)營(yíng)商出租的模式，為以后的升值預(yù)留一部分空間。此模式對(duì)運(yùn)營(yíng)商的實(shí)際運(yùn)作管理能力要求很高，對(duì)人力資源要求極高。因?yàn)殚_發(fā)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)都須有專業(yè)、應(yīng)變的人才協(xié)同合作，涉及的部門如環(huán)保、建筑、水利、電力、旅游、景區(qū)、消防、文保等多個(gè)部門關(guān)系復(fù)雜，尤其是拆遷工作的難度大。此模式須做好區(qū)域整體營(yíng)銷或子項(xiàng)目細(xì)節(jié)營(yíng)銷，因?yàn)槲藲馐琼?xiàng)目成功的關(guān)鍵，而項(xiàng)目的主題、環(huán)境、功能等硬件都已齊備，營(yíng)銷成功與否關(guān)系到項(xiàng)目區(qū)的成敗。

第七章場(chǎng)址條件分析一、場(chǎng)址位置都江堰市位于成都平原西北部邊緣，隸屬成都市，東與彭州、郫縣、溫江相連，南與崇州市接壤，西北與阿壩州汶川縣交界。隨著四川旅游業(yè)和公路系統(tǒng)的建設(shè)發(fā)展，都江堰已是從成都到川西九寨溝、黃龍（九環(huán)旅游線）的第一站，也是成都往返川西臥龍、峰桶寨、海螺溝、康定等地（西環(huán)旅游線）的第一/最后一站。作為九環(huán)線與西環(huán)線交匯的節(jié)點(diǎn)，都江堰市的區(qū)位特征十分明顯。項(xiàng)目策劃地塊位于玉壘山（都江堰景區(qū)一部分）的東、南麓，岷江內(nèi)江北岸，北至文廟山街北端的文廟山山谷之中，向南隔江與離堆公園（都江堰景區(qū)一部分）相望，從西端的寶瓶口、西街、玉壘山公園入口，沿幸福路向東，過(guò)楊柳河，直至建設(shè)路，與幸福商業(yè)城、都江堰市政廣場(chǎng)為一路之隔。項(xiàng)目地塊處于都江堰“扇形”城區(qū)發(fā)展輪廓的軸心位置，也屬于舊城改造的核心，區(qū)域地位十分明顯。場(chǎng)址條件有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但由于是城市的核心區(qū)，緊鄰都江堰景區(qū)和岷江上游，建筑和人口密度大，同時(shí)又擁有特殊的文物古跡資源，開發(fā)有相當(dāng)?shù)碾y度。二、占地面積項(xiàng)目策劃為四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司委托完成，委托方與都江堰市政府部門初步達(dá)成的項(xiàng)目開發(fā)面積約342畝。經(jīng)過(guò)綜合考慮，顧及項(xiàng)目的地位、開發(fā)形態(tài)、功能布局，以及與城市的互動(dòng)關(guān)系等因素，342畝的占地面積不足支撐整個(gè)天府水鎮(zhèn)的完整構(gòu)架，預(yù)計(jì)項(xiàng)目占地面積將擴(kuò)大250畝，即總占地約592畝。三、地形地貌氣象條件屬四川盆地亞熱帶濕潤(rùn)氣候去，四季分明，氣候溫和，雨量充沛，常年溫度在10