培訓(xùn)：樓盤整體規(guī)劃與樓盤價(jià)值創(chuàng)新

房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程是資源利用和整合的過(guò)程。能利用的資源包括：資金、物流、技術(shù)、制造、產(chǎn)銷、人才、環(huán)境、文化等。歸根結(jié)底是整合一個(gè)價(jià)值鏈。開發(fā)商是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的主體—可稱為主腦。價(jià)值鏈上的專業(yè)團(tuán)隊(duì)—可稱為外腦。當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)商必須學(xué)會(huì)整合外腦為我所用。其中策劃和設(shè)計(jì)是兩個(gè)重要的外腦分支，他們是項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定型的共同塑造者。從某種意義上講：策劃創(chuàng)意和設(shè)計(jì)整合是鎖定樓盤的鏈條。策劃設(shè)計(jì)一、開發(fā)+策劃+設(shè)計(jì)同奏一首歌

（一）策劃師如同詞作家。做詞者，以簡(jiǎn)單、明確、生動(dòng)、優(yōu)美的語(yǔ)言，或抒發(fā)某種情感、或彰顯某種事物的內(nèi)涵、或表達(dá)實(shí)現(xiàn)某種訴求的愿望，從而感召人們的心靈，振奮人們的精神。策劃師，以“出謀劃策”的方式，從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的角度，分析產(chǎn)品的定位和營(yíng)銷，優(yōu)化實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的途徑，從而喚起消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。在房地產(chǎn)開發(fā)中可稱謂“謀士”也，在一般情況下，他們往往是開發(fā)項(xiàng)目的“開篇詞”或“序曲”的始作俑者。（二）設(shè)計(jì)師如同作曲家。作曲家為詞譜曲，只用七個(gè)用音符（元素）組成樂(lè)曲，但賦予曲調(diào)的高與低、強(qiáng)與弱、快與慢的無(wú)窮變化。設(shè)計(jì)師則是用無(wú)數(shù)的元素組成建筑實(shí)體空間，形成空間的大與小、疏與密、收與放的各種差異。以滿足不同功能和不斷變化的消費(fèi)需求。（三）開發(fā)商如同指揮家。指揮家要把詞曲有聲有色的演奏出來(lái)，需要對(duì)詞曲有深刻的理解，需要總體的配器，更需要精心指揮排練合成，他必須富有創(chuàng)作的激情和豐富的想象，讓創(chuàng)新的靈感得到不斷升華。開發(fā)商實(shí)際上是在譜寫一首首洋溢著現(xiàn)代生活的空間暢想曲，同樣需要具備把握全局全過(guò)程的能力，不衰的激情和豐富的想象力。他需要把一部完整的作品盡可能完美的交給觀眾。二、策劃(營(yíng)銷)學(xué)的支點(diǎn)

一位學(xué)者曾經(jīng)說(shuō)：經(jīng)濟(jì)學(xué)主要關(guān)注如何以最少的成本取得最大的利益，其支點(diǎn)是價(jià)值生產(chǎn)；政治學(xué)關(guān)注如何分配那些業(yè)已由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)生產(chǎn)出來(lái)的利益，其支點(diǎn)是價(jià)值的分配；倫理學(xué)則關(guān)注所分配的利益是否公正，其支點(diǎn)是價(jià)值的評(píng)估。椐此我們延伸出：策劃(營(yíng)銷)學(xué)關(guān)注的是獲取利益的至勝法則，其支點(diǎn)是價(jià)值的創(chuàng)新。研究居住區(qū)的規(guī)劃和房屋的功能，從本質(zhì)上講是在研究居住的空間及空間的價(jià)值。三、中國(guó)的居住特色

1、高密度控制下的居住環(huán)境；2、相對(duì)封閉的大區(qū)域型管理；3、多空間的集合式住宅群體；4、多種交往空間的相互滲透；5、多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)；1、高密度控制下的居住環(huán)境（1）合理、統(tǒng)籌的控制密度至關(guān)重要。影響到項(xiàng)目的直接成本和利潤(rùn)，影響到項(xiàng)目基礎(chǔ)投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。三大密度綜合控制：

A建筑面積毛密度(容積率)

B建筑密度

C套密度（2）選擇獲取產(chǎn)品最終的價(jià)值最大化的開發(fā)模式；2、相對(duì)封閉的大區(qū)域型管理

（1）合理地劃分管理區(qū)域，提升社區(qū)的品質(zhì)價(jià)值。（2）選擇成本相對(duì)低，安全度相對(duì)高的防管體系框架，獲取遠(yuǎn)期的管理價(jià)值。3、多空間的集合式住宅群體；

（1）有效地利用多空間特點(diǎn)，使社區(qū)空間形態(tài)的塑造趨于多樣化和特色化。（2）選擇優(yōu)化的空間框架，將空間價(jià)值發(fā)揮到及至。4、多種交往空間的相互滲透（1）建立必須的社區(qū)交往空間和合理的交往流線。（2）活躍和發(fā)揮社區(qū)的人文價(jià)值。彰顯人與人，人與社會(huì)，人與環(huán)境自然和諧的本質(zhì)。5、多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)

（1）合理的分部社區(qū)配套設(shè)施和場(chǎng)所。（2）盡可能的集中發(fā)揮公共產(chǎn)品的服務(wù)增值功能。

四、策劃創(chuàng)意與設(shè)計(jì)整合

1、策劃創(chuàng)意是造勢(shì)之“源”，設(shè)計(jì)整合是入實(shí)之“根”，兩者都順應(yīng)住宅潮流的變化。在這方面，我們不但要分析市場(chǎng)的營(yíng)銷所帶來(lái)的種種效應(yīng)。也要從居住的角度去改變策劃的創(chuàng)意，從理念創(chuàng)新入手挖掘設(shè)計(jì)的價(jià)值。

2、價(jià)值創(chuàng)新是產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略的基石。價(jià)值不是價(jià)格，價(jià)值是客戶得到的，而價(jià)格是客戶付出的。創(chuàng)新正是為了不斷滿足客戶的需求，創(chuàng)造出新的客戶滿意度和新的市場(chǎng)空間。創(chuàng)新是價(jià)值提升的有效途徑。3、開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上以同等價(jià)格供給已有的產(chǎn)品及服務(wù)，這不能叫創(chuàng)新，因?yàn)樗皇菍?duì)別的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)創(chuàng)造出的客戶群體進(jìn)行瓜分，并沒創(chuàng)造新的客戶。因此，想取得新的價(jià)值就要打破價(jià)值和成本間的取舍關(guān)系，創(chuàng)造新的市場(chǎng)空間。

4、創(chuàng)新不僅僅是在技術(shù)上，同時(shí)也要在價(jià)值上創(chuàng)新，關(guān)鍵是看是否獲利，因此，價(jià)值創(chuàng)新不一定非要花樣翻新，也不是非采用很高的科技含量才能奏效，只要能給予客戶新的滿意度和更高層次的服務(wù)。低科技含量的創(chuàng)新，獲勝的機(jī)會(huì)更多，效益更大。學(xué)會(huì)在危難中行走并踏出有旋律的音符！如果想這樣，只有改變思維方式！五、策劃與設(shè)計(jì)思維方式的拓展

(一)在市場(chǎng)取勝的樓盤無(wú)非有三種：第一不戰(zhàn)而勝的樓盤（正向思維）第二以進(jìn)取勝的樓盤（遞進(jìn)思維）第三以退取勝的樓盤（逆向思維）分析這三種樓盤取勝的經(jīng)驗(yàn)，會(huì)告訴我們：策劃創(chuàng)意和設(shè)計(jì)融合所帶來(lái)的營(yíng)銷路數(shù)的改變，首先是思維方式和設(shè)計(jì)理念的改變。(二)創(chuàng)新思維方法（1）邏輯思維:（2）非邏輯思維:

1、收斂思維；1、發(fā)散思維；

2、有序思維；2、靈感思維；

3、類比思維；3、直覺思維；

4、演繹思維；4、聯(lián)想思維；

5、歸納思維；5、想象思維；（三）培養(yǎng)價(jià)值創(chuàng)新技能（四）創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā)流程北京三星河三灣的三逆向三思維1、不三以區(qū)三位定三豪宅三，一三反周三邊樓三盤的三定位三，異三軍突三起。2、適三當(dāng)降三低容三積率三，一三反北三京高三追容三積率三的做三法。3、不三封陽(yáng)三臺(tái)，三一反三北京三封閉三陽(yáng)臺(tái)三的習(xí)三慣做三法。4、精三裝修三房，三一反三北京三高層三高檔三住宅三大都三出售三毛坯三房的三做法三。5、優(yōu)三化環(huán)三境在三先，三銷售三在后三，一三反北三京銷三售在三先優(yōu)三化環(huán)三境在三后的三做法三。六三、三思維三方式三與價(jià)三值創(chuàng)三新（一三）三策劃三實(shí)際三是在三不斷三的對(duì)三比和三否定三的過(guò)三程中三完成三的。三策劃三不是三靜態(tài)三的，三始終三是動(dòng)三態(tài)的三。策劃三的意三義不三是為三了炒三作，三它是三為消三費(fèi)者三提供三產(chǎn)品三的信三息、三服務(wù)三的信三息和三理性三的引三導(dǎo)，三從而三引起三消費(fèi)三者的三共鳴三和購(gòu)三買欲三望。當(dāng)今三策劃三的思三路和三運(yùn)作三方式三已發(fā)三生了三顯著三的變?nèi)?。三純廣三告式三的、三純概三念式三的、三純市三調(diào)式三的、三純標(biāo)三準(zhǔn)文三本式三、編三故事三式的三策劃三已落三伍。建筑三設(shè)計(jì)三的圖三形產(chǎn)三品最三終將三轉(zhuǎn)化三成有三型的三空間三產(chǎn)品三。這三個(gè)空三間是三否給三人帶三來(lái)舒三適和三安全,能否三使人三感到三清新三和愉三悅,完全三取決三于空三間組三成元三素是三否被三有效三的激三活。三而那三些被三激活三的部三位正三是策三劃的三亮點(diǎn)!因此,設(shè)計(jì)三的創(chuàng)三新,造就三了產(chǎn)三品的三更新三換代,同時(shí)三也反三過(guò)了三作用三于產(chǎn)三品策三劃“核心三競(jìng)爭(zhēng)三力”的提三高上三。顯然,“策劃三設(shè)計(jì)三一體三化”是以三產(chǎn)品三特征三、產(chǎn)三品定三位、三產(chǎn)品三細(xì)化三對(duì)接三與市三場(chǎng)氛三圍，三體現(xiàn)三產(chǎn)品三商業(yè)三亮點(diǎn)三和技三術(shù)進(jìn)三步雙三重價(jià)三值的三新式三策劃三思路,更具三有吸三引力,更具三實(shí)戰(zhàn)三性,更容三易被三開發(fā)三企業(yè)三和消三費(fèi)者三所接三受。（二三）企三業(yè)戰(zhàn)三略選三擇的三階梯美國(guó)三貝恩三公司三戰(zhàn)略三階梯（三三）目三前產(chǎn)三業(yè)中三企業(yè)三的三戰(zhàn)略三觀點(diǎn)三有兩三種:1.結(jié)構(gòu)三主義:把戰(zhàn)三略的三重點(diǎn)三放在三相對(duì)三于對(duì)三手三的優(yōu)三勢(shì)上三。選三擇一三個(gè)與三其內(nèi)三部系三統(tǒng)和三能力三相配三的獨(dú)三特成三本定三位或三差異三位.來(lái)抗三擊競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)三手。2.重建三主義:把策三略的三重點(diǎn)三從競(jìng)?cè)隣?zhēng)轉(zhuǎn)三到價(jià)三值創(chuàng)三新上三。力三求系三統(tǒng)的三跨越三現(xiàn)有三競(jìng)爭(zhēng)三邊三界開三發(fā)新三的需三求。三將不三同的三現(xiàn)有三元素三重新三排序三，構(gòu)三建新三的市三場(chǎng)空三間，三從而三創(chuàng)造三新的三價(jià)值三。擴(kuò)寬三視覺三，才三能見三到另三外的三市場(chǎng)三空間三！否則三只能三在眼三前的三天地三中存三活?。ㄋ娜┦腥龍?chǎng)元三素尋三求和三激活1.元素三的收三集；三（思三維的三發(fā)散三）2.元素三的創(chuàng)三新；(選擇三市場(chǎng)三接受三的突三出切三入點(diǎn)三）3.元素三的重三組三；(縱向三及橫三向排三列分三析)4.元素三的改三變；(運(yùn)用三元素三的增三、減三、替三等手三段打三開創(chuàng)三意之三門）5.元素“聚集三框”的鎖三定三；（三焦距—銷售三的熱三點(diǎn)、三景深—產(chǎn)品三的邊三界)元素三的收三集90平方三米戶三型變?nèi)厝闹厝M七、三設(shè)計(jì)三的價(jià)三值取三向1.規(guī)劃三設(shè)計(jì)三的價(jià)三值-是策三劃的三源泉三，反三映環(huán)三境空三間價(jià)三值；2.住宅三的戶三型價(jià)三值-包括三功能三價(jià)值三和空三間價(jià)三值；3.住宅三的裝三備價(jià)三值-反映三產(chǎn)業(yè)三化技三術(shù)的三集成三水平三，給三予商三品住三宅更三多的三附加三值；4.住宅三的景三觀再三造價(jià)三值-提升三環(huán)境三質(zhì)量三，轉(zhuǎn)三化居三住區(qū)三價(jià)位三區(qū)的三關(guān)鍵三所在三；5.住宅三的性三能價(jià)三值-關(guān)系三到住三宅的三全壽三命周三期，三綜合三反映三住宅三的品三質(zhì)。采暖三地區(qū)三和夏三熱冬三冷地三區(qū)十三二項(xiàng)三推廣三技術(shù)1、外三墻外三保溫三技術(shù)三（復(fù)三合墻三體）2、太三陽(yáng)能三應(yīng)用三技術(shù)三（供三熱水三、采三暖供三、供三電）3、窗三外遮三陽(yáng)技三術(shù)4、新三風(fēng)置三換技三術(shù)5、再三生水三回用三技術(shù)6、有三機(jī)垃三圾生三化處三理技三術(shù)7、地三源三水源三熱泵三應(yīng)用三技術(shù)8、水三體生三態(tài)凈三化技三術(shù)9、屋三頂綠三化及三隔熱三技術(shù)10、產(chǎn)三業(yè)化三裝修三成套三技術(shù)11、輻三射采三暖技三術(shù)12、采三暖計(jì)三量技三術(shù)To三p三10三S三ci三en三ti三fi三c-三te三ch三no三lo三gi三ca三l三Sy三st三em十大三科技三系統(tǒng)地源三熱泵三系統(tǒng)——營(yíng)造三能量三守恒三空間混凝三土頂三棚輻三射制三冷制三熱系三統(tǒng)——知冷三知熱三的家職能三新風(fēng)三系統(tǒng)——換風(fēng)三無(wú)痕三清三新常三在外墻三系統(tǒng)——層層三到位外窗三系統(tǒng)——雙向三阻熱三隔三出新三天地外遮三陽(yáng)系三統(tǒng)——自如三節(jié)能屋頂三地面三系統(tǒng)——住在“控溫三室”中隔噪三隔音三系統(tǒng)——相安三無(wú)聲排水三噪聲三處理三系統(tǒng)——隔層三漏水三隱患三和管三道一三起隱三形吸塵三排污三系統(tǒng)——廢物三一吸三而光八、三居住三空間三的創(chuàng)三造手三法在居三住空三間創(chuàng)三造中三，歸三屬空三間的三限定三和鄰三里交三往空三間的三設(shè)定三是極三為重三要的三，其三中涉三及到三容量三、尺三度、三場(chǎng)所三、時(shí)三度這三些構(gòu)三成元三素。三在設(shè)三計(jì)手三法上三可采三用圍三合、三穿插三、錯(cuò)三動(dòng)、三重復(fù)三、重三疊等三方式三，讓三空間三變的三有層三次、三有特三征,這也三是空三間的三價(jià)值三所在三。無(wú)三論是三室內(nèi)三空間三還是三室外三空間三都會(huì)三要系三統(tǒng)性三地將三各種三元素三組織三起來(lái),使產(chǎn)三品向三更高三的附三件值三轉(zhuǎn)化.這即三是個(gè)三戰(zhàn)略三問(wèn)題,也是三個(gè)戰(zhàn)三術(shù)問(wèn)三題。(一)圍合成都遠(yuǎn)大都市風(fēng)景中山萬(wàn)科城市風(fēng)景成都萬(wàn)科金色家園(二)穿插上海月光流域上海未來(lái)灣(三)錯(cuò)動(dòng)成都三博瑞三光華三新項(xiàng)三目上海寶地東花園4沈陽(yáng)三新洲三上海三花園天津三藍(lán)欣三水岸(四)疊加成都三萬(wàn)科三金色三家園韓國(guó)三居住三小區(qū)長(zhǎng)沙三圣爵三菲斯三小區(qū)(五)重組成都普羅旺斯構(gòu)架三重組合肥奧林匹克花園陽(yáng)臺(tái)三重組上海沿海麗水華庭天津萬(wàn)科水晶城