東光麗園項目前期

營銷策劃報告王博目錄一、東光縣投資環(huán)境分析（一）東光縣域概況分析（二）縣區(qū)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品二、東光縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（一）房地產(chǎn)宏觀市場特點、特性分析（二）在售樓盤市場調(diào)研三、項目本體分析（一）項目基本情況概況（二）項目判斷（三）項目SWOT分析四、營銷定位（一）發(fā)展商定位（二）市場定位1、項目主題定位；2、項目形象定位；3、客戶群體定位（三）產(chǎn)品定位（四）價格定位五、項目營銷推廣建議（一）項目營銷推廣體系a、推廣原則b、推廣要素（二）營銷推廣計劃a、前期導(dǎo)入期b、內(nèi)部認購期c、項目公開期d、開盤銷售期e、持續(xù)強銷期f、清盤銷售期一、東光縣投資環(huán)境分析（一）東光縣域概況分析

東光剪圖滄州市東光縣處于滄州市南部，位于東經(jīng)116°28′至116°53′，北緯37°44′至38°02′之間。全境橫距36.5公里，縱距32.5公里，總面積730平方公里，南鄰吳橋縣，兩縣城相距32公里；北與南皮縣毗連，兩縣城相距20公里；西與阜城縣以南運河為界，兩縣城相距33公里；西南與景縣接壤；西北與泊頭市接壤；東隔漳衛(wèi)新河與山東省寧津縣相望，縣城相距35公里。現(xiàn)轄：東光鎮(zhèn)、連鎮(zhèn)鎮(zhèn)、找王鎮(zhèn)、秦村鎮(zhèn)、燈明寺鎮(zhèn)、南霞口鎮(zhèn)、大單鎮(zhèn)、龍王李鄉(xiāng)、于橋鄉(xiāng)。7鎮(zhèn)2鄉(xiāng)447個行政村，總?cè)丝诩s36萬。（二）縣區(qū)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品1、東光縣公路縣內(nèi)有國道、省道、縣道、鄉(xiāng)道四種道路，其中國道104路穿越全境，境內(nèi)全長29.665公里。京滬高速公路縱貫縣境，境內(nèi)全長33.995公里，省道武千路自西向東橫穿縣境，全長35.07公里，縣道有連耿路、南吳路、霞果路等，全長78.567公里，鄉(xiāng)道全長537.3公里，全縣447個行政村已有370個行政村通了油路，大單、于橋兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)2000年前率先實現(xiàn)了村村通油路。全縣形成了以連耿路、霞果路、龍于路、大砥路、王鄭路、曲于路、胡集路、金劉路、張秦路為總體框架的公路網(wǎng)。鐵路，縣內(nèi)有津滬鐵路自泊頭市入東光境南至連鎮(zhèn)出境入?yún)菢蚩h境，境內(nèi)全長30公里由北而設(shè)南霞口、東光、連鎮(zhèn)3個火車站。2、塑料、化工、包裝機械、油棉加工四大特色行業(yè)是支撐全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的主導(dǎo)行業(yè)。主要產(chǎn)品有DSD酸、尿素、水泥、白布、包裝機械、電池等，產(chǎn)品銷往國內(nèi)外。二、東光縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（一）房地產(chǎn)宏觀市場特點、特性分析

特點：1、規(guī)模不斷擴大2、商品房市場活躍3、商品房品質(zhì)總體提升特性：近年來東光中心城區(qū)居民住房消費升級換代改善性住房需求旺盛，帶動了住宅產(chǎn)品品質(zhì)提高，電梯小高層、多層花園洋房、別墅、智能化住宅等被廣大居民所接受。樓盤質(zhì)量、戶型面積、配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境成了住房消費的重要因素。從戶型看中小戶型消費已成為市場消費主流。購房目的多為一般改善型需求與剛需婚房為主。二在售項目市場調(diào)研項目名稱：世家官邸

項目地址：東光縣迎賓大道南側(cè)產(chǎn)品類型：高層板樓、頂躍

建筑面積（㎡）18萬在售戶型（㎡）二居108、三居150~155、四居178~208銷售價格（元/㎡）起價4200；均價4500

項目名稱：紫御華府

項目地址：東光縣迎賓大道北側(cè)產(chǎn)品類型：高層

建筑面積（㎡）21萬在售戶型（㎡）二居80~100、三居100~140銷售價格（元/㎡）價格區(qū)間3600~3900項目名稱：華聯(lián)鳳凰城項目地址：東光縣迎賓大道產(chǎn)品類型：商業(yè)、住宅高層

建筑面積（㎡）3萬在售戶型（㎡）一居64、二居92~111、三居117~142銷售價格（元/㎡）均價3500~3600項目名稱：嘉惠花園項目地址：普照大街北，東外環(huán)路西產(chǎn)品類型：商業(yè)、住宅多層

建筑面積（㎡）11.96萬在售戶型（㎡）二居99、103三居121~128、138~146銷售價格（元/㎡）價格區(qū)間3460~3680項目名稱：飛龍君苑項目地址：普濟醫(yī)院南側(cè)產(chǎn)品類型：住宅多層

建筑面積（㎡）15萬在售戶型（㎡）二居84~94、三居121~134銷售價格（元/㎡）均價3400~3500三、項目本體分析（一）項目基本情況概括

本項目建設(shè)在河北省滄州市東光縣，城內(nèi)西南營村所轄地段，為中興路中段以西，至朝陽路以東，南至棉麻公司，北至東光溝，東至東光縣第二中學(xué)，西至104國道，項目名稱“麗園小區(qū)”，該項目為住宅及商業(yè)配套。

“麗園小區(qū)”項目占地總面積25878.6平米，建筑總面積86667.07平米包括高層19層4棟、小高層11層3棟、多層6+1層3棟。其中一期工程為高層2棟、6+1層2棟、2層商鋪約3887平方米，建筑面積35879.12平米。回遷總面積約15000平米（二）項目判斷（參考市政規(guī)劃、項目介紹、戶型、立面、鳥瞰）

針對本項目目前的實際情況分析1、地理位置老城區(qū)是東光重點開發(fā)區(qū)域，離中心城區(qū)很近發(fā)展?jié)摿薮?2、周邊的生活配套和商業(yè)配套很有限，從項目周邊的配套看由于不是城區(qū)繁華地段生活配套較少。3、產(chǎn)品本身定位多樣化，本項目體量適中可形成規(guī)模，產(chǎn)品類型豐富多樣花園洋房、高層住宅、面積把控好，項目外立面的品質(zhì)感強。4、本項目周邊房地產(chǎn)項目集中，有利于形成一個居住生活區(qū)。5、開發(fā)商實力雄厚，專注施工，注重品質(zhì)。6、老城區(qū)依付歷史資源濃厚，可在后期營銷工作中做足文化營銷（三）項目SWOT分析優(yōu)勢：1、老城區(qū)改造，有相應(yīng)政策支持2、交通便捷（104、中興路、朝陽路等）3、緊鄰東光二中周邊相應(yīng)生活配套齊全且人文資源豐富4、項目體量適中可形成規(guī)模5、戶型種類豐富且設(shè)計布局合理緊扣客戶群體需求6、面積控制合理88~130㎡7、項目上市期間同檔次其他樓盤處于尾盤銷售期，入市時間合理準確。8、價格適中，滿足中端客群價格訴求，有利項目快速回籠資金9、開發(fā)商施工起家，住宅品質(zhì)有保證劣勢：1、項目所處地段偏遠，與東光新城其他項目未形成群體規(guī)模2、與東光新城項目相比，商業(yè)配套相應(yīng)落后3、項目期房銷售，而其他樓盤是現(xiàn)房，銷售上有一定挑戰(zhàn)性機會：1、片區(qū)屬于東光縣老城區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，得到政府相應(yīng)的政策支持與關(guān)懷。2、老城新貌中心區(qū)，形成規(guī)模，會有一定的升值潛力3、市場形勢不斷好轉(zhuǎn)，而且東光5年內(nèi)不會有住宅土地供應(yīng)。預(yù)計13、14年是房地產(chǎn)銷售旺季4、由于地處老城區(qū)，依附的歷史資源相對豐富，可在后期營銷推廣中做相應(yīng)活動策劃，引導(dǎo)客戶群體消費5、新盤銷售市場沖擊力強威脅：1、與項目同時期在售樓盤都處于現(xiàn)房銷售階段，在入市初期不免會受到競爭對手排擠2、13年將是一個地產(chǎn)銷售旺年，具備強銷條件的樓盤將會鋪天蓋地的廣告宣傳3、戶型布局同質(zhì)化產(chǎn)品太多，客戶競爭激烈四、營銷定位項目主題定位項目形象定位客戶群體定位發(fā)展商定位市場定位產(chǎn)品定位價格定位項目發(fā)展定位（一）發(fā)展商定位發(fā)展商定位建議：1、突出本土開發(fā)商拉近與消費者距離2、專注于施工、執(zhí)著于品質(zhì)。體現(xiàn)品質(zhì)有保證3、可利用身邊人文關(guān)系資源，做足項目前期宣傳，突出開發(fā)商資金實力與品質(zhì)。4、項目宣傳中期做相應(yīng)活動營銷，體現(xiàn)開發(fā)商責(zé)任，有利持續(xù)提高美譽度與知名度（二）市場定位1、項目主題定位通過訴求項目優(yōu)勢和地段配套優(yōu)勢、公司品牌優(yōu)勢，生態(tài)小區(qū)、極致人文關(guān)懷展現(xiàn)本項目的規(guī)模、景觀、品質(zhì)帶來“閑逸”的動感生活空間，及老城區(qū)新面貌，主打懷舊親情牌。樹立項目性價比高、配套齊品質(zhì)好的親民形象。2、項目形象定位——項目配套與地段優(yōu)勢——開發(fā)商品牌優(yōu)勢——生態(tài)宜居人文小區(qū)——簡約風(fēng)格建筑感觀十足——價格適中戶型布局好面積把控好——依附歷史資源濃厚——大眾口碑宣傳3、客旋戶群體遺定位1社以購至買戶蠟型分類二居25歲左右抽有小薯孩或子忽女很小瞞和單身改為主耽家庭月淡收入400吐0~6席000自用大多數(shù)芳為首次稀置業(yè)面積回夠用就可以注重章價格具、環(huán)境、治安好交、整體帖規(guī)劃好、地段偏博好、交通便奴利為主萄。二居~永三居30-40歲左跪右糠有子隆女已蟲上學(xué)魯和部全分經(jīng)將濟條騎件好挑的青際年夫負妻為饒主訓(xùn)家庭連月收腥入不鞏低于600扣0自用首次秩或二次煉置業(yè)馳為主注重價酷格、交通便疊利、偏好環(huán)吸境治腹安好、飯整體規(guī)的劃好、和休閑吹享受、各類休進閑設(shè)施雕近在咫蹲尺為主菠。三居45歲以迫上叢家庭憑人口席較多吃喜上好幾娃代同塔居回經(jīng)濟床實力輩雄厚禿家凡庭收按入頗豐自用與投梳資為主兔二次置落業(yè)為主舌講求危尊貴氣宰派和休臂閑享受年以桑休閑享碰受和商業(yè)偏好為化主2、按區(qū)域她和職業(yè)告可分A瓦公祥務(wù)員、教師秤、企業(yè)中高級管扛理人員B洽周邊鄉(xiāng)唉鎮(zhèn)小企算業(yè)主（士作坊）玻與企業(yè)煮老板C周邊害附近像老城殃區(qū)居餐民D稱周邊鄉(xiāng)額鎮(zhèn)農(nóng)民E悠本貓市周共邊區(qū)駁縣購頁房者3、購矛房目的鼠分類（1）頭一般改勾善性需壩求（住盟平房買幫樓）（2畏）婚萌房（渾為子罷女購尺房結(jié)野婚用惜）（3善）住膽房升噸級（戒住舊嚷樓買悶新樓務(wù)）（4）工為孩子沉上學(xué)注：觸其中晨一般歪性改鼻善需挪求與乓婚房季占大殃部分寒購房釀比例魯，可幣在后鞋期定歪價與量應(yīng)推道廣中浸作為獎主要末參考弱與方成案制敬定依垂據(jù)4、目堪標市場管選擇進城農(nóng)落民與工車薪階層灘將是項嚴目的主慌要消費去群體，矛所以推克廣要結(jié)易合客戶沖群體展你開，圍繳繞周邊臨鄉(xiāng)鎮(zhèn)多洋做宣傳購房影誕響因素們及心理誦分析（東遣光調(diào)偶研分止析）購房因素位置環(huán)境價格品牌配套交通物管比例15%10%30%8%10%12%15%（三）脊產(chǎn)品定劣位1、戶糟型設(shè)計鼓原則靈活識分隔銅平面陸，形跳成各萍樓棟縣中不灑同的蒙戶型格組合童，各獻有差蘆異的島戶型厭設(shè)計桂，以口適應(yīng)豬多變姿的市黃場需晶求；戶型可框分可合口靈活處筒理，以社適應(yīng)家劉庭的適替時需求協(xié)。2、設(shè)煮計細節(jié)為了表滿足圣高尚績居住鹽區(qū)的墓要求捷，加湖之本谷案臨艘兩條后道路爭，各暈單位間主要僵起居福廳和訊臥室乖窗的咱設(shè)計濟充分矛考慮浴隔音現(xiàn)效果仇。臥煙室窗扣的可挽開啟咬扇設(shè)全置為校兩層額隔音徑窗，伐上下紡均相筍錯開袋啟，探噪音落在兩劑層窗稀間的疫空隙錦內(nèi)得沙以消貌除，描在保飼證自腰然通脊風(fēng)的沙情況粒下，藍減少擴室外爭噪音轎的干敏擾。采用底大廳嚇小居繩室的秧平面漢布局遇形式宏，考鉛慮中瞎國人竄的家姐庭觀戀念，榨為家層庭提飽供公雅共聚謙會的膽空間耍。同寺時，杜亦兼立顧現(xiàn)白代生吩活方姓式。各戶戶腫門盡量哀設(shè)計一森個小玄愚關(guān)，供必業(yè)主入漆戶后換喚鞋或放縱雨傘之誤用，同賊時避免等了一開蘭戶門即納可看到杰客廳內(nèi)旦活動的喚尷尬，挪既有私芬密性又壁滿足功紙能要求禽。提供點開敞鍬式廚伶房設(shè)忠計的餅可能資性，跡廚房聲與餐剛廳間轎采用音輕質(zhì)喜墻分傳隔。趟廚、態(tài)衛(wèi)水莊管設(shè)氏計采磨用集耗中設(shè)箱置方貌式開寸成“管井”，完美衡地解決砍了廚、銅衛(wèi)的防笛噪及美盲觀問題蒼。3、評戶型開比例根據(jù)調(diào)隊研，東族光縣購查房者購資房還是喜出于改宗善居住鑄條件的閱目的，朽因此改壞變居住岸環(huán)境仍她是東光煉縣市場圖需求商顯品住宅糠得以消息化的主松要產(chǎn)品.注：麗床園項目婆戶型設(shè)頑計在配錢比與格磨局上符考合市場譽需求設(shè)再計較好依據(jù)調(diào)悠研數(shù)據(jù)笨2室2昌廳與3差室1廳表與3室丸2廳比恩較受東暈光市場捏歡迎四、劈燕（價匹格定適位）建議開千發(fā)商采財用隨行擔(dān)就市定糠價，依矛據(jù)開發(fā)驗成本做古出相應(yīng)匪調(diào)整擋僅提供適參考前期繞入市高層均季價：3左300過~34屠00元漂/㎡小高引層均熊價：身34汽00拘~3灘50鉤0元索/㎡多層污均價參：3楚50測0~券36邀00掀元/韻㎡后期篇強銷償期依據(jù)工址程進度藝價格做徒出上揚調(diào)整建，調(diào)丹整空字間依脹據(jù)后瞇期市習(xí)場來身定注:商助業(yè)好銷申，不做慎過多闡礦述五、項目營銷慢推廣珠建議（一法）營盲銷推報廣體今系以活動葉營銷引犧起社會魯互動共蓋鳴、全士民支持花并參與嘴為主要逆強銷手蓋段，通見過“7害點3線困3面”撒的媒體旬宣傳立釀體整合垮推廣，卸傳播本她項目地統(tǒng)段板塊形的市場三價值、主打眠親民厘形象組、戶散型布滴局好跌、價逝格低，最某大化供提升更項目貓市場盯知名盼度，閑吸聚強人氣登，文化營喝銷-引旱導(dǎo)購房唉消費。七“點終”1、憐亮點蒸：挖旱掘亮喂點2、焦盼點：制府造焦點3、疑劑點：發(fā)蟲現(xiàn)疑點4、哭原點貝：以妹前期蛾推廣酷為起網(wǎng)點，不斷出新的返理念5、標橋點：以篇標新立樹異為起陪點，樹態(tài)立市場籍差異化6、西新點弄：新記房源霞產(chǎn)品申的創(chuàng)累新設(shè)走計7、質(zhì)爬點：品質(zhì)乏高、產(chǎn)品社附加爬值大提升項惜目價值獎。三“括線”1、經(jīng)趴線：以繼開發(fā)商水品牌效竭應(yīng)推動占產(chǎn)品，瀉贏得市令場。2、緯攀線：以棋迎合市扛場的產(chǎn)以品為主石導(dǎo)，從冤而獲得休最大市折場價值魚。3、沈平行運線：奔產(chǎn)品容與客爆戶群煩體之址間尋少求最累佳平恐衡點丟。三“瘋面”1、惰界面駕：在往區(qū)域礙范圍三的媒置體、蘭同行紅、消婚費群趁體口藍碑中膚創(chuàng)造薪最佳洽印象季。2、剖面：剖析寸地塊音價值旦，結(jié)閉合老唉城區(qū)完開發(fā)貓人們場的懷括舊情自結(jié)深宇度剖寧析。3、餐層面酒：營若銷策薪劃、葬消費會者以現(xiàn)比場活獸動營撇銷為酒主，倆在同旨一層悟面的臨平臺夾上多烤交流a、占推廣剪原則——品旋牌美譽儀度原則大盤營抬銷，建大立發(fā)展街商社會樓公開形他象體現(xiàn)倚高度社界會責(zé)任字感，塑聰造項目沃高端品廈質(zhì)，贏羊得社會估美譽度改是推廣雜工作中蘭重要的漢環(huán)節(jié)，校應(yīng)貫穿精于整個匪項目后鴉期營銷嗎全部工贊作的始袋終?！亢蟼鞑ヒ圃瓌t整合資糊源，立育體宣傳霧，充分厭發(fā)揮不跟同媒體粥的優(yōu)勢抬，最大足限度覆筆蓋有效改客戶群盛體?！`紹活機動澤原則市場情堪況瞬息秀萬變，進及時把蝕握市場則的變化緣瑞，根據(jù)透不同消鍵費群體點的情況璃、階段種性銷售定任務(wù)及黑時調(diào)整打營銷策購略，才健能真正疲保證營策銷手段印的實用綿性和時培效性。b、推慎廣要素根據(jù)遞本地獵市場盜情況南和項諒目產(chǎn)王品屬米性，梯最大披化實誦現(xiàn)產(chǎn)甲品的洞價值顆，有麥效促滴進銷堂售是擠推廣娘要素丟考慮炒的基站礎(chǔ)條邁件，展開活熊動營銷面配合媒麗體整合問推廣，霉以達到壟充分體灣現(xiàn)大盤岡產(chǎn)品價瀉值，刺會激消費幻玉者對產(chǎn)膊品的直山接購買私欲望。1、活顫動營銷參考求核心椅——秧尋找牲市場引切入誕點制眼造主阻題熱頓點活屢動（如項扛目奠基遣儀式、泛售樓處鋪開放日頭、迎春頭晚會、蠟元宵晚變會等）●通后過系絡(luò)列活洋動營頌銷，銳結(jié)合圓宣傳叨推廣創(chuàng)推出鴨全新微的生懸活理僚念；●活動犧營銷包耕括公關(guān)您活動宣橡傳、商沸業(yè)炒作遲、活動糞促銷等庭；●通過醬活動營癥銷進行晴造聲勢蠢、聚人宏氣，保練障項目陪在推廣炎銷售期茶間的到緒訪量，用形成旺騾盛的人怠氣，促兔進意向淚客戶的尊成交；●階段術(shù)性的促干銷活動腔形成對跳目標客搖戶有效宮而直接賭的打擊好，強力流促進銷夢售，保除障銷售上進度；●通涉過部封分活系動提僑升項么目的伍市場訂美譽謹度，鑰提升博際地產(chǎn)今的品洲牌美司譽度瀉，對耳項目經(jīng)持續(xù)知旺銷悄提供盯保障殼；●活鈴動的職投入國有利粗于博際地產(chǎn)因在短散期內(nèi)敵形成肌品牌抓影響程力。2、呆會員歡制營充銷參考波核心姓（小色地方獨口碑爬宣傳粉很管輸用），建拐議組陳織“尸首暮屆東沈光民粥俗文容化周忽”，重借此則成立袋“麗器園—賢—V澤IP放會員縫”，擴具備擇一定摘資格茅的個編人和故群體碰均可驚入會守，會家員享詠受公勉司各欣種特猶定尊址貴權(quán)繩利和順購房用優(yōu)惠拉?！癯闪⒈薄?*璃會”以氧會員制盞的形式璃存在，洲為會員輪提供優(yōu)沾惠及便遲利；●為會財員組織倘各種聯(lián)慌誼活動縫，提供遼口碑源醉，有效毛促成口憑傳；●會員旱制的營怎銷體系疾，服務(wù)赤更加有敬針對性救，同時派也顯示怒其人性窯化服務(wù)音，給會孟員享受涌尊貴感雀；●會憂員憑捏借會層員卡等可獲堵得一勾定的鎮(zhèn)優(yōu)惠挎，另率外有頂一定溪的特心權(quán)；●會員血介紹親欣朋好友斥通過會篩員卡買復(fù)房，會討員可獲抖得積分商，積分疾可充抵約物管費銳，兌換籍現(xiàn)金，昆從而最拿大限度晴的調(diào)動振會員去丙介紹宣船傳、推廊銷樓盤情，有效腔促進會生員營銷濤效應(yīng)。3、主槍動式營你銷參考綠核心市內(nèi)人隊流量集制中的廣棵場或街宵道設(shè)點啦推廣，絕派發(fā)樓胖書等相相關(guān)項目翁資料，醋接受登把記講解啦，贈送男相應(yīng)的附小禮品而，并延兼伸到各顛縣城，舟現(xiàn)場組泡織小活倒動，縣假城10寒人以上由看房，所公司派伙專車接暗送并享旨受團購平優(yōu)惠。通過最夾報優(yōu)直郵湖，讓莖人群細更全規(guī)面、絡(luò)直接所的了贏解到狡項目申；DM筆單的丹派發(fā)閥，包誤括人倆流量唇較大叼路段侮和各怎種活牧動現(xiàn)周場進領(lǐng)行大鞋肆宣戚傳，生加大冶信息鼠的擴連散；直接上煙門服務(wù)景，為購廈房需求兵量較大晚的部門警以產(chǎn)品召說明會蓄的形式齊進行營傲銷。編輯盒一本宣傳奴企業(yè)驚產(chǎn)品斑的臺仿歷或樓盤償