標(biāo)桿房企拿地系統(tǒng)管理及地塊分析與拿地核心技巧漢銳世紀(jì)成都

2015.11.14-15一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境

分析與決策1.當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的投資形勢(shì)課題：當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展與調(diào)結(jié)構(gòu)剖析：近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的宏觀形勢(shì).doc

2.近年來(lái)政策導(dǎo)向和調(diào)控思路課題：面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，廣大中小企業(yè)、民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)明天的奶酪在哪里？前提：1.中國(guó)城市化率大致為50%，目標(biāo)為70%。（發(fā)達(dá)國(guó)家80%—100%）

2.在城市化率高速增長(zhǎng)的前期，追求的基本上是量的增長(zhǎng)，是外延的擴(kuò)大。后期應(yīng)該是內(nèi)涵的擴(kuò)大再生產(chǎn).

3.未來(lái)5-10年房地產(chǎn)的投資方向與模式探索未來(lái)5-10年的投資地域選擇大中型品牌企業(yè):大城市還是中小城市？

中等規(guī)模企業(yè):符合自身情況或政策導(dǎo)向的區(qū)域或產(chǎn)品模式

中小企業(yè)：奶酪在哪里？——區(qū)域探討

4、城市化與一二線城市機(jī)會(huì)

一二線城市投資機(jī)會(huì).doc城市化建設(shè)與中小城市投資機(jī)會(huì)

中小城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)及敏感點(diǎn)分析.doc5.標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)5年的戰(zhàn)略目標(biāo)和投資策略

案例：

2010—2014年龍湖戰(zhàn)略和投資策略.doc

恒大的三年戰(zhàn)略E:\投資管理講義2013\2013年房地產(chǎn)以來(lái)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r盤點(diǎn).doc

二、房地產(chǎn)投資拿地模式研究1.城市運(yùn)營(yíng)的開發(fā)模式

案例：天津項(xiàng)目\京津新城項(xiàng)目推介.ppt案例：天津項(xiàng)目\新城項(xiàng)目推介.ppt2.大盤開發(fā)的模式釣魚城項(xiàng)目特點(diǎn)：1.土地規(guī)模大、建設(shè)規(guī)模大2.物業(yè)形態(tài)多樣化3.建設(shè)運(yùn)營(yíng)周期5—8年恒大·金碧天下.ppt3.現(xiàn)金流項(xiàng)目的投資模式

案例：山水城高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目.xls山水城4.稀缺資源項(xiàng)目的投資模式特點(diǎn)：1.對(duì)山、海、湖、地?zé)峒奥糜蝿俚刭Y源的部分或全部占有（流轉(zhuǎn)）2.優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)同樣突出

3.項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)通常是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。案例：E:\投資管理講義2013\西岸旅游開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析.ppt5.綜合體項(xiàng)目的盈利模式判斷

“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”——萬(wàn)達(dá)城市綜合體建設(shè)之路2.ppt5.保障房的投資模式保障房主要發(fā)展形式：公租房住房調(diào)控思路：高端有約束、中端有市場(chǎng)、低端有保障形式：資金參股、項(xiàng)目承建

三、標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取的認(rèn)知投資管理在企業(yè)系統(tǒng)中的地位

如果把全程開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目比喻成一支軍隊(duì)快速打贏一場(chǎng)局部戰(zhàn)役。企業(yè)各部門與這支軍隊(duì)的大致對(duì)應(yīng)關(guān)系如下:

如果一屠個(gè)房地匯產(chǎn)項(xiàng)目失成功開尾發(fā)的標(biāo)塵準(zhǔn)分是100分的話咳，精準(zhǔn)耍的投資討管理工確作在開鍛發(fā)全流清程工作饅中的占箱比至少技是70分。1.投資板拿地蓄的戰(zhàn)盯略認(rèn)突知地塊判證斷理念沒(méi)有貞絕對(duì)緊好的等地，拒也沒(méi)粉有絕上對(duì)不圾好的核地！每一腹塊地?fù)穸季哙l(xiāng)豐有自潮己的截獨(dú)特施性和辮稀缺苦性，這是暈土地公價(jià)值懲判斷港的重小要依拖據(jù)。20地塊務(wù)投資紙理念堅(jiān)決繡抵制霞誘惑惠，在臉企業(yè)戰(zhàn)不同氣的發(fā)伐展階籃段，適合企幣業(yè)戰(zhàn)略炊的地塊返就是最倚好的累！212.投資耍管理嶼的五惡大戰(zhàn)豈略要位素價(jià)格區(qū)位交通配套景觀3、萍國(guó)內(nèi)伶標(biāo)桿只房地眉產(chǎn)的深投資女管理靠類型粗放棍型：羞早期寨的部胖分沿廚海企多業(yè)為迎代表投資廳管理益方式?jīng)觯豪霞迮难砟X袋主要背影響藥因素警：是盜什么蔥？精細(xì)翻型：銳萬(wàn)科桃、龍害湖等投資陪管理財(cái)方式縮慧：投沒(méi)資委呢員會(huì)甜決策主要影店響因素稅：是什經(jīng)么？中間型霸：諸多留企業(yè)投資管命理方式吩：綜合齒企業(yè)特慰點(diǎn)設(shè)置嚇或變化主要影顧響因素階：依據(jù)匹不同項(xiàng)鞋目，綜碧合以上載兩種方醒式。4、投屑資管理綢體系的母原則1.保密英原則2.及時(shí)反地應(yīng)原則3.不輕美言放遲棄原漆則4.不卑不姨亢原則5.適當(dāng)原艦則四、起標(biāo)桿澤房地惱產(chǎn)企啦業(yè)對(duì)啞土地抱的選挎擇26如何看借地和判銅斷土地呢價(jià)值A(chǔ).從城市妨角度看嘩地塊政府在夕干什么紀(jì)？市場(chǎng)撥發(fā)展槐程度瞎？城市GD征P？本地鍵人怎社么看這個(gè)閉地方？城市各人口鍬素質(zhì)猶？27B.城市區(qū)杠域分析當(dāng)代末中國(guó)蝦城市么擴(kuò)張劍主要申模式準(zhǔn)確判割斷發(fā)展蝕模式就看移清了牙商機(jī)沃！向心增長(zhǎng)離心增長(zhǎng)一般不會(huì)是單一模式，不同時(shí)期會(huì)有實(shí)際表現(xiàn)28向心續(xù)增長(zhǎng)累在城除市空押間形貝態(tài)上聾的現(xiàn)群象：代表城群市（北賞京）：北攤大餅B內(nèi)城再開發(fā)聚集特點(diǎn)：規(guī)模不大、高密度、高容積率，中心區(qū)綜合價(jià)值的提升。難點(diǎn)：高容積率建設(shè)周期拉長(zhǎng)和周邊改造的不確定性。A外圍蔓延式擴(kuò)展特點(diǎn)：依賴中心城區(qū)服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施和交通設(shè)施。難點(diǎn)：難以準(zhǔn)確判斷城市擴(kuò)張速度，選擇介入開發(fā)的時(shí)機(jī)29離心增繳長(zhǎng)在城軌市空間善形態(tài)上波的現(xiàn)象顛（上海籌）：城市毫建成汽區(qū)相惹對(duì)飽堅(jiān)和依托宮一些哨重要符基礎(chǔ)維設(shè)施義跳躍蠶式空交間布裕局對(duì)中驗(yàn)心區(qū)勢(shì)的公喘共服險(xiǎn)務(wù)設(shè)掘施依社賴降偷低，籠形成析相對(duì)白比較奪獨(dú)立箱的綜奸合配監(jiān)套服垃務(wù)體耽系主導(dǎo)奶因素紙有：產(chǎn)業(yè)壤主導(dǎo)度的擴(kuò)孕張：鏈各地岡的高損新區(qū)交通主朵導(dǎo)的擴(kuò)優(yōu)張：軌濃道交通郊區(qū)轉(zhuǎn)才型的擴(kuò)袍張：村子鎮(zhèn)改造31多中心笑組團(tuán)式錫發(fā)展在駕城市空迷間形態(tài)德上的現(xiàn)籃象（重殃慶）：城市主輛要發(fā)展昆組團(tuán)是醉多個(gè)；各個(gè)膜組團(tuán)恩之間溉通過(guò)罪交通近廊道幣相連鴿呈帶乒?fàn)罱Y(jié)個(gè)構(gòu)；不同臨組團(tuán)綿在功追能上蒙既有比一定畏的獨(dú)凝立綜范合性只也有戶職能炭分工堂；不同組召團(tuán)的發(fā)古展階段段、發(fā)展意特點(diǎn)與工相應(yīng)的禾居住需吼求成為耳開發(fā)時(shí)禮機(jī)選擇結(jié)重要考具慮因素題。江北商做圈渝中安商圈大渡口要商圈楊家坪茫商圈南坪商腥圈沙坪壩泛商圈大坪商偷圈C.從場(chǎng)攏地角廢度看“地塊”1.地塊售高差2.地塊世規(guī)整筐程度3.地塊互與周針邊事注物的汗銜接穴關(guān)系4.地塊內(nèi)情部可利鞠用或不徹可利用志的因素3334考慮謀要素難：1、政墾府層只面2、企業(yè)笛自身層廢面3、市仆場(chǎng)層乘面4、項(xiàng)目療目標(biāo)平珠衡方面D.規(guī)劃設(shè)盈計(jì)要點(diǎn)挨解讀E.地塊定霧位角度龍湖萬(wàn)達(dá)郊區(qū)大塊土地分析分析結(jié)論結(jié)論差地好地適合35案例：E:\闊投資姨管理姨講義繩20六13蠅\對(duì)滔土地陳價(jià)值蓋的判找斷.舍pp弄t五、標(biāo)陣桿地產(chǎn)霸對(duì)宏觀烏調(diào)控的蹄對(duì)策快速虹反應(yīng)柴的保綢證（1）決策艷層的危粉機(jī)意識(shí)渠。利用人沿脈，在小新政策蓄正式執(zhí)型行前，伐最大限摘度爭(zhēng)取擁政策扶巡壽持；直招接督促運(yùn)各地區(qū)召公司決器策層最?？鞎r(shí)間扛制定的筒應(yīng)對(duì)政鮮策。（2）戰(zhàn)略說(shuō)部的基襪本思路通過(guò)新框政策的弄深度研凡究和行躺業(yè)發(fā)展誓沿革的賠較理性顏判斷，耗制度集早團(tuán)規(guī)避齊政策風(fēng)場(chǎng)險(xiǎn)的基孫本思路閣和操作需原則。（3）各艷地區(qū)佛公司理的快癢速反處應(yīng)根據(jù)本圈地區(qū)的壁實(shí)際情罵況，制款定公司推層面和歷項(xiàng)目層墊面的對(duì)喜策。2.宏觀調(diào)咸控加強(qiáng)擔(dān)以來(lái)，降投資決溫策的應(yīng)額對(duì)案例：E:\喜投資管鋤理講義濁201唱3\投蝴資決策網(wǎng)三線原坦則.d鈔oc綜合管體（15萬(wàn)平米腹）拓展方歐向—商業(yè)項(xiàng)目3.土地炭?jī)?yōu)惠朱政策旋的博俯取技拿巧（1）根據(jù)組項(xiàng)目特李點(diǎn)向政叼府爭(zhēng)取炭一級(jí)開爬發(fā)政策鴻恩中寺項(xiàng)晶目（2）項(xiàng)目竿前期、遵中期博碰弈政策籍的技巧201爭(zhēng)4—201軌5年對(duì)野策分析惡.do罰cE:\投資掀管理蓋講義20蘇13轟\博弈晉房地接產(chǎn)優(yōu)胡惠政殊策的蹤蝶常用出技巧.d請(qǐng)oc六、勿當(dāng)前饑形勢(shì)擱下的謙拿地陸策略1.不同類貍型企業(yè)拐的拿地緞策略不同類矮型房地輛產(chǎn)企業(yè)四拿地策坡略.d獻(xiàn)oc2.如何進(jìn)叼行勾地然及其技渾巧狹義勾般地概念宵：土地昌在正阻式掛戲牌出抖讓前旁，由劍單位熔或個(gè)獄人對(duì)收感興閥趣的透土地讀向政爸府表申明意帝向并筐出價(jià)籍，如成果申評(píng)請(qǐng)人勿資格織符合嬸條件暗且其柄所提繩出的止報(bào)價(jià)的符合拆政府敞預(yù)期傷，政麥府再早以“血招拍蠢掛”芳方式歐公開耽出讓理該宗散土地伙。進(jìn)位入“欠招拍厘掛”放階段趁，如俊有人揮競(jìng)價(jià)性，則數(shù)價(jià)高浩者得甚；而待一旦舊無(wú)人都競(jìng)價(jià)遇，申療請(qǐng)方猜應(yīng)當(dāng)炕參加蜜該宗境地的蘭招標(biāo)爆拍賣監(jiān)掛牌甩出讓前活動(dòng)衛(wèi)，且趕報(bào)價(jià)鼓不得示低于橫其承蹤蝶諾的瘦土地江價(jià)格板，其發(fā)用意呀就是孟防止績(jī)土地壇流拍枕和賤猶賣。勾地千制源懲于香竊港，隔當(dāng)時(shí)于，受居亞洲則金融呈危機(jī)耗的沖鍋擊，荒香港席的樓捕市泡潮沫破瀉滅，蟻樓市佳進(jìn)入禍低迷稀時(shí)期給，香呀港政蜂府擔(dān)歷心土梁地被酒“賤大賣”姐，便原暫停捕了“埋賣地顏”轉(zhuǎn)疑而采匹用“湖勾地禍”制傲度，點(diǎn)這是越勾地漲在香脆港實(shí)縮慧行的箭最初喜目的隨。裁如灣：廣防東20密11年實(shí)封施的孔用地菜預(yù)申竊請(qǐng)制滲度（布即“習(xí)勾地牢制度仰”）寒，則傍為如褲何保想證有路效供蚊給提甘供了攀積極需思路注（10%的保證禮金)。圍繞“雪合理避塔讓稅費(fèi)尤”這個(gè)合總原則魯展開，蛋從繞開膊“招拍亂掛”到超規(guī)避強(qiáng)慣制性程部序，從飼而達(dá)到技低代價(jià)右的協(xié)議拉拿地目驚的。八大勾構(gòu)地方式魯攻略.do脈c廣義的智勾地概勢(shì)念：3.土地競(jìng)主買案例..優(yōu)\6么.2扮5\萬(wàn)州涼地塊久公告.do收cE:\沒(méi)6.2償5\招楊商地產(chǎn)怪掛牌門濱檻條件碑（深圳撲）.d壟oc七、甲地產(chǎn)盡企業(yè)泉前期忌如何?？刂魄鹜恋?.國(guó)內(nèi)朽地產(chǎn)渾企業(yè)去通行扛的地捉塊獲晝?nèi)》侥故?.股權(quán)彈收購(gòu)2.招拍漿掛3.土地原合作脆（企抓業(yè)與閱企業(yè)樂(lè)、政電府與草企業(yè)寄）4.一、特二級(jí)抬聯(lián)動(dòng)5.概念揮地產(chǎn)賴（旅歪游、芒公園斥、酒堤店、睡商業(yè)俘等配藍(lán)開發(fā)奇用地嚇）6.利用涉品牌極優(yōu)勢(shì)很，在束三四閣線城陵市圈玩地7.以上縱方式節(jié)的組刮合運(yùn)姑用2.企業(yè)秒前期鍬土地麥談判獸的策慮略及輕階段趕性成抵果方式：1.與平臺(tái)否公司談唱判2.與政六府談陳判（刃含管促委會(huì)瓶、開戀發(fā)區(qū)飛等）3.與土膜地出賞讓方及談判案例：案例左模板薪：E:泉\6按.2老5\項(xiàng)目合蒸同八、橡投資立管理午標(biāo)準(zhǔn)染化模銀塊的蜂構(gòu)建1.投資犧管理單系統(tǒng)柳的標(biāo)捎準(zhǔn)化保步驟案例數(shù)：E:\酒投資管上理講義隱201蒼3\投還資拿地丑“六步罷曲”.僵doc2、投擾資管理呢標(biāo)準(zhǔn)化巖模板（1）項(xiàng)目鞋建議書項(xiàng)目臟建議擾書模情板.do涼c（2）項(xiàng)找目測(cè)間算模令板佳宇優(yōu)地塊森靜態(tài)制指標(biāo)笑（高冬層）.xl掩s（3洋）土褲地儲(chǔ)冊(cè)備及因供應(yīng)..\古6.2嫂5\土地儲(chǔ)狡備表.x預(yù)ls..毀\6惡.2蓮5\年度總箭結(jié)資料\某年步度公滲示地獵價(jià)表.xl折s（4)潑區(qū)域土慢地成交彎分析年度既總結(jié)初資料\區(qū)域地租價(jià)及競(jìng)潮爭(zhēng)對(duì)手便拿地分劍析.xl哨s(5)傻投資拿齒地最終值成果項(xiàng)目論伐證會(huì)的歡權(quán)威決療策依據(jù)——項(xiàng)目商投資陽(yáng)建議竄書案例：E:迅\6笛.2府5\德20骨10錦-2雜01控1最算新文質(zhì)件九、君投資畜體系曬組織跌機(jī)構(gòu)守建立涌與培肢養(yǎng)（1）起步要階段，材老板負(fù)伶責(zé)對(duì)外侵拿地和慎拓展。（2）發(fā)禍展階誘段，波從工犯程、鄉(xiāng)豐營(yíng)銷替部門競(jìng)，發(fā)瞧現(xiàn)具悼備對(duì)唐外拓咳展和馳項(xiàng)目齊協(xié)調(diào)爭(zhēng)能力鈔的人鉤才，司調(diào)入薯發(fā)展偷部任跑職。（3）成非長(zhǎng)階坡段，塘按老脊員工承帶新植員工屬的原辜則，夜遴選取優(yōu)秀瞇的研瓜究生落作為返發(fā)展爹部人叉才，開進(jìn)入愉發(fā)展兩部磨榨練。1.投資煮人員蓬的精朱細(xì)化叫選擇聯(lián)和培免養(yǎng)2.發(fā)蔥展部對(duì)躲員工的餓特殊性溫要求1.多個(gè)部碧門的培植養(yǎng)和鍛循煉或相更當(dāng)能力璃的人才2.具備達(dá)獨(dú)立孫作戰(zhàn)趴\堅(jiān)樂(lè)忍不陸拔3.忠誠(chéng)4.情商。5.專業(yè)知狗識(shí)背景雄，同時(shí)結(jié)對(duì)相關(guān)淹專業(yè)具法備較好蔑的了解虎。（1）投資即信息的纖傳遞流蠟程一般貼流程兩：老板——總經(jīng)理——投資洪副總——發(fā)展隔部經(jīng)即理——發(fā)展變部副圈經(jīng)理——項(xiàng)目疫負(fù)責(zé)你人——投資專燃員——文員特殊流如程：老板——發(fā)展副非經(jīng)理——投資完專員老板——項(xiàng)目術(shù)負(fù)責(zé)摸人老板——投資專翁員3.投資工疏作的秘?cái)嗝苄院偷垭[蔽性（2）獨(dú)立鉆完成拿樸地工作拋的心里結(jié)調(diào)節(jié)投資勾體系秧員工炒面臨批的問(wèn)繞題：???討論權(quán)：調(diào)師節(jié)的屈方式音：1.？2.？3.們？4.法？4.如何熔挖掘吃土地棍信息敏中的洗秘密討論：土地信趙息判斷煌經(jīng)驗(yàn)總曉結(jié).x漁ls5.不同癢類型模企業(yè)項(xiàng)對(duì)投奪資工開作的躍獎(jiǎng)勵(lì)類型一白：按照冶取得地?fù)釅K不同甩的證照調(diào)，分階度段給與庭獎(jiǎng)勵(lì)。類型二勉