地區(qū):_________________編號(hào):_________________姓名:_________________學(xué)校:_________________ 密封線 地區(qū):_________________編號(hào):_________________姓名:_________________學(xué)校:_________________ 密封線 密封線 2023年開發(fā)經(jīng)營與管理題庫題號(hào)一二三四五六閱卷人總分得分注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、地區(qū)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。A卷（第I卷）第I卷（考試時(shí)間:120分鐘）一、單選題1、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券不包括以下類型()。A.政府債券B.抵押貸款支持債券C.抵押貸款傳遞證券D.抵押貸款擔(dān)保債務(wù)答案：A本題解析：因?yàn)檎畟c抵押貸款支持證券是完全不同的。2、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%，則此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是（）萬元。表凈現(xiàn)金流量（單位：萬元）A.－41.8B.200C.158.2D.－241.8答案：A本題解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：FNPV代表項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；ic代表基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；CI代表現(xiàn)金流入量；CO代表現(xiàn)金流出量；（CI－CO）t代表項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量；t＝0代表項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)；n代表計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營周期（年、半年、季度或月）。本案例中，此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＝－800＋200×（P/A，10%，5）＝－800＋200×3.791＝－41.8（萬元）。3、根據(jù)馬克思的利潤理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤率D.社會(huì)折現(xiàn)率答案：C本題解析：此題屬于了解范疇。參考教材的有關(guān)內(nèi)容。4、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常不包括（）。A.補(bǔ)貼收入B.出租收入C.銷售收入D.其他經(jīng)營收入答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等。5、某筆貸款按月、季、半年計(jì)息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3答案：D本題解析：名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。很顯然，名義利率忽略了一年內(nèi)前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滾利”。實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)，年末終值比年初值的增長率。名義利率越大，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大。6、對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)擠效果主要表現(xiàn)在租金和()等方面。A.物業(yè)增值B.管理費(fèi)C.契稅D.機(jī)會(huì)成本答案：A本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)教材中的房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。7、會(huì)計(jì)核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用，是會(huì)計(jì)核算一般原則中的（）。A.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則B.收付實(shí)現(xiàn)制原則C.配比原則D.劃分收益性支出與資本性支出原則答案：A本題解析：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指在收入和費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，不必等到實(shí)際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時(shí)才確認(rèn)。B項(xiàng)，收付實(shí)現(xiàn)制原則是指以收到或支付貨幣作為確認(rèn)收入和費(fèi)用的依據(jù)；C項(xiàng)，配比原則是指將收入與對(duì)應(yīng)的費(fèi)用、成本進(jìn)行對(duì)比，以結(jié)出損益；D項(xiàng)，劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當(dāng)期收益相關(guān)的支出計(jì)入當(dāng)期的損益，將與當(dāng)期以及以后多個(gè)期間的收益相關(guān)的支出計(jì)入資產(chǎn)的價(jià)值。8、下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地答案：A本題解析：土地儲(chǔ)備的范圍包括：①依法收回的國有土地；②收購的土地；③行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；④已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；⑤其他依法取得的土地。9、李某的月均收入為4500元，購買小汽車每月須償還的貸款額為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業(yè)管理費(fèi)用為120元。李某的所有債務(wù)與收入比是（）。A.32.00％B.34.67％C.49.78％D.52.44％答案：D本題解析：所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)＋其他債務(wù)月償付額）÷月均收入。本題中，李某的所有債務(wù)與收入比=（800＋1440＋120）÷4500=52.44％。10、在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機(jī)會(huì)研究B.特定項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究答案：D本題解析：可行性研究分為四個(gè)工作階段：①投資機(jī)會(huì)研究；②初步可行性研究；③詳細(xì)可行性研究；④項(xiàng)目評(píng)估與決策。其中，詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。11、現(xiàn)金流入中不包括租金收入的是（）。A.開發(fā)-銷售模式B.購買-持有出租-出售模式C.開發(fā)-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租-出售模式答案：A本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式類型，可以將房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)劃分為“開發(fā)-銷售”“開發(fā)-持有出租-出售”“購買-持有出租-出售”“購買-更新改造-出售”“購買-更新改造-出租-出售”等基本模式。BCD三項(xiàng)，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入；A項(xiàng)，現(xiàn)金流入主要指銷售收入。12、關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)中開標(biāo)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)開標(biāo)B.應(yīng)在提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后盡快開標(biāo)C.開標(biāo)前應(yīng)檢查投標(biāo)文件的密封情況D.應(yīng)當(dāng)眾開標(biāo)答案：B本題解析：B項(xiàng)，開標(biāo)應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)為招標(biāo)文件中確定的地點(diǎn)。13、在收集一手資料的調(diào)查手段中，開放式問卷調(diào)查適用于（）。A.因果性調(diào)查B.專題性調(diào)查C.描述性調(diào)查D.試探性調(diào)查答案：D本題解析：開放式問題允許答卷人用自己的語言無任何限制地回答問題。因此一般情況下，開放式問題在需要了解人們是如何想的，而不是衡量持某種想法的有多少的試探性調(diào)查階段特別有用。所以，開放式問卷調(diào)查適用于試探性調(diào)查。14、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=（600+200）/400=2。參見教材P40～41。15、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的方法不包括()。A.產(chǎn)權(quán)登記B.規(guī)范交易行為C.建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度D.城市規(guī)劃指導(dǎo)答案：D本題解析：因?yàn)槌鞘幸?guī)劃指導(dǎo)不能規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。16、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按（）征收。A.土地出讓金B(yǎng).占用面積C.經(jīng)營收入D.銷售收入答案：B本題解析：城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按占用面積征收。城鎮(zhèn)土地使用稅在企業(yè)所得稅前列支。17、決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價(jià)格水平的主要因素是（）。A.滿足購買者使用要求B.購買者支付能力C.物業(yè)預(yù)期收益D.物業(yè)用途答案：C本題解析：每一個(gè)人和單位都是房地產(chǎn)市場(chǎng)上現(xiàn)實(shí)或潛在的消費(fèi)者。市場(chǎng)上的買家，主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對(duì)自用型購買者的主要約束條件；而對(duì)投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，往往決定了其愿意支付的價(jià)格水平。18、某家庭以80萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金10萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38答案：A本題解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。將第6年初的10萬元看作P，在余下的10年中每月等額還款數(shù)就是從第6年開始的抵押貸款月還款額減少值。月利率=6%÷12=0.5%，運(yùn)用公式19、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為()年。A.1.4B.1.9C.2D.3答案：B本題解析：房屋的平均建設(shè)周期=[(100+30)/70]年=1.9年。20、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實(shí)物投資答案：B本題解析：依據(jù)不同的角度，可將投資進(jìn)行分類，具體包括：①按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資；②按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資；③按投資對(duì)象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實(shí)物投資；④按投資的經(jīng)濟(jì)用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。21、按照地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的主要方式，地域所包括的范圍可大可小，最常見的是按照（）劃分。A.城市內(nèi)某個(gè)區(qū)域B.省或自治區(qū)所轄地域C.城市D.中國房地產(chǎn)市場(chǎng)答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)、北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)等。22、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。物殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可得房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。23、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率?；A(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。P151。24、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%答案：D本題解析：本題考查的是投資估算。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的3%左右。25、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）A.市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價(jià)/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流答案：B本題解析：類比法是通過選擇同類上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（P/E，即股價(jià)/每股收益）、市凈率（P/B，即股價(jià)/每股凈資產(chǎn)），再結(jié)合擬上市公司或資產(chǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如每股收益、每股凈資產(chǎn)來確定擬上市公司價(jià)值，一般都采用預(yù)測(cè)的指標(biāo)。市盈率法的適用具有許多局限性，例如要求擬上市公司經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，不能出現(xiàn)虧損等，而市凈率法則沒有這些問題，但同樣也有缺陷，主要是過分依賴公司賬面價(jià)值而不是最新的市場(chǎng)價(jià)值。因此對(duì)于那些流動(dòng)資產(chǎn)比例高的公司如銀行、保險(xiǎn)公司比較適用此方法。26、工程量清單是招標(biāo)文件的組成部分，其組成不包括（）。A.分部分項(xiàng)工程量清單B.措施項(xiàng)目清單C.單位工程費(fèi)用清單D.其他項(xiàng)目清單答案：C本題解析：工程量清單是建設(shè)工程實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)的專用名詞，表示的是擬建工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目和稅金項(xiàng)目的名稱和相應(yīng)數(shù)量等的明細(xì)清單。27、估計(jì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的空置率時(shí)，不用考慮（）的影響。A.宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系C.租戶支付租金能力D.銀行貸款利率答案：D本題解析：對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：①購買價(jià)格；②權(quán)益投資比率；③租金水平；④空置率；⑤運(yùn)營費(fèi)用；⑥有效面積系數(shù)；⑦貸款利率等。其中空置率的變化與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營管理水平、租戶支付租金的能力等有關(guān)。28、下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是()。A.房屋出售B.房地產(chǎn)抵押C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D.土地使用權(quán)出讓答案：D本題解析：根據(jù)教材中的房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的內(nèi)容。29、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案：C本題解析：本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。參見教材P177。第10年的還款中，P不是最初的貸款本金，而是第9年末第10年初的貸款金額。根據(jù)貸款金額的計(jì)算公式第10年的投資回收=36000-168978×7.5%=23326.730、對(duì)置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A是收入方面的；選項(xiàng)B是支出方面的；選項(xiàng)C是指收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值會(huì)隨著收益率的變化而變化。參見教材P21。31、某開發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務(wù)差別化D.產(chǎn)品差別化答案：D本題解析：市場(chǎng)定位戰(zhàn)略主要有以下四種：①產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實(shí)現(xiàn)差別；②服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；③人員差別化戰(zhàn)略，即通過聘用和培訓(xùn)比競(jìng)爭(zhēng)者更為優(yōu)秀的人員以獲取差別優(yōu)勢(shì)；④形象差異化戰(zhàn)略，即在產(chǎn)品的核心部分與競(jìng)爭(zhēng)者雷同的情況下塑造不同的產(chǎn)品形象以獲取差別優(yōu)勢(shì)。某開發(fā)商推出了帶有電梯的別墅屬于提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，采取的是產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略。32、某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。稅前現(xiàn)金回報(bào)率=稅前現(xiàn)金流量/初始現(xiàn)金投資=（經(jīng)營收入-運(yùn)營費(fèi)用-還本付息）/初始現(xiàn)金投資=（10-5-2）/40=7.5%。P201。33、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲答案：B本題解析：實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)，年末終值比年初值的增長率。當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；名義利率相等時(shí)，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。34、（）是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B.量價(jià)彈性C.住房市場(chǎng)指數(shù)D.消費(fèi)者心理指數(shù)答案：B本題解析：量價(jià)彈性是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。35、某筆貸款的年名義利率為12%，年實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計(jì)息周期的。A.年B.半年C.季度D.月答案：C本題解析：[解析]名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式36、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達(dá)中，正確的是（）。A.企業(yè)利潤可分為營業(yè)利潤、稅后利潤和可分配利潤三個(gè)層次B.經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入C.銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤＝稅后收入－未分配利潤答案：C本題解析：A項(xiàng)，企業(yè)利潤可分為營業(yè)利潤、利潤總額（又稱稅前利潤）、凈利潤（又稱稅后利潤）和可分配利潤等四個(gè)層次。B項(xiàng)，經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入＋自營收入。D項(xiàng)，可分配利潤＝稅后利潤－（法定盈余公積金＋法定公益金＋未分配利潤）。37、（）是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.流動(dòng)比率答案：B本題解析：償債備付率，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。其計(jì)算公式為：償債備付率＝可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額。38、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為（）。A.150%B.200%C.75%D.400%答案：C本題解析：流動(dòng)比率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：流動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額）×100%本題中，將數(shù)據(jù)代入公式得，該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率＝3000/4000×100%＝75%。39、下列關(guān)于過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A.可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開始下滑了D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。參見教材P55。40、關(guān)于評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成的說法中，正確的是（）。A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由政府有關(guān)部門代表和技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專家組成B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員可以為5人C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)指定答案：B本題解析：本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)從省級(jí)以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊(cè)或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定。P77。41、30.對(duì)經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。經(jīng)營期不同不能直接比總值，必須比年值。選項(xiàng)D還必須滿足效益相同的條件。P210。42、建筑使用中，人群的活動(dòng)、家具、設(shè)備、物資、風(fēng)壓力、雪荷載，屬于（）。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載答案：C本題解析：荷載是指在結(jié)構(gòu)上作用在建筑物上的力。主要分為：①永久荷載（恒載），是指建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力；②可變荷載（活載），是指在建筑使用中人群的活動(dòng)、家具、設(shè)備、物資、風(fēng)壓力、雪荷載等；③偶然荷載，是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。43、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.債務(wù)融資B.已建成房地產(chǎn)抵押貸款C.權(quán)益融資D.建設(shè)貸款答案：A本題解析：[解析]房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款44、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價(jià)格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期()。A.小于5年B.在4～5年之間C.在5～6年之間D.在3～4年之間答案：B本題解析：動(dòng)態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1)+(上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值)=[(5-1)+4.91/18.63]年=4.26年45、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為()萬元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6答案：B本題解析：總額=700×5%×(1+7%+3%)萬元=38.5萬元。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是以營業(yè)稅為基數(shù)的。46、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯(cuò)誤的是()。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運(yùn)營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化答案：D本題解析：[解析]預(yù)算47、某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。稅前現(xiàn)金回報(bào)率=稅前現(xiàn)金流量/初始現(xiàn)金投資=（經(jīng)營收入-運(yùn)營費(fèi)用-還本付息）/初始現(xiàn)金投資=（10-5-2）/40=7.5%。P201。48、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于()的工作。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段答案：B本題解析：[解析]建設(shè)工程招標(biāo)49、會(huì)計(jì)的基本職能有會(huì)計(jì)核算和（）。A.資源配置B.會(huì)計(jì)監(jiān)督C.會(huì)計(jì)決策D.會(huì)計(jì)控制答案：B本題解析：會(huì)計(jì)是旨在提高微觀經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理，而在企事業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)建立的一個(gè)以提供財(cái)務(wù)信息為主的經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)。會(huì)計(jì)的基本職能有：①會(huì)計(jì)核算；②會(huì)計(jì)監(jiān)督。50、（）是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載答案：D本題解析：荷載是指在結(jié)構(gòu)上作用在建筑物上的力，主要分為永久荷載（恒載）、可變荷載（活載）以及偶然荷載。其中，偶然荷載是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。51、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對(duì)潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房價(jià)格合理性指數(shù)B.量價(jià)彈性C.住房市場(chǎng)指數(shù)D.消費(fèi)者信心指數(shù)答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。選項(xiàng)A是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房價(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房價(jià)格合理性做出的判斷；選項(xiàng)B指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易量變化率的比值，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段；選項(xiàng)D指消費(fèi)者近期的購房意愿，通常根據(jù)對(duì)消費(fèi)者未來6個(gè)月內(nèi)是否計(jì)劃買房的調(diào)查結(jié)果來構(gòu)造。P44。52、假如市場(chǎng)的整體平均預(yù)期收益率為15%，一個(gè)投資項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)是0.5，則其預(yù)期收益率為()，A.10%B.15%C.5%D.9%答案：D本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)教材中的相關(guān)公式計(jì)算即可。53、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額為50萬元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個(gè)人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為（）萬元。A.16.79B.18.12C.25.01D.31.17答案：C本題解析：當(dāng)現(xiàn)值P和利率i為已知時(shí)，求復(fù)利計(jì)息的等額序列支付年值A(chǔ)的計(jì)算公式：月還款額＝50×8.7%/12＋（50×8.7%/12）/[（1＋8.7%/12）120－1]＝6252.90（元），年收入＝6252.90/30%×12＝250116（元）≈25.01（萬元）。54、社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)、以及住房消費(fèi)觀念與消費(fèi)模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了（）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的影響。A.人文環(huán)境的變化B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.金融業(yè)的發(fā)展答案：A本題解析：本題考查的是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的力量。人文環(huán)境的變化，社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)、以及住房消費(fèi)觀念與消費(fèi)模式發(fā)生了巨大變化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。55、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)B.房地產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系D.空置率答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)?？臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平。參見教材P49。56、一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長答案：C本題解析：短期投資是指預(yù)期在短期（通常是一年內(nèi)）能收回的投資，其特點(diǎn)是資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但收益率也較低。長期投資是指投資期限在一年以上的投資，其特點(diǎn)是回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但長期的盈利能力強(qiáng)。57、某購房者向銀行申請(qǐng)了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37答案：B本題解析：[解析]復(fù)利計(jì)算58、通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證答案：A本題解析：以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目選址階段的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)完成，出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，已經(jīng)作為《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的組成部分確定下來，開發(fā)商只需在取得建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。59、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是()，且各因素發(fā)生變化的概率相同。A.相互影響的B.相互獨(dú)立的C.相互作用的D.相互無關(guān)的答案：B本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]單因素與多因素敏感性分析60、投資組合是（）的一個(gè)有效措施。A.提高投資收益B.提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力C.開拓投資領(lǐng)域D.規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)答案：D本題解析：投資組合理論認(rèn)為對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略，即尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最小，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。61、在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位答案：C本題解析：在正式辦理竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商為了做好充分準(zhǔn)備，需要進(jìn)行初步檢查。根據(jù)初步檢查情況，由項(xiàng)目的監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷“清單”，這時(shí)承包商應(yīng)切實(shí)落實(shí)修復(fù)這些缺陷，以便通過最終的正式驗(yàn)收。進(jìn)行初步檢查對(duì)加快掃尾工程，提高工程質(zhì)量和配套水平，加強(qiáng)工程技術(shù)管理，促進(jìn)竣工和完善驗(yàn)收都有好處。62、對(duì)于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營成本答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)B直接出售的才有銷售收入，如果是出租后出售的，稱為轉(zhuǎn)售收入；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，開發(fā)-持有出租-出售模式不存在購買成本；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，開發(fā)-持有出租-出售模式不存在購買成本、購買稅費(fèi)。參見教材P147～148。63、進(jìn)行靜態(tài)條件下的計(jì)算與進(jìn)行動(dòng)態(tài)條件下的計(jì)算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計(jì)算公式的影響B(tài).是否的考慮設(shè)備壽命影響C.是否考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響D.是否考慮設(shè)備磨損的影響答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)進(jìn)行靜態(tài)條件下的計(jì)算與進(jìn)行動(dòng)態(tài)條件下的計(jì)算，兩者的區(qū)別是是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。64、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測(cè)算，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%答案：B本題解析：本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。參見教材P26。65、進(jìn)行城市詳細(xì)規(guī)劃及開發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)應(yīng)選用（）的地形圖。A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:3000答案：C本題解析：地形圖比例尺的選用如表5-3所示。表5-3地形圖比例尺的選用66、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%答案：B本題解析：成本利潤率（RPC），指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。成本利潤率的計(jì)算公式為：RPC＝[（GDV－TDC）/TDC]×100%＝（DP/TDC）×100%。式中，RPC為成本利潤率；GDV為項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值；TDC為項(xiàng)目總開發(fā)成本；DP為開發(fā)利潤。此題中，RPC＝（4500－248－370－2600）÷2600＝49.31%。67、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起（）日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。A.14B.15C.28D.30答案：B本題解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。參見教材P91。68、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是（）。A.空置率B.竣工房屋價(jià)值C.房屋施工面積D.吸納率答案：D本題解析：反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種市場(chǎng)類型。其中，市場(chǎng)交易指標(biāo)包括：①銷售量；②出租量；③吸納量；④吸納率；⑤吸納周期；⑥預(yù)售面積；⑦房地產(chǎn)價(jià)格；⑧房地產(chǎn)租金；⑨房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。ABC三項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。69、王某住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減答案：A本題解析：還本付息的方式包括以下幾種：①一次還本利息照付；②等額還本利息照付；③等額還本付息；④一次性償付；⑤“氣球法”。其中，等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。70、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對(duì)項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算答案：D本題解析：投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：①財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的，投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)；②在投資分析中，根據(jù)分析計(jì)算的需要還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒有的成本概念（如機(jī)會(huì)成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)用等），這些成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本不完全一樣。71、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法答案：D本題解析：本題考查的是制定租售方案。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開發(fā)商根據(jù)購買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。72、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為()。A.12%B.32%C.24%D.30%答案：B本題解析：暫無解析73、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是A.清熱潤燥B.清熱散結(jié)C.清熱排膿D.消瘀散結(jié)答案：A本題解析：貝母瓜蔞散中配伍天花粉意在清熱潤燥。74、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋開發(fā)費(fèi)用時(shí)，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法答案：D本題解析：本題考查的是房屋開發(fā)費(fèi)。概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。75、某筆儲(chǔ)蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計(jì)息與按年計(jì)息相比，一年后本利和的差額為（）。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5答案：C本題解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。按年計(jì)息時(shí)，一年后的本利和=1000×（1+12%）=1120元；按季計(jì)息時(shí)，一年后的本利和=1000×（1+12%/4）4=1125.51元，兩者的差額=1125.51-1120=5.51元。76、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%答案：C本題解析：借貸資金＝5000－2000＝3000（萬元），假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益＝3000×R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用＝3000×10%＝300（萬元），2000萬元的資本金產(chǎn)生的收益＝2000×R，資本金投資收益率＝（2000×R＋3000×R－300）/2000＝22%，解得：R＝14.8%。77、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間C.在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)答案：A本題解析：吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。78、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P219。79、某寫字樓的購買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%答案：D本題解析：[解析]現(xiàn)金回報(bào)率80、關(guān)于利息的計(jì)算，下列說法不正確的是（）。A.按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息C.每年應(yīng)計(jì)利息＝（年初借款本息累計(jì)＋本年借款額/2）×貸款利率D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息答案：D本題解析：A項(xiàng)，按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息。B項(xiàng)，還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。C項(xiàng)，每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：每年應(yīng)計(jì)利息＝（年初借款本息累計(jì)＋本年借款額/2）×貸款利率。D項(xiàng)，“氣球法”是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。一次性償付是指借款期末一次償付全部本金和利息。81、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預(yù)期通貨膨脹B.非預(yù)期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹答案：A本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)82、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價(jià)值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價(jià)值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價(jià)值相同D.由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較答案：A本題解析：資金的時(shí)間價(jià)值是指不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別。對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從以下兩個(gè)方面理解：①隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加；②資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。83、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和收益水平。例如城市快速軌道交通的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。參見教材P9。84、取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為（）。A.用地使用費(fèi)B.土地費(fèi)用C.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)D.土地租用費(fèi)答案：B本題解析：土地費(fèi)用是指取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種：①征收補(bǔ)償費(fèi)；②土地出讓價(jià)款；③土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)；④土地租用費(fèi)；⑤土地投資折價(jià)。85、按增量存量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，三級(jí)市場(chǎng)是指（）。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)B.存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)C.土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和新建商品房租售市場(chǎng)答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。P38。86、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款87、某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2014年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為（）。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日答案：B本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選取計(jì)算期時(shí)，出售時(shí)的開發(fā)經(jīng)營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預(yù)售）開始到銷售完畢的時(shí)間周期。88、某市擬建一大型展覽館，根據(jù)工程項(xiàng)目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項(xiàng)工程B.單位工程C.分部工程D.分項(xiàng)工程答案：B本題解析：?jiǎn)挝还こ淌枪こ添?xiàng)目的組成部分。它是指具有獨(dú)立設(shè)計(jì)的施工圖和相應(yīng)的概（預(yù)）算書，能夠單獨(dú)施工，但竣工后不能獨(dú)立形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮使用效益的工程。如：土建工程、電氣安裝工程、工業(yè)管道工程、暖衛(wèi)工程、通風(fēng)工程等。分部工程是單位工程的組成部分，是按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設(shè)備種類，從單位工程中劃分出來的中間產(chǎn)品（如土石方工程、樓地面工程等）。分項(xiàng)工程是分部工程的組成部分，是指通過簡(jiǎn)單施工過程就能生產(chǎn)出來并可利用某種計(jì)量單位計(jì)算的最基本的中間產(chǎn)品。89、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元，負(fù)債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實(shí)收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175答案：B本題解析：所有者權(quán)益包括實(shí)收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤四個(gè)項(xiàng)目。其中，盈余公積和未分配利潤合稱為留存收益。所有者權(quán)益＝資產(chǎn)－負(fù)債＝150－30＝120（萬元）。該企業(yè)的實(shí)收資本＝120－10－10＝100（萬元）。90、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價(jià)格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價(jià)格答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。收入項(xiàng)目求其最低值，成本項(xiàng)目求其最高值。P219。91、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用答案：C本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。92、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是（）。A.空置率B.竣工房屋價(jià)值C.房屋施工面積D.吸納率答案：D本題解析：反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種市場(chǎng)類型。其中，市場(chǎng)交易指標(biāo)包括：①銷售量；②出租量；③吸納量；④吸納率；⑤吸納周期；⑥預(yù)售面積；⑦房地產(chǎn)價(jià)格；⑧房地產(chǎn)租金；⑨房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。ABC三項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。93、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，下列不屬于資源調(diào)查主要內(nèi)容的是（）。A.建設(shè)地點(diǎn)B.項(xiàng)目用地C.交通運(yùn)輸條件D.競(jìng)爭(zhēng)能力答案：D本題解析：資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目用地、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。D項(xiàng)屬于市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。94、下列各項(xiàng)中不屬于敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測(cè)值B.最悲觀預(yù)測(cè)值C.最可能預(yù)測(cè)值D.最不可能預(yù)測(cè)值答案：D本題解析：本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法。三項(xiàng)預(yù)測(cè)值指的是最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值。參見教材P227。95、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%答案：D本題解析：在政府授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。96、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是（）。A.開發(fā)商B.設(shè)計(jì)單位C.承包商D.監(jiān)理單位答案：A本題解析：當(dāng)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，由承包商按國家工程竣工驗(yàn)收有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。之后，開發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承擔(dān)由自身原因造成修改的費(fèi)用。97、以下各項(xiàng)中，不屬于開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是（）。A.開發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位和具體位置B.項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況答案：B本題解析：本題考查的是可行性研究的內(nèi)容?？尚行匝芯恐械拈_發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查主要包括：開發(fā)項(xiàng)目用地所處區(qū)位和具體位置，用地范圍與四至情況，地質(zhì)和土壤條件，土地面積和規(guī)劃用途，包括上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線等主要市政管線的現(xiàn)狀，當(dāng)前土地開發(fā)狀況和地上物狀況，場(chǎng)地平整狀況等。98、關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。A.投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險(xiǎn)的投資組合B.投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消答案：D本題解析：A項(xiàng)，投資組合理論所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法并不能使投資組合變成毫無風(fēng)險(xiǎn)。B項(xiàng)，要達(dá)到投資組合的理想效果，其前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。CD兩項(xiàng)，風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)所組成。通過投資組合理論的原則，可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍存在。99、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=（600+200）/400=2。參見教材P40～41。100、某建筑物±0.000＝52.000，設(shè)計(jì)樓頂相對(duì)標(biāo)高為29.000m，則該樓樓頂?shù)慕^對(duì)標(biāo)高為（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000答案：D本題解析：相對(duì)標(biāo)高與絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系，一般在工程總說明及基礎(chǔ)圖中加以說明，該建筑物±0.000＝52.000，設(shè)計(jì)樓頂相對(duì)標(biāo)高為29.000m，則該樓樓頂?shù)慕^對(duì)標(biāo)高為：52.000＋29.000＝81.000（m）。101、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從取得土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步開發(fā)投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。102、我國對(duì)外籌資成本是在（）的基礎(chǔ)上加一定的百分比。A.倫敦同業(yè)拆放利率B.新加坡同業(yè)拆放利率C.紐約同業(yè)拆放利率D.香港同業(yè)拆放利率答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率。我國對(duì)外籌資成本是在倫敦同業(yè)拆放利率的基礎(chǔ)上加一定的百分比。參見教材P151。103、租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.比較風(fēng)險(xiǎn)D.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)答案：D本題解析：未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值的影響。其他未來會(huì)遇到的運(yùn)營費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用，例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸法律。104、從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.供求結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)?？偭拷Y(jié)構(gòu)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。105、商品住房市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)B.城市區(qū)域功能C.購房者的需求D.城市地理環(huán)境答案：C本題解析：一個(gè)整體市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧客需求存在著差異性，人們可以運(yùn)用影響顧客需求和欲望的某些因素作為細(xì)分依據(jù)（又稱細(xì)分變量、細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)）對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。106、工業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括（）。A.土地利用系數(shù)B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價(jià)答案：A本題解析：工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是由總平面設(shè)計(jì)、工藝設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)三個(gè)相互聯(lián)系又相互制約的部分組成。各部分設(shè)計(jì)方案?jìng)?cè)重點(diǎn)不同，評(píng)價(jià)內(nèi)容也略有差異。其中，建筑設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括：①單位面積造價(jià)；②建筑物周長與建筑面積比；③廠房展開面積；④廠房有效面積與建筑面積比；⑤工程全壽命成本。107、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的（）。A.不可移動(dòng)性B.適應(yīng)性C.弱流動(dòng)性D.相互影響性答案：C本題解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的原因，與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)特性密切關(guān)聯(lián)：①由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購買者也會(huì)存在對(duì)種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進(jìn)行多次搜尋才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)與購買者偏好的匹配；②對(duì)于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價(jià)格都存在差異，因此只有經(jīng)過一段時(shí)間的搜尋和議價(jià)，實(shí)現(xiàn)買賣雙方心理承受價(jià)格的匹配，才有可能達(dá)成交易。而房地產(chǎn)價(jià)值量大所導(dǎo)致的買賣雙方交易行為的謹(jǐn)慎，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易分散、信息不完備程度高等特點(diǎn)，又進(jìn)一步延長了搜尋時(shí)間。108、下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差答案：D本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即先求解兩個(gè)方案的現(xiàn)金流的差，再對(duì)這個(gè)差求內(nèi)部收益率。P209。109、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0答案：B本題解析：770×12%萬元=92.4萬元110、保和丸的藥物組成為A.白術(shù)，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子答案：B本題解析：保和丸重用酸甘性溫之山楂為君，消一切飲食積滯，長于消肉食油膩之積。神曲甘辛性溫，消食健胃，長于化酒食陳腐之積；萊菔子辛甘而平，下氣消食除脹，長于消谷面之積。二藥同用為臣，能消各種食物積滯。食積易于阻氣、生濕、化熱，故以半夏、陳皮辛溫，理氣化濕，和胃止嘔；茯苓甘淡，健脾利濕，和中止瀉；連翹味苦微寒，既可散結(jié)以助消積．又可清解食積所生之熱，均為佐藥。111、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年（）現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A.凈現(xiàn)金流量B.累計(jì)凈現(xiàn)值C.凈收益D.內(nèi)部收益答案：A本題解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目營利性的基本指標(biāo)。其經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。112、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）。A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤率D.財(cái)務(wù)杠桿比率答案：A本題解析：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個(gè)方面的指標(biāo)：①時(shí)間類參數(shù)；②融資相關(guān)參數(shù)；③收益相關(guān)指標(biāo)；④評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。其中，收益相關(guān)指標(biāo)包括：①出租率或空置率；②運(yùn)營費(fèi)用占毛收入比率。113、某店鋪的購買價(jià)格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長率為2％，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%答案：C本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報(bào)率=（2.4+0.22+60×2％）/20=19.1％。參見教材P201。114、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是()，且各因素發(fā)生變化的概率相同。A.相互影響的B.相互獨(dú)立的C.相互作用的D.相互無關(guān)的答案：B本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]單因素與多因素敏感性分析115、制定會(huì)計(jì)核算制度的依據(jù)是（）。A.基本準(zhǔn)則B.《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》C.具體準(zhǔn)則D.國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度答案：A本題解析：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系包括基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則?；緶?zhǔn)則是制定會(huì)計(jì)核算制度以及具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的依據(jù)，其規(guī)定了會(huì)計(jì)核算的假設(shè)、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求、會(huì)計(jì)對(duì)象要素的確認(rèn)和計(jì)量、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等方面的具體要求。116、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是()萬元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4答案：B本題解析：租戶的月營業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金為=15+(180-150)×3%=15+0.9=15.9(萬元/月)。117、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法答案：A本題解析：本題考查的是房屋開發(fā)費(fèi)。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。P261。118、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的()。A.損益表B.資金來源與運(yùn)用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表119、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年末的租金是（）元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38答案：A本題解析：因?yàn)槟昀逝c年租金增長率相同，故P=n錯(cuò)誤A1/（1+i），P=F/（1+i）^n，則P=F/（1+i）^n=200000÷（1+6%）^10=11678.96（元），A1=11678.96÷10錯(cuò)誤（1＋6%）=11837.97（元），A5=A1錯(cuò)誤（1+6%）^5-1=14945.16（元）。120、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率。基礎(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。P151。121、下列對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是（）。A.服務(wù)市場(chǎng)B.合格有效市場(chǎng)C.有效市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)答案：D本題解析：潛在市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有某種程度興趣的消費(fèi)者。A項(xiàng)，服務(wù)市場(chǎng)又稱目標(biāo)市場(chǎng)，是指公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。BC兩項(xiàng)，有效市場(chǎng)是指對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合。但如果政府或團(tuán)體對(duì)特定消費(fèi)群體消費(fèi)某種商品進(jìn)行了限制，如某城市政府規(guī)定非本地戶籍人士不得購買限價(jià)商品住房，那么本地戶籍者就構(gòu)成了該城市限價(jià)商品住房合格的有效市場(chǎng)。122、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法答案：A本題解析：本題考查的是投資估算。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。參見教材P261。123、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于（）。A.社會(huì)平均收益率B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟(jì)增長率答案：B本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。如果財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求。P180。124、下列各項(xiàng)中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目的是（）。A.征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目B.廉租住房項(xiàng)目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎(chǔ)設(shè)施用地答案：D本題解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，主要包括工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、開發(fā)區(qū)或科技園區(qū)內(nèi)的科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。125、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，不屬于時(shí)間序列分析法的是（）。A.市場(chǎng)因子推演法B.加權(quán)移動(dòng)平均法C.簡(jiǎn)單平均法D.指數(shù)平滑法答案：A本題解析：分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：①購買者意圖調(diào)查法；②銷售人員意見綜合法；③專家意見法；④時(shí)間序列分析法；⑤相關(guān)分析法。其中，時(shí)間序列分析法可進(jìn)一步分為如下幾類：①簡(jiǎn)單平均法；②移動(dòng)平均法；③加權(quán)移動(dòng)平均法；④指數(shù)平滑法。A項(xiàng)屬于相關(guān)分析法。126、最常見的會(huì)計(jì)期間是（）。A.三個(gè)月B.六個(gè)月C.一年D.二年答案：C本題解析：會(huì)計(jì)分期又稱會(huì)計(jì)期間，是指將一個(gè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)活動(dòng)劃分為若干個(gè)連續(xù)的、長短相同的期間。最常見的會(huì)計(jì)期間是一年，以一年確定的會(huì)計(jì)期間稱為會(huì)計(jì)年度，按年度編制的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表又稱年報(bào)。127、在（）授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。A.銀行B.經(jīng)銷商C.業(yè)主D.政府答案：D本題解析：本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)。在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。128、下列不屬于項(xiàng)目進(jìn)度管理的程序的是（）。A.進(jìn)行進(jìn)度控制和變更管理B.編制進(jìn)度計(jì)劃C.實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃D.施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析答案：D本題解析：進(jìn)度管理是指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。項(xiàng)目進(jìn)度管理的程序包括：①編制進(jìn)度計(jì)劃；②進(jìn)度計(jì)劃交底，落實(shí)管理責(zé)任；③實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃；④進(jìn)行進(jìn)度控制和變更管理。D項(xiàng)屬于建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容。129、開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的()。A.20%B.30%C.40%D.50%答案：D本題解析：暫無解析130、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%答案：C本題解析：用公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求出Rr。131、資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額與()之比。A.經(jīng)營收入B.資本金C.經(jīng)營成本D.銷售收入答案：B本題解析：根據(jù)資本金凈利潤率的定義。132、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率答案：A本題解析：A項(xiàng)，空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)：①空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛收入減少；②空置率降低，會(huì)使有效毛收入提高。B項(xiàng)，運(yùn)營費(fèi)用是為了維持物業(yè)正常使用或營業(yè)的必要支出。雖然可以通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但仍不能排除通貨膨脹因素對(duì)這部分費(fèi)用的影響。C項(xiàng)，權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。D項(xiàng)，金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。133、下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場(chǎng)占有率分析C.估計(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率D.估算項(xiàng)目吸納量答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中需求分析包括需求影響因素分析、需求預(yù)測(cè)、吸納率分析、市場(chǎng)購買者的產(chǎn)品功能需求。134、關(guān)于房地產(chǎn)面積測(cè)算的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測(cè)算B.房地產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影