朗瑪國際廣場工程定位初步探討思路瑞爾特房地產(chǎn)參謀機(jī)構(gòu)二○○五年一月四日致：江蘇地華房地產(chǎn)開發(fā)：我司通過對貴司提供的關(guān)于本工程的相關(guān)圖紙及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的仔細(xì)研究，充分的市場調(diào)研，結(jié)合工程現(xiàn)場布局，以及我司多年對同類工程的成功操盤經(jīng)驗(yàn)，基于工程目前工作的要求，我司提前對工程整體定位提出了建議，由于給予我司的時間過短，考慮還不夠充分細(xì)致，我司先提交關(guān)于本工程的初步設(shè)想，以供貴司決策，其中定有缺乏之處，還望諒解。順頌商祺！此次共分為以下四方面來闡述我司之觀點(diǎn)：一、工程整體定位思路二、公寓與辦公的競爭優(yōu)勢三、關(guān)于商業(yè)的一些探討和思索四、工程開發(fā)實(shí)施的根本思路第一篇工程整體定位思路本工程整體定位為品質(zhì)高檔的酒店式公寓及商務(wù)辦公的商業(yè)綜合樓。裙樓為商業(yè)，塔樓A定位為“純〞辦公類物業(yè)，塔樓B定位為酒店式公寓。因此，本工程整體形象定位為：“國際化商務(wù)圈的精神領(lǐng)袖〞“朗瑪國際|領(lǐng)航新武林商務(wù)區(qū)〞如此定位的原因主要從以下四點(diǎn)來入手進(jìn)行剖析：1、從產(chǎn)品位置上看工程地塊處于河西CBD商務(wù)中心的正中心，屬于CBD核心的龍頭位置；工程南面有強(qiáng)聯(lián)國際大廈、宋都奧體名座，北面有歐洲城，西面有奧體韻動匯〔東渡大廈〕、圓通廣場、朗詩城市廣場，東面有萬科、中海、萬達(dá)等大型品牌物業(yè)。工程交通方便，緊靠奧體中心，毗鄰地鐵。因此，相比之下，工程將來的檔次和規(guī)模一定要高檔、宏大，做為南京奧體板塊的十三大標(biāo)志性建筑之一，要充分表達(dá)工程所處核心區(qū)的龍頭地位。2、從產(chǎn)品〔規(guī)劃〕規(guī)模上看工程總建筑面積188606平方米，占地2.15萬平方米，對于商業(yè)工程來說，規(guī)模龐大；結(jié)合產(chǎn)品的外觀，不管是從視覺，還是從產(chǎn)品所采用的材料、突出的創(chuàng)新特點(diǎn)，其檔次一定是很高的。3、從產(chǎn)品定位上看工程規(guī)劃定位本身就是品質(zhì)高檔的物業(yè)，其外觀之高雅，地理位置之重要，配套車位之多等等。充分說明其擁有高檔物業(yè)所需的一切必備的條件。4、從市場競爭上看〔包含未來市場競爭壓力〕周邊工程包括宋都奧體名座、奧體韻動匯、紫鑫中華廣場、聯(lián)強(qiáng)大廈、金奧大廈等工程的定位均有與本工程相似之處，但檔次不一，目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品包括宋都奧體名座、奧體韻動匯等，均為集住宅、辦公、公寓為一體的四不象綜合物業(yè)，其住宅、辦公、公寓區(qū)域分隔不是很清晰，檔次可想而知。目前奧體板塊二OO五年預(yù)計(jì)開工面積達(dá)220萬平方米，竣工面積160萬—180萬平方米，可以容納居住人口5萬人。2005年10月份之前，竣工并投入使用的建筑面積〔除了辦公之外〕達(dá)150萬平方米左右〔數(shù)據(jù)來源于南京市房產(chǎn)局市場處〕。CBD核心商務(wù)圈中的13大標(biāo)志性建筑共約240萬平方米，其中商業(yè)占58萬平方米，而整個奧體板塊在2005年即將推出的商業(yè)面積達(dá)110萬平方米，其商業(yè)供給量是南京新街口的3倍之多。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：奧體板塊主要在建、在售或近期將會開發(fā)的房地產(chǎn)工程共計(jì)25個之多，25個工程的開發(fā)規(guī)模到達(dá)總建筑面積約600萬平方米，其中，十三大標(biāo)志性建筑總體建筑規(guī)模約為240萬平方米，并且均會在今明兩年集中上市。總體看來，整個奧體板塊中，普通住宅未來的市場供給量最大，約達(dá)330萬平方米，占到總體建筑的56%。其次十辦公用房與商業(yè)物業(yè)〔包含酒店式公寓、單身公寓〕，其總量約在120萬平方米左右。就目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品，均不構(gòu)成我工程的競爭對手。對于以后所要面臨的未知市場競爭力，本工程也搶占了市場先機(jī)。第二篇公寓與辦公的競爭分析談到競爭與分析，直接導(dǎo)向是定位，通過對市場競爭的正確分析，可以對工程進(jìn)行更加精確的市場定位，有利于以后的營銷工作，到達(dá)“差異化營銷〞的目的。主要從以下三個方面來分析論證。1、客戶購置動機(jī)及目的分析購置周邊競爭樓盤客戶購置目的分析表：購房目的工程名稱投資辦公居住未知奧體名座54%24%18%4%韻動匯43%25%21%11%紫鑫中華廣場50%39%1%10%上表列舉的物業(yè)，產(chǎn)品類型分為：小戶型公寓、辦公、酒店式公寓；從上表可以看處，購置此類物業(yè)的客戶，其購置動機(jī)均是以投資為主，其次是辦公，再次才是為了自己居住。也就是說，肯來工程周邊來購置物業(yè)的人大多數(shù)擁有不止一套的物業(yè)，其購置物業(yè)的目的就是投資，追求產(chǎn)品為業(yè)主所帶來的回報(bào)；這點(diǎn)，也就決定了哪種產(chǎn)品出租后的回報(bào)率高，哪種產(chǎn)品在銷售期間，市場上的需求量也就大。辦公類的出租回報(bào)高，自然而然的成為投資類型客戶購置的首選。以錦江麗舍、澳麗嘉園為例，二盤均是以住宅為主打推出的，但通過目前的市場調(diào)查，目前錦江麗舍、澳麗嘉園入住租戶，90%甚至以上均是以辦公為目的入伙。這點(diǎn)充分說明購房業(yè)主如果選擇以投資為主要目的選擇購置物業(yè)的前提下，市場上追逐高額回報(bào)，是他們唯一的選擇，而目前南京房地產(chǎn)市場上存在的產(chǎn)品類型，毫無疑問以“辦公類〞的回報(bào)率為首。2、南京市2004年辦公類物業(yè)漲幅走勢分析：2004年南京市新建商品房分物業(yè)均價(jià)漲幅走勢。

近期南京市別墅和高檔公寓銷售狀況較好，根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度分物業(yè)市場容量中對別墅和高檔公寓的需求占商品房總需求的4.8%。對辦公的需求占商品房總需求的3.2%。尤其值得注意的是，今年辦公類開發(fā)工程的漲幅是南京房地產(chǎn)市場近幾年漲幅最高的一年。3、進(jìn)駐辦公類物業(yè)客戶群分析濱江廣場龍江濱江廣場A座28F江蘇新瑞華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)27F南京華地房地產(chǎn)開發(fā)南京凱盛建筑工程第五工程部26F南京安隆房地產(chǎn)25F中建二局二公司24F中國地質(zhì)工程集團(tuán)江蘇分公司23F江蘇金寧達(dá)不動產(chǎn)評估咨詢22F江蘇易政信息技術(shù)江蘇易圖通信息工程21F江蘇新時代防火保安工程公司江蘇威盾消防電氣檢測19F江蘇省律師協(xié)會18F南京瑞盛商貿(mào)南通瑞盛紡織實(shí)業(yè)16F南京銳易建筑材料15F南京開廣化工14F南京普芮科技設(shè)備13F江蘇省建工集團(tuán)12F江蘇省建工集團(tuán)11F南京音飛貨架10F江蘇省機(jī)電產(chǎn)品成套工程江蘇省機(jī)電產(chǎn)品電氣工程9F江蘇省機(jī)電汽車貿(mào)易8F海南金星藥業(yè)7F盛力環(huán)保南京智多星兒童感統(tǒng)訓(xùn)練會館6F博大企業(yè)金速力健身會館龍江濱江廣場B座17F博古裝飾28F江蘇金鋒工貿(mào)實(shí)業(yè)15F金德管業(yè)集團(tuán)江蘇分公司26F南京賽尚藝術(shù)設(shè)計(jì)江蘇華順投資開展南京賽維干洗連鎖南京華順房地產(chǎn)23—25F南京凱盛國際集團(tuán)14F南京恒志自動化系統(tǒng)南京凱盛水泥工業(yè)設(shè)計(jì)研究院13F南京怡采涂裝工程南京凱盛水泥技術(shù)工程美國固瑞克涂裝設(shè)備效勞中心22F江蘇省農(nóng)貿(mào)集團(tuán)南京貝斯特倉儲設(shè)備南京中盟廣告?zhèn)鞑?2F東大金智電氣自動化南京特卡景觀園林設(shè)計(jì)蘭詩國際學(xué)生服飾浪博科教儀器研究院11F江蘇盛禾實(shí)業(yè)21F南京齊越實(shí)業(yè)10F南京億高醫(yī)療設(shè)備南京巨益酒業(yè)9F江蘇威龍人造鉆石南京中茂科技南京威龍環(huán)境藝術(shù)20F江蘇省報(bào)紙俯瞰編輯協(xié)會8F江蘇天惠能源科技江蘇新傳達(dá)新聞開展中心南京富方通訊科技南京自由風(fēng)茶社桑尼國際貿(mào)易南京紫光科教儀器7F茂發(fā)服飾國際18F江蘇蘇源律師事務(wù)所南京恒谷服飾文薈大廈文薈大廈9F蕾諾欣妮美容生活機(jī)構(gòu)19F漢唐拍賣江蘇百靈環(huán)?？萍?8F紅太陽集團(tuán)南京海辰貿(mào)易17F美國地質(zhì)參謀貿(mào)易公司8F關(guān)心下一代用報(bào)16F江蘇繼源房地產(chǎn)開發(fā)7F南京開元幕墻新華日報(bào)培訓(xùn)雜志社南京潔具美愛美文文化傳播6F南京彩石廣告15F江蘇安?？萍寄暇┬聦幪K州金龍江蘇市場部靚芙美容美體沙龍山大華特環(huán)保工程文廣國際廣告公司14F致邦律師事務(wù)所4—5F江蘇法制報(bào)香港光芒國際3F南京順錦航運(yùn)13F南京蘇源悅力電力開展南京山石卡通藝術(shù)12F南京沃森科技南京舒佳捷出租汽車公司南大數(shù)字江蘇東華航運(yùn)11F美化辦公家具公司南京規(guī)緣裝飾工程南京惠通達(dá)科技實(shí)業(yè)南京榮華裝飾無憂公司南京分公司南京諾磐裝飾安裝工程10F南京恒順船務(wù)南京鋒世科技南京恒科電器東方卓成辦公由上表分析可得：和新街口商務(wù)區(qū)相比，購置或承租新城區(qū)辦公物業(yè)的業(yè)主或公司，可分為以下三種類型：類型一：業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)均已經(jīng)成形，具體到其公司在哪里辦公對于業(yè)務(wù)來源問題，影響不大，此類公司以中、大型企業(yè)為主，如江蘇省建工集團(tuán)、中國地質(zhì)工程集團(tuán)江蘇分公司、江蘇省農(nóng)貿(mào)集團(tuán)等。類型二：專做周邊業(yè)務(wù)的中、小型專業(yè)公司。不可否認(rèn)，新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，需要各方面的配套支持，從而吸引了專門做這些配套支持的專業(yè)公司的進(jìn)駐。例如：家裝公司、廣告公司、建筑材料貿(mào)易公司、籌劃代理公司、智能化安裝效勞公司等。類型三：以工作室、參謀機(jī)構(gòu)、信息中心為主要經(jīng)營方向的小型公司。它們最理想進(jìn)駐的物業(yè)就是品質(zhì)高檔的寫字樓，這樣，他們可以通過進(jìn)駐高檔物業(yè)，來提升自身企業(yè)的品牌，提升公司的業(yè)務(wù)交際圈，可以增加公司的業(yè)務(wù)量。通過以上的比照分析，本工程的塔樓定位〔塔樓A定位為純辦公物業(yè)，塔樓B定位為產(chǎn)權(quán)式酒店〕，是完全可行的，即搶占了市場的先機(jī)，又是對周邊無獨(dú)立辦公物業(yè)的一個有效補(bǔ)充。因此，本工程塔樓形象定位為：“國際化品質(zhì)，卓然不群〞“獨(dú)立辦公，CBD的理想世界〞宣傳口號為：“在朗瑪國際，總是多一些地位上的優(yōu)越感〞第三篇關(guān)于商業(yè)的一些探討和思索本工程從規(guī)模上可以看出，188606平方米的開發(fā)面積，就將是一個獨(dú)立的商業(yè)生態(tài)圈，因此，本工程的裙樓完全可以定位為二座塔樓的有效補(bǔ)充，裙樓商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)可以囊括金融、商業(yè)、文化、餐飲、娛樂休閑、健身會所等等，均為樓上辦公、居住的業(yè)主效勞，同時，也可做為區(qū)域內(nèi)的一個品牌亮點(diǎn)而效勞，乃至效勞于全南京市場。要切實(shí)的去完善以上的思路，對經(jīng)營業(yè)態(tài)有個提前嘗試性的合理劃分，就必須進(jìn)行招商，招商先行，后銷售產(chǎn)權(quán)。一、工程招商的戰(zhàn)術(shù)策略及市場背景：根據(jù)中國參加世貿(mào)的合約條款，在2004年12月11日前取消對外商投資商業(yè)企業(yè)在地域、股權(quán)和數(shù)量等方面的限制。這一條款意味著外資企業(yè)擺脫了很多方面的束縛，大舉搶灘中國市場的時機(jī)已經(jīng)來臨；同時國內(nèi)零售商業(yè)集團(tuán)面對來勢洶洶的外資企業(yè)，正在為應(yīng)對被剝奪的市場而努力，在政府支持下開展重組、聯(lián)合、加速占領(lǐng)地盤的行動。因此本工程的招商戰(zhàn)術(shù)策略主要為兩點(diǎn)：1、在招商談判過程中同時對外資商業(yè)和內(nèi)資商業(yè)進(jìn)行引入，并充分利用他們之間的競爭關(guān)系。2、在區(qū)域上通過在上海、深圳、北京、杭州招商說明會形式，聲東擊西，以外部聲勢制造對南京本地商家的關(guān)注和興奮。大型零售企業(yè)的市場策略：所有的大型零售企業(yè)都以市場擴(kuò)張為生存根底，零售業(yè)只有實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營才能提高經(jīng)濟(jì)效益的增長，零售企業(yè)通常采取新建擴(kuò)張和兼并擴(kuò)張兩種方式。二、南京幾個大型集中商業(yè)地產(chǎn)工程的比擬借鑒典型工程分析〔一〕——萬達(dá)購物中心共計(jì)4層，約45000平米，一樓銷售〔無返租〕，2-4層租賃。開展商目標(biāo)：通過一樓銷售收回所有本錢，2-4樓資產(chǎn)抵押形成資本進(jìn)行其他工程投入。運(yùn)做模式：三權(quán)別離，經(jīng)營管理由萬達(dá)組建公司管理。目前存在以下問題：一樓不能統(tǒng)一經(jīng)營，無法控制后期形象和品質(zhì)，由于前期售價(jià)過高，導(dǎo)致小業(yè)主租價(jià)過高，目前經(jīng)營不利影響未來投資者熱情。典型工程分析〔二〕——盤谷亞泰廣場從經(jīng)營以來情況不理想，是商業(yè)前期開發(fā)和后期經(jīng)營矛盾的典型案例。A經(jīng)營定位混亂，各小商家從產(chǎn)品品種、檔次上都不能統(tǒng)一，沒有整體形象。B前期售價(jià)過高，導(dǎo)致租金過高，商戶無法獲利，不能持久經(jīng)營。典型工程分析〔三〕——金輪大廈商業(yè)為負(fù)一層至五層，總面積約9000平米。從金輪大廈的裙樓運(yùn)做情況看出：A有知名品牌的大面積商戶買家。B品牌檔次相近、產(chǎn)權(quán)明確的情況下有利于經(jīng)營。C類似的物業(yè)如東方名苑等會走同樣的模式。典型工程分析〔四〕——新城市廣場引入金潤發(fā)購置裙樓，從而回收全部土地款，帶動人氣，推動住宅超額獲利。典型工程分析〔五〕——萬代福廣場整盤托給新百集團(tuán)，一層由新百自行租賃經(jīng)營，二樓招商普爾斯瑪特后產(chǎn)權(quán)銷售，與萬達(dá)模式相近。典型商業(yè)工程的借鑒意義：A引入龍頭主力店是商業(yè)成功銷售和經(jīng)營的根本前提。盤古和東方名苑由于沒有主力店導(dǎo)致經(jīng)營不利。B商業(yè)一樓的收益價(jià)值遠(yuǎn)大于樓上價(jià)值，因此往往一樓零散銷售居多，樓上整體出租居多。C一樓可以零散銷售，但不能零散經(jīng)營，并且經(jīng)營戶的介入在先。D由于經(jīng)營管理公司與小業(yè)主僅僅是管理與被管理的關(guān)系，沒有大的共同利益，因此知名的經(jīng)營管理公司還僅能勝任參謀和管理工作，不能勝任經(jīng)營工作。從產(chǎn)品定位促進(jìn)商業(yè)的無競爭優(yōu)勢1從單純的商業(yè)經(jīng)營向功能經(jīng)營轉(zhuǎn)變。形成大商業(yè)的多功能，吃喝玩各種效勞齊全，實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)，如大洋、東方都努力增加效勞功能。2從群眾化商品向主題名品店轉(zhuǎn)化。群眾化經(jīng)營形象不高，人群質(zhì)量和消費(fèi)力不高，重要的是影響經(jīng)濟(jì)效益。新百、中央等歷史沿革的客戶群體使得吸引了相當(dāng)一批蘇北、安徽買家，市場競爭也非常劇烈。3從數(shù)量經(jīng)營向數(shù)字經(jīng)營轉(zhuǎn)化強(qiáng)調(diào)單人消費(fèi)數(shù)字的提高，不強(qiáng)調(diào)消費(fèi)人群的大量，上海南京路號稱每天70萬人流，但銷售額為2000萬，人均消費(fèi)29元；北京王府井每天20萬人流，但銷售額為1000萬，人均消費(fèi)50元。4從硬件經(jīng)營向軟件經(jīng)營轉(zhuǎn)化引進(jìn)外資經(jīng)營，提高管理水平，南京金鷹經(jīng)營的成功也在于以上幾點(diǎn)做的比擬好。三、工程客戶群體定位負(fù)1層的買家定位為一個著名的商業(yè)連鎖集團(tuán)，1—3層是小型散戶投資客購置統(tǒng)一包租給幾個大型商戶。4層將是有資金實(shí)力的中型經(jīng)營商戶，自買、自營、自行管理。樓層業(yè)態(tài)品牌模擬負(fù)1層綜合百貨或超市吉之島、百佳、西武、銅鑼灣、茂業(yè)、百盛等正1層銀行、品牌商業(yè)、品牌餐飲匯豐銀行、中行、寶姿、BOSS、都彭、那波利等2—3層大型知名連鎖餐飲亞馬遜、巴西燒烤、萬家燈火等4層配套會所、健身、美容機(jī)構(gòu)中體倍力、英派斯、恒溫游泳池、茶餐廳等四、商業(yè)整體定位思路通過前面我司對南京奧體片區(qū)商業(yè)市場的分析，我司認(rèn)為本工程歸屬于“集中商業(yè)〞類型。它的建成將包含超市、獨(dú)立餐飲、購物、娛樂、健身會所等多種功能。因此本工程裙樓商業(yè)整體形象定位為：“國際領(lǐng)域，商業(yè)典范〞本工程內(nèi)涵之“國際領(lǐng)域〞包含五個特征：1大型零售商場或超級市場各色商品一應(yīng)俱全，并且具有國際特色，不僅有國際一線、二線商品，還有地道的舶來品和外國商品專賣店。2世界知名精品店〔包括餐飲、娛樂、休閑〕。3有良好的居住設(shè)施，在體系內(nèi)有高級的星級酒店。4有特色的城市景觀。5有旅游上的閃光點(diǎn)，成為游人的好去處。第四篇工程開發(fā)實(shí)施的根本思路一般如本工程如此體量的工程的操作，將不局限于一般住宅“順〞市而為的單向性開發(fā)模式，而是在操作上更注重積極的“造〞市而為。如結(jié)合產(chǎn)品的競爭力、地塊投資經(jīng)營、企業(yè)品牌的塑造等，多方面的綜合運(yùn)籌，最終贏得市場。這不但需要一個相當(dāng)時間的籌備周期、并且推廣中“規(guī)模效應(yīng)造勢〞將起到?jīng)Q定性的因素，即一次開發(fā)量宜大不宜小。鑒于以上分析，如1年內(nèi)必須進(jìn)行本工程的開發(fā)實(shí)施，又需解決上述將面臨的諸多問題。因此，單純從價(jià)格的競爭優(yōu)勢并不能減少投資風(fēng)險(xiǎn)，更重要的而是在規(guī)劃方案階段就開始推廣戰(zhàn)略。本工程在地段上處于相對優(yōu)勢，但必須面對可能涌現(xiàn)的大量供給量的競爭，勢必增加產(chǎn)品配套投入，由于必須強(qiáng)調(diào)“規(guī)模效應(yīng)〞，在規(guī)劃上注重產(chǎn)品的獨(dú)特性，“造〞市而入，以本區(qū)域客源為根本，逐步吸引外來客源。策略一、規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)模造勢用大規(guī)模的體量、領(lǐng)先的產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)市場。產(chǎn)品雖因體量規(guī)模擁有足夠的開展空間優(yōu)勢，但關(guān)鍵還是如何真正塑造出優(yōu)秀的產(chǎn)品物業(yè)，成為切入市場的根本立足點(diǎn)。策略二、地塊炒作上市針對區(qū)域中心眾多其他地產(chǎn)商的競爭態(tài)勢，“先聲奪人〞運(yùn)用地產(chǎn)開發(fā)的多角度經(jīng)營思路、采取“先賣產(chǎn)品，提升產(chǎn)品附加值，再推動地塊升值〞的策略。從而有效躲避大本錢投入的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，旨在追求中、長期的豐厚利潤。其含義為“品質(zhì)、宣傳先行，低價(jià)入市，逐漸提升〞。如上?！叭f科城市花園〞。策略三、用品牌支持推廣事實(shí)證明、隨著本地產(chǎn)業(yè)日漸成熟的標(biāo)準(zhǔn)性開展，注重工程品牌、企業(yè)品牌的經(jīng)營，已將成為未來市場的有效利器。尤其針對本工程地處新城區(qū)，資金投入較大的不利因素。如何讓消費(fèi)者建立信心，在社會上形成良好的宣傳效應(yīng)。品牌的包裝籌劃推廣無疑能產(chǎn)生事半功倍的影響。因此、在企業(yè)形象推廣上必須更加大力度。策略四、分散風(fēng)險(xiǎn)，集中控制率先搭建新城區(qū)根本的配套框架，按部就班有效控制上市的供給量。采取“配套帶動產(chǎn)品，產(chǎn)品支持配套〞滾動開發(fā)的投資策略，集中控制投入產(chǎn)出比的有效性?？傊?，在后期的營銷推廣方面，考慮到工程品質(zhì)的高檔，與周邊競爭樓盤相比，我工程搶占了市場先機(jī)，再加上我工程所處的“CBD核心的龍頭之位〞，“天時，地利，人和〞，因此，我司強(qiáng)調(diào)“高調(diào)入市〞，以“壓倒式〞的勢頭，強(qiáng)烈轟擊市場，到達(dá)捷足搶占市場，迅速回籠開發(fā)資金的奇效。宣傳口號為：“捷足搶灘新城區(qū)核心位置，開展?jié)摿o限，盡在機(jī)遇把握〞?！俺鞘懈敝行?。江岸坐鎮(zhèn)新幅員核心朗瑪建筑〞第五篇綜述通過詳細(xì)的市場調(diào)研，結(jié)合周邊環(huán)境及競爭樓盤，工程定位為純辦公及酒店式公寓，檔次一定要做高，不跟周邊物業(yè)在同一層面上競爭，在未來市場競爭上，搶占市場先機(jī)。因此建議開發(fā)本工程要從高起點(diǎn)出發(fā)，充分整合工程周邊的商務(wù)資源，以“國際化商務(wù)圈的精神領(lǐng)袖〞，進(jìn)駐本物業(yè)，一定要有比別人“多走兩步的眼光〞為宣傳口號，打造南京新城區(qū)最具代表性的集產(chǎn)權(quán)式酒店、辦公、休閑“三位一體〞大規(guī)模高檔純粹商務(wù)辦公樓。附件河西新城區(qū)重點(diǎn)工程工程進(jìn)展情況統(tǒng)計(jì)表〔10.30〕序號工程名稱樁基工程地下室工程主體工程外立面裝飾亮化開工日期實(shí)際進(jìn)度完工日期開工日期實(shí)際進(jìn)度完工日期開工日期實(shí)際進(jìn)度完工日期開工日期實(shí)際進(jìn)度完工日期1宋都大廈2004.01.完成2004.03