上兵伐謀廣興花苑No.1突擊戰(zhàn)法前言我們的工作流程地塊區(qū)位分析市場供需分析推案時機與節(jié)奏分析項目核心競爭力產(chǎn)品計劃開發(fā)計劃資金計劃建筑計劃客源構(gòu)成與購買決策分析產(chǎn)品競爭分析客戶渠道分析推案進度分析廣告策略媒體策略價格策略銷控策略市場供需分析沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)一市場環(huán)境

南京2010年城市遠景規(guī)劃南京市房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響南京市房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響江寧區(qū)發(fā)展規(guī)劃及分析二市場發(fā)展

南京市房地產(chǎn)宏觀發(fā)展情況南京市房地產(chǎn)宏觀發(fā)展主要指標房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)按揭二手房市場分析房改政策對南京市房地產(chǎn)的影響分析單位20002001增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資億元105.71115%住宅開發(fā)投資億元66.475.2813.3%施工面積萬平方米97010538.5%住宅面積萬平方米658.36743.9513.0%竣工面積萬平方米383.804035%批準上市面積萬平方米320.803241%指標名稱計量單位本月止累計比去年同期增長%房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元1,110,03411.7#商品房屋投資額萬元707,27310.8土地開發(fā)投資額萬元189,64483.71、按工程用途分住宅萬元752,78613.3辦公樓萬元112,325-11.5商業(yè)用房萬元87,491-20.3其他萬元157,43270.22、房屋建筑面積施工面積萬平方米1,053.288.5#住宅萬平方米743.9513竣工面積萬平方米402.785.1#住宅萬平方米308.963.83、商品房屋銷售面積萬平方米281.8926.8#住宅萬平方米249.0831.24、商品房屋銷售額萬元817,06331.6#住宅萬元640,63929.75、土地開發(fā)面積萬平方米21068三市場研究調(diào)查?

南京市潛在購房者狀況分析城中與城東居民是較大的區(qū)域購房群體，購房者1/3是城中居民，城東居民約占20%。購房者的工作地點集中城中，在城中工作的消費者占總數(shù)的40.99%，其次在城東、城北、城南工作的消費者也占一定比例。南京常住戶口市民是主要購房者，占潛在消費者的89.12%，擁有南京暫住戶口的消費者僅占10.08%。改善住房條件與首次置業(yè)者各占相當比例，但前者多于后者。改善住房條件者的當前住房性質(zhì)屬于自購房改房/微利房的消費者最多，高達43.52%，其次，約有19.82%的消費者目前擁有商品房；沒有屬于自己住房，而暫時租房、借住他人住房、棲身公司宿舍的首次置業(yè)者占到36.26%。

根據(jù)調(diào)查，64.58%的消費者打算在一年之內(nèi)購房。比例最大，打算2年之內(nèi)購房的消費者占25.73%，二者合計達90.31%。?

潛在購房者購房時間分析城東板塊依然是消費者首選購房區(qū)域，但購房西移趨勢日漸明朗；城中板塊需求下挫，購房意向低于江寧。?

潛在購房者購房區(qū)域分析90%以上表示會購買商品房，打算購買二手房的僅為7.1%。受消費習慣與得房率的影響，南京的購房者首選多層住宅，多層住宅成為主流取向，約有80.08%的消費者有意向購買多層住宅。另外，小高層行情也逐漸看漲，30.20%的消費者表示會考慮選擇小高層住宅，但高層住宅依然難以暢銷。?住宅類型選擇調(diào)查顯示，59.51%的潛在顧客喜歡平層結(jié)構(gòu)住宅，躍層與錯層住宅的購買意向也分別達到近30%，打算購買復式住宅的消費者較少。交通幟條件都、價鮮格與剃樓盤兄質(zhì)量椒是左葬右消眼費者切購房始的三爽項主毅要因使素，棋與以行前相撿比，懷樓盤掃質(zhì)量注日益弱受到勢重視貝。因素比例（%）交通66.52學區(qū)劃分26.89物業(yè)管理29.11樓盤質(zhì)量33.08開發(fā)商的形象及信譽8.00價格40.69小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀13.36小區(qū)內(nèi)居住人群狀況10.03周邊自然環(huán)境14.01周邊生活配套設施7.60增值潛力2.63?影響誦消費存者購碑房因舞素分施析另外耗，學務區(qū)劃終分、方物業(yè)蠟管理擊也是劣影響收消費撈者購仇房的脆重要宋因素巧。相井較而競言，杯增值獄潛力綿不受候重視萍，只航能影六響2.厲63糊%的消賣費者拖的購村房選捐擇，村說明震南京縱的房腥產(chǎn)投須資者排仍占店少數(shù)忘。在影鋪響消貝費者噸購房喇的幾瞞項主飾要因涼素中舉，隨誦著家攝庭月渾收入異的增婆加，立消費稻者對悟交通隱、樓協(xié)盤質(zhì)總量、片價格林的重濕視程述度逐紗漸降殊低，家對小匠區(qū)物倡業(yè)管這理的噴重視威程度萍則呈陽增加樸趨勢胞，對拉學區(qū)鐵劃分押的重條視程居度則病基本固無變許化。值得筍注意處的是挎，小煩區(qū)內(nèi)返景觀聞設計楚也隨預著收殃入的沾增加汪而越喜來也寧大地充影響拆消費擇者的鄭購房族意向壓，這母也意京味著很針對掛高收堵入人結(jié)群的呢精品肢樓盤/小區(qū)犬應在墨小區(qū)腹景觀仰設計夜方面挑多下掃功夫慣。?收入怕對消盯費者蠶購房較考慮昏因素猴的影傘響分抓析2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-15000元交通72.2468.6565.6352.3157.5045.71學區(qū)劃分22.6928.6328.3721.5424.5028.57物業(yè)管理25.6729.1130.2936.9240.0034.29樓盤質(zhì)量25.9734.8634.3837.6930.0022.86開發(fā)商的形象及信譽5.677.511.307.697.52.86價格48.9643.0430.0538.4626.5031.43小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀10.4512.1713.9422.3123.5022.86小區(qū)內(nèi)居住人群狀況6.279.2511.5417.6917.508.57周邊自然環(huán)境11.6411.3919.4719.2320.0017.14周邊生活配套設施6.577.1110.106.152.5011.43增值潛力2.392.142.644.622.508.57其他00.100000小區(qū)您的環(huán)芬境設絹計與迅業(yè)主欺的生會活質(zhì)駱量是離息息蒜相關(guān)貍的，古調(diào)查抬顯示替，綠蔽色是抄小區(qū)績內(nèi)不駁可缺抽少的歉景觀蹤蝶，可缺以根己據(jù)樓挨盤布真局特摩點，討采用蘇多種挖環(huán)境輩設計弊方法銳有機運組合社的方蒼式，拔以滿惰足不沿同類冷型潛虜在顧勵客的修需要嗽。小區(qū)環(huán)境設計比例（%）以綠化和樹木為主80.23以水景為主25.93以大面積活動廣場為主19.82以體育設施為主13.61以雕塑景觀為主2.24以游戲設施為主1.24其他0.10?良好污的綠瘦化，杜優(yōu)美俱的水剝景與馳大面寬積活茅動廣評場有辨機結(jié)棟合的營小區(qū)怎環(huán)境目設計納會受美到消得費者籃的喜吹愛面積拘需求有分析——面積質(zhì)在80控—1配20平方滅米的毛住宅帶受到取消費且者的趟追捧圓，是概需求映主向吹。調(diào)查傻結(jié)果儲表明謝，分兔別由31坊.6形9%和27怎.9醒7%的消勾費者凡希望惠購買80異—1刺00平方小米與10境1—孔12廳0平方活米的拖住宅戒，80平方承米以變下的仗住宅騙僅有16耗%的消福費者家表示速會考今慮購彈買，60平方?jīng)]米以院下的辣住宅糖需求拒量更找小，溜僅占1.耽94辭%。?住宅裙面積召與套憲型需漁求分頭析從收逃入角僑度來鼻看，誓收入稅在20嫁00元/月以忍下的仍家庭誕主要燃集中慕于購好買60拿-1量00平方左米的頃住宅續(xù)，71誘.6蹦4%的需腿求在她此區(qū)朗間，晌收入足在20受01大-4透00喜0元/月的臉家庭存主要恢購買80校-1固20平方墳米的儉住宅閱，65體.4盛3%的需恢求在搖此區(qū)駕間；蘇但是捧兩個擠收入伯階層壺的消凡費者殖都對80醫(yī)-1稠00平方善米的幟意向可率最寶高。收入桌在40膨00元/月-1服00侮00元/月的買家庭主的住睜宅面溜積需垃求都俗以10有0-利12嗽0平方倉米為貫最多麻，各撈有近腳四成饒的消交費者晝有購掉買意柴向。懷另外莖，在飼該收脂入層勞面，蠶也有柱相當加一部虜分家貞庭打永算購株買面膀積在12幅0-乘14恩0平方欄米住摔宅。收入英超過10艇00煩0元/月的挨家庭您主要世打算古購買戲面積詳在12息0平方嶼米以慶上的芹大面獨積住猜宅，廣其中惕又以12團0-次14充0平方酷米住恒宅的虎選購惹率最酸高，扎近三那成。?收入犁對消版費者待選購蔽住房充面積狂的影遲響2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-15000元15000元以上60以下7.761.170.24000061-8031.6414.127.211.5400081-10040.0036.9021.8813.8520.008.5716.67101-12013.7328.5336.3035.3837.5020.0016.67121-1405.6713.0522.3631.5420.0028.5726.66141-1600.905.266.4811.5415.0020.0016.67161-2000.300.783.615.382.5017.1516.67201以上00.191.920.775.005.716.66合計100100100100100100100套型付需求貢形式樸呈明袍顯的橡多元駕化，齊但三棍室二相廳住理宅有核最大聽的市斑場空籍間，兔有36初.4行2%的消丑費者皇有意彼向購汪買該需套型廈。從對融“室焰”的雅選擇棕來看樂，三農(nóng)室型酷住宅槐市場羨需求匙程度渠最高蛋，一端室、聞二室蓄、三墊室、太四室棋的需辜求比診例為庭：1：38：55：6從對交“廳疏”的挽選擇櫻來看速，有59冤.8謠1%的消軋費者誘認為秤二廳江型住航宅較國為理華想，觀比較幼適宜申居住哨。陪同時虎又必駕須看丈到，縱作為功主力零戶型矩的二怒室一咳廳一戲衛(wèi)~三室布二廳睬二衛(wèi)帥（五槍種套嫁型）飽住宅曬的需寺求群殃體大櫻小基徹本相鞠同，總差異苗不大費，都僵約在17忌~2減0%左右論，這蹈說明酬多樣門化、例個性漠化的卡消費箱階層繡格局見已經(jīng)傲初步趟形成斑。?套型猛需求檔分析2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-15000元15000元以上一室一廳一衛(wèi)3.580.580.240.77000二室一廳一衛(wèi)43.8820.3510.821.542.50010.00二室二廳一衛(wèi)14.6320.7416.5913.8515.005.7110.00三室一廳一衛(wèi)19.4019.9615.8717.687.508.576.67三室二廳一衛(wèi)9.8518.4017.5521.5427.5020.00013.33三室二廳二衛(wèi)7.7616.3628.1233.8530.0042.8620.00四室二廳二衛(wèi)0.903.519.379.2312.5017.1533.33五房以上00.101.441.545.005.716.67合計100100100100100100100收入值對消應費者扇選購喚房型拖的影亡響21領(lǐng)-3搞0萬元鎖之間桐的總登價是棋潛在型顧客損承受輔能力拉最強舌的區(qū)仁間段揀，40萬元糧以下咐的總?cè)粌r承柴受人西群占肌總數(shù)棟的82蓬.9違1%?價格誘需求蛙分析按揭鍬購房日是消譯費者靜的主湯要付斤款方瓦式，8-疫10萬元溫是較恩佳的昂首付富額度污，10案01嚼-1途50霧0元/月是帽較佳悼的月攝供額衫度。?付款壩方式輸與能羊力分屋析四啞江寧趁區(qū)房罵地產(chǎn)罵市場救研究?區(qū)域溉概述江寧膽區(qū)總盤面積15射67平方俯公里枝，轄18個鎮(zhèn)炊，74吼.7辛0萬人繩口，勻區(qū)位長優(yōu)越霞，基珠礎(chǔ)設巾施完態(tài)備、評交通騙網(wǎng)絡賀發(fā)達義。江幕寧于20遇00年撤置縣建剪區(qū)，棗以東府山為狐中心吳，劃忽出11傻0平方隙公里為作為糟集風組景游疑覽、釣金融勢、科碼技、富高新萍技術(shù)落產(chǎn)業(yè)禽加工虎、住驚宅為咳一體攪的新助市區(qū)厲布局劑框架再。自然釋環(huán)境平好大配斧套前諷景好交通烈正改叛善低價英高質(zhì)那房升值鑼潛力愉大規(guī)劃捷前景販好?購房疤者選品擇江院寧的繡理由有意殘向在繩江寧夫購房心的大洲多擁踩有大興專、掀本科轎學歷稅，但腰本科岔學歷血消費美者僅墨有26第.4灑7%，明膊顯低溪于其壯他各兆板塊云。近一好半購省房意助向者恢的家采庭月逗總收捆入在20鏈01繭-4惠00棟0元之故間，格另外贈，收救入在20伙00元以豈下的誼占到24輩.6蘆3%。?江寧賞區(qū)住陽宅需乏求分棋析各有1/芒3的潛刑在購僚江寧坐住房愈者的臉購房革區(qū)域崗選擇智在岔蔑路口蕉、東乏山鎮(zhèn)洗、開煉發(fā)區(qū)應三片勉區(qū)，梳湯山巖鎮(zhèn)住辱宅的仔選擇張率最砍低。絕大陸數(shù)消俗費者慰愿意醉購買澇江寧千的多職層住棒宅，謝其次奇是小篩高層晴。消費鑒者在歡江寧竄區(qū)購萄房時尼首先目考慮據(jù)的是源：交勁通、磨價格襯和樓樂盤質(zhì)庫量，誰其次靜是小影區(qū)物漲業(yè)管炎理。因素比例（%）交通68.75學區(qū)劃分14.34物業(yè)管理30.15樓盤質(zhì)量34.19開發(fā)商的形象及信譽10.66價格43.75小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀17.28小區(qū)內(nèi)居住人群狀況7.72周邊自然環(huán)境14.34周邊生活配套設施11.03增值潛力2.57?潛在腫購江騰寧住劍宅者貍購房文考慮序因素快分布“三室組型”揭的住浮宅最鑰受歡笨迎，厭其次知是“繞二室藍型”裁住宅疼，兩費類套膏型分瞧別鎖租定59旱.1貨9%、29移.4戒2%的消嘩費群客體。有六詢成的損消費膀者想存購買81搏-1刮20平方素米的欠住宅續(xù)，60平方丟米以相下的謙小面主積住壺宅需失求量堵最小廟。有81座.9吼9%的消察費者免希望校在江資寧區(qū)無購買兼到30萬以匯下的公住宅柜，41萬元纏以上跌的住貌宅需倆求量功不到8%。?區(qū)域足價值貫研判1社會儀價值藍：江俱寧經(jīng)晴濟綜促合實座力雄灣踞百骨強。宗第三她產(chǎn)業(yè)徹穩(wěn)步欣增長智為房拾產(chǎn)經(jīng)穿濟的灶發(fā)展帥提供雪了保塔證。漁未來藥江寧斯經(jīng)濟舍發(fā)展垮中，武三產(chǎn)姥比重脹會有雙明顯碗上升仙，隨紡著外蛛資利膝用區(qū)礎(chǔ)域的毅南移墓、東殃進、繭白領(lǐng)竭階層陰的逐南漸成盒型，籃房地踩產(chǎn)經(jīng)哨濟發(fā)弦展會歉有較砌大空戶間。2土地奇價值夏：江其寧基撥礎(chǔ)設提施的齊建設購提高我了土君地價耐值，侍撤縣舒建區(qū)際后房測產(chǎn)經(jīng)浸濟在摟全縣健經(jīng)濟秤中所射占的吸比重具與日副俱增遣。江煎寧作竭為南逢京新痛市區(qū)柿的定盤位將饑為江抖寧帶渣來大夾量市垃政投寨資的爬傾斜容，增俯加江璃寧的鼻市場泛關(guān)注篩度與寒心理誘認同輪感。3東山廳的消拴費群性體中桶有一膽大部向分是廈本地金消費錫者，候萊茵哲東郡監(jiān)和市證政天翠元城突的開死發(fā)為用東山慕板塊典帶來訴了大乘量南置京客搜戶，算也使發(fā)東山咽板塊我的市抄場吸歷引力旋有了牢一定豎的提返高。根據(jù)有南京飽市政境府規(guī)邊劃，蓄除新無街口腳為中康心的卡主城丘外，寶東山憲、仙違西、伙浦口兩將成祝為三敲大新豪城區(qū)形。其序中東印山將燭承擔愧主城踢綜合揪功能斜的擴乖散，璃鼓勵港發(fā)展券休閑貍娛樂筆、商胞貿(mào)服隨務、繭居住漿生活壤等第威三產(chǎn)適業(yè)以考及高哨新技委術(shù)產(chǎn)兵業(yè)，傷到20昆10年，寄預計棵將有30萬市益民生哄活在勢江寧承。江臣寧作扮為重胞點發(fā)注展的拉新市添區(qū)，瘡將承獨擔著旺著稱生功能倡擴散腹與主兵城區(qū)毯擴容贈的任奧務，杜江寧瞇房地啄產(chǎn)發(fā)娘展始弱終同份城市快化發(fā)斗展相肅聯(lián)系孝。?江寧件區(qū)住簽宅房圍地產(chǎn)贊開發(fā)迫趨勢爬分析優(yōu)勢南京鋸經(jīng)濟掛形勢需和房沸地產(chǎn)辮市場盯的整桶體態(tài)硬勢較免好。江寧腰板塊司相對周成熟差，供蘿需兩寨旺，墊市場聲潛力再巨大繡。區(qū)位度與環(huán)勿境優(yōu)嘩勢日水漸顯唯現(xiàn)。江寧影具有世不可露比擬芬的價齡格優(yōu)綢勢。江寧緒區(qū)房容地產(chǎn)左市場俗層次修分明債，產(chǎn)堡品線炎齊全已。劣勢政府鼻投資腳力度憑的轉(zhuǎn)吸移使醫(yī)江寧陶的市香場關(guān)姿注度姐、投識資力度有滅所下止降。快速否交通效通道惜需要饒盡快震打通堂。?區(qū)域食價值SW報OT分析機會碗點南京陽舊城毒改造忍和城娃市擴吹張給腸江寧菠帶來嚷重大尚機遇旱。江寧汪的經(jīng)誤濟發(fā)歡展和餓南京件人口眼階層顯結(jié)構(gòu)廣變化牽使得籮江寧房地磁產(chǎn)市漏場動敬力強區(qū)勁。高標賭準的彩規(guī)劃仔優(yōu)勢撕、土癥地政蹄策非課常寬騾松、踩拆遷康安置費用疼較少捧，降存低了宋開發(fā)岡成本答增加牙了市耕場競浸爭力悶。威脅冊點江寧榨市場利走勢寄“宏住觀看開好、死微觀內(nèi)看淡移”江寧閣房產(chǎn)鏈市場鎖結(jié)構(gòu)存不合況理。土地造開發(fā)怒量與冰區(qū)域藥分布溉不平位衡。項目依地塊掀區(qū)位領(lǐng)分析知己頃知彼謀定準而后她動一內(nèi)城市泊化特肯征與新生活娘配套懷設施路網(wǎng)夏發(fā)達斥，出延行便濟利五大怒商業(yè)啦購物憤街奠畫定核變心地閉位周邊事教育版環(huán)境柜成熟輕軌量建設鼻與財階富廣璃場將悄極大蒙提升諷地塊沈含金齊量?東山瘋鎮(zhèn)板營塊核款心區(qū)妄域本地骨塊屬幫于大弱型居拼住區(qū)掉商業(yè)勒配套良核心踐區(qū)域莖，具攪備現(xiàn)怖實的夕居住笛價值洲與中導期投叛資效任益，居住臟投資扣兩相鑰宜。二名競爭笑個案撓綜述周邊集區(qū)域稻集中棍了兩衰個大輔型優(yōu)貧質(zhì)樓糾盤，艦作為盡地標壺級項搶目，炎其價蠟位形絕成了濤區(qū)域勿房價坑上限耕。散布扎的小妻型在叼建、貍已交催付樓糖盤反蔑映了饞區(qū)域嘴行情咳主流抹，構(gòu)只成房掘價底腦部支刷撐。?區(qū)域緣瑞行情墾描述區(qū)域著房價租范圍蘆：22濤00看-2滋80禽0元目前剃本區(qū)寧域在咐售項站目中肯市政它天元絹城二腐期銷票售過然半，浪在售奇戶數(shù)走約15訴0套；善萊茵持東郡輝一期支南塊諷進入域強銷篩期，出訂購背戶數(shù)住逾80城%；書豎香名轟門二類期在躍售面軟積約14烏0套；計天印葉花園儉六期蹄即將漫推出慘約15蹄0戶；廣興登花園牢在售挖約12堡0套。萊茵攔東郡皂目前爆在做偽二期完項目侄規(guī)劃安報批宣工作鈴，進節(jié)度不界明；塌市政剝天元矛城三宰、四免期可從能在10擠-1言1月間羅推出踏，規(guī)勾模約8-匠10萬方學。?區(qū)域庸市場朗供需光狀況禾分析區(qū)域忽整體程供需逮平衡立，除蝦市政勸天元漠后續(xù)觀供應駝連續(xù)噸，供裂應面熄將出豈現(xiàn)一昌個空禿擋期狂。?區(qū)域陽市場就去化錦速度傍分析預計糠到11月間嘗，區(qū)嚴域內(nèi)沃除兩隸大項煌目后摘續(xù)推猛案上醫(yī)市量棍之外析無其非他競稍爭樓僚盤跟勻進。據(jù)不健完全啦統(tǒng)計浴，萊賓茵東破郡、影市政囑天元釘城去里化速曠度約60憐-8絞0套/月；跡其他俊小型邪項目健約30誦-4心0套/月。符按此墊速度栗預估汁，目言前在慢售項服目4-介5月后唉大多降會銷枝售殆蛾盡。?競爭糟產(chǎn)品殃綜述洞悉乏競爭祝樓盤框在操碧作過饒程中從的市曲場空鍋白，厭全力巴突擊法。萊茵賞東郡揪、市吃政天胃元城肅是本古區(qū)域染兩大龜指標子項目牢，在崇選位怨、規(guī)立劃、構(gòu)品牌厭形象確、工前地形百象、難操作羽能力篩等各引方面拌相對免本區(qū)瘦域其頑他項旱目遙裹遙領(lǐng)弓先，岡但由拿于同練屬大效型滾桶動開遭發(fā)，地必定鄭具有墨分期挪項目柴在推忌進節(jié)稿奏上顯的通膝病，管留給扒競爭欣樓盤撈足夠渠的市撥場機順會?！敬蟊P學自身匪性質(zhì)挑造成堆的操拾作特振點】板塊感預熱答與造屯勢面向摔最大淚化市軋場，朝忽略零小眾奸群體勵與個礙性市巴場產(chǎn)品蔽調(diào)整個不及分時，政產(chǎn)品重選型丹照顧傅主力鐵產(chǎn)品低開失高走弊，解唐決項唱目滾袖動資歡金中前霞期啟滅動區(qū)短域配杏套，次為項敏目中燙后期描預留偏上升顧空間高密飄度廣券告力慶度，羽全方挺位招立攬客隔戶推案誼周期繞、廣古告周國期、搭銷售袋周期狂無法馳同步大型恭項目裳公司椒操作鑒，決跨策程雕序冗府長，魯應變蒜不及食時推案消時機捷與節(jié)闊奏分浙析傾力繞突擊天時&地利&人和地段稻優(yōu)勢參：本流案處早在東潔山新足市區(qū)瘡的中棒心地政段,商業(yè)冰街、饑學校潑遍布艙周邊件。交費通發(fā)魂達出證行方栗便惜，就棚學方冒便學細區(qū)好趨。人文好優(yōu)勢劈燕：本貍案處撥于江浴寧大領(lǐng)學城勇輻射厭范圍王內(nèi)，芬周邊仙高校轉(zhuǎn)林立肆，書宣香濃握郁學吊院氣揀氛賦蹈予項隸目良扒好的榮人文航環(huán)境喜。客源披優(yōu)勢亡：周寫邊眾傭多樓匯盤的舅大量籮廣告因投入雕已使俘南京能市民納和江刪寧本觀地居京民看唇好此艙區(qū)域料，可缺省去銳前期斗大量壩廣告舍提升算人氣閃的費驗用。專業(yè)蕉策劃殼公司魚前期少介入聯(lián)優(yōu)勢糊：隨揉時掌添握市爬場變坑幻，巴可使插項目析定位潑準確胃增強甲產(chǎn)品祝競爭甲力。?本項嘆目優(yōu)務勢分跡析地塊吉北面柜現(xiàn)有混多層勺舊式帆住宅親樓對?，F(xiàn)場援形象惹會造抬成不貧良影火響。規(guī)劃紐奉中一塑條馬副路穿事過小仙區(qū)，稈影響諷到小剛區(qū)內(nèi)鞭部的歡完整百性，記且此宗路修旗建時棚間的央不確戚定性旗會影隱響小晉區(qū)配宜套設辛施的淋開工丹時間持，若泊此路劈燕在小立區(qū)交瀉付使暢用后廁再開的工建誦設則怨其施正工會付擾民筆。?本項脅目劣中勢分腐析規(guī)劃旗中地壞鐵通鏡向大艷學城瞞出口坊應在搬天元擋路，株距離慚本項宰目距威離較調(diào)近未徒來交凡通優(yōu)嚷勢明之顯極埋具升妥值潛餅力。江寧引大學局城的臘構(gòu)筑佳將形超成一活個以名大學唱為紐沉帶，槽集教寒育、站產(chǎn)業(yè)爆、生障活服其務功聽能為書一體閥的局紛部優(yōu)乎化區(qū)怎域，松高素毫質(zhì)人碼口倒異入成懶為必呀然，怖大量悶學校訴的入慘住將悔為本液地帶面來大貴量高瞞素質(zhì)預潛在杜客戶眾。本案千周邊怠仍有謊大塊服空地孫項目計正在受洽談渾中，致明年受此地命塊可過能有弄較大濟市場與供應釘量，煩未知郊新盤促將對戴本項悅目二下期構(gòu)芽成潛蛋在競伙爭威前脅。天元仍城與銳萊茵劫東郡腸的競國爭一廁旦導恒致雙益方調(diào)牙整銷挨售策案略和開推盤假計劃亡都會唯給本槐項目算的銷莊售和簡客源葬帶來妄威脅煤。?本項軋目機遇會與瞧風險斜分析綜合層地塊稍、競滴爭、談時機淋等各還種因勤素，隸本項傲目不祥適合棉進行慚高端拐產(chǎn)品醉開發(fā)艱，但撒作為鈔中檔焦項目云操作糞，機爭遇與檔威脅喬并存莖，抓埋住機軍遇找劍準時輸機嚴貧格按拘照策樓劃安浸排工爽程進斤展成斯為本霜案成乏功的憶關(guān)鍵馬?？驮纯畼?gòu)成扇與購以買決苦策分城析上馬v.降s下馬攻擊林是最標好的族防御萊茵碎東郡特、市啞政天郵元城寶是本森區(qū)域情兩大炕“吸求塵器驕”，添以客燒戶構(gòu)篇成南燒京市壯區(qū)/江寧析周邊晚各50柿%、成里交1套約引需吸紛引5組客呀戶推竹算，礙兩大耀項目兄約吸喂引了射約20怠00給-3寫00弱0組客瓣戶，透其中遍市區(qū)席客戶少約10稼00萌-1歐50煩0組，芒其中競低預到算客招戶約鋒占80竭%，即80保0-鄭12匙00組。分析巨未購可原因療，再偏加上錄超小使面積墓與超羨大面潑積兩具端客特戶即驗形成衫本案而客戶蔥大致以輪廓盛。?客群娘分析貨的思搞考過弟程?一房熄一廳做的客備戶群1剛走介上社仙會的匯年輕物未婚悔人士嗎，他劉們年啦齡在20蕉~斤25歲經(jīng)戶濟基春礎(chǔ)薄爐弱向舒往租有自牌己的小獨居虧處所因。2獨居廊老人丙，他腫們不至需要蓋太大諒的房慶屋要落求房它間采存光好斑，距晴離基泛本生輝活配決套設旅施近隔，上賓下樓堅生活史方便柔。3外地號留寧鋤工作士者，腹他們蛾有不漲低的稅穩(wěn)定蒜收入垂，外費地有破固定脊居所返，對厲住房沃條件研要求昨較高瀉且不許愿租姿房，閣他們糊不需插要太易大空田間但山要生免活舒喊適最戴好是且全裝訊修房污。4投資濾者，虧小房馳型總耀價低勉、月蹲供少域，投融資小橡房型繭風險撫較小昏，出沙租租承金可制抵一僻部分圓月供陜，壓聾力相翻對較朝小，鴨月供值結(jié)束話即可躺拿到休產(chǎn)權(quán)堪。待紐奉市場刻升值紐奉再轉(zhuǎn)刑手或扭繼續(xù)屢出租錯都合發(fā)算。5周邊伍商場筑生意看人應診酬或怕其他語用途捏購買熔。需求饞特點艱：過寺渡或醒投資蜘型需擠求，規(guī)有裝涉修需夠求，男使用便年限下約3-戰(zhàn)4年。?二+一房份兩廳碌的客暗戶群1準備箱結(jié)婚乖或剛勻結(jié)婚府的新尾人，劫他們恢年齡亞在25榮~3澇0歲左釀右積怕蓄有代限，葵尚未懲有小革孩或旱孩子查很小乞不需床獨立薄臥室棒，第垃二房尼用作餐書房灰或多滔功能戶房或堤客房厲。2老人邪的住紡房，館他們佩不需舊要太其大的挑房屋濫要求禮房間公采光拳好，松距離須基本慈生活幻玉配套泥設施議近，灶上下弄樓生國活方蘭便。?三房鮮兩廳怠的客您戶群1年齡地在30蹦~3面5歲左承右有慚一定慈的經(jīng)念濟實莊力，物孩子惑稍大腿必須須有自慘己的開一間醒房間濱，另鑼需準淡備一留間客庫房或賽一間故書房芬。需求絲式特點雅：過舞渡或曲經(jīng)濟磚型需播求，澡使用僻年限帶約7-畫10年。產(chǎn)品芒計劃開發(fā)歡計劃資金考計劃建筑狠計劃項目事開發(fā)濁的致熄勝策暢略與莊平共舞上馬長對下舍馬萊茵昂東郡否與天杜元城市是東軌山住惑宅市在場的乏大莊散家，算兩項著目的傷開發(fā)籍提升網(wǎng)了東客山住界宅市蜻場的踐檔次聞，吸億引了藝眾多啞買家彈的眼村球，踐聚集抱了此逝地段劃的人六氣。萊茵蛙東郡配與天避元城涉的良勺好銷所售態(tài)補勢必烤定會戰(zhàn)帶動拒其周妙邊樓醫(yī)盤的頃客流目量，桑其完鹽備的轟配套除設施叼也將蔬成為扇周邊務共享繡的有申利資腔源。與莊凈家共攪舞將應成為這本案福一大借特色耀。莊家罵規(guī)模撒大實境力雄品厚，吵本案本規(guī)模龜較小剪，全廢面競描爭在花本項肉目不客可行蒼。找部出莊盒家產(chǎn)戶品的劉缺口橋和弱成點，饑在本全案將幫之攻國克，奴用我補們的穿一流將產(chǎn)品李去沖謹擊莊嚼家相款對有粘缺陷譽的產(chǎn)喊品勢林在必覆得！一卸產(chǎn)品暴定位產(chǎn)品貪附加品價值倦的構(gòu)鉆筑與赴創(chuàng)造附加歡價值或的創(chuàng)開造可洲以從學以下雜幾方軍面著很手█慰錯位汽化——普陀玻大盤吧幾乎甲都從謝產(chǎn)品際本身圈的賣錫點渲袍染尼入手而，造粗成水淺景、睡生態(tài)辱概念懷的重變復，MY萌CI垃TY的成栽功即捉是錯版位意施識的銅體現(xiàn)粗；█埋個性妻化——價格艷個性對、建異筑個跌性、哭功能競個性垮、環(huán)恒境個菠性等拋方面你著手姑，如去去年45斤00競-5董00夕0元的船生活屋型別頂墅上破市量愿為零惠，造厭成淺征水灣姥別墅識一周咱內(nèi)訂述完；█回定制稀化——北京樂的高庸檔個旗案（止塞納瘡維拉扛）只跑為身像價上劍千萬斑人士瓦規(guī)劃怪，許眉多細興節(jié)在虜普通陰樓盤站很難似照搬疫，所綿以在青行情30烘00元地皇段創(chuàng)員造了80欺00元的霉業(yè)績繩。江寧殊核心斗生活秀圈中并，為迷青年丈白領(lǐng)籮度身幅訂造幼的中敢檔精剃致花用園社踩區(qū)。?市場艙定位?產(chǎn)品錢形態(tài)說與功揉能定巨位純多剛層與副商業(yè)勿結(jié)合求，緊淹湊型腹、過當渡型畢、投碗資型務結(jié)合揮的住敏宅產(chǎn)羞品。?產(chǎn)品勾風格穴定位適應唯青年主人活語躍、顫自由赤、前英衛(wèi)的醫(yī)意識脆形態(tài)猾，社滋區(qū)風扎格以嗓現(xiàn)代牙建筑射類型哨為主鞭，強凳調(diào)色航彩與閥塊面撞的組惰合。二算戶型濾配比蝕與總峽價分趟布?戶型疑配比戶型一房一廳三房兩廳其他比例15%75%10%面積30~50M2100~105M2其他比例15%75%10%?總價砍與付棕款方愈式區(qū)陪間總價古控制院在26萬以厚內(nèi)首付轎款控段制在5萬左詢右月付網(wǎng)款控郵制在14丈00元以謠內(nèi)產(chǎn)品足競爭郊分析三種賽武器揚長鬧才能緣瑞避短戶型諷構(gòu)成二期獨工程我共15棟，38調(diào)4套，究其中四兩室78套，敬三室22償8套，摩四室76套，保復式2套。面積誦配比堡與總朝價兩室拌面積添：92肉.8平方磚米—1幫00判.5平方矩米，搏每套暮房價25存.5遼2萬元—2窗7.蔥64萬元勾；三刻室面瞇積：11矩7平方脆米—1姐30平方姿米，體每套不房價32票.2萬元—3傅5.那8萬元拒；四洲室面懂積：15廳0平方需米—1運80平方拐米，趟每套鐘房價41書.2沈5萬元—4涉9.氧5萬元啦；躍摟層面王積：15揭0平方柳米，昌每幫套房越價37危.5萬元約。1#、2#、3#樓為支兩室鑼或躍尚層（1#濟3#邊）窩，兩豪室均言價為27扔00元/平方即米左滋右，吼躍層咳為25既00元/平方粘米，康其他宵三室.四室窯房型遵均價揪為27拴50元/平方橡米。結(jié)構(gòu)桿與進太度1#、2#、3樓為5層住流宅，暫其余尖為6層，藝樓間秋距為21平方所米—2浮5.險6平方碰米，貿(mào)主打酬戶型姻為三升室。看二期博明年4月交例房。?市政捧天元巡壽城綜名述市政調(diào)天元退城三讀房都兩在30萬以油上，召但小震三房量的持瓦續(xù)熱律銷和好來自咸銷售頑一線淺的反氧饋將貌影響號后期屯產(chǎn)品促的設效計。萊茵東郡戶型抖構(gòu)成一期22棟，巧共26簽6套，挺其中低躍層94套，央兩室32套，忘三室14荒0套。尊已封竿頂，勝明年5月交愿房，痛現(xiàn)一熔期全線賣完里。二期宵共23棟，28選8套，森其中梨躍層96套，法兩房24套，掏三房16舒8套。面積鏈配比廣與總情價均價27樣00元/平方展米。暫兩籮室面位積：10遣3.昨01平方秘米，國單價蕉為27住40元/平方律米，蟻房套夜價28剪.2萬元今；三聽室面色積：12瞧0平方藥米—1痛38平方購米，濟房價摩（萬多元/套）32漆.4如—3蚊7.膀26；躍抱層面玩積：16充6平方亦米—1務95平方栗米，泥房價堂（萬風元/套）44柜.8刷2—初52述.6點5。結(jié)構(gòu)踢與進客度二期罷剛動作工，哄樓間蠅距16堵.5覺6米—1濤8米，籮綠化相率45徒%，兩劣室均高在一先層12個單上元中菌，3、4層為鞏躍層側(cè)，整盞個小污區(qū)樓見層為4層，?萊茵稿東郡堂綜述萊茵盲東郡襖三房獄也都蘋在30萬以猛上區(qū)瞞間，尤但其癥主力岸大戶阻型導永向使欺其不譽與本些案構(gòu)圍成直教接競采爭。?競爭護武器紐奉之一——戶型本案豆以經(jīng)手濟型淚戶型贊為主煮，實鋼用戶估型是保爭奪繪低端鋼客戶菊的關(guān)縫鍵。推薦寄戶型彎設計膨選型市政屋天元讀城三房董主力斯戶型B1型三房郊二衛(wèi)跡約12買0平方B2型大三肥房肅約13割0平方萊茵漿東郡三房祥主力件戶型E型大三蘿房藍約13方4平方A型三房恥二衛(wèi)第約12葵6平方工作超陽臺？儲藏桌間？?競爭陷武器碼之一——選位兩大尾項目冶低端模產(chǎn)品伶分布倉在較線差位棵置，嗽相比陳而言敗，本酬案三年房分暴布將懷更為罪合理屋。市政聲天元理城二期蓄平面枝圖?競爭傻武器煮之三——總價本案促的三罵房價勒位區(qū)派間接掩近兩奶大項覺目二媽房產(chǎn)氧品，慚勢必痕分流勿對方碎大部幣分低推端客灑戶。1規(guī)劃串結(jié)構(gòu)輝與空購間構(gòu)顆成：皮小區(qū)雅以多涌層住肺宅為財主共免分為3到4個組傅團，末每個論組團時都引押入生磚態(tài)綠珍化帶朗并結(jié)閉合步暫行系熄統(tǒng)組塘織環(huán)栽境空慣間。2道路妻交通鋒系統(tǒng)魯：道魂路分拳三級慌主路當寬5米南瓦北貫衰穿小紙區(qū)，設組團破級道贈路寬4米，舅人行窯道路何為1.尖5米并慎創(chuàng)建朱步行躁景觀殲綠化粱帶。張可考氣慮地薯下停舅車地紗面上浮可做尊休閑甚場所伴。3草坪航相對男樹林跨而言味，觀毅賞性盛強、此實用播性弱身。不薯論是衛(wèi)從改廉善社姐區(qū)小鎮(zhèn)氣候沉，還蒸是從值養(yǎng)護濟成本沉來看獎，我田們都上傾向次于多泛種樹羞木，緒適當株減少盼草坪啄比例冬。4集中匠的中貞心綠脹地雖開然具辣有較具高的鬼觀賞概價值杠，但泄與小撲區(qū)內(nèi)兔大多駁住戶破之間慶拉大副了距屋離不冤利于勇住戶迅之間孫的溝銅通。雪因此南，我腿們傾紐奉向于德分散艷組團且式的趕綠化戚設計描。5住宅昆區(qū)綠飛化不檔同于桿公園今設計灰，其甚功能斑性要簽求遠連高于墻藝術(shù)居性要蹄求，張住戶歌需要互的是摩一個越孩子耍嬉戲惹、老機人活甜動的扇場所奶，而霞不是禍讓訪思客或倒路人酷稱贊烈的街茫心公游園，吊所以捆我們壺傾向民于可仁達式延的環(huán)腥境設澇計。?產(chǎn)品瓣規(guī)劃采建議客戶袖渠道鮮分析坐收笛漁利后到久的鳥獨兒有擱蟲吃推案追進度直分析厚積頑薄發(fā)集中旬優(yōu)勢五資源，發(fā)動！廣告典策略媒體欺策略價格懶策略銷控崇策略廣告攝企劃謊重點毫是基降于產(chǎn)盜品，伏超越儲產(chǎn)品█敲廣告插企劃絲式不是銅產(chǎn)品晌說明歇書——產(chǎn)品戀賣點譽可以女在展膽覽會分，軟量廣告莖，現(xiàn)伶場表令現(xiàn)，回印刷家資料贈等方遺面?zhèn)魍窟_，倘廣告墊企劃投首要周目的巡壽是創(chuàng)塌造、駁誘導薦、喚晴醒、捎展示雅某種植潛在復的而融且被推向往柏的生歇活理始想、餐場景耀，暗夾示產(chǎn)扯品具梅有吸令引人痛的某定些特土質(zhì)組弄合；█班廣告發(fā)企劃剖不是胸樓盤周銷售析人員——廣告其只能腰讓人盼產(chǎn)生葉關(guān)注違、好嶺奇、辨共鳴經(jīng)、愉耗悅、陳反思俘、沖淡動，蹲銷售能只能壇在現(xiàn)映場面內(nèi)對面登解決典；█瓜廣告微企劃氏不是鴿廣告東美化——版面稼有許愈多漂柿亮的抹方式彩，我得們的杠標準播是廣袖告應前該是熱產(chǎn)品翠形象密與企繞劃概川念的互承載踐體一湖市場譜推廣告策略長期昌以來梨，房辮地產(chǎn)購開發(fā)嶄企業(yè)掛都是柏把特障點當研賣點補推廣余。19玩95年以譯前住播宅的的賣點水主要悲是位聽置、盞交通揮狀況妹、價您格；19府95年之攻后，財主要摘講品坑牌、林環(huán)境似景觀椅、物售業(yè)管脖理及依小區(qū)勺規(guī)模糕；近期族住宅悄的賣培點又廊主要廳講智密能化速、生敏態(tài)、飲強強珠聯(lián)合辭等。隨著秒市場豬日益維成熟字，產(chǎn)約品同恭質(zhì)化覆程度亡加劇親，市附場推且廣開絹始進瘡入形愈象運額作階碌段。?【技巧債一攝超越躬產(chǎn)品】由于贊產(chǎn)品產(chǎn)各方攜面成引熟度五提高摘，明臭顯缺脂憾因礎(chǔ)素降滾低，燈許多奶原來黎的賣鴿點變劇成了帖標準揪，推萌廣的幸主要妄任務冰也從翻介紹寫產(chǎn)品心晉升算到為蠅產(chǎn)品汗塑造仗形象飯、質(zhì)緩感。推廣厭的主滾要思血考方載向也絞從產(chǎn)紹品提及高到拼如何閥使產(chǎn)商品在賺形象輩上超咬越競身爭對碼手，安更多擁的獲峰得目杯標客錢戶的泄欣賞鴉與認害同。?【技巧澆二令流行矛智商】推廣巨主題棚被市鵝場接漏受的驚方法亭之一略是尋煤找目仔標市群場關(guān)陵注的攻熱點西，發(fā)輔掘他票們的鵲價值物觀念銷、主陪導思協(xié)想、示生活滲目標畜、成憐就理憤想等斷，使系產(chǎn)品炒成為貪符合桌他們匙追逐澤目標塊與欣描賞角惱度的逆時尚錯品，遙使產(chǎn)捆品與史市場辮的關(guān)潮系從臘被動菜的選眠擇性便階段漲上升助到主包動的郊排他便性追畜逐階擠段，粘達到例產(chǎn)品棄與市尖場的廢良好汁互動勺關(guān)系時。流行轎智商厚運用胃特點惰：◆疾戴上皺足夠繼高的鍬帽子◆續(xù)足夠領(lǐng)動力訓推升愿流行◆切制造母漂亮蔥的購甜買理浸由或糾借口◆夏煽動欣趁勢風追逐僵的行爹為◆陶營造卡欣賞否廣告思、瞻凈仰廣頂告的絨氣氛?【技巧鵲三吉暴力切美學】如何貧在廣愚告主售題相之近，螞手法肢雷同剛的環(huán)侵境下別，讓痛產(chǎn)品傭訊息球突破親重圍丘，使寒人印旦象深訊刻？如何嘩在廣爭告貫鼓穿產(chǎn)緊品銷次售過泄程，眉相對正密度孕較大頃的氛址圍里曉，使博產(chǎn)品蓮廣告螞保持吳出新跡出奇茫，愉憑悅觀情眾？廣告脹的境厲界應始該是伙“酒村不醉巨人人犧自醉姐”達導到攻急心為允上，翅攻城爐為下格的目獸的。嚴要求想推廣橋的主當題保替持一澤定的垃包容竹性和桶豐富寸性，誦在商猜業(yè)的太目標晉中，填保持吹主題酷、手侍法或梢元素令的美局感。萌也就忙是：給主籍題內(nèi)楚涵給產(chǎn)索品個娃性給品秧質(zhì)格脖調(diào)給購孔買行熱為理烘由及戚美化規(guī)劃賢環(huán)境捐適合脹業(yè)主振層次博要求李；空間你環(huán)境色滿足究業(yè)主里居住數(shù)要求況；生態(tài)后環(huán)境燃關(guān)注腫業(yè)主谷生存享要求爭；視覺鋪環(huán)境捕照顧脂業(yè)主舟心理唉要求肯；建筑少環(huán)境腳達到襖業(yè)主婚素質(zhì)蠅要求濕；人文指環(huán)境尚尊重竭業(yè)主膛交往捆要求蹲；智能兩環(huán)境數(shù)預計瓜業(yè)主現(xiàn)信息校要求章；配套壩環(huán)境父符合洋業(yè)主核方便肢要求索；組織胃環(huán)境悟立足哲社區(qū)勻未來楚成長關(guān)；公共衣環(huán)境哭延續(xù)潛社會們進步蜘機制所。二只推廣葵主題戀系列三賊概念靠的突漆破方幅向【本案雖屬于坊重包壺裝產(chǎn)映品】對比悶本案媽的綜豆合條狂件，移在產(chǎn)擊品銷敵售成束功的桿三大聽保證脹：產(chǎn)倘品力活、企汽劃力寒、銷灰售力盯中，傾產(chǎn)品甩力與同企劃孩的能雅力是哈銷售才成功敞的前料提?！井a(chǎn)品食類型鼻的理惑念強鴨于細仁節(jié)的乓表現(xiàn)】由于身兩大箏項目鉗的推饒廣將定極大列提高靜區(qū)域耐曝光箭率，啟吸引尚購房挎客戶巴“眼攔球”踩，本晌案參家與其賄間，鋼已無辨須多漢費筆錯墨口匯舌解征釋產(chǎn)耐品細氧節(jié)（置那是蔥現(xiàn)場且銷售壯人員陡的強顏項）蘇，廣復告表潛現(xiàn)的符重點獅將集巴中呈柄現(xiàn)本擠案與判兩大屠項目扯不同父的市犬場指尸向及慌產(chǎn)品船定位欠特色愿。四找推廣銅方式流及媒遣體選曉擇雖然緣瑞我們穿的產(chǎn)鏡品的里目標逮客戶累群是閱針對段白領(lǐng)廈人士嗽，但披由于使產(chǎn)品雀具有券超強迅的市盤場適暖應能輪力不單可排泳除會秧有大儀量普謀通市塵民及造其他尼人士遭前來柿購買益成為曉本案起的客王戶群千，所頃以媒波體選朽擇應醫(yī)傾向省大眾煌媒體爺，如題報紙覺、電紋視廣趴告、滾戶外拾廣告拜牌等拆。現(xiàn)代缸快報每天斃有50劇-6械0萬份填的發(fā)教行量命，相漲對于傳金陵剖晚報丘和南鑰京晨余報的抖發(fā)行拌量略搶勝一堅籌。南京介晨報的發(fā)算行量悟也有50萬份暑左右暑，若女以兩晨人共粘享一墾份報財紙來飲推算楚，每翻天現(xiàn)識代快耀報的發(fā)閱讀風人數(shù)10涂0萬人汽以上酒！這暑個數(shù)逼值對懂于以珍擴大嚇知名劑度或乏進行范產(chǎn)品誕宣傳姐為目奸的廣忘告有瀉足夠耗的吸燥引力競，所教以建外議本枯案選刪擇現(xiàn)踩代快卷報和慢南京栽晨報銜作為咸廣告蛙投放載的主日要媒闊體。為避蘭免宣黨傳途蛋徑的或單一薄，適忠當制規(guī)作形象朵電視下廣告進行修投放加，再挺配以宣傳內(nèi)單頁洪、道巖旗、糕戶外臨廣告罵牌足以森使本涌案的錦推廣燦途徑慎多樣蝦、內(nèi)穿容全倘面。由于餡本案逝目標伯客戶射群定除位是顯針對鄙白領(lǐng)訪所以互聯(lián)敏網(wǎng)成為原廣告雨宣傳掛的又毛一途壁徑。通過遞市場梯分析栗本案提預計義應在12月中釣旬或1月初超開盤筑為宜惠，11月、12月上總旬成談為本臥案預圖熱期爆。這一帆期間療主要用任務但是為士項目活開盤章打基出礎(chǔ)，灶做好邪項目響開盤酒前的乘準備咬工作淹，擴勞大項拜目知縣名度笛，為先開盤點積累貸一部美分客現(xiàn)戶，特推廣豎方式盒主要盛以單推頁、刑圍墻零彩繪曾為主凳，也可可適累當在供報紙貫上對潑項目枕進行尊簡要但介紹雄以擴纏大本籍項目齒認知番度。12月下正旬、1月、2月為量本案身強銷展期在銷映售階覆段上周來講慨是關(guān)滔鍵時屬刻，窗各種折宣傳械方式朋應齊口上陣吊，為憂本案吹熱銷錢造勢宮。3月、4月為市持續(xù)潛推廣嫩期，房菜源所很剩不節(jié)多，薯銷售仇速度太會降搭低，競廣告奏力度鍋可適蔥當回名落，叮雖然泥這一芒階段掌廣告打所帶溪來的賠成交霉率會沸有所及回落虛，但年由于烏本項急目有潛二期魂工程斧，所汪以3月、4月的煙廣告臉又在憑為二趁期蓄跡勢，端所以洲廣告催投入我必不傭可少齒。?媒體宣投放秋分布貍計劃請（6個月牌）媒體種類預熱期開盤強銷期持續(xù)推廣期11-12月中旬12月下旬1月2月3月4月電視弱強強強中中報紙中強強強中中戶外廣告牌中強強中中中道旗中強強強中弱工地圍墻彩繪強強強強中中互聯(lián)網(wǎng)強強強中中弱直接媒體樓書強強強強折頁強強強強中弱?媒體誘投放結(jié)分布平計劃五平推廣胞執(zhí)行劣計劃?推廣罰重點征與目鼓的?推廣照的興這奮點完美紫戶型面積茅適中買得紀起的刻好房賤子環(huán)境江舒適（1）板兆塊整扒體認耕知度由的提黃高提升張該板測塊整革體價完值塑期造時哲尚自凡由社走區(qū)形坊象加深擋消費榴者對忠板塊微的認洋知，夸為項頭目推逢廣進綠行鋪償墊（2）項繭目推姨廣造成凈客戶腔對項突目倡含導生掀活方企式的頁認同大，促望成購婆買宣傳甜新青既年情饑調(diào)社潑區(qū)，假推廣栽獨立氣的自蕉由生遲活。使消宏費者伴深入霸了解惜江寧派板塊愚，了巷解年五輕態(tài)如的自鵲由生族活，方并表吳現(xiàn)出簽來，打引起稍潛在次客戶俗的共伙鳴。通過培營銷塑推廣彈充分灣演繹罩出：調(diào)是為悲生活延而建絞，而灶不是貼為賣或而建拳，不忙是媚塘俗強調(diào)墻社區(qū)床的整鐘體推燈廣，爐是推筒介藝差術(shù)作饒品，嗎推薦炒一種鏈生活蜜方式忌，而勤不是鑰簡單嫁地賣誘房子親。通過交營銷兩推廣癥，使蕩項目胃自里故而外名地散畢發(fā)出次一種譯獨特本的氣另質(zhì)與沫風格獸，顯涌示開猴發(fā)商場的品帳位格黎調(diào)。最終找使消表費者雷接受調(diào)到的撿信息袋得以蝴還原踩，在歡社區(qū)束與建不筑中談原汁預原味蓬、淋航漓盡速致地胡表現(xiàn)株他們障的思白想與破愿望品。闡明炮所追皮求的湊是革眾命性享的生看活方記式的選改變略，而干不是義固有殲方式套基礎(chǔ)勝的漸框進發(fā)品展。通過櫻推廣擇，還塌“自公由獨升立生館活”趁的原迷貌，變引起慰受眾蓄的認旗同與器向往鑄。?推廣稻原則時間糖：20陳03年11月至20籠03年12月底營銷炮階段鳴：內(nèi)部僚認購扒前期北和內(nèi)懇部認體購期1制作賢風格拍鮮明聯(lián)的宣辦傳折躬頁廣條泛投湖放2在此尾之前蘇售樓齡部應化裝修僻完畢鋤并交抽付使熄用，瓶售樓洋人員滾開始貧接受艙客戶盟來訪痛和電曲話咨貝詢3工地描現(xiàn)場多作圍紡墻，寶外用洲彩色軍噴繪輪表現(xiàn)滾本案檢風格茶宣揚賄自由遇獨立禽的生胃活方精式4報紙?zhí)O廣告載適量撈投放俱，擴球大區(qū)隆域客監(jiān)戶的廊認知惑范圍5在城殼墟路拒與金越箔路胖交叉是口設近置巨挨型廣請告牌干對本堂案主恭題進綁行]宣揚6由于敘本案訪距離讓主路劍還有綿一段換距離羞建議販在主哪路入?？谔幾镌O置先導引鎮(zhèn)牌?推廣拿計劃時間俘：20嫁03年12月底柱至20然04年3月營銷筒階段舒：開盤霜強銷獻期1設計累制作致與本誘案風竿格品戴質(zhì)相旗符的濃精美杰樓書語對本玩案進黃行全席面介勺紹2擇機芹開盤飽，舉閘行酒界會并司邀請膊政要輩參加坦開盤堵剪彩還儀式傲。邀久請內(nèi)顏部認毯購時啞期的錦準客猴戶和甘潛在熔客戶頑參加壤開盤妄儀式紅準備感精美申小禮答品贈充送給繪準客盒戶和死開盤稀當天渡訂房偷的客街戶。3強銷桃期廣緊告造遺勢加聽強產(chǎn)判品推注廣。道旗侍準備談就緒在天料元路瓣與城淋墟路莊交叉桶口增罩設戶嶄外巨技型廣舞告牌定時刷安排竟看房量車以購方便昌市內(nèi)蘿客戶容看房報紙公廣告炕及時筍跟進1月每膜周三煮、五踐分別紛投放瞧通欄宮、10捎.5通廣摩告2月每五周五固投放10噸.5通廣斧告。4現(xiàn)場猾導示觀系統(tǒng)宅的強底化工地鹽圍墻裹的包談裝現(xiàn)場苗新青潛年情蠻調(diào)社孝區(qū)氛撓圍的邁烘托主題圍宣傳峰海報主入忽口大謎道的鄉(xiāng)豐包裝接待角現(xiàn)場著咨詢于、認描購20祖03年11月至20隱04年2月推垃廣費孔用預濤算（貓單位瞞：萬攪元）項目總費用占總支出比例（%）2003年2004年11月12月1月2月報紙廣告費用30435151010戶外媒體101410樓書印刷品的制作34.312房展會45.74電視電臺等媒體廣告57.15其他及不可預見費1825總計70?費用寬預算依據(jù)守本項賭目的剃市場憤定位益及產(chǎn)杠品特貸性，給我們追對于真一期央的銷趙售提里出四享步走探的大更體思鄙路。它主要營包括殘：銷售較前準芒備部際署階梳段，脅即項旱目的難導入早期；進行和產(chǎn)品鋤初步暑市場撤試探恒階段雪，接呆受內(nèi)醬部認補購；正式兔銷售亦階段布，項彈目開簡盤，冠即項炒目引馬爆期駐；強銷外期，