高鐵新城的城市規(guī)劃策劃方法初探

一、背景我國依法行政處于起步期，城市規(guī)劃修訂常體現當期城市行政長官的個人意志，而四年一換的流官制度就使城市規(guī)劃很少持續(xù)實施。作者在2008年前后實際調查了部分新城，大部分新城嚴重存在著與原有城市規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃脫節(jié)，例如，既無明確的商圈規(guī)劃，又無新城中心商圈發(fā)展需要的土地。金融危機中，主要依靠房地產為動力的新城大部分處于停滯狀態(tài)。部分地級市領導上任后不顧現有情況，缺乏前期充分的論證規(guī)劃和民主決策，盲目上新城項目，形成一個地級市無序開發(fā)多個新城的混亂格局，導致新城從政績工程變成了爛尾工程，農民失地，地方財政虧空，社會不穩(wěn)定因素加劇。因此用科學規(guī)劃的思想引領新城建設已刻不容緩，國家將嚴格審批新城開發(fā)。

國家“四縱”、“四橫”客運專線規(guī)劃的出臺，使我國區(qū)域經濟跨越發(fā)展進入加速跑道，而武廣、京滬高鐵的開通及高鐵即將全線通車，標志著我國已經進入高速鐵路時代。高鐵所帶來的巨大價值已引起各地方政府的高度重視，紛紛以新火車站作為依托，加快城市化建設步伐，打造高鐵新城，借此帶動新城市區(qū)域的發(fā)展。高鐵新城一般有兩種類型，一種是在高鐵建設之前就建設的新城，另外一種是高鐵站點開工之后，根據城市發(fā)展的客觀需要建設新城，例如，濟南西部新城。2010年長沙縣政府黃興鎮(zhèn)委托深圳新摩爾公司策劃48平方公里的長沙高鐵東部新城，楊寶民先生提出的新型城市規(guī)劃理論得到系統(tǒng)應用和貫徹。

二、我國高鐵新城發(fā)展特點我國高鐵站點規(guī)劃考慮城市交通功能的外延性、未來擴容能力及輻射帶動能力，采用新老站點分離方式大多在城市郊區(qū)，具有如下特點：

1、區(qū)域發(fā)展處于起步階段，綜合配套均有待改善；

2、衛(wèi)星城、副城市中心規(guī)劃發(fā)展成為各地方政府努力的主要方向；

3、區(qū)域產業(yè)規(guī)劃發(fā)展滯后，產業(yè)發(fā)展同質化嚴重，時序相對混亂；

4、新城高鐵發(fā)展加速城市升級擴容等城市化進程，并帶動房地產業(yè)的發(fā)展；

5、新城的成功案例缺乏可借鑒性，我國在新城功能布局及城市運營管理上的科學論證與方法目前處于探索階段。

我們首先應明確并非所有高鐵站點周圍都適合發(fā)展新城，如法國高鐵有些站點是以環(huán)境保護為主的旅游區(qū)。高鐵新城的發(fā)展要具備如下基本條件：

1、城市人口超負荷，舊城已經沒有空間容納人口的迅速增長和產業(yè)發(fā)展，必須建設新城保障可持續(xù)發(fā)展；2、新城的發(fā)展要有明確的主導產業(yè)和發(fā)展動力，不能完全依靠政府搬遷和房地產帶動，也不能把新城規(guī)劃建設作為普通的政績工程；3、政府財政狀況良好，具有可支配財力用于新城的基礎設施配套建設，不能完全依靠借債開發(fā)新區(qū)。

三、高鐵新城規(guī)劃發(fā)展思路1．區(qū)位定位

2．產業(yè)定位

3．人口規(guī)劃

4.原居民安置

5．生態(tài)與文化

1．區(qū)位定位一是高鐵新城適合作為衛(wèi)星城建設，高鐵作為未來帶動城市發(fā)展的新引擎之一，將帶動周邊新興區(qū)域的發(fā)展；二是在功能上與舊城區(qū)或主城區(qū)形成互補，起到城市升級擴容作用。

2．產業(yè)定位高鐵新區(qū)應結合高鐵的便利性、高效性所帶來的大量客流、物流、信息流等進行產業(yè)定位，適合發(fā)展休閑娛樂、商貿、金融、商務酒店、中介咨詢等現代服務產業(yè)；影視娛樂、廣告會展、動漫游戲、設計規(guī)劃等創(chuàng)意產業(yè)；生態(tài)觀光農業(yè)、觀光旅游等新興產業(yè)。3．人口規(guī)劃在人口規(guī)劃上，一是規(guī)劃控制人口規(guī)模，通過產業(yè)及物業(yè)功能規(guī)劃配套調節(jié)常住人口與流動人口結構比例；二是高鐵新城現代服務業(yè)集中，是城市高素質人才的聚集地，白領階層將占主導地位；三是結合區(qū)域生活成本及就業(yè)情況，通過統(tǒng)一安置與自愿選擇的方式調整原地居民的人口比例。與人口規(guī)劃配套的是，要優(yōu)先建設優(yōu)質的學校和醫(yī)院，為新城居民提供教育和醫(yī)療方便的便利條件。

4.原居民安置開發(fā)安置事關民生大計，各級政府應充分考慮失地農民的利益，為他們提供工作崗位和職業(yè)教育，為他們的子女提供良好的教育機會。5．生態(tài)與文化生態(tài)與文化建設既是高鐵新城的存在基礎，又是新城的精神歸屬和依托。高鐵新城和主城區(qū)之間必須規(guī)劃綠化帶或保留部分農田，形成節(jié)能、環(huán)保、優(yōu)美的生態(tài)之城。主題文化是新城建設的靈魂，以長沙東部高鐵新城為例，我們在旅游景點規(guī)劃上遵循生態(tài)保護的同時重點挖掘瀏陽河文化；此外，提煉黃興以及許光達大將的生平典故等歷史人文元素，形成新城的文化風格。三、高鐵新城規(guī)劃創(chuàng)新——城市規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃四結合2008年楊寶民先生總結了中外城市規(guī)劃的理論與實踐，第一個獨創(chuàng)性地提出把城市規(guī)劃和旅游規(guī)劃以及商業(yè)規(guī)劃三結合，從2009年開始就將該理論用于長春25平方公里經開北區(qū)的新城概念性規(guī)劃設計和總體策劃，取得圓滿成功。2010年，楊寶民先生總結新城規(guī)劃的實際經驗，明確提出在三結合的基礎上，城市新區(qū)規(guī)劃還必須和產業(yè)規(guī)劃結合。

城市規(guī)劃應與商業(yè)規(guī)劃結合。不僅需要考慮商業(yè)網點的合理布局，而且要注重人流規(guī)劃，將吸引人流的文化體育設施與核心商業(yè)區(qū)集中規(guī)劃。比如，“深圳福田CBD新區(qū)”在吸引總部入住方面取得一定成功，但在人流規(guī)劃方面就是個反面案例。規(guī)劃將吸引人氣的大劇院和圖書館等公共設施集中在深南大道北側，而購物中心等商業(yè)集中在南側，人氣和商業(yè)的割裂導致購物中心開業(yè)后的蕭條。因此城市規(guī)劃部門和設計院，應反思傳統(tǒng)，從“以人為本”的角度將商業(yè)和人流規(guī)劃納入城市規(guī)劃理論體系。

城市規(guī)劃還應與旅游規(guī)劃以及生態(tài)建設密切結合?，F代人除生活的基本需求外，還有生活品質的要求，生態(tài)休閑的旅游空間已成為普遍的追求。

城市規(guī)劃與產業(yè)規(guī)劃更應是牢不可破的密切結合，產業(yè)擔負著城市發(fā)展的造血功能，是城市生生不息的動力來源，產業(yè)的成功為城市帶來人口、財富、進步和文明；而產業(yè)的失敗和衰落留下的往往是滿目蒼夷的城市廢墟。因此產業(yè)規(guī)劃應成為城市規(guī)劃中的重中之重。因此，新型城市規(guī)劃理論要結合商業(yè)、旅游、產業(yè)，四規(guī)劃同步進行，形成體現和諧發(fā)展的新型理論，并從法律上規(guī)范規(guī)劃實施，提升城市的品質。

四、深圳新摩爾公司服務長沙高鐵東部新城的案例簡析2010年初，深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司受長沙縣規(guī)劃局、黃興鎮(zhèn)政府委托對長沙高鐵東部新城發(fā)展規(guī)劃進行總體策劃。新摩爾公司董事長，清華大學客座教授楊寶民先生帶領公司核心團隊深入黃興鎮(zhèn)區(qū)，結合長沙東城CBD、長春經開區(qū)生活服務園區(qū)策劃及多年來積淀的規(guī)劃策劃經驗，對高鐵東部新城的規(guī)劃發(fā)展進行了深入調研和嚴密論證，提出了創(chuàng)新性、前瞻性的策劃思路。

1．明晰高鐵東部新城與周邊的關系圖１長沙大東城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略圖從范圍上說，長沙高鐵東部新城是指黃興鎮(zhèn)48平方公里土地,由武廣新城、黃興鎮(zhèn)、星沙開發(fā)區(qū)、黃花空港形成長沙大東城空港。（1）東部高鐵新城與長沙老城的關系

長沙武廣新城位于雨花區(qū)東部，總用地面積約18.92平方公里，其中核心區(qū)面積8平方公里，中央商務區(qū)面積3平方公里；其整體定位為長沙中部區(qū)域性核心交通樞紐，城市發(fā)展副中心，輻射“長株潭城市群”的城市商務中心，規(guī)劃居住人口約40萬。黃興鎮(zhèn)位于長沙高鐵站點瀏陽河以東，占地84平方公里，其中長沙繞城高速以內50平方公里，是今后長沙東部最重要的區(qū)域之一，也是本次策劃的重點。我們希望發(fā)揮武廣與滬昆雙高鐵樞紐以及空港多種優(yōu)勢，將長沙三環(huán)以內的48平方公里規(guī)劃為我國中部最現代化的高鐵濱河新城，將長株潭中央商務區(qū)與生態(tài)宜居城市有效結合。重點聚集人均收入10萬元以上的高素質居民，規(guī)劃在20年內達到15萬-20萬人口。因此，深圳新摩爾公司結合地緣關系及瀏陽河獨特資源，把黃興鎮(zhèn)長沙三環(huán)以內48平方公里范圍定位為長沙高鐵東部濱河新城（簡稱東部新城），將長沙高鐵東部新城與長沙武廣新城看作是一個長沙大東城概念，是長株潭城市群的城市副中心，其與長沙老城關系猶如同浦東陸家嘴之于上海的關系，在發(fā)展規(guī)劃上長沙高鐵東部新城與長沙武廣新城應科學統(tǒng)籌、統(tǒng)一規(guī)劃。

（2）高鐵東部新城與黃花空港的關系

高鐵東部新城與黃花空港同屬長沙東部，是長沙兩大重要經濟增長極，黃花空港具備發(fā)展保稅區(qū)的有利條件，高鐵東部新城（黃興鎮(zhèn)）與空港共同形成長沙市甚至長株潭城市群的客流、物流、信息流匯集的中心，由交通樞紐區(qū)域進而形成長沙市東部副中心城區(qū)。（3）高鐵東部新城與長沙縣城的關系

長沙高鐵東部新城位于長沙縣下屬黃興鎮(zhèn)區(qū)域。長沙縣城所在地的星沙依托長沙經濟技術開發(fā)區(qū)的產業(yè)聯動發(fā)展優(yōu)勢，已成為長沙市的商業(yè)副中心區(qū)，并將帶動黃興鎮(zhèn)逐步成為長株潭的核心商務區(qū)和現代農業(yè)以及旅游發(fā)展示范區(qū)。相對長沙老縣城，高鐵東部新城是南部發(fā)展區(qū)，今后將聯合形成長沙大東城。（４）高鐵東部新城的產業(yè)規(guī)劃思路黃興鎮(zhèn)生態(tài)農業(yè)已經具有良好基礎。2002年以來，黃興鎮(zhèn)黨委多次組織學習考察，優(yōu)化農業(yè)規(guī)劃，常年蔬菜種植面積達20000畝，花卉苗木2000畝?，F在每天供給長沙市的蔬菜占據馬王堆市場本地蔬菜的三分之一。其中傳統(tǒng)菜東山光皮辣椒、杜家河的蘿卜遠銷港澳，其花木亦銷江浙一帶。針對長沙高鐵東部新城特點，基于黃興鎮(zhèn)的農業(yè)基礎，產業(yè)規(guī)劃定位以金融業(yè)，商貿旅游業(yè)，自主創(chuàng)新高科技產業(yè)，創(chuàng)意產業(yè)，生態(tài)農業(yè)為主。武廣新城產業(yè)定位：一是現代服務業(yè)，為長株潭地區(qū)提供高品質的商貿、金融、咨詢、會展等服務。二是商業(yè)，主要為規(guī)劃區(qū)服務，發(fā)展部分高端商業(yè)為長株潭區(qū)域服務。三是休閑娛樂產業(yè)，文化活動、游樂。四是住宅開發(fā)：為規(guī)劃區(qū)的就業(yè)人員提供居住空間。建議長沙高鐵東部新城(黃興鎮(zhèn))首先發(fā)展旅游業(yè)和生態(tài)農業(yè)和商貿物流，其次重點發(fā)展高科技和創(chuàng)意產業(yè)，再后發(fā)展金融服務業(yè)。圖3長沙窮空港糟與高華鐵區(qū)隔域產彎業(yè)布胞局概廳念圖圖4高鐵東曉部新城潔的產業(yè)險規(guī)劃2．高鐵威東部新掛城的旅米游規(guī)劃（1）黃興宿的旅游服基礎呆黃屋興人文中資源豐拜富，擁輔有黃興袋故居和論光達故元居。黃仿興鎮(zhèn)的頃兩個名望人故居屈和農業(yè)孕觀光旅妖游具有旁良好的低基礎。膏目前已砍形成瀏典陽河九響道灣、柴黃興故歪居、光度達故居殿、磨盤商洲生態(tài)沸公園、防沿江山嫩與榔梨棗的陶公殿廟以及薦黎托的暫潭陽半必島濱江賊樂園旅將游線路守。圖5高鐵榴東部盈新城航（黃行興）餓旅游柿規(guī)劃跑圖（2）旅游株規(guī)劃策熔劃要點根據黃裁興旅游施基礎及弟未來發(fā)臨展趨勢獅，深圳林新摩爾鑄公司提夾出了黃摩興鎮(zhèn)的據旅游規(guī)望劃需要雕跳出鎮(zhèn)煤級規(guī)劃泉的傳統(tǒng)真思路，組站在長溪沙高鐵罩東部新驗城和瀏悅陽河整堵體旅游柳的高度條認識旅眾游產業(yè)鉛的發(fā)展仁。在現州有線繡路基代礎上屆，重妄點規(guī)源劃瀏套陽河荷旅游分經濟定帶，出包括資兩岸陪的旅粘游景溫點，慨高品元質酒馳店和嚴生態(tài)免旅游予空間右，形墓成完柳整的背長沙滅東部顫游覽筑線路峰。其沃中，煤經濟膀型連超鎖品斷牌和癢四星殺以上煉酒店蠻建設棋列入咽優(yōu)先冰啟動細項目追，距關離黃納興故伍居等銳距離廁要較燙近。將酒矮店、討旅游捏接待竊中心尖和生響態(tài)農閱業(yè)觀竄光項告目結健合，謠形成聾酒店剃餐飲罩娛樂陳旅游備綜合膚體。抽酒店寶特色拆景觀淡為瀏負陽河梯風光多、生裝態(tài)農及業(yè)風井光與五眺望脅偉人表故居殺有機摩結合友。結合黃誓興鎮(zhèn)瀏緣瑞陽河臨愿近高鐵耕站點的棍優(yōu)勢，盟建議在裁現有旅爪游規(guī)劃粱基礎上敗需要進貸一步完拋善：一押是在黃彈興生態(tài)匙公園打訂造民歌捏廣場，凱作為瀏占陽河旅震游宣傳缺的舞臺金。二是乳在黃興拆鎮(zhèn)打造湊一個花供木?花事?花季休駝閑園區(qū)儲，這可余以借鑒少深圳東普部華僑銹城的生凱態(tài)旅游石經驗進習行專題道設計。叉三是建暢設沿河擾生態(tài)農堂業(yè)觀光閣區(qū)和旅雀游接待頁中心，初發(fā)展生忽態(tài)餐廳催和農家才樂等，亮與黃興鈔故居以梳及光達陶故居緊距密聯系搖。在三王環(huán)線與講瀏陽河濤交叉地廁段可以榨規(guī)劃大均型旅游皮項目用獅地。四赤是注意蔥保護濕草地和生輛態(tài)護岸寬建設。3．高鐵薦東部新齡城的商泡業(yè)規(guī)劃（1）零售曬商業(yè)建孤議規(guī)劃嶄控制在15萬平陰方米袍以內斷，包急括以舅下部跌分：中央商災務區(qū)集區(qū)中規(guī)劃6萬平方發(fā)米購物醬中心(鼓勵借建設靜綜合癢體含噴酒店筒，公指寓，謹辦公疼樓)、商棕業(yè)街結區(qū)3萬平閉方米昨。黃興鎮(zhèn)梢集鎮(zhèn)區(qū)跨規(guī)劃5萬平方乒米商業(yè)爆綜合體(2萬平方程米商業(yè)旨，2萬平方渴米四星貪酒店，1萬平晶方米廚公寓)社區(qū)總商業(yè)武相疼關居梅民點放根據徒人口城規(guī)模擱配置10譜00瘦-5窄00府0平方米祥社區(qū)商夕業(yè)。（2）批發(fā)剩業(yè)規(guī)劃弊建議建檢立500嗽0畝現代枕市場群通過逢系統(tǒng)峰考察蜓了長預沙馬蛇王堆夏市場霉，三粉湘大位市場始，貴長陽農保產品唱市場土，結篩合規(guī)犁劃遵寬義農葡產品撥市場爹以及繳論證棟全國蹤蝶規(guī)模箱最大揪的廣畢州水鴨產市痕場經嫁驗，吧并吸圣收法婦國翰藍吉斯比公司棋對總呀體布球局的郵建議悉，根壯據長撓沙縣瞞黃興寬鎮(zhèn)特夏點，層提出拴現代扣市場運群規(guī)例劃要布點。規(guī)劃節(jié)范圍金與目冷標：沖位于熱長沙費縣黃曬興鎮(zhèn)塘黃江滾公里暈兩側疫，用有地面舉積530迷0畝。注重梅節(jié)約貨使用羨土地竄和提旺前考季慮生偵態(tài)建鉆設，每立體極化的安規(guī)劃薪設計火與合融理布陣局，詞發(fā)揮53瞎00畝現代過市場群萄落的作嶄用。規(guī)劃從理念帥為先覆進的大第三蛋代批厭發(fā)市攤場：甩是設晴施先儀進、眾功能匪完善嗎、管藏理科灣學、喜主動務承擔飲社會店責任美的現慌代化柴市場悅，它鞭具有津監(jiān)控沈食品劇質量頑安全現，管億理現古代化什，服險務周拳密化樣，市甲場品工牌化截，場隙商合蒸作化狂等方緊面的模特點穿。圖6長沙改高鐵克東部始新城圍商業(yè)村規(guī)劃消圖圖7黃興煮大市刃場控存制性雜規(guī)劃撥初步絞方案通過新興摩爾公密司的總少體策劃平，指導免設計忙公司春完成刻了控朋制性足規(guī)劃．4.長沙高增鐵東部歇新城的劃城市規(guī)療劃與Ｃ掏ＢＤ城早市設計煙的思考（1）根那據黃汗興三刪面環(huán)度河以熊及大樹壩高潑于地眨面的或特點尿，在銷景觀醫(yī)設計免上形獨成東斃西主吐軸線妥和部拜分南蜘北主惠軸線達，以側東西慈軸線爽為主首．（2）充分剃考慮環(huán)談境友好啄型的城賓市設計鎖原則，渡建議充喜分利用福地勢低同洼的條苗件，建年設小型材湖泊濕坡地，以絞生態(tài)公揉園水系擦穿插在歷ＣＢＤ蕉不同的叢功能區(qū)及．（3）在慈ＣＢ獸Ｄ建竟筑布刃局中傘，高都層建信筑要秀離開榆大壩10蟻0米外崖，其舞他區(qū)僚域要爭離開恰大壩20桑0米之外民，利用沾大壩建吧設環(huán)形鑒道路和寨森林綠作化戴景彩觀．（4）在景慮觀規(guī)劃答中，不施僅要有蠟草坪綠袍地，還煌要將森莫林和生傘態(tài)農業(yè)屯作為景安觀設計墓的重要傳組成部爸分，盡賠量減少拆農田占據用，不洗要完全各毀壞農巷田建設鑒綠地的追方式，揮要充分吉考慮瀏廣陽河沖衣積平原想的土質枝特點和每黃興農遼民未來近的出路澆。5.長沙高稍鐵東部押新城48平方公站里布局蹤蝶初步設虜想（（1）用沖地空勞間比魄例分請割（2）開指發(fā)順候序與說土地際增值鏟策略6．長攔沙高聞鐵東少部新最城規(guī)忌劃的父政策吹研究中國秋的新粒城建桑設必肝須要家解決扮好失冶地農毅民的斬發(fā)展幟問題經，不情能以揪簡單首的補歸償和向安置弓為主擾，政新策研脹究要建考慮同兩個饞關鍵盒的問粘題：（1）開發(fā)構規(guī)劃新辣城的利護益分配深思考（2）關嗽于黃躬興鎮(zhèn)寺行政度體制雹的變揭革疤建立世高鐵男新城仍開發(fā)剛的新第體制（3）長沙漆高鐵東照部新城偽（黃興英鎮(zhèn)）招肥商政策嘩的建議（4）長沙塔高鐵東混部新城閱招商引州資目標洋建議（1）開到發(fā)規(guī)控劃新妻城的蘇利益政分配仰思考農民渡是黃勾興的嫂主體加，我符們在拋城市疾規(guī)劃堆中應范該充盜分考血慮農綁民的糕長遠澆利益涼和近猾期利萍益。迫黃興層鎮(zhèn)新嶺城開揭發(fā)將辨獲得狂較大歉的土隨地收胃益，免許多跪農民祖將失萌去土恨地，潮解決籃好失徹地農貿民的高教育貸問題母和生船活問譜題，傅是新卷城建戴設成春敗的論重要僑課題站。。漁簡單速地給辱予貨臨幣補鍵償只匪是解譽決了想眼前搞問題蔥，從嘉長遠味角度呈思考撐我們績應該軌采取唐如下階措施盡。成立講黃興鏟鎮(zhèn)農殿民子掌女教墻育基誕金，悲對于占失地捆的農桃民給田予重賺點資梳助，纖一直灶到大造學畢羅業(yè)。農民譽素質專教育腳和農溜業(yè)，神旅游驅，商君貿專毒業(yè)教系育，決鼓勵吧農民販掌握或技能裕，在亮城市?；诵Q潮中土把握怕自己恥的命撞運。在黃興拉鎮(zhèn)，對鉆于職業(yè)將教育和惰農民教叼育，在姓解放前遙就非常頂重視。騾杰出的儲革命教印育家徐畜特立，史長沙縣翼五美鄉(xiāng)設人。他劑在榔梨飲鎮(zhèn)創(chuàng)辦路梨江高剛小期間漢，常常掃在黃興在鎮(zhèn)鹿芝雨嶺的白欣果山莊頸深入群苗眾，留憂下“徑嚷接藍田闊秀，花槍開白果染香”紡的名句鋤。（2）關咸于黃捎興鎮(zhèn)算行政額體制展的變燈革責建立同高鐵朽新城蛛開發(fā)救的新胳體制鑒于烈長沙枯高鐵柔東部胳新城慎的開零發(fā)趨泥勢，筒結合使城市像化發(fā)執(zhí)展需增要，狹建議申將黃棉興鎮(zhèn)挪升級擊為副注縣級采或者仍副市結級的居長沙授高鐵山東部某新城燦管委譯會座，下乓設三秩至四戶個街當道辦出，分遇別為吼黃興毫，