關(guān)于?？谑袆e墅市場專題調(diào)查報告西海灘項目全程策劃報告第一部分：關(guān)于海口市別墅市場專題調(diào)查報告前言別墅的由來別墅的分類及其特性分述別墅按建筑形態(tài)分類及特性分述★獨立別墅★聯(lián)體別墅★聯(lián)排別墅（排屋）★新型別墅別墅按市場級別檔次分類及其特性分述★頂級豪宅型別墅★高檔型別墅★中檔型別墅★經(jīng)濟(jì)型別墅別墅按單套總建面積分類及其特性分述★1３0—１60平米★1６1—２０0平米★20１—25０平米★250—300平米★３0０平米以上別墅按建筑風(fēng)格分類及其特性分述別墅按居住功能劃分及其特性分述★休閑度假型別墅★經(jīng)濟(jì)生活居家型別墅投資保值型別墅別墅區(qū)域分布分類及其特性分述別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅產(chǎn)品功能特點別墅建造用材等特點別墅小區(qū)規(guī)劃特點別墅配套設(shè)施特點別墅市場構(gòu)成體系綜述別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)別墅物業(yè)主要行銷通路和策略５?？谑袆e墅市場調(diào)查（一）市場調(diào)查選取范圍說明（二）?？谑新?lián)體別墅市場調(diào)查（三）?？谑歇毩e墅市場調(diào)查(四）西海岸住宅市場調(diào)查（五)綜合歸納說明序言序言英雄2003年，?？跇鞘欣菬熕钠?，四方諸侯蠢蠢欲動,?？诜康禺a(chǎn)市場真正進(jìn)入了“大盤逐鹿"的時代.“時勢造英雄",有戰(zhàn)略決戰(zhàn)才能一統(tǒng)江山,有競爭對手才能志存高遠(yuǎn).如果說２003年?？诜康禺a(chǎn)是“十年磨一劍”時代,那么，即將到來的一年將是“煮酒論英雄"的時代。對于?？谑械拈_發(fā)商來說,別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗從總體上看雖然并不豐富，但大多參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著同一個努力——讓用戶心動！那么，海口西沙灘項目應(yīng)該怎樣規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場定位?她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場上才最受歡迎……等等。本報告對?？谑蟹康禺a(chǎn)市場進(jìn)行了前期的市場調(diào)研。為準(zhǔn)確市場定位，根據(jù)該項調(diào)研性質(zhì)，我們采用實地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式,依托?？谑猩唐纷≌袌觯ㄖ饕獮閯e墅市場）相關(guān)的背景信息實施整個調(diào)查過程并形成結(jié)論.我們以真誠、嚴(yán)謹(jǐn)和毫無保留的態(tài)度向?？谖骱┇I(xiàn)出我們對未來市場走向的一些設(shè)想和淺見。希望這本凝聚著我們經(jīng)驗與智慧的策劃案能夠?qū)？谖骱┑膩砣蛰x煌提供有價值的參考和依據(jù)。當(dāng)然，隨著市場的不斷變化，我們也將用最敏感的觸覺和最快速的反應(yīng)來不斷對本案進(jìn)行深化和完善。以期達(dá)到如下目標(biāo)：了解?？谑袆e墅市場的整體狀況及變動趨勢;了解?？谑袆e墅市場產(chǎn)品設(shè)計的發(fā)展趨勢；了解各個區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況;掌握西海灘項目所處地塊的基本特征;掌握西海灘項目周邊房產(chǎn)市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征；明確西海灘項目與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在;掌握各類目標(biāo)消費群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對項目的初步認(rèn)知;明確西海灘項目構(gòu)建優(yōu)勢的市場機(jī)會；提出西海灘項目的市場定位（包括項目定位、目標(biāo)客戶定位、戶型定位等）的若干思路；提出西海灘項目在后期產(chǎn)品設(shè)計中的若干思路和建議。最后的贏家,真正的英雄,都將是?？谖骱０?第一部分、項目研究背景別墅的概念１—１別墅的由來別墅的由來別墅的由來1。1別墅傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風(fēng)景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場所。1。1別墅傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風(fēng)景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場所。而當(dāng)今意義上的別墅,已不僅表示一幢講究建筑式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢房子組成的高級住宅區(qū)，建筑裝潢及設(shè)施、功能配套，大量采用現(xiàn)代科技的新材料的發(fā)展成果,而遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)意義上的別墅,在選址和環(huán)境布局上，現(xiàn)代意義上的別墅則基本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅”的選擇。1．2別墅生活眼下正悄然走近市民1．2別墅生活眼下正悄然走近市民別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。改革開放二十年，不僅使國家的綜合國力不斷增強(qiáng)，也使普通人們的經(jīng)濟(jì)收入與消費能力持續(xù)走強(qiáng)。隨著人們對居住環(huán)境的強(qiáng)烈追求的目標(biāo)。城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階層的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說，“擴(kuò)大居住面積,改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境,講究生活質(zhì)量"是“第二波”的話，那么?？跇鞘袑⒃诮?、三年進(jìn)入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”.別墅生活正消然走近平常人家,成為當(dāng)今樓市關(guān)注的熱點之一。?？趧e墅市場的“第二次浪潮”99年下半年開始，隨著假日海灘、熱帶海洋世界等旅游項目于落戶西海岸區(qū)域,相繼推出了一批新型的獨院住宅，它們的外觀更漂亮,房型更舒適，功能更全面，花園更開闊,黃金海岸花園、長信海景花園等樓盤的推出市場創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了?？谑袌龅牡诙卫顺薄e墅的由來?？趧e墅市場的“第一次浪潮"?？趧e墅市場的“第二次浪潮”99年下半年開始，隨著假日海灘、熱帶海洋世界等旅游項目于落戶西海岸區(qū)域,相繼推出了一批新型的獨院住宅，它們的外觀更漂亮,房型更舒適，功能更全面，花園更開闊,黃金海岸花園、長信海景花園等樓盤的推出市場創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了?？谑袌龅牡诙卫顺?。別墅的由來?？趧e墅市場的“第一次浪潮"整個八十年代后期,別墅的發(fā)展速度還較緩慢,然而，隨著海南建省，1０萬大學(xué)生下海南，海南成了冒險家的天堂,這期間海甸島等區(qū)域出現(xiàn)了大批花園別墅群，形成了?？谑袆e墅市場的第一次浪潮。這些別墅因、綠化差、配套跟不上，設(shè)計欠合理.幾年的空置后，又被好事之人笑為“綠化程度甚高"——雜草叢生。。于是又有好事者稱其為“別野”——寓意缺“土"別墅市場的三次浪潮?？趧e墅市場的?？趧e墅市場的“第三次浪潮”2001年年未,當(dāng)海口房地產(chǎn)住宅開發(fā)進(jìn)入,規(guī)劃小區(qū)化、配置智能化、環(huán)境園林化、空間功能化、管理專業(yè)化、交通立體化……使得新一代的別墅更能適應(yīng)人們對未來生活的新要求。隨著市政道路的立體化,家用轎車的普及化，人均收入的增加，?？谌嗽絹碓阶⒅厣畹馁|(zhì)量，排屋概念的出現(xiàn),雙復(fù)式公寓的形成.以排屋、聯(lián)體別墅、又疊加式別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅為主體的別墅住宅已經(jīng)成為?？谌酥脴I(yè)安家及島外人士度假、養(yǎng)老的新選擇,一個“獨院住宅、立體生活”的時代正到來,陽光經(jīng)典、傳世家寶、陽光西海岸、綿繡京江、金盤雅苑等項目都由這段時間推出.將引導(dǎo)?？谑袌龅谌卫顺钡南破?。別墅的分類及其特性分述別墅的由來低層住宅的特點是:層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊、結(jié)構(gòu)單一、平面組合變化大、標(biāo)準(zhǔn)要求較高等。我國在１9８7年制定的《民用建筑設(shè)計通則》(試行）中，對民用建筑高度與層數(shù)明確規(guī)定：1—3層為低層住宅;4—別墅的分類及其特性分述別墅的由來低層住宅的特點是:層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊、結(jié)構(gòu)單一、平面組合變化大、標(biāo)準(zhǔn)要求較高等。我國在１9８7年制定的《民用建筑設(shè)計通則》(試行）中，對民用建筑高度與層數(shù)明確規(guī)定：1—3層為低層住宅;4—6層為多層住宅；７—9層為中高層住宅；10層以上為高層住宅.“獨院住宅、立體生活”是指城市人擁有一個屬于自己的有天、有地、有花園的立體獨立居住空間的生活，是城市居民從市區(qū)的小高層、高層獨立出來，擁有成套獨用住宅之后又一次劃時代的居住生活質(zhì)量和提升。這種時尚的生活方式,以全新的理念和模式給別墅市場注入了活力,出現(xiàn)了豐富多彩的產(chǎn)品樣式，形成了“低層、低密度、低容積率”的“三低"住宅。1-2別墅的分類及其特性分述別墅的分類按建筑形態(tài)分類按市場級別檔次分類按單套總建面積分類目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，是否善于掌握別墅產(chǎn)品的科學(xué)分類的方法，對于經(jīng)營者在樓市競爭中發(fā)現(xiàn)機(jī)遇、贏得優(yōu)勢、分析比較、定位決按建筑形態(tài)分類按市場級別檔次分類按單套總建面積分類策等至關(guān)重要。然而,別墅產(chǎn)品的細(xì)分并沒有一陳不變的方法，這里根據(jù)別墅產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性進(jìn)行分類如下：獨立別墅獨立別墅聯(lián)體別墅聯(lián)排別墅（排屋)新型別墅頂級豪宅型別墅高檔型別墅中檔型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅13０～160平米161~200平米２0１～300平米250~300平米300平米以上按建筑風(fēng)格分類按區(qū)域分布分類按居住功能劃分按建筑風(fēng)格分類按區(qū)域分布分類按居住功能劃分西海岸板塊西海岸板塊海甸島板塊市中心城區(qū)工業(yè)大道中國園林歐洲古典歐洲現(xiàn)代北美風(fēng)格其它休閑度假型別墅經(jīng)濟(jì)生活居家型別墅投資保值型別墅建筑形態(tài)分類及特性分述建筑形態(tài)分類及特性分述別墅的由來別墅分類具體細(xì)分特性市場定位面積控制獨立別墅四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨門獨戶，獨享前庭后院.頂級豪宅型高檔型2５０平方米以上聯(lián)體別墅雙聯(lián)三面采光,占地面積比獨立別墅??；中、高檔型160——250平方米三聯(lián)有的兩面采光,占地面積更小;中檔型16０——２00平方米四聯(lián)六聯(lián)兩面采光,占地面積小,獨門、獨戶、獨院。側(cè)重以居家式的功能住宅。經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型１30--１６0平方米130——160平方米聯(lián)排別墅排屋里弄式住宅顧名思義,又稱為并排連在一起的別墅，兩面采光,占地面積小，獨門、獨戶、有獨院綠地，但花園面積相對較小。經(jīng)濟(jì)型１30——160平方米新型別墅疊加別墅（雙復(fù)式公寓）又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價優(yōu)勢。經(jīng)濟(jì)型130—-160平方米頂級豪宅型別墅有人說,全世界的最高級住宅,要么建在山上，要么建在海邊。?？趧e墅市場中的項級豪宅當(dāng)數(shù)一線海景別墅了.頂級豪宅型別墅市場的發(fā)展離不開中國的改革開放,離不開?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展，高品位社交需求也越來越大,追求高尚生活氛圍及品位社交環(huán)境成為了一批高級管理人士的渴望，因此,在某種意義上講，傳統(tǒng)的別墅已不能充分體現(xiàn)自身的價值，適應(yīng)生活社交的要求,高爾夫別墅最大的特點是別墅建在高爾夫球場里面，球場本身是球道，球道與建筑的界面是庭園，因此庭園是球場的延伸,將球場的景觀借到別墅區(qū)，形成Finfer—sｔyle頂級豪宅型別墅有人說,全世界的最高級住宅,要么建在山上，要么建在海邊。海口別墅市場中的項級豪宅當(dāng)數(shù)一線海景別墅了.頂級豪宅型別墅市場的發(fā)展離不開中國的改革開放,離不開?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展，高品位社交需求也越來越大,追求高尚生活氛圍及品位社交環(huán)境成為了一批高級管理人士的渴望，因此,在某種意義上講，傳統(tǒng)的別墅已不能充分體現(xiàn)自身的價值，適應(yīng)生活社交的要求,高爾夫別墅最大的特點是別墅建在高爾夫球場里面，球場本身是球道，球道與建筑的界面是庭園，因此庭園是球場的延伸,將球場的景觀借到別墅區(qū)，形成Finfer—sｔyle的風(fēng)格，即別墅與球場沒有很顯的界限，兩者形成象手指一樣交錯形式。按檔次分類及特性分述別墅的由來33中檔型別墅中檔別墅通常遠(yuǎn)離城市中心，與城市快速交通干道相關(guān)，比較注重高環(huán)境質(zhì)量,但價格適中,這類別墅一般都擁有２0０至300平方米以上花園,能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強(qiáng)且住宅功能多樣，這類別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。此類別墅價格大都是集中在80——中檔型別墅中檔別墅通常遠(yuǎn)離城市中心，與城市快速交通干道相關(guān)，比較注重高環(huán)境質(zhì)量,但價格適中,這類別墅一般都擁有２0０至300平方米以上花園,能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強(qiáng)且住宅功能多樣，這類別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。此類別墅價格大都是集中在80——180萬元之間，島外市場消費人群的增長帶來源源不斷的市場需求，而物業(yè)品質(zhì)的提高以及日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅物業(yè)的價值處于不斷的提升之中。高檔別墅高檔別墅完美地體現(xiàn)了人們對居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無法復(fù)制的人文景觀優(yōu)勢。隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開放，有越來越多的境外人士，國內(nèi)也有相當(dāng)一批成功人士，購買此類物業(yè)，用于投資、居住、租賃、休閑、度假等.隨著加入WTO的日益臨近,高檔別墅市場正悄悄地在升溫。經(jīng)濟(jì)型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋式建筑,該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域,土地成本相對市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟(jì)型別墅”的占地規(guī)模一般都在１0萬平方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場的價格較低,自然是適應(yīng)的消費者也就更廣。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域,此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華,那樣更加舒適的空間和環(huán)境,但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在16０平方米以內(nèi),由此也就控制了總價不大(4０——８0萬元之間）。因此，經(jīng)濟(jì)型別墅要面向更多客戶群,別墅小型化是最為有效的方法之一,也是經(jīng)濟(jì)型別墅拓展空間的主攻方向。按面積分類及其特性分述34別墅物業(yè)按面積劃分130-160平米161—200平米2０134別墅物業(yè)按面積劃分130-160平米161—200平米2０1—250平米2５0—300平米３01平米以上別墅的由來毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導(dǎo)致總價偏高。面積在300平方米以上的別墅，其總價當(dāng)然不低，而單價似乎也比較模糊，此類物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在130——毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導(dǎo)致總價偏高。面積在300平方米以上的別墅，其總價當(dāng)然不低，而單價似乎也比較模糊，此類物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在130——160平方米和面積在1６1—-2００平方米的別墅，其客層對應(yīng)的購房動機(jī),應(yīng)該是生活居家類為主;相對而言面積在２01——300平方米的別墅情況最復(fù)雜。就目前的別墅市場總體來看,這部分的別墅產(chǎn)品最豐富多彩,變化空間亦最大，個體的差異性、購買者經(jīng)濟(jì)狀況的懸殊、文化背景、觀念意識的不同將決定別墅的多種多樣，個體的各具特色，決定了別墅的類別和個性。?別墅市場研展報告別墅的由來別墅市場研展報告別墅的由來背景篇別墅常識別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑，此類風(fēng)格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸風(fēng)情的北歐式建筑,此類風(fēng)格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡頂、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨異性，其審美價值就越恒久。然而值得一提的是，不同的別墅風(fēng)格與其建筑空間內(nèi)部是統(tǒng)一的。別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑，此類風(fēng)格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸風(fēng)情的北歐式建筑,此類風(fēng)格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡頂、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨異性，其審美價值就越恒久。然而值得一提的是，不同的別墅風(fēng)格與其建筑空間內(nèi)部是統(tǒng)一的。居住功能劃分及其特性分述休閑度假別墅別墅市場研展報告別墅的由來休閑度假別墅別墅市場研展報告別墅的由來休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風(fēng)光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身價。如黃金海岸花園、陽光西海岸、傳世家寶、陽光經(jīng)典等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會所的設(shè)置也增添了物業(yè)的附加值，令物業(yè)身價非凡.休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風(fēng)光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身價。如黃金海岸花園、陽光西海岸、傳世家寶、陽光經(jīng)典等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會所的設(shè)置也增添了物業(yè)的附加值，令物業(yè)身價非凡.經(jīng)濟(jì)生活家庭型別墅經(jīng)濟(jì)生活家庭型別墅此類物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價使發(fā)展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價格等綜合性能比的此類物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價使發(fā)展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價格等綜合性能比的“實惠”:園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、清新秀美的小區(qū)景致均是普通住宅無法比擬的，而其物業(yè)部、總價控制于４0至8０萬元,立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然"的居住時尚的購房族樂于承受。投資保值型別墅投資保值型別墅別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。規(guī)?；_發(fā)加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標(biāo)準(zhǔn)住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實力和良好的信譽(yù)也具有別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。規(guī)?；_發(fā)加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標(biāo)準(zhǔn)住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實力和良好的信譽(yù)也具有“投資性”,這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購房提供絕佳良機(jī)。選擇合適認(rèn)購價位則完全取決于消費者準(zhǔn)確把握購房時機(jī)。別墅的由來別墅的由來背景篇別墅常識其它此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細(xì)述。其它此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細(xì)述。1、西海岸區(qū)域1、西海岸區(qū)域這里,火車輪渡客運開通,區(qū)域內(nèi)以獨立式別墅、聯(lián)體別墅并存的格局更多建立于濱海大道旁,使市出入更為自由。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關(guān)注,使“入住西海岸”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。這里形成?？谑凶顬榭春玫膭e墅開發(fā)居住區(qū)域。2、海甸島2、海甸島90年代初期,這里是海口市別墅集中區(qū)域。93年期間海甸島北面的別墅開發(fā)較多,產(chǎn)品多以獨立式別墅為主,這些別墅由于規(guī)模小、綠化率不高等現(xiàn)在并不為市場看好。很多別墅由駐瓊辦事處租用作辦公用。新開的樓盤主要集中在海甸島西北部（世紀(jì)大橋橋頭、美麗沙等沿海區(qū)位,新開的樓盤有海岸綠洲。目前區(qū)位不如西海岸,銷售并不佳. 背景篇背景篇別墅常識別墅的由來3、金貿(mào)區(qū)?？跒惩恋氐恼滟F稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。?？谑杏诮鹳Q(mào)區(qū)新開此類別墅不多，主要有傳世家寶、陽光經(jīng)典。此類物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價格基本在2０0萬元以上。3、金貿(mào)區(qū)海口灣土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。?？谑杏诮鹳Q(mào)區(qū)新開此類別墅不多，主要有傳世家寶、陽光經(jīng)典。此類物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價格基本在2０0萬元以上。２、工業(yè)大道區(qū)域２、工業(yè)大道區(qū)域該區(qū)域為市政新建設(shè)區(qū),缺欠別墅所需求的自然景觀的支撐,別墅主要以排屋聯(lián)體或疊加式建筑為特征的經(jīng)濟(jì)類別墅為產(chǎn)品主力。以“錦繡京江”和“金盤雅苑”為代表。其售價基本接近于30萬——40萬之間,適中的售價無疑為工薪階層帶來了更多的實惠。別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅產(chǎn)品功能特點別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅產(chǎn)品功能特點別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅產(chǎn)品功能特點別墅產(chǎn)品功能特點住宅首先要滿足使用功能,滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態(tài)要求。因此,功能區(qū)分隔、使用功能的細(xì)分化、專門化，已是必然趨勢。作為高檔物業(yè)的別墅來說，則更應(yīng)注重功能的設(shè)計和配置,更應(yīng)滿足高于一般家庭的生活需求。在增強(qiáng)居室私密性的同時，更應(yīng)注意室內(nèi)、外空間的過渡，以及與私家花園,即自然環(huán)境的交融。并在提高居家舒適度和便利性,空間格局的經(jīng)濟(jì)性、合理性方面,應(yīng)多費心思,有所創(chuàng)新。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。別墅物業(yè)空間劃分的“五個區(qū)”禮儀區(qū):入口（玄關(guān))、起居室、過廊、餐廳等交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進(jìn)入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等室外區(qū)：外立面、前院、后院、平臺等以“區(qū)”來重新定義空間類型，功能規(guī)劃更為細(xì)膩，為全新生活方式提供完美的空間，充分滿足個性與生活品質(zhì)的追求。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學(xué)體現(xiàn)了日常生活中對空間利用的規(guī)律,滿足了業(yè)主飲食起居,交流禮儀等各方面的家庭生活別墅的戶型設(shè)計和室內(nèi)空間格局,理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用,如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù))。別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大,它的客廳、臥室空間設(shè)計比較大氣,比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為１5—20平方米之大,巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對于別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅建造用材特點11—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述(二）別墅建造用材等特點有利健康的無化學(xué)揮發(fā)、無輻射影響以及輕質(zhì)高強(qiáng)度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。(二）別墅建造用材等特點有利健康的無化學(xué)揮發(fā)、無輻射影響以及輕質(zhì)高強(qiáng)度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅小區(qū)規(guī)劃特點別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅小區(qū)規(guī)劃特點１—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（三)別墅小區(qū)規(guī)劃特點別墅產(chǎn)品的設(shè)計里面特別關(guān)心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說綠化問題,別墅區(qū)綠化應(yīng)該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫,行則移步換景.中國園林造景離不開水,有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。別墅產(chǎn)品的設(shè)計里面特別關(guān)心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說綠化問題,別墅區(qū)綠化應(yīng)該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫,行則移步換景.中國園林造景離不開水,有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合,從中尋出現(xiàn)代別墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環(huán)境概念，別墅因為是貼著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關(guān)系是非常重要的。環(huán)境其實有兩個要素,一個是自然環(huán)境,一個是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū).別墅小區(qū)的營造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸收量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調(diào)節(jié)溫度、濕度，產(chǎn)生負(fù)離子，通過水澡的生物鏈，增強(qiáng)水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習(xí)性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進(jìn)生長、使之枝繁葉茂，營造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅配套設(shè)施特點1-3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1-3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（四）別墅配套設(shè)施特點會所規(guī)格舉例A:娛樂休閑會所（四）別墅配套設(shè)施特點會所規(guī)格舉例A:娛樂休閑會所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等;B：綜合功能型會所醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動中心等；C:豪華舒適型會所高爾夫球場、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等別墅物業(yè)周圍配套設(shè)施舉例大型超市郵電局自動提款機(jī)（或銀行）美容中心洗衣中心等關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)及安保設(shè)施和配套舉例設(shè)備養(yǎng)護(hù)2４小時保修服務(wù)養(yǎng)綠護(hù)綠家政式社區(qū)服務(wù)２４小時電子巡更紅外線周界報警２４小時電子巡更紅外線周界報警一、二層設(shè)門磁、窗磁、三樓設(shè)門磁別墅市場構(gòu)成體系綜述別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成別墅市場構(gòu)成體系綜述別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成1—４別墅市場構(gòu)成體系綜述別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成專業(yè)人士、市場人士普遍認(rèn)為：別墅理應(yīng)有一個完整的設(shè)計、推廣、包裝體系。縱觀目前海南別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求,歸納如下:別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成專業(yè)人士、市場人士普遍認(rèn)為：別墅理應(yīng)有一個完整的設(shè)計、推廣、包裝體系?？v觀目前海南別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求,歸納如下:別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成基本賣點別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成基本賣點優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境;(環(huán)境賣點）舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）完善成熟的配套設(shè)施；（配套賣點)快捷便利的立體交通;（交通賣點)特別賣點崇尚個性住宅,品質(zhì)永恒;（無價賣點)追求生態(tài)效應(yīng)，環(huán)境超群；(稀有賣點）超大棟距，獨成逍遙天地;（布避賣點）多層的價格，超高的得房率;(低價賣點)買一送一、再呈多個超大回扣;（實惠賣點)人腦加電腦，多重保安（物管賣點）明智的投資,超值的回報（投資賣點)““綜合質(zhì)量”和“綜合環(huán)境"以人為本,強(qiáng)調(diào)“人與人、人與自然、人與建筑”的和諧統(tǒng)一是人們對生活的追求。住房消費市場的發(fā)展，已使消費者從“買樓”變?yōu)椤百I居家”、“買生活方式”.因此，隨之而衍生出的“綜合質(zhì)量”與“綜合環(huán)境”的概念只得深入研究。所謂“綜合質(zhì)量"包括：工程施工質(zhì)量、房屋功能質(zhì)量、居家環(huán)境質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量?！熬C合質(zhì)量”反映了人們對生活質(zhì)量的追求。所謂“綜合環(huán)境"包括:綠化環(huán)境、生活環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、鄰里交往往環(huán)境、休閑、休憩環(huán)境、韻動環(huán)境、健身環(huán)境等。這種“綜合環(huán)境”的營造提升了生活品味與生活質(zhì)量.對于現(xiàn)時成熟的購房者來說“建筑風(fēng)格高雅、房型布局合理、生活機(jī)能齊全、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、出行交通便捷、工程質(zhì)量過硬、物業(yè)管理周到”是其基本要求。別墅市場構(gòu)成體系綜述別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)1別墅市場構(gòu)成體系綜述別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述(二）別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)就供應(yīng)面來看,目前上海別墅物業(yè)市場已呈現(xiàn)出(二）別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)就供應(yīng)面來看,目前上海別墅物業(yè)市場已呈現(xiàn)出“客戶層面大、購房動機(jī)廣”的格局?？疾焓袌鲆痪€的購房者，我們又不難發(fā)現(xiàn):別墅購房族正在發(fā)生質(zhì)的變化?？蛻魧用鏀U(kuò)大前幾年,對別墅物業(yè)發(fā)生興趣的，大多來自本地私營企業(yè)老板，而今天，不少島外人士及高收入白領(lǐng)階層也開始放棄市中心地段物業(yè)，把目光投向市郊的別墅，這是客戶層面的變化.購房動機(jī)豐富原先的投資型、度假型的購買人士居多，而目前，生活類動機(jī)開始占上風(fēng)。不少購房者較多追求由于較大建筑面積帶來的居室寬敞、空間豐富、功能齊全和不可多得的私家花園，在海口人居郊區(qū)化觀念逐步形成的背景下，生活類別墅的追求者比例迅速上升.追求時尚生活一些已經(jīng)擁有市中心公寓住宅的人,在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下,也開始追求“5+2"的現(xiàn)代時尚生活。值得關(guān)注的特別客層值得注意的是，在海口別墅樓宇的購房者中,國外華僑和外省市人士在增加，他們都把市郊地段的低密度住宅，尤其是別墅物業(yè)作為重要的選購對象。別墅市場構(gòu)成體系綜述別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)1別墅市場構(gòu)成體系綜述別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述島內(nèi)外資企業(yè)老板境外長期居住海南及經(jīng)理等高級管理人士(包括港、澳、臺等投資海南的華裔人士）島內(nèi)外資企業(yè)老板境外長期居住海南及經(jīng)理等高級管理人士(包括港、澳、臺等投資海南的華裔人士）華僑、海外同胞內(nèi)地之家屬;文藝界、體育界、新聞界、作家、畫家等文化含量較高行業(yè)成功人士；華僑、海外同胞內(nèi)地之家屬;文藝界、體育界、新聞界、作家、畫家等文化含量較高行業(yè)成功人士；政界、商界成功人士;跨國公司區(qū)域經(jīng)理人、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)總監(jiān)級以上人員各大公司區(qū)域經(jīng)理人富裕的白領(lǐng)階層富裕的私企業(yè)主等外省市人士工薪階層工薪階層行銷通路和策略別墅市場構(gòu)成體系綜述1—別墅市場構(gòu)成體系綜述1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述（三)別墅物業(yè)主要行銷通路和策略別墅特別是中高檔以上級別的別墅物業(yè)，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同,其關(guān)鍵因素在三個環(huán)節(jié):（三)別墅物業(yè)主要行銷通路和策略別墅特別是中高檔以上級別的別墅物業(yè)，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同,其關(guān)鍵因素在三個環(huán)節(jié):有效目標(biāo)客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；達(dá)成與有效目標(biāo)客源的直效溝通；行銷如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效.常見行銷策略為：運用多種方式對有效目標(biāo)群（特別是金字塔上部客層)實行“一對一”直效營銷；廣告策略隨有效目標(biāo)客源而調(diào)整，輔助配合銷售進(jìn)行;銷售執(zhí)行策略靈活、機(jī)動、有效;銷售方式多樣化(如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）?！耙粚σ弧敝毙I銷“一對一”直效營銷是指營銷過程中間環(huán)節(jié)，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面,直接面對面,加強(qiáng)目標(biāo)命中率，促進(jìn)銷售的實現(xiàn)，是一種實用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。直效營銷模式具體舉措：事件營銷：組織由目標(biāo)客源直接參與的如“項目與文化"研討、交流會公關(guān)營銷:如組織由目標(biāo)客源直接參與的各類聯(lián)誼會、酒會情感營銷：如有獎活動等直效營銷推廣路徑推廣路徑選擇應(yīng)體現(xiàn)直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平臺，促進(jìn)有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體,或者將傳統(tǒng)廣告起輔助的作用,選擇針對性極強(qiáng)的媒體如各類高級俱樂部、高爾夫球場現(xiàn)場、高級酒店等場所PＯP或內(nèi)部各類高檔雜志等。市場概況了解整體情況分析１、海南別墅市場趨向成熟海南別墅市場起步于80年代后期，發(fā)展一直較為緩慢,進(jìn)入90年代初期,隨著海南建省和房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在海南出現(xiàn)了大批花園別墅群，形成海南別墅市場的第一次浪潮，但此時別墅的類型、功能及其針對的潛在客戶群均較為單一,市場化程度較低,因而在93年宏觀調(diào)控，銀跟緊縮政策后跌入了谷底。直至1998年下半年,隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，島外市場的興起同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇.經(jīng)過這幾年的發(fā)展，海南的別墅市場已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成表明市場逐漸走向成熟。2、市場供應(yīng)狀況分析——供應(yīng)量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計，目前?？趧e墅開發(fā)用地近2萬畝,平均每個項目的占地面積在１０萬平方米左右。以綜合容積率０.8計算,則近2～３年內(nèi)?？趧e墅市場的供應(yīng)量將達(dá)到94０萬平方米,這還沒有計算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量.——區(qū)域分布以近郊為主目前絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中主要分布在?？跒臣拔骱０栋鍓K在售別墅項目總數(shù)占到了海口別墅供應(yīng)量的７0％以上。如下所示：-—價格結(jié)構(gòu)合理通過對在售別墅的總價進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前?？趧e墅供應(yīng)量集中在1０0萬至２００萬價格段，占到了供應(yīng)量的４6%;其次是總價在200至30０萬的中高檔別墅,占總供應(yīng)量的17%；而總價在100萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15％和12％。從價格上看,?？趧e墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與?？谑邢M結(jié)構(gòu)存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。２、市場需求狀況分析——短期內(nèi)需求增長有限目前海南約80萬人口,以5口之家計算，約有16萬個家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國際慣例來統(tǒng)計,將有2%的家庭購買別墅，這樣僅?？诒镜鼐吞N(yùn)藏著３2００套別墅的消費能力,它還未包括來自港臺地區(qū)及周邊省、市的購買者。而目前海口別墅上市的總量還不到1００0套，仍然有較大空間。因此,長期看好的別墅市場在短期內(nèi)顯然是供過于求。?？谑袆e墅市場在經(jīng)過前兩年的預(yù)熱之后，在近三年迎來供應(yīng)高峰期。本次調(diào)研表明,今年開盤的別墅項目就有５個，短期供應(yīng)量的增長速度超過了需求量的增長速度.對本項目而言,前期的市場定位變得尤為重要，如何在現(xiàn)今紛亂的競爭局面中實現(xiàn)利潤最大化并奠定初步的品牌基礎(chǔ)，市場定位的正確與否為根本之因素.3、市場前景預(yù)測從需求結(jié)構(gòu)的角度分析,?？诋?dāng)前別墅市場較之以前有了質(zhì)的飛躍,別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活的標(biāo)志,正在悄然走入普通百姓的生活。2002年，?？趧e墅市場的銷售面積、銷售金額在整個商品房銷售比例逐步上升。而隨著?？谌司荄Ｐ的逐步增長及海南獨特的路費加入燃油價格、市政交通建設(shè)的不斷完善，私家車越來越多（海南私家車擁有量排第一）,隨著第二套住宅時代的到來,時間、空間和距離有了新的概念，人們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來越為更多的購房者所接受，市場前景看好。二、發(fā)展態(tài)勢綜述1、產(chǎn)品設(shè)計趨勢——規(guī)劃采用點狀、流線型的布局形式。別墅的綠化重點拋棄了中心圍合的景觀控制論,而以散點布置,確保一戶一景的綠化配比?！啃湍壳昂？谛麻_別墅的戶型結(jié)構(gòu)都比較科學(xué)，款式多樣，結(jié)構(gòu)都較為簡易，獨立別墅主力面積控制在２５0平方米.聯(lián)體別墅主力面積控制在200平米左右,主流結(jié)構(gòu)為一樓為公共空間,二樓為私人生活空間。使空間的利用更為人性化，功能的劃分更細(xì)?！涮纂p車位（主人車位+訪客車位)中央空調(diào)智能型熱水供應(yīng)器老年居室和太太書房地下家庭影視娛樂廳ＳPA--建材門窗采用環(huán)保型隔熱橋氟碳烤漆工藝室內(nèi)管道全部銅管鋪設(shè).紅外線防盜和瓦斯報警、緊急呼叫系統(tǒng)２、細(xì)分物業(yè)簡述——獨立別墅主要分布區(qū)域:西海岸、?？跒?、海甸島上市量:約占全部的10％。市場價位:２00萬——1０0０萬主力面積：２50平方米左右單價:５０00元以上行情：2003年購買獨立別墅的比例上升，境外購買日趨增加?！?lián)體別墅主要分布區(qū)域：西海岸、?？跒?、新埠島、工業(yè)大道主力總價范圍:7０-80萬元主力面積范圍：200平米左右單價:3000-4000元／平米行情：是海口市別墅市場的主角—-排屋主要分布區(qū)域：主力總價范圍：4０—60萬元主力面積范圍：15０平米左右單價：2０00—3０00元/平米行情:是?？趧e墅市場的主角市場調(diào)查選取范圍說明西海岸位于?？谑形鞅逼瑓^(qū)，主要交通路線是濱海大道與市區(qū)金貿(mào)區(qū)相連.由此，規(guī)定了如下的本案市場調(diào)查的選取范圍:從整個西海岸來說,該區(qū)位的住宅項目的各類情況,將直接影響本案的規(guī)劃和市場定位及行銷情況，對之作全面細(xì)致的市場調(diào)查分析，意義重大:以“珠江廣場”為起點沿濱海大道到火車站方向車程為1０分鐘至６0分鐘左右的輻射區(qū)域，將是本案考察競爭性因素的主要物業(yè)區(qū)域，從別墅物業(yè)客戶群流來看,對本案構(gòu)成競爭影響的區(qū)域主要來自三個方面，即：其一為最鄰近本案的?？跒持苓呂飿I(yè)及其形成的市場；其二為海甸島（新埠島)別墅物業(yè)及其形成的市場;本篇將對上述的本案市場選取范圍逐項研展，從而為有關(guān)方面把握市場機(jī)會,尋求機(jī)會，尋求市場切入點、規(guī)劃決策等提供系統(tǒng)詳實的依據(jù).行銷通路和策略虹山半島（一期)市場調(diào)查項目簡介小區(qū)規(guī)劃房型特點一期獨立別墅挑高6．3米大廳，南北選用超大面積雙層中空落地窗，主臥室為35平方米，面寬5。5米，配有20平方米的衛(wèi)浴和更衣室。主要空間劃分:禮儀區(qū)：（下層):入口（門廳)、起居室、客廳；交往區(qū)：(下層）：廚房、餐廳;私密區(qū):帶更衣室的主臥(上層）、次臥兩個(上層）、書房（下層）功能區(qū)：（下層）:洗衣房、儲藏室、工人房；室外區(qū):前院、后院、平臺（上層)一期四拼聯(lián)體別墅，房型設(shè)計比較單一簡單；禮儀區(qū):（一層)：入口（玄關(guān)）、客廳；交往區(qū)：（一層）：廚房、餐廳；私密區(qū)：帶平臺的主臥（三層)、次臥兩個(二層）室外區(qū):前院、后院、平臺(三層）一期采用主要車道與步行行道分流，車道沿外圍環(huán)形成環(huán)道設(shè)計，每戶無專門車庫配送。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)行銷通路和策略容積率：０。28；綠化率：73％;棟距:18米行銷通路和策略小區(qū)景觀設(shè)計建筑風(fēng)格小區(qū)配套物業(yè)管理銷售價格行銷通路和策略客戶情況優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣：交通和地理位置優(yōu)勢西海灘位于濱海大道南側(cè)，西邊連接?？诨疖囌?，東邊連接?？谑薪鹳Q(mào)區(qū),進(jìn)入市區(qū)一路暢通無阻，直達(dá)目的地.憑借其近鄰中心城區(qū)的地理位置及其交通條件,吸引了眾多青睞者的目光。規(guī)劃優(yōu)勢如果我們把項目規(guī)劃按“軟硬"劃分，項目規(guī)劃的硬件是指別墅物業(yè)建筑、房型設(shè)計、房型設(shè)計、布局、公共服務(wù)配套、會所、小區(qū)景觀設(shè)計、道路、綠化、活動場所構(gòu)成構(gòu)成的各種不同類型設(shè)施的總和，而“軟件”則是一種無形的使用空間的效果,如生活情趣、生活方式、舒適度、信息交流與溝通、安適感和歸屬感等。項目的市場定位規(guī)定了項目規(guī)劃的基本要求和項目規(guī)劃突出個性的可能方面和取向。目標(biāo)客層的細(xì)分決定了項目市場定位的寬窄度.西海灘的市場定位比較明確,主要面向中高檔別墅需求的消費客層。劣勢:一個特定的別墅住宅小區(qū),獨立式別墅和聯(lián)體別墅共存、產(chǎn)品種類拉開、互相映襯、互相交叉以滿足細(xì)分市場的不同需求者,從開發(fā)商的角度來說，其積極進(jìn)取的用意是很明顯的，問題的關(guān)鍵是同一個別墅住宅區(qū)內(nèi)，不同產(chǎn)品如何組團(tuán)、如何互補(bǔ),更為至關(guān)重要的前題是，不同產(chǎn)品的自身必須適應(yīng)不同細(xì)分市場的需求，也即每一產(chǎn)品都必須找到自身的市場正確定位，一些樓盤在其推出的大面積、高價位、房型空間設(shè)計缺乏個性的聯(lián)體別墅，難以找到對應(yīng)的市場需求.對以居家生活為主的經(jīng)濟(jì)型別墅客層而言，西沙灘周邊公共交通環(huán)境尚明顯不夠發(fā)達(dá)、生活機(jī)能設(shè)施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟；物業(yè)單套總面積設(shè)計控制得不夠小，銷售單價偏高,總價更是太大等等。對中檔別墅消費者而言，四拼的聯(lián)體建筑形態(tài)、房型缺乏個性和新潮、氣派等方面,在其往后的銷售過程中，預(yù)計仍會存在巨大的抗性.三、區(qū)位差異分析說明:鑒于別墅類物業(yè)的特殊性，不同的區(qū)位會存在相當(dāng)大的差異性,我們對各區(qū)塊的市場作比較分析。?？谑新?lián)體別墅市場調(diào)查?？诼?lián)體別墅市場概況聯(lián)體別墅在歐美國家已經(jīng)流行了幾十年,在這些國家中至今仍有50％的人居住在被稱為TＯWNHOUSE的聯(lián)體別墅中。我國前幾年于北京、廣州、上海等大城市開發(fā)的聯(lián)體別墅都取得不俗的銷售業(yè)績,其居住的舒適度與對周圍景觀的感知度與獨立別墅相差無幾。每套建面大約在130—２00平方米左右，有一至兩面墻體和鄰居公用,但有獨立的院子和車庫.一般建在城郊,價格不算高，很適合中等收入的家庭.行銷通路和策略行銷通路和策略從聯(lián)體別墅的外部結(jié)構(gòu)看,獨門獨戶、獨享前庭后院，滿足了都市人對回歸自然生活的追求，如首層進(jìn)門的雨廊設(shè)計、樓上的陽臺、曬臺以及不同房型的外立更是許多人夢寐以求的居住夢想。從價格來看,聯(lián)體別墅常建立在遠(yuǎn)離城市中心地域，土地價格要低的多是不言而喻的，但聯(lián)體相對于獨立別墅來說，由于占地面積小價格就更實惠，而共享空間又遠(yuǎn)甚于獨立別墅。從眼下?？谠S多購房普遍關(guān)心的“得房率”是指住宅套內(nèi)面積與建筑面積的比例，一般住宅的建筑面積由套內(nèi)面積和公用面積兩部分組成，如多層的樓梯是公用面積,高層的樓梯、電梯位和走道均攤?cè)胱≌拿娣e，而別墅卻沒有公用面積，樓梯、走道都是私家住房的一部分，因此聯(lián)體別墅的“得房率”是相對比較高的。聯(lián)體別墅正是以上述諸多優(yōu)勢勁走?？跇鞘?，?？诼?lián)體別墅市場經(jīng)過幾年的發(fā)展演變,發(fā)展商已開始通過市場的細(xì)分，錯開定位，使聯(lián)體別墅商品的受眾更為廣泛。行銷通路和策略從銷售對象看，目前?？谛袖N樓市的聯(lián)體別墅又可分為兩大層次。其一為面向富裕的中產(chǎn)階層的聯(lián)體或雙復(fù)式別墅。此類物業(yè)有的分布于一些中高檔別墅園區(qū)內(nèi)，伴隨著中、高檔的獨立別墅共存組團(tuán)，這些物業(yè)自身的軟、硬經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相對來說品質(zhì)較好，如房型空間的個性化設(shè)計、功能定位氣派獨特而超前、庭院較大、建筑材料、設(shè)備配套等選材講究、外立面建筑風(fēng)格高貴、使得戶主在居住的舒適度和對周圍景觀的感知度與同園區(qū)的中、高檔獨立式別墅相差無幾,此為類聯(lián)體別墅的售價相對較高，單價一般在4500元—７000元／平方米,甚至更高，單套的面積也在２0０—行銷通路和策略其二為面向工薪階層的中、低檔聯(lián)體別墅、聯(lián)排式別墅和所謂的新獨院住宅，此類物業(yè)又被稱作“經(jīng)濟(jì)型別墅”.經(jīng)濟(jì)型別墅基本上都建在市郊區(qū)域,由于土地成本相對市區(qū)要低得多,而且目前此類物業(yè)的占地規(guī)模一般都在10萬方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場的價格較低，自然是適應(yīng)的消費者也就更廣。因而此類的物業(yè)就比較注重交通,配套、生活機(jī)能的完善化,強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域。此類物業(yè)別墅沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在160平方米以內(nèi),部分單價較低的也有面積達(dá)２0０平方米左右的.其單套價范圍一般在4000元以下/平方米,由此也就控制了總價不大（40—80萬元之間）?！坝觅I城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外的別墅”是此類物業(yè)的特別墅象征。從目前市民的消費承受能力看,此類物業(yè)更能滿足市場的需求，位于海口北區(qū)的錦秋加洲花園的成功就是明證.目前，?？诩兇獾穆?lián)體別墅小區(qū)還是比較稀少，但是具有一定規(guī)模的別墅物業(yè)都會推出聯(lián)體房型，以適應(yīng)市場的日益需要。周邊區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域別墅市場概況區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介本項目所處西海岸旅游度假區(qū)，是近年來政府開發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。位于?？谑形鞫?，濱海大道沿線有最佳景觀的海岸線橫亙東西。

西海旅游度假區(qū)已開發(fā)西秀海岸、假日海灘、新國賓館、貴族游艇會、美視高爾夫、熱帶海洋世界。西海岸帶狀公園是?？谑新糜尉坝^主要景點，。得天獨厚的海景資源、綜合的休閑度假區(qū)加之便捷的交通優(yōu)勢使得該區(qū)域成為目前?？谑凶罹邆溟_發(fā)活力和潛力的房產(chǎn)發(fā)展區(qū)，投資的價值為眾多發(fā)展商所看好。二、區(qū)域樓市分析區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)存在的三大利好1、區(qū)域景觀較佳,為高檔旅游住宅區(qū)由于本案所處區(qū)域獨特的海景資源以及高檔休閑度假區(qū)的定位,目標(biāo)客戶群的范圍擴(kuò)至全島乃至內(nèi)地城市，顯然從地段資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場區(qū)隔，潛力巨大。區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢;相比較目前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的金貿(mào)區(qū)而言，整體市場正處于起步階段，消費群則以高收入客戶為主。2、政策及規(guī)劃的前景看好隨著西海岸基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善,?？诨疖囌镜拈_通以及?？谛乱?guī)劃的西海岸二期景觀綠化