不動產預告登記制度的完善的探析預報登記制度在我國可以稱作一種新制度，其整個運行機制仍在探究之中，遠遠沒有到達成熟，由于缺乏實踐中案例的支撐和問題的開掘，其本身還存在很多缺乏之處。因此，一方面，我們要積極借鑒國外的成熟閱歷，引進適合我國國情的規(guī)定;另一方面，要結合自身狀況對該制度進展補充、完善。本文將總結我國不動產預報登記制度存在的缺陷，并試圖對該制度的完善提出一些建議。

一、預報登記制度在實踐中存在的問題

(一)不動產登記法律制度不統(tǒng)一

《物權法》出臺以前，我國的不動產登記制度散見于各種法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和司法解釋之中，從這些規(guī)定中我們可以看到不動產登記制度的根底，但是這些規(guī)定散亂、簡單且有相互沖突之處，許多是為了滿意行政需要而出臺，不能很好地適應現(xiàn)代的物權交易市場，也不能很好地維護交易安全。2023年出臺的《物權法》將不動產登記制度單列，這在不動產登記制度的立法進程上邁出了一大步，但是該法中很多條文是籠統(tǒng)概括性的，預報登記制度也僅有一個空殼，之后出臺的《土地登記方法》《房屋登記方法》等規(guī)定為預報登記的程序做了補充，但仍舊沒有一部統(tǒng)一的法律將不動產登記制度全部囊括其中。我們不得不成認，迄今為止我國尚未建立統(tǒng)一的不動產登記制度，這種狀況必需盡快轉變。

(二)不動產登記機關不統(tǒng)一

《物權法》第10條規(guī)定:不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記方法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?？墒?，該規(guī)定目前只是一種原則性的規(guī)定，并沒有得到很好的貫徹實施，統(tǒng)一的登記機構至今還未確定。我國目前存在的不動產類型中，森林、草原、土地、房屋等屬于不同的不動產類型，由不同的行政機關分管，大多數狀況下，登記機關也是分管它的行政部門。比方，《土地登記方法》第3條和《房屋登記方法》第4條分別規(guī)定了土地和房屋的登記主管機關，也就是說，關于土地方面的登記應當向國土資源行政主管部門提出申請，而房屋登記則應當向建立主管部門提出申請。此外，一般狀況下，當事人進展登記，登記機關都要收取肯定的費用，在利益的驅使下，不動產登記又成了各行政機關爭搶的對象。

既然《物權法》已經規(guī)定了確立統(tǒng)一的登記制度，筆者信任目前登記混亂的狀況只是臨時的，要協(xié)調各部門的利益、安排不同的工作內容仍舊需要肯定的時間。此外，不動產統(tǒng)一登記所面臨的困難還包括協(xié)調統(tǒng)一的登記機關與各不動產治理部門的關系、安排不動產登記資源等。

(三)預報登記程序不完善

1.適用范圍過于狹窄

我國《物權法》第20條的規(guī)定以及《房屋登記方法》和《土地登記方法》從不同范圍和程度上規(guī)定了預報登記適用的范圍。從這些法律條文中可以總結出，我國不動產預報登記的范圍為不動產轉移或毀滅懇求權以及不動產權利內容變更懇求權。我國法律中沒有規(guī)定在附條件或附期限的情形下，是否可以適用預報登記制度，而且目前法律中沒有將其他不動產物權協(xié)議加以界定，這也說明我國法律中關于預報登記制度范圍模糊不清。

很多國外的立法例對于預報登記的范圍界定都比擬清楚，而且都包含了附條件和附期限的懇求權。日本法與德國法的規(guī)定相類似，認為預報登記的范疇包括賜予或廢止土地權利的懇求權、土地上設定負擔權利的懇求權、變更順位或內容的懇求權以及附條件或附期限的懇求權。但是由于日本的物權變動采納意思主義，所以物權也在預報登記的范疇之內。由此可以得知，在預報登記的范圍方面，我國與上述國家相比范圍過于狹窄，在實踐中不利于操作，也簡單產生分歧。

2.預報登記的效力有限

在我國，關于預報登記制度的法律規(guī)定中，無論是《物權法》還是《房屋登記方法》都明確規(guī)定了預報登記的保全物權實現(xiàn)的效力，通過文意解釋等方法可以發(fā)覺我國法律規(guī)定中也隱含著順位效力，但是對排解破產和強制執(zhí)行程序的效力均未提及。

從《物權法》第20條規(guī)定的預報登記的效力來看，我國對于預報登記的效力方面實行處分相對無效原則，這是值得確定的。從其他國家的立法例看，德國、日本等國均將保全物權實現(xiàn)的效力、順位效力和破產愛護效力列入其中。至于對抗強制執(zhí)行等公權力的效力，各地區(qū)狀況不同，規(guī)定也有所差異。

筆者認為，對于預報登記的效力采納處分相對無效原則更適宜，在我國法律規(guī)定的效力中，除了保全物權實現(xiàn)的效力和順位效力外，還應增加排解破產和強制執(zhí)行的效力。

3.申請條件方面的局限性

我國《物權法》第20條規(guī)定的申請條件為:當事人根據商定提交相關材料到相關的登記機關。《房屋登記方法》對此申請條件進展了補充說明，對于預售商品房的預報登記，預售人沒有根據商定與預購人申請預報登記，預購人可以單方提交預報登記申請。這兩個條文并不沖突。設立預報登記制度，就是為了最大限度地保障權利人的權利順當實現(xiàn)，僅有這兩個條文是不夠的。筆者認為，假如規(guī)定可以依照法院的預報登記判決進展預報登記，既能愛護權利人的權利，對義務人自身也沒有損害。

4.登記程序方面不完善

首先，《物權法》關于預報登記失效的規(guī)定中，并沒有將3個月內未登記的緣由加以區(qū)分。其次，我國的預報登記制度沒有給予義務人肯定的抗辯權。權利和義務是相對應的，有義務的同時也應給予其肯定的權利，既能對義務人予以肯定的愛護，也不會因此減損整個制度的功能。我國《物權法》和其他相關法律中，均未提及義務人的抗辯權。

再次，在我國目前的法律制度中，沒有預報登記推動到本登記程序的規(guī)定。不動產預報登記是與本登記相對應的一種制度，其最終目的就是將預報登記推動到本登記，實現(xiàn)物權的轉移，假如最終沒有推動到本登記，那么此制度的目的也不能夠實現(xiàn)。但是我國《物權法》只規(guī)定推動到本登記的期間為能夠登記之日起3個月，沒有規(guī)定將預報登記推動到本登記的詳細步驟和程序。這是此制度存在的重大缺陷，也是今后立法中需要予以考慮的問題。

二、完善我國不動產預報登記制度的建議

(一)制定統(tǒng)一的懷動產登記法》

不動產登記制度自2023年《物權法》出臺才正式確立，但是該法律關于不動產登記制度的規(guī)定仍以框架性概括性條文為主。預報登記制度也僅規(guī)定了第20條這一個條文，其中沒有涉及義務人抗辯權、如何推動到本登記等程序，在實踐中遇到這些問題時法官不簡單操作。即便《物權法》特別健全和完善，若《不動產登記法》沒有很好地修訂，最終也不會得到良好的實施效果。

我國目前尚沒有《民法典》，也沒有制定統(tǒng)一的《不動產登記法》，究竟應當選擇何種立法模式呢?筆者認為，《民法典》屬于效力位階比擬高的法律，將不動產登記制度規(guī)定在《民法典》之中也能顯示該制度的重要性，但是究竟制定《民法典》是一項浩瀚、簡單的工程，需要長時間總結、調研和修改，不行能馬上出臺，這樣也就不能解決我們迫切需要統(tǒng)一不動產登記制度之問題，而且《民法典》一般為原則性規(guī)定，不行能將預報登記乃至整個不動產登記制度的程序事無巨細地呈現(xiàn)出來，這樣會不行避開地影響實踐中的操作。另外，從目前我國的立法現(xiàn)狀來看，關于不動產登記制度的立法混亂、簡單，盡管可以用新法優(yōu)于舊法的原則予以補救，仍不能從根本上解決問題。

出臺一部《不動產登記法》，不僅可以解決當前存在的不動產程序中的立法漏洞等問題，還能從根本上完畢不動產登記立法混亂的現(xiàn)象。在制定《民法典》時，可以對《物權法》中的缺乏加以修正，從而保證法律的全都性。

我國《物權法》第10條第2款規(guī)定:國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記方法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。此條款是立法連接條款，它為《不動產登記法》的制定供應了依據?！恫粍赢a登記法》應在《物權法》的根底之上，細化登記程序標準，從而促進《物權法》這一登記實體標準的實效。在這種格局中，《不動產登記法》以落實《物權法》的標準意旨為目的，處于附屬地位。目前從我國已有的法律標準來看，《土地登記方法》和《房屋登記方法》中有關規(guī)定已經超出了《物權法》規(guī)定的范圍，將《物權法》中的規(guī)定進展了擴展和細化，《不動產登記法》也可以沿用這樣的做法，但是采納這種方法的同時也要處理好與《物權法》附屬性的關系?！段餀喾ā肥恰恫粍赢a登記法》的立法依據，后者不能背離前者，而且它屬于前者標準對象的其中之一，受制于該法的調整。我國《不動產登記法》晚于《物權法》的制定，更加有利于對《物權法》進展全面的端詳，在實踐檢驗的根底上予以補漏，其規(guī)定的內容也可以延長到《物權法》沒有涉及的方面，從而表現(xiàn)其獨立的一面。雖然《物權法》和《不動產登記法》在內容上有實體和程序之分，但是由于《物權法》存在肯定的漏洞，《不動產登記法》就應當發(fā)揮其補漏的功能，也會超越純粹程序法的范疇，細化登記程序，對《物權法》未予規(guī)定的事情進展補充規(guī)定，這是非?，F(xiàn)實和必要的。

(二)確立統(tǒng)一的登記機關

我國現(xiàn)階段存在的問題是，像土地、房屋、草地、林地等不同類型的不動產分屬于不同的登記機關，登記機關不統(tǒng)一會給當事人的登記造成困難，給法律秩序的建立制造障礙，L4給當事人登記造成了很大的不便，也不便利當事人查閱相關登記事項。因此，確立統(tǒng)一的登記機關是非常必要的。

目前，在確立哪個機關為統(tǒng)一的登記機關這一問題上有以下幾種觀點:一是確立法院為不動產登記機關，二是確立一個獨立的中介機構為不動產登記機關，三是設立一個特地治理不動產登記的行政部門。本文將對這三種觀點逐一進展分析。

梁慧星教授在《中國民法典草案建議稿附理由》中的第231條第1款認為:不動產登記簿為證明不動產物權的依據，由縣人民法院設立的登記機關統(tǒng)一掌管并保存。登記簿的形式，依照《不動產登記法》的規(guī)定。由此可以看出梁慧星教授主見以法院為不動產登記機關。

但是這種立法模式存在肯定的弊端。首先，目前我國法院案多人少，任務繁重，在這種局面下再分出一局部人、財、物擔當不動產登記的工作，無疑會給法院工作增加更重的負擔。其次，法院作為中立的審判機關，若發(fā)生物權爭議，雙方當事人必定要到法院查詢登記簿上的記載狀況，審查登記的真實性，這也必定會影響法院的裁判結果，動搖法院的中立性。再次，假如法院的工作人員沒有根據程序進展登記，有徇私舞弊等行為，應當追究其責任，讓法院追究其工作人員的責任，即使有回避制度存在，可以讓其他沒有利害關系的法院追究其責任，也會使當事人產生不信任，從而影響司法權威。

若讓一個中立的中介機構作為不動產登記機關，由于它不隸屬于任何行政機關，的確能保證其獨立性，但也會帶來新的問題。沒有國家機關的強制力作為后盾，從事登記審查時缺乏肯定的權威性，面對申請人虛假登記時，不能對當事人進展有力的懲處。因此，筆者更加贊同第三種觀點，即設立一個特地治理不動產登記的行政部門，既屬于政府機關的一局部，便利與其他治理機關協(xié)調工作，又能運用行政機關的強制力，還能對供應虛假材料等情進展懲罰。

(三)完善預報登記制度的詳細程序

1.擴大預報登記的范圍

我國預報登記制度的范圍比擬狹窄，界定不夠明確，在實踐中往往會產生分歧，也沒有規(guī)定在附條件或附期限的情形下是否可以適用預報登記制度。筆者認為，應當將預報登記的范圍適當擴大，其中包括:保全移轉、變更和廢止物權的懇求權，保全物權內容或順位變更的懇求權，保全附條件或附期限的物權變動懇求權。

2.正確界定預報登記的效力

關于預報登記的效力問題，我國僅規(guī)定了保全物權實現(xiàn)的效力和順位效力，對于排解破產和強制執(zhí)行的效力并未提及，在立法模式上采納了處分相對無效原則。在此種模式下，義務人對于該不動產仍舊可以進展處分，但是在阻礙到登記權利人的權利時，處分行為無效;假如處分行為經過權利人的同意，或者作為緣由行為的債權出于某種緣由毀滅或者不存在，則處分行為也是有效的。此種立法模式既愛護了權利人，又兼顧了義務人，既能維護交易安全，又避開了對權利人的過度愛護，實現(xiàn)了交易過程中的雙贏。

此外，關于預報登記的其他幾個方面的效力，我國法律中也應明確規(guī)定預報登記具有保全物權實現(xiàn)的效力、順位效力、排解破產程序的效力。對于是否具有排解國家公權力的效力，我國現(xiàn)行立法中并未提及，筆者認為，具有排解國家公權力的效力并不會損害國家權力的權威性，預報登記應當具有排解強制執(zhí)行等國家公權力的效力。

3.改良預報登記的申請機制

《物權法》第20條規(guī)定，當事人根據商定向登記機構申請預報登記。該條文看似遵循了自愿原則，其實會給當事人帶來很大的不利?！斗课莸怯浄椒ā芬?guī)定了預售商品房可以單方申請登記，但也是在商定的根底上進展的。若一方違反商定，或者沒有書面的商定，那么對方該如何進展預報登記呢?應當擴大預報登記的申請條件。

目前我國申請預報登記均在雙方當事人有商定的前提下進展，《房屋登記方法》第70條、第71條和第72條要求提交的申請材料中均包括當事人關于預報登記的商定。若沒有書面商定或義務人拒絕幫助時，應允許當事人向法院提起訴訟，獲得法院的判決后，當事人可以依照該判決向登記機關申請登記，或者直接向法院申請判決的執(zhí)行，由法院直接向登記機關提出要求進展登記。但是在給予預報登記權利人的權利的同時，也應讓其擔當肯定的義務，比方讓預報登記人先交10%的預付款才可以申請預報登記。

綜上所述，我國的預報登記申請條件應當改為:依據雙方當事人的商定、法院的預報登記判決書向登記機關申請登記，或向法院申請判決的強制執(zhí)行，直接由法院要求登記機關進展登記。

4.明確預報登記推動到本登記的程序

我國《物權法》第20條以及其他相關法律、法規(guī)均沒有明確預報登記推動到本登記的程序。預報登記推動到本登記應當分為兩種情形:

第一種情形為預報登記和本登記之間沒有中間處分行為。雙方當事人可以根據商定向登記機關申請預報登記，若義務人不愿幫助，權利人以訴訟的方式向法院懇求預報登記，獲得法院判決后，權利人可以憑判決書向登記申請機關進展登記，也可以直接向法院申請預報登記判決的強制執(zhí)行，由法院直接要求登記機關進展預報登記。

其次種情形為預報登記和本登記之間有中間處分行為。此時由于有第三人的存在，狀況會變得相對簡單。首先，若登記義務人和第三人均同意幫助登記，預報登記權利人可以將預報登記申請書、第三人的同意書以及與登記義務人的共同申請協(xié)議提交登記機關進展登記;若登記義務人同意幫助登記，