2022-2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法練習(xí)題(二)及答案

單選題（共57題）1、從理論上講，在為交易服務(wù)的估價(jià)中，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值等于（）。A.賬面價(jià)格和市場價(jià)格B.理論價(jià)格和成交價(jià)格C.原始價(jià)格和投資價(jià)格D.正常成交價(jià)格即市場價(jià)格【答案】D2、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價(jià)格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C3、賣方不了解市場行情，這種情況下房地產(chǎn)成交價(jià)格往往會(huì)比正常價(jià)格（）。A.偏高B.偏低C.不高不低D.無法確定【答案】B4、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)【答案】C5、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B6、薛雪的著作是A.《溫病條辨》B.《濕熱條辨》C.《溫?zé)嵴摗稤.《脾胃論》【答案】B7、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用（）進(jìn)行評(píng)估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測法【答案】A8、如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)（）。A.視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)C.考慮房屋租賃者的意見D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定【答案】A9、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（）。A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額【答案】D10、從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。A.長期趨勢(shì)B.后期利潤C(jī).權(quán)益D.供給和需求【答案】D11、（）是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此它的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。A.相鄰關(guān)系B.使用管制C.市政府監(jiān)督D.其他管制【答案】A12、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與價(jià)格呈同方向變化。這種物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.馬鈴薯【答案】C13、下列不屬于土地權(quán)屬證書的是（）。A.《國有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》D.《房地所有權(quán)證書》【答案】D14、對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括（）。A.估價(jià)方法選用恰當(dāng)B.估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計(jì)算公式和計(jì)算過程正確無誤D.各種估價(jià)方法的測算結(jié)果一致【答案】D15、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值將上漲20%，報(bào)酬率為10%，若采用直接資本化法評(píng)估該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，則資本化率為（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】B16、在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤＝（）×直接成本利潤率。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用D.土地成本＋開發(fā)成本【答案】D17、價(jià)值時(shí)點(diǎn)通常的表示方法是（）。A.時(shí)、分、秒B.公歷年、月、日C.陰歷年、月、日D.進(jìn)行估價(jià)時(shí)的時(shí)間【答案】B18、“驚則氣亂”，則A.精神萎靡，氣短乏力B.心無所倚.神無所歸.慮無所定C.精神不集中，甚則失神狂亂D.心悸，驚恐不安【答案】B19、某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為120萬元，將劃撥土地使用轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會(huì)一般抵押率為60%，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為（）萬元。A.12B.25C.27D.40【答案】B20、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是()。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去【答案】C21、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡單、最常用的方法是（）。A.指數(shù)曲線趨勢(shì)法B.直線趨勢(shì)法C.二次拋物線趨勢(shì)法D.指數(shù)修勻法【答案】B22、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也”說明了A.陰陽互根B.陰陽互用C.陰陽對(duì)立制約D.陰陽相互轉(zhuǎn)化【答案】B23、收集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法，對(duì)于比較法而言，主要是（）。A.成本實(shí)例資料B.交易實(shí)例資料C.收益實(shí)例資料D.成交實(shí)例資料【答案】B24、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A25、某房地產(chǎn)在2014年3月的價(jià)格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個(gè)月為基數(shù)）。該房地產(chǎn)2014年9月的價(jià)格為（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D26、在計(jì)算建筑物的重新購建價(jià)格的具體方法中，（）最為詳細(xì)、準(zhǔn)確。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】C27、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的（）。A.配套設(shè)施建設(shè)的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制【答案】B28、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是（）。A.估價(jià)作業(yè)期間的某日B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某日C.估價(jià)報(bào)告出具日期D.估價(jià)報(bào)告出具后的某日【答案】D29、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意階段【答案】B30、評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/m2，比正常價(jià)格低2%；乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元/m2，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%；丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/m2，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對(duì)象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D31、關(guān)于合同租金低于市場租金時(shí)的已出租房地產(chǎn)估價(jià)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值B.續(xù)貸抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值C.房屋征收估價(jià)應(yīng)評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值D.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值【答案】D32、在計(jì)算建筑物的重新購建價(jià)格的具體方法中，（）最為詳細(xì)、準(zhǔn)確。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】C33、某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價(jià)格為（）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392【答案】C34、房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）標(biāo)準(zhǔn)。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.投資價(jià)值C.市場價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值【答案】C35、對(duì)新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場法D.成本法【答案】D36、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價(jià)，采用直接成本利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時(shí)，計(jì)算基數(shù)不包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費(fèi)用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)【答案】C37、在實(shí)際估價(jià)中，選?。ǎ?yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取的。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.價(jià)值類型C.估價(jià)機(jī)構(gòu)D.估價(jià)依據(jù)【答案】D38、某商場的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營期為38年，該商場的收益價(jià)值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B39、比較法中，采用間接比較法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高1%，若改為直接比較，則可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象狀況下的得分為（）。A.105B.97C.98D.103【答案】B40、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】C41、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)【答案】B42、某住宅的建筑面積為120m2，買賣合同約定成交價(jià)為10000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（）萬元。A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】C43、對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括（）。A.估價(jià)方法選用恰當(dāng)B.估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計(jì)算公式和計(jì)算過程正確無誤D.各種估價(jià)方法的測算結(jié)果一致【答案】D44、若價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是（）。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值【答案】C45、下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A.估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場35公里B.估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南D.估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過【答案】D46、某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，不正確的是（）。A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價(jià)格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D47、當(dāng)房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，稱為（）。A.房地產(chǎn)的需求價(jià)格B.房地產(chǎn)的供給價(jià)格C.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格D.房地產(chǎn)的市場價(jià)格【答案】C48、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的D.因初始登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的【答案】D49、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時(shí)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時(shí)建筑物的殘余價(jià)值應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值為零，采用直線法計(jì)算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B50、在實(shí)際估價(jià)中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D51、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】A52、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C53、一般物品的價(jià)格是（）的外在表現(xiàn)。A.勞動(dòng)B.價(jià)值C.利息D.地租【答案】B54、下列哪項(xiàng)不屬于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虛，治宜補(bǔ)法，實(shí)邪須攻，應(yīng)兼顧扶正老年慎瀉B.小兒多傷食或寒溫不調(diào)，慎用補(bǔ)法，勿投峻劑，藥量宜輕少年慎補(bǔ)C.婦女宜注意經(jīng)帶胎產(chǎn)等疾患D.春夏人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】D55、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展屬于（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.其他【答案】B56、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬元。A.87B.124C.130D.134【答案】B57、十二經(jīng)別的主要功能是A.加強(qiáng)相互表里的兩條經(jīng)脈在深部的聯(lián)系B.加強(qiáng)足三陰經(jīng)、足三陽經(jīng)與心臟的聯(lián)系C.擴(kuò)大十二經(jīng)脈的主治范圍D.加強(qiáng)十二經(jīng)脈對(duì)頭面的聯(lián)系【答案】A多選題（共14題）1、收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)收集的交易實(shí)例信息包括（）。A.成交價(jià)格B.議價(jià)時(shí)間C.成交日期D.交易方式E.交易目的【答案】ACD2、估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于（）。A.體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力B.反映估價(jià)師的職業(yè)道德C.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人E.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)【答案】CD3、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪?zhàn)儸F(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC4、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（）。A.客觀收益B.實(shí)際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益【答案】ABCD5、下列對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系，表述正確的有（）。A.價(jià)值是價(jià)格的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)格上下波動(dòng)B.價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的C.價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實(shí)D.在實(shí)際運(yùn)用中一般通過外表的價(jià)格來推測內(nèi)在的價(jià)值E.房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格【答案】BCD6、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的估價(jià)資料包括（）。A.委托估價(jià)合同B.實(shí)地查勘記錄C.估價(jià)人員的作息時(shí)間D.向委托人出具的估價(jià)報(bào)告E.估價(jià)項(xiàng)目來源和溝通情況【答案】ABD7、估價(jià)資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。估價(jià)資料歸檔主要有以下作用()。A.有助手估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷提高估價(jià)水平B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價(jià)提供參考【答案】ABD8、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD9、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括（）。A.待開發(fā)在建工程價(jià)值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費(fèi)D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC10、對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值是（）。A.個(gè)別人的價(jià)值判斷B.估價(jià)人員的主觀定價(jià)C.由市場力量決定D.市場參與者集體競價(jià)的結(jié)果E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定【答案】CD11、【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。A.房屋實(shí)際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護(hù)狀況及完損程度【答案】BC12、【2013年真題】下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)B.委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價(jià)師在估價(jià)過程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作【答案】ABD13、在實(shí)際估價(jià)中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為（）三大類。A.可供開發(fā)的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地【答案】ACD14、估價(jià)當(dāng)事人包括（）。A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師B.估價(jià)師協(xié)會(huì)C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D.估價(jià)委托人E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人【答案】ACD大題（共3題）一、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮慷⒛成虉龅慕ㄖ娣e6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購