PAGEPAGE1商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一、電梯運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)三、消防系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)四、中央空調(diào)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)五、弱電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一、電梯運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一、電梯運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備臺賬：（電梯）設(shè)施設(shè)備臺賬：（電梯）設(shè)備名稱品牌型號生產(chǎn)日期質(zhì)保期限維修記錄年檢記錄數(shù)量項(xiàng)目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件1.寫字樓電梯開閉時(shí)間（各1.在清空橋廂，確認(rèn)電梯技工《電梯機(jī)《電梯管公司自定）無人時(shí)才能啟動及關(guān)房日常維理作業(yè)規(guī)2.公寓電梯開閉時(shí)間（各公閉護(hù)保養(yǎng)記范》司自定）2.業(yè)務(wù)特殊要求需使錄表》開啟及關(guān)閉3.普通住宅電梯開閉時(shí)間用電梯的,電梯主管（各公司自定）批準(zhǔn)后方可進(jìn)行《垂直電3.電梯主管每周抽檢梯運(yùn)行巡1次電梯開關(guān)時(shí)間是視記錄1否正確表》運(yùn)行1.每班次對直梯機(jī)房進(jìn)行巡視1次（室內(nèi)溫度、電網(wǎng)電1.巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)問題能及時(shí)解決的,及時(shí)解電梯技工《手扶電壓、屏內(nèi)各電器動作情況，決.不能及時(shí)解決的,梯運(yùn)行巡曳引機(jī)運(yùn)行情況）通知維保方并作好記視記錄巡視2.每班次巡視電梯運(yùn)行狀態(tài)錄.表》1次（轎廂運(yùn)行狀況，聲2.電梯主管每周抽檢響、平穩(wěn)性、平層精度等）1次確保電梯不帶故障、安全運(yùn)行外包單位每半個(gè)月進(jìn)行1次維保，每月相鄰兩次維保間隔不少于10天，電梯技工按《電梯維保監(jiān)督管理標(biāo)

外包單位工作人員 工程主工作前須簽到得到維修班長簽字確

《電梯維保監(jiān)督管理標(biāo)準(zhǔn)》準(zhǔn)》現(xiàn)場跟蹤周期2維保

認(rèn)時(shí),報(bào)維修主管對其發(fā)《整改通知書》態(tài)用梯閑時(shí)進(jìn)行每年進(jìn)行1次政府強(qiáng)制檢測檢測

月組織檢測電梯主管負(fù)責(zé)

工程主管每月底前維保單位提交下計(jì)劃 月檢修計(jì)劃

工程主管 《設(shè)施設(shè)備故障維3檢修 過程安全制

由工程主管審批行保養(yǎng)、檢修時(shí)，應(yīng)先在各層廳門前掛上“電梯保養(yǎng)、檢修”告示牌檢修完成后確保現(xiàn)場衛(wèi)生

修記工程主管 表》二、高低壓配電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)二、高低壓配電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備臺賬：（高低配）設(shè)備名稱品牌型號生產(chǎn)日期質(zhì)保期限維修記錄年檢記錄數(shù)量1.由電梯主管確認(rèn)維修效果交付使用2.由維保單位提供維修記錄41.扶梯停機(jī)由維修技工進(jìn)行工程主管電重新啟動梯2.重啟失敗時(shí)，匯報(bào)總值并措施緊通知維保單位急3.直梯停機(jī)先停止直梯電源故4.啟動直梯困人解救預(yù)案障通知通知維保單位進(jìn)行檢查總值人員處進(jìn)入檢修程序維保單位理善后項(xiàng)目 工作要點(diǎn) 工作標(biāo)準(zhǔn)得強(qiáng)電主管以上領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)后，按《供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范》進(jìn)行某路高壓回路外線路停

管理控制 責(zé)任人 工作記錄 支持文件操作 聯(lián)倒閘送電及善后工作回路開關(guān)時(shí)，按照《供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范》執(zhí)行“禁止合閘”警示牌動緊急故障處理預(yù)案1.每月對電柜外觀清潔1次1.強(qiáng)電主管檢查配電強(qiáng)電主管《設(shè)施設(shè)2.每半年對直流屏緊固除塵柜外觀清潔情況備定期維1次2.強(qiáng)電主管制定配電護(hù)保養(yǎng)高壓配電室3.每年對配電柜停電檢查，柜停電檢修計(jì)劃，并（檢查）并進(jìn)行除塵、緊固1次跟蹤檢修過程記錄表》4.每年對配電柜進(jìn)行高壓試驗(yàn)1次21.每月對配電柜外觀清潔1維次保變壓器2.每年對變壓器停電檢查，并進(jìn)行除塵、緊固保養(yǎng)1次3.每年對變壓器進(jìn)行直流電阻試驗(yàn)、耐壓絕緣試驗(yàn)1次1.每月對配電柜外觀清潔1低壓配電室次2.每年對低壓配電室停電檢查，并進(jìn)行除塵、緊固1次1.供電系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)，由1.突發(fā)重大故障時(shí)，強(qiáng)電主管《設(shè)施設(shè)3主管組織相關(guān)人員現(xiàn)場查看按緊急故障處理備故障維檢編制計(jì)劃故障情況2.維修前，填寫工作修記錄修2.由強(qiáng)電主管制定維修計(jì)劃票并做好安全措施及表》并經(jīng)工程主管審批技術(shù)措施1.維修人員將檢修內(nèi)容、范圍告知運(yùn)行人員

安全操作規(guī)程》操檢修交底試運(yùn)行交付使用

寫故障情況保護(hù)措施并進(jìn)行維修試運(yùn)行范圍告知運(yùn)行人員人員應(yīng)觀察運(yùn)行情況及工作日志錄

作，注意人身及設(shè)備安全檢修警示牌周邊狀態(tài)7PAGEPAGE101.發(fā)現(xiàn)緊急故障時(shí)，立即切1.禁止違規(guī)操作運(yùn)行人員《高壓室《供配電斷故障電源2.在操作時(shí)，保證人運(yùn)行記系統(tǒng)作業(yè)2.運(yùn)行人員通知強(qiáng)電主管及身及設(shè)備安全強(qiáng)電主管事》規(guī)范》4控制措施工程主管3.做好相應(yīng)設(shè)備警示《變電所緊3.啟動備用電源措施運(yùn)行記急4.及時(shí)將故障時(shí)間、現(xiàn)象等事》故相關(guān)記錄填寫于《運(yùn)行記障事》處1.保護(hù)現(xiàn)場，在必要時(shí)，告理知保險(xiǎn)公司及時(shí)定損善后2.作好必要的隔離3.由管理處總經(jīng)理與客服溝通，并告知受影響業(yè)戶三、三、消防系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備臺賬：（消防系統(tǒng)）設(shè)備名稱品牌型號生產(chǎn)日期質(zhì)保期限維修記錄年檢記錄數(shù)量項(xiàng)目 工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人 工作記錄 支持文件1.專業(yè)技工全程陪同維保公1.工程主管每周檢查工程主管司的維保檢測工作并實(shí)施監(jiān)1次督2.管理處總經(jīng)理每月2.工程主管每月按《建筑消檢查1次防設(shè)施功能檢測、維修保養(yǎng)合同》約定檢查消防維保單位維保工作完成情況設(shè)施設(shè)分包方監(jiān)管要求備完好率應(yīng)為100排除率應(yīng)為100應(yīng)在2小時(shí)內(nèi)進(jìn)行處理修復(fù)時(shí)間不超過12小時(shí)3.工程主管每月審查確認(rèn)消防維保單位出具的《建筑消防設(shè)施技術(shù)測試報(bào)告》4.管理處總經(jīng)理每年審查確認(rèn)消防維保單位出具的《建筑消防設(shè)施年檢報(bào)告》四、四、中央空調(diào)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備臺賬：（中央空調(diào)）設(shè)備名稱 品牌 型號 生產(chǎn)日期 質(zhì)保期限 維修記錄 年檢記錄 數(shù)量項(xiàng)目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件1.主機(jī)巡視：每1小時(shí)1次1.定時(shí)抄錄數(shù)據(jù)，運(yùn)行技工《冷水機(jī)《空調(diào)系統(tǒng)2.室內(nèi)外溫度：每2小時(shí)1填寫運(yùn)行日志組運(yùn)行記管理作業(yè)規(guī)巡視次3.冷卻塔：每4小時(shí)1次2.測溫時(shí)必須定點(diǎn)，詳見《空調(diào)系錄表》范》4.水泵：每1小時(shí)1次統(tǒng)管理作業(yè)規(guī)范》1相關(guān)規(guī)定運(yùn)1.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)時(shí)間提前半1.主管每周測試兩運(yùn)行技工行小時(shí)開關(guān)機(jī)次效果2.根據(jù)實(shí)際情況（室內(nèi)外溫2.定時(shí)抄錄數(shù)據(jù)或操作度、冷凍進(jìn)出水溫、冷卻進(jìn)運(yùn)行狀態(tài)出水溫）調(diào)整參數(shù)3.掛狀態(tài)標(biāo)識牌，3.主機(jī)及閥門的開關(guān)狀態(tài)當(dāng)值班長每天檢查一次主機(jī)114000小時(shí)進(jìn)行一級保養(yǎng)，8000小時(shí)進(jìn)行二級保養(yǎng)，12000小時(shí)進(jìn)行三級保養(yǎng)1固空調(diào)主管每周至少抽檢1次第一項(xiàng)工作效果，2至5項(xiàng)為外保單位實(shí)施，運(yùn)行技工現(xiàn)場跟蹤，空調(diào)主管及時(shí)檢查維保效果運(yùn)行技工《設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄表》《空調(diào)系統(tǒng)管理作業(yè)規(guī)范》2維保水泵1次1次11工作效果工程主管監(jiān)督第2項(xiàng)工作落實(shí)情況運(yùn)行技工工程主管負(fù)責(zé)組織加油冷卻塔1每天開機(jī)前開啟補(bǔ)水閥每天關(guān)機(jī)后關(guān)閉補(bǔ)水閥1次每年冬季管道外觀上漆次空調(diào)主管每周至11-3工作效果工程主管監(jiān)督51-2項(xiàng)4-5項(xiàng)1.每月清洗風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)11-4項(xiàng)外保單位施運(yùn)行技工次，實(shí)，運(yùn)行技工現(xiàn)場2.每年清洗風(fēng)機(jī)盤管翅片1跟進(jìn)，空調(diào)主管及末端設(shè)備次3.每年清洗冷凍水過濾器1時(shí)檢查效果次4.每年清洗電機(jī)風(fēng)葉除塵1次1.每月投藥1次1-5項(xiàng)外保單位施運(yùn)行技工2.每月出具權(quán)威部門的水質(zhì)實(shí)，運(yùn)行技工現(xiàn)場檢測報(bào)告跟進(jìn)，空調(diào)主管及水處理3.每月清洗冷卻塔1次時(shí)檢查效果4.每三個(gè)月清洗過濾器1次5.每月清潔冷卻塔及周邊環(huán)境1次1.每年對管道外觀保養(yǎng)1次1-3項(xiàng)運(yùn)行技工實(shí)運(yùn)行技工附屬設(shè)備2.每年對閥門外觀及潤滑保養(yǎng)1次施，綜合維修主管及時(shí)檢查效果3.每年對標(biāo)識完善1次13PAGEPAGE141.空調(diào)系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)，由1.維保范圍外，要工程主管《設(shè)施設(shè)部門主管組織相關(guān)人員現(xiàn)場進(jìn)行維修備故障維編制計(jì)劃查看故障情況2.突發(fā)重大故障，修記錄2.由主管制定維修計(jì)劃并經(jīng)按緊急故障處理表》部門經(jīng)理審批3.維修時(shí)，按《中1.維修人員將檢修內(nèi)容、范央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)圍告知運(yùn)行人員范》進(jìn)行，注意人2.運(yùn)行人員在運(yùn)行日志中填身及設(shè)備安全檢修交底寫故障情況4.維修中，設(shè)置設(shè)33.維修人員作好相應(yīng)的安全備檢修警示牌檢保護(hù)措施并進(jìn)行維修5.維修后，恢復(fù)設(shè)修1.維修完畢后，由運(yùn)行人員備周邊狀態(tài)試機(jī)2.維修人員將試機(jī)內(nèi)容、范試機(jī)圍告知運(yùn)行人員3.運(yùn)行人員試機(jī)時(shí)，維修人員應(yīng)觀察運(yùn)行情況1.由空調(diào)主管確認(rèn)維修效果2.告知運(yùn)行人員可投入使用交付使用3.由維修班長填寫維修記錄及工作日志1.發(fā)現(xiàn)緊急故障時(shí)，立即按1.禁止違規(guī)停機(jī) 空調(diào)主管《空調(diào)系統(tǒng)管理作業(yè)規(guī)范》2.在操作時(shí)，保證停機(jī)人身及設(shè)備安全4控制措施2.切斷相應(yīng)電氣開關(guān)及水路3.做好相應(yīng)閥門及緊閥門開關(guān)的警示措施急3.運(yùn)行人員通知空調(diào)主管故4.開啟備用機(jī)障1.保護(hù)現(xiàn)場，在必要時(shí)，告處知保險(xiǎn)公司及時(shí)定損理善 后作好必要的隔離由空調(diào)主管與營運(yùn)部溝通，并告知受影響業(yè)戶4.按中央空調(diào)檢修要求實(shí)施五、給排水系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)五、給排水系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備臺賬：（給排水）設(shè)備名稱品牌型號生產(chǎn)日期質(zhì)保期限維修記錄年檢記錄數(shù)量項(xiàng)目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)1.每班次對水泵、電源雙投柜內(nèi)的計(jì)量電度表、水泵變頻控制柜、水箱的水位巡視管理控制空調(diào)主管每周檢查巡更點(diǎn)及記錄表格1次責(zé)任人運(yùn)行技工工作記錄支持文件《給排水系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范》1次巡視2.夜班對浮球閥檢查1次《給排水3.每月抄錄水表數(shù)據(jù)時(shí)，對運(yùn)行巡視1主要的管道及閥門進(jìn)行檢查記錄表》給4.對上述檢查形成記錄水系1.每周對水泵、電源雙投1.空調(diào)主管每月對運(yùn)行技工《設(shè)施設(shè)統(tǒng)柜、變頻控制柜進(jìn)行清潔除第1、2項(xiàng)抽檢兩維修技工備定期維塵1次次護(hù)保養(yǎng)2.每周對水泵房衛(wèi)生清潔12.維修主管對第3（檢查）維保次項(xiàng)工作填寫維保表記錄表》3.每年第一季度對電機(jī)軸承格加油1次3.空調(diào)主管每季檢4.填寫相應(yīng)的維保記錄查給水泵維保效果1.給水系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)，由1.突發(fā)重大故障，綜合維修《設(shè)施設(shè)空調(diào)主管組織相關(guān)人員現(xiàn)場按緊急故障處理主管備故障維查看故障情況2.維修時(shí)，按《給修記錄2.由空調(diào)主管制定維修計(jì)劃排水系統(tǒng)作業(yè)規(guī)表》3.由維修主管組織維修范》進(jìn)行，注意人檢修4.填寫相應(yīng)表格身及設(shè)備安全3.維修中，設(shè)置設(shè)備檢修警示牌4.維修后，恢復(fù)設(shè)備周邊狀態(tài)1.每班對污水泵、污水泵控空調(diào)主管每周檢查運(yùn)行技工《污水井制箱、止回閥巡視1次巡更點(diǎn)及記錄表格巡更記錄2.每月對污水坑情況進(jìn)行檢1次表》巡視查1次23.特殊天氣時(shí)每小時(shí)對地下《給排水排室出口排水情況進(jìn)行檢查運(yùn)行巡視水4.巡視人員填寫相應(yīng)表格記錄表》系統(tǒng)1.每季度對污水泵控制箱緊空調(diào)主管每季檢查運(yùn)行技工《設(shè)施設(shè)固，除塵1次污水泵維保效果,并備定期維維保2.每月對止回閥檢查，并清抽檢其它項(xiàng)目護(hù)保養(yǎng)理雜物1次（檢查）記錄表》1.主管組織相關(guān)人員現(xiàn)場查1.主管組織相關(guān)人員現(xiàn)場查1．維修主管填寫維修主管《設(shè)施設(shè)看故障情況維修表格備故障維檢修2.主管制定維修計(jì)劃2．由維修主管確修記錄3.由維修主管組織維修認(rèn)維修效果表》4.填寫相應(yīng)表格1.每班對天面雨排口巡視檢1.空調(diào)主管每周檢運(yùn)行技工《外環(huán)境查1次查巡更點(diǎn)及記錄表污水井、3巡視2.特殊天氣時(shí)每小時(shí)對天面格1次雨水井定雨雨排排水情況檢查2.特殊天氣時(shí)當(dāng)班期清理記排1.每月對天面雨排口清理雜主管對雨排系統(tǒng)情錄表》系物1次況隨時(shí)跟蹤統(tǒng)維保2.每次下大雨后須對天面雨排口清理六、弱電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備臺賬：（弱電）六、弱電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備臺賬：（弱電）設(shè)備名稱品牌型號生產(chǎn)日期質(zhì)保期限維修記錄年檢記錄數(shù)量項(xiàng)目 工作要點(diǎn) 工作標(biāo)準(zhǔn)巡視 1次填寫相應(yīng)記錄

管理控制員解決因故障導(dǎo)致車輛堵塞問題

責(zé)任人運(yùn)行技工

工作記錄《設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)

支持文件1停車 維場收費(fèi)系統(tǒng)檢修

1（保潔員完成）每月測試1次卡機(jī)、道閘的機(jī)械性能養(yǎng)機(jī)出現(xiàn)故障信息時(shí)，及時(shí)趕往現(xiàn)場處理員解釋原因，并向弱電主管匯報(bào)

停車系統(tǒng)的硬件操作培訓(xùn)需求維修效果

（檢查）記錄表》《設(shè)施設(shè)備故障維修記錄表》1.電信部門進(jìn)入電信機(jī)房時(shí)要求其填寫相關(guān)信息，方可1.運(yùn)行技工確認(rèn)填寫信息的準(zhǔn)確弱電主管《人員出入登記2進(jìn)入機(jī)房作業(yè)性表》電2.弱電主管負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)電2.弱電主管在每話安裝管理話數(shù)量月月底向行政部《設(shè)施設(shè)、3.維護(hù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)報(bào)送電話數(shù)量備日常維網(wǎng)前，抽檢統(tǒng)計(jì)的護(hù)保養(yǎng)絡(luò)準(zhǔn)確性（檢查）系統(tǒng)每月查看租賃機(jī)房設(shè)施狀況運(yùn)行技工發(fā)現(xiàn)違記錄表》機(jī)房管理并抄錄電表讀數(shù)規(guī)情況時(shí)及時(shí)向弱電主管報(bào)告31.每月1次開啟紅外系統(tǒng)測發(fā)現(xiàn)問題時(shí)盡可運(yùn)行技工《設(shè)施設(shè)《防盜監(jiān)控系安試能在一天內(nèi)解備日常維統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)紅外線監(jiān)控防2.發(fā)現(xiàn)故障時(shí)及時(shí)維修決，如超過一天護(hù)保養(yǎng)范》系統(tǒng)系的，則及時(shí)與安（檢查）統(tǒng)管員溝通記錄表》1.每日對攝像頭進(jìn)行轉(zhuǎn)動、1-2項(xiàng)由監(jiān)控室維修主管《防盜監(jiān)調(diào)焦動作安管員完成視系統(tǒng)月2.每日用干布擦拭監(jiān)視器3-5項(xiàng)由運(yùn)行技保養(yǎng)記3.每月對硬盤錄相機(jī)、降溫工填寫相應(yīng)記錄錄》風(fēng)扇等進(jìn)行