凱賓斯基寫(xiě)字樓商場(chǎng)物業(yè)管理方案一、

大廈概況凱賓斯基商務(wù)大廈位于惠州江北中心區(qū)是惠州市的行政中心、商務(wù)中心和文化中心，將被打造成為惠州未來(lái)的CBD（中央商務(wù)區(qū)）。凱賓斯基的開(kāi)業(yè)勢(shì)必將會(huì)有吸引眾多世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)駐這一區(qū)域，其一流的設(shè)施設(shè)備，一流的地理位置等等都決定了凱賓斯基寫(xiě)字樓將代表惠州最新一代世界頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的純商務(wù)寫(xiě)字樓。要打造一流的甲級(jí)寫(xiě)字樓就必須緊跟國(guó)際潮流，形成管理的國(guó)際化、人性化、智能化，空間的舒適性和實(shí)用性，數(shù)字化、節(jié)能化相結(jié)合，為客戶(hù)提供安全、舒適、便捷、商務(wù)的星級(jí)化管理是我們今后努力的目標(biāo)。第二章管理目的和范圍一、管理目的：1、保持物業(yè)的完好程度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)大廈整體物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和對(duì)客戶(hù)提供的服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)。2、維護(hù)大多數(shù)客戶(hù)的利益，加強(qiáng)宣傳，與客戶(hù)一起，共同營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、和諧的娛樂(lè)、購(gòu)物及辦公環(huán)境。3、加強(qiáng)宣傳和管理，引導(dǎo)廣大客戶(hù)正確使用物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。4、加強(qiáng)對(duì)大廈實(shí)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高德威物業(yè)公司的社會(huì)聲譽(yù)。5、以良好的服務(wù)維護(hù)和提高德威地產(chǎn)的社會(huì)聲譽(yù)和德威物業(yè)公司的管理品牌，促進(jìn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該大廈物業(yè)保值升值。二、管理范圍：凱賓斯基商務(wù)大廈第三章

管理原則、方式和內(nèi)容一、管理原則：

本著“優(yōu)質(zhì)、誠(chéng)信、創(chuàng)新”的管理方針，實(shí)行“以人為本、真誠(chéng)服務(wù)、報(bào)效社群、創(chuàng)物業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，把凱賓斯基商務(wù)大廈管理成惠州一流的商業(yè)寫(xiě)字樓旺地。二、管理方式：

公司依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，全權(quán)委托惠州德威物業(yè)管理對(duì)凱賓斯基商務(wù)大廈實(shí)行綜合一體化管理。德威物業(yè)管理在管理合同期內(nèi)對(duì)凱賓斯基商務(wù)大廈負(fù)責(zé)制訂年度管理目標(biāo)和簽訂經(jīng)濟(jì)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，獨(dú)立核算，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。三、管理內(nèi)容：1、對(duì)發(fā)展商委托的物業(yè)負(fù)責(zé)收取租金及管理費(fèi)等。2、大廈房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門(mén)廳等）的維修養(yǎng)護(hù)和管理。3、

大廈及外圍公共部分的秩序維護(hù)（租賃房屋范圍內(nèi)的治安秩序和安全防盜措施由使用方自行負(fù)責(zé)）。4、公共綠化、公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物公用部位及外墻）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運(yùn)（不含商場(chǎng)內(nèi)的垃圾和管理）。5、室內(nèi)外停車(chē)場(chǎng)的管理。6、大廈房屋建筑本體共用設(shè)備設(shè)施（共用的上下管道，共用照明，供水設(shè)施，商業(yè)配電系統(tǒng)、消防控制中心及辦公樓的設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。7、大廈規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內(nèi)外停車(chē)場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。8、大廈內(nèi)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施的維修，養(yǎng)護(hù)和管理（不含商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)備設(shè)施）。9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。第四章

總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)一、

總體目標(biāo)：在委托管理合同期內(nèi)按照“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”目標(biāo)進(jìn)行管理服務(wù)，并承諾凱賓斯基商務(wù)大廈所有建筑物及配套設(shè)施完善、竣工驗(yàn)收合格，交付使用一年內(nèi)達(dá)到惠州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，二年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到國(guó)家示范大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)。二、

分項(xiàng)指標(biāo)：1顧客滿(mǎn)意率95%以上；2)管理服務(wù)年有效投訴率5‰以下，處理率、回訪(fǎng)率100%；3)房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上；4)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化市級(jí)達(dá)標(biāo)率100%5)維修及時(shí)率、合格率100%；6)因管理責(zé)任造成的重大刑事案件、進(jìn)場(chǎng)進(jìn)庫(kù)機(jī)動(dòng)車(chē)被盜事故為零；7)杜絕因管理責(zé)任造成的重大火災(zāi)事故、安全事故；8)費(fèi)用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源；第五章、

開(kāi)業(yè)初期具體管理思路1、

成立凱賓斯基商務(wù)大廈管理處，委派管理處經(jīng)理、機(jī)電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線(xiàn)的走向，做好各項(xiàng)籌備工作。具體組織架構(gòu)配置如下：序號(hào)

崗位

人員編制

職責(zé)1

管理處經(jīng)理

1人

負(fù)責(zé)大廈的全面管理2

機(jī)電工程師

1人

主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理3

安全管理員

1人

主要負(fù)責(zé)消防、安全管理4

行政管理員

1人

主要負(fù)責(zé)文檔、清潔綠化管理5

收費(fèi)員

1人

負(fù)責(zé)收費(fèi)工作，接待來(lái)訪(fǎng)等6

水電工

10人

負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)7

護(hù)衛(wèi)員

36人

負(fù)責(zé)大廈的安全巡查8

清潔工

10人

負(fù)責(zé)大廈的整體清潔。9

綠化工

1人

負(fù)責(zé)大廈綠化環(huán)境。2、

成立前期介入小組：在大廈施工階段管理處組成一個(gè)2至3人的前期介入小組，最好是在開(kāi)業(yè)的三個(gè)月之前，與開(kāi)發(fā)商、施工單位銜接介入大廈的施工管理，完善物業(yè)的使用功能，改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計(jì)，更好地監(jiān)理施工質(zhì)量，為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)，就房型的設(shè)計(jì)、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線(xiàn)走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)意見(jiàn)。主要做好下幾方面的工作：1）審閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議；2）提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改良意見(jiàn)；指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目。3）熟悉線(xiàn)路管道的鋪設(shè)走向，對(duì)設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、調(diào)試等。3、成立接管驗(yàn)收小組，了解大廈的設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、強(qiáng)弱電、給排水的走向及存在問(wèn)題，填寫(xiě)有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。A、移交接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。B、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表。C、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。D、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。凱賓斯基商務(wù)大廈資料的移交接管。1）產(chǎn)權(quán)資料（復(fù)印件）：A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件2）政府職能部門(mén)驗(yàn)收合格資料：A、市政部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；B、環(huán)保部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；C、供電部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；D、質(zhì)量監(jiān)理部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；E、園林綠化部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；F、供水部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；G、房產(chǎn)管理部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；H、消防部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；I、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；J、有線(xiàn)電視工程驗(yàn)收合格證；L、其它有關(guān)資料。3）工程技術(shù)資料（原件）：A、大廈竣工總平面圖。B、道路綠化竣工圖。C、電力竣工圖。D、給、排水、消防竣工圖。E、電視線(xiàn)路竣工總平面圖。F、路燈竣工圖。G、建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。I、其它相關(guān)圖紙。4）設(shè)備資料（原件或復(fù)印件）：A、水泵房設(shè)備有關(guān)合格資料；B、閉路監(jiān)控系統(tǒng)合格證、線(xiàn)路圖。C、發(fā)電機(jī)合格使用說(shuō)明書(shū)；D、消防控制系統(tǒng)資料；E、電梯設(shè)備有關(guān)合格資料；F、其它必要的有關(guān)資料。接管驗(yàn)收程序：1）開(kāi)發(fā)商通知管理處接管驗(yàn)收；2）管理處驗(yàn)收小組按程序文件《接管入伙控制程序》核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。3）管理處驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量，使用功能、外觀(guān)質(zhì)量，公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收。4）對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，由驗(yàn)收小組填寫(xiě)各類(lèi)質(zhì)量遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核。5）對(duì)室內(nèi)物件無(wú)明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。1）驗(yàn)收項(xiàng)目梁、柱、板主體，墻體，分戶(hù)鐵門(mén)，陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄、供水系統(tǒng)、排污管道、地漏、窗戶(hù)、水表、電表、有線(xiàn)電視系統(tǒng)等。2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及滿(mǎn)足使用要求。公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1）驗(yàn)收項(xiàng)目：基礎(chǔ)設(shè)施：天面、有線(xiàn)電視系統(tǒng)、消防設(shè)施、照明燈具、綠化、道路、車(chē)庫(kù)、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設(shè)施等。2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》以及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。公共設(shè)備接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1）驗(yàn)收項(xiàng)目：供水、消防、電梯、閉路監(jiān)控、發(fā)電機(jī)、變壓器等。2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收合格證及達(dá)到設(shè)計(jì)使用要求。接管前的準(zhǔn)備工作：1）編制客戶(hù)租賃的工作方案；2）核實(shí)擬定的各類(lèi)人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實(shí)情況，籌備員工飯?zhí)茫?）準(zhǔn)備租賃的相關(guān)資料，作好各種表格和資料的印刷。如《客戶(hù)手冊(cè)》、《物業(yè)管理合同》、租賃合同、客戶(hù)登記表、檔案袋、裝修申請(qǐng)表、裝修巡查表、各種標(biāo)示牌，裝修管理守則等。5)擬定物品采購(gòu)計(jì)劃。第六章

大廈日常管理運(yùn)作原則：全面推行ISO9000管理體系。大廈內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安、車(chē)輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO規(guī)范運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行《安全護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)》《環(huán)境管理工作手冊(cè)》、《消防工作手冊(cè)》《辦公室工作手冊(cè)》《管理處工作手冊(cè)》《財(cái)務(wù)工作手冊(cè)》《維修保養(yǎng)工作手冊(cè)》，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)、考評(píng)，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。1、房管事務(wù)管理處的日常房管事務(wù)管理，按照公司ISO管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。具體工作如下表：工

作安

排

8：00-8：30處理客戶(hù)申報(bào)投訴；8：30-9：30巡視；9：30-12：00跟蹤監(jiān)督；14：00-15：30整理檔案；15：30-16：30巡視；16：30-18：30走訪(fǎng)、回訪(fǎng)。

考核標(biāo)準(zhǔn)工

作內(nèi)

容

跟蹤監(jiān)督

日常：3遍／天；

巡

視

日常：2遍／天；

走

訪(fǎng)

隨時(shí)

回

訪(fǎng)

處理率：100％，回訪(fǎng)記錄100％。

檢查內(nèi)容及處理方法

日

檢項(xiàng)

目

1．裝修巡視2．投訴接待3．違章檢查4．車(chē)輛管理5．治安6．清潔7．綠化8．維修呈9．殖機(jī)電猶設(shè)備機(jī)10擾．員課工宿曬舍扒11極．內(nèi)波務(wù)巡撓視。雀域督地迫釋滲選勻稀匙處

聽(tīng)

理哈方

燕

法細(xì)遍猛提挑1．伶記錄裙巡視驅(qū)發(fā)現(xiàn)娃的問(wèn)蜜題，輛搜集糧客戶(hù)蜓的反芽饋意塑見(jiàn)；繪2．酷對(duì)巡吊視中欺發(fā)現(xiàn)呢的問(wèn)矩題，每分類(lèi)盯進(jìn)行勻處理絲；

要搭詳憐鄙遭屋浙書(shū)狼益減虧鋪抖芝鞏沒(méi)雁端1)爺填寫(xiě)睜《管傷理日繼記表蘇》；磨宗屈胡浴嫁倘逼答北通聞京掏辜編陡筆良需寨撤字2)鋪發(fā)現(xiàn)劑的維憤修不薪合格定，填己寫(xiě)維須修記恐錄，它安排坦維修鏡；嫂3)禍即行低關(guān)閉法輕微悼不合朵格項(xiàng)由；

涌掙塔留牙誘已發(fā)槽娘辛希嚷壽就肌掠蓬炎且虛仿4)蹄發(fā)現(xiàn)潑違章鼓行為頁(yè)按“遣違章華處理第規(guī)定修”執(zhí)挽行；就餓患反戚授5)唐發(fā)現(xiàn)號(hào)嚴(yán)重慕不合金格，嘉填寫(xiě)在糾正盯措施患報(bào)告潮。

攪舍翠闖示周

遇

檢嚴(yán)項(xiàng)

黃

目信線(xiàn)晶惡扭全面混檢查需大廈巾各項(xiàng)煉工作幅，著拼重對(duì)萌房管迷日檢糖中發(fā)溜現(xiàn)的野不合螞格項(xiàng)買(mǎi)進(jìn)行貓檢查錦處理煩。

傲政丸曉瘋處

匹

理柄辦

古

法抹俗絮微濟(jì)管理幻處經(jīng)確理對(duì)救發(fā)現(xiàn)鄭的不陰合格乓項(xiàng)及寬時(shí)整產(chǎn)改，戒嚴(yán)重溜不合距格項(xiàng)卷填寫(xiě)忠《糾予正措年施報(bào)范告》乖，并賣(mài)上報(bào)請(qǐng)公司少工程臥維修優(yōu)部。例于桂嫌慈施考

腿

核貸標(biāo)

眨

準(zhǔn)挺平時(shí)童日檢荒、周盯檢、瞧月檢流按I賞SO陰管理誓體系線(xiàn)考核錦標(biāo)準(zhǔn)援。

至滴蠢扶邊債堵插栗增采語(yǔ)伶暈絮慣蠶胡賀鄰撓2．側(cè)設(shè)施非設(shè)備悶管理饞：灶凱賓愿斯基腸大廈廣的設(shè)漠施設(shè)肯備全娛部是桌采用故國(guó)際恰領(lǐng)先惕的材百料,療設(shè)施閣設(shè)備凈管理姑是重葡中之終重,賞大廈遼最主床要的類(lèi)設(shè)備障由發(fā)穩(wěn)電機(jī)銷(xiāo)、高冊(cè)低壓伴配電寧系統(tǒng)思、水芽泵系捧統(tǒng)、著中央?yún)捒照{(diào)缸系統(tǒng)癥、消尸防報(bào)訓(xùn)警系退統(tǒng)、開(kāi)智能獸道閘復(fù)系統(tǒng)臘、監(jiān)廚控系勝統(tǒng)等攪系統(tǒng)柔組成請(qǐng)。要做做好賓設(shè)施情設(shè)備課的維為護(hù)，升確保定大廈責(zé)的安嗽全，端在設(shè)征施設(shè)駱備的需管理斥上要眾做好該以下盯工作乏：養(yǎng)1建菜立健熊全水旱電班以組織沖機(jī)構(gòu)擠：根鐘據(jù)大湖廈的總設(shè)施顧設(shè)備挪規(guī)格窗高的阻情況物,管飛理處國(guó)需設(shè)迎置一濾名具皆有豐脖富經(jīng)批驗(yàn)的腔機(jī)電織工程嗓師主軋要負(fù)判責(zé)設(shè)爆施設(shè)脈備的哲維修元、保襯養(yǎng)，豆設(shè)施非設(shè)備歸的正算常運(yùn)捷轉(zhuǎn)；龍隨時(shí)熄檢查烘各種夸設(shè)施棒、設(shè)帳備的步技術(shù)滲狀況喂，及久時(shí)提宰出維怠修解艱決辦祥法，設(shè)制定愧維修貴計(jì)劃劑和方哭案，倚負(fù)責(zé)艙設(shè)施責(zé)設(shè)備躁的接魯管驗(yàn)真收工含作，叫負(fù)責(zé)提公共賣(mài)用水吩用電肆統(tǒng)計(jì)糊匯總穩(wěn)及分揮析，專(zhuān)公共背水電旋費(fèi)的撕分?jǐn)倲U(kuò)方法傅。管趙理處尺需招那聘1左0名訊具有挨在大葛廈設(shè)家施設(shè)紫備管績(jī)理經(jīng)賤驗(yàn)，戲具有今相關(guān)攝特種臣操作犯證書(shū)沫的水腫電工申，分殿為設(shè)古備運(yùn)排行班銷(xiāo)和維爆修班號(hào)二個(gè)援班，夸設(shè)備形運(yùn)行披班按鞠24黨小時(shí)僵三班曬運(yùn)轉(zhuǎn)燒，每豎班2禍個(gè)人怖，共券6人技，保宰證設(shè)名施設(shè)遷備2草4小吸時(shí)正呀常運(yùn)辣行；蓋維修勸班上浪白班齒共4榮人，松負(fù)責(zé)纏日間船設(shè)施耍的日誓常維等修。鉆具體啞崗位拖設(shè)置堅(jiān)如下醋：箏序號(hào)助纏

崗館位

奪惠人聚員編惠制

甚鵲船糟脂值班染時(shí)間較1

倒喚班架長(zhǎng)

斥依任光1人芳膽梢庸貫08貪：0室0-楚12作：0端0；涉14賭：0萌0-今18越：0緩0?？?

湖設(shè)掛備運(yùn)牌行班復(fù)捷2人謙/班喚*3柳班

滔主訴班:旺上覽午8痕:0利0-醬12敢:0逃0懷下午能14獲:0途0-倒18虎:0哭0;騾副班覺(jué):撈中午逐12生:0春0-腿14融:0石0下憂(yōu)午:斬18肝:0榨0-煙0:度00羊;系夜班呢:方0:章00當(dāng)-8鎖:0蜓0俊3

圍腹維修耳班

漫蓋蜻3朝人

決躍痕吐0婦8：區(qū)00置-1街2：瞞00止；1保4：言00派-1隱8：邪00兼合計(jì)留：1芬0人宗備注盾：每河10蛙天換以班一松次。付2粗）致建立眨健全嫌各項(xiàng)昏規(guī)章舞制度削：主非要建腔立各禮項(xiàng)設(shè)泡施設(shè)泰備的忘運(yùn)行淘操作眠規(guī)程蔥，超設(shè)備搏管理遇制度罵，各糧種設(shè)宣施設(shè)鳥(niǎo)備的悠運(yùn)行跌記錄獎(jiǎng)，年樓度保壇養(yǎng)計(jì)猶劃，罷水電沈工培糾訓(xùn)計(jì)靈劃，姑有償撒服務(wù)愛(ài)方案悅維修速方案銹等。糞3凝）雜制定軋?jiān)敿?xì)鵲的寫(xiě)蒜字樓擠公共嗎水電白費(fèi)分拿攤測(cè)聯(lián)算方夕法，禾根據(jù)莊大廈高的特哀點(diǎn)，接節(jié)能扭降耗厭。竿4陽(yáng)）逮于供巷電局施、自濾來(lái)水熟公司余、消及防局組、施慌工安芽裝等架做好蔥溝通蜜協(xié)調(diào)嘴工作矛，治發(fā)現(xiàn)芬設(shè)備抵存在緣隱患證，及銀時(shí)安倡排人賓員維暑修，律確保告大廈乳設(shè)施綱設(shè)備墓的正椒常使塌用。壩5）牧大廈慚及公鑄用設(shè)句施機(jī)橋電運(yùn)際行、妄養(yǎng)護(hù)略運(yùn)作粘按照楚公司崇IS沈0管鹽理體獎(jiǎng)系《賣(mài)維修給保養(yǎng)撒工作佩手冊(cè)覽》規(guī)舊范運(yùn)頃作?；本唧w趟工作繪如下誤表：寫(xiě)主歡要吃?xún)?nèi)贈(zèng)容

驚證退餅亞運(yùn)行社組灶圓值班豎：保揀障大介廈供龍水供隸電、欲電梯晨空調(diào)報(bào)等正狐常運(yùn)框作并己做好酬記錄重；

夠址恭晴浸跨敏趟先壤獸議秩卷巡視雹：巡法視設(shè)罩備房攔和設(shè)尋備運(yùn)網(wǎng)行情瘡況，巴做好懼巡查琴記錄懸；

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勾設(shè)漆粱命檢鏟查項(xiàng)甘目窗伏槍丑歲1．欠低壓顯配電摩柜襯2．桃干式探變壓推器葛3．西柴油扇發(fā)電委機(jī)恰4．虧水泵燈5．摧水池堡、水匠箱苦6．濟(jì)風(fēng)機(jī)添7．劉閉路泛督控云系統(tǒng)難8．后對(duì)講衣報(bào)警缸系統(tǒng)桶9空中凋設(shè)軍備錢(qián)10單．火驚災(zāi)報(bào)事警控推制系絹統(tǒng)科11占、氣光體自迷動(dòng)滅意火系旅統(tǒng)積12帶．消非火栓華13峰．疏唇散出向口批塊示燈評(píng)14球．自惡動(dòng)噴邁水滅植火系蓬統(tǒng)親15俊．煙宵、感努系統(tǒng)懷16谷．干扶粉滅毫火器硬。家處叢理方故法

潛析芽縫趕按照新公司享IS蒜O標(biāo)的準(zhǔn)，耕對(duì)輕庭微不躁合格命項(xiàng)進(jìn)伍行整緣改，束嚴(yán)重上不合狗格項(xiàng)懶填寫(xiě)尾《糾禮正措丙施報(bào)嬸告》客上報(bào)韻公司憤工程睡維修核部。另干踢跳考牢核標(biāo)童準(zhǔn)敞撐污川概日常骨周檢某、月殊檢考數(shù)核按丟IS妹O質(zhì)償量標(biāo)馬準(zhǔn)；吧年終恒考核工按國(guó)插家“陵優(yōu)秀氧示范炭大廈杜”標(biāo)宵準(zhǔn)考宰核。潛日常型維修吹養(yǎng)護(hù)營(yíng)：大扶廈及怖公用罰設(shè)施屬維修階、養(yǎng)汪護(hù)運(yùn)資作按汗照公地司I辱S0扣管理余體系邀《維軍修保芳養(yǎng)工徒作手飾冊(cè)》明規(guī)范補(bǔ)運(yùn)作拼。具漿體工句作如槽下表才：慈工

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秋互俱何珍樓本梯、廊墻面賀：發(fā)貝現(xiàn)問(wèn)項(xiàng)題按蘭原樣垮及時(shí)朽修復(fù)直，每寇年全邊面檢遺查一恰次，疼4—較5年將全面啄修補(bǔ)求刷漆產(chǎn)一次腸忽懼男天面價(jià)：每旁年全背面檢孕查一擦次，亞每年得雨季費(fèi)前須弓檢查逐一次神，發(fā)癢現(xiàn)破雀損及暢時(shí)修天補(bǔ)。跟羨激考袋波公共胞設(shè)施濤蔥賺絮鑒室內(nèi)貢污水檔系統(tǒng)漿：每攝月檢懶查一黑次，珍發(fā)現(xiàn)摘問(wèn)題引及時(shí)抹修補(bǔ)敲。錄吩烏伙躬巷擔(dān)統(tǒng)擋道路朋車(chē)場(chǎng)蠟：每集天檢筋查1鞏遍，側(cè)隨壞姨隨修掀；平輛棚乏沾迫摟梨疾天線(xiàn)斤：每酬月檢診查l嚇遍，渠隨壞撕隨修梅；閱穴段角印檔虜泰薪明暗我溝：串每周糟檢查診I遍刪，隨糧壞隨絮修；市惡涌寸廣熱首液抱供水何電氣壽：每幅月細(xì)辭查1洽遍，救即壞席即修誓，中孕大型丘維修習(xí)通報(bào)護(hù)公司潤(rùn)工程役維修減部協(xié)眼作；踐徐辣鞏犯醒屢粥惜樓道焰燈：褲每月所檢查勤1遍剩，即癢壞即掃修。袋檢查貌項(xiàng)目呢及處現(xiàn)理方尺法

幟斃守供四檢查腸項(xiàng)目絲獸桌腐歷1．廣地基扁基礎(chǔ)捧2．怨梁柱罷板主鐵體丸3．題墻體羽4．給頂棚湊5．搜樓梯找扶手輝6．芬公共糞門(mén)窗象7．郊隔熱敗層、逗防水越層偷8．喇水箱故水池默9．爹天面移扶欄李10悠；消耍防設(shè)參施拔11漁．信漢報(bào)箱放12閑．標(biāo)晶識(shí)期13沒(méi)．樓濤板地清面磚節(jié)14閃．上城下雨生污水聾管蔥15皂.設(shè)僑備房運(yùn)16存．道干路綁17牌．電晌纜溝云蓋板遙18傻．路材牙姜19晨．給簡(jiǎn)排水潛20褲．路神燈少21怕．清五潔設(shè)議備砍22煙．娛嶄樂(lè)設(shè)吼施。羞倚昆制歷處臭理方北法

漂扎飽縮凈按照名公司撐IS算O標(biāo)不準(zhǔn)，候?qū)p縫微不比合格虛項(xiàng)進(jìn)到行整課改，褲嚴(yán)重扮不合嫌格項(xiàng)嶄填寫(xiě)素《糾啞正措夾施報(bào)咬告》撕，并想上報(bào)枝經(jīng)理巧處理村。屑考核閃標(biāo)準(zhǔn)龜娘

日感常周頌檢、螺月檢頁(yè)考核搶按I堪SO體管理謹(jǐn)體系需標(biāo)準(zhǔn)紋；脾年終躺考核摸按國(guó)煙家建衫設(shè)部咽考核懶標(biāo)準(zhǔn)腦。玻3、腹治滾安、奔消防味、車(chē)齒輛管徒理：停治安怨、消燙防工且作是碗大廈否管理瑞的重株點(diǎn),緒大廈捷的安扛全要糞實(shí)行濤24冒小時(shí)浮治安跌監(jiān)積控管墻理制善度,拜具體讓管理袍思路佩如下覆:嚇1)饑墻建立醉健全攜安全幫保衛(wèi)誘組織滲機(jī)構(gòu)焦：根棚據(jù)大菊廈的詳實(shí)際心情況度，管道理處此設(shè)一奉名本安全瘡管理五員下泥設(shè)三途名護(hù)由衛(wèi)班宮長(zhǎng)每昏班1淡2名構(gòu)護(hù)衛(wèi)騰員的汁護(hù)衛(wèi)眾隊(duì)伍泡，主怕要負(fù)腐責(zé)大梨廈安柴全、爽消防爬、車(chē)血輛管浴理工應(yīng)作。距具剃體崗棟位設(shè)癢置如已下:介序號(hào)扁槽喉豪悅崗位將葉紗啦獸人員蛙編制憂(yōu)母勉籠我值班庫(kù)時(shí)間迎1

瘡蛇耍蚊班戰(zhàn)長(zhǎng)

餓布融樣1曬人/枝班

矛物鍵曾主膽班:禿上午火8:同00斧-1挑2:魄00老盲下午表14打:0直0-茫18死:0旱0;嗓副班幣:中益午1猾2:債00絮-1除4:喂00與下午鞋:1武8:頭00拾-0歡:0躍0;天夜班鋒:0在:0清0-亂8:驚00較(每詞10算天換包班一奪次)賀。女2

炊啞桂肥東占門(mén)崗牙喉仍邪沖2人己/班都綿山煩拾驅(qū)3

扁示球定南偷門(mén)崗恨模窩走狂2人域/班叫惑虧狼錄責(zé)4

短涂飼躬廣燒場(chǎng)巡勝邏崗錘掃2獸人/頃班

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采銅立超車(chē)雕庫(kù)巡直邏崗擾芝2贊人/及班

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程購(gòu)帳課樓叛層巡梳邏崗莫墾

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殃

2僑4小說(shuō)時(shí)

齒訪(fǎng)突發(fā)具事件惰：9掏0—品12嫌0秒逼，責(zé)史任保怪安或悼車(chē)輛囑管理林員到倡達(dá)現(xiàn)芽場(chǎng)；蟻學(xué)習(xí)脖訓(xùn)練幟卸追深墻訓(xùn)練貼：1耐次／懇天；同演練閥：1砍次／拒月。但培訓(xùn)潮：按欄公司瓶制訂喝的培欲訓(xùn)計(jì)夫劃。亞檢查防項(xiàng)日乏及處糕理方套法

禾刺邁干園檢查倒項(xiàng)目竭遭辭鋸接查可困疑人時(shí)員、曉外來(lái)此人員??；

斷墓至制蘭彩艱竿沒(méi)蘿市卵捕濕逢雖彩2．漸查違篇章停秀車(chē)、媽違章嚴(yán)裝修妙；

遵慶譽(yù)混劃爸質(zhì)圍便隱勸先慚畫(huà)規(guī)儲(chǔ)短浩爆殊膊淘續(xù)祥在雖3．世查室般外施鑰工、句搭建濫情況染；

意鉛罵推裳派史怎錦俯隔岡麗摩奴既些杏隊(duì)乒章擴(kuò)蔽甚蒸4．猴查亂應(yīng)擺賣(mài)殼現(xiàn)象暖；

伸礙碼晴譯扛楚愈調(diào)鳳雷鵝減袋謝迅臭香澤常熊簽旺挎械濕弓嘗委5．虎查高醒空拋炒物、痰亂扔扭垃圾鴨現(xiàn)象砍；

化涌豬征傲香辰根儉瑞載劃肺懲批跑掉矛犯蓄若膚繭6．犬查破促壞綠繼化、采占用殿綠地疼現(xiàn)象牧；

宴忌蒜勞尸游牢用街仆淘授猴蟲(chóng)蒸蝕歲密兵租揪姻送7．查查漏械水、認(rèn)漏電秋、漏開(kāi)氣現(xiàn)顯象；席活壁免拉躁練海洋損嘗波榮展息拔扎赴撕勿薄武榜躲撇8．萍查房悟屋本癢體設(shè)獨(dú)施和堪公共逗設(shè)施勁情況匙。墾牲處理諸方法示累坐儀按照公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)即時(shí)糾正或報(bào)相關(guān)主管處理，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫(xiě)《糾正措施報(bào)告》，并上報(bào)經(jīng)理處理?？己藰?biāo)準(zhǔn)

平時(shí)按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。4、

清潔衛(wèi)生管理：清潔綠化管理也是大廈管理的一面鏡子，做為一個(gè)綜合性的甲級(jí)寫(xiě)字樓，需要具備高標(biāo)準(zhǔn)的清潔衛(wèi)生服務(wù)，為客戶(hù)提供舒適、整潔的環(huán)境，大廈開(kāi)業(yè)初及開(kāi)業(yè)后我認(rèn)為要做好以下工作：1）

大廈開(kāi)業(yè)初期的拓荒工作：可采用招投標(biāo)方式聘請(qǐng)惠州具有專(zhuān)業(yè)保潔能力的公司進(jìn)行一次大廈的全面拓荒工作?；蛘咦孕薪M建清潔工隊(duì)伍，具體崗位設(shè)置如下：序號(hào)

崗位

人員編制

值班時(shí)間1

清潔班長(zhǎng)

1人/班

早班：06：30-11：30；晚班：14：00-17：00。2

廣場(chǎng)崗

2人/班

早班：06：30-11：30、19:00-22：00；晚班：11：30-19：00。3

車(chē)庫(kù)崗

2人/班

早班：06：30-11：30晚班：14：00-17：004

大堂崗

1人班

早班：06：30-11：30；晚班：14：00-17：00。5

消防通道崗

1人/班

早班：08：00-12：00；晚班：14：00-18：00。合計(jì)：7人/班*3個(gè)班=10人；備注：每10天換一次班，每月1、11、21為換班時(shí)間。2）

開(kāi)業(yè)后的清潔衛(wèi)生管理工作，也可分為外包管理或自行管理兩種，外包管理的優(yōu)點(diǎn)在于可以利用專(zhuān)業(yè)清潔公司的清潔技術(shù)，清潔工具為大廈提供專(zhuān)業(yè)的清潔，目前商業(yè)性的寫(xiě)字樓多采用此種方式，可以效地節(jié)省人力，財(cái)力開(kāi)支，待一年之后可自行管理。3）

大廈清潔綠化工作的重點(diǎn)是：做好廣場(chǎng)的保潔，廣場(chǎng)地面油跡、污跡、口香膠跡較多，容易污損地面，要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的清潔藥劑及時(shí)清除，廣場(chǎng)需安排二至三名清潔工輪班保潔，車(chē)庫(kù)及寫(xiě)字樓公共區(qū)域的保潔，可根據(jù)寫(xiě)字樓不同的上下班時(shí)間，進(jìn)行合理的崗位調(diào)整。4）

制定詳細(xì)的規(guī)章制度，崗位操作規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、崗位導(dǎo)引書(shū)等，并對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。5）

重點(diǎn)每年需至少對(duì)外墻進(jìn)行一次清洗，每月對(duì)廣場(chǎng)地面用洗地機(jī)清洗一次。6）按照公司ISO質(zhì)量管理體系《環(huán)境管理工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。具體工作如下表：工

作安

排

6:00—7:30通道清掃；7:30—8:00垃圾清運(yùn)；8:00—9:00道路清掃；9:00—12:00大堂、電梯轎廂清潔；14:00—14:30垃圾清運(yùn)；14:30-17:00樓面保潔。工作內(nèi)容

地面清潔

每月用大面積沖刷一次；隨時(shí)巡回保潔

樓間保潔

清掃3遍／周；清洗2遍／月；

垃圾清運(yùn)

清運(yùn)2遍／天；洗車(chē)1遍／天；

電梯轎廂

保潔2次/天；

通道大堂

每小時(shí)拖掃1次；

外

墻

清洗1次/年；

消

殺

1遍／月；檢查項(xiàng)目及處理辦法

檢查項(xiàng)目

1．馬路、人行道、綠化地、排水溝；

2．停車(chē)場(chǎng)、崗?fù)ぃ?/p>

3．垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池；

4．污、雨水井和沙井；5．電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具；6．墻面、窗、扶手、電子門(mén)、消防栓、管、電表箱、信報(bào)箱等；

7．天面；

8．值班室、辦公室、衛(wèi)生間；

11、除四害。

處理辦法

按公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)自行關(guān)閉，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)管理員和經(jīng)理并提出整改方案加以糾正?？己藰?biāo)準(zhǔn)

日常日檢、周檢、月檢按ISO質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。

5、綠化養(yǎng)護(hù)管理：按照公司ISO質(zhì)量體系《環(huán)境管理工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。具體工作如下：工作安排

6：30—9：30澆水、施肥；9：30—12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：00-16：00殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔；16：田—18：30澆水、施肥。

工作內(nèi)容

整形造型

2次／月；

施

肥

春秋各1遍

澆

水

因時(shí)因地制宜按需供水；澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；

除雜草

中耕1遍／季；平時(shí)1遍／天，下雨天除外；

補(bǔ)

缺

視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺

殺

蟲(chóng)

1遍／月，發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目

1．喬木整枝、造型修剪；花卉、樹(shù)木施肥；

2．灌木、綠蘺、樹(shù)木、草地、花卉澆水；

3．除雜草；

4．補(bǔ)栽補(bǔ)種；

5．治病殺蟲(chóng)；

6．清理枯枝落葉、綠地石塊；

7．松土；

8．防風(fēng)防澇

處理辦法

按照公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)匯報(bào)公司質(zhì)管部部，并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)

日常按ISO質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。6、客戶(hù)租賃的管理：租賃流程圖：看房—洽談—簽訂租賃合同—發(fā)相關(guān)資料—抄水電表—交費(fèi)—發(fā)放鎖匙—?dú)w檔。1）看房：管理員陪同客戶(hù)查看所租用的房屋，并填寫(xiě)《房屋租賃登記表》；2）洽談：價(jià)格、期限、注意事項(xiàng)等。3）簽訂合同：《租賃合同》4）發(fā)放資料：A、客戶(hù)手冊(cè)；B、租賃合同C、客戶(hù)登記表；5）抄水電表：水電維修工與客戶(hù)抄水電表底數(shù)；6）收費(fèi)：按合同約定計(jì)收租金及管理費(fèi)；7）發(fā)放鎖匙：發(fā)放給客戶(hù)該房鎖匙。8）歸檔：把客戶(hù)的有關(guān)資料進(jìn)行歸檔，并存入電腦。7、房屋維修工作的管理：維修工作流程：

人為或客戶(hù)責(zé)任損壞

自然老化第七章

采取的主要管理措施

1、系統(tǒng)培訓(xùn)：為確保凱賓斯基商務(wù)大廈管理早日走上正軌，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的承諾，公司將嚴(yán)格按照ISO質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對(duì)管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保管理人員100％持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá)100％，合格率達(dá)100％。2、從接管開(kāi)始在凱賓斯基商務(wù)大廈推行ISO質(zhì)量管理體系實(shí)施管理，在半年內(nèi)建立運(yùn)行體系并達(dá)到認(rèn)證的條件。3、安全防范：采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保凱賓斯基商務(wù)大廈隨時(shí)處于安全狀態(tài)。1)加強(qiáng)制度落實(shí)。A．根據(jù)地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，由各護(hù)衛(wèi)班輪流換防，責(zé)任承包。B．要求護(hù)衛(wèi)員嚴(yán)格按照公司IS0物業(yè)管理體系文件《安全護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對(duì)照護(hù)衛(wèi)員日常行為，嚴(yán)格執(zhí)行由安全管理員負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的日檢、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)周檢、公司管理者代表組織月檢的逐級(jí)檢查制度，確保護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍的素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。C．專(zhuān)人負(fù)責(zé)調(diào)控中心，確保24小時(shí)全方位監(jiān)控。D．加強(qiáng)崗位。護(hù)衛(wèi)員擬設(shè)固定崗、巡邏隊(duì)，整個(gè)大廈24小時(shí)全方位檢查，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。E．堅(jiān)持查崗制度。護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)、管理員、管理處經(jīng)理按公司IS0程序文件規(guī)定的頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報(bào)，漏崗、脫崗者按公司規(guī)定處罰。F．加強(qiáng)大廈內(nèi)流動(dòng)人員及外來(lái)人員管理和防范，建立商戶(hù)和流動(dòng)人員檔案，并定期核查。G．落實(shí)安全責(zé)任制，明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級(jí)跟蹤驗(yàn)證、考評(píng)。同時(shí)，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全體護(hù)衛(wèi)員、清潔工、水電工都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。2)加強(qiáng)車(chē)輛管理。凱賓斯基商務(wù)大廈是集商業(yè)、娛樂(lè)、辦公為一體的綜合大廈，今后的車(chē)輛停放、車(chē)輛管理難度較大。我們將采用防盜、防劫車(chē)輛的智能IC管理系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格管理，在車(chē)場(chǎng)安裝24小時(shí)智能監(jiān)控系統(tǒng)，確保在場(chǎng)在庫(kù)車(chē)輛被盜為零。4、清潔衛(wèi)生。為維護(hù)凱賓斯基商務(wù)大廈良好的硬件設(shè)施，尤其是搞好各層大堂的設(shè)施及部分高檔辦公室的保養(yǎng)，擬購(gòu)置意大利超寶洗地機(jī)、及塵吸水機(jī)、刨光機(jī)各一臺(tái)，從先進(jìn)的設(shè)備配置著手，加強(qiáng)對(duì)清潔工的培訓(xùn)，并定期做好大堂地面的拋光處理，從而達(dá)到最佳的維護(hù)、保養(yǎng)。5、加強(qiáng)與客戶(hù)之間的聯(lián)系和溝通，多渠道開(kāi)展宣傳活動(dòng)。編制《凱賓斯基商務(wù)大廈客戶(hù)手冊(cè)》，詳細(xì)介紹德威物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、客戶(hù)須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有：公司介紹、凱賓斯基商務(wù)大廈概況、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、租金及管理費(fèi)繳交注意事項(xiàng)、裝修規(guī)定、租賃事宜、保潔規(guī)定及措施、安全措施；水、電、氣的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施管理規(guī)定、寵物管理規(guī)定、安裝空調(diào)機(jī)的規(guī)定、防火須知、噪音限制、泊車(chē)、常用號(hào)碼以及處罰規(guī)定等?！妒謨?cè)》一戶(hù)一冊(cè)并簽字領(lǐng)取。6、從管理凱賓斯基商務(wù)大廈前期開(kāi)始即導(dǎo)入Ⅵ企業(yè)形象視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的Ⅵ標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌系列。包括：大廈平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等，塑造凱賓斯基商務(wù)大廈高尚、文明的文化氛圍。IS0的規(guī)范運(yùn)作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好的物業(yè)管理效應(yīng)必將提高凱賓斯基商務(wù)大廈的知名度，從而達(dá)到提高德威物業(yè)管理公司的知名度，促進(jìn)凱賓斯基商務(wù)大廈物業(yè)的保值和升值。

7、接管后，擬在凱賓斯基商務(wù)大廈接通互聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用科耐物業(yè)管理系統(tǒng)、EOE企業(yè)內(nèi)部管理網(wǎng)絡(luò)，迅速與公司各職能部門(mén)及其它住宅區(qū)管理處進(jìn)行信息交流，從而使大廈的管理水平達(dá)到智能化的高度。8、管理處要設(shè)定較高的管理目標(biāo)一年內(nèi)參評(píng)“惠州市物業(yè)管理示范大廈”，三年內(nèi)“參評(píng)全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”。第八章

收費(fèi)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及需說(shuō)明的事項(xiàng)一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1、寫(xiě)字樓：6-8元/平方米.月；2、商

場(chǎng)：8-10元/平方米.月；3、汽車(chē)庫(kù)/車(chē)位：250元/位.月（室內(nèi)）200元/月（室外）。二、水

費(fèi)：1、

商業(yè)用水：3.38元/立方米；按實(shí)際用量加自來(lái)水損耗及公共用水分?jǐn)傆昧肯蚣追嚼U納，由甲方代收代繳。2、

公共用水：包括廣場(chǎng)噴水池、大廈清潔綠化用水等按實(shí)分?jǐn)?由甲方代收代繳。

三、電費(fèi)：1、自用電：1.0366元/度，按實(shí)際用量加變損和電網(wǎng)損耗分?jǐn)傆昧肯蚣追嚼U納，由甲方代收代繳。2、公共用電：包括公共照明、智能電子監(jiān)控、電梯電費(fèi)、二次供水電費(fèi)等按實(shí)分?jǐn)?，由甲方代收代繳。四、臨時(shí)停車(chē)服務(wù)費(fèi)：（具體如下表所示）車(chē)型

臨時(shí)停放計(jì)費(fèi)

按月停放計(jì)費(fèi)

說(shuō)明

第一時(shí)段：8時(shí)至22時(shí)

第二時(shí)段：22時(shí)至次日8時(shí)

露天停車(chē)場(chǎng)

室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)

小型車(chē)（2噸以下<含2噸>人貨兩用車(chē)，20座<含20座>以下各類(lèi)型客車(chē)

5

10

200

250

跨時(shí)段計(jì)費(fèi)：1、臨時(shí)停放不足15分鐘不得收費(fèi)。2、停放時(shí)間在3小時(shí)內(nèi)的（含免費(fèi)時(shí)段）按第一時(shí)段標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；3、停放時(shí)間超過(guò)3小時(shí)的（含免費(fèi)時(shí)段），按第二時(shí)段標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；4、同一車(chē)輛在同一個(gè)停車(chē)輛24小時(shí)內(nèi)多次進(jìn)出停放的，收費(fèi)總額不能超過(guò)兩個(gè)時(shí)段標(biāo)準(zhǔn)之和計(jì)費(fèi)。大型車(chē)（2噸以上10噸以下，20座以上大客車(chē)）

5

10

200

250

摩托車(chē)

100/元.月（暫定）

五、裝修管理費(fèi)：（具體如下所示）1、裝修押金：10元/平方米；2、裝修管理費(fèi)：5元/平方米；3、辦理裝修施工許可證及裝修管理規(guī)定：每份交納工本費(fèi)20元；4、辦理施工人員出入證：每人交納工本費(fèi)用5元。六、中央空調(diào)使用費(fèi)：（具體如下所示）每年3月至10月共計(jì)8個(gè)月,按13元/M2.月單價(jià)向甲方交納(包含中央空調(diào)所使用的電費(fèi))七、大廈外墻清洗費(fèi)：

根據(jù)清洗的實(shí)際價(jià)格,每年清洗一至兩次,由客戶(hù)按實(shí)分?jǐn)?。二、說(shuō)明事項(xiàng)1、寫(xiě)字樓客戶(hù)員工車(chē)輛停放費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，可采取月包干方式。2、每層兩臺(tái)小中央空調(diào)，辦公寫(xiě)字樓的中央空調(diào)的計(jì)費(fèi)方式建議按排氣量（或面積）計(jì)費(fèi)。第九章

需完善及購(gòu)置設(shè)備費(fèi)用一、管理用房和管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源1、管理用房

開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供管理用房，并具備基本辦公及居住條件。2、管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源

1)管理服務(wù)費(fèi)

商業(yè)廣場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的價(jià)格收取。

2)車(chē)輛停放費(fèi)、車(chē)輛場(chǎng)地使用費(fèi)。

3)向客戶(hù)提供多種有償便民服務(wù)費(fèi)如廣場(chǎng)活動(dòng)使用費(fèi)。

4)其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。3、增收節(jié)支措施

1）增設(shè)一些客戶(hù)歡迎的便民有償服務(wù)項(xiàng)目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)。

2）根據(jù)“精干、高效”原則，推行IS0國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。在保證IS0人力、財(cái)力、物力資源的同時(shí)，選拔一專(zhuān)多能型管理人才，精簡(jiǎn)人員，提高工作效益。

3）抓好大廈的綜合管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，盡量減少維修費(fèi)用的支出，從而降低管理成本。

二、設(shè)備購(gòu)置A、辦公用品費(fèi)用明細(xì)表名稱(chēng)

數(shù)量

單價(jià)

金額

備注摩托羅拉對(duì)講機(jī)

17部

1500元

25500元

含兩電一充電腦

3部

4500元

13500元

打印機(jī)（激光）

1臺(tái)

1800元

1800元

復(fù)印機(jī)

1臺(tái)

8000元

8000元

沙發(fā)

2套

2500元

5000元

會(huì)議桌

1套

6000元

6000元

印刷各種表格

1批

5000元

5000元

文件柜

2個(gè)

450元

900元

經(jīng)理辦公桌

1套

2500元

2500元

辦公桌

10張

250元

2500元

辦公椅

15張

30元

450元

彩印《客戶(hù)手冊(cè)》

200本

10元

2000元

衣柜

17個(gè)

250元

4250元

鐵架床

20張

230元

4600元

各類(lèi)員工服裝

12700元

小計(jì)

94700元

B、環(huán)保工具名稱(chēng)

數(shù)量

單價(jià)

金額

備注電動(dòng)噴霧器

1臺(tái)

2,000元

2,000元

垃圾桶

17套

900元

15300元

垃圾車(chē)

4輛

800元

3200元

果皮箱

30個(gè)

250元

7500元

多功能檫地機(jī)

1臺(tái)

3800元

3800元

刨光機(jī)（打蠟機(jī)）

1臺(tái)

7800元

7800元

高壓水槍

1臺(tái)

3700元

3700元

其它

500元

小計(jì)

43800元

C、維修工具名稱(chēng)

數(shù)量

單價(jià)

金額

備注沖擊鉆

1把

2000

2000

磨機(jī)

1臺(tái)

500

1000