序言有機(jī)會(huì)為貴司——南京天都實(shí)業(yè)公司大型項(xiàng)目撰寫初步市場分析及合作建議，敝司深感榮幸，并藉此希望更深、更愉快之合作。一直以來，深悉貴司在香港、深圳、上海等地開發(fā)多例項(xiàng)目并取得不凡業(yè)績，贏得良好口碑，樹立了天都公司實(shí)力形象。敝司意與貴司合作之想法由來已久，衷心企盼能在南京這塊虎踞龍盤的風(fēng)水寶地，為貴司的地產(chǎn)項(xiàng)目之開發(fā)，盡敝司的專業(yè)所長助貴司一臂之力。中原已于一年前關(guān)注南京地產(chǎn)市場，并一直深入調(diào)查與研析南京市場，并獲得不少可靠數(shù)據(jù)，且現(xiàn)時(shí)中原已獲聘為“黃埔·鑫園”及“中國人家”之全程營銷策劃及銷售代理，并獲得不俗業(yè)績，贏得同行和地產(chǎn)商的極大贊譽(yù)、推崇和垂青。中原非常關(guān)注貴司之南京項(xiàng)目，并極具誠意與貴司長期合作，憑借中原于香港及國內(nèi)龐大業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及其對南京市場的調(diào)查與研析，雙方各自發(fā)揮其專長，力求創(chuàng)造最大市場效應(yīng)，達(dá)至三贏局面（發(fā)展商、買家及中原）。由于貴司提供的資料有限，中原僅依據(jù)其專業(yè)經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)有數(shù)據(jù)，撰寫以下建議書，望貴司見諒！待雙方合作深入時(shí)，中原將提交一份極具操作性策劃報(bào)告，供貴司參考。二、市場狀況分析2.1南京市房地產(chǎn)市場特征住宅市場供銷兩旺據(jù)南京市房地產(chǎn)市場處獲悉，2000年南京市新開工項(xiàng)目達(dá)414.1萬m2，住宅類項(xiàng)目占322.5萬m2，全年共批準(zhǔn)上市面積319.75萬m2，比上年同期增長1.39%，住宅商品房223.3萬m2，占商品房銷售總量的87.8%。品牌效應(yīng)初現(xiàn)端倪具有較好品牌的開發(fā)商，在新項(xiàng)目的推廣上顯示出較強(qiáng)的優(yōu)勢，品牌建設(shè)開始受到重視。如棲霞集團(tuán)利用較好的“星葉”品牌，推出和即將推出的紫金山水苑、太陽城的天悅花園、匯林綠洲、云錦美地等多個(gè)項(xiàng)目，受到市場普遍關(guān)注?，F(xiàn)已具有強(qiáng)勢的開發(fā)實(shí)力、運(yùn)作良好、但以前沒有重視品牌建設(shè)的公司也在致力于品牌的建設(shè)，打破“品牌”瓶頸，如武夷房地產(chǎn)等。銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升房價(jià)是以市場需求為主導(dǎo)，旺銷則上漲，滯銷則下跌，這是樓市定律。從總體趨勢來看，樓市價(jià)格整體呈逐年上升趨勢，2000年一季度住宅均價(jià)為3061元，與上年同期相比略有上升。營銷方式多樣化去年南京房地產(chǎn)市場營銷概念迭出、營銷方式創(chuàng)新、營銷手段多樣、宣傳力度加大。在概念營銷方面，每個(gè)開發(fā)商都在努力尋找樓盤賣點(diǎn)，缺乏賣點(diǎn)的樓盤就認(rèn)為沒有競爭力，較典型的賣點(diǎn)有：以長江之家為代表的親水住宅和濱江概念、以鴻福苑為代表的錯(cuò)層戶型和方圓綠蔭的疊中疊戶型、以龍福山莊和方圓綠茵為代表的地鐵概念、以聚福園為代表的節(jié)能住宅以及抗震住宅、聯(lián)排別墅、智能化住宅、生態(tài)住宅等概念。在營銷策略上，有買房贈(zèng)物、無理由退房、發(fā)放金牌銀牌、“封盤”等。個(gè)人消費(fèi)唱主角2000年1至5月，南京市售房面積和交易金額分別較去年同期增長47%和57%，其中個(gè)人購房比例按交易過戶統(tǒng)計(jì)已由1999年的80%上升到86.6%，按實(shí)際契約件數(shù)達(dá)88.2%，這說明在全面取消實(shí)物分房、集團(tuán)購買退出后，南京房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)“斷檔”現(xiàn)象，住房消費(fèi)熱度不減，并穩(wěn)步走入個(gè)人消費(fèi)唱主角的“零售時(shí)代”，市民住宅消費(fèi)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的新亮點(diǎn)。臟金融景支持康提高廟購買生力咽今煙去年蹈人民宮銀行潛延長洋個(gè)人掙住房進(jìn)公積垃金貸緊款和啄商業(yè)額性購你房貸型款的弊期限導(dǎo)，調(diào)藝低貸垮款利旋率，皺增加宅住宅怪公積挑金貸懸款的辮最高海額度樂，個(gè)仇人住蔽宅組匪合貸殃款對槐鼓勵(lì)迫個(gè)人沫購房揀、增批強(qiáng)居饒民購牛房支澤付能容力起艱到積盒極作惹用。蠶據(jù)統(tǒng)哭計(jì)，將20浩00欄年共久辦理裳按揭康貸款鍵13瓣10扎1戶簽，按敗揭貸槐款面信積1恭46舍.5防3平跨方米膏，占立全年向住房駁銷售罰總面暮積的煤65饅.7矛%，頸貸款擁額2麻4.涌17軋億元敬，分驅(qū)別比巡19匪99日年增評長8歌2%隔、1談01狼.7旨%和楚11拐1.攻7%早。巾2.全2市宗場前厭景展兼望巖新盤考批次慈入市前，競露爭愈嶺演愈潛烈美禽每詞今年丟上半換年新啊樓盤攪陸續(xù)忽浮出沖水面作，其信中既如有老拖盤的憐后續(xù)舌開發(fā)候，如快：聚拖福園蠢、典嘗雅居境三期裙高層該名雅脈閣、穿東方離城之浮初陽議園等汗項(xiàng)目紡；也時(shí)有推犁出的哭新盤膏，如洋花開頸四季呈、金墳鷹國是際花基園、末雅瑰標(biāo)園、悲朗晴微名居臣、匯華林綠拿洲、搖雨麓孟花苑坐等項(xiàng)旁目，遷還有臟蓄勢迎待發(fā)查的項(xiàng)忠目，也如運(yùn)惱盛的憑“倉韓府災(zāi)山項(xiàng)愧目隔”潛、東帆元的膠“巖文化播名園肚”莫等項(xiàng)催目；瘦第二趴，外胸地公液司開委始打觀入南毒京，氏如上歌海萬職科、撤大連撐萬達(dá)瓦、華這能房狗地產(chǎn)態(tài)、我艘愛我罩家等鎖，另或外諸過多知舌名地撤產(chǎn)公擔(dān)司也稍在積饞極關(guān)攀注南招京市齊場，葉如金青地集賠團(tuán)、使戴德尾梁行賺、浙誘江萊鏡茵達(dá)連等；杰第三似，部明分運(yùn)冤作良炸好、耀資金敵雄厚燒的非陵房地箭產(chǎn)公趴司也鵝開始擋涉足你房地龍產(chǎn)業(yè)醋，如興蘇寧勤電器專集團(tuán)賊、江霜蘇鐵蛇路實(shí)物業(yè)工最程公袋司、拼南鋼教集團(tuán)結(jié)等。斃一言啦以蔽助之，雷南京喬房地油產(chǎn)市尖場的錯(cuò)發(fā)展究，被拔業(yè)內(nèi)么外普薄遍關(guān)鍬注和喇看好洽。蘋潛在摘需求模依然劇旺盛撇尊進(jìn)余為劫迎接位華商捧會(huì)而缺進(jìn)行晶的大愚規(guī)模打舊城忘翻新義和道就路的事拓寬沈改建粘，如物新模拼范馬漿路、輝門東籌、二烈道梗帳子等域的拆忍遷改脹造。營大量尿的貨炭幣化削拆遷非，會(huì)澤立即幻形成搞即期吼的購綿房需趴求。舍公房剃上市星帶來坦的聯(lián)狹動(dòng)效濟(jì)應(yīng)，血使住疲房梯達(dá)級消丟費(fèi)的撒購房嫌能量軍得以莖釋放番。降畝低入縫市門越檻和田提高燕購房淋能力鉗的利賞好政竹策出魄臺，努會(huì)使泡住房蘇消費(fèi)嗽的基回?cái)?shù)不澡斷增沃大，異另外饅從大虛方面鄰講，境新一輔輪白涉領(lǐng)置能（租塊）業(yè)承潮將聚出現(xiàn)產(chǎn)，六登七十蒼年代雅出生罪的白荷領(lǐng)已茅到婚找育的惰年齡恰，七墨十年油代末由出生遺的股“鄉(xiāng)獨(dú)生仰”壞白領(lǐng)脅亦踏末上工丹作崗枝位。暑追求夸獨(dú)立激空間扯和生炒活質(zhì)秤量，考是白峰領(lǐng)的倦共性鮮。他豈們會(huì)黃對政逐策順突勢而增行，點(diǎn)預(yù)計(jì)俯今后俱的購霞房需她求不規(guī)會(huì)減叮弱。啦政策想對市盼場有感利扶強(qiáng)持幟房地芝產(chǎn)業(yè)誓是國劃民經(jīng)垮濟(jì)的惜重頭湊產(chǎn)業(yè)布，政篇府將憐會(huì)采獵取傾考斜政姥策保袋持房廈地產(chǎn)枯業(yè)的餅穩(wěn)定部發(fā)展豬，這汁將會(huì)搶對今劉后房渠市的和穩(wěn)定心和繁傷華起鄙到推淺動(dòng)作寧用。耀近日蔑，建謠設(shè)部云出臺駕了《費(fèi)商品劈房銷區(qū)售管據(jù)理辦返法》頂，并午于6駕月1怠日起松實(shí)施架。該悅辦法鑼主要爽起到刊規(guī)范純市場俘、保監(jiān)護(hù)消心費(fèi)者鮮的合敲法權(quán)聚益的外作用賽。如蠻非法啦銷售可一房堤多售俊、面姿積糾驚紛、沙定金辜問題奏、延誠期交魂房、替虛假己廣告堅(jiān)、質(zhì)逼量保止修、歲中介他機(jī)構(gòu)裕的代紛理、稠規(guī)劃碰設(shè)計(jì)騾變更名等都鐵有明亮確規(guī)被定，再利于鋪“賴放放遵心心舒購房敞，明常明白盆白消議費(fèi)本”蓮的氛遞圍在次房地碰產(chǎn)消竊費(fèi)中情形成部。南勵(lì)京市榴將于飛近期佛制定忙具體鹿的貫喇徹實(shí)錘施辦磁法，癢同時(shí)爛將加批大力次度規(guī)割范中田介市肌場，饅開展先“抱放心關(guān)中介允”付、域“止優(yōu)秀敘樓盤蹄評選博”撐等活蹄動(dòng)加維強(qiáng)市介場引怪導(dǎo)，甲樹立圾市場義信譽(yù)萌。同職時(shí)取監(jiān)消4判7項(xiàng)過稅收氏的優(yōu)歷惠政撇策出冒臺，章降低廣了開史發(fā)成寒本，類從而艙房價(jià)譜下降截，刺蝶激了羨市民越的購別買需鉗求。待2.排3新拒街口殿片區(qū)追分析旬豎決新街處口片寸區(qū)位愛于鼓洪樓區(qū)撕、玄臥武區(qū)摩、白傲下區(qū)乒與建踐鄴區(qū)想四區(qū)桐交界舒處，客一直瘋以來濕就為腿南京過市最崗大最凡集中黎的商哀業(yè)貿(mào)陽易、籠金融筋證券債、酒查店業(yè)歌特別偏是零圾售業(yè)陶中心牙，在少全國皇也極皮負(fù)盛粱名。暗分析港該片問區(qū)市捏場概旬況、息詳情原及動(dòng)腐態(tài)，撫于本爬案都套極具汗戰(zhàn)略蚊價(jià)值您并易饞于策悟略部紅署。魚士圖從新源街口憑片區(qū)扭地產(chǎn)拿項(xiàng)目摘分布突情況遼來看笑，石由鼓路諸與漢漲口路退一帶認(rèn)因?yàn)槟杲瘊検H商基城的餅帶動(dòng)盲作用哨，無著論是輸住宅鮮還是犧寫字圣樓都信極具執(zhí)升值填潛力暑。又青因其篇距新咱街口要中心啟點(diǎn)近愉在咫萌尺，窮且石晝鼓路掙相對牽車流詞較少睬，故向該區(qū)饑域地峰產(chǎn)項(xiàng)趁目具額有較謹(jǐn)強(qiáng)的根市場送競爭彎力。根華威棗大廈瑞及金社鷹國級際花辱園的課不凡攪銷售厲業(yè)績爬就說寒明了戴這一辜點(diǎn)。并王府岔大街弦又是瘡新街稿口片蓋區(qū)地宣產(chǎn)項(xiàng)纖目開立發(fā)熱粗點(diǎn)之蕩一，貝此地滅有望姿成為況南京愈最繁捆華的侵美食萍休閑葡一條樂街，團(tuán)中外慣美食籌、中筑高檔蛙餐飲艱業(yè)，濕應(yīng)有謀盡有說。寵壽大的惕客流疊量使連這里倍的間矮間門燙面生突意興沾隆、應(yīng)火爆附，市乘政府麻的有叢意規(guī)盜劃及記市場丈管理鄉(xiāng)的規(guī)泉范更總推動(dòng)候了此核處的夏興旺觸，從王而也鑄帶動(dòng)年了本叮片區(qū)雙地產(chǎn)牧市場馬的旺強(qiáng)銷。箏譬如灣王府滑花園宅的高吐達(dá)近目50覺00蔥元/衫平方訪米的禾房價(jià)判，并懇未阻糾擋其槽熱銷福的局摩面。暗隨著殺地鐵薦的施理工，趕中山采路沿仆線的慢地產(chǎn)六市場押也必份將更宰旺，軋益來章地產(chǎn)復(fù)公司耕開發(fā)鏡的金象陵御授景園蠢就趕堂此潮擦流。鞏另外績，從貧市政新府到互普通攤市民慕，都輸已認(rèn)豎可新倡街口勞中央房商務(wù)形區(qū)的稿定位態(tài)，政老府科董學(xué)規(guī)新劃、廈有序破管理北，不縣斷加閃大資贏金投潤入，抹大力敗完善桂中央爛商務(wù)攪區(qū)的撇功能曠配套罰設(shè)施常，使瓣其更楊利于螺商貿(mào)曲活動(dòng)便。以航上政咽府行需為帶調(diào)動(dòng)消邪費(fèi)者爛對其亦片區(qū)嶺地產(chǎn)磚產(chǎn)品匙的追欣捧，摩至使吃地產(chǎn)跌市場諸升溫盆，又絲因其蹲地價(jià)例昂貴什、土總地資哈源儲(chǔ)夜備稀雅少，邪該片隱區(qū)地嬸產(chǎn)項(xiàng)較目多捏為高刷級寫勿字樓信或商漸務(wù)綜幣合樓樣。眾秀地產(chǎn)桐項(xiàng)目巖雖良匆莠不巖齊，檢但總強(qiáng)體而絮言，雕推售拖情況摘較好談。相與對住葉宅項(xiàng)迎目，視寫字間樓項(xiàng)鉤目市腰場購恢買力擾略顯商不足待，因巨而寫豆字樓腿有一暖定程運(yùn)度的駁空置排與積爽壓。置而住集宅項(xiàng)賠目，混因產(chǎn)植品的濃定位況不同獻(xiàn)，各饅項(xiàng)目扒又有梢較大有的差評異性爺。因顫此，酒此片點(diǎn)區(qū)的棒地產(chǎn)痕項(xiàng)目館的定婦位尤徐其重蓬要。農(nóng)2.醫(yī)4競院爭個(gè)交案分賠析犯金鷹寺國際絮花園見位置宣：漢聞中路兇2號賴發(fā)展垂商：蚊金鷹惰國際躲實(shí)業(yè)謠有限孟公司完占地己：2去10竿00少平方像米迎規(guī)模校：5涌50楊00治平米猶高層扛住宅刺及2啊00緒00燦平米膽寫字誰樓共寬38陸層廉戶數(shù)傷：4榆21把戶仗戶型睛配比疫：1迷31線.8習(xí)5支—支23父8.檔93基平米荒售價(jià)忙：平微均價(jià)趣55津00民元/純平米附中心梢花園熄：7騎00騎0余翅平米各物業(yè)茅管理傘：星請級酒辱店化棋物管騾，智啊能化趴程度捎較高卸電梯站：一戀梯二估戶或距二梯招三戶嘆推售梯狀況嶄：預(yù)梯售率局超出僻30巨%，覽無預(yù)只售許楊可證擺。傻開工慣日期在：2刻00條1.裁3混入伙貼日期怪：2屋00胡3.粗6前竭優(yōu)勢塑：品腥牌形盾象好叼，依杏托金嫌鷹國多際商鉆城與卵其酒報(bào)店、摸寫字前樓形障成相主對獨(dú)稍立的娃大型膠高尚還區(qū)域撫。地熔塊出嘴入口釀近在進(jìn)咫尺膀。凱劣勢糟：鬧遼市嘈傭雜，丟市中缸心位乖置，龍私密仔性相次對減度弱，街總價(jià)哲偏高化。眨五臺賤花園源位置峰：上秒海路危與廣箱州路洞交叉打路口降發(fā)展害商：財(cái)南京盆銀城憑房地疏產(chǎn)開殘發(fā)公容司話規(guī)模席：6意00長00夫余平抹方米廳戶數(shù)悠：4偵00加余戶頸戶型肅配比稍：1倚30華—躺25戚0手m恒2第中心直花園烏：1乒50通00幫m趙2盒五臺膜山生劈態(tài)廣馬場戰(zhàn)物業(yè)蔬管理仗：自縮建自脫管，普物管圣水平蠶一般蟲電梯助：一優(yōu)梯二飄戶或火二梯編四戶離推售香狀況另：已耗售出嚴(yán)70陳%以爽上，好有銷盞售許瞞可證稻開工柿日期慮：1詞99肥8年標(biāo)6月居入伙樹日期虧：2仆00雙2年你4月頭優(yōu)勢婆：鄰查五臺映山體零育中鋼心和恥南京培大學(xué)稀、南扒師大啦等高捎等學(xué)棗府，祥文化厲、叉劈進(jìn)固洪掠盯體育母設(shè)施腰齊備悲，交微通便個(gè)利，腎綠化紫率高賀且地狂勢較字高，臭風(fēng)水咽上乘年。黑劣勢賤：地辱形不記平坦偶，離虛山體畜太近捉，地惑塊狹蝕窄，護(hù)臨交給通干杠道太捧近，克噪厘票刃蛛音大凝，空登氣質(zhì)熔量不環(huán)好。環(huán)湖畔這之星觸位置拾：月營牙湖沖畔，慕苜蓿排園大英街葛發(fā)展園商：勉仁恒踢地產(chǎn)游占地摩：2疑30突00將平米產(chǎn)規(guī)模挽：5蹈幢2炕3層話高層縣，共厲77鼓00頌0平借米臥戶數(shù)猛：4啦21飾戶焰中心遙花園足：5槽50折0平灑米旱戶型葉配比年：1裝29兵—橫32府5平睛米廣均價(jià)遭：5京60踐0元廳/米烏物業(yè)怨管理鴨：仁僚恒物庫業(yè)公摘司管術(shù)理，形經(jīng)驗(yàn)鈴豐富本，口券碑較德好鏟電梯企：二報(bào)梯四污戶呀推售柴狀況絹：已抗售出德50頁%以片上，初有銷泰售許繪可證惑開工葛日期黎：2仰00枕0.仙12鈴入伙咸日期演：2塔00菠2.映10處優(yōu)勢極：成牽熟社逆區(qū)，撇自然僚環(huán)境離優(yōu)越巡，配毒套先噴進(jìn)，騾套型院設(shè)計(jì)贊較好壯，全添裝糖稼丸飽修房產(chǎn)，品三牌形蛾象較跟好。柱劣勢秒：價(jià)熱位略腳高，釋交通顏狀況臺一般損。吼錦江克麗舍承位置豐：白惡下區(qū)示大光動(dòng)路1番88飄號據(jù)發(fā)展語商：復(fù)南京槳東渡姐房地仰產(chǎn)開圓發(fā)有魚限公連司扔占地?。?塔00筋0平慮米珍規(guī)模單：2盡20葵00柴平米脂戶數(shù)唯：2醒40籃戶沸戶型急配比系：3描6-戰(zhàn)79吃平米年均價(jià)謎：4凝70訴0元策/平磨米是綠化嘩庭園曲：3集00國0平倦米宴物業(yè)賺管理片：酒昆店式并管理是，管菊理費(fèi)絹大于凝4元升/平?jīng)r米炸電梯繭：三僅梯十吐戶跡推售棵狀況蛇：預(yù)百售率燃超出昂75婆%，械有銷柏售許續(xù)可證質(zhì)開工孟日期器：2慕00土0年逼2月覽入伙煙日期展：2梢00須2年暴10秀月盲優(yōu)勢鞏：設(shè)煤計(jì)有蓄特色徒，定陳位較歉好，肉以小肉戶型斗為主季，且休部分仔樓層遠(yuǎn)層高欺遠(yuǎn)恒宅爐神遠(yuǎn)超筆出一所般層鄰高達(dá)點(diǎn)4.群3米伐，以導(dǎo)此吸苦引市早場注看意力鞏。戚劣勢緣：無釣規(guī)模貍效應(yīng)涂，環(huán)綢境設(shè)脾計(jì)較役差，恒價(jià)位酷偏高穗，無民煤氣蒜管道敢。首2.發(fā)5綜完述孫本案敵地處狐南京肯最繁擾華的朽新街撫口中夸央商晶務(wù)區(qū)脫，極結(jié)具投竭資的解價(jià)值膚及升刪值的迎潛力毯，且恐憑藉蛙地鐵推便利膀及發(fā)刺展商派的實(shí)緊力與闊公司村品牌延——搭香港瑞上市水公司多天安貪，本屋案大時(shí)有市豎場空濾間及榮市場倘競爭哭力。周南京捧市政爛府近例兩年候高度憐重視書新街乒口中材央商他務(wù)區(qū)聽的規(guī)刺劃與暗建設(shè)啊，在好精力貢與財(cái)袍力上獄投入謙巨大額，使筋中央亮商務(wù)腰區(qū)的扇地位企得以斬鞏固嘴并極躁具市欠場吸倚引力購，再美憑借剛本案荒的各炕色特辭長，曲如產(chǎn)乞品的兇規(guī)劃挺設(shè)計(jì)踐，配公套設(shè)絹施，漲建筑獎(jiǎng)外觀馳，戶閥型定昂位，誤優(yōu)質(zhì)牢物業(yè)失管理徹等特膨長，喜本案憶一定敞會(huì)創(chuàng)耕造不能俗的金推售袍業(yè)績蒜，為蓄發(fā)展約商贏碧得巨惜額利搭潤，誘樹立廢起良箭好的婆樓盤勝品牌謊，并葬創(chuàng)立禽發(fā)展蓋商在督南京縱房地胡產(chǎn)市刺場良費(fèi)好企尸業(yè)形曾象與蒜品牌告。投三、遞項(xiàng)目餐分析拌3.盲1項(xiàng)妙目概襲況叫名稱箏：天極安國賺際商厲城透地址到：新兄街口拿以南劉，中智山南木路與翅淮海耀路交曉匯處牙。撐建筑跨面積律：計(jì)路約6蓮萬瓦m影2嚇，其蜻中住麥宅共虹28豐層，屯約3怒.4笨6萬連m拼2魯。江建筑恢形態(tài)址：地染下2款層（競車庫淹），輛地上潛42紐層。片形象插進(jìn)度推：現(xiàn)擊已至財(cái)裙樓夜施工貝，2徐00出2年擦6月擾封頂室。旅入伙簡時(shí)間仰：2鈴00謎3年譽(yù)6月際3.附2項(xiàng)吸目優(yōu)勺劣勢僵分析黑3.甲2.摔1項(xiàng)舍目優(yōu)煮勢分捧析次顯赫映位置秧儲(chǔ)本位于誘新街始口以盾南端辱，中甚山南武路與考淮?？h路交或匯處附，此碧區(qū)域兩高樓毛商廈煉林立嗚，繁騰華，嗓是新螞街口夸CB撒D中未央商狂務(wù)區(qū)沖的核農(nóng)心位項(xiàng)置，徒南京關(guān)重要嚼的商苗貿(mào)中止心，漂堪稱顫位置熄顯赫濕的鉆香石地刺域。攝地鐵把概念禾營留鄰近叫建設(shè)盛中的最南京德地鐵們新街沒口南頓站，抱具備撕絕對遵優(yōu)勢表的現(xiàn)儉代化盾交通尼條件感，樓養(yǎng)宇深猴具升膛值潛紡力。雹密集跨交通跑委饒市中常心繁燦華位蓮置，不數(shù)條告線路帝密集芒分布攀，便盒捷化婆交通職，出緞入無名憂。富商貿(mào)喂集中栽節(jié)屆周邊竄商城頂林立斯，新逮百商錄場、子中央到商場瞎、東代方商塊場、伏金鷹原國際逆購物絲中心飯、金檔陵百杰貨、壩樂福蹲來超掃市等稈環(huán)伺先左右管。銷實(shí)惠略總價(jià)的旺偽與周婆邊項(xiàng)迅目相昆比，碌本案容的戶攀型偏乞小，償造成此總價(jià)注的實(shí)眨惠。鼓對于風(fēng)消費(fèi)俗群而得言，傷由價(jià)填格造曾成的汽心理取壓力序較小伶。擊開發(fā)父實(shí)力妻投資聰商華——層天安標(biāo)實(shí)業(yè)牧有限幻公司妙，為緒香港旱上市雁公司攀；開拆發(fā)商澆——食天都孤實(shí)業(yè)斗公司趣，實(shí)驢力雄罷厚。滾如聯(lián)寄袂中拋原公鴿司傍—路香港熟最大始的地爆產(chǎn)代姥理機(jī)注構(gòu)之架一，硬代理惠本案璃，實(shí)默現(xiàn)強(qiáng)糾強(qiáng)聯(lián)急合，造為本腎案可雪資利淚用的駕一大港品牌恩優(yōu)勢戀。論3.概2.牢2項(xiàng)蠻目劣窮勢分絕析品“士恐高組癥戚”姑心理溜相囑對多逃層和亮小高蹄層而蘋言，筑高層路的售智價(jià)較裳高，先公攤悉面積益、電哀梯、嚴(yán)采光挑通風(fēng)柳、高驕價(jià)物兔業(yè)管雷理等惠是目父前的管高層肅普遍河存在絮的個(gè)“影頑癥稅”匙。所輪以，午高層膜住宅姨在南昌京人生的傳咱統(tǒng)意椒識中崗較難坑接受棵，扭以轉(zhuǎn)人成們的敘“難恐高積癥蛾”筋心理臨需要壁一個(gè)麻過程阿。碰自然鞏環(huán)境笑貧乏圓類相對愉目前濕在售愁的大長部分埋打迫“志山水錄概念傍”悠和對“形中心陣綠地勸優(yōu)勢練”粒的高鵲層項(xiàng)牛目而拉言，萄本案尊沒有蔑明顯卵的自他然環(huán)耽境可我資借巡用。巨立足鏈于自饒然環(huán)創(chuàng)境占匹購房暴因素概的比友重日飄益加任大的鼠市場緞環(huán)境友，本徐案在哥此方死面完乎全處索于競此爭劣寒勢。他噪音剩、尾移氣的條負(fù)面姓作用恰排善鬧市鍋中心乳，人梅流車荒輛密摔集，婆人為祥的噪遵音、親汽車詢尾氣歷較多程，對晨于長豪期居彈住的抖身心奧健康重負(fù)面駱影響格較大宵。陳個(gè)別北房型城不理形想巡朽添規(guī)劃逆房型顆大多偉為異獎(jiǎng)型房偶，異冬于目娃前流窮行的立“計(jì)規(guī)正盞實(shí)用問”缸套型籌。部乏分面鍋積朝強(qiáng)北房茫型采嚇光通往風(fēng)不沃理想無，與粱當(dāng)?shù)卦臍獾芎蚣敖的暇┎嫒说难彿匡溒鸣o南轅藍(lán)北轍督，銷紡售難面度較及大。緒如在陵售的宋“諸青春柴之家漠”倍，類瓶似套敵型明閘顯滯杰銷于鮮同期光推出琴的其塑他套叨型。擴(kuò)方型翠柱分斧布較蒼多墊過2米贈(zèng)×場0.甜8米感的方指型柱技普通草分布疤在每茅戶住臭宅，累降低栽了得六房率待，愿影響坐空間抖的裝敢修和帽布局陸。復(fù)“糕死盤通”堤的影啄響蝴本螞案開壟工已蠢三年權(quán)有余藏，其緒間幾頭經(jīng)停孟頓，倚現(xiàn)場山冷清滴凌亂嗚，消客費(fèi)者籍的心趨理預(yù)卷期較形差，快對發(fā)術(shù)展商膽信心兼不足止。通高昂延的物嘗業(yè)管剖理費(fèi)灘用斥高層擱住宅膚的建票設(shè)和如維護(hù)猶成本楊較高伴，從凍而決柄定了陳高昂三的物糠業(yè)管販理費(fèi)缺用，城容易就造成纖消費(fèi)狠群鄰“雄買得亞起住脫不起醬”判的觀遇望心纖理。曲3.購3內(nèi)產(chǎn)品崗定位聯(lián)分析午本案緊的產(chǎn)緩品定縣位為阿“夸CB琴D大合型高虜尚功倒能型穴智能屢化精興品公賀寓姓”近。籍定位葛依據(jù)州項(xiàng)目黨區(qū)位慮項(xiàng)目裹規(guī)劃政設(shè)計(jì)煎與體迅量門齊備日的功暴能設(shè)膽施配核套舌智能喂化銳“決以人色為本掩”愧的物趴管服衛(wèi)務(wù)胡獨(dú)有數(shù)的空列中豎“用泛會(huì)鍬所惰”防概念毒3.釘4產(chǎn)魔品規(guī)計(jì)劃與名設(shè)計(jì)濟(jì)建議槽戶型衣面積天就屠建議獻(xiàn)以9觸0-練11虹0盤m慢2賄為主多打房晃型，韻兼設(shè)扶40羊或6訪0鍋m貓2悄的小氣戶型維，且尸戶型雕安排朝為南薄向、西東南輛，小晴戶型薯安排喂為北肚向西轟向。育同時(shí)謝，頂鏡層設(shè)芳為躍誠層，陷可賦駱以時(shí)耐下上悔海、深杭州竹等地拔流行案的監(jiān)“但空中夏別墅艙”蹈的概乖念。湖戶型牛實(shí)用泥性請危跑提高增戶型堪的實(shí)介用率塊，減碎小房曾間死鎖角，候注意擦房間邁的規(guī)枕正，鍵各廳般室功朽能過愈渡自尊然且已比例頑適當(dāng)描。電梯然干虎電梯蹦的品剛牌及元臺數(shù)尼適當(dāng)還調(diào)整肚，以現(xiàn)便于困交通蒸。層高歪秀植根據(jù)洞南京蹲特有予的氣艦候特勤點(diǎn)及望消費(fèi)蛛偏好希，適牢當(dāng)調(diào)贈(zèng)整層越高，拐使其虜成為慶重要連賣點(diǎn)勿。也智能寬化設(shè)還施菊今爹進(jìn)一植步完糖善智倘能化逢設(shè)施吊，以忙迎合墓項(xiàng)目餅的潛愈在客俱戶群餃的購趨房需懸求。妄物業(yè)指管理程仗骨物業(yè)垂管理床作為旅房地還產(chǎn)產(chǎn)它品附浩屬物旦，應(yīng)織視為要不可跟分割輔的一慌部分瀉，選活聘知互名物似業(yè)管維理公腰司，盜不但乖利于矩項(xiàng)目對推售慶，而瓶且直柏接推勉動(dòng)物予業(yè)保府值和錯(cuò)升值臘。建材揮因本羅案地阻處鬧渠市中擺心，準(zhǔn)建議斥采用悼特殊筋優(yōu)質(zhì)塘建材獸以削沸弱噪儲(chǔ)聲、乖尾氣盲的抗崇性，餐并強(qiáng)認(rèn)化其估環(huán)保閱功能俯，使蔥其成學(xué)為賣應(yīng)點(diǎn)。車位斧汽車嶺平民呈化時(shí)作代的刊來臨雙，促似使本脖案必葵須設(shè)則計(jì)出微近乎波1：肺1的轟泊車犧位，鍛此項(xiàng)療措施下也會(huì)情構(gòu)成漠以后士推廣拋中炒炕作的油賣點(diǎn)抹。煉環(huán)藝闊配套任兼顧購環(huán)境術(shù)設(shè)計(jì)安的局刻限性睬，建材議本逮案的您裙樓戚頂蓋波、避虜難層禍及一凳切可詞以美涉化的訓(xùn)地方為設(shè)空評中泳漿池、勤空中反休閑朱設(shè)施啞、空季中綠旬化及慌各式長精美似建筑認(rèn)小品貪，創(chuàng)局造邪“衛(wèi)空中布花園炭”買及杰“駕空中脈泛會(huì)西所貼”恨的概販念，遞以期等增加薄本案憤的附鼓加值麗，同阿時(shí)削蘋弱周勾邊環(huán)贈(zèng)境抗撲性因求素的騙影響島。滋產(chǎn)品風(fēng)細(xì)分谷剝副因新懲街口敵附近屈寫字?jǐn)R樓開位發(fā)項(xiàng)支目密中集，巾市場賓競爭墻激烈低，空獻(xiàn)置率欠相對確較高牙；近劉期又疫推出靠如扎“悟商茂鹿世紀(jì)朽廣場把”鈔、束“璃新地影陽光騾”哈、晉“蒙隆盛讓大廈客”跌等諸鋒多項(xiàng)矮目，廈寫字炒樓市次場達(dá)擱到空艘前飽銹和；注且本板案9掠—愈12惑層寫傭字樓過的體池量較陡小，蘇毫無憑競爭址優(yōu)勢倆，故頌建議竿將四技層寫壯字樓擋改為遺住宅露，以筒利于可本案足的集播中推驚售。妖3.汗5晨價(jià)格額定位稈分析屢依據(jù)捷周邊惜競爭叉樓盤摸的售缺價(jià)與鋸項(xiàng)目拋特征情及歷忍史狀丙況，辛本案出價(jià)格陰定位涂如下跪：磚——益起售膀價(jià)為碧45畏00磁元/橫平米晝——唇銷售屠均價(jià)蹈為5牛20驅(qū)0元積/平玉米畝——臉最高端價(jià)6徑80跌0元玉/平麥米（旬最高響空中屬別墅冒）宣各戶惱型又則根據(jù)棋樓宇冒位置換系數(shù)洲、樓山層系頁數(shù)、范朝向脂系數(shù)鞭及景押觀系少數(shù)調(diào)醒整差促價(jià)，匠力爭許做到勞一房貨一價(jià)系，保芬證各欠戶型話有均隸等的繁推售聰機(jī)會(huì)蜓，防婚止出答現(xiàn)銷遙售死僅角。斜執(zhí)行叢上述控“狹低開希高走唐“饒的價(jià)例格策皂略，慣一則堵迎合勇了消怕費(fèi)都汪“油買漲溪不買沾跌尿”魄基本已消費(fèi)熊心理寫，又捕利于噸樹立俘物業(yè)肌的升林值形蠢象，丘為價(jià)盆格控塌制預(yù)吵留較埋大的喚調(diào)整酒空間妄。參同時(shí)默，本沿案因確其一欺流的快區(qū)位李優(yōu)勢商，定控會(huì)有推諸多論投資孫型買筐家，勸因此責(zé)付款分方式躺的靈撥活與遍多樣娃，直僵接影游響其嚴(yán)銷售志業(yè)績穿。比擔(dān)如首喚付兩幫成，易8成抽15乏年或質(zhì)20寶年的惑銀行訂按揭粘。另渴外，奉在產(chǎn)紫品的悉推售影策略脆與附四加值影方面賽多做流文章仆，唯底求客抹戶建采立起映“結(jié)物超糠所值塞，升械值潛峽力無笛限助”立的心撈理認(rèn)弓同感字。惟釣其如攪此，效不但在利于魂價(jià)格塌攀高柳，更留能夠艱創(chuàng)造封品牌傻效應(yīng)港，樹查立本燙案拖“慧明星殘樓盤羞”舅的物倘業(yè)形航象。舌3.貿(mào)6租客戶鉤群定嫁位餐依據(jù)警產(chǎn)品承定位廚與價(jià)到格定砌位，鍵結(jié)合卷功能襪配套嗚，本腳案客敏戶群奶初步銜定位敞以下錫幾類藝：州私營均業(yè)主皺外企幟白領(lǐng)羽單身候貴族突年輕奉夫婦勞將客擊戶群訂細(xì)分河，財(cái)工作筒形態(tài)謀為：夫SO智HO箏族代IT妥行業(yè)紹新貴焰金融丙、證幫券、踩銀行冒業(yè)精只英腐文、春體與陡教育倦行業(yè)持高收紋入階淚層限投資鄰者沫生活音特征嶼：禍借泛年齡袍界于幅30噴歲考——劈40雀歲之諷間為青主，桿受教殿育程季度較墾高，陣具有泄較強(qiáng)嶄的工匠作與辭創(chuàng)業(yè)悉能力燥，且款生活覺前景烘看好浩，收松入頗犧豐，謙追求顯時(shí)尚灘，易昂于接次受新螞事物球。咬3.鹽7彩銷售璃渠道雁建議搖1．抱于案添場設(shè)籠立銷存售中勿心，崖為客驕戶提搞供全滿面銷請售服謀務(wù)及復(fù)售后威服務(wù)破；嘴2．精動(dòng)用束IN因TE帳RN燃ET緣與直宣郵等鉤媒體暖，擴(kuò)揪大推唯廣面仍，增聰大市捐場機(jī)紗會(huì)；厲3．但利用師中原析客戶宜網(wǎng)絡(luò)頑，全則面推照售項(xiàng)生目訊峰息，蠟促進(jìn)邁銷售注；譽(yù)4．霉透過顛中原做在香銅港及蒙國內(nèi)堆各分黎行之抄訊息擠交流續(xù)，建僵立有蜘效的四客戶賓推廣稱脂制偵度（航現(xiàn)時(shí)斧中原錄香港駐員工超達(dá)2偶00懲0余撿人，鴿國內(nèi)軋員工揉達(dá)1拉00略0余拳人）捷；療5．領(lǐng)通過門各種停展銷雁會(huì)來腫擴(kuò)大懷影響引力，綢促動(dòng)嗓銷售定；鐮6．縣中原匯旗下狡的銷熄售隊(duì)躁伍，峽以其傅“頌操作揪規(guī)范愁、服困務(wù)細(xì)裳致、發(fā)高成鼠交率扶”徐畢的平特色賀服務(wù)汁，在由市場骨中建心立起耽良好敞口碑廣：氧均經(jīng)社過嚴(yán)魔格培勸訓(xùn)，火專業(yè)洋素質(zhì)者較高國；權(quán)注重等跟進(jìn)液工作攜，與貸客戶各保持狠密切海關(guān)系焰；貫熟諳鼻客戶聯(lián)消費(fèi)變心理今，擅霉于技別巧性譜溝通話；柔售后椒服務(wù)亞細(xì)致敞全面冤。妨3.學(xué)8伯宣傳訓(xùn)策略疏建議甩先期月以物咱業(yè)形俊象為取主打拿訴求耳對象頸，以鼻期將綱本案誼“傻大型厭高尚死的功嘴能型肚精品粘公寓戲”叮的物倘業(yè)形信象導(dǎo)喪入市波場，科增強(qiáng)抄識別漫性，旗積累練品牌這；附優(yōu)勢疤整合征，分寧期訴辱求項(xiàng)拋目的犁區(qū)位詳優(yōu)勢毯、地?cái)傝F概文念、輕實(shí)惠賢總價(jià)紗、便飯捷交斗通、槳會(huì)所欄概念見等賣下點(diǎn)，咬塑造戚本案澆“挎物超挎所值兩”正的形扇象；隔結(jié)合槽天安娛上市殲公司艙投資帶、天楚都實(shí)條業(yè)公牌司實(shí)炭力開愚發(fā)、通中原撫物業(yè)魂公司樸名牌涂代理飲，塑旋造本尿案騎“屢強(qiáng)強(qiáng)除聯(lián)合灣、打里造名羅牌丸”圈的物鉛業(yè)形純象。飼3.丸9勸媒體杯策略粉建議幻充分炎發(fā)揮維現(xiàn)代迷媒體麻的傳思媒效錘應(yīng)，領(lǐng)利用還戶外降廣告防，報(bào)懸紙、稠電視振、電擴(kuò)臺、脹刊物伶、雜液志及岡新聞鋼報(bào)道內(nèi)等方須式，駕多角彼度、牧深層核次、塔全方活位地式宣傳寇推廣眼，短勝時(shí)間敢內(nèi)提挎高項(xiàng)剩目知免名度揮，創(chuàng)垃立品店牌效多應(yīng)。絕充分配發(fā)揮岔中原限的網(wǎng)翼絡(luò)效趙應(yīng)，木在各借分所窩間廣摸泛交沃流訊涉息，飾互相饒滲透庫，以紗增加勻市場怒機(jī)會(huì)堅(jiān)。中吊原分允行包刊括香煩港總劃公司殿、北默京、賀上海殿、深返圳、蟻廣州販、大疊連、瞇重慶劍、廈戚門及乒南京堪各分允公司反。蟻透過擦中原邊網(wǎng)頁錯(cuò)ww燭w.癥ce狠nt倍an文et加.c米o(hù)m遣.h柄k勺及刊卸物，番發(fā)放秀樓盤虛宣傳厘訊息兄，達(dá)或到全默世界懼每個(gè)捷區(qū)域姿，有膏助發(fā)芽展商瘋拓展宴業(yè)務(wù)話需要錫。款通過盞中原離與各閑媒介逗之友山好關(guān)什系，釣以繕趨稿形質(zhì)式報(bào)嶄導(dǎo)樓等盤最房新動(dòng)侵向及倡開發(fā)提商背暮景等欣，以超客觀播角度難讓市競場接焰受，隆媒體依包括腔香港內(nèi)等地蓮的報(bào)象紙及次其他信廣告孔媒體雹。木四、覽合作貸建議雙響科本著遼與貴痕司建伸立長渠期合陶作關(guān)依系，省經(jīng)中腎原董動(dòng)事局葉決議州后，茫建議吳下列逆服務(wù)帝費(fè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