祥鴻·營(yíng)銷[居上樂(lè)和城項(xiàng)目招商方案

][柳州市祥鴻房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司][柳石路69-2號(hào)]簡(jiǎn)介：柳州市祥鴻房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司-2009年成立；打造一個(gè)中高端地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)1祥鴻·營(yíng)銷祥鴻·營(yíng)銷PAGEPAGE10目錄一、項(xiàng)目概述二、柳州市商務(wù)寫(xiě)字樓租賃產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析三、周邊寫(xiě)字樓物業(yè)租賃概況四、項(xiàng)目SOTW五、租賃價(jià)格策略建議六、招商工作準(zhǔn)備及階級(jí)劃分附：我司商家資源展示（部分一、項(xiàng)目概述:五星商廈CBD425A經(jīng)過(guò)實(shí)地考察并與貴司領(lǐng)導(dǎo)深入交流溝通，我司對(duì)該項(xiàng)目的合作意愿，就該建筑除1-660005A析進(jìn)行頭腦風(fēng)暴；就該項(xiàng)目形成初步建議與思路，待項(xiàng)目決策后再進(jìn)行系統(tǒng)分析。二、柳州市商務(wù)寫(xiě)字樓租賃產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析近年來(lái)，柳州寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求的大環(huán)境、大鱷高性價(jià)比寫(xiě)字樓產(chǎn)品搶占市場(chǎng)，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)望而止步;目前市場(chǎng)上多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)確認(rèn)大幅推遲竣工時(shí)間這種情況在柳州市尤為明顯，預(yù)計(jì)在未來(lái)四到五年總存量將成雙倍或多倍的增長(zhǎng)，可隨著總存量的增加空置也將快速增寫(xiě)字樓租賃需求大多都是來(lái)自于輕資產(chǎn)產(chǎn)業(yè),尤其來(lái)自電子、信息科技和金融公司、物流商貿(mào)、專業(yè)服務(wù)的需求;據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前柳州市投入使用的新舊寫(xiě)字樓多達(dá)20IT90％以上。此外,作為新興城市發(fā)展中心的河?xùn)|片，多個(gè)寫(xiě)字樓新項(xiàng)目集中涌出，如九州國(guó)際、嘉逸國(guó)際財(cái)富中心等,其中不乏一些發(fā)展成熟，租用時(shí)間較長(zhǎng)的寫(xiě)字樓分布周邊,整個(gè)區(qū)域內(nèi),寫(xiě)字樓暫時(shí)處于供大于求的狀態(tài)。受供應(yīng)85%以上,不足百米外的100與此同時(shí),柳州市寫(xiě)字樓因地段不同，用途有很大差別。其中，城中區(qū)作為柳州老商業(yè)中心，商業(yè)與服務(wù)業(yè)興盛，片區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓租用也IT品集中區(qū)，寫(xiě)字樓租戶多為電子產(chǎn)品公司.相較而言，商圈并未成熟的河?xùn)|片區(qū),則多以大型服務(wù)公司和政府機(jī)構(gòu)整層租賃為主。38/10050/10/普遍低于空置率較高的河?xùn)|片。由于地段因素影響，寫(xiě)字樓供需關(guān)系和租金價(jià)格出現(xiàn)了偏離。三、項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓物業(yè)租賃概況項(xiàng)目面市單價(jià)實(shí)際成交單價(jià)年遞增物業(yè)管理費(fèi)電費(fèi)水費(fèi)陽(yáng)光100寫(xiě)字60-65/㎡50—55/㎡32/㎡1.3/度3/立方樓均遞增5％東郡60-65/㎡50-55元/㎡3均遞增5％2/㎡1。3/度3/立方嘉逸大廈59/㎡50-55元/㎡32/㎡1。3/度3/立方均遞增5%盛豐國(guó)際55/㎡45—50/㎡3均遞增5%2/㎡1.3/度3/立方居上V855/㎡45-50元/㎡32/㎡1。3/度3/立方均遞增5％四、本項(xiàng)目SOTW分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì):A/CBDB/物業(yè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目是本市為數(shù)不多的超高層商業(yè)綜合體，外立面形象高端大氣，硬件配套齊全且高標(biāo)準(zhǔn)。C/產(chǎn)品優(yōu)勢(shì):辦公區(qū)戶型方正實(shí)用，物業(yè)層高適中,窗外觀景效果俱佳。D/交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目臨東環(huán)大道及文昌路，車(chē)行出入方便快捷。E/商業(yè)優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目作為商業(yè)綜合體，匯集購(gòu)物中心、美食廣場(chǎng)、星級(jí)酒店于一身，強(qiáng)有力的提升了物業(yè)檔次。項(xiàng)目劣勢(shì)：A/150中阻礙了承租能力稍弱的中小企業(yè)進(jìn)駐。項(xiàng)目機(jī)會(huì)：A/柳州超高層商業(yè)綜合體為數(shù)不多，其高端大氣上檔次的硬件配套,對(duì)注重辦公形象的企業(yè)具有一定的吸引力。B/項(xiàng)目多數(shù)物業(yè)為自持，故租金單價(jià)不受銷售價(jià)格因素的影響,可采取低開(kāi)高走放水養(yǎng)魚(yú)的模式穩(wěn)步推進(jìn)招商。項(xiàng)目威脅：A/市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：全市同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、及周邊的盛豐國(guó)際等多個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)正全力招商，為搶奪有限的商務(wù)辦公資源，價(jià)格戰(zhàn)不可避免。小結(jié)：100五、租賃價(jià)格策略建議出租物業(yè)面市單價(jià)實(shí)際成交單價(jià)裝修免租期年遞增物業(yè)管理費(fèi)裝修免租優(yōu)惠政策寫(xiě)字樓專區(qū)60—65/㎡50—55/㎡3個(gè)月32/㎡6個(gè)月遞增5％星級(jí)酒店30-35/㎡25—30/㎡4個(gè)月32/㎡6個(gè)月年遞增5％6000(美食廣場(chǎng)）80-90/㎡70—80/㎡3個(gè)月3遞增5％2/㎡6個(gè)月六、招商準(zhǔn)備及階級(jí)劃分1、階段劃分:招商籌備、全面招商、廣告推廣、完成招商。2、招商目標(biāo):每3個(gè)月完成招商5000平方米.2、招商方式:登門(mén)拜訪招商、電話聯(lián)系招商、現(xiàn)場(chǎng)接洽、媒介推廣、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)等；3、目標(biāo)客戶：本市中小企業(yè)、區(qū)內(nèi)龍頭商戶、特色餐飲業(yè)、星級(jí)酒店、高端休閑娛樂(lè)業(yè)等。4、招商工作流程：第一階段：招商的準(zhǔn)備工作階段(包括物料準(zhǔn)備，人員培訓(xùn)準(zhǔn)備，辦公場(chǎng)地準(zhǔn)備，招商合同文書(shū)的準(zhǔn)備）第二階段：招商工作的開(kāi)展階段，此階段將通過(guò)公司本身資源的篩選，商戶的拜訪，廣告投放宣傳逐步鎖定，目標(biāo)商戶,完成原有商戶及準(zhǔn)入商戶的摸底、過(guò)濾、落位工作。第三階段：完成準(zhǔn)入落位商戶的跟蹤、洽談工作。第四階段：完成落位商戶的簽約及招商場(chǎng)地的交付工作。125、廣告推廣渠道及策略：絡(luò)廣告、戶外廣告、微信、上門(mén)拜訪等宣傳渠道，以戶外廣告和報(bào)紙廣告為主、其它廣告為輔的宣傳形傳+市場(chǎng)促銷”的形式，展開(kāi)迅猛的市場(chǎng)宣傳攻勢(shì)，迅速打開(kāi)市場(chǎng)知名度，強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)。戶外廣告：戶外廣告牌具有形象直觀、引導(dǎo)性強(qiáng)、宣傳時(shí)效性長(zhǎng)等特點(diǎn)，可以更好的擴(kuò)大宣傳影響面、加深市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的印象、引導(dǎo)消費(fèi)客流，建議本項(xiàng)目可利用戶外廣告牌的這些宣傳特點(diǎn)。報(bào)紙廣告：報(bào)紙是目前是重要傳媒渠道之一，建議項(xiàng)目采取硬性廣告為主的方式，在柳州主力媒體《南國(guó)今報(bào)》、《柳州晚報(bào)》投放廣告，招商促銷政策.相關(guān)招商資料準(zhǔn)備：1、招商手冊(cè)、招商說(shuō)明書(shū)。2、布局平面圖。3、租賃合同.4、招商流程表。5、招商文案。自己經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的需要進(jìn)行改動(dòng)，以最大限度滿足經(jīng)營(yíng)戶的需要。祥鴻·營(yíng)銷祥鴻·營(yíng)銷11附:以下為我司積累的部分商家資源(約2000多個(gè)），此外還積累有全市中小企業(yè)法人代表通訊名單約20萬(wàn)個(gè)ft上人家土菜館老湘村正宗土菜館原本土菜館天江宴唯伊土菜館ft上人家土菜館老湘村正宗土菜館原本土菜館天江宴唯伊土菜館桂籃子土菜館兒童攝影蔓黛妮美容美發(fā)麗質(zhì)天成減齡會(huì)所約定時(shí)尚賓館阿瓦ft寨星朵靈咖啡美容養(yǎng)生美發(fā)美容創(chuàng)意美甲黛芙妮爾芬芳園大酒樓謝家燒鵝天元網(wǎng)絡(luò)公司培元教育博學(xué)教育天科教育SPA必勝客KTVKTV安利公司KTV金沙娛樂(lè)陽(yáng)光綠島許留ft餐吧和久壽司四海一家蜀ft烤魚(yú)蓉李記成都小吃萬(wàn)歲壽司外婆家百度烤肉纖百魅美甲會(huì)所禾太朗壽司美麗田園禾綠壽司老成都漢拿ft渦記甜品寶格麗亞洲土地祥鴻·營(yíng)銷祥鴻·營(yíng)銷PAGEPAGE13亞泰風(fēng)蘭納海底撈火鍋好倫哥自助餐金燕莊喜多咖啡一茶一坐零度空間四季北方菜嘿客餐廳57°湘 亞泰風(fēng)蘭納海底撈火鍋好倫哥自助餐金燕莊喜多咖啡一茶一坐零度空間四季北方菜嘿客餐廳57°湘艾薯西餐咖啡陪你蓉悅川菜生龍清湯腩魚(yú)上烤魚(yú)烤漁大漁鐵板燒非非想國(guó)際發(fā)型菲越星馬泰酌味涮火鍋鐵板燒漓江村宏牛牛雜金之鍵泰國(guó)餐廳星巴克德克士易樂(lè)寶披薩愛(ài)素坊生理半閑居綠茶中餐廳時(shí)尚餐廳仙人掌按摩休閑粵菜坊索菲雅新派婚紗甜品,奶茶做早茶炎黃私房菜禾綠壽司下火堂千勢(shì)壽司完美設(shè)計(jì)（美發(fā)）金燕莊喜多咖啡一茶一坐零度空間四季北方菜嘿客餐廳57°湘艾薯西餐咖啡陪你蓉悅川菜生龍清湯腩藍(lán)莎美容養(yǎng)生會(huì)所中華茶樓綠茵閣西餐香港生龍茶餐廳四川蓉李記城市便捷酒店滿記甜品俏面大興壯牛屈臣氏咖啡陪你禾太郎湘約會(huì)鼎頂火鍋月影法式鐵板燒樂(lè)意美美容養(yǎng)生 大興壯牛屈臣氏咖啡陪你禾太郎湘約會(huì)鼎頂火鍋月影法式鐵板燒樂(lè)意美美容養(yǎng)生西門(mén)千味無(wú)國(guó)界料理斑魚(yú)王全家湘連鎖店福記土菜館三見(jiàn)客湘土肴桂北農(nóng)家文化食堂玫琳凱美容館約定時(shí)尚賓館麗質(zhì)天成減齡會(huì)所餐飲熏色化妝簡(jiǎn)尚造型紫禁城KTV時(shí)尚酒吧好歌宴英倫西餐寫(xiě)字樓醉夜酒吧羅密歐服飾馬蹄酒吧麗錦休閑中心燕燕浴足惟妙惟肖美發(fā)纖手發(fā)藝玉姿美容頂尚造型完美國(guó)度美甲速美萊養(yǎng)生堂皇都美容院名藝?yán)葧r(shí)尚造型金腳板浴足中心FF美發(fā)會(huì)所漂亮女人駐顏康體工作室今生今世養(yǎng)生會(huì)所尚赫理療會(huì)所詩(shī)美詩(shī)格香氛美容美體佳藝