購買查封房屋的買賣合同是否有效購置查封房屋的買賣合同是否有效

奚正輝

案例：

乙向甲購置了一套房屋，但是該房屋有法院查封，雙方簽署了房屋買賣合同，該買賣合同是否有效？對此人們熟悉不全都。

認(rèn)為房屋買賣合同無效的主要理由是：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》（1994年7月5日通過，2023年8月30日修正）第三十八條：“以下房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形”。其中其次款明確查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)賣人民法院查封房屋行為無效問題的復(fù)函》（1997年4月7日通過）其中提到：“北京亞運特需供給公司在此后擅自將其已被查封的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給北京沃克曼貿(mào)易開發(fā)有限責(zé)任公司的行為是違法的，所訂立的房屋買賣合同系無效合同”。

其實隨著市場經(jīng)濟地不斷進展，無論在立法界還是司法界越來越維護交易的穩(wěn)定，愛護合同的效力，強調(diào)意思自治。不輕易干預(yù)交易，不輕易確認(rèn)合同無效。

首先，從合同法歷次解釋的角度分析買賣合同的效力。

《中華人民共和國合同法》（1999年3月15日）第五十二條：“有以下情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。購置查封房屋是違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》，屬于法律的強制性規(guī)定。

《最高院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋（一）》（1999年12月1日通過）第四條：“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。購置查封房屋確實是違反了法律的強制性規(guī)定。

《最高院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋（二）》（2023年2月9日通過）第十四條：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定“。

《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（2023年7月7日通過）第15條：“正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，關(guān)系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應(yīng)當(dāng)留意依據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，留意區(qū)分效力性強制規(guī)定和治理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；違反治理性強制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)詳細(xì)情形認(rèn)定其效力”。第16條：“人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對象等，綜合認(rèn)定強制性規(guī)定的類型。假如強制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即肯定地?fù)p害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。假如強制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的“市場準(zhǔn)入”資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級人民法院”。

《城市房地產(chǎn)治理法》規(guī)定了查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)就是屬于治理性強制性規(guī)定，并不是效力性強制規(guī)定。乙向甲購置了查封房屋，情愿為甲歸還其所欠的債務(wù)，并解除查封，這在現(xiàn)今社會常常發(fā)生，這也是甲清償債務(wù)常常采納的方法。甲乙雙方的交易沒有損害債權(quán)人的利益，跟談不上損害國家社會利益。若債權(quán)人認(rèn)為甲低價轉(zhuǎn)讓侵害其利益，其有權(quán)提出撤銷權(quán)之訴，撤銷甲乙雙方的買賣行為，無需公權(quán)力介入來確認(rèn)合同無效，從而影響交易的安全性與穩(wěn)定性。《城市房地產(chǎn)治理法》第三十八條第（六）款：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。若購置期房，產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理，那么簽署的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是否無效呢？這點法律界曾經(jīng)也有爭議，但是目前已經(jīng)形成了全都意見，轉(zhuǎn)讓合同是有效的，只是房地產(chǎn)登記機構(gòu)不準(zhǔn)辦理轉(zhuǎn)讓登記。第三十八條第（四）款：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)其他共有人書面同意，可能是表見代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，由于其他共有人可能會追認(rèn)，若追認(rèn)確定是有效合同?？梢姟冻鞘蟹康禺a(chǎn)治理法》第三十八條的規(guī)定主要是治理性強制規(guī)定，違反該規(guī)定，并不肯定合同無效，只是登記機構(gòu)從行政治理的角度不賜予登記。

認(rèn)為購置查封房屋的買賣合同無效的人是混淆了合同效力與登記效力，買賣合同是有效的，只是沒有登記還沒有取得物權(quán)，不得對抗善意第三人。區(qū)分兩則的效力，具有肯定的實際意義：1、有利于愛護買受人依據(jù)合同所享有的占有權(quán)。2、買受人有權(quán)依據(jù)合同主見違約賠償。若合同無效，違約責(zé)任也就無效了。3、買受人有權(quán)依據(jù)合同要求連續(xù)履行合同，要求辦理產(chǎn)權(quán)登記。若確認(rèn)合同無效，就要返還房屋，那么就阻礙了現(xiàn)有的財產(chǎn)秩序，也剝奪了買受人主見房屋的權(quán)利。

其次，從其他規(guī)定分析買賣合同的效力。

《關(guān)于依法標(biāo)準(zhǔn)人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)治理部門幫助執(zhí)行若干問題的通知》（2023年2月10日通過）第21條：“已被人民法院查封、預(yù)查封并在國土資源、房地產(chǎn)治理部門辦理了查封、預(yù)查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實狀況，到國土資源、房地產(chǎn)治理部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)其行為無效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任”?，F(xiàn)在法院的查封都是登記的，被執(zhí)行人也不太可能隱瞞，登記部門更不能擅自辦理登記，若這種狀況發(fā)生，則要追求其法律責(zé)任，該規(guī)定明顯帶有行政治理的顏色。而且該規(guī)定只是明確登記行為無效，沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓合同也無效。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（2023年10月26日通過）其次十六條：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排解其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”。()該規(guī)定明確了被執(zhí)行人的轉(zhuǎn)讓行為不得對抗申請執(zhí)行人，法院的查封沒有公示不得對抗善意第三人。其實該規(guī)定的根底都是轉(zhuǎn)讓合同是有效的，若無效就不行能對抗第三方，而且本條的規(guī)定也取代了《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)賣人民法院查封房屋行為無效問題的復(fù)函》。

《中華人民共和國物權(quán)法》（2023年3月16日通過）第十五條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、