房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及帳務(wù)處理

一.預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書(shū)、付款單）

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：庫(kù)存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）

借：開(kāi)發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：銀行存款

②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款

借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

貸：銀行存款

材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款

貸：銀行存款

（7）物資采購(gòu)：主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買(mǎi)價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。

（8）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等

（9）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。

（10）庫(kù)存材料：用來(lái)核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本

（11）庫(kù)存設(shè)備：用來(lái)核算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本

①購(gòu)入設(shè)備，支付買(mǎi)價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷(xiāo)售發(fā)票、付款單）

借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)

貸：銀行存款

計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）

借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)

貸：采購(gòu)保管費(fèi)

采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：

采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買(mǎi)價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)

某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買(mǎi)價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率

材料驗(yàn)收入庫(kù)（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）

借：庫(kù)存設(shè)備

貸：物資采購(gòu)

②訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買(mǎi)價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）

借：預(yù)付賬款

貸：銀行存款

設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫(kù)

借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款

沖減預(yù)付的設(shè)備貨款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款

貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫(kù)單）

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：庫(kù)存設(shè)備

銷(xiāo)售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫(kù)單、銀行單據(jù)、銷(xiāo)售發(fā)票）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：庫(kù)存設(shè)備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。

發(fā)出材料，委托外單位加工

借：委托加工材料

貸：庫(kù)存材料

材料成本差異借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）

借：固定資產(chǎn)

貸：實(shí)收資本

累計(jì)折舊

④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)

殘料變賣(mài)時(shí)

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

支付擴(kuò)建工程款時(shí)

借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

貸：銀行存款

工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

交付使用時(shí)

借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

（19）無(wú)形資產(chǎn)：企業(yè)長(zhǎng)期使用而沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。

二、負(fù)債的主要會(huì)計(jì)科目的核算

（1）應(yīng)付賬款：因購(gòu)買(mǎi)材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)

支付給承包單位轉(zhuǎn)來(lái)的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單

借：開(kāi)發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款

以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)

借：應(yīng)付賬款

貸：預(yù)付賬款

補(bǔ)付其余款時(shí)

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到預(yù)付款時(shí)

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款

提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí)

借：應(yīng)收賬款

貸；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款

貸：應(yīng)收賬款

收回全部余款

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（3）應(yīng)付工資

開(kāi)出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資

借：現(xiàn)金

貸：銀行存款

借：應(yīng)付工資

貸：現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)

借：應(yīng)付工資

貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi)

代扣房租

月末分配工資費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本（建安）

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）

銷(xiāo)售用費(fèi)（銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門(mén)）

采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門(mén)）

管理費(fèi)用——?jiǎng)趧?dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長(zhǎng)期放假員工）

應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）

（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計(jì)提）

借：開(kāi)發(fā)成本（建安）

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）

銷(xiāo)售用費(fèi)（銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門(mén)）

采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門(mén)）

貸：應(yīng)付福利費(fèi)

用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)

借：應(yīng)付福利費(fèi)

貸：現(xiàn)金

（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅

——車(chē)船使用稅

——土地使用稅

月末計(jì)算的所得稅

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅

實(shí)際交納的稅金

借：應(yīng)交稅金——XX稅

貸：銀行存款

（6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款

月末按規(guī)定提取教育附加

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加

三、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算

（1）開(kāi)發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，主要包括：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車(chē)棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”與“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”“房屋開(kāi)發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)。可根據(jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目

①開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——XX公司

分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)。

②配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

計(jì)算公式：

某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100%

發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)）

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

支付的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款

同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開(kāi)發(fā)

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

貸：庫(kù)存設(shè)備或庫(kù)存材料

分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

③房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對(duì)象的）

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款

④開(kāi)發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種

出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

自已組織施工的

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

應(yīng)付工資

庫(kù)存材料或設(shè)備

⑤代建工程開(kāi)發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出

借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款

或庫(kù)存材料

或現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程

貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)

移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本

貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程

（2）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開(kāi)發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)

發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí)

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

或應(yīng)付工資

分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

竣工房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋

貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

（3）管理費(fèi)用：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)的行政管理療門(mén)為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用

（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用

（5）銷(xiāo)售費(fèi)用：為銷(xiāo)售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷(xiāo)售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷(xiāo)售本企業(yè)的產(chǎn)品而專(zhuān)設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用

發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用

借：銷(xiāo)售費(fèi)用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

四、收入、利潤(rùn)的主要會(huì)計(jì)科目核算

1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。

由于營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算時(shí)間上的不一致，我們應(yīng)該分開(kāi)計(jì)算

①在實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同時(shí)收到價(jià)款時(shí)

借：銀行存款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

②營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款收取后的。

借：應(yīng)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

③預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開(kāi)發(fā)完工后再移交使用的

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

移交使用時(shí)

借：應(yīng)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款

銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

④以賒銷(xiāo)或分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入

借：銀行存款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開(kāi)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

借：銀行存款

或應(yīng)收賬款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

（3）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無(wú)余額

轉(zhuǎn)讓或是銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

如分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（4）其他業(yè)務(wù)支出

（5）主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

計(jì)提本月份主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

——應(yīng)交土地增值稅

其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加

五、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算

一）、配套設(shè)施的種類(lèi)及其支出歸集的原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類(lèi)：一類(lèi)是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車(chē)棚等；另一類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類(lèi)配套設(shè)施，如果沒(méi)有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)矊⑺鼩w入第一類(lèi)中，計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。

按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國(guó)家有這方面的投資，或是政府投資，或國(guó)家撥款給有關(guān)部門(mén)再由有關(guān)部門(mén)出資。但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無(wú)法保證與城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來(lái)，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)中歸集其發(fā)生的支出；

2．對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本；

3．對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類(lèi)大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集。

由上可知，在配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出和第二類(lèi)大配套設(shè)施支出。

二）、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

一般說(shuō)來(lái)，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)

的有關(guān)設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。

對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開(kāi)竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象，于工程完工算出開(kāi)發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。

（三）、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工

程款”等賬戶(hù)的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開(kāi)發(fā)