北京順義區(qū)某不墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u項(xiàng)目概況 2項(xiàng)目建設(shè)必要性 4進(jìn)展北京房地產(chǎn)的需要 4區(qū)域進(jìn)展的需要 4北京市、順義區(qū)不墅市場(chǎng)分析 5北京市不墅市場(chǎng)差不多分析 5北京不墅市場(chǎng)區(qū)域分布分析 10順義區(qū)不墅市場(chǎng)差不多分析 14北京不墅市場(chǎng)前景展望 16周邊部分個(gè)案銷售情況分析 18項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目法人： 北京***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.項(xiàng)目名稱： 北京***花園3.地塊位置： 地塊位于北京東北部順義區(qū)河南村西，北面緊鄰潮白河4.占地面積： 455104平方米5.建設(shè)用地面積： 322704平方米6.規(guī)劃容積率： 0.367.總建筑面積： 15.39萬(wàn)平方米(其中會(huì)所等配套設(shè)施6000平方米)8.規(guī)劃用途： 不墅9.地塊現(xiàn)狀： 農(nóng)田,還未三通一平10.建設(shè)期： 本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，打算2004年12月動(dòng)工

項(xiàng)目建設(shè)必要性進(jìn)展北京房地產(chǎn)的需要北京在新世紀(jì)要領(lǐng)先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，首先必須加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化升級(jí)，全面提高產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，積極進(jìn)展附加值高、關(guān)聯(lián)帶動(dòng)大的支柱產(chǎn)業(yè)。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟(jì)所處的進(jìn)展時(shí)期（即入均GDP低于8000美元，都市化水平在30%--60%之間），房地產(chǎn)將屬于快速進(jìn)展時(shí)期。特不是加入WT0,北京申奧成功,意味著北京房地產(chǎn)業(yè)將立足北京,面向全國(guó),通向國(guó)際,進(jìn)入新的進(jìn)展時(shí)期,建設(shè)本項(xiàng)目對(duì)進(jìn)展北京房地產(chǎn)也無(wú)疑是一個(gè)有利推動(dòng),也為拓展地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極作用。區(qū)域進(jìn)展的需要中國(guó)加入WTO后,會(huì)有更多的國(guó)際公司來(lái)到北京,相應(yīng)對(duì)高檔物業(yè)的市場(chǎng)需求量將確信放大,而這些企業(yè)的高級(jí)治理人員恰恰是不墅市場(chǎng)的目標(biāo)客層,而順義區(qū)正好是不墅進(jìn)展比較成熟的區(qū)域之一。由于2008年奧運(yùn)會(huì)水上項(xiàng)目和馬術(shù)項(xiàng)目在順義潮白河地區(qū)舉辦,政府將會(huì)在本區(qū)域投資25個(gè)億來(lái)建設(shè)奧運(yùn)場(chǎng)地及相應(yīng)設(shè)施,相應(yīng)的市政配套將會(huì)更加完善,這無(wú)疑為本區(qū)域的不墅外部環(huán)境帶來(lái)利好。同樣在此建筑不墅也有利于首都該區(qū)域整體環(huán)境的建設(shè)。

順義區(qū)政府在新的五年打算中制定的戰(zhàn)略目標(biāo)是盡快制造出潮白河休閑度假旅游基地聞名品牌,建設(shè)以現(xiàn)代大旅游為主的綜合產(chǎn)業(yè)帶,集中進(jìn)展旅游、觀光農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、休閑度假業(yè)及文化、體育、會(huì)展等產(chǎn)業(yè),創(chuàng)建餐飲、購(gòu)物、娛樂、健身等于一體的休閑度假中心。建成服務(wù)全區(qū)、服務(wù)首都,并適應(yīng)于企業(yè)國(guó)際化運(yùn)作的高度開放、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)休系。京承高速順義段進(jìn)展順利,可能道路主體工程10月底竣工，此道路的建設(shè)將成為順義區(qū)的進(jìn)展增添新的活力,另外順義空港物流園通過幾年的進(jìn)展己引吸了日本jVC、索尼、松下等國(guó)際知名公司的進(jìn)入。順義工業(yè)區(qū)的進(jìn)展將會(huì)借帶動(dòng)對(duì)高檔住主房的更多需求,特不是不墅的需求。在此進(jìn)展不墅項(xiàng)目正是滿足了此地域進(jìn)展的要求。北京市、順義區(qū)不墅市場(chǎng)分析北京市不墅市場(chǎng)差不多分析北京不墅市場(chǎng)通過長(zhǎng)時(shí)期的沉積,近年來(lái)隨著北京房地產(chǎn)大勢(shì)進(jìn)展再度升溫。市場(chǎng)供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的放大,產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。北京不墅市場(chǎng)在政府放開操縱后于1999年開始逐漸復(fù)蘇,呈現(xiàn)供銷兩旺局面,一些高檔不墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大提升。如翠湖不墅2000年8月重新開盤后,銷售均價(jià)由8500元/平方米上漲到9600元/平方米,銷售率達(dá)60%以上:玫瑰園一期現(xiàn)房1200美元/平方米,二期環(huán)湖不墅2750美元/平方米,不環(huán)湖不墅也在2000美元/平方米；碧水莊園一期均價(jià)1400美元/平方米,而二期環(huán)湖不墅2500美元/平方米,這一方面由于中國(guó)將要入關(guān)便專門多外籍人士進(jìn)入中國(guó),牽動(dòng)市場(chǎng)需求提升；同時(shí)也是不墅類物業(yè)消費(fèi)在受到長(zhǎng)時(shí)刻限制后,隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而回暖的必定趨勢(shì)。依照中原物業(yè)提供的數(shù)據(jù),截至今年上半年北京不墅項(xiàng)目己達(dá)122個(gè),3萬(wàn)余套,總建筑面積超過900萬(wàn)平方米,要緊分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區(qū)。七八月間又有3個(gè)項(xiàng)門總計(jì)50萬(wàn)平方米推出，不墅供給的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于需求上升速度，差不多出現(xiàn)市場(chǎng)過熱的跡象。隨著市場(chǎng)進(jìn)展,不墅客戶群體也在逐漸改變。往常購(gòu)買不墅要緊是位于:金字塔頂尖的國(guó)內(nèi)外成功人士,較早京順路邊的裕京花園銷售時(shí)并沒有按揭,足見當(dāng)時(shí)買家購(gòu)買力的強(qiáng)大。京順路沿線的高檔不墅業(yè)要緊緊為歐美人士,達(dá)客戶的7O%,多數(shù)是跨國(guó)公司的CEO,也有一些國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級(jí)人士:而北京西北和北部的不墅業(yè)主多為受工作與居住交通條件阻礙,具有一定購(gòu)買能力的IT新貴、知名學(xué)者與留學(xué)歸國(guó)人士:隨著市場(chǎng)的進(jìn)展和TOWNHOUSE的涌現(xiàn),不墅市場(chǎng)客戶群體趨于年輕化,一些從事金融、證券和IT等行業(yè)的年輕白領(lǐng)脫穎而出,逐漸成為中檔不墅的要緊消費(fèi)勁量。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示,購(gòu)買TOWNHOUSE的客戶38%是三資企業(yè)治理人員,24.5%是私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)主。在不墅客戶中,外籍人士、海外歸國(guó)人員對(duì)不墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計(jì)風(fēng)格最重視:國(guó)內(nèi)買家更為注重不墅的面積和戶型,在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外,更認(rèn)為擁有不墅是身份與地位的象征。當(dāng)前不墅市場(chǎng)重要問題在于缺少有特色和個(gè)性的高檔項(xiàng)目出現(xiàn),項(xiàng)目品質(zhì)普遍較低,這種的況下,少數(shù)低容積率、高綠化率的項(xiàng)目有不俗市場(chǎng)表現(xiàn)就不足為怪了(附表為京北部分熱銷項(xiàng)目的差不多指標(biāo))。近期推出的橘郡盡管容積率偏高、區(qū)位稍遠(yuǎn),且過于強(qiáng)調(diào)功能細(xì)分,卻憑借產(chǎn)品鮮亮特征和完善的營(yíng)銷于段,也取得巨大市場(chǎng)成功。TOWNHOUSE的興起是今年不墅市場(chǎng)的最大動(dòng)向,具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項(xiàng)目都取得專門好市場(chǎng)業(yè)績(jī),其市場(chǎng)火爆有其必定因素。不墅市場(chǎng)由于長(zhǎng)期兩極分化,外銷不墅價(jià)格較高,而內(nèi)銷不墅品質(zhì)相對(duì)較差,都不適合國(guó)內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶,總價(jià)150萬(wàn)元左右,6000-8000元/平方米的中檔不墅市場(chǎng)出現(xiàn)空檔,TOWNHOUSE的出現(xiàn)正迎合了這部分客戶的需求。盡管TOWNHOUSE來(lái)勢(shì)兇狠,但對(duì)不墅的阻礙要緊體現(xiàn)在對(duì)中低檔不墅客戶群的瓜分。由于客戶群體存在差異,可不能對(duì)高檔不墅產(chǎn)生太大沖擊。TOWNHOUSE是不墅中一種一般的產(chǎn)品,適合一般中產(chǎn)階級(jí),滿足不墅差不多功能,只能算"不墅中的經(jīng)濟(jì)適用房",隨著收入的提高,市場(chǎng)更細(xì)分化,會(huì)涌現(xiàn)比聯(lián)排更好的產(chǎn)品,雙拼或獨(dú)棟以適應(yīng)更高層的市場(chǎng)需求。供量:5000套以上新增不墅面市到了2002年中期,人們突然發(fā)覺周圍的TOWNHOUSE都差不多悄悄升級(jí)，許多不墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國(guó)際使館村、順義潮白河不墅帶的楓橋不墅等項(xiàng)目迅速出現(xiàn)，并開始搶占市場(chǎng)。目前北京市共有不墅項(xiàng)日超過150個(gè),總建筑而積不下千萬(wàn)平米,4萬(wàn)多套不墅單位,其中2001年新開發(fā)不墅項(xiàng)目就有13個(gè)之多,新增不墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為65萬(wàn)平方米,8000套不墅單位,2002年的供給量較小,而今年可能會(huì)有5000-8000套的新增不墅單位面市,其中以總價(jià)500萬(wàn)到800萬(wàn)的不墅項(xiàng)目為主,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將變得愈加激烈。布局:"一山""二河""三線""四高"從分布格局上看,北京市不墅目前差不多形成了"一山"“二河"、"三線"、"四高"的概念。"一山"指西山,從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)；"二河"指潮白河、溫榆河兩河流域不墅帶；"三線"指立湯、京順、京通三條線；"四高"則指京昌、京沉、京開、京密四條高速路。其中"三線"和"四高"是傳統(tǒng)概念的不墅區(qū)域,而"一山"和"二河"則后來(lái)居上,成為目前北京新興不墅的最佳分布方位。品質(zhì):追求差異性為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和不墅品質(zhì),目前專門多進(jìn)展商都比較注重產(chǎn)品的定位,并在規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)有用功能空間分布,試圖從生活方式的角度作為營(yíng)銷的賣點(diǎn),東北部的不墅為迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，更多的會(huì)傾向于與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成的做法；面在遠(yuǎn)郊的懷柔、密云一帶今年將會(huì)出現(xiàn)一些滿足城里人度假的低容積率、鄉(xiāng)村藝術(shù)化的親地型不墅；商城則會(huì)出現(xiàn)一些以設(shè)計(jì)取勝,創(chuàng)意性專門強(qiáng)的不墅?？蛻?國(guó)內(nèi)增量超過國(guó)外從市場(chǎng)需求來(lái)看,依舊是以國(guó)內(nèi)客戶需求為主,而國(guó)外客戶的增長(zhǎng)可能可不能有大的變化。依據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì),以1997年作為分水嶺,北京不墅的銷售對(duì)象出現(xiàn)了較大變化。1997年之前,70%的不墅購(gòu)買者持國(guó)外護(hù)照,而其中的港澳臺(tái)客戶占專門大比例,約占整體購(gòu)買者的50%以上:而近幾年不墅購(gòu)買者以國(guó)內(nèi)人士居多,這一需求群體除了海外歸國(guó)人士外,要緊是在第一輪商品房購(gòu)買潮中消費(fèi)高端商品房的買家。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴(kuò)展,尤其是中關(guān)村高科技企業(yè)區(qū)域內(nèi),依靠IT起家的企業(yè)家、高級(jí)技術(shù)工程師及其它高級(jí)從業(yè)人士,他們完全有能力而且專門迫切需要京城周邊區(qū)域內(nèi),能夠作為他們的第一住宅或二次置業(yè)的不墅項(xiàng)目,這部分人既不情愿再住傳統(tǒng)的公寓,又無(wú)法承受獨(dú)立不墅的高價(jià)位,強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望,使經(jīng)濟(jì)型不墅填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空缺,不墅市場(chǎng)的潛在購(gòu)買力在不斷增強(qiáng)。而國(guó)外客戶由于受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)不景氣的阻礙,明年將可不能有大的起色,東北部區(qū)域仍然是他們的首選。價(jià)格:市中心向外遞減,東向西遞減如相關(guān)數(shù)以統(tǒng)計(jì),2001年北京市不墅的平均售價(jià)約為人民幣8400元/平方米左右，其中市區(qū)內(nèi)不墅數(shù)量少而價(jià)格較高，平均售價(jià)在2000美元/平方米左右，約合人民幣１６６００元／平方米，其中最高價(jià)為東南二環(huán)旁的怡龍不墅開價(jià)為3000美元/平方米。除市區(qū)外,位于機(jī)場(chǎng)路順義地區(qū)的不墅售價(jià)也較高,均價(jià)在1300美元/平方米,約為人民幣10790元/平方米。不墅售價(jià)超過人民幣1萬(wàn)元/平方米的還有亞北一昌平,大興,豐臺(tái)地區(qū)。而售價(jià)在人民幣3000-4500元/平方米的則分布在海淀土地、通州地區(qū)。價(jià)位在人民幣2000-3000元/平方米的低檔不墅則分布在頤和園地區(qū)。目前西北區(qū)域不墅價(jià)格也直追東北區(qū)不墅。據(jù)北京九力市場(chǎng)研究公司的分析資料顯示,隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),特不是在申奧成功、加入世貿(mào)等利好環(huán)境下的北京經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展,不墅市場(chǎng)的進(jìn)展環(huán)境將得到進(jìn)一步的優(yōu)化,假如講2002年是不墅市場(chǎng)進(jìn)展的新起點(diǎn),那幺2003年將是不墅市場(chǎng)得以成熟的一年,優(yōu)雅得體的造型,個(gè)性化的戶型設(shè)計(jì)和完善的配套環(huán)境,將是不墅取勝的關(guān)鍵。北京不墅市場(chǎng)區(qū)域分布分析截止到2002年為止,北京市場(chǎng)總體來(lái)看,不墅總量達(dá)到約150個(gè),總建筑面積1100多萬(wàn)平方米,約4萬(wàn)多套不墅,目前在售約有80個(gè)不墅項(xiàng)目。有關(guān)分布見下表:從上表能夠看出,西北部和東北部是不墅較為集中的區(qū)域。十年轉(zhuǎn)瞬過去,再看北京的房地產(chǎn),不墅差不多不再是什幺"罕見之物"。從郊區(qū)不墅的興起,到都市不墅的熱銷,京城不墅能夠講是"芝麻開花節(jié)節(jié)高"。有數(shù)據(jù)顯示,到目前為止,北京市的不墅項(xiàng)目差不多超過150個(gè),4萬(wàn)多套不墅單位,總建筑面積不下千萬(wàn)平方米。不墅項(xiàng)目的大量涌入勢(shì)必帶來(lái)一場(chǎng)市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。在京城不墅的聚攏地一一東北和西北(數(shù)量占到京城不墅總量的三分之二),這場(chǎng)戰(zhàn)火差不多點(diǎn)燃,并呈蔓延之勢(shì)。僅東北部的朝陽(yáng)公園,像棕櫚泉國(guó)際公寓、東潤(rùn)楓景如此的"都市不墅"就多達(dá)10多個(gè),機(jī)場(chǎng)路至順義區(qū)的幾十個(gè)不墅項(xiàng)目更是壯大了"東北軍團(tuán)"的陣容:而近年來(lái),不墅進(jìn)展相對(duì)緩慢的西北部也奮起直追,繼香山不墅之后,位于西山的門頭溝區(qū)又會(huì)有九家地產(chǎn)開發(fā)商征用千畝左右的土地興建1500套左右的不墅,它們將與香山板塊、碧水莊園、玫瑰園、翠湖不墅、水印長(zhǎng)灘等幾十個(gè)不墅項(xiàng)口一起構(gòu)成強(qiáng)大的"西北軍團(tuán)"。異軍突起的"西北軍團(tuán)"正與"東北軍團(tuán)"形成抗衡之勢(shì)。相鄰燕莎商圈、國(guó)留商圈東北區(qū)不墅打造“商務(wù)都市不墅”東北部是北京開發(fā)最早,數(shù)量最多的不墅區(qū)域。由于東北不墅區(qū)北通首都機(jī)場(chǎng),南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū),距離東北三環(huán)只有十幾公里,辦公、購(gòu)物十分方便,地理位置較為優(yōu)越。區(qū)內(nèi)首都機(jī)場(chǎng)高速公路、京順路兩大交通干線,道路等級(jí)較高,提供了安全、便捷的交通條件。目前,東北區(qū)域綠化面積較大,種植的樹木多已成林,是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤,構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的水面環(huán)境；且具有北京高爾夫球場(chǎng)、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場(chǎng)等高檔配套設(shè)施,這都為高檔不壁開發(fā)提供了有利條件。北京市最早的不墅大多建于該區(qū),不墅市場(chǎng)差不多具有明顯規(guī)模,專門多高品質(zhì)不墅如棕櫚泉國(guó)際公寓、京潤(rùn)水上花園、嘉林花園、香江花園、龍?jiān)凡皇榷挤植荚诖藚^(qū)。"東北區(qū)不墅的最大優(yōu)勢(shì)在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國(guó)貿(mào)商圈等涉外商務(wù)使館區(qū)相鄰,而CBD區(qū)內(nèi)的公寓又大多數(shù)是商住兩用,忙亂與緊張專門難為高節(jié)奏的商務(wù)人士提供一個(gè)寬松、舒適的居住環(huán)境。東北區(qū)不墅正是以毫不遜色的商務(wù)氣息和更勝一籌的生活舒適度成為CBD和燕莎商圈內(nèi)國(guó)際人士首選的居住區(qū)。""東北軍團(tuán)"代表作棕櫚泉國(guó)際公寓開發(fā)商曾偉先生坦言,棕櫚泉國(guó)際公寓的客戶絕大部分差不多上有國(guó)際生活背景的人士,其中專門多是國(guó)際大公司的行政人員。在位于京城東北部的京順路沿線的高科不墅業(yè)主中,70%是歐美人士,多數(shù)依舊跨國(guó)公司的CE0,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級(jí)人士在此置業(yè)的也不在少數(shù),這為東北區(qū)不墅帶來(lái)了相對(duì)穩(wěn)定的高利益回報(bào)。正是鑒于此,許多開發(fā)商紛紛搶灘京城東北,特不是朝陽(yáng)公園周邊,短短的一兩年時(shí)刻果,棕櫚泉國(guó)際公寓、國(guó)際使館村等十幾個(gè)"都市不墅"項(xiàng)日差不多將朝陽(yáng)公園周邊地產(chǎn)打造成一個(gè)較為成熟的豪華不墅區(qū),不管是建筑形式、湖區(qū)景觀、戶型設(shè)計(jì)、會(huì)所功能等均已具有了精品不墅的特質(zhì)?？磥?lái),正如曾偉先生所講的那樣,現(xiàn)在的不墅隨著國(guó)際文化交流和新時(shí)代觀念的沖擊,差不多從以往的彰顯身份、標(biāo)榜財(cái)寶,成為現(xiàn)在的追求富于健康、品位與文化的生活方式。由于東北區(qū)域的地產(chǎn)項(xiàng)目差不多上都定位為高檔不墅,這從某種程度上帶動(dòng)了京城東北地產(chǎn)項(xiàng)目的升級(jí)。以朝陽(yáng)公園周邊為例,近兩年,從景園大廈到博雅園,再到棕櫚泉國(guó)際公寓,朝陽(yáng)公園周邊地產(chǎn)正在不斷升級(jí)。一度熱銷的博雅園,盡管項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)都難以與現(xiàn)在的棕櫚泉國(guó)際公寓相匹敵,但推出后即以朝陽(yáng)公園和高爾夫球場(chǎng)為賣點(diǎn),成為東部高價(jià)樓盤最旺銷的典型物業(yè)之一,棕櫚泉國(guó)際公寓的推出無(wú)疑又使中央公園主題社區(qū)達(dá)到了一個(gè)新的高度。據(jù)悉,在朝陽(yáng)公園東風(fēng)橋東側(cè)的一處待建不墅項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)將達(dá)到每平方米3000美元,有可能創(chuàng)下朝陽(yáng)公園區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目的天價(jià)。依托IT產(chǎn)業(yè)西北區(qū)不墅營(yíng)建"新經(jīng)濟(jì)"不墅由于經(jīng)濟(jì)、政府政策和需求等方面的緣故,西北區(qū)不墅進(jìn)展相對(duì)滯后,曾一度出現(xiàn)了僅有玫瑰園、翠湖、碧水莊園等幾個(gè)高檔項(xiàng)目的局面。然而,近幾年隨著政府的支持與開發(fā)政策的完善,加上不墅市場(chǎng)整體回暖，西北區(qū)域不墅市場(chǎng)開始升溫。先是香山板板的崛起讓人看到了蓄積已久的西北區(qū)不墅購(gòu)買潛力,緊接著確實(shí)是西山的門頭溝區(qū)在今年底明年初也將會(huì)有大片不墅項(xiàng)日破土動(dòng)工,西北區(qū)不墅再一次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)了解,目前西北區(qū)域?qū)⒔?000套的供應(yīng)量差不多開始叫板東北不墅的老大地位,價(jià)格也直追東北不墅。如翠湖不墅2000年8月重新開報(bào)后,銷售均價(jià)由8500元每平方米上漲到9600元/平方米；玫瑰園一期現(xiàn)房1200美元/平方米,二期環(huán)湖不墅就成倍漲至2750美元/平方米,即使是不環(huán)湖不墅也在2000美元/平方米；碧水莊園一期均價(jià)1400美元/平方米,環(huán)湖不墅達(dá)到了2000美元/平方米,而二期環(huán)湖不墅差不多高達(dá)2500美元/平方米:最近入市的姜莊湖出現(xiàn)了3000美元/平方米的高價(jià),差不多上與東北區(qū)不墅不相上下。"西北部在地理區(qū)位上與中關(guān)村科技園關(guān)系緊密,隨著政府對(duì)IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟(jì)的傾力支持,地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速進(jìn)展,也造就了一批依靠知識(shí)技能快速積存財(cái)寶的精英,這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的不墅市場(chǎng)提供了巨大的市場(chǎng)需求,同時(shí)這種需求正在加速進(jìn)展之中。"業(yè)內(nèi)人士如此分析西北區(qū)不墅市場(chǎng)。北京西北部位于京城"上風(fēng)上水"也是其不墅市場(chǎng)迅速崛起的一個(gè)緣故。據(jù)記者了解,除了本身的自然條件優(yōu)越外,西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè),良好的綠化環(huán)境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫(kù)、十三陵水庫(kù)等湖泊,自動(dòng)調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。西北區(qū)不墅市場(chǎng)的"環(huán)境牌"絲毫不亞于東北區(qū)不墅。事實(shí)上,一直以來(lái),交通差不多上西北區(qū)不墅市場(chǎng)進(jìn)展的一個(gè)瓶頸,然而,西北部地區(qū)正在迅速完善的交通設(shè)施正在縮短它與東北不墅群的"交通差距"。目前,從京昌高速公路的市區(qū)起點(diǎn)馬甸橋或健翔橋到達(dá)東部CBD或使館區(qū)、金融街和中關(guān)村西區(qū)都只是三十分鐘的車程,北四環(huán)路、公路一環(huán)、臼頤路、學(xué)清路、輕軌鐵路、地鐵五號(hào)線以及從西直門到北四環(huán)的都市快速公路、公路一環(huán)聯(lián)結(jié)京昌高速與機(jī)場(chǎng)高速段都將使西北部道路暢通。正是由于政府的這種投資改造,迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件,使得道路交通更加便利。"種種跡象表明,西北區(qū)有可能成為不墅市場(chǎng)潛力巨大的熱門區(qū)域。"業(yè)內(nèi)人士普遍如此認(rèn)為,區(qū)域高檔不墅供應(yīng)有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)不墅具備充分的升值潛力及進(jìn)展空間。順義區(qū)不墅市場(chǎng)差不多分析供應(yīng)情況順義、機(jī)場(chǎng)路周邊有20幾個(gè)不墅，規(guī)劃總供應(yīng)量達(dá)到230萬(wàn)平方米，約5400套不墅；溫榆河畔將有近８０００畝的土地用于不墅項(xiàng)目；去化量:目差不多售出的不墅量應(yīng)在3000套左右，已建未能售出量約為600套左右；本區(qū)域以后潛在供應(yīng)量約有１５００多套。需求分析:本區(qū)域不墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺(tái)占60%以上,包括駐華使館人員,國(guó)際知名公司高層主管人員,如香江花園和龍?jiān)凡皇麣W美人士占75%以上。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展,國(guó)內(nèi)人士購(gòu)買力在持續(xù)上升,重點(diǎn)是金融、IT行業(yè)造就的新貴,高科技產(chǎn)業(yè)的知本家,房地產(chǎn)業(yè)的精英,海外回國(guó)人員,國(guó)內(nèi)高收入的治理人員。投資客數(shù)量增多,特不是國(guó)內(nèi)投資客日益增多?？蛯犹卣?收入豐厚,經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),追求生活品質(zhì),講究個(gè)性,差不多上都有國(guó)外經(jīng)歷,對(duì)不墅有一定的理解,特不是對(duì)環(huán)境、交通考慮比較高。本區(qū)域不墅價(jià)位因素分析市場(chǎng)價(jià)格由市區(qū)向郊區(qū)遞減,東北部不墅價(jià)大多集中在１０００－3000美元之間,平均售價(jià)以城區(qū)為中心,由里向外遞減,東北四環(huán)附近平均售價(jià)在2700美元/平方米左右,首都機(jī)場(chǎng)附近約為2000美元/平方米,馬坡地區(qū)約為1200美元/平方米。由此可見,不墅的區(qū)域位置仍然是阻礙不墅價(jià)格的決定性因素。同一區(qū)域的不墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施及會(huì)所、綠化等水面等環(huán)境質(zhì)量、不墅單體類型對(duì)價(jià)格有重大阻礙。如首都機(jī)場(chǎng)8個(gè)項(xiàng)目,售價(jià)最高為3300美元/平方米,最低為1000美元/平方米。不墅的內(nèi)裝修程度對(duì)不墅租金的阻礙較大。北京不墅市場(chǎng)前景展望北京不墅經(jīng)歷了五六年的低谷,從2000年下半年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖,特不是2001年的TOWNHOUSE項(xiàng)目,更是使市場(chǎng)迅速升溫,有關(guān)人士分析,近年來(lái)京城出現(xiàn)的不墅開發(fā)熱,要緊是由于我國(guó)加入世界貿(mào)易組織和舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)兩大利好的有力推動(dòng)及中高收入群體的不斷擴(kuò)大,二次置業(yè)者的不斷增加。前些年北京最早的不墅發(fā)育地溫榆河畔和機(jī)場(chǎng)路附近的不墅,大部分被在京工作的外國(guó)人作為第一居所使用。而近年來(lái),不墅的購(gòu)買群體已開始逐步擴(kuò)大到國(guó)內(nèi)人士。比例結(jié)構(gòu)己由過去的境外占70%,國(guó)內(nèi)占30%,進(jìn)展變化為目前的國(guó)內(nèi)占80%左右,境外占20%左右,將不墅作為第二居所的國(guó)內(nèi)購(gòu)買群體大量增加,講明北京的不墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。以后不墅市場(chǎng)前景看好。據(jù)有關(guān)方面透露,2003年京城還將有30余個(gè)不墅項(xiàng)目開發(fā),區(qū)域涉及昌平、