巨華·總部基地項(xiàng)目發(fā)展建議合富輝煌房地產(chǎn)本報(bào)告主要目的

本報(bào)告根據(jù)南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)和公寓市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀分析，并以此以此導(dǎo)出本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和發(fā)展建議，為本項(xiàng)目辦公樓和其他商業(yè)部分能夠成功的銷售和運(yùn)作提供指導(dǎo)依據(jù)。項(xiàng)目發(fā)展建議演繹思路市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品配置建議產(chǎn)品分割建議報(bào)告內(nèi)容市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析南昌市商業(yè)寫(xiě)字樓主要分布在八一廣場(chǎng)為中心的老城區(qū)和紅谷灘新區(qū)中心，形成兩中心競(jìng)爭(zhēng)共存的局面。老城區(qū)以成熟的辦公、商業(yè)、居住擁有先天的競(jìng)爭(zhēng)力；紅谷灘新區(qū)寫(xiě)字樓則以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)以占領(lǐng)辦公高端市場(chǎng)基地如左圖表所示，目前南昌市的寫(xiě)字樓整體租金價(jià)格水平較低，大多數(shù)寫(xiě)字樓的租金都在26—45元/㎡之間，且差異較大，租金價(jià)格最高的是江信國(guó)際大廈，達(dá)到65元/㎡新舊兩中心共同發(fā)展，物業(yè)租金較低寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析價(jià)格相近的中檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈中檔寫(xiě)字樓供應(yīng)激烈低端項(xiàng)目租金普遍不高南昌市辦公寫(xiě)字樓價(jià)格表高端辦公物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量少寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析未來(lái)入市寫(xiě)字樓眾多，銷售壓力大名稱面積入市時(shí)間中航國(guó)際廣場(chǎng)70000－－－博泰江濱29000－－－紅谷凱旋230002010年泰耐克金融大廈27450－－－西格馬商務(wù)廣場(chǎng)324668月中旬正榮創(chuàng)業(yè)國(guó)際2000007年4月總部基地其他項(xiàng)目10993009年左右聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)8000008年中天使商務(wù)廣場(chǎng)1000007年7月2007年入市的寫(xiě)字樓初步估算預(yù)計(jì)在15萬(wàn)方左右，到2008年和2009年入市的寫(xiě)字樓將翻一翻，都將達(dá)30萬(wàn)平方以上。因此對(duì)于目前南昌市寫(xiě)字樓市場(chǎng)出租率不高和市場(chǎng)需求不旺的情況下，本項(xiàng)目2008年入市將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析消費(fèi)群體以房產(chǎn)、IT相關(guān)行業(yè)為主導(dǎo)以上數(shù)據(jù)顯示，目前南昌寫(xiě)字樓中從事IT及電子行業(yè)客戶群占據(jù)第一位，第二位的是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介等以及其相關(guān)的建筑、裝潢等之類的行業(yè)，商貿(mào)代理等占據(jù)第三把交椅。把一些特殊行業(yè)的列，環(huán)境保護(hù)、特種設(shè)備、日用品等等行業(yè)歸為一類。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析辦公面積使用集中在100－400平方在寫(xiě)字樓中，客戶辦公面積選擇集中在100－200平方米范圍內(nèi)，占據(jù)第一位；其次是客戶選擇的辦公面積在200－400平方米的范圍內(nèi)。辦公面積在100－200平方米范圍內(nèi)的公司大多是本土中等型公司以及外來(lái)公司的一些辦事機(jī)構(gòu)，而辦公面積在800平方米以上的大多數(shù)是外來(lái)大型企業(yè)公司。寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀特點(diǎn)一、沒(méi)有已經(jīng)建成運(yùn)營(yíng)的商業(yè)寫(xiě)字樓，目前只有部分企業(yè)利用商務(wù)公寓等進(jìn)行辦公。二、在售寫(xiě)字樓少，目前在售寫(xiě)字樓只有正榮創(chuàng)業(yè)國(guó)際，區(qū)域內(nèi)辦公環(huán)境還是不完善；三、未來(lái)入市寫(xiě)字樓數(shù)量巨大，寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)壓力大，后期有聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、泰耐克國(guó)際金融大廈、中航國(guó)際廣場(chǎng)等特大體量寫(xiě)字樓入市。報(bào)告內(nèi)容市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)分析鉑金特區(qū)恒茂湖濱東方巴黎天佑國(guó)際公寓本案豐和都會(huì)尚東大道洪城時(shí)代廣場(chǎng)恒茂國(guó)際華城博泰江濱威尼斯自由都江信國(guó)際金領(lǐng)域居住主題公園(凱旋銀座)金域名都區(qū)域紅谷灘新區(qū)中心區(qū)朝陽(yáng)洲其他數(shù)量7633公寓市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):

南昌截至2007年底左右，市場(chǎng)上公寓總體供應(yīng)量將達(dá)到90.15萬(wàn)平方米，已售量大約54.15萬(wàn)平方米，銷售情況一路飄紅，公寓市場(chǎng)投資潛力巨大，其中，預(yù)計(jì)在未來(lái)一年半中將推出量約為38萬(wàn)平方米，可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)兩年內(nèi)，南昌市公寓市場(chǎng)仍然將保持快發(fā)展速度，投資空間將繼續(xù)擴(kuò)大。公寓市場(chǎng)供應(yīng)量分析南昌市從早期到目前現(xiàn)有公寓住宅20個(gè)，還有部分未推出項(xiàng)目，市場(chǎng)上比較有影響力的公寓有恒茂國(guó)際華城、博泰江濱、天佑國(guó)際、東方巴黎、鉑金特區(qū)等。未推出的主要公寓有鑫隆廣場(chǎng)三期、泰耐克國(guó)際金融大廈、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、維也納音樂(lè)花園、金域名都等樓盤的后期。市區(qū)與紅谷灘中心區(qū)為主力供應(yīng)區(qū)域公寓市場(chǎng)分析公寓類型操作模式目標(biāo)客戶租售價(jià)格代表項(xiàng)目普通公寓住宅形式白領(lǐng)知識(shí)青年4800元/平方米以上江信金領(lǐng)域尚東大道恒茂湖濱鉑金特區(qū)服務(wù)式公寓類酒店式服務(wù)經(jīng)商及白領(lǐng)一族22-27元/平方米/月東方巴黎恒茂國(guó)際華城海航白金匯產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)分割、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)投資一族經(jīng)商一族11000元/平方米國(guó)恩賓館不同操作模式下的公寓公寓市場(chǎng)分析公寓銷售旺盛，銷售周期短銷售周期123456789101112天使領(lǐng)寓(156套左右)江信金領(lǐng)域(256套）)鹿璟名居

(56套)鉑金特區(qū)(9６0套左右)尚東大道(412套)通過(guò)上表可以發(fā)現(xiàn)無(wú)論是何種形勢(shì)和產(chǎn)品的公寓，期銷售速度都非常之快，最長(zhǎng)銷售周期不超過(guò)六個(gè)月，證明公寓市場(chǎng)市場(chǎng)吸納能力非常之強(qiáng)大；可以判斷，公寓市場(chǎng)銷售壓力是不大的，那么本項(xiàng)目的未來(lái)主要解決的如何最大化實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的問(wèn)題。銷售率60％銷售率90％銷售率91%2006年銷售率完畢2006年推出11月銷售率95％公寓市場(chǎng)分析紅谷灘部分公寓銷售情況海航.白金匯2棟高層，共384套面積47-51平米的小公寓，一期推出100套左右，均價(jià)6000元/平米，7月底推出樣板房，8月開(kāi)盤。鹿璟名居Q棟28層高層，共56套面積60-65平米的小公寓，現(xiàn)余5套在售，均價(jià)4700元/平米，樓層差價(jià)30元/平米。優(yōu)惠措施：一次性付款享受96折，按揭97折，另外每平米優(yōu)惠88元。江信國(guó)際金領(lǐng)域20號(hào)樓,共256套面積50-65平米的小公寓,已銷售120套左右,均價(jià)4800元/平米。西雅圖國(guó)際公館1、3號(hào)樓小面積公寓大概9，10月推出，大概80套左右。豐和都會(huì)8月推出面積為45－65平方公寓公寓市場(chǎng)分析公寓客戶的購(gòu)買群體超高收入階層私營(yíng)企業(yè)老板50萬(wàn)以上高收階層10以上中高等階層泛公務(wù)員，企業(yè)技術(shù)、管理人員、個(gè)體業(yè)者8－10萬(wàn)之間公司基層管理人員，公司白領(lǐng)3－8萬(wàn)之間階層職業(yè)家庭資產(chǎn)/收入中等及以下購(gòu)買可能★個(gè)體經(jīng)商人員，大型企業(yè)高層管理人員★★★★★★★★★★公寓市場(chǎng)分析客戶以年輕白領(lǐng)和投資客為主低總價(jià)，高單價(jià)的價(jià)格特征公寓市場(chǎng)供需兩旺，成為市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀公寓市場(chǎng)依然具有較好的發(fā)展空間市場(chǎng)趨勢(shì)中低端公寓項(xiàng)目將面臨較激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格特征將延續(xù)，項(xiàng)目間價(jià)差不斷擴(kuò)大主力客戶群不會(huì)發(fā)生很大變化，高端客戶群將增多產(chǎn)品多以普通公寓為主，檔次普遍不高從現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)層面中脫穎而出，走市場(chǎng)的差異化，方能獲得公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)權(quán)，擺脫未來(lái)面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)公寓市場(chǎng)小結(jié)報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位目前沒(méi)有很大優(yōu)勢(shì)本案紅谷灘中心區(qū)新建縣老城區(qū)昌北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)

本項(xiàng)目所處位置為紅谷灘中心區(qū)與新建縣城之間，與市政府直線距離1.2千米，到昌北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)最近距離4.2千米，到高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)最近10.8千米，到八一廣場(chǎng)直線距離5.7千米。雖然以昌北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和市政府距離較近，但是由于到達(dá)昌北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的交通條件不便利，因此本項(xiàng)目區(qū)位上基本上無(wú)太多優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目分析項(xiàng)目自然屬性一般項(xiàng)目臨近與通往新建紅谷五路和紅谷灘豐和大道平行的豐和二路，其中目前與紅谷五路有約1－2米高差，與新修豐和二路基本持平。項(xiàng)目地塊土壤為南方典型的紅壤，地塊前期為基本農(nóng)田，地面坡度小，較為平整。位于地塊南面還有較大水面，項(xiàng)目建設(shè)中可以進(jìn)行利用或者營(yíng)造。項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊環(huán)境尚可名門世家商業(yè)用地總部基地本案紅谷五路名門世家豐和大道豐和二路紅谷灘政務(wù)與商務(wù)中心區(qū)商業(yè)用地有紅谷灘主干道紅谷五路和豐和二路靠于項(xiàng)目，與紅谷灘政務(wù)商務(wù)中心區(qū)臨近，屬于紅谷灘腹地。交通通達(dá)度很高，就近于南昌紅谷灘政務(wù)和商務(wù)中心和腹地的優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施和配套都將得到逐步的完善。項(xiàng)目分析項(xiàng)目發(fā)展前景較好本項(xiàng)目是南昌市政府規(guī)劃的紅谷灘新區(qū)總部基地地塊之一，屬于紅谷灘總部基地范疇，也是南昌市政府大力扶持總部基地六家公司之一的地塊，規(guī)劃和建設(shè)上統(tǒng)一接受南昌市政府規(guī)劃。即于處于紅谷灘中心區(qū)的地理位置優(yōu)勢(shì)和南昌市政府對(duì)于項(xiàng)目的政策支持、資金補(bǔ)助和總部基地六家公司共同打造。因此本項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展前景較好。政府政策支持紅谷中心區(qū)優(yōu)勢(shì)總部基地規(guī)模優(yōu)勢(shì)CBD中的CBD報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位原則1、與政府總部基地打造思路為原則；2、定位結(jié)合市場(chǎng)因素，緊密與市場(chǎng)相連；3、辦公樓部分與商業(yè)部分定位互為一體，能有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)整體性，減少對(duì)項(xiàng)目整體形象的推廣費(fèi)用；4、利于后期產(chǎn)品迅速銷售為原則；5、盡量與開(kāi)發(fā)商行業(yè)背景相結(jié)合為原則；項(xiàng)目定位整體定位大環(huán)境引導(dǎo)因素本項(xiàng)目為南昌紅谷灘新區(qū)打造的總部基地項(xiàng)目之一，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和影響力。本項(xiàng)目為南昌CBD中的CBD大概念演繹項(xiàng)目定位項(xiàng)目主題定位自然美學(xué)商務(wù)辦公廣場(chǎng)全新商務(wù)與辦公理念,引領(lǐng)進(jìn)入后辦公時(shí)代，從辦公室到酒店公寓都有美學(xué)藝術(shù)熏陶和自然植物的芬芳，從而體會(huì)工作的快樂(lè)和享受生活的樂(lè)趣集商品展示場(chǎng)所和銷售場(chǎng)所為一體完善的酒店公寓服務(wù)體系和先進(jìn)的辦公環(huán)境設(shè)施生態(tài)商務(wù)與辦公，內(nèi)部采用環(huán)保性材料，最大化減少各類污染對(duì)商務(wù)辦公人士的危害自然植物和美學(xué)藝術(shù)得利用，提出全新商務(wù)與辦公概念整體定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能定位打造一個(gè)集商務(wù)往來(lái)商務(wù)會(huì)議辦公娛樂(lè)產(chǎn)品展銷為一體的綜合性項(xiàng)目功能表現(xiàn)：

1、優(yōu)越的辦公條件

2、智能化會(huì)議系統(tǒng)

3、豪華酒店公寓

4、功能齊全的展示銷售系統(tǒng)

5、完備的娛樂(lè)設(shè)施整體定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位江西商務(wù)辦公生態(tài)港具體表現(xiàn)：

1、江西第一家商務(wù)辦公港

2、辦公、酒店公寓、底層商業(yè)、及商務(wù)會(huì)議共同構(gòu)成商務(wù)主題。

3、位于紅谷灘政務(wù)和商務(wù)中心區(qū)域

4、功能齊全的展示銷售系統(tǒng)，為產(chǎn)品展銷提供良好平臺(tái)

5、全國(guó)首創(chuàng)生態(tài)與藝術(shù)結(jié)合型商務(wù)辦公中心整體定位項(xiàng)目定位整體定位項(xiàng)目推廣案名建議卡斯特商務(wù)廣場(chǎng)卡斯特是歐洲最大的葡萄酒貿(mào)易商名稱和著名酒莊名稱，其為葡萄酒莊園，有優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境和高藝術(shù)品質(zhì)的建筑，代表意思為高貴，含有藝術(shù)品質(zhì)，具有一定的知名度和影響力。商務(wù)表明本項(xiàng)目基本形態(tài)涵蓋商務(wù)往來(lái)、商務(wù)辦公、商務(wù)會(huì)議等等多重內(nèi)容，體現(xiàn)項(xiàng)目本質(zhì)意義。項(xiàng)目定位整體定位項(xiàng)目推廣案名建議以開(kāi)發(fā)商名稱命名，有利于開(kāi)發(fā)商知名度的提高和品牌價(jià)值的提升。商務(wù)表明本項(xiàng)目基本形態(tài)涵蓋商務(wù)往來(lái)、商務(wù)辦公、商務(wù)會(huì)議等等多重內(nèi)容，體現(xiàn)項(xiàng)目本質(zhì)意義。港涵蓋內(nèi)容廣泛，表明規(guī)模大配置齊全。巨華－江西商務(wù)港項(xiàng)目定位江西建材商務(wù)中心項(xiàng)目推廣案名建議整體定位以開(kāi)發(fā)商行業(yè)背景相關(guān)，易于理解。商務(wù)表明本項(xiàng)目基本形態(tài)涵蓋商務(wù)往來(lái)、商務(wù)辦公、商務(wù)會(huì)議等等多重內(nèi)容，體現(xiàn)項(xiàng)目本質(zhì)意義。中心，體現(xiàn)項(xiàng)目在建材行業(yè)的主體地位。項(xiàng)目定位項(xiàng)目推廣案名建議整體定位卡布基諾商務(wù)廣場(chǎng)派克商務(wù)廣場(chǎng)九鼎商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位公寓定位公寓主題定位科技型自然美學(xué)酒店公寓將尖端科技應(yīng)用于公寓產(chǎn)品中，體現(xiàn)公寓的高端性室內(nèi)自然生態(tài)突出公寓人與自然和諧共生經(jīng)典藝術(shù)長(zhǎng)廊體現(xiàn)公寓內(nèi)部整體的高雅視覺(jué)效果

美學(xué)：是指能讓人感觀和心理上都進(jìn)入一種高雅放松的狀態(tài)，也指產(chǎn)品從設(shè)計(jì)到建造完畢都遵循人的心理于感觀因素，也是尊崇人性化的一種方式。項(xiàng)目定位公寓定位公寓形象定位商務(wù)休閑第一居所自然生態(tài)與人和諧共生，滿足商務(wù)人士在一天工作結(jié)束后需求與自然親近接觸的強(qiáng)烈愿望；美學(xué)藝術(shù)給予商務(wù)人士高雅的享受，即滿足商務(wù)人士心理需求，同時(shí)也是體現(xiàn)商務(wù)人士高雅的身份象征；為全國(guó)首個(gè)自然與美學(xué)概念酒店公寓。美學(xué)長(zhǎng)廊自然植物館凡高作品項(xiàng)目定位寫(xiě)字樓定位走常規(guī)思路擴(kuò)大使用面辦公樓面向所有企業(yè)無(wú)差異化普通寫(xiě)字樓定位思路一項(xiàng)目定位突破常規(guī)路線做專業(yè)寫(xiě)字樓辦公樓面向相關(guān)企業(yè)打造江西建材行業(yè)貿(mào)易中心定位思路二寫(xiě)字樓定位項(xiàng)目定位寫(xiě)字樓定位定位突出點(diǎn)與概念研展點(diǎn)專業(yè)寫(xiě)字樓普通寫(xiě)字樓江西建材商務(wù)中心與公寓產(chǎn)品相同自然、美學(xué)主題突出科技或者其他主題方向一方向二普通高端寫(xiě)字樓形象為突出點(diǎn)與概念研展點(diǎn)卡斯特商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位思路判定專業(yè)寫(xiě)字樓無(wú)差異化普通寫(xiě)字樓直面競(jìng)爭(zhēng)壓力少多面向企業(yè)范圍少多優(yōu)勢(shì)利用本身行業(yè)優(yōu)勢(shì)，獲得大的突破，能更好的集聚同行業(yè)企業(yè)面向的客戶面更廣，但很難找到突破點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大小在對(duì)于本項(xiàng)目做無(wú)差異化普通寫(xiě)字樓和專業(yè)寫(xiě)字樓的判定上，風(fēng)險(xiǎn)上判斷專業(yè)寫(xiě)字樓更大，但是更容易異軍突起，占領(lǐng)市場(chǎng)。無(wú)差異化普通寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)小，但是很難得到突破。（探討項(xiàng)目）寫(xiě)字樓定位項(xiàng)目定位裙樓定位主題定位集商務(wù)會(huì)議、商務(wù)娛樂(lè)、商務(wù)展示銷售為一體綜合性商務(wù)廣場(chǎng)大小商務(wù)多功能會(huì)議室多種類型的娛樂(lè)生活館先進(jìn)的展示及銷售系統(tǒng)項(xiàng)目定位裙樓定位主要業(yè)態(tài)分布建議一層：名品展銷館

獨(dú)立劃分，配合展示指引系統(tǒng)，成為展示及銷售形象店二層：娛樂(lè)生活館

咖啡廳、餐飲店、運(yùn)動(dòng)館、等三層：小型多功能商務(wù)會(huì)議室

HI吧、KTV、可多用途利用，會(huì)議室不利用時(shí)可以改成影院經(jīng)營(yíng)；

報(bào)告內(nèi)容產(chǎn)品配置建議產(chǎn)品建議物業(yè)類型分布酒店公寓寫(xiě)字樓多功能會(huì)議區(qū)娛樂(lè)休閑館名品展售館江西商務(wù)辦公港產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議利用公共空間建設(shè)美學(xué)藝術(shù)長(zhǎng)廊復(fù)制世界名畫(huà)對(duì)美學(xué)藝術(shù)長(zhǎng)廊進(jìn)行裝飾，添加雕塑元素，突出高雅精神分為。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議打造植物館和植物生態(tài)氧吧每層走廊和公共部位擺設(shè)不同風(fēng)格和類型的盆景，體現(xiàn)品種和生態(tài)多樣性。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議硬件設(shè)施：

高速寬帶和無(wú)線寬帶接入智能化虹膜指紋系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)智能化叫喚服務(wù)系統(tǒng)大廳入門自動(dòng)候梯服務(wù)系統(tǒng)（公寓）智能化廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)智能化防盜系統(tǒng)

中央吸塵系統(tǒng)

自動(dòng)候梯虹膜指紋設(shè)備產(chǎn)品建議公寓產(chǎn)品建議建議公寓提供精裝修，增加產(chǎn)品附加值星級(jí)酒店式專項(xiàng)服務(wù)商務(wù)酒店式產(chǎn)品建議公寓產(chǎn)品建議服務(wù)內(nèi)容展示洗衣、送餐、訂票等酒店式服務(wù)

電話/衛(wèi)星會(huì)議

商務(wù)活動(dòng)策劃

會(huì)議/會(huì)展服務(wù)

貴賓接送服務(wù)報(bào)告內(nèi)容產(chǎn)品分割建議產(chǎn)品分割建議說(shuō)明：由于項(xiàng)目為政府統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計(jì)，在公寓與寫(xiě)字樓部分已經(jīng)進(jìn)行了分割和設(shè)計(jì)，因此本項(xiàng)目產(chǎn)品能分割建議主要是針對(duì)商業(yè)裙樓部分和寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)或銷售建議為主。產(chǎn)品分割建議裙樓分割建議一樓分割為獨(dú)立沿街店面，二樓銷售前不做物理分割，以樓內(nèi)承重支點(diǎn)和實(shí)際能獨(dú)立的最小單位銷售，物理分割根據(jù)實(shí)際調(diào)整。一層二層劃分辦法產(chǎn)品分割建議裙樓分割建議會(huì)務(wù)區(qū)分割為一個(gè)兩個(gè)150平方小型會(huì)議場(chǎng)和一個(gè)420平方中型會(huì)議場(chǎng)；KTV區(qū)和HI吧區(qū)不做分割。三層劃分辦法會(huì)務(wù)區(qū)HI吧區(qū)KTV區(qū)產(chǎn)品分割建議裙樓分割建議按設(shè)計(jì)已有得分割狀態(tài)整層、半層或者但見(jiàn)單間進(jìn)行銷售ThankYou!本報(bào)告結(jié)束！演講完畢，謝謝觀看！2009電子大賽電機(jī)部分培訓(xùn)一、直流電機(jī)（）匯報(bào)人姓名圖4為采用內(nèi)部集成有兩個(gè)橋式電路的專用芯片L298所組成的電機(jī)驅(qū)動(dòng)電路。驅(qū)動(dòng)芯片L298是驅(qū)動(dòng)二相和四相步進(jìn)電機(jī)的專用芯片，我們利用它內(nèi)部的橋式電路來(lái)驅(qū)動(dòng)直流電機(jī)，這種方法有一系列的優(yōu)點(diǎn)。每一組PWM波用來(lái)控制一個(gè)電機(jī)的速度，而另外兩個(gè)I/O口可以控制電機(jī)的正反轉(zhuǎn)，控制比較簡(jiǎn)單，電路也很簡(jiǎn)單，一個(gè)芯片內(nèi)包含有8個(gè)功率管，這樣簡(jiǎn)化了電路的復(fù)雜性，如圖所示IOB10、IOB11控制第一個(gè)電機(jī)的方向，IOB8輸入的PWM控制第一個(gè)電機(jī)的速度；IOB12、IOB13控制第二個(gè)電機(jī)的方向，IOB9輸入的PWM控制第二個(gè)電機(jī)的速度。

）

步進(jìn)電機(jī)是利用電磁鐵的作用原理，將脈沖信號(hào)轉(zhuǎn)換為線位移或角位移的電機(jī)。每來(lái)一個(gè)電脈沖，步進(jìn)電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)一定角度，帶動(dòng)機(jī)械移動(dòng)一小段距離。特點(diǎn):（1）來(lái)一個(gè)脈沖，轉(zhuǎn)一個(gè)步距角。（2）控制脈沖頻率，可控制電機(jī)轉(zhuǎn)速。（3）改變脈沖順序，可改變轉(zhuǎn)動(dòng)方向。應(yīng)用：由于步進(jìn)電動(dòng)機(jī)的這一工作職能正好符合數(shù)字控制系統(tǒng)要求，因此它在數(shù)控機(jī)床、鐘表工業(yè)及自動(dòng)記錄儀等方面都有很廣泛的應(yīng)用二、步進(jìn)電動(dòng)機(jī)及其控制種類：勵(lì)磁式和反應(yīng)式兩種。勵(lì)磁式步進(jìn)電機(jī)的轉(zhuǎn)子上有勵(lì)磁線圈，依靠電磁轉(zhuǎn)矩工作。反應(yīng)式步進(jìn)電機(jī)的轉(zhuǎn)子上沒(méi)有勵(lì)磁線圈。依靠變化的的磁阻生成磁阻轉(zhuǎn)矩工作。應(yīng)用最廣泛，它有兩相、三相、多相之分。三相反應(yīng)式步進(jìn)電動(dòng)機(jī)的原理結(jié)構(gòu)圖如下：ABCIAIBIC

定子內(nèi)圓周均勻分布著六個(gè)磁極，磁極上有勵(lì)磁繞組，每?jī)蓚€(gè)相對(duì)的繞組組成一相。采用Y連接，轉(zhuǎn)子有四個(gè)齒。定子轉(zhuǎn)子1、步進(jìn)電機(jī)的結(jié)構(gòu)2、步進(jìn)電機(jī)的工作原理

由于磁力線總是要通過(guò)磁阻最小的路徑閉合，因此會(huì)在磁力線扭曲時(shí)產(chǎn)生切向力，而形成磁阻轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動(dòng)?，F(xiàn)以BCIAIBIC的通電順序，使三相繞組輪流通入直流電流，觀察轉(zhuǎn)子的運(yùn)動(dòng)情況。ABCA（1）三相單三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相繞組通電，B、C相不通電。氣隙產(chǎn)生以A-A為軸線的磁場(chǎng)，而磁力線總是力圖從磁阻最小的路徑通過(guò)，故電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)子受到一個(gè)反應(yīng)轉(zhuǎn)矩，在此轉(zhuǎn)矩的作用下，轉(zhuǎn)子必然轉(zhuǎn)到左圖所示位置：1、3齒與A、A′極對(duì)齊?！叭唷敝溉嗖竭M(jìn)電機(jī)；“單”指每次只能一相繞組通電；“三拍”指通電三次完成一個(gè)通電循環(huán)。CA'BB'C'A3412

同理，B相通電時(shí)，轉(zhuǎn)子會(huì)轉(zhuǎn)過(guò)30角，2、4齒和B、B′磁極軸線對(duì)齊；當(dāng)C相通電時(shí)，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過(guò)30角，1、3齒和C′、C磁極軸線對(duì)齊。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

這種工作方式下，三個(gè)繞組依次通電一次為一個(gè)循環(huán)周期，一個(gè)循環(huán)周期包括三個(gè)工作脈沖，所以稱為三相單三拍工作方式。按ABCA……的順序給三相繞組輪流通電，轉(zhuǎn)子便一步一步轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)。每一拍轉(zhuǎn)過(guò)30°(步距角)，每個(gè)通電循環(huán)周期(3拍)磁場(chǎng)在空間旋轉(zhuǎn)了360°而轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)90°(一個(gè)齒距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通電，轉(zhuǎn)子1、3齒與A、A'對(duì)齊。

A、B相同時(shí)通電，A、A'磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)15，到達(dá)左圖所示位置。按AABBBCC

CA的順序給三相繞組輪流通電。這種方式可以獲得更精確的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通電，轉(zhuǎn)子2、4齒與B、B′對(duì)齊,又轉(zhuǎn)過(guò)15。3412CA'BB'C'AB、C相同時(shí)通電，C'、C

磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過(guò)15。三相反應(yīng)式步進(jìn)電動(dòng)機(jī)的一個(gè)通電循環(huán)周期如下：AABBBCC

CA，每個(gè)循環(huán)周期分為六拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)15（步距角），一個(gè)通電循環(huán)周期(6拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)90(齒距角)。與單三拍相比，六拍驅(qū)動(dòng)方式的步進(jìn)角更小，更適用于需要精確定位的控制系統(tǒng)中。AB通電CA'BB'C'A3412BC通電3412CA'BB'C'ACA通電CA'BB'C'A3412與單三拍方式相似，雙三拍驅(qū)動(dòng)時(shí)每個(gè)通電循環(huán)周期也分為三拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)30(步距角)，一個(gè)通電循環(huán)周期(3拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)90(齒距角)。（3）三相雙三拍（FLASH）按ABBCCA的順序給三相繞組輪流通電。每拍有兩相繞組同時(shí)通電。

從以上對(duì)步進(jìn)電機(jī)三種驅(qū)動(dòng)方式的分析可得步距角計(jì)算公式：—步距角Zr

—轉(zhuǎn)子齒數(shù)m—每個(gè)通電循環(huán)周期的拍數(shù)實(shí)用步進(jìn)電機(jī)的步距角多為3和1.5。為了獲得小步距角，電機(jī)的定子、轉(zhuǎn)子都做成多齒的。相數(shù)：產(chǎn)生不同對(duì)極N、S磁場(chǎng)的激磁線圈對(duì)數(shù)。常用m表示。拍數(shù)：完成一個(gè)磁場(chǎng)周期性變化所需脈沖數(shù)或?qū)щ姞顟B(tài)用n表示，或指電機(jī)轉(zhuǎn)過(guò)一個(gè)齒距角所需脈沖數(shù)，以四相電機(jī)為例，有四相四拍運(yùn)行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍運(yùn)行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：對(duì)應(yīng)一個(gè)脈沖信號(hào)，電機(jī)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過(guò)的角位移用θ表示。θ=360度/（轉(zhuǎn)子齒數(shù)*運(yùn)行拍數(shù)），以常規(guī)二、四相，轉(zhuǎn)子齒為50齒電機(jī)為例。四拍運(yùn)行時(shí)步距角為θ=360度/（50*4）=1.8度（俗稱整步），八拍運(yùn)行時(shí)步距角為θ=360度/（50*8）=0.9度（俗稱半步）。3.步進(jìn)電機(jī)的靜態(tài)指標(biāo)術(shù)語(yǔ)定位轉(zhuǎn)矩：電機(jī)在不通電狀態(tài)下，電機(jī)轉(zhuǎn)子自身的鎖定力矩（由磁場(chǎng)齒形的諧波以及機(jī)械誤差造成的）靜轉(zhuǎn)矩：電機(jī)在額定靜態(tài)電作用下，電機(jī)不作旋轉(zhuǎn)運(yùn)動(dòng)時(shí)，電機(jī)轉(zhuǎn)軸的鎖定力矩。此力矩是衡量電機(jī)體積（幾何尺寸）的標(biāo)準(zhǔn)，與驅(qū)動(dòng)電壓及驅(qū)動(dòng)電源等無(wú)關(guān)。雖然靜轉(zhuǎn)矩與電磁激磁安匝數(shù)成正比，與定齒轉(zhuǎn)子間的氣隙有關(guān)，但過(guò)分采用減小氣隙，增加激磁安匝來(lái)提高靜力矩是不可取的，這樣會(huì)造成電機(jī)的發(fā)熱及機(jī)械噪音。1)步距角精度

步進(jìn)電機(jī)每轉(zhuǎn)過(guò)一個(gè)步距角的實(shí)際值與理論值的誤差。用百分比表示：誤差/步距角*100%。不同運(yùn)行拍數(shù)其值不同，四拍運(yùn)行時(shí)應(yīng)在5%之內(nèi)，八拍運(yùn)行時(shí)應(yīng)在15%以內(nèi)。2)失步

電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的步數(shù)，不等于理論上的步數(shù)。稱之為失步。3)失調(diào)角

轉(zhuǎn)子齒軸線偏移定子齒軸線的角度，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)必存在失調(diào)角，由失調(diào)角產(chǎn)生的誤差，采用細(xì)分驅(qū)動(dòng)是不能解決的。4)最大空載起動(dòng)頻率

4.步進(jìn)電機(jī)動(dòng)態(tài)指標(biāo)及術(shù)語(yǔ)電機(jī)在某種驅(qū)動(dòng)形式、電壓及額定電流下，在不加負(fù)載的情況下，能夠直接起動(dòng)的最大頻率。5)最大空載的運(yùn)行頻率

電機(jī)在某種驅(qū)動(dòng)形式，電壓及額定電流下，電機(jī)不帶負(fù)載的最高轉(zhuǎn)速頻率。6)運(yùn)行矩頻特性

電機(jī)在某種測(cè)試條件下測(cè)得運(yùn)行中輸出力矩與頻率關(guān)系的曲線稱為運(yùn)行矩頻特性，這是電機(jī)諸多動(dòng)態(tài)曲線中最重要的，也是電機(jī)選擇的根本依據(jù)。如圖2所示：圖2力矩與頻率曲線圖環(huán)形分配器、功率放大器以及其它控制線路組合構(gòu)成步進(jìn)電機(jī)的驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)，其方框圖如圖4，在下一節(jié)的方案選擇時(shí)，也是按照驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)來(lái)進(jìn)行。5.步進(jìn)電機(jī)驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)圖4步進(jìn)電機(jī)驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖基本原理作用如下：

(1)控制換相順序

通電換相這一過(guò)程稱為脈沖分配。例如：三相步進(jìn)電機(jī)的三拍工作方式，其各相通電順序?yàn)锳-B-C,通電控制脈沖必須嚴(yán)格按照這一順序分別控制A,B,C相的通斷。

(2)控制步進(jìn)電機(jī)的轉(zhuǎn)向

如果給定工作方式正序換相通電，步進(jìn)電機(jī)正轉(zhuǎn)，如果按反序通電換相，則電機(jī)就反轉(zhuǎn)。

(3)控制步進(jìn)電機(jī)的速度

如果給步進(jìn)電機(jī)發(fā)一個(gè)控制脈沖，它就轉(zhuǎn)一步，再發(fā)一個(gè)脈沖，它會(huì)再轉(zhuǎn)一步。兩個(gè)脈沖的間隔越短，步進(jìn)電機(jī)就轉(zhuǎn)得越快。調(diào)整單片機(jī)發(fā)出的脈沖頻率，就可以對(duì)步進(jìn)電機(jī)進(jìn)行調(diào)速。

主要元件：恒壓恒流橋式2A驅(qū)動(dòng)芯片L298N、光電耦合器TLP521-4

工作電壓方式：直流

工作電壓：信號(hào)端4~6V、控制端5~36V

調(diào)速方式：直流電動(dòng)機(jī)采用PWM信號(hào)平滑調(diào)速。

特點(diǎn)：

1、可實(shí)現(xiàn)電機(jī)正反轉(zhuǎn)及調(diào)速。

2、啟動(dòng)性能好，啟動(dòng)轉(zhuǎn)矩大。3、工作電壓可達(dá)到36V，4A。

4、可同時(shí)驅(qū)動(dòng)兩臺(tái)直流電機(jī)。

5、適合應(yīng)用于機(jī)器人設(shè)計(jì)及智能小車的設(shè)計(jì)中。

實(shí)例一：用L298驅(qū)動(dòng)兩臺(tái)直流減速電機(jī)的電路。引腳A，B可用于PWM控制。如果機(jī)器人項(xiàng)目只要求直行前進(jìn)，則可將IN1，IN2和IN3，IN4兩對(duì)引腳分別接高電平和低電平，僅用單片機(jī)的兩個(gè)端口給出PWM信號(hào)控制A，B即可實(shí)現(xiàn)直行、轉(zhuǎn)彎、加減速等動(dòng)作。

實(shí)例二：用L298實(shí)現(xiàn)二相步進(jìn)電機(jī)控制。將IN1，IN2和IN3，IN4兩對(duì)引腳分別接入單片機(jī)的某個(gè)端口，輸出連續(xù)的脈沖信號(hào)。信號(hào)的快慢決定了電機(jī)的轉(zhuǎn)速。改變繞組脈沖信號(hào)的順序即可實(shí)現(xiàn)正反轉(zhuǎn)。圖13L298驅(qū)動(dòng)步進(jìn)電機(jī)伺服電動(dòng)機(jī)又稱執(zhí)行電動(dòng)機(jī)。其功能是將輸入的電壓控制信號(hào)轉(zhuǎn)換為軸上輸出的角位移和角速度，驅(qū)動(dòng)控制對(duì)象。伺服電動(dòng)機(jī)可控性好，反應(yīng)迅速。是自動(dòng)控制系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)外圍設(shè)備中常用的執(zhí)行元件。伺服電動(dòng)機(jī)可分為兩類：交流伺服電動(dòng)機(jī)和直流伺服電動(dòng)機(jī)三、伺服電動(dòng)機(jī)及其控制1、交流伺服電動(dòng)機(jī)

交流伺服電動(dòng)機(jī)就是一臺(tái)兩相交流異步電機(jī)。它的定子上裝有空間互差90的兩個(gè)繞組：勵(lì)磁繞組和控制繞組，其結(jié)構(gòu)如圖所示。勵(lì)磁繞組控制繞組杯形轉(zhuǎn)子內(nèi)定子交流伺服電動(dòng)機(jī)結(jié)構(gòu)圖~Uf~UcC其旋轉(zhuǎn)速度n為:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流電源頻率(HZ)p:為磁級(jí)對(duì)數(shù)n0:電動(dòng)機(jī)旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)轉(zhuǎn)速(r/min),

n0=60f/ps:轉(zhuǎn)差率,s=(n0-n)/n0圖5—21.基本工作原理:交流伺服電動(dòng)機(jī)以單相異步電動(dòng)機(jī)原理為基礎(chǔ)，從圖5—2可以看出，勵(lì)磁繞組WF接到電壓為Uf的交流電網(wǎng)上，控制繞組WC接到控制電壓Uc上，當(dāng)有控制信號(hào)輸入時(shí)，兩相繞組便產(chǎn)生旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)。該磁場(chǎng)與轉(zhuǎn)子中的感應(yīng)電流相互作用產(chǎn)生轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子跟著旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)以一定的轉(zhuǎn)差率轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái).放大器檢測(cè)元件控制信號(hào)+–+–控制繞組勵(lì)磁繞組+++–––11(b)相量圖交流伺服電動(dòng)機(jī)的接線圖和相量圖(a）接線圖交流伺服電動(dòng)機(jī)的接線圖和相量圖放大器檢測(cè)元件控制信號(hào)+–+–控制繞組勵(lì)磁繞組+++–––1勵(lì)磁繞組串聯(lián)電容C,是為了產(chǎn)生兩相旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)。適當(dāng)選擇電容的大小，可使通入兩個(gè)繞組的電流相位差接近90,從而產(chǎn)生所需的旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)?？刂齐妷号c電源電壓頻率相同，相位相同或反相。勵(lì)磁繞組固定接在電源上，當(dāng)控制電壓為零時(shí)，電機(jī)無(wú)起動(dòng)轉(zhuǎn)矩，轉(zhuǎn)子不轉(zhuǎn)。放大器檢測(cè)元件控制信號(hào)+–+–控制繞組勵(lì)磁繞組+++–––1

若有控制電壓加在控制繞組上，且勵(lì)磁電流和控制繞組電流不同相、相位相差90度、幅值相等i1=Ikmsinωti2=Ikmsin(ωt-90)Bk=BmsinωtBj=Bmsin(ωt-90)因此便產(chǎn)生兩相旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)。在旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)的作用下，轉(zhuǎn)子便轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)。交流伺服電動(dòng)機(jī)的特點(diǎn)：不僅要求它在靜止?fàn)顟B(tài)下，能服從控制信號(hào)的命令而轉(zhuǎn)動(dòng)，而且要求在電動(dòng)機(jī)運(yùn)行時(shí)如果控制電壓變?yōu)榱?，電?dòng)機(jī)立即停轉(zhuǎn)。如果交流伺服電動(dòng)機(jī)的參數(shù)選擇和一般單相異步電動(dòng)機(jī)相似，電動(dòng)機(jī)一經(jīng)轉(zhuǎn)動(dòng)，即使控制等于零，電動(dòng)機(jī)仍繼續(xù)轉(zhuǎn)動(dòng)，電動(dòng)機(jī)失去控制，這種現(xiàn)象稱為“自轉(zhuǎn)”。什么是“自轉(zhuǎn)”現(xiàn)象？2.消除自轉(zhuǎn)現(xiàn)象的措施由三相異步電動(dòng)機(jī)的特性可知，轉(zhuǎn)子電阻值對(duì)電動(dòng)機(jī)的機(jī)械特性有較大的影響，如圖5—4所示。當(dāng)轉(zhuǎn)子阻值增大到一定程度，例如圖中r23時(shí)，最大轉(zhuǎn)矩可出現(xiàn)在s=l附近。為此目的，把伺服電動(dòng)機(jī)的轉(zhuǎn)子電阻r2設(shè)計(jì)得很大，使電動(dòng)機(jī)在失去控制信號(hào)單相運(yùn)行時(shí)，正轉(zhuǎn)矩或負(fù)轉(zhuǎn)矩的最大值均出現(xiàn)在Sm>1的地方，這樣可得出圖5—5所示的機(jī)械特性曲線。

圖5—5中曲線l為有控制電壓時(shí)伺服電機(jī)的機(jī)械特性曲線，曲線T+和T-為去掉控制電壓后，脈動(dòng)磁場(chǎng)分解為正、反兩個(gè)旋轉(zhuǎn)磁場(chǎng)對(duì)應(yīng)產(chǎn)生的轉(zhuǎn)矩曲線。曲線T為去掉控制電壓后單相供電時(shí)的合成轉(zhuǎn)矩曲線。從圖中可看出，它與異步電動(dòng)機(jī)的機(jī)械特性曲線不同，是在第二和第四象限內(nèi)。當(dāng)轉(zhuǎn)速n為正時(shí)，電磁轉(zhuǎn)矩T為負(fù)，當(dāng)n為負(fù)時(shí)，T為正，即去掉控制電壓后，單相供電時(shí)的電磁轉(zhuǎn)矩的方向總是與轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)向相反，所以，是一個(gè)制動(dòng)轉(zhuǎn)矩。由于制動(dòng)轉(zhuǎn)矩的存在，可使轉(zhuǎn)子迅速停止轉(zhuǎn)動(dòng)，從而避免“自轉(zhuǎn)”現(xiàn)象。電機(jī)停止轉(zhuǎn)動(dòng)所需要的時(shí)間，比兩相電壓Uf和Uc同時(shí)取消、單靠摩擦等制動(dòng)方法所需的時(shí)間要短得多。這正是兩相交流伺服電動(dòng)機(jī)在工作時(shí)，勵(lì)磁繞組始終接在電源上的原因。增大伺服電機(jī)轉(zhuǎn)子阻