房地產(chǎn)投資機會研究與案例分析目錄第一部分、為什么要進行

投資機會研究？第二部分、如何進行

投資機會研究？第三部分、投資機會

評價模型第四部分、投資機會

案例分析一、為什么要進行房地產(chǎn)投資機會研究?經(jīng)濟狀況演變的必然:宏觀調(diào)控的必然:市場細分的必然:當前房地產(chǎn)行業(yè)機會研究的理由二、三線城市開始啟動利潤逐步攤薄投資基金大量進入物業(yè)稅、囤積土地需繳稅、緊縮貸款、提高首付比例、控制最高貸款額度。。。中國的房地產(chǎn)投資是一利潤高的行業(yè)，不斷有新的開發(fā)商進入這個領(lǐng)域。。。，競爭激烈二旗、創(chuàng)如義何批進瓣行投茶資期機留會鼠研紀究?如何察進行機挎會盾研蠟究翠？了誘解宋客保戶需要禍、關(guān)注什圈么榨？如膨何倘實蘆現(xiàn)關(guān)注東要素刻？從撈是謝否賴進村入循城銳市研究城搭市漸：進不謙進?時機秋：什么只時候僑進?區(qū)位威：進喪哪趁個兼區(qū)志域?產(chǎn)煉品紐奉：開四發(fā)彈什呈么瞇產(chǎn)豬品?項品目旱：能浸不弊能賤介邀入?客戶噸：在哪存里?產(chǎn)壟品沾：開發(fā)村什么凍產(chǎn)品?操領(lǐng)作自：如完何迫開王發(fā)?客責戶攀：定位府哪些屬客戶?價梁格清：什么撲價格督出售?操棋作顛：如何謝進行您開發(fā)?研究下的整休體脈罰絡(luò)-房蜘地擋產(chǎn)救行櫻業(yè)&從項編目是熱否介伍入研僅究宏觀經(jīng)濟員是否穗有支診撐區(qū)位地理芝是否崇有優(yōu)置勢市須場需喚求起是臺否近有點滿鉛足價格增長推是否籃有空鬧間產(chǎn)品杯投放陰是否腫有機會關(guān)注歪點分析五螺大例關(guān)第注鉆點城市盜是否樹進入虜問題進哪盡個區(qū)棕位的技問題進入教時機效問題進糕入粉時琴機襲問擾題產(chǎn)箱品現(xiàn)開摔發(fā)兇問劈燕題關(guān)訓注飛點葬一守：宏搬觀愚經(jīng)丘濟鈔是扔否暈有賞支挽撐樂？總量：是否較大增幅：是否夠快結(jié)構(gòu)：是否合理排名：是否靠前總量：是否較大增幅：是否夠快排名：是否靠前負荷：是否合理城市規(guī)劃：是否有強勢“概念”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：是否能導(dǎo)入人口用地規(guī)劃：是否有較大發(fā)展G員D估P水平居洽民叨可恒支趴配簽收撐入城覆市防規(guī)眾劃宏觀經(jīng)濟考量指標關(guān)注道點二援：區(qū)弟位勻地帳理漠是爭否萌有印優(yōu)廁勢?地理位置：相鄰輻射關(guān)系歷史人文：有無悠久的歷史文化自然景觀：有無優(yōu)越的自然景觀交通環(huán)境：內(nèi)、外交通是否便捷教育環(huán)境：有無知名的教育支撐醫(yī)療環(huán)境：有無知名的醫(yī)療設(shè)施生活環(huán)境：有無完善的生活設(shè)施功能定位：有無強勢“概念”引入基建規(guī)劃：有無大型基建規(guī)劃生活配套規(guī)劃：有無大型商業(yè)規(guī)劃空協(xié)間哄環(huán)主境配套仰設(shè)施規(guī)踏劃貼利己好區(qū)位環(huán)境考量指標總量：有無達到一定規(guī)模增幅：有無達到一定比例總量：有無達到一定規(guī)模增幅：有無達到一定比例供求關(guān)系：是否合理區(qū)位排名：是否靠前人均面積：是否有空間關(guān)注攏點三糠：市場精需求飄是否玻有滿煉足?供記應(yīng)成牢交綜攤合市場需求考量指標價格增長考量指標均價其他區(qū)位排名：與周邊其他城市相比價格區(qū)間：客戶普遍接受的價格購買壓力：房價與家庭收入比關(guān)注棒點四謝：價格慰增長烤是否頌有空資間?房產(chǎn)價格：有無持續(xù)增長增長幅度：有無達到一定比例地產(chǎn)成本價格：有無增長空間關(guān)亞注少點演五認：產(chǎn)品技投放纏是否淹有機網(wǎng)會?各類頓型產(chǎn)盛品的擠市場碼供應(yīng)見比重各類核型產(chǎn)茂品的妥市場掠成交踏比重各類舊型產(chǎn)填品的節(jié)供求雁關(guān)系各其類已型卸產(chǎn)喪品丟的焦價漫格蛛水罩平產(chǎn)品投放考量指標如腹何尸了傍解婚、繡研榮究段上瞧述5個祥關(guān)消注故點城市歷年統(tǒng)計年鑒城市規(guī)劃網(wǎng)國土資源網(wǎng)…城市政府網(wǎng)站城市規(guī)劃網(wǎng)城市地圖網(wǎng)…1.宏觀經(jīng)濟環(huán)境2.城市地理環(huán)境實現(xiàn)途徑3.市場需求環(huán)境城市歷年統(tǒng)計年鑒城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計報告城市國土資源網(wǎng)實地調(diào)查…接懶上造頁實地調(diào)查房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計報告房地產(chǎn)交易網(wǎng)當?shù)胤科笫袌鲅芯繄蟾?墾.價格窗空間派環(huán)境實地調(diào)查城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計報告當?shù)胤科笫袌鲅芯繄蟾?.產(chǎn)品康開發(fā)貪環(huán)境實現(xiàn)途徑三、機會勁研究虜?shù)脑u持價德模撿型評價窩模型糊包括：城嗓市湯總認體震投白資賽環(huán)跑境萬模改型土鐮地龜價圍值澡評針價舊模除型住宅偏樓需舉求分析店模型寫歐字華樓需閥求分析渴模型商業(yè)貝樓需求分析痕模型需求言分析模糕型城市烏房地戰(zhàn)產(chǎn)投尤資吵機礎(chǔ)會總棒體提評求價怕模販型(一)從基睛本培面考案察脊當塑地名的當揉地靠的逐經(jīng)肌濟演實崇力和居民奧的收偽入(如,GD況P、人央均掀可踩支錢配愿收磁入);房地朵產(chǎn)市場的題供伍、狠需茂狀逗況(如,當?shù)仨毜娜税钥谀Ｋ秃头恳频胤挟a(chǎn)分供圾給想量替是妖否滲充晃足);基礎(chǔ)暖設(shè)施懶的建率設(shè)(如,當嶄地管的襯道鍋路覆、弓水狹電和通訊耽等設(shè)用施的隔建設(shè)寨規(guī)模).從發(fā)展導(dǎo)趨勢衡量間當?shù)胤甑某鞘惺习l(fā)展陸方向培是否聰符合供房地聯(lián)產(chǎn)開應(yīng)發(fā)；城市鑄的規(guī)腔劃定搖位是策否有氣利于廊房地養(yǎng)產(chǎn)發(fā)愚展.城市孫房地毯產(chǎn)洽投資盾機會罪總共體評彎價模箱型(一)從政策統(tǒng)面分在析巷房販地默產(chǎn)煮投廚資黎環(huán)啄境權(quán)，如當繪地餃的穴政滋策太是染否乳有芬利皆于賣房褲地瞞產(chǎn)潔發(fā)惹展;當?shù)財?shù)的金醉融部榆門是切否愿乏意投墳資房國地產(chǎn)紛市場.從行唉業(yè)絨面評下估州房付地撐產(chǎn)竭的陵投朽資換機選會開賽發(fā)順容暑量復(fù)；銷攪售砌量冠的踏上吹升之速情度.類別影響因素指標闡述權(quán)重單項得分最終得分衡量標準基本面GDP

衡量城市發(fā)展水平人口規(guī)模

衡量房地產(chǎn)的需求量是否充足人均可支配收入

衡量居民消費力高低重大基礎(chǔ)設(shè)施

衡量未來城市房地產(chǎn)的輻射半徑發(fā)展面城市發(fā)展方向

衡量城市發(fā)展方向是否適合發(fā)展城市規(guī)劃定位

衡量城市規(guī)劃是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展政策面政策金融環(huán)境

衡量是否對當?shù)胤康禺a(chǎn)有推動作用行業(yè)面供應(yīng)量

衡量城市房地產(chǎn)市場容量成交量

衡量城市房地產(chǎn)市場容量價格

衡量市場上升空間產(chǎn)品衡量產(chǎn)品的開發(fā)機會

合計

城咱市猛房貪地件產(chǎn)投桑資水機既會總熟體廊評莊價敏模之型(模型專一)城晝市僵房潛地勿產(chǎn)投資刃機會總體筋評價宅模型(模型遣二)通過連對綜羅合競筐爭力引的評嫁估，晃來判傲斷是倆否能養(yǎng)在當眾地進罵行房胡地產(chǎn)泉投資備建設(shè)闖；其評應(yīng)估項熊目為訂：城組市超的經(jīng)濟況實力和資災(zāi)金爺實初力；城屆市殃的技蹤蝶術(shù)暴實堤力和產(chǎn)業(yè)辨結(jié)構(gòu)真、效然益；城市康的開境發(fā)貝程元度；城司市豈的基好礎(chǔ)翅設(shè)向施冬建噴設(shè)和當鍬地沾政琴府翁的管理閘水平。城市綜合競爭力AB1城市經(jīng)濟實力C1GDPC2人均GDPC3利稅總額C4社會消費品零售總額C5規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額C6人均可支配收入B2城市資金實力C7全社會固定資產(chǎn)投資總額C8人均年末儲蓄額C9人均地方財政收入C10人均地方財政支出B3城市科技實力C11科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)人員數(shù)C12每萬人擁有高校在校學生數(shù)C13人均教育事業(yè)費支出C14高等學校數(shù)C15高等學校教師數(shù)B4城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與效益C16第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重C17第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)C18工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)C19工業(yè)利潤總額城扶市缺房滾地厘產(chǎn)投資搶機會總體欣評價裕模型(模型把二)城市綜合競爭力AB5城市開放程度C20進口總額C21出口總額C22進出口總額占GDP比例C23吸收外資金額C24國際旅游收入B6城市基礎(chǔ)設(shè)施C25基礎(chǔ)設(shè)施投資額C26人均生活用水量C27人均鋪裝道路面積C28每萬人擁有公交車C29每十萬人擁有醫(yī)生數(shù)C30每十萬人擁有醫(yī)院床位數(shù)C31人均生活用電量C32人均郵電業(yè)務(wù)總量C33每百萬人擁有影劇院數(shù)C34每百人擁有公共圖書館藏數(shù)B7政府管理城市水平C35城市化水平C36市區(qū)土地面積C37市區(qū)人口密度C38就業(yè)率C39人均住房使用面積C40工業(yè)廢水排放達標率C41人均蔬菜產(chǎn)量C42人均肉產(chǎn)量C43建成區(qū)綠化覆蓋率C44環(huán)境噪聲達標面積接假上釣表土否地候價滲值評價傳模型(模型碗三)通過揮評估旋當?shù)貎數(shù)耐翚v地價耗值和土地予的增清值空值間來錢衡量盜房地凡產(chǎn)開剖發(fā)投軍資的狠可行器性;其評決估項晨目為鞏：城毯市辦未浙來的基葛礎(chǔ)告設(shè)淺施、城懸市汽的經(jīng)辨濟躬環(huán)憐境；房地兄產(chǎn)市鼠場的土地孫供應(yīng)熔量和價棒格叛走映勢、房滿地肅產(chǎn)界行微業(yè)競探爭睜程寸度和利艘潤椅率等藥；和生記活辮配懷套秘設(shè)醉施的懶發(fā)存展型規(guī)搬劃;城急市北的功妥能敏定貧位。指標項因素指標評價因素權(quán)重指標權(quán)重優(yōu)/100良/80中/60差/0經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟

GDP在全市的排名

人均可支配收入

房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量

土地價格走勢

房屋價格走勢

企業(yè)同行競爭

行業(yè)平均利潤

未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域功能定位

基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃

生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃

改造工程規(guī)劃

土刊地釋價瞇值評價紛模型(模型安三)指標低方案中方案高方案說明經(jīng)濟發(fā)展人均GDP

居民收入

消費結(jié)構(gòu)

內(nèi)需對經(jīng)濟增長

城市人口城市化水平

戶籍人口

機械增長

境外和外省士人的增加

城市規(guī)劃城市相關(guān)規(guī)劃

舊城改造

軌道交通的建設(shè)

住僻宅巾市狀場翻需蝕求牽分叫析從模歌型（模頑型四凳）住宅警市場把需求評價城模型(模型受四)配套←購胃買地力指標低方案中方案高方案說明未來五年住宅需求總量總?cè)丝?萬人)

城市化水平

城市人口（萬人）

本市居民改善居住需求（萬M2）

動拆遷居民需求（萬M2）

農(nóng)民進鎮(zhèn)需求（萬M2）

外籍人士需求（萬M2）

城市人口機械化增長需求（萬M2）

投資需求（萬M2）

外省市人口需求（萬M2）

住宅需求量（萬M2）

接上旗表住宅衛(wèi)市場苦需求評價找模型(?？ㄐ退核?指標低方案中方案高方案說明區(qū)位檔次中心城區(qū)城市人口(萬人）

供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)城市人口(萬人）

供應(yīng)

需求

城市邊緣區(qū)城市人口(萬人）

供應(yīng)

需求

接蝦上稈表住宅僵市場蠻需求評榮價提模齊型(模鳴型己四)←指標低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟發(fā)展三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值

期末三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重

吸引外資

外來企業(yè)入駐

城市人口勞動力數(shù)量

期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占總就業(yè)人員比重

就業(yè)機會

城市規(guī)劃交通的規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域規(guī)劃

科技園區(qū)等的規(guī)劃

商務(wù)中心的規(guī)劃

寫字跌樓市逃場需雁求評價表模型(模悉型胳五)指標低方案中方案高方案說明未來五年寫字樓需求總量總?cè)丝?萬人)

城市就業(yè)人口（萬人）

城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重

第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)（萬人）

原有從業(yè)人員改善辦公條件新增規(guī)模（萬M2）

新增第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員需求量(萬M2)

寫字樓需求規(guī)模（萬M2）

未來寫字樓需求空間分布中心城區(qū)供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)供應(yīng)

需求

接上糞表寫字覽樓市盼場需淋求評模價搶模約型(模型暫五)指標低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟發(fā)展居民實際收入恩格爾系數(shù)

內(nèi)需對經(jīng)濟增長

城市人口戶籍人口

城市化水平

外地人和境外人士

旅游人次不斷增加

城市規(guī)劃旅游景點拓展

期末商業(yè)網(wǎng)點布局旅游業(yè)發(fā)展

商轉(zhuǎn)業(yè)巴用菌房寺需碗求評幣價扇模脅型(模喘型根六)指標低方案中方案高方案說明未來五年商業(yè)用房需求總量總?cè)丝?萬人)

購買力

從業(yè)人員人均占有商業(yè)面積(M2)

城市人均商業(yè)面積（M2）

原人口改善需求新增規(guī)模(萬M2)

新增人口需求規(guī)模(萬M2)

商用物業(yè)需求規(guī)模(萬M2)

未來商業(yè)用房需求空間分布中心城區(qū)供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)供應(yīng)

需求

商業(yè)朽用房膜需求評恐價菌模催型(模型歐六)接宰上吵表四、案例領(lǐng)分析案例傘一：巨嘉興案例援二：光合肥案索例煮三舟：續(xù)蘇榨州案炸例酒說阻明：嘉逮興慮市、合架肥梅市是虎針村對省是蒙否進貢入舌城滾市進行趙研究;蘇州神市、杭吐州躁市是針曠對是秘否開籮發(fā)尖項滑目進行卵研究.第瓦四懸部主分揀、閉案榆例預(yù)演可示案例什四：鼠杭州案例1-記1：嘉興鏡市(開值發(fā)逐商且是椅否進入清該城慚市的研隙究)說明患：萬賢科有黎意階將嘉仔興作日為化下逢一瞞個匆拓監(jiān)展范城刺市,故研調(diào)究目麻前塔嘉興荒市知房地懼產(chǎn)市軋場狀液況判斷膚開發(fā)尾商現(xiàn)蜂階段言是否預(yù)進入占嘉泊興市赤房蠢地產(chǎn)魄市場案例1-研2：嘉薄興市秀洲錄新區(qū)南腦湖運新沫區(qū)市柴中骨心經(jīng)濟野技術(shù)庭開發(fā)勢區(qū)宏觀杏經(jīng)濟誕環(huán)境有評價解英決第進與不北進容、塔什建么瘡時寇候概進堤的掛問燒題類別影響因素指標闡述權(quán)重單項得分最終得分基本面GDP1156億元8%80.64人口數(shù)量300萬8%80.64人均可支配收入1618915%91.35重大基礎(chǔ)設(shè)施四通八達，融貫上海等周邊其他城市10%90.9發(fā)展面城市發(fā)展方向北抑南移、東進西拓5%70.35城市規(guī)劃定位長三角經(jīng)濟強市、杭州灣濱海新市、江南水鄉(xiāng)文化大市5%80.4政策面政策金融環(huán)境地方政策主要針對經(jīng)濟適用房8%80.64行業(yè)面供應(yīng)量442萬m28%80.64成交量298萬m215%81.2價格3181元/平方米8%80.64競爭企業(yè)以本地和區(qū)域開發(fā)商為主5%80.4項目品質(zhì)緊跟上海及杭州房地產(chǎn)市場5%80.4

合計∑=100%/8.2案例1-3：嘉蛾興市運程用評估界模型悉一市耐場睬需建求敏環(huán)迅境改評惕價區(qū)域\權(quán)重15%10%15%10%10%25%15%綜合評分區(qū)位配套客戶購買力產(chǎn)品檔次價格未來土地供應(yīng)未來發(fā)展?jié)摿δ虾聟^(qū)4333445

得分0.60.30.450.30.410.753.8秀洲新區(qū)4333344

得分0.60.30.450.30.310.63.55市中心5434512

得分0.750.40.450.40.50.250.33.05北方工業(yè)園3432322

得分0.450.40.450.20.30.50.32.6案例1-挺4：嘉館興市綜喜合評協(xié)估擾模鞭型座四評估膊模型梁三解歐決膛進加入削哪場個頃區(qū)敘域句問甲題產(chǎn)品撐開發(fā)陳環(huán)境攻評價解緣瑞決忌開由發(fā)悔什醋么稱產(chǎn)般品述問煩題發(fā)現(xiàn)特一：配降套閑成索熟火度歉開消始拘對項目晝?nèi)セ胸涊^子大賢影譽響發(fā)現(xiàn)扮二：社抬區(qū)項商烘業(yè)搖概夕念演已療引雞進秘嘉窄興丑，花市培場輝反金應(yīng)拌有嶄待練檢爛驗發(fā)現(xiàn)怎三：自然米水系眼資源情豐富建，本充地客管戶對芬有水扣景鑒畏別能理級高發(fā)仗現(xiàn)完四粥：創(chuàng)狂新凡型突產(chǎn)雙品嗚的宵市穗場攀關(guān)掙注椒度第較晶高發(fā)跟現(xiàn)棒五輸：戶型使設(shè)計秋以二險房二婚廳一復(fù)衛(wèi)和看三房烘二廳過二衛(wèi)楊為主發(fā)現(xiàn)例六：對房然子的織舒適富性要鎮(zhèn)求較奇高，炊已經(jīng)抽進入蔽二次齡置業(yè)激階段發(fā)冬現(xiàn)春七賴：當?shù)貎r房地猾產(chǎn)價粒格差錯異不倍大案例1-5：貝嘉波興刃市綜帶合灘結(jié)綱論根據(jù)賭對嘉通興市涂住宅海市場軟的調(diào)震查，勾發(fā)現(xiàn)斗嘉興設(shè)市低密著度住攝宅醒產(chǎn)惠品宴不昏多;如摸果勺萬賭科摘進鞠入駐嘉怒興工低疼密牧度振住增宅婆市樓場楊，另建梯議云萬派科頌為慮客年戶驗打限造側(cè)一城個“以祝我為然中心騎，注號重整努體效柿應(yīng)”的景退觀社暴區(qū);為捏此草要談把埋握墨好煌幾劇方妨面碧因茂素座：區(qū)看位但選贊擇：各區(qū)辦差異凡性不宴大,我穩(wěn)們陽建迎議曲優(yōu)搏先栗考煉慮礎(chǔ)南嶼湖薯區(qū),其倡次秀丙州起新休區(qū)物梢業(yè)胞選噸擇：建議蜻以聯(lián)事排別輩墅為奔主,中姐央耕景何觀廈區(qū)蓋配嬌有域少背量賠獨蜘棟產(chǎn)閥品污塑戚造：引薪進行一僚些獨城千市箭成棄熟性的佩低得密帥度扣產(chǎn)湊品,前期廊不建雅議廢產(chǎn)品驕超前景閘觀鼓功痰能：緊艙抓伍“水景”,嘉興接多水,居民菠樂水配昌套悄功友能：做好巧小區(qū)內(nèi)內(nèi)部崖功能皮配套汪，提喪升小餅區(qū)整畫體檔戚次物業(yè)蚊管理：引進飛知名蟲的物著管公疾司，雪提升栽小區(qū)庸的物鳥業(yè)管卵理水平怎，拉書開檔衣次案胞例1-6：甩嘉揚興控市案若例2-遙1：怪合賀肥茄市機門會帳研壘究駱說柜明：萬科有恭意輪將玩合務(wù)肥腿作創(chuàng)為址下駕一略個敞拓鳴展叼城鍵市故研究目前姨合肥賞市房貌地產(chǎn)歲市場冤狀況判言斷開發(fā)蠢商現(xiàn)蛙階段是首否生進武入歐合什肥約市房地件產(chǎn)市奏場?高新區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)案世例2-1：合肥穴市宏叼觀芳經(jīng)行濟鍋環(huán)抹境嶺評挎價類別影響因素指標闡述權(quán)重單項得分最終得分基本面GDP854億元9%50.45人口數(shù)量455.7萬9%80.72人均可支配收入968415%50.75重大基礎(chǔ)設(shè)施華東第二通道樞紐站10%60.6發(fā)展面城市發(fā)展方向環(huán)城—濱湖—臨江8%70.56城市規(guī)劃定位一主城、四中心、一濱湖新區(qū)8%70.56政策面政策金融環(huán)境與其他城市基本一致，地方政策主要針對經(jīng)濟適用房和廉租房8%60.48行業(yè)面供應(yīng)量411萬9%70.63成交量366萬15%71.05價格3189元/平方米9%70.63

合計/100%/6.43案柜例2-2：合肥隊市市場糖需求展環(huán)境極評價區(qū)域

權(quán)重15%10%10%10%15%10%15%15%綜合評分區(qū)位配套產(chǎn)品檔次價格供求比成交占全市比重未來土地供應(yīng)未來發(fā)展?jié)摿Π訁^(qū)0.60.20.30.20.450.30.30.62.95政務(wù)區(qū)0.60.20.30.20.30.20.50.62.9高新區(qū)0.450.20.40.20.450.20.50.452.85廬陽區(qū)0.450.30.20.20.450.450.50.32.85蜀山區(qū)0.450.30.30.20.30.30.50.452.8新站區(qū)0.30.20.20.30.450.450.50.32.7瑤海區(qū)0.450.20.20.30.450.450.250.32.6經(jīng)濟區(qū)0.30.10.20.30.30.30.750.32.55案羽例2-3：合改肥破市風薯險擠評戲價-宏杜觀荒環(huán)凳境局風督險影響因素指標闡述評價地區(qū)生產(chǎn)總值853.57億位于長三角城市的中下游，以“工業(yè)立市”發(fā)展方向的效果還沒得到體現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟的總量和投入還不足。人均可支配收入9684居民的可支配收入尚未足10000元，位于長三角城市的最末位，居民的生活水平較低。房地產(chǎn)投資額190.29億房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的38.4%，比上海還高。房地產(chǎn)竣工率30.76%房地產(chǎn)竣工率逐漸降低,開發(fā)周期被拉長,以往幾年出讓的土地還繼續(xù)供應(yīng),加大了未來的消化壓力,容易形成惡性循環(huán)房地產(chǎn)成交量365.7萬省會城市,商品住宅成交量明顯偏低,城市房地產(chǎn)發(fā)展還處于一個相對初級階段,以當?shù)鼐用褡宰橹?外來購買力不強商品住宅空置45.24萬已購商品住宅的空置率達到12%以上,浙江一帶的投資客進來導(dǎo)致了當?shù)厣唐纷≌目罩寐实奶岣?并且也制造了一些“供不應(yīng)求”假象商品住宅均價3189價格受外界因素刺激作用較小,價格一直沒有較大增幅.由于供應(yīng)量較大導(dǎo)致了開發(fā)商之間的價格戰(zhàn).另外,近兩年的中低價房政策的實施對房價也是一個沖擊房價收入比例11.36居民的購房壓力偏高未來土地供應(yīng)15060畝5077畝已經(jīng)列入06年供地計劃,未來的供應(yīng)還將繼續(xù)放量,在沒有外來購買力的情況下,合肥樓市去化速度將再次放慢案始例2-4：合救肥畝市解決挨進與久不進國的問悔題風險解評價-市場艇供應(yīng)縮慧風險板塊市場特征描述2005年銷售面積(萬)2005年度成交價格板塊可售面積(萬方)2006供應(yīng)（畝）所需銷售時間(年)蜀山區(qū)發(fā)展早配套成熟學校資源多573370161.754153.4高新區(qū)外部環(huán)境優(yōu)越,別墅類產(chǎn)品為主,檔次較高33308081.621352.8政務(wù)區(qū)品牌開發(fā)企業(yè)樓盤檔次較高28345099.65/4.4經(jīng)濟區(qū)房價低，中低檔產(chǎn)品居多42249092.35/2.1廬陽區(qū)中心城區(qū)供應(yīng)稀少，北部受控制區(qū)，未來發(fā)展空間不大593200162.0916904.9包河區(qū)合肥濱湖新城重點開發(fā)區(qū)，開發(fā)檔次迅速提升413350114.0311393（住宅1200）5.1新站區(qū)交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好，價格低，發(fā)展?jié)摿?9284084.83/2.1瑤海區(qū)工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差，住宅升級階段，32297063.0214273.5案例2-5：合調(diào)肥反市解決蓬進入等哪個衣區(qū)域巖問題綜哪合懸結(jié)娛論通過圣對合漠肥市藝進行紐奉了調(diào)爆查,以該右城市右的宏日觀經(jīng)匪濟、盒房地隆產(chǎn)各絹板塊俊市場犁發(fā)展光情況透作為英衡量萬科能否哥進入還合肥和市場習的標盆準。就合米肥目梢前各島方面諷發(fā)展主來看管，我況們認濕為，董選擇貌目前賊進入勇合肥灣房地肚產(chǎn)市頌場具有緒一責定分的肚風白險。案例2-6：合慰肥毛市案預(yù)例3-惠1：蘇州盡市項雄目項目怨機會抵研究毯說明：**梨企業(yè)包有意聽在蘇輝州中嫁心城迎區(qū)開周發(fā)低慕密度狠產(chǎn)品需研些究蘇暖州濤市界中父心郵城們區(qū)（鳴金嚼閶稿、冊平盲江樹、柔滄憐浪畢）的低密蛋度市場業(yè)情況判偏斷能否妻開發(fā)羨容積賴率在0.嘴8的馳低掛密獻度頸產(chǎn)雁品肥？金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)案酬例3-2：蘇州餓市項剖目案例3-3：蘇束州字市靠項拋目總嚴體膊來蟻說蘇熄州梅市討整姑體局宏秘觀深經(jīng)舍濟陸發(fā)襖展縣良霜好危，維位溉列遇長怕三晉角認城答市落的揉前晝茅經(jīng)濟自的快吃速發(fā)咬展帶卡動各霧行業(yè)理的協(xié)桃調(diào)發(fā)昆展房左地寶產(chǎn)冬在描蘇耀州徐經(jīng)罷濟稠中虜扮艷演撥著嚇重淚要錦的樹角韻色。環(huán)岡境英有日支箱撐定位焰優(yōu)勢：牌“中蘭心汗城葛區(qū)代表瓣蘇州鼠的城哄市形仔象，邊是蘇菊州文蓄化的役‘魂’”相，“蘇淡州臟的政喂治紫、和經(jīng)康濟記、攝文晨化拜高耍地”還。搞提師高河中勝心雕城首區(qū)逢定戴位擋已納雜入仁蘇盡州削“十一鴉五”制規(guī)幼劃穿之目中配嘆套餡優(yōu)德勢：屋各灶種路商柱業(yè)紅、子交姥通憶等順配矛套瞇設(shè)樸施堆日濟趨蓄完瘋善園嬸林群優(yōu)海勢：蘇竭州園度林天剝下知螺名，際各種購風格金的園上林如撓拙政頸園、翁留園烈、獅饞子媽林炊等標都鋪有施悠探久炊的油歷硬史土仗地元稀驗缺：土蔥地市煮場主旦要依?？颗f范城改嬸造和碼城區(qū)沃外延勢提供占開發(fā)迅用地寸，可供優(yōu)開發(fā)鍬的土庸地相矛對緊輝缺，柄商品叉房市燥場供據(jù)不應(yīng)嫁求金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)案尤例3-炭4：蘇州農(nóng)市項馬目區(qū)拆位促有王優(yōu)進勢市糾場酷有申需電求20頭05年貨蘇錄州仆中只心魯城窗區(qū)夫上售市探別漂墅項私目忌去求化情況產(chǎn)品類型獨幢別墅聯(lián)排別墅其他2004100%100%100%200597%85%75%2006/70%/案例3-賓5：蘇州顏市項耕目20掉05年上掛市銷洞售的父別墅談項目勉中,獨毅幢繡別有墅熱的碌銷憂售領(lǐng)情舅況沃最償好,推置出腐的6抖0套果獨盈幢改房危中,僅剩5套房歪源蔬可涂售,去疾化算率畫已暑達9抖7墾%聯(lián)排胖別墅享的銷茄售次乏之,去化塑率已畢達8醉5衣%左盯右其他鑄類型殼別墅煙的去化飲率在75叢%左冬右,整體介去化砌情況君良好蘇怠州中退心惜城密區(qū)的卵地推價丹穩(wěn)最中嘴有恰升中央遵政府燦對于摔別墅墾用地館加以憑限制蘇州炭客戶掘?qū)τ诎簣@林晃別墅佛的追玻捧這灣都獨導(dǎo)這致延了即蘇務(wù)州昂中敗心技城濟區(qū)鋸的什別敘墅貼價致格壘一播路覽走熔高,相蒼信希未敢來季的識稀暗缺駝性秘更曲是羅價憤格梅上蠟揚揮的單基慰礎(chǔ)案腎例3-敞6：蘇躲州嘩市失項辰目價格娛有空閱間產(chǎn)品舊有機房誠會整體君規(guī)劃扛水平投不高由澇于浪土孕地稀連缺崇性和低密敵度產(chǎn)品有需求灶強勁牢，導(dǎo)此致眾脖多開鑒發(fā)商忍在開料發(fā)過跳程中乳忽略警了項漂目的烈規(guī)劃蚊質(zhì)量被的提渡升。內(nèi)部股細節(jié)吵關(guān)注扔度不侄高案嘉例3-戰(zhàn)7：蘇糠州廈市血項醒目小區(qū)冷內(nèi)部照三級頓道路軋即各懸排別勁墅之蛙間的花間距舞特別勉小，只僅在2米笨左蛇右槳，禁業(yè)皇主著生弟活哈私凱密婆性惹得誘不設(shè)到炕保上障免。小區(qū)等內(nèi)部梁景觀文處理租比較丸一般丟。部棄分偵樓療盤（慘如喊江迅南邊人墊家況、紗水務(wù)景駁麗案舍乖等渴）產(chǎn)捎品將內(nèi)云部剩層蔽高歪較雄低矛，粒進提入臨之辰后網(wǎng)給漏人漆明截顯恢的李空蜜間嘆壓糊抑劇感抓。綜煌合尾結(jié)賺論綜栽上餅所蘭述,無論俊從宏定觀經(jīng)租濟方惰面,還是火從微垃觀市撓場方垃面的僻分析,蘇寨州歲市鴿的橫房效地悶產(chǎn)著投忘資言環(huán)悟境膀總碑體揭表雕現(xiàn)瞧良壺好在整吐體經(jīng)擇濟方寶面,蘇州芒市位角于長趨三角碌城市腸前茅,居敲民雨的帥生繞活燒水仇平泰較衣高,對相轉(zhuǎn)關(guān)資墾料請滅見附暖件：《蘇州罷中心昂城區(qū)扎低密辨度物敘業(yè)市鞠場研蓮究報瞎告》對改撥善居概住環(huán)誼境具州有強鈴烈的知愿望房特地渾產(chǎn)苗市界場屆方喂面,蘇飛州訊市霉中惱心陽城鞭區(qū)新的鏈土萄地松供怖應(yīng)帖較第少,市場聞需求錦旺盛,房地丙產(chǎn)價嫌格每潔年以晚較大漸的幅腥度上掀漲,市場喜前景坑良好低密信度產(chǎn)品鬼方面,蘇州蔬市的沉低密端度產(chǎn)類品在手品質(zhì)量、規(guī)衡劃、兄設(shè)計章等方獲面檔南次不咳高,缺僅乏摔較艷高垂品破質(zhì)獸的為低寒密幣度磁物燃業(yè),中歲高欣端卷低耕密斥度釋產(chǎn)夏品游的匯客恰戶畢挖懲掘味空僻間向較臣大茶。從以登上幾留個方欲面我吵們可崖以看剝出,在蘇精州市評中心希城區(qū)芬開發(fā)低病密競度物業(yè)令具有較勻大賭的錯發(fā)棋展凈前檢景。案例3-8：蘇州目市項開目案例4-1：杭州期市項鉛目項判目腿機算會衡研失究懶說幼明：*伍*肌企瓦業(yè)毯有達意溝在椒杭互州濱不江栽區(qū)開發(fā)膛房地旱產(chǎn)項趕目需研究杭在州蚊市酸濱快江塞區(qū)皂房婚地呈產(chǎn)鳳狀鬧況并奏結(jié)廈合尋土故地訓本憂身披特放質(zhì),判斷其徒項責目啟的借可敵行延性濱調(diào)江倒區(qū)案就例4-易2：杭州清市項話目東信大道六合路杭州中恒電氣股份有限公司規(guī)劃支路B商業(yè)用地18920平方米A住宅用地28306平方米南都逸天廣場杭州第二中學摩托羅拉北案羅例4-3：杭州奮市項繞目為了停消化斬原有爭的出毀讓土在地，06年政紡府嚴押格控妹制現(xiàn)慈有土鳥地的膚出讓目前肆濱江維區(qū)所染儲備類的土駐地存到量也夠不大,未均來換幾善年腎內(nèi)揪不古會炒出軍現(xiàn)氏大啄規(guī)樹模怒土腰地侄出襪讓午現(xiàn)臂象0鍛3、0執(zhí)4年盡濱午江接區(qū)刮土鑄地寸供巧應(yīng)短集庭中稱放慮量;0堅5年傳有光所慰減脹緩案例4-撿4：杭州飯市項露目土地稼市場杭勾州跳市起住席宅傅月眼度役成謹交差量泥呈喚現(xiàn)硬“M拔”狀走哀勢,烘2呼0竟0癢6年住嚷宅月驕均成牲交量積為15哲96套由塘于草杭隙州斯最現(xiàn)近鉤上暴海窗較雷近,房地央產(chǎn)市劣場受絕上海失的因努素也章比較判明顯,成展交袋走占勢謝與芒上武海屬基揀本售吻勿合相反比腳杭齊州預(yù)市溜成定交哥均賓價垮，環(huán)濱滅江訓區(qū)近的知價危格登表喘現(xiàn)守得銷較廳為賀平儉穩(wěn)帆。雁成潑交近均懇價鐵基宋本帖保檔持把在7緩0妥0慘0元/平剪方導(dǎo)米棵左戶右品，過上布下累波糟動那不虹大隙。案撓例4-5：杭州搜市項箏目住宅柴市場住宅畜市場客戶類別價格段(元)客戶群體客戶類型需求特征購買目的中低端≤7000本地居民市區(qū)動遷戶濱江當?shù)鼐用裰苓吂S職工受迫性動遷,對價格的敏感度較高,要求能滿足日常生活的配套配套設(shè)施,對景觀資源要求不高自住中端7000-9000本地居民外來購房者政府工作人員高收入白領(lǐng)族當?shù)仄髽I(yè)人員外地投資者改善生活,對產(chǎn)品品質(zhì)的敏感度較高,