泰安市魯潤地產(chǎn)大河項(xiàng)目市場解讀篇市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場研究？開發(fā)商建筑消費(fèi)者評(píng)估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議市場分析是對(duì)市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑是唯美主義的，市場研究是連接開發(fā)商、建筑和消費(fèi)者的橋梁。－－這正是我們房地產(chǎn)營銷策劃的意義，我們提出的所有建議都是基于對(duì)市場的理性判斷。具體起到哪些作用呢？引言：城市宏觀背景、城市區(qū)域格局、區(qū)域發(fā)展特性。項(xiàng)目區(qū)域分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析目標(biāo)客戶分析宏觀市場、區(qū)域市場、競爭項(xiàng)目市場分析。目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式。找出項(xiàng)目面對(duì)競爭市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好最終目標(biāo)引言：區(qū)域解讀泰安城市宏觀背景解讀泰安城市發(fā)展格局解讀岱岳區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀聚焦市場1、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？2、項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？泰安房地產(chǎn)市場特征分析區(qū)域市場與競爭分析核心競爭項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析鎖定客戶3、我們的目標(biāo)客戶群最關(guān)注什么？本區(qū)域客戶特征分析本項(xiàng)目目標(biāo)客戶聚焦本項(xiàng)目客戶訴求提煉本報(bào)告的邏輯體系站在高處，審視宏觀區(qū)域解讀。泰安城市宏觀背景解讀◆泰安城市發(fā)展格局解讀◆岱岳區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀◆

城市地位泰城隸屬于大濟(jì)南都市圈，大濟(jì)南都市圈確定為6+1型的都市經(jīng)濟(jì)圈，即以省會(huì)濟(jì)南為核心，形成一個(gè)呈圈層結(jié)構(gòu)布局的都市經(jīng)濟(jì)圈，隸屬于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。?濟(jì)南都市圈地域范圍總面積約5.3萬平方公里，人口3219.4萬人,占全省人口的三分之一?濟(jì)南都市圈包括省會(huì)城市濟(jì)南、旅游城市泰安、淄博、水城聊城、濱州、德州、萊蕪等，能源豐富，自然資源優(yōu)美。

?濟(jì)南都市圈區(qū)位優(yōu)越，北臨渤海，北接京津冀地區(qū)，東與山東半島城市群緊密相連，西與中原城市群遙相呼應(yīng)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?發(fā)展愿景：濟(jì)南都市圈將發(fā)展目標(biāo)直指未來十年我國東部沿海新的經(jīng)濟(jì)增長極。促進(jìn)濟(jì)南都市圈資源整合，增強(qiáng)區(qū)域整體競爭力，推進(jìn)山東快速走向工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化，帶動(dòng)我省西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，對(duì)于加快我省西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。城市群的服務(wù)功能（物流、金融、信息、研發(fā)等）將流入泰安，工業(yè)與六城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財(cái)富的流動(dòng)。泰城依托區(qū)位及泰山旅游資源的優(yōu)勢，不僅是歷史文化名城，更是著名風(fēng)景旅游城市，也是魯中地區(qū)中心城市之一。城市地位?泰安是獨(dú)具特色的國際性旅游城市、泰山文化與現(xiàn)代文明交相輝映的文化名城，是以現(xiàn)代制造業(yè)與旅游業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，是天藍(lán)、水碧、山青的最佳宜居城市。?泰安作為環(huán)渤海都市圈核心圈層的重要組成部分，是山東省科教中心之一，山東省旅游度假、現(xiàn)代制造、商貿(mào)物流基地。

泰安宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長，城市化進(jìn)程加快，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟(jì)

國民生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資社會(huì)消費(fèi)品總額城鎮(zhèn)居民人均年均可支配收入增長15.2%年均增長35%年均增長15.5%年均增長13.9%2001-2008年泰安市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢圖近年來泰安各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持快速增長的趨勢，經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。城市化進(jìn)程明顯加快。根據(jù)城市化理論，35%屬于加速發(fā)展期，城市化速度開始加快，城市集聚效應(yīng)明顯，農(nóng)村人口隨著城市向周邊范圍的擴(kuò)散而轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了無限潛力。根據(jù)泰安市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布信息，十五期間，泰安市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅度提升，會(huì)帶動(dòng)泰安市民收入的不斷增長，城市居民購買力、消費(fèi)欲望也將得到進(jìn)一步增強(qiáng)，需求得到進(jìn)一步的鞏固；經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)必將帶動(dòng)泰安房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。2005年42宏觀經(jīng)濟(jì)泰安國民生產(chǎn)總值（GDP）的持續(xù)快速增長及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，帶動(dòng)了泰安房地產(chǎn)市場需求的快速提升。從GDP增長看，泰安市近年來的增長率都保持在13%以上的高位，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。通過以右圖表可以看出，泰安市2003至2008年第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占絕對(duì)主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)從2006年開始有較快提升。第三產(chǎn)業(yè)的比重增加說明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處在一個(gè)快速調(diào)整期，對(duì)于城市化的發(fā)展和吸納附近人口進(jìn)城有較大作用，從而帶來了旺盛的市場需求。人口特征泰安向國際性旅游城市、以現(xiàn)代制造業(yè)與旅游業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市轉(zhuǎn)型，人口結(jié)構(gòu)逐漸改變，城市中間階層擴(kuò)大。金字塔型中間階層擴(kuò)大泰安城市人口結(jié)構(gòu)變化示意圖勞動(dòng)密集型的旅游城市?低收入階層：低端產(chǎn)業(yè)工人占絕對(duì)主導(dǎo)?中高收入人群：公務(wù)員、國企管理層、私企業(yè)主國際性旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市?餐飲、信息、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶來高收入白領(lǐng)、中產(chǎn)階層；?私營經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的個(gè)體戶、私營業(yè)主?都市融合帶來財(cái)富人群流動(dòng)；2008年，泰安城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員404382人；個(gè)體89504戶，從業(yè)人員19.2萬人；私營企業(yè)發(fā)展到13745戶，從業(yè)人員33.5萬人，機(jī)關(guān)事業(yè)單位房地產(chǎn)需求規(guī)模較大，多為二次置業(yè)，其他一次置業(yè)為主。泰安市2003至2008年第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占絕對(duì)主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)從2006年開始有較快提升。2008年，在崗職工平均工資21850元；公共管理、采礦業(yè)、教育三行業(yè)從業(yè)人員眾多，收入水平高于平均水平，潛在購買力最強(qiáng)。機(jī)關(guān)事業(yè)單位泛公務(wù)員購買能力較強(qiáng)，制造業(yè)等企業(yè)員工購買力有限。我們判斷，泰安城市的新增人口主要由兩部分組成：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員制造業(yè)工人（主要來自對(duì)周邊農(nóng)村人口的吸納）附：2008年泰安主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)及職業(yè)收入水平主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)職業(yè)收入水平職工平均收入21850人口特征收入增長及人口結(jié)構(gòu)變化帶來了消費(fèi)力的釋放與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，新興的消費(fèi)方式受到追捧。年份人均可支配收入（市區(qū)）人均消費(fèi)性支出恩格爾系數(shù)在崗職工平均工資20048883639334.0%11837200510337721134.4%13371200611966856629.0%15262200713818997132.0%182362008160951173233.2%218502008年，市區(qū)居民人均可支配收入16095元，比上年增長16.5%；人均消費(fèi)性支出11732元，增長17.7%，市區(qū)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占人均消費(fèi)性支出的比重）為33.2%。農(nóng)民人均年純收入6046元，增長13.9%；人均年生活消費(fèi)支出3573元，增長13.6%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為39.5%。在崗職工平均工資21850元，增長19.8%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及泰安國際旅游城市地位的逐步確立，城市中高端消費(fèi)市場被普遍看好；泰安中間階層擴(kuò)大，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念正在改變，外來的新興消費(fèi)潮流受到追捧隨著泰安國際性旅游地位的確立，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的大幅增強(qiáng)，外來的觀念消費(fèi)逐漸深入人心，汽車、外出旅行的比重都有較大比重增長。人口特征城市宏觀層面機(jī)會(huì)小結(jié)濟(jì)南正加速建設(shè)國際性旅游城市，經(jīng)濟(jì)高速增長，泰城向濟(jì)南都市圈融合加速財(cái)富流動(dòng)；社會(huì)財(cái)富的增加以及人口擴(kuò)張為房地產(chǎn)市場帶來旺盛的改善型需求和生存型需求，市場存在較大的需求空間；城市中間階層是城市最具成長性的階層，并引領(lǐng)城市的消費(fèi)風(fēng)潮。區(qū)域解讀。泰安城市宏觀背景解讀◆泰安城市發(fā)展格局解讀◆岱岳區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀◆泰城已形成以傳統(tǒng)老城區(qū)為依托，主要向西部、南部區(qū)域快速擴(kuò)張的城市發(fā)展戰(zhàn)略。老城區(qū)西部新城南部高新區(qū)近年泰安在保證老城區(qū)發(fā)展的同時(shí)，同時(shí)確立了向西、南兩個(gè)片區(qū)發(fā)展的方向。泰城的商務(wù)辦公商業(yè)娛樂主要集中在老城區(qū)，但隨著市政府的西遷有沿東岳大街向西發(fā)展的趨勢。城市格局市政府泰安老城區(qū)規(guī)模小，政府財(cái)政力量有限的現(xiàn)狀決定了泰城的區(qū)域發(fā)展呈多極化分布特征。泰安城區(qū)具有東西狹長的特點(diǎn)，大致可分為五大片區(qū)、七大板塊。五大片區(qū)和七大板塊為：（見圖）北部環(huán)山、近山區(qū)：天外村-紅門區(qū)域，市政府區(qū)域，主要包括東岳大街以北的近山區(qū)域。市中心片區(qū)：主要是東岳大街以南，泰山大街-靈山大街片區(qū)。西部片區(qū)：主要指岱岳區(qū)和長城路板塊，包括長城路以西的西部城區(qū)。東部片區(qū)：主要指以溫泉路為主的泰城大東部區(qū)域。南部片區(qū)：包括東南城郊區(qū)和南部新城區(qū)—主要是泰安城市南部和東南部城市和舊村結(jié)合部分和南部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊。城市格局北部近山高檔板塊岱岳區(qū)中高檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開發(fā)區(qū)中低檔板塊長城路中高檔板塊政府主導(dǎo)的泰安城市規(guī)劃具有多極化發(fā)展的特點(diǎn)，本項(xiàng)目地處岱岳區(qū)，但受市政府板塊的輻射。北部近山環(huán)山區(qū)嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展，主要以居住、旅游觀光業(yè)為主，并輔以一定的商務(wù)、商業(yè)功能。是泰山的正面延伸區(qū)域。12東南城郊區(qū)本區(qū)域不是泰城發(fā)展的主方向，并且缺少大型的配套設(shè)施。3中部主城區(qū)兼具行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育、旅游接待、教育科研和生活居住職能。4西部新城區(qū)市政府西遷之后發(fā)展明顯，取代中部區(qū)域成為泰安的政治中心；自然環(huán)境好，適于居住，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?南部新城擬建以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，生活服務(wù)設(shè)施配善的綜合新區(qū)。城市格局項(xiàng)目所處的西部岱岳區(qū)區(qū)域是政府規(guī)劃的未來中心城區(qū)的一部分，位于城市向西發(fā)展擴(kuò)張的主軸線上。項(xiàng)目所處板塊位于政府近期重點(diǎn)規(guī)劃時(shí)代發(fā)展線西側(cè)，受政策正面影響明顯。城市格局市政府岱岳區(qū)政府老城區(qū)西部城區(qū)西部城區(qū)是連接泰安與省會(huì)濟(jì)南，形成濟(jì)南大都市圈的重要紐帶之一。城市向西擴(kuò)張，以實(shí)現(xiàn)和濟(jì)南的有機(jī)連接，京滬高鐵通過該區(qū)域必將在104國道的基礎(chǔ)上加強(qiáng)與濟(jì)南的聯(lián)系，加快區(qū)域的發(fā)展。城市格局東岳大街泰山大街京滬高速長城路城市格局趨勢小結(jié)泰安城區(qū)處于向外擴(kuò)張階段，受財(cái)政限制呈多極化點(diǎn)狀分布發(fā)展趨勢。西部由于政策扶持是城市發(fā)展的主要方向之一。泰安城市發(fā)展向西看，西部地區(qū)位于城市發(fā)展的主軸線上。區(qū)域解讀。泰安城市宏觀背景解讀◆泰安城市發(fā)展格局解讀◆岱岳區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀◆西部區(qū)域規(guī)劃解讀：西部區(qū)域整體新區(qū)規(guī)劃完整，城市站位明晰，捷運(yùn)設(shè)置，成為區(qū)域發(fā)展有效助推器。京滬高鐵泰安新客站是京滬高鐵山東省5個(gè)?？空军c(diǎn)之一。泰安新客站規(guī)劃范圍東起大河路，西至擬建的京滬高速鐵路，南起泰東路，北至泰山大街，規(guī)劃總用地面積為3.3平方公里。新客站地區(qū)位于城市新區(qū)，是城市六大功能組團(tuán)之一。西部區(qū)域總體規(guī)劃：以新政府為依托，建成泰安的政治核心區(qū)域，往西走利用良好的主干道優(yōu)勢以及美麗的自然景觀環(huán)境發(fā)展成為泰城高檔人文居住區(qū)。優(yōu)勢：市府所在地，天平湖景觀，京福、京滬高速，京滬高鐵，高校。市政府向西城市功能分區(qū)（自東向西）：政治中心，人文住區(qū)，高鐵交通樞紐擬建高鐵客站市政府規(guī)劃居住區(qū)泰安對(duì)城市的整體規(guī)劃分為七大組團(tuán)：旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)組團(tuán)、新火車站區(qū)組團(tuán)、城市綜合中心、西南區(qū)工業(yè)組團(tuán)、東南綜合組團(tuán)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)組團(tuán)、省莊組團(tuán)。天平湖作為旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的龍頭，片區(qū)發(fā)展存在的巨大的潛力。天平湖作為城市規(guī)劃中旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的龍頭，片區(qū)發(fā)展存在巨大的潛力。岱岳板塊重點(diǎn)區(qū)域解讀（天平湖區(qū)域）天平湖旅游度假區(qū)位于泰城西部，緊靠泰山風(fēng)景名勝區(qū)，規(guī)劃總面積為23.9平方公里。規(guī)劃分為十個(gè)功能區(qū)，分別是:休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、拆遷安置區(qū)、泰山民俗風(fēng)情區(qū)、濱湖景觀綠地紅線控制區(qū)、泰山民俗度假村、生態(tài)旅游區(qū)、泰山論壇區(qū)、旅游項(xiàng)目預(yù)留用地、天平湖核心及其輻射區(qū)。規(guī)劃利用天平湖3.2平方公里的水面，設(shè)置濱水廣場林蔭綠地、碼頭、親水踏步等，為游客提供休閑場所和親水空間，在泰山做足水的文章。天平湖旅游度假區(qū)位于泰城西部，緊靠泰山風(fēng)景名勝區(qū)，規(guī)劃總面積為23.9平方公里。岱岳板塊重點(diǎn)區(qū)域解讀（天平湖區(qū)域）岱岳板塊重點(diǎn)區(qū)域解讀（天平湖區(qū)域）規(guī)劃包括公共設(shè)施用地、行政辦公用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地、體育用地、居住用地、供應(yīng)設(shè)施用地、生產(chǎn)防護(hù)用的、濱水綠地、廣場用地等多種物業(yè)類型用地，建成后將形成完善的成熟區(qū)域，極大提升區(qū)域價(jià)值。泰安西部城區(qū)借助政府規(guī)劃及優(yōu)勢的自然景觀資源，將會(huì)改變城市區(qū)域價(jià)值認(rèn)知體系，提高區(qū)域認(rèn)同。泰安西部發(fā)展機(jī)會(huì)：城市主干道沿線，高鐵客站所在綠地、自然景觀，政府西遷中高端起步，占領(lǐng)城市住宅制高點(diǎn)城市核心區(qū)泰安環(huán)境吸引高素質(zhì)人群，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展西部板塊泰城西部區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)總結(jié)西部區(qū)域做為泰安城市發(fā)展方向的多極之一，尤其是兩個(gè)重點(diǎn)方向之一，與其他新發(fā)展區(qū)域相比具有明顯優(yōu)勢。西部區(qū)域的建設(shè)開發(fā)應(yīng)充分發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢，以良好的環(huán)境吸引高素質(zhì)人群入住，從而帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，成為泰安的高端人文住區(qū)。

聚焦市場。泰安房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征分析◆泰安房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析◆西部區(qū)域板塊市場與競爭分析◆核心競爭項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析◆泰安市房地產(chǎn)市場近年來保持較為平穩(wěn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有升，保持較為穩(wěn)定的投資比例。市場指標(biāo)（數(shù)據(jù)源自泰安市統(tǒng)計(jì)年鑒）2008年泰安房地產(chǎn)投資43.1億元,較2007年增加26.9%，但僅占固定資產(chǎn)投資的5%左右，說明房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力。泰安房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面，2008年施工面積408.3萬平米，竣工面積146.5萬平米，受整體市場影響，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)不同比例的下降。（數(shù)據(jù)源自泰安市統(tǒng)計(jì)年鑒）2005年后的數(shù)據(jù)顯示泰安市供求基本平衡，但考慮到2004年的巨大存量分配至各年份，實(shí)際情況會(huì)與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的情況出現(xiàn)偏差，實(shí)際泰城市場存在較為明顯的供大于求的局面。市場指標(biāo)泰安近幾年商品房銷售量逐年上升，銷售額逐年增加，表現(xiàn)出良好的穩(wěn)步上升勢頭。泰安2008年人均GDP為27794元，接近4000美元大關(guān)，房地產(chǎn)市場正由“生存、改善需求兼有”的階段，向“改善需求為主”的階段過渡，隨著經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)發(fā)展，將有更多的改善需求為目的的置業(yè)者出現(xiàn)（數(shù)據(jù)源自泰安市統(tǒng)計(jì)年鑒）市場指標(biāo)隨泰安經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場向改善居住需求的階段過度，改善居住逐漸成為置業(yè)者的主流需求形式。2008年泰安市城區(qū)居民的在崗職工平均工資為21850元；人均可支配收入為16095元；人均消費(fèi)性支出11732元；泰安城區(qū)的在崗職工平均工資、人均可支配收入、人均消費(fèi)支出的年增長率均快速增長，城區(qū)居民的購買力出現(xiàn)大幅提升。泰安房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征小結(jié)關(guān)鍵詞——穩(wěn)定、購買力、改善需求、需求空間泰安市的房地產(chǎn)一直保持平穩(wěn)的發(fā)展，即使在房地產(chǎn)最為火爆的2007年和低迷的2008年，泰安房地產(chǎn)受到的影響都有限，沒有大起大落；自2001年來，泰安的人均可支配收入年增長率為13.9%，呈現(xiàn)快速的增長，大大提升了泰安市民的購買力，直接促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展；隨著高水平開發(fā)商的進(jìn)入以及城市居民消費(fèi)水平的提高，以改善居住為目的的需求會(huì)不斷增加，中高檔樓盤出現(xiàn)較大的市場機(jī)遇。市場指標(biāo)

聚焦市場。泰安房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征分析◆泰安房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析◆西部區(qū)域板塊市場與競爭分析◆核心競爭項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析◆北部近山高檔板塊岱岳區(qū)中高檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開發(fā)區(qū)中低檔板塊長城路中高檔板塊泰安置業(yè)客戶存在明顯的地緣性特征。泰安房地產(chǎn)市場區(qū)域市場分析各區(qū)域板塊依托不同的資源條件，呈現(xiàn)明顯的板塊特征，從檔次定位、價(jià)格平臺(tái)、客戶來源與認(rèn)知上存在差異。目前泰安住宅房地產(chǎn)市場供應(yīng)主要以高層和多層為主，高層主要分布在長城路和中部板塊，多層多分布在近山及城市郊區(qū)板塊。中部板塊：城市傳統(tǒng)核心區(qū)，以商業(yè)、商務(wù)物業(yè)為主流供應(yīng)，區(qū)域內(nèi)有少量城市豪宅供應(yīng)。板塊特征：城市核心區(qū)、城市功能聚集，交通便利。區(qū)域認(rèn)知：城中央稀缺板塊客戶來源：城市中高端收入人群、如企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營業(yè)主等，客戶來自整個(gè)市域范圍典型客戶描述：銀座城市廣場事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營業(yè)主、外地投資客戶客戶以35歲以上的中年人為主，事業(yè)有成，投資意識(shí)強(qiáng)典型樓盤均價(jià)主力戶型總價(jià)銀座城市廣場480090—17050—80九州家園400090—12040—50華府天地8000130—200100—160北部近山高檔板塊岱岳區(qū)中高檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開發(fā)區(qū)中低檔板塊長城路中高檔板塊區(qū)域市場分析東部板塊：城市傳統(tǒng)的居住區(qū)，各種生活配套相對(duì)齊全，商品房開發(fā)量有限，但多為大盤，成點(diǎn)狀分布，區(qū)域認(rèn)知度較高。板塊特征：居住氛圍濃厚，新盤數(shù)量有限區(qū)域認(rèn)知：傳統(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度高客戶來源：城市中端收入人群、企業(yè)單位中層及高級(jí)職工、私營業(yè)主。典型客戶描述：華城麗景灣事業(yè)單位的中層領(lǐng)導(dǎo)及高級(jí)職工，客戶以30—40歲的中青年為主。典型樓盤均價(jià)主力戶型總價(jià)寶龍城市廣場370030—8012—30華城麗景灣410090—12035—50富麗東方380080—12035—45北部近山高檔板塊岱岳區(qū)中高檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開發(fā)區(qū)中低檔板塊長城路中高檔板塊區(qū)域市場分析南部板塊：城市低端邊緣區(qū)域，是泰城最老的居住城區(qū)，交通落后，生活配套相對(duì)欠缺，新開發(fā)樓盤檔次亦較低。板塊特征：典型的老城區(qū)，設(shè)施落后區(qū)域認(rèn)知：區(qū)域認(rèn)知度低，不被置業(yè)者認(rèn)可客戶來源：城市中低端收入人群、企業(yè)單位普通職工及其他中低收入者典型客戶描述：錦繡華庭周邊的居住人群，對(duì)總價(jià)敏感，年齡為35歲以上的泰城普通職工，年收入有限。典型樓盤均價(jià)主力戶型總價(jià)錦繡華庭310080—12025—35頤和名居370090—15030—50恒基福園380080—12030—45北部近山高檔板塊岱岳區(qū)中高檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開發(fā)區(qū)中低檔板塊長城路中高檔板塊區(qū)域市場分析南部高新區(qū)板塊：泰安城市規(guī)劃發(fā)展的主要方向，以工業(yè)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，帶動(dòng)區(qū)域建設(shè)快速發(fā)展。板塊特征：距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，城市新興板塊，新盤數(shù)量持續(xù)增加區(qū)域認(rèn)知：通過大盤帶動(dòng)，區(qū)域認(rèn)知度逐步提升客戶來源：高新區(qū)企業(yè)單位中層及職工、新泰、新礦等外來群體、私營業(yè)主典型客戶描述：海普鳳棲灣新礦、高新區(qū)的職工及周邊的私營業(yè)主，距離其現(xiàn)有居所或工作單位較近，年齡分布無明顯特征典型樓盤均價(jià)主力戶型總價(jià)海普鳳棲灣2900100—15030—45奧林匹克花園310090—14030—50北部近山高檔板塊岱岳區(qū)中高檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開發(fā)區(qū)中低檔板塊長城路中高檔板塊區(qū)域市場分析長城路板塊：泰安規(guī)劃的CBD區(qū)域，距離市政府不足2公里，建筑類型以高層建筑為主，發(fā)展?jié)摿薮?。板塊特征：距離市政府、時(shí)代發(fā)展線最近的板塊區(qū)域認(rèn)知：受泰安第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度及泰安傳統(tǒng)居住環(huán)境的影響，區(qū)域認(rèn)可度不高，規(guī)劃沒有起到積極作用客戶來源：小型私營企業(yè)主，泰城中產(chǎn)階級(jí)，年齡在35歲以上，學(xué)歷相對(duì)較高。典型客戶描述：圣地國際公寓中小企業(yè)私營業(yè)主為主要購買群體，兼有投資及辦公自用的需求。典型樓盤均價(jià)主力戶型總價(jià)圣地國際公寓370090—18035—65天龍國際公寓3600120—22040—80月季花園3800130—15050—60北部近山高檔板塊岱岳區(qū)中高檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開發(fā)區(qū)中低檔板塊長城路中高檔板塊區(qū)域市場分析北部近山板塊：泰安市民最為傾向的居住區(qū)域，住宅多以聯(lián)排或花園洋房等高檔為主，售價(jià)也遠(yuǎn)高于泰安其他區(qū)域水平。板塊特征：稀缺山景資源，高檔樓盤集中區(qū)域認(rèn)知：泰安人最為向往的居住區(qū)域，包括下縣市在內(nèi)的高端收入階層對(duì)此區(qū)域趨之若鶩?？蛻魜碓矗赫吖佟蟾吖?、私企老板、泰安及其他地市的最高收入階層。典型客戶描述：圣源美郡政府高官、鋼材市場老板、泰城高端客戶群體，年齡多在40歲以上的成功人士，有泰山情節(jié)。典型樓盤均價(jià)主力戶型總價(jià)圣源美郡8000130—150100—120國華經(jīng)典8000100—30090—270優(yōu)山美地12000270—360300—400北部近山高檔板塊岱岳區(qū)中高檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開發(fā)區(qū)中低檔板塊長城路中高檔板塊區(qū)域市場分析岱岳區(qū)板塊：泰安連接濟(jì)南的西部窗口，泰安市規(guī)劃的重點(diǎn)旅游景區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)量日益增加，且多以中高檔住宅為主。板塊特征：旅游資源豐富，有明確的政府規(guī)劃區(qū)域認(rèn)知：由于該區(qū)域距離市中心5公里以上，區(qū)域認(rèn)知度較低，政府規(guī)劃亦沒有深入人心?？蛻魜碓矗赫賳T、下縣市特別是肥城區(qū)域的外來客戶，西部區(qū)域富裕階層典型客戶描述：容郡國際政府官員、周邊富裕階層、肥礦改善居住型客戶典型樓盤均價(jià)主力戶型總價(jià)容郡國際5000130—18065—90龍灣別墅6000200—400120—240新湖綠園90—120北部近山高檔板塊岱岳區(qū)中高檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開發(fā)區(qū)中低檔板塊長城路中高檔板塊區(qū)域市場分析市場發(fā)展趨勢一：隨著中間階層的成長及房價(jià)的上漲，泰安的中高端市場份額上升。2008年2009年2009年，4000—5000的樓盤數(shù)量由26%提升至29%；2009年，5000—6000的樓盤數(shù)量由16%提升至20%；市場發(fā)展趨勢二：由于城市核心區(qū)供應(yīng)量稀缺以及政策導(dǎo)向的變化，目前的房地產(chǎn)供應(yīng)逐步呈現(xiàn)邊緣化、郊區(qū)化的趨勢。未來一年內(nèi)泰城新供應(yīng)的樓盤多集中在長城路板塊、東部板塊，岱岳區(qū)板塊作為原開發(fā)量較少的一個(gè)板塊，也有較大的開發(fā)量，房地產(chǎn)供應(yīng)呈現(xiàn)出新的格局。房地產(chǎn)格局演變及趨勢小結(jié)核心地塊供應(yīng)量稀少，造成置業(yè)人口開始外溢板塊認(rèn)知正在形成，岱岳區(qū)板塊會(huì)成為重要的中高端客戶承接區(qū)中高端產(chǎn)品市場比重加大城市中心區(qū)域供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致人口外溢；東部邊緣區(qū)域以及南部高新區(qū)已經(jīng)成為城市的蔓延區(qū)，岱岳區(qū)也將成為下一個(gè)此類區(qū)域由于北部近山區(qū)域可供應(yīng)的住宅產(chǎn)品越來越少，資源將越來越稀缺；而岱岳區(qū)的近山區(qū)域及水景資源，則有可能成為中高端客戶的承接區(qū)。從銷售價(jià)格及銷售產(chǎn)品，中高端產(chǎn)品的市場份額在上升。

聚焦市場。泰安房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征分析◆泰安房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析◆西部區(qū)域板塊市場與競爭分析◆核心競爭項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析◆西部區(qū)域：板塊細(xì)分市場分析北部近山高檔板塊岱岳區(qū)中檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開發(fā)區(qū)中低檔板塊長城路中高檔板塊項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域容郡國際東岳大街板塊龍灣別墅青春創(chuàng)業(yè)園板塊新湖綠園泰山大街板塊花園洲泰山大街板塊圣地國際公寓長城路板塊泰創(chuàng)國際廣場長城路板塊泰山家園長城路板塊新興園長城路板塊大展新城國際長城路板塊福嬴天際長城路板塊名仕尚座長城路板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力戶型銷售均價(jià)所屬區(qū)域容郡國際洋房130—1905000東岳大街板塊龍灣別墅聯(lián)排、獨(dú)棟200—4006000青春創(chuàng)業(yè)園板塊新湖綠園聯(lián)排、洋房80—200

泰山大街板塊花園洲洋房80—1503800泰山大街板塊圣地國際公寓高層公寓90—1803700長城路板塊泰創(chuàng)國際廣場小高層住宅130—1503800長城路板塊泰山家園高層、小高層120—2203600長城路板塊新興園高層住宅90—1304000長城路板塊大展新城國際高層住宅120—1704500長城路板塊福嬴天際高層住宅120—1804200長城路板塊名仕尚座高層住宅70—1104100長城路板塊近山區(qū)域板塊：主力戶型為中大面積戶型的花園洋房產(chǎn)品，最有利資源是近山。青春創(chuàng)業(yè)園板塊：距離市區(qū)較遠(yuǎn)，屬于市郊區(qū)域，有大面積空地，產(chǎn)品主要以低密度的別墅、多層住宅為主。泰山大街板塊：最有利條件為交通便利，但缺少真正的自然資源，產(chǎn)品也多以社區(qū)環(huán)境內(nèi)景觀較好的洋房產(chǎn)品為主，借用泰安西部的旅游資源。長城路板塊：泰安的西部中心區(qū)域，已逐漸成為泰安的次級(jí)中心，產(chǎn)品以高層建筑為主，符合CBD的政府規(guī)劃西部板塊市場綜述除龍灣別墅外，其他產(chǎn)品以洋房和高層住宅為主，價(jià)格多集中在3500—5000元/平米；龍灣別墅為別墅類項(xiàng)目，戶型面積較大，其他項(xiàng)目戶型面積多集中在120—150平米。西部板塊區(qū)域產(chǎn)品分析西部板塊市場綜述西部板塊競爭西部板塊將成為未來泰安市樓盤的主要供應(yīng)區(qū)域，供應(yīng)量約在150萬平米，預(yù)測可以消化至2016年。區(qū)域供應(yīng)量東岳大街板塊30萬泰山大街板塊40萬天平湖板塊30萬長城路板塊50萬合計(jì)150萬東岳大街板塊：主要項(xiàng)目為容郡國際、玉環(huán)府地產(chǎn)項(xiàng)目，總體量約為30—40萬平米；泰山大街板塊：規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目有花園洲三期、岱岳花園二期、新湖綠園等項(xiàng)目，總體量約為40萬平米；天平湖板塊：天平湖作為之前未開發(fā)的板塊，將陸續(xù)有2—3個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)，總體量約在30萬平米；長城路板塊：長城路自2009年起將進(jìn)入樓盤集中建設(shè)階段，將會(huì)有6—8個(gè)項(xiàng)目，且不缺乏10萬平米以上的中大型樓盤，總供應(yīng)量約在50—60萬平米。未來本項(xiàng)目與天平湖及東岳大街板塊內(nèi)的項(xiàng)目競爭最為激烈。長城路板塊東岳大街板塊天平湖板塊泰山大街板塊高層建筑為主，配套相對(duì)完善政府規(guī)劃優(yōu)勢教育資源豐富，配套相對(duì)完善，缺少自然景觀房價(jià)優(yōu)勢地理位置優(yōu)越，靠近市政府，自然景觀優(yōu)越地理位置優(yōu)勢擁有泰安最為稀缺的水景資源，開發(fā)量稀少自然景觀優(yōu)勢核心競爭板塊重點(diǎn)競爭板塊西部板塊競爭板塊市場東岳大街板塊賣點(diǎn)與競爭分析代表項(xiàng)目核心賣點(diǎn)客戶特征所屬板塊容郡國際山景資源、社區(qū)環(huán)境、洋房產(chǎn)品西部區(qū)域內(nèi)的中高端客戶，以改善居住環(huán)境為主要置業(yè)目的，年齡多在35歲以上東岳大街板塊區(qū)域產(chǎn)品賣點(diǎn)總結(jié)：山景資源、交通優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢區(qū)域客戶特征總結(jié)：希望居住在近山的區(qū)域，有穩(wěn)定的收入來源，一般是二次或二次以上置業(yè)，以改善居住環(huán)境為主要目的核心競爭力市場供應(yīng)競爭策略交通優(yōu)勢——緊臨城市主干道東岳大街，是連接濟(jì)南的交通要道山景資源——是距離市政府較近的近山區(qū)域產(chǎn)品形式——現(xiàn)有和即將開發(fā)的產(chǎn)品多會(huì)以花園洋房為主主力戶型——以120平米以上的中大戶型為主單價(jià)——4500元/平米以上，屬于中高檔價(jià)格區(qū)域未來供應(yīng)——約30萬平米稀缺的水景資源+產(chǎn)品創(chuàng)新項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)客戶特征所屬板塊花園洲產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)景觀西部區(qū)域客戶，首次置業(yè)、二次置業(yè)皆有，普通公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員泰山大街板塊新湖綠園開發(fā)商品牌、坡地排屋、社區(qū)景觀

泰山大街板塊泰山大街板塊賣點(diǎn)與競爭分析區(qū)域產(chǎn)品賣點(diǎn)總結(jié)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)、小區(qū)內(nèi)部景觀區(qū)域客戶特征總結(jié)：首次置業(yè)者居多，有穩(wěn)定的收入來源，事業(yè)正處于上升通道中，追求品質(zhì)，以普通公務(wù)員、周邊市場私營業(yè)主為主；板塊市場核心競爭力市場供應(yīng)競爭策略交通優(yōu)勢——緊臨城市主干道泰山大街，連接京福高速公路價(jià)格優(yōu)勢——土地成本較低產(chǎn)品優(yōu)勢——土地價(jià)格使開發(fā)商可以犧牲容積率作出出色的綠化景觀產(chǎn)品形式——花園洋房為、聯(lián)排別墅為主要產(chǎn)品類型主力戶型——80—150平米多種戶型，適應(yīng)不同的階層單價(jià)——3500—4000元/平米，屬于中檔樓盤區(qū)域未來供應(yīng)——約40萬平米稀缺的水景資源+生活方式引導(dǎo)項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)客戶特征所屬板塊圣地國際公寓區(qū)域位置、泰山景觀小型私營企業(yè)主、具有投資意識(shí)的中高端收入人群長城路板塊天龍國際廣場CBD商務(wù)辦公小型私營企業(yè)主、具有投資意識(shí)的中高端收入人群，有辦公需求長城路板塊新興園城市大盤、康示范工程大型企業(yè)單位的中層領(lǐng)導(dǎo)和普通職工，事業(yè)處于上升期長城路板塊區(qū)域產(chǎn)品賣點(diǎn)總結(jié)：規(guī)劃優(yōu)勢、價(jià)格優(yōu)勢區(qū)域客戶特征總結(jié)：有較強(qiáng)的投資意識(shí)、學(xué)歷水平相對(duì)較高，有穩(wěn)定收入且有固定住房的中堅(jiān)階層及有辦公需求的中小企業(yè)主。長城路板塊賣點(diǎn)與客戶對(duì)比分析板塊市場核心競爭力市場供應(yīng)競爭策略交通優(yōu)勢——城市南北主干道，并連接?xùn)|岳大街、泰山大街規(guī)劃優(yōu)勢——泰城規(guī)劃的未來CBD區(qū)域，較大的升值潛力形象優(yōu)勢——泰安對(duì)外的宣傳窗口，城市景觀大道產(chǎn)品形式——高層為主，外立面靚麗主力戶型——80—150平米多種戶型單價(jià)——4000—4500元/平米，屬于中檔樓盤區(qū)域未來供應(yīng)——約60萬平米低密度住宅+產(chǎn)品優(yōu)勢+稀缺景觀資源核心競爭力市場供應(yīng)競爭策略交通優(yōu)勢——修建規(guī)劃路，連接?xùn)|岳大街和泰山大街景觀優(yōu)勢——自然景觀優(yōu)勢明顯，水景稀缺資源產(chǎn)品形式——以花園洋房、聯(lián)排別墅為主主力戶型——未定單價(jià)——應(yīng)略高于東岳大街板塊，約5000元/平米未來供應(yīng)——約30萬平米先入為主+概念炒作天平湖板塊板塊區(qū)域成熟度板塊核心賣點(diǎn)板塊定位客戶描述長城路板塊認(rèn)知度高，距離市政府近，樓盤開發(fā)量大CBD規(guī)劃區(qū)域、城市副中心，產(chǎn)品升值空間大CBD區(qū)域，集商務(wù)、商業(yè)、住宅為一體有較強(qiáng)的投資意識(shí)、學(xué)歷水平相對(duì)較高，有穩(wěn)定收入且有固定住房的中堅(jiān)階層及有辦公需求的中小企業(yè)主。泰山大街板塊區(qū)域認(rèn)知度較高，距離市中心較遠(yuǎn)，受光彩大市場、花園洲的帶動(dòng)，認(rèn)知度提高產(chǎn)品為低密度住宅，適宜居住泰安西部的居住集聚區(qū)西部區(qū)域客戶，首次置業(yè)、二次置業(yè)皆有，普通公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員

東岳大街板塊區(qū)域認(rèn)知度一般，距離市中心較遠(yuǎn)，泰山學(xué)院所在區(qū)域，樓盤開發(fā)量少交通便利、近山的泰安稀缺地段城市旅游景區(qū)內(nèi)的中高檔住宅區(qū)域希望居住在近山的區(qū)域，有穩(wěn)定的收入來源，一般是二次或二次以上置業(yè)，以改善居住環(huán)境為主要目的天平湖板塊區(qū)域認(rèn)知度低，區(qū)域尚未開發(fā)泰安獨(dú)有的山景水景城市旅游規(guī)劃重點(diǎn)打造區(qū)域

板塊市場分析總結(jié)本項(xiàng)目所在區(qū)域尚未開發(fā)，在認(rèn)知度較低的情況下，需要賦予板塊和項(xiàng)目新的價(jià)值引領(lǐng)市場。

聚焦市場。泰安房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征分析◆泰安房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析◆西部區(qū)域板塊市場與競爭分析◆核心競爭項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析◆競爭項(xiàng)目分析容郡國際區(qū)位東岳大街沿線、泰山學(xué)院東臨規(guī)模23萬平米物業(yè)類型花園洋房、聯(lián)排別墅主力戶型花園洋房三室、四室主力面積花園洋房130—190平米價(jià)格花園洋房均價(jià)5000元/平米配套三層會(huì)所設(shè)計(jì)原則容郡·國際堅(jiān)持生態(tài)性建設(shè)和以人為本的設(shè)計(jì)法則，注重山脈（泰山）、水脈（天平湖）和文脈的三脈合一。產(chǎn)品特色1+2環(huán)境+產(chǎn)品環(huán)境：泰山、大河水庫產(chǎn)品：新古典主義高品質(zhì)社區(qū)總體布局、造型、色彩尊重泰安的城市設(shè)計(jì)，建造一座山、水、湖、景，秀而莊重，美而休閑，獨(dú)具一格的高品質(zhì)居住園區(qū)。本項(xiàng)目尊重用地周邊自然環(huán)境，強(qiáng)調(diào)生態(tài)結(jié)構(gòu)，突出山水特征和文化特色，做到山下有樓、樓中有景、樓景一體、見山見樓見景。項(xiàng)目產(chǎn)品以花園洋房為主，通過電梯洋房概念提升產(chǎn)品價(jià)值，近山，距離本項(xiàng)目2公里，是本項(xiàng)目的重要競爭對(duì)手。競爭項(xiàng)目分析新湖綠園區(qū)位泰山大街以北，天平湖南側(cè)規(guī)模11萬平米物業(yè)類型多層、小高層、聯(lián)排別墅主力戶型多層、小高層兩室、三室主力面積多層、小高層90—140平米價(jià)格未開盤配套幼兒園、會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃以聯(lián)排別墅、多層、小高層組合的現(xiàn)代社區(qū)，獲得“全國人居經(jīng)典建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案綜合大獎(jiǎng)”產(chǎn)品特色1+2：環(huán)境+產(chǎn)品環(huán)境：泰山、天平湖產(chǎn)品：生態(tài)人居工程、高檔時(shí)尚社區(qū)整個(gè)小區(qū)由“一軸、一帶、三中心、四組團(tuán)”結(jié)構(gòu)組成，“一軸”為：疊石瀑布和踏步跌水構(gòu)成的水景軸；“一帶”為：青山、綠樹組成的綠色景觀帶；項(xiàng)目自然坡地，天然渾成，其建造的坡地排屋也將會(huì)成為泰安的創(chuàng)新產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品特色鮮明，開發(fā)商實(shí)力雄厚，理念先進(jìn)，距離本項(xiàng)目約2公里，是本項(xiàng)目的重要競爭對(duì)手。低密度、高綠化率人居生態(tài)社區(qū)競爭項(xiàng)目分析新興園區(qū)位長城西路以西規(guī)模42萬平米物業(yè)類型小高層、高層住宅主力戶型小高層、高層兩室、三室主力面積小高層、高層90—140平米價(jià)格4000元/平米配套幼兒園、會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃以小高層、高層為組合的大盤，板式高層產(chǎn)品，在提高容積率的同時(shí)盡可能維持泰安人傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，與其他塔樓高層不同。產(chǎn)品特色2：產(chǎn)品產(chǎn)品：大盤、康居示范工程泰安大盤時(shí)代來臨的代表者，地理位置優(yōu)越，康居示范工程，運(yùn)用多種新型的材料和技術(shù)，并配有五星級(jí)酒店、高級(jí)會(huì)所等配套提升產(chǎn)品的附加值，提倡生態(tài)人居。項(xiàng)目屬于泰安西部區(qū)域，距離項(xiàng)目約4公里，由于其大盤所具有的影響力及其合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，會(huì)分流本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群，是本項(xiàng)目的間接競爭者。國家康居示范工程、生態(tài)人居大盤競爭項(xiàng)目分析國華經(jīng)典區(qū)位泰安市御碑樓路西、環(huán)山路南，市政府西鄰規(guī)模3.6萬平米物業(yè)類型多層、別墅主力戶型多層、小高層兩室、三室主力面積多層100—130、別墅250—300平米價(jià)格多層7000—8000，別墅10000—15000配套社區(qū)商業(yè)、會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃以聯(lián)排別墅、多層為組合的高檔居住社區(qū)，泰城當(dāng)時(shí)引領(lǐng)居住品質(zhì)的代表作。產(chǎn)品特色1+2：環(huán)境+產(chǎn)品+服務(wù)環(huán)境：泰山、市政廣場產(chǎn)品：低密度高檔住宅服務(wù)：高品質(zhì)物業(yè)管理項(xiàng)目緊臨市政府、距離泰山僅一公里，享受頂級(jí)的市政配套和山景資源，地理位置優(yōu)越；項(xiàng)目采用高規(guī)格物業(yè)管理，結(jié)合高檔的產(chǎn)品，打造成泰安最為高檔、具有市場領(lǐng)導(dǎo)力的典型樓盤。近山、高檔居住小區(qū)競爭項(xiàng)目分析新興園區(qū)位長城西路以西規(guī)模42萬平米物業(yè)類型小高層、高層住宅主力戶型小高層、高層兩室、三室主力面積小高層、高層90—140平米價(jià)格4000元/平米配套幼兒園、會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃以小高層、高層為組合的大盤，板式高層產(chǎn)品，在提高容積率的同時(shí)盡可能維持泰安人傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，與其他塔樓高層不同。產(chǎn)品特色2：產(chǎn)品產(chǎn)品：大盤、康居示范工程泰安大盤時(shí)代來臨的代表者，地理位置優(yōu)越，康居示范工程，運(yùn)用多種新型的材料和技術(shù)，并配有五星級(jí)酒店、高級(jí)會(huì)所等配套提升產(chǎn)品的附加值，提倡生態(tài)人居。項(xiàng)目屬于泰安西部區(qū)域，距離項(xiàng)目約4公里，由于其大盤所具有的影響力及其合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，會(huì)分流本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群，是本項(xiàng)目的間接競爭者。國家康居示范工程、生態(tài)人居大盤

鎖定客戶。本區(qū)域客戶特征分析◆本項(xiàng)目目標(biāo)客戶聚焦◆本項(xiàng)目客戶訴求提煉◆本項(xiàng)目可能吸引客戶分析可能吸引客群一：泰安市區(qū)客戶大泰安市客戶構(gòu)成成分？這部分客戶的偏好是什么？可能吸引客群二：大泰安市（包括下縣）客戶泰安市區(qū)核心客戶構(gòu)成成分？這部分客戶共性是什么？可能吸引客群三：其他城市客戶其他客戶構(gòu)成成分？這部分客戶的偏好是什么？客戶特征分析企業(yè)高收入職員泰安市大型企業(yè)的基層管理者或收入較高的職員，如電力、聯(lián)通、移動(dòng)等。準(zhǔn)備結(jié)婚，需要購置婚房已有住房，購房目的主要是為了改善居住環(huán)境學(xué)歷和素質(zhì)較高注重社區(qū)生活質(zhì)量，注重項(xiàng)目品牌和開發(fā)商實(shí)力有較好的社區(qū)綠化景觀，生活會(huì)所，寧靜的氣息有高的收入水平，購買力強(qiáng)，對(duì)社區(qū)配套要求高金融系統(tǒng)管理層各大銀行、證券、保險(xiǎn)公司的管理層泛公務(wù)員、都市白領(lǐng)政府機(jī)關(guān)，工商，稅務(wù)，金融，醫(yī)療，教育，移動(dòng)等大型國企職員泰安市區(qū)客戶成分共性分析小型企業(yè)主小型的私營企業(yè)、民營企業(yè)的企業(yè)主，個(gè)體老板高級(jí)知識(shí)份子教育、醫(yī)院等系統(tǒng)的高級(jí)知識(shí)份子，如學(xué)校的教授，醫(yī)院的醫(yī)生客戶特征分析具有泰山情結(jié)為了子女上學(xué)或?yàn)楦改纲彿客顿Y需求有較好的社區(qū)綠化景觀，有好的生活環(huán)境異地置業(yè)客戶成分共性分析大型企業(yè)（新礦、萊鋼）高收入工作人員中小企業(yè)主高級(jí)公務(wù)員外地打工的高級(jí)白領(lǐng)客戶特征分析深度解讀與潛力挖掘——依據(jù)：信立怡高成交客戶分析之

客戶心理特征

當(dāng)官從政思想-身份地位最高泰安很多人以做官為榮，這部分人有權(quán)、有錢，敢消費(fèi)，消費(fèi)水平也高，并有一定的比例。

讀書人—社會(huì)上地位比較高泰安為全省三大高校集中區(qū)之一，大學(xué)6所，中專幾十所，不乏有學(xué)問的人，教授、工程師、學(xué)者數(shù)目不少，這個(gè)群體也越來越大，他們的思想超前，容易接受新事物，消費(fèi)水平較高。

經(jīng)商思想——官商一體泰安很多企業(yè)都植根于國企，因此和政府有千絲萬縷的聯(lián)系，政治敏感性高，因此泰安人消費(fèi)上存在跟風(fēng)的現(xiàn)象?？蛻籼卣鞣治錾疃冉庾x與潛力挖掘——依據(jù)：信立怡高成交客戶分析之

客戶心理特征開放型個(gè)體經(jīng)營比例越來越大泰安及下屬縣市的個(gè)體商戶、民營企業(yè)，甚至還有少部分外地企業(yè)，這部分人是未來泰安市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)力量，和市場完全接軌，以財(cái)富積累和再生產(chǎn)為目標(biāo)，消費(fèi)理性化。實(shí)業(yè)致富由于泰安人務(wù)實(shí)的性格，所以泰安人從事加工制造業(yè)，開辦工廠的私營業(yè)主不在少數(shù)，而且政府也非常重視招商引資，他們依托泰安的煤炭、固體資源加工、電力、機(jī)械、建材、新興產(chǎn)業(yè)，從事相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，實(shí)業(yè)致富?？蛻籼卣鞣治錾疃冉庾x與潛力挖掘——依據(jù)：信立怡高成交客戶分析之

各階層消費(fèi)觀念外來人—農(nóng)村進(jìn)城型和度假型主要包括泰安下屬縣市的生意人，在泰安工作，為了變?yōu)槌鞘腥耍奖闵夂凸ぷ?，他們渴望購買中小的緊湊型戶型，這部分人消費(fèi)水平不高，但有一定積蓄，他們思想開發(fā)容易接受新的事物，也有一定的超前消費(fèi)能力。另一方面，泰安以外的有錢人為泰安享受泰安風(fēng)景和文化，來泰安購房，一般為山景樓盤?？蛻籼卣鞣治錾疃冉庾x與潛力挖掘——依據(jù)：信立怡高成交客戶分析之

各階層消費(fèi)觀念泛公務(wù)員—改善居住型包括大型國有企業(yè)、市直機(jī)關(guān)、金融、學(xué)校、醫(yī)院等單位職工，這部分在泰安比例不小。他們一般在市中心上班，收入水平高、穩(wěn)定，而且單位效益好，他們大部分擁有單位住房，隨著省直機(jī)關(guān)房改房上市，他們將逐步通過選擇品質(zhì)及環(huán)境良好的樓盤，而成為泰安二次置業(yè)者的一部分，是中等戶型的主要需求群體?？蛻籼卣鞣治錾疃冉庾x與潛力挖掘——依據(jù)：信立怡高成交客戶分析之

各階層消費(fèi)觀念城市白領(lǐng)—?jiǎng)傂孕枨蟪笮蛧衅髽I(yè)、市直機(jī)關(guān)、金融、學(xué)校、醫(yī)院等公務(wù)性質(zhì)單位以外的其他企業(yè)員工，這個(gè)群體在泰安也占有不小的比例。他們一般擁有穩(wěn)定的工作，收入水平高，年輕，朝氣蓬勃，因結(jié)婚，居住等剛性需求，以及總價(jià)的考量成為是本項(xiàng)目的主要需求群體?？蛻籼卣鞣治錾疃冉庾x與潛力挖掘——依據(jù)：信立怡高成交客戶分析之

各階層消費(fèi)觀念成功人士—享受投資型在泰安，成功人士的構(gòu)成較為多樣化，有獨(dú)撐門戶的實(shí)業(yè)老板，有資本豐厚的各類投資者，有一部分掌握實(shí)權(quán)的高級(jí)公務(wù)員，是高品質(zhì)大戶型或投資型物業(yè)的主要需求群體。這部分人有泰安中大企業(yè)老板、下屬縣市老板，商人，需求高檔物業(yè)，往往需求別墅、公寓或聯(lián)排別墅，主要為山景樓盤。客戶特征分析泰安人深受齊魯文化的熏陶，特別重視圈層效應(yīng)。國企、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位眾多，由單位系統(tǒng)形成的事業(yè)圈子。由親戚、鄰里、朋友等形成的關(guān)系圈子因業(yè)務(wù)往來形成的業(yè)務(wù)圈子，如供應(yīng)商、渠道商之間高校眾多，形成的同學(xué)圈子，校友圈子由戰(zhàn)友形成的戰(zhàn)友圈子特點(diǎn)：重視口碑，圈子內(nèi)部影響作用極大；具有一致的價(jià)值觀，消費(fèi)觀；容易扎堆。深度解讀與潛力挖掘之

泰安人的圈層效應(yīng)——依據(jù)：信立怡高成交客戶分析客戶特征分析通過客戶特征的深度挖掘，總結(jié)出本項(xiàng)目的潛在客戶構(gòu)成：核心客戶群重要客戶群游離客戶12邊緣客戶泛公務(wù)員（政府機(jī)關(guān)，工商，稅務(wù)，金融，醫(yī)療，教育，移動(dòng)等大型國企職員），都市白領(lǐng)私營業(yè)主，新礦、肥礦、萊鋼職員，中高層泰城企業(yè)中高層，高級(jí)公務(wù)員，小型企業(yè)主外地企業(yè)中高層，高級(jí)公務(wù)員，私企老板34客戶特征分析區(qū)域周邊典型項(xiàng)目客戶掃描天平湖容郡國際新湖綠園花園洲東岳大街長城路項(xiàng)目所在泰城西部板塊項(xiàng)目分析：容郡國際花園洲新興園新湖綠園（未售）泰城西部板塊客戶群和整個(gè)泰城住房消費(fèi)客戶群具有不同的概念，對(duì)于本項(xiàng)目，西部區(qū)域內(nèi)的客戶更易把握和引導(dǎo)，具備相當(dāng)高的同質(zhì)性是他們的基本特征，通過研究西部區(qū)域典型項(xiàng)目的主力客戶群體，在區(qū)域客戶身上找到更適合的需求內(nèi)容，更容易鎖定本項(xiàng)目的客戶群體。新興園泰山大街容郡國際客戶描述客戶關(guān)注點(diǎn)排序大型景觀洋房社區(qū)質(zhì)量品質(zhì)周邊環(huán)境建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)與園林景觀客戶描述：來自泰城西部的高收入群體是項(xiàng)目的主力客戶群體，其次就是收入較高的泛公務(wù)員群體以及肥城、濟(jì)南的外地客戶客戶的年齡集中在35歲以上，企業(yè)中高層、政府公務(wù)員及教師等，均有一定的財(cái)富積累；泰城周邊的客戶比例約占10%，主要是看重景觀資源、產(chǎn)品形式，項(xiàng)目品質(zhì)等；項(xiàng)目銷售不夠理想，高價(jià)位是阻礙客戶購買的主要因素，購買的客戶主要看重洋房產(chǎn)品形式及景觀資源；關(guān)鍵特征：地緣性、中堅(jiān)階層、一定財(cái)富積累、私家車；影響因素：環(huán)境、性價(jià)比、周邊配套；花園洲客戶描述客戶關(guān)注點(diǎn)排序便利的交通質(zhì)量品質(zhì)社區(qū)環(huán)境高性價(jià)比客戶描述：來自泰安西部的客戶是項(xiàng)目的主力客戶群體，約占40%-50%，其次是泰城其他區(qū)域客戶客戶的年齡集中在30—50歲左右，企業(yè)基層、政府公務(wù)員及醫(yī)生、教師，周邊的私營業(yè)主等，有穩(wěn)定的收入。項(xiàng)目銷售速度較快，主要原因是項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)秀且相對(duì)低的售價(jià)，表現(xiàn)出高于其他樓盤的性價(jià)比；關(guān)鍵特征：地緣性、私營業(yè)主、中等階層影響因素：性價(jià)比、社區(qū)環(huán)境、交通便利；新興園客戶描述客戶關(guān)注點(diǎn)排序大盤規(guī)劃產(chǎn)品品質(zhì)、國家康居示范工程優(yōu)越的地理位置客戶描述：來自的大型企事業(yè)單位的中層是項(xiàng)目的主力客戶群體，其次是泰安看重其位置及產(chǎn)品品質(zhì)的客戶，無明顯地域特征；客戶的年齡集中在35歲左右，泛公務(wù)員、企業(yè)單位中層，有穩(wěn)定的收入，第一次購房或改善居住環(huán)境；主要是看重地理位置、產(chǎn)品品質(zhì)等；項(xiàng)目目前處于團(tuán)購階段，但因?yàn)轫?xiàng)目工程始終沒有進(jìn)展，團(tuán)購效果沒有達(dá)到預(yù)期的效果。關(guān)鍵特征：中層、泛公務(wù)員、上升期影響因素：區(qū)域、產(chǎn)品品質(zhì)；三大特征：1、客戶來源區(qū)域具有較為明顯的地緣性特征；2、客戶多為擁有穩(wěn)定事業(yè)、位于較高職級(jí)、并有穩(wěn)定高收入或高福利的城市中高端人群；3、客戶多數(shù)是追求更高生活品質(zhì)和生活環(huán)境的升級(jí)置業(yè)人群，看重區(qū)域的景觀資源和環(huán)境，以及未來的升值潛力。區(qū)域周邊典型項(xiàng)目客戶特征總結(jié)依據(jù)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)客群特征，將本項(xiàng)目目標(biāo)客戶類型進(jìn)行細(xì)分。中產(chǎn)階層權(quán)利階層私營業(yè)主個(gè)體經(jīng)營者養(yǎng)老客戶外地客戶知富、精英意識(shí)、70后、高學(xué)歷、城市主人、品質(zhì)品味、關(guān)注家庭權(quán)力、隱性收入、身份感、尊貴感、架子、面子、貴而不顯……財(cái)富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰顯、私有……儉樸、收入較好但不穩(wěn)定、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、小居室、扎堆、零通勤……退休、分巢、子母房、宜居……生意往來、子女期許、區(qū)域中心化、畢業(yè)、落腳……中產(chǎn)階層2008年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值GDP突破1500億元，達(dá)到1513.3億元，比上年增長13.4%。2008年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)512.9億元，增長18.4%。服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長5.9個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)44.1%，貢獻(xiàn)率同比提高7.2個(gè)百分點(diǎn)。2008年末，個(gè)體工商戶發(fā)展到99091戶，注冊資金20.9億元，分別比上年增長10.7%和7.5%；私營企業(yè)發(fā)展到16552戶，注冊資金266.0億元，分別增長9.1%和36.9%。中產(chǎn)階層城市中產(chǎn)精英—置業(yè)偏好置業(yè)偏好置業(yè)現(xiàn)狀：無置業(yè)經(jīng)歷，或在城區(qū)有一套住房；置業(yè)目的：改善居住換房、婚房置業(yè)敏感點(diǎn)：產(chǎn)品品質(zhì)：外立面材質(zhì)、社區(qū)風(fēng)格、色彩時(shí)尚和諧統(tǒng)一社區(qū)環(huán)境：較好的外部生態(tài)環(huán)境，自然的、生態(tài)的社區(qū)園林，如小橋、流水、綠植區(qū)域升值：有發(fā)展利好，未來升值潛力顯著；生活配套：社區(qū)有基本的生活配套，高檔物品可出外購買；品牌與實(shí)力：具有較高的建筑品質(zhì)，開發(fā)商有一定實(shí)力；產(chǎn)品需求：120平米三居室，90平米兩居室，偏好多層，但不抗拒高層客戶地源：主要集中在泰城中心區(qū)權(quán)利階層城市權(quán)力階層—客戶特征權(quán)力階層城市權(quán)力階層—置業(yè)偏好置業(yè)偏好置業(yè)現(xiàn)狀：多處房產(chǎn)，有福利分房；置業(yè)目的：提高生活品質(zhì)，保值置業(yè)敏感點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境：較好的外部生態(tài)環(huán)境，自然的、生態(tài)的社區(qū)園林，如小橋、流水、綠植區(qū)域升值：有發(fā)展利好，未來升值潛力顯著；生活配套：社區(qū)有基本的生活配套，高檔物品可出外購買；物業(yè)管理：較為關(guān)注社區(qū)安全性；產(chǎn)品需求：洋房，多層產(chǎn)品，面積在130以上；客戶地源：主要集中在泰城中心區(qū)及東岳大街市政府區(qū)域；私營業(yè)主價(jià)格敏感性較低，占據(jù)稀缺地段，優(yōu)勢資源，以彰顯身份置業(yè)現(xiàn)狀：多處房產(chǎn)，如銀座城市廣場、圣源美郡；置業(yè)目的：彰顯身份，占據(jù)優(yōu)勢資源，保值置業(yè)敏感點(diǎn)：樓盤具有較好的知名度，占據(jù)城市優(yōu)勢資源，產(chǎn)品形式能夠標(biāo)定身份，產(chǎn)品需求：低密度，洋房，知名大盤面積在120以上的戶型；客戶地源：市中心汽車-火車站商圈居多，與泰城有業(yè)務(wù)往來的周邊縣鎮(zhèn)；個(gè)體戶有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)生活質(zhì)量要求不高，置業(yè)投資謹(jǐn)慎、保守置業(yè)現(xiàn)狀：租住房屋，或購置實(shí)用性價(jià)比較高的房屋；置業(yè)目的：自住置業(yè)敏感點(diǎn)：價(jià)格較為敏感，保值能力，高性價(jià)比能夠刺激其購買；產(chǎn)品需求：緊湊實(shí)惠的三居室；客戶地源：光彩大市場、泰山大街上的批發(fā)市場，財(cái)源街、溫州步行街等；養(yǎng)老客戶有一定的積蓄和養(yǎng)老福利，生活相對(duì)儉樸但注重生活質(zhì)量，對(duì)社區(qū)環(huán)境和基本生活配套關(guān)注客戶背景：50歲以上的老兩口，退休或者即將退休，與子女同住或子女偶爾前往探望；置業(yè)目的：養(yǎng)老收入狀況：有一定的積蓄或有穩(wěn)定的養(yǎng)老福利；置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境、醫(yī)療配套、基本生活配套、完善的物業(yè)管理；產(chǎn)品需求：與子女同住：兩居或三居室，90-120平米；獨(dú)居：兩居室90平米；外地客戶經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市中心化是吸引泰城周邊縣鎮(zhèn)客戶到泰城工作置業(yè)的根本原因客戶分類：與泰城有業(yè)務(wù)往來的私營業(yè)主