豪宅產(chǎn)品策劃思路研發(fā)支持中心2010年12月豪宅前期策劃思路第2、3、5、6部分，我們主要參考遠洋大望京項目前期定位思路，第4部分參考西安萬科大明宮項目前期方案來進行舉例說明。3.市場分析2.限制性條件1.定位推演地圖4.價值最大化5.產(chǎn)品策略6.營銷策略定位分步推演地圖限制性條件市場競爭力價值最大化豪宅的六大要素本體分析SWOT分析市場供給特征（市場調(diào)查）市場需求特征（需求訪談）客戶價值最大化投資收益最大化尋找差異性（市場定位）打造唯一性（產(chǎn)品策略）豪全宅堆前相期撓策貍劃還思鎖路第2、3、5、6部姑分慈，我播們院主任要更參料考賭遠街洋載大受望銜京盡項泰目葵前耀期幫定動位邀思侵路稼，舅第4部秩分飽參擁考趣西廚安館萬睬科賊大步明獵宮候項旨目捕前多期恨方軟案膛來院進恩行叢舉攀例宴說宵明橫。3.市場分析2.限制性條件1.定位推演地圖4.價值最大化5.產(chǎn)品策略6.營銷策略問侍題捧一衡：天耽生深“釋富責貴奶”北涌京思乃旁至書全喬國薄的耐單襖價臺地前王題，酒樓憶面矮毛雀地編價盟達2碼7兼5府0胖0元/㎡秧；問鼓題慕二字：生陳不算逢動地地金塊棋所緣瑞處飽的破望迷京鎖還踩遠卻未詳形湖成乓豪到宅槐氛賓圍急；問撐題回三禍：天甘生巧并鋒非朽麗進質(zhì)用拉地纏狹嘩長祖，滾兼肢有褲多神塊壩商每業(yè)溉金倚融沃用隨地東。遠納洋索大疫望群京粒項嶺目竟開溫發(fā)器難魄點開發(fā)難點1限制性條件從它地垃塊愁指喝標狗來臘看殘，尼混母合款地擔塊傲有2補0擴%的橋公寫建既指竹標攀，廟公透建泄總價體烤量歪較灰大,地舟塊舍摘裁牌懶價4掏0漂.刷8億直，旨樓惕面堡地塑價由達糧到培了杏每包平刪米2欠.副7扶5萬613620615新望京干道北小河南濱河路望京中環(huán)路大望京二號路地鐵影響區(qū)域地塊編號用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積綠地率限高備注613住宅混合公建用地8096.372.8022669.8330%80米（局部150）兼容20%公建615住宅混合公建用地40300.852.80112842.3730%100米（局部150）兼容20%公建620其他類多功能用地10575.631.2012690.7530%

合計

58972.84

148202.9530%摘牌價40.8億

本體研究2限制性條件位辮于怪規(guī)竟劃紗中浙的凳大目望澇京致國青際漸商輝務(wù)容區(qū)封西紫北稻側(cè)筐，長北隙五穗環(huán)云與性京養(yǎng)密史路附交麻匯宿處椅，婆交漆通老便號捷封，婆配淘套襖日托趨散成變熟7望京區(qū)域北京新CBD本案四嫂環(huán)肌路流、殘五援環(huán)趴路摧、幸機涂場貫高助速崖、賓京東承照高爭速竿、仁京層順富路對瓣外8個塌主亭路戶出阿口辟通飼達向北資京芹各突級露商勺務(wù)國區(qū)本案

本體研究2限制性條件大澇望烘京聽區(qū)臭域南作艦為賓京題城鉆門跌戶,是低以匪商傭務(wù)叫功堵能醒為動主直導(dǎo)信的豎城寒市蓋副軌中援心榜、脅京齡東C御B駐D，禍對襲推偉進張北須京菠成口為僻國者際訪經(jīng)侍濟桑中榴心竊城遇市布起侵到惱舉洽足侄輕束重春的慈作紋用8與財中是關(guān)可村族形餡成班科央技再文江化捧產(chǎn)盤業(yè)躺帶跌的溫東粘西元聯(lián)秧動害效角應(yīng).與C買B盤D形魯成曾國友際花商裹務(wù)佳帶肅的憐南蓮北原聯(lián)箏動陶效肢應(yīng).使收三慢大照市循級庸商妥務(wù)杰區(qū),六諸大滋功姐能哄組稅團砍實照現(xiàn)泰“番高購端累高頌效剩高克輻睬射?！惫葱葢?yīng).本案

本體研究2限制性條件大渠望擾京拖科羞技股產(chǎn)皮業(yè)授園晨區(qū)他的躬發(fā)遼展暗與而高翅端既商狂務(wù)壓中五心彈的篩聚砍集升，右為器本滔案湯提插供劈燕了埋潛婚在戲高兩端魯客媽群雖置匙業(yè)泛需殖求9大信望摔京養(yǎng)商煮務(wù)泰區(qū)與7腎9喚8藝長術(shù)迫區(qū)成、泳望喪京冶核反心補區(qū)券、遼溫永榆娘河與功孟能凍區(qū)云和涂機傲場倦高外速鼓路產(chǎn)沿匹線鈴產(chǎn)登業(yè)錄帶黎統(tǒng)椒籌旱考殘慮鳳的國轉(zhuǎn)際肯商著務(wù)足區(qū)佛。作溪為棟以侄商琴業(yè)封、遍商堡務(wù)赤功宅能吧為尊主殺導(dǎo)酒的嫩城貫市碗綜改合混區(qū)蓄，工不善僅當要惱起闊到娃產(chǎn)趕業(yè)遺引啞擎峽的理作刑用略，謝同恢時昂還眠將耕提訴升已望識京炮整奪體除居瓣住終品蠶質(zhì)嚷。居駁住圍生鋸活購區(qū)科同技芽產(chǎn)診業(yè)迅園鑄區(qū)綜檔合青商憂業(yè)大斯望增京度商初務(wù)多區(qū)望并京譽科夢技明產(chǎn)的業(yè)撕園暮區(qū)集質(zhì)居如住繪、褲文澤化幻玉、餡教禿育碧、閱科盛研促、州高欠科茄技民產(chǎn)便業(yè)墓為勝一后體燈的禁新牧興鋤綜筆合牌高征科園技虎園己區(qū)談，晃重鄉(xiāng)豐點晴發(fā)抽展伐電筒子汁通敘訊斧、倍生搬物券醫(yī)拐藥愿、陣新睡材貫料畝和曬環(huán)碌保吉等蓋高蠢新舞技餃術(shù)尊產(chǎn)寄業(yè)克。發(fā)拾展組定澤位質(zhì)：—慣—跨跌國謊公酸司晉地但區(qū)僵總?cè)遣坷安佳蓄}發(fā)擁中燈心父聚扭集句地—侮—非音公風經(jīng)燙濟厚總府部踩發(fā)舊展柄基暴地—基—國憑家觀級亭留褲學(xué)涼人侮員寧創(chuàng)馬業(yè)褲基哪地本案

本體研究2限制性條件1討0大物型暑城誕市荷綜譽合衣體總抄建飼筑盯規(guī)瓜模1廢2侍9賓.符2咳2萬港平遺方拘米儀，戰(zhàn)其拴中遷公炎建交建卸筑留規(guī)沿模脾約1勇0珍3萬園平顏方峽米蘇，緞居道住常建脖筑求規(guī)夢模爺約2萍6萬召平雨方襯米私，念用剃地虛綜拋合筒容垮積燥率1及.紫3籠3，瞇用婦地呢性這質(zhì)牢為糞居車住隨及域配跡套捧、敢商話業(yè)領(lǐng)金竿融削、茶文嘴化旁娛槽樂規(guī)、特市誼政萄設(shè)限施饑及轟外仿事預(yù)用螺地根。門姓戶樸地聯(lián)標作半為犯京識城卡門動戶擔，肌將潤建斧設(shè)捕高半層閘地治標籌建演筑磁。智規(guī)鈔劃煌建潔筑越高典度丹在1賣0夜0米丸到1各5客0米稿左半右惡，研標燦志羨性已建狠筑杰控戚制享在2勉2爪0米汁到2闊5釀0米哲。北小河京順路望京中環(huán)路SOHO本案保利地塊綠地地塊大望京國際商務(wù)區(qū)大段望皮京獵地膏塊授是筋北山京層的橫門產(chǎn)戶鏡，蒸本胡案繳項辱目喊地鏈塊稠位繁于親大圓望泉京閱地們塊胞的覺西奇北近方連向瞞，印整灶體燈規(guī)沙劃反方第向講是站以壯居再住激物至業(yè)忽為維主黨、鵲商席業(yè)棟配乎套扒設(shè)飯置浮輔縫助霞的想宜攀居臨型涼社妹區(qū)團。

本體研究2限制性條件用尿地肥狀籠況紀比樣較臨復(fù)封雜側(cè)，槽用笛地捉內(nèi)段部攔局惜部支有舟落容差放，挎有雁大右面祥積尋原申生止林樣，盛地您下躬有致地廢鐵價穿徹過屢，6厭0米破內(nèi)潛不籍能韻有戀建廊筑煙。地苗塊釀北度依有北啄小猜河排，就南舍與譽寶卵星橋園負相遲對宏，注東跌側(cè)袋隔鼓規(guī)假劃校望繩京攤新綢干史道她與鴉綠節(jié)地腸項唇目源相盲望椅，旬西山側(cè)箱臨卡慧溉谷究根會園槽。地抵上廚有森大濱面枕積原演生榨林，尤用皆地挖東漏南顯側(cè)叫地綁下句有擺地駕鐵亡，爭從閱用棉地紹穿直過廣。

本體研究2限制性條件從咬豪熱宅說項央目舟開鵝發(fā)賊的診角而度或看私，巧本婆案陪區(qū)催位氣優(yōu)獵勢摧明乒顯輸，罪景拒觀丘綠欺地秋資媽源托突沉出稅，靜重絕點細需盼要敲突飯破持的物問赤題魚是咽地耍塊診規(guī)粘劃而的未限即制咽條孝件嚷，賞最同大蝴的漁威諒脅奴在角于拜高喜價辱格艘產(chǎn)萌品坦的哪市塊場欺銷腔售烈抗篩性券。1識2S扣t到r予e米n鳥g摘t屑h（許優(yōu)輔勢弟）O洲p寬p磁o辭r師t孟u觸n宜i征t換y（滑機葡會章）W宜e即a楚k范n震e疤s弄s（莫劣槍勢疑）T指h率r茅e現(xiàn)a視t奪e陵n（撒威筋脅受）新判興卷國話際刻商唇務(wù)強區(qū)忽內(nèi)透的謀居蝴住爪社撤區(qū)政，益區(qū)痛域廁先悼天擔發(fā)戶展栗條非件杠優(yōu)攔越摩；內(nèi)荒部黑小炸環(huán)欄境覆較今為御理恰想管，姑濱游河懂水雖景越、顏原唐生涉植嗽被傳較籃為喘豐末富彩，考北推側(cè)啟為爺濱她河扎綠敵地孤公偉園徐；區(qū)焦域丘整沃體子交增通被便洽利經(jīng)成坐熟婚度吹高蓄，墾配嚷套鹿日煌趨蓋完創(chuàng)善器；產(chǎn)怠品寄居御住遇舒扶適障度白高慘；道筍路抱分捐割刃地突塊,地饒鐵圓貫涉穿怒影晴響,公戴建泄面孫積英大；周誘邊旦商件務(wù)存、仙商顛業(yè)仰建秀筑旺云剩集祖可敵能常對記居波住擁社寄區(qū)堵帶默來說一棵定銳干譯擾.地辜塊泳東悲北叛角抄設(shè)村置便地圾鐵告出表入襲口遣，吧人啟流回嘈兄雜浮對傅社貪區(qū)跟整朵體畢環(huán)伯境秒帶尿來彼負茂面波影膝響衛(wèi)。區(qū)喉域參大協(xié)批踏商脹業(yè)麥寫竹字睡樓巷開皆發(fā)海，束將叼引奇動撇大串量元新技的椅購過房樸需希求醋；高津端趴商熱務(wù)近人裁群脂的遣聚維集視，師可評為頑住故區(qū)籍提飄供郵潛展在府市鍋場店客易群叫；未笨來幻玉區(qū)胡域院商歉務(wù)凝氛芬圍凡形榜成呈，余市勒場忍價勺值盯提講升豎空街間格巨味大.大腿望施京息區(qū)芝域討中劉高鏟檔夸居疫住遭氛津圍啟已肯經(jīng)拐形予成.新鹽開閥發(fā)繁地俱塊啄較次為響集終中祥，沙未竭來昆存軍在吊的速市澡場恐競百爭現(xiàn)較培為赤激管烈麻；市勁場障受彩政昆策部影確響爛較山大勁，次未鐵來礙市殺場漿將垃在克一姓段堅時捏間隔內(nèi)斃存但在陵不柜確嫩定瞧性欄。地貨價果偏翼高癥，密產(chǎn)宏品傾營就銷鄉(xiāng)豐難器度奮大S是W個O嚼T

本體研究2限制性條件1、忠重五新喝審睡視指豪怨宅2、臨尋鵲找窗競感爭管差逗異3、韻打檔造哪產(chǎn)蓬品蠟唯德一汁性理超解雄項相目團目源標川的皮關(guān)蹦鍵物是概理林解萄項嘉目絞的且的閣核縣心云問截題目謊標約理落解如半何嘉在匙不到成賺熟終區(qū)秩域筑，饞對敘豪緒宅漏認勤知珠度疏不川高戶的屈情懲況調(diào)下沸，港實柿現(xiàn)莖價慎格城倍膨增全？如洞何游規(guī)漁避拐和兇轉(zhuǎn)剖化竭地煉塊勾不升利證因鳴素,實厘現(xiàn)姐價慶值鉗最松大蘋化宇？核嫩心雨問梯題破跨題貢思賣路在術(shù)保欄證稿合鑒理政銷慕售姿速界度害的潑前寫提平下求，希實疼現(xiàn)排項算目張投肚資臉回到報燈價進值伍，翅打爹造瞞遠壩洋臣京即城斬豪汗宅胡標件桿問題構(gòu)建3限制性條件豪宅要素4限制性條件香港上林豪茶宅飼的傳六動大膏要脹素世霜界錫頂讓級感豪塘宅愛敦閣（英）比佛利山莊（美）哈拉牧場（美）中拒國羽城榮市落豪忘宅上海湯臣一品北京星河灣豪效宅臥是腎住鐵宅宗類對產(chǎn)貫品禍的顧金敗字紙塔怪塔盒尖…快…豪瓣宅市味場轎的鍵旺嫁盛鵝，眠實纏際汁上虹是攻一毯座愧城碧市贏房深地酒產(chǎn)偽市州場蜻繁否榮天成養(yǎng)熟計標拌志…妄…豪松宅應(yīng)遺該承具肆備井哪湖些必午要滾要音素貫？豪宅要素3限制性條件1地段2客群3環(huán)境4空間5材料6配套豪宅先都有泉豪筒地，后有師豪勾宅高劉額休財西富落、醋社剪會法頂銅層稀經(jīng)缺草環(huán)壩境舟資崖源奢遍侈、舒誕適、私診密、菊炫伙耀選毀料棉考勿究、工施座工盯精尚致配衫套委完泊善質(zhì)，泳星透級桶服研務(wù)1賤5豪賠宅講的云六趴大更要刮素思織考允：潮豪已宅凈的由六腫大悟特議征幻玉我饅們青擁貼有探哪浪些顯？1弟6客群“城市財富人群聚居地”？未來會更多，現(xiàn)狀不足環(huán)境“人文或自然價值無法再生”？現(xiàn)狀是，未來更是地段“區(qū)位優(yōu)越不可替代”？未來是，現(xiàn)狀不是豪境宅膛六鞠大矛特飄征外薦部特纏征內(nèi)仗部特僵征材料“高端品質(zhì)”？

空間“奢侈、舒適、私密、炫耀”？遠洋城市系列高端產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗遠洋高端品牌保證星級酒店、星級會所配套“生活配套+星級服務(wù)”？豪宅要素3限制性條件遠犁洋渾大餅望灰京患項桐目蝴豪騙宅材打嶼造秒的柏路騙徑引選長擇1潑7手樂段房誠二術(shù)：“極超致寒化杜豪冒宅陸配緩套危路逮線古”豪床華詞企練業(yè)秋會謝所青，桃五以星滲級改酒牌店瘦公圍寓噸，武國冤際待品組牌即超釘市手件段太三葛：“極牧致酸化見豪百宅灘生件活望品虎質(zhì)摸路比線彈”全療景告生卡活焦圈燈，健商順務(wù)矩管虧家沒，始打趟造膜綠礙色抗低療碳進品匙位壟生灘活手嘗段吹一“極括致通化溜豪殲宅態(tài)產(chǎn)真品穗路越線搬”外睬部泥豪挑宅喂特笑征葬的彼暫早時棗缺炭位頌，閥使忙得置內(nèi)堂部變特渴征伸的口強枕勢找呈還現(xiàn)帳與傘極譜致蚊化尺體狗驗鞋成槽為途豪鳴宅擦營弄銷臺的忠必怕然格選墊擇豪緞華末舒鈴適鐘尺箱度仇，雖個戲性劃化欲全細功碌能套空棋間眠，交國班際陪裝握修練標織準豪宅要素3限制性條件豪故宅燭前仁期博策引劃右思終路第2、3、5、6部踏分還，我衰們味主明要車參迷考會遠耽洋車大饞望佳京兄項車目志前上期撤定卷位槳思興路聾，側(cè)第4部集分地參矮考清西指安旨萬鐮科艷大屬明治宮勁項掛目庸前袍期惹方循案備來寨進鵝行訊舉督例王說棕明淹。3.市場分析2.限制性條件1.定位推演地圖4.價值最大化5.產(chǎn)品策略6.營銷策略望貞京苗區(qū)戒域新目疲前景在倍售中住球宅高項熔目幸都納已掙經(jīng)順進討入廚項傭目謹后別期晶，匆未躲來戶的敢潛共在繪供悄應(yīng)株主麥要趕在名大竊望而京還地珠塊

供給特征1市場分析年份宗地名稱規(guī)劃建筑面積(平方米)樓面地價（元/平方米）規(guī)劃用途開發(fā)商2010年朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目4號、5號地280789.917949住宅混合公建用地、公建混合住宅用地、托幼用地北京保利營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目3號地3358387696商業(yè)金融用地上海綠地（集團）有限公司本案國工風剩上絕觀華套彩尋國場際虹公贏寓東畢湖攻灣中賣廣熱宜紋景持灣大籍西懇洋昂新鍋城合驗生緊麒絹麟顯社534在粗售地項禁目待迷售診項略目區(qū)承域朽未瞧來灑潛忌在簡住厲宅宏土素地其供念應(yīng)盼;項敢目襲周盜邊猶在括售已（墳或表待漸售但）游項當目腔；1胖9望獅京決區(qū)川域蛋在館售埋項意目綱戶頸型先面主積航均稱為區(qū)中甜大標戶污型,住掘宅津成械交弓價掌在2攻-虛3萬鎖之辟間妄，搞戶芹型聰設(shè)霉計責偏熊傳膠統(tǒng)帖的拾三番居搬、鉛四撥居稠，梅產(chǎn)槽品坡缺罪乏沖創(chuàng)爆新項目名稱總建筑面積（萬㎡）容積率建筑類型物業(yè)類型戶型面積（m2）目前銷售率（%）目前成交均價（元/㎡）中廣宜景灣114.7小高層高層板樓住宅、公寓三居,四居196-23685%30392東湖灣632.7高層板樓住宅商業(yè)三居,四居及以上168-222213-21653%33448華彩國際公寓25.33.4高層板塔樓住宅公寓商業(yè)三居,四居160-170220-230100%——首開國風上觀322.8小高層高層板樓住宅三居四居及以上164-205196-23197.07%23907合生麒麟社15.13.5高層樓塔樓Loft一居63-8862.27%24240大西洋新城501.8高層塔樓住宅兩居,三居80-107125-15656.68%——2田0

供給特征1市場分析從純北奸京法城佛市惠豪患宅諒地壯圖師分蒜布燒來偏看奇，先市吳區(qū)利五貢環(huán)軍內(nèi)卡公筒寓偶豪攻宅高主爽要鏈集水中湖在罪東座部夜區(qū)母域,而泛且推有妙逐即步井向半東追北部方簽向格延仇伸雨的盛趨柏勢.說明：選取長安街以北，五環(huán)內(nèi)成交均價在5萬元/平方米以上的城市豪宅公寓項目（綠色為尾盤、黃色為在售，藍色為即將開盤項目）當代MOMA圣世一品禧瑞都合生霄云路8號四季世家紅璽臺世茂宮園泛海國際嘉里星源匯釣魚臺七號盤古大觀星河灣首開鉑郡公園1872緣溪堂國奧村長安太和唐寧ONE金立安立路項目御園長安8號霞公府望概京災(zāi)區(qū)梁域

供給特征1市場分析總佩體蹄來夸看肌，框市學(xué)區(qū)捎豪駁宅爬項芹目稼超末大池戶千型版去另化曲速丘度再較伯慢求，念銷挨售沒周塊期嘴長2強2項目名稱開盤時間戶型戶型區(qū)間當前成交均價（元/平方米）總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)全盤銷售率（%）圣世一品2007年11月兩居、三居、四居110-161㎡230㎡,381㎡5881254541612977%禧瑞都2009年5月一居、三居109㎡，三居170㎡5940355841014873%當代MOMA2005年11月兩居，三居，四居，177－193㎡274－533㎡，360㎡5487826911015941%合生霄云路8號2008年12月四居434㎡8058232817215652%長安8號2010年三居320-350㎡537033985933915%四季世家2009年12月兩居240-260㎡7731521210111148%紅璽臺2010年7月三居，四居161-168㎡，220㎡5406946919027941%星源匯（現(xiàn)房）2008年5月一居70-90㎡5073451242747%釣魚臺七號2009年7月三居,四居310-356㎡470㎡96988106733369%霞公府2010年8月三居,四居440-590㎡103743743714%備通注溝：竭盤健古公大叉觀謠銷赴售跳許梯可屠證田到柔期贏，貧目翻前治無修成猜交驅(qū)數(shù)優(yōu)據(jù)

供給特征1市場分析從泡在砍售震豪陽宅杜賣垮點竿來朱看塞，猛地嫩段矛、歸景刊觀故、掀科飲技鞭，弦文貓化仇成舊為塔宣襲傳嘗主具線東，槽各探有碎特百點秘，爛但洲戶退型魄功喘能油、畏配新套搬服釣務(wù)億等籌豪些宅猾屬扔性顧的滾整惠體脂均終好瞞性男存變在茄不梳足項目名稱項目優(yōu)勢項目劣勢星河灣產(chǎn)品奢華精裝、成品園林景觀、星級會所配套項目一期供暖終端形式為空調(diào)，客戶感覺不適應(yīng)；一期入住客戶感覺住宅隔音效果不夠理想；當代MOMA打造“恒溫恒濕”系統(tǒng)，體現(xiàn)綠色科技豪宅生活理念恒溫恒濕系統(tǒng)統(tǒng)為全封閉式，住戶無法自由開窗，一些客戶感覺不適應(yīng)；國奧村“綠色、科技、人文”理念指導(dǎo)下的城市豪宅社區(qū)國奧村室內(nèi)設(shè)計細節(jié)處理有待完善;霄云路八號充分利用公園景觀提升居住舒適性，大尺度產(chǎn)品設(shè)計實現(xiàn)全豪宅社區(qū)高總價產(chǎn)品集中，拉長銷售周期；產(chǎn)品室內(nèi)精裝缺乏生活感；紅璽臺交通便捷、延展中式文化底蘊城市純高端社區(qū)臨近京承高速，有一定噪音影響；周邊被普宅社區(qū)包圍，對高端形象帶來負面影響；盤古大觀亞奧核心區(qū)，與鳥巢、水立方共組三大地標，龍形地標建筑，頂級城市綜合體項目為保證鳥巢景觀，住宅全部為東西向設(shè)計，影響實際生活舒適度；且存在虛假操作情況，降低項目市場口碑；禧瑞都CBD商務(wù)區(qū)核心豪宅項目園林景觀規(guī)模偏小，難以實現(xiàn)較好的高端園林景觀效果；釣魚臺七號占據(jù)城市稀缺公園景觀資源的豪宅產(chǎn)品周邊小環(huán)境不足以提升高端形象；產(chǎn)品總價過高拉長銷售周期；

供給特征1市場分析根詞據(jù)牢本枝案忙客酷戶躁特駱征揉配冬額較的苦需法求續(xù)調(diào)鬧研剝總瓣結(jié)2撿4調(diào)熱查難方童法罰及番進振程調(diào)剪查挎目舞的戒：本汁項炭目惠客防戶世認蠅知次度,對尸豪眠宅扶產(chǎn)導(dǎo)品碗訴時求同點調(diào)展查旦內(nèi)裹容：得區(qū)貝域辯豪誤宅燈認臨知笨度,產(chǎn)伙品田戶濃型沉價銅格,規(guī)風劃濤設(shè)糕計,配饅套始選角擇,物躁業(yè)茅服森務(wù),置途業(yè)關(guān)互注因期素慶等調(diào)尊查檢對籍象帥：千卻萬慣級落以藥上松富僵豪調(diào)介查籠方頭法令：C啟I轉(zhuǎn)T（慨邀早約坊深綁訪費）抽辭樣約方騎法販：配憤額媽抽照樣鎮(zhèn)，區(qū)割域胡豪紅宅倘是音否違認孫可、外辦省商市、機年坦齡鬧等三個濁指閑標危進徒行悔控疏制淺。調(diào)其查響樣劫本扮量身：發(fā)皺放辛問境卷7牙0份策，裕有當效春問腦卷6鐮0份亭，害有曬效兇率9匆0％寸。深真訪愧客爺戶1棄0組，昂收劑回蒜有惕效蔥問技卷5組2010年11月15日～2010年11月24日2010年11月15日-17日問卷設(shè)計，配額表設(shè)計，培訓(xùn)提綱，督導(dǎo)培訓(xùn)2010年11月18日-21日思源高端項目(國奧村.招商嘉銘瓏原.首府.鉑郡)問卷調(diào)研：訪員集中培訓(xùn),禮品購買,電訪,督導(dǎo)陪訪，訪員訪問，問卷回收及復(fù)核,約訪,深度訪談(面談)2010年11月23日-24日遠洋萬和城項目入駐客戶訪談:訪員訪問，問卷回收及復(fù)核需求特征2市場分析對賽望桑京燈認稍可陶的扭問狹卷財調(diào)刑查捉富裙豪柜特涌征2燭5通穩(wěn)過荒需庭求狠調(diào)遞研中發(fā)疫現(xiàn)象，濕在饑認槽可虎望掛京突可慚做效豪近宅走的彼客腰群跡中提，4疊0歲模以柔下洲人慌群區(qū)約拌占6發(fā)2刑%，4售0歲連以薦上躬占此比微約3涂8要%，庭近6成若是結(jié)私認營讓業(yè)峽主兆，般國上家示機令關(guān)候、違企栽事另業(yè)伯單針位晴背龍景歐合孫計建占怠比臭約2恨0陡%，液三攻口包之味家膚四訪口旗之叼家婚合咐計槍占晚比6院0篇%。需求特征2市場分析客蓋戶蜘對槍城爽市桌豪種宅招需踢求貢特表征妻總隙結(jié)需求調(diào)研結(jié)論高輔端譜客掘群爸對枝豪把宅術(shù)需酷求液的核蘋心肢要規(guī)素為地各段、戶析型、服榴務(wù)和園倦林；戶尾型嘗面鼓積活選卡擇評上稿更御傾帳向債于功悼能偶性和實抬用萬性；對寨戶嶼型攔空都間當最也注間重許的域是儲省藏閣空董間失、支主滴臥秋套觸間享和厭玄擾關(guān)等集基跨本搜功痕能怕。帶戶蠢型塌創(chuàng)文新敗點貌最體關(guān)吼注宅的皆是平女層臭大劑露喊臺、2們7鏈0度尤觀察景趁窗和電碎梯未直泊接如入幕戶。外什立黎面欺和律室職內(nèi)守裝椒修沈最烤認垃可窯的鮮是新昨古晶典。侍此稀外通，套外同立遍面吵認是可新令中會式的棗比遵重撐較梁多或，居室都內(nèi)甩裝換修擋現(xiàn)貨代肺簡嘩約水和牽簡現(xiàn)約紗歐握式土的迫占忌比寒最塊多修。園茶林眉風幻玉格揉接餡受現(xiàn)他代錢和材地汗中鳥海蹈風符格的慎偏碑多射，倡選怪擇熊歐至式遼古籠典蝕風倡格清的刷最廢少贈。生呈活蝴配跨套工會錄所兇業(yè)援態(tài)方應(yīng)爺包有括粱健月身熊中元心漁、弓室朵內(nèi)吧泳芹池詠、精涼品逢超銹市倆、S醒P炭A及澆茶執(zhí)館\咖澡啡巾館仙，柏兒充童增活梨動慣中嚷心朽、怒奢婚侈銀品冊保搶養(yǎng)炒店租等宇新撒興竭配閃套控也需晝考溝慮們配撒置茶；物艇業(yè)槽服探務(wù)里中室辱內(nèi)市保傷潔第、蔬代缸收成代蹄繳凝、茫房浩屋呢托恰管問、日寵鹿物協(xié)植白物查代逃養(yǎng)等鑼需浙求大較墻大核。需求特征2市場分析1家庭結(jié)構(gòu)變化，決定產(chǎn)品需求變化

2本地富豪是住房升級需求，外地富豪是住房個性需求3購買奢華小戶型的客戶比購買經(jīng)濟大戶型的客戶更有錢4富豪的中心城市集聚性是豪宅市場的剛性需求5富豪代際屬性的變化，決定購買需求特征的變化在浴近仍期托遠柱洋許大色望攝京攝項霉目臘、豎西圍安圣萬級科蠻等偽豪嗚宅隱項致目譯操詞作督過傾程鏡中敘，咐我厚們樣發(fā)啊現(xiàn)叨并群總泊結(jié)臨了轎當屬代鐮富騎豪那一筐些竟購毫房框特薪征創(chuàng)：需求調(diào)研3市場分析特燃征1：混家天庭壯結(jié)杏構(gòu)來變鍵化器決箭定葡產(chǎn)鞭品拴需肉求休變樣化核心家庭聯(lián)合家庭單親家庭丁克家庭父母與多對已婚子女組成的家庭或已婚同輩聯(lián)合組成的家庭父母與未婚子女兩代人組成的家庭父母中的一方與子女一起生活主要結(jié)構(gòu)不準備要孩子的夫婦組成的家庭以激核惱心榨家婦庭挺為沫主產(chǎn)要較代流表研的糠小桂家抹庭劉結(jié)哀構(gòu)刪已父經(jīng)榮成老為室家季庭取結(jié)魄構(gòu)引的雨主匠流需求調(diào)研3市場分析特蒸征2：臨本拒地嬌富雅豪料購陜房票需觀求哲傾史向儀于腎住消房帽升騙級尼，瓣外線地糾富盈豪姿購項房好需狼求具傾籮向云于摸個霜性認購奪房置業(yè)特征資源占有、京城情結(jié)、彰顯身份、圈層意識置業(yè)特征典型人群典型人群政府關(guān)系，資源整合、商務(wù)接待或臨時居所，交通便利，個性需求，不定時居住以私營企業(yè)主為主的新財富階層，行業(yè)包括投資、金融、制造業(yè)等。能源、實業(yè)、商貿(mào)等領(lǐng)域老板，及世界五百強的中國區(qū)高管等外地富豪本地富豪中倍小昆面兼積光房甘型各坊面從積做段椅均堂有管需旗求需求調(diào)研3市場分析購?fù)瀑I引奢鵝華撤小房誠戶頌型逐的辦客僅戶培比諒購囑買住經(jīng)越濟劫大訪戶負型麻的形客奏戶直更授有蠢錢特霸征3：申購襲買壘奢植華帥小終戶鳳型拉的厚客殖戶若比州購僵買填經(jīng)成濟辯大態(tài)戶仗型置的臥客宵戶粘更古有氧錢購撤買喚跑易車籠的準客墳戶蟲滿忘足禍的五是每享踢受禾升膊級僵需桌求蚊；購摸買溫跑管車醒的天客休戶欺比瘋購樂買呆房輔車透的哨客消戶壺更援有古錢豎；購宋買藏房零車狡的添客家戶等滿糖足羞的日是綱生丘活痛必荷要梨需幅求蒜；需求調(diào)研3市場分析向噴心跪型佩城擾市綱化是狂指眾人趟口糧由苗農(nóng)喉村睛向橡城諷市張集爪中絡(luò)、涼由層由磁小延城忽鎮(zhèn)蹤蝶向魯大臨中決城賴市購集泄中意、迷由提欠就發(fā)俊達出地票區(qū)處城紹市齒向快發(fā)鋼達喬地叮區(qū)代城殼市蠅集賺中米的靜過希程威。離設(shè)心款型衡城菌市嘆化是愛是旁指垂人斯口耐或撐者哲產(chǎn)共業(yè)懼由飾中村心校城視市諸向蔥外獲圍吸地焦區(qū)穴中緣瑞小克城挎市矛擴胳散魯?shù)氖沁^冒程或，仿包杯括技郊將區(qū)差化吸和釘逆尊城庸市洞化搖。郊秩區(qū)松化是桑指毯中扛心劃城味市拉的貍?cè)诉f口靈和速產(chǎn)倦業(yè)粒向能城卻市籃邊圈緣稿地憲區(qū)糾擴從散貸的凳過汽程賀。逆統(tǒng)城趴市塞化是青指換中子心拉城鋼市統(tǒng)的足人淚口聲和斷產(chǎn)眉業(yè)齒向貿(mào)城番市你化火地鋒區(qū)覆以腎外熊的摩中交小跨城奪市伙遷剛移后和哀擴叼散免的贏過咳程斧。“匆小持富殺進攔城鑰，誰大用富掃進手京逮”黨，科為西什愛么姑有紐奉這京種估現(xiàn)容象稅？特否征4：舍富貫豪英的奶中示心產(chǎn)城置市緒集丑聚坊性酒是叮豪忌宅紗市豬場毀的異剛遠性熄需姑求北利京企周猜邊窩內(nèi)刑蒙株古京、蔥山牧西蛾、忠河鞭北尾、辟東遣北鍵等醉地業(yè)的郊商堆人皇置疏業(yè)溉，朗買咐房閉的堡首曠要脊目屈標霞依球然望是康北鴨京么而鐵非搬省簡城拆呼杏和帶浩弱特思、污太速原撒、嘉石樓家匠莊速、肌沈脂陽替等轟地油。中這心沖城圣市池，毫如悉北堅京親、佳上淋海揮最摟大融的玻吸攝引忌力采來粉源歐于渡稀保缺寬資印源稿的嶄占影有悅，聽這梅種驢稀課缺倘資獨源跟主心要戒是行竊政慶、將經(jīng)奮濟采、育醫(yī)軌療嗽、娘教搏育猶資婆源。北授京逐幾據(jù)乎列是單全嘴國蹦除斬了嫩經(jīng)親濟哄中更心爭以置外頃其兵他羨所世有墳社框會魯活峽動陣的昏中它心紀，誰北權(quán)京由的洗特速殊羅地征位蔽是已其伍他音城悼市東沒避法演比旬擬震的掉。資跳源繡性占購福房語需悼求全是夠中仁心撓城鉛市陪集翻聚界性閥的鹿重醉要剝體矮現(xiàn)忙。城佛市果化嚇發(fā)暗展見類運型需求調(diào)研3市場分析特華征5：等富桌豪罰代沖際孤屬殊性緊的障變姨化思，先決灑定艇購犬買型需京求蠻特沒征歌的辜變濟化50-60后富豪70后富豪80后富豪典型人群政府或國企人員下海經(jīng)商投資、電子、商貿(mào)、金融保險等領(lǐng)域典型人群市場經(jīng)濟下成長起來的實干家IT、房地產(chǎn)、商貿(mào)、金融保險、醫(yī)藥等領(lǐng)域典型人群世界經(jīng)濟浪潮下以頭腦取勝的財富新貴，或官二代、富二代商貿(mào)、網(wǎng)絡(luò)、投資、演藝等領(lǐng)域精神需求對外低調(diào)，對內(nèi)講求奢華舒適。閱歷豐富，對生活品質(zhì)要求極高精神需求尋求圈層歸屬，講求自我品味展現(xiàn)，多有海外生活閱歷，注重細節(jié)。精神需求有敏銳的時尚嗅覺，關(guān)注新興事物。講求效率，注重自我表現(xiàn)。置業(yè)特征資源占有、京城情結(jié)大面積房型置業(yè)特征彰顯身份、圈層意識面積適中房型置業(yè)特征個性化、私密性中小房型需求調(diào)研3市場分析城橡市喘豪涼宅賤特狂征嬸研濤究醬總純結(jié)產(chǎn)品供給特征產(chǎn)品需求特征市場空間機會戶型戶型整體呈現(xiàn)大尺度，功能多樣化戶型面積選擇上更傾向于功能性和實用性；對戶型空間最注重的是收儲空間、主臥套間和玄關(guān)等基本功能。戶型創(chuàng)新點最關(guān)注的是平層大露臺、270度觀景窗和電梯直接入戶。在合理的戶型面積區(qū)間內(nèi)實現(xiàn)功能最優(yōu)；適度增加平層露臺、觀景窗和電梯直接入戶等創(chuàng)新點外立面建筑外立面呈現(xiàn)多元化，新古典風格少外立面調(diào)查中，接受新古典、新中式的比重最多新古典外立面風格具有市場空間裝修全部采用精裝修，裝修材料均為國際知名一線品牌；裝修接受新古典、現(xiàn)代簡約和簡約歐式的占比最多新古典裝修風格接受度高，裝修材料選擇國際知名一線品牌園林中式園林風格最為普遍，細節(jié)打造精致，稀缺景觀尤其是大空間原生水景及植被帶來較大溢價空間園林風格接受現(xiàn)代和地中海風格的偏多，客戶偏好大面積水景、多層次植被和臺地式景觀?，F(xiàn)代和地中海風格園林，多層次植被、大面積水景、緩坡臺地式景觀配套全部配有頂級會所，生活加商務(wù)雙會所漸成趨勢，游泳池加健身室是生活會所的基本配置生活配套會所業(yè)態(tài)應(yīng)包括健身中心、室內(nèi)泳池、精品超市、SPA及茶館\咖啡館，兒童活動中心、奢侈品保養(yǎng)店等新興配套也需考慮配置；增加更加完善的生活配套，如兒童活動中心，奢侈品保養(yǎng)店服務(wù)城市豪宅物業(yè)管理大多數(shù)選擇國際五大行。服務(wù)內(nèi)容達到甚至超過五星級酒店標準。物業(yè)服務(wù)中室內(nèi)保潔、代收代繳、房屋托管及陪護等是最主要需求。知名物業(yè)管理公司能極大提升項目品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容向家庭化和精細化延伸。

產(chǎn)品供需特征3市場分析豪災(zāi)宅憶前榜期遷策具劃茫思蹄路第2、3、5、6部津分贏，我爭們遺主漢要非參仰考承遠頓洋杠大潛望慘京峽項仿目游前倘期華定虧位忘思闖路木，散第4部勻分雕參壇考舟西坊安帥萬狐科遍大意明卷宮慰項媽目逼前蘇期狼方質(zhì)案余來金進增行四舉伶例槐說度明足。3.市場分析2.限制性條件1.定位推演地圖4.價值最大化5.產(chǎn)品策略6.營銷策略如躺何模突誦破佛限吩制設(shè)性珍條賣件鼠，桂尋茶找恨項怎目螞的染市嚇場明價鄭值幟空廁間我？需窯要訪解慶決扒的災(zāi)問賤題突扁破您限標制太性僵條浪件兵策范略1、白尋織找咱項枕目技差眨異假性2、她打角造銜項齡目及唯釋一央性利腔用花優(yōu)燦勢—哪興些剪優(yōu)畝勢侮能委夠浩做仙到陣超舊越做市落場張的淹發(fā)蓋展截水暑平槳或遵幫慈助粉提彩升緒項子目灑的潤溢開價乳空待間?。哭D(zhuǎn)刃移潔劣請勢—如華何勉在件區(qū)禁位懷和核地椒塊閣經(jīng)袍濟芽指格標滔不眉占順據(jù)艦優(yōu)嗓勢戴，想以殲及喉較臂高予的效銷戶售響目驕標律情遞況雙下纏突警出橋重護圍章？鎖幟定侮差系異孔化億市心場嘴空蛾間苗，避尋遠找皆豪鍛宅叔市敵場繼的墨藍遼海薦是蟲項團目舊成舍功均的移關(guān)聯(lián)鍵

限制性突破1市場定位鎖棍定輸差捆異怖化略市獸場景空脂間贈，秒尋傭找毀豪很宅持市壇場賣的破藍搖海兇是重項余目清成渡功僑的貧關(guān)廁鍵“樸差異異柱性帖”濱和廉“腿唯哀一團性衣”攻的級研刑判久標持準為皺項尸目拐度護身河打婚造超眼越背市駐場裕發(fā)唐展齒水準平可疑實置現(xiàn)前創(chuàng)摧新民空先間“由差樹異歸性魯”貿(mào)的化標酷準存婦在厘市妨場做空耀白有緊能加夠犯借邁勢礙的興強飯勢撒資彈源具倉備智縱怠深遞方突向扇的些可僚延騙展頭性可專提蠻升棚產(chǎn)旅品太的芳溢成價戲空盜間“翼唯駁一恐性蒸”譯的批標厭準

限制性突破1市場定位通裂過列地捕塊哥條康件省與夕市老場橡分促析噴，檢本潮項揚目看最同大腰的傷地丸塊基優(yōu)波勢枕條壟件默是掃原扁生懸綠獻地把，斥應(yīng)檢做課到稅極深致召化哭、屈會假所竄和飼服泛務(wù)他有交規(guī)范模螞條竄件魯和斧縱山向燭延楚展冤的具空逗間亮，榮文裂化烈和牽區(qū)論域綠環(huán)歲境塑未蓄來喝可臣能鍵具志有么唯毀一銜性創(chuàng)，押其倘他炎要拖素價要弓做保到冶差償異拌性搬。戶型設(shè)計唯一性的可能程度差異性的可能程度低高高會所服務(wù)園林規(guī)劃立面風格精裝修酒店式公寓學(xué)校、醫(yī)院等公建智能化文化?????????1、倡打踩造鞠本什項件目惰的缸極喂致建化體，伐可猛以乘從云園待林精規(guī)萄劃秩、寄智蹦能渡化吉、箱會蔑所混和棚服批務(wù)番等晨方完面尋著索手流。2、革戶側(cè)型懂、伍智限能再化里、退立群面充風害格德和嶄精俊裝拔修潔堅褲持佳走惜差售異炭性屯路順線小。3、步酒淺店層式稅公音寓喚、恥學(xué)末校濕或滾醫(yī)讀院等等飽公瞎建脆、枝總箏體晨規(guī)歡劃們做化出反差荒異留性某和宣唯淚一盆性欣的猛可參能查性百都倍比快較嚼小，阻但風學(xué)獻校匹和家醫(yī)符院渣資檔源倡如泳果衫能醋被甩整從合好，夕則垮會冰形索成漁強苦勢陪唯依一粱性粘。4、農(nóng)文匠化廉目狹前夜只桂能勝做鐘差疲異李性解，鍋未儲來挽有疾可嗽能食打埋造帽出療唯絹一珠性挎。孫區(qū)陸域夫環(huán)譜境襖未朗來瞞有噴可乎能具膽有露唯挺一所性母。宜賣居激便封利把的搞區(qū)集域欠環(huán)靠境??

限制性突破1市場定位遠鞠洋可大聯(lián)望校京給項世目府市董場抖定煙位項浸目利所塊在子的送望孩京盾商羽務(wù)比區(qū)城委市附定思位甲與泉發(fā)友展訊前譽景臨虜近范首秧都瞎機壯場糧、宜蝴居陶便結(jié)利份的扣成禁熟陡社肝區(qū)、疲世畝界5限0棍0強臨的示中探國朗總連部并，國廢際志化細商豈務(wù)趙居夸住兔氛乞圍項達目基威本只屬尤性社衰區(qū)之中饅罕歐有呼大去面附積原繡生滑樹羽林，是厲本伍項仇目偏得流天晴獨對厚讓的忙優(yōu)防勢完別善追而室高夸端翁的覆配帝套晴服品務(wù)園賤林修景語觀率規(guī)股劃軌的強連勢蒼震開撼國辣際遼化棒城去市珠副綱中族心繡的拍森張林翁豪涼宅—員—全皇功既能雪“曉泛宗會攀所漲”侵智根能促化進專筍屬貿(mào)服裂務(wù)歷“E社惹區(qū)?！?/p>

市場定位2市場定位產(chǎn)瞇品紐奉落園地腥的墨價礎(chǔ)值毅支刃撐餓點艦方勝向享導(dǎo)碧引產(chǎn)品組合市場供需空間限制性條件差異化競爭方向產(chǎn)品價值點建議規(guī)劃多層次公共活動空間地塊分割、地鐵線路、周邊環(huán)境影響因素多注重場所精神，提倡社區(qū)互動半圍合，綠地區(qū)隔，多樣化利用公共空間建筑外立面新古典與新中式周邊建筑的風格和高度，對本項目的外圍視線及建筑風格帶來影響注重造型，突出標識性時尚與個性化的細節(jié)處理戶型在合理的戶型面積區(qū)間內(nèi)實現(xiàn)功能最優(yōu)；適度增加平層露臺、觀景窗和電梯直接入戶等創(chuàng)新點總價銷售決定戶型面積，戶型面積影響創(chuàng)新空間細分市場需求，強化功能空間適度的奢華，完美的舒適功能體驗園林現(xiàn)代和地中海風格園林，多層次植被、大面積水景、緩坡臺地式景觀內(nèi)部景觀資源單一面積小，外圍景觀形成周期長垂直綠化，多重觀景微地形處理，帶來更加豐富的景觀層次配套增加更加完善的生活配套，如兒童活動中心，奢侈品保養(yǎng)店公建與住宅用地存在分割；會所經(jīng)營問題多，學(xué)校，養(yǎng)老院未來的發(fā)展規(guī)劃缺乏可控性泛會所，打破空間與經(jīng)營限制酒店式公寓、學(xué)校、醫(yī)療“泛會所”物業(yè)知名物業(yè)管理公司能極大提升項目品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容向家庭化和精細化延伸。超越市場競爭，投入大，操作要求高服務(wù)與會所經(jīng)營相結(jié)合打造無時空六維服務(wù)體系精裝修新古典裝修風格接受度高，裝修材料選擇國際知名一線品牌裝修的個性化需求特征把握難度大統(tǒng)一風格，菜單定制追求細節(jié)的完善與藝術(shù)品位高科技智能居家系統(tǒng)，社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺投入成本高，新型智能化設(shè)施適用需待驗證打造E社區(qū)，增強娛樂型虛擬豪宅圈層文化

產(chǎn)品供需特征2市場定位價喉值送最寫大坐化遞分待析說明

根據(jù)差異化因素的分析，應(yīng)該采用價值最大化原則進行方案的篩選，但由于遠洋大望京項目一開始就已經(jīng)確定了“做什么”的問題，未涉及此項內(nèi)容，以下部分以西安萬科大明宮項目舉例來說明價值最大化分析。價值最大化3市場定位發(fā)展方向地塊屬性市場因素操作要求預(yù)期收益方案一：高端住宅+五星級酒店+商業(yè)+酒店式公寓城市未來發(fā)展的行政中心和居住中心，未來有大量商務(wù)、旅游等短期需求住宅銷售普遍較好，北城五星級酒店稀缺，且能大幅度提升住宅品質(zhì)感高舉高打，高端住宅定位符合萬科城市戰(zhàn)略發(fā)展要求；熟悉和了解五星級酒店運行模式項目整體收益能夠彌補五星級酒店投資并略有盈余，回收周期較長方案二：高端住宅+區(qū)域級商業(yè)中心＋酒店式公寓處于城市未來核心商圈范圍內(nèi)，現(xiàn)狀以建材家居類專業(yè)市場為主，生活配套類商業(yè)稀缺區(qū)域級大型生活配套商業(yè)市場空白需要良好的商業(yè)規(guī)劃確定合理規(guī)模與業(yè)態(tài)；與高端住宅形成聯(lián)動；需要具備較強招商運營能力住宅定位于城市高端，商業(yè)投資回收周期較長方案三：高端住宅+酒店式公寓+社區(qū)配套商業(yè)城市未來的中央居住區(qū)住宅是核心產(chǎn)品，社區(qū)商業(yè)能夠基本滿足居住區(qū)需求對城市高端住宅的把握項目短期收益可觀，適宜對快速回收現(xiàn)金流的要求K扣P羨I價罩值屠體唇系但分講解明鴿確肢戰(zhàn)既略頑定扶位勢，蹄關(guān)小注嫌整際體悔形刪象舅，吹綜繞合相地慰塊摔屬平性臭和平市迎場狐因搜素撿，責同引時堆結(jié)你合浸操酒作坊要快求政、識預(yù)勤期親收栽益吐等利根群據(jù)K委P升I物億業(yè)細選雞擇乎的家關(guān)便鍵先指指標界體駝系營。長中短投資周期根出據(jù)K環(huán)P華I價魚值秋分腫解會，方虧案遍二資危金交平漢衡提能戚力春最股強硬，燒既庭能悄滿養(yǎng)足幣項劈燕目寬開某發(fā)南的亞現(xiàn)渾金戴流納要跌求優(yōu)，步又媽可華以弟兼頭顧劫到雁未禍來拜的仗可棒持抵續(xù)違發(fā)未展宇，沃同碑時御在夠滿北足傳地紀塊翅和囑市鑒場朋條曉件逢的模前可提遲下尿能例夠開充樓分振發(fā)恰揮肉地燦塊艷價墓值繩。創(chuàng)我玻們伯建燒議榮采肺用坐：高膨端慰住花宅+區(qū)畢域泡級善商泉業(yè)溫中晝心+酒尖店笨式槽公耽寓的續(xù)開恨發(fā)傷組挽合參方池式檢。價值最大化3市場定位開矛發(fā)早策妥略對設(shè)屋計估我愁們懇遵回循愧了腫幾仿個搬原姨則李：枝分應(yīng)三蠻期讓穩(wěn)誤健省開重發(fā)夜，濕盡偽量挺利被用濃銷宣售傘回雨款映滿犯足弟現(xiàn)奇金天流段，孤住造宅拖準竊現(xiàn)彎房誘、騎酒愿店飾式海公固寓韻現(xiàn)盯房膏發(fā)粱售防，籮會股所臭放滲在駝項櫻目議一唇期非，厭商辯業(yè)侮放嘉在撲項捉目壞二拒期慌開搏發(fā)均，惠以丈提瞞升趣整逢體境品喜質(zhì)硬。分期周期規(guī)模2011201220132014

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一期

開發(fā)周期住宅

80,045

商業(yè)（會所）2000

銷售周期

二期

開發(fā)周期住宅

80,045

酒店式公寓

20,000

商業(yè)

61,000

銷售周期住宅

80,045

酒店式公寓

20,000

三期

開發(fā)周期住宅

80,046

酒店式公寓

20,000

銷售周期住宅

80,046

酒店式公寓

20,000

分期周期規(guī)模2011201220132014

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一期

開發(fā)周期住宅

95,378

商業(yè)（會所）2000

銷售周期住宅

95,378

二期

開發(fā)周期住宅

95,378

酒店式公寓

20,000

商業(yè)

16,000

銷售周期住宅

95,378

酒店式公寓

20,000

三期

開發(fā)周期住宅

95,380

酒店式公寓

20,000

銷售周期住宅

95,378

酒店式公寓

20,000

價值最大化3市場定位自透有商資秤金吉比驚例膀：靜灑態(tài)尸財張務(wù)律估壞算:自新有喚資董金陰比折例僻按享總鉗投擋資漸的5菌0側(cè)%計腸算;動已態(tài)腔測謙算:以術(shù)自罰有殃資約金帶滿沸足現(xiàn)交伍付拜土戒地取成診交聯(lián)款棄及講項種目州運褲營預(yù)費退用柱總略額梅計蠶算府；增無值州稅治：在長項提目刮取唐得妄預(yù)促售堅許河可悉時貓，塞按銷買售擁收遍入宵的1棋%預(yù)巨征普增且值肝稅；地錯價誦款貞：2各0蒼1使1年枯一碰季鳴度節(jié)內(nèi)混一械次賠性裁付盒清膚。具真體逝測之算穿詳史見《西綿安原萬來科吉項惱目痛方尖案子二各經(jīng)斗濟叮測搏算》和《西捷安印萬奶科鍬項明目豆方爺案賺三質(zhì)經(jīng)遭濟愿測雕算》，究含德動銹態(tài)影分欄析經(jīng)肺濟雞測劍算饞假侵設(shè)勾前珍提價值最大化3市場定位項醒目冊現(xiàn)稍金糠流碗及逢凈初現(xiàn)柔值裂及閑財吩務(wù)描內(nèi)警部鄭收塔益秒率動態(tài)投資分析（方案二）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV，億元)（i=8%)-16.28動態(tài)投資回收期(Pt)，自2011年1月起2.12年財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)5%動態(tài)投資分析（方案三）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV，億元)（i=8%)-27.16動態(tài)投資回收期(Pt)，自2011年1月起2.43年財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)3%方揀案脊財孫務(wù)戒評重價從找兩批個團方絲式案借投虛資懲分租析傍情勝況擁來勝看牙，商方栽案最二張明匹顯歌優(yōu)荷于虛方男案鍛三垃。價值最大化3市場定位豪梯宅貝前膝期沃策御劃群思碼路第2、3、5、6部剝分港，我許們瓦主它要六參獨考呆遠機洋坊大轉(zhuǎn)望均京想項倉目倍前玻期城定展位酒思篇路煙，肯第4部桐分糊參擇考瞎西伏安種萬殿科概大倆明撞宮虧項翅目怎前褲期職方曾案名來梢進繁行毯