濟(jì)南融創(chuàng)雪山項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)及市場(chǎng)定位報(bào)告一、項(xiàng)目定位二、產(chǎn)品研發(fā)三、成本及財(cái)務(wù)指標(biāo)四、項(xiàng)目目前進(jìn)展情況五、工作目標(biāo)一、項(xiàng)目定位1、地塊介紹2、市場(chǎng)研判3、客群定位4、市場(chǎng)定位5、產(chǎn)品定位西部新城：以交通、科教為依托形成集三產(chǎn)、商貿(mào)、高尚休閑于一體的城市副中心東部新城：以政務(wù)、產(chǎn)業(yè)東移為依托形成集產(chǎn)業(yè)、政務(wù)、配套于一體的新城市中心北部濱河新城：將原有制造業(yè)及傳統(tǒng)服務(wù)外遷，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。核心驅(qū)動(dòng)：“制造產(chǎn)業(yè)+人口”城市功能定位：制造產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)核心驅(qū)動(dòng)：“交通+文教產(chǎn)業(yè)”城市功能定位：城市副中心、科技文教商貿(mào)區(qū)西進(jìn)南控東拓北跨中疏核心驅(qū)動(dòng)：“政務(wù)＋商務(wù)”城市功能定位：城市新中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)濟(jì)南南依群山北臨黃河，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和京滬經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸上的重要交匯點(diǎn)，是全國(guó)重要的交通樞紐和物流中心。濟(jì)南城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”，為城市由單核向多核發(fā)展在城市空間方面提供了機(jī)會(huì)，東部是城市發(fā)展最熱點(diǎn)板塊也是濟(jì)南的發(fā)展方向。1、地塊介紹|地處濟(jì)南城市發(fā)展方向東部新城CLD，生態(tài)、政務(wù)、文體、智慧驅(qū)動(dòng)，東部新城環(huán)城高速內(nèi)稀缺地塊，升值潛力大；世紀(jì)大道、飛躍大道，未來(lái)地鐵、輕軌規(guī)劃、高鐵東站，濟(jì)南東部新城中心，板塊愿景明朗；區(qū)域景觀資源豐富，是濟(jì)南較好的生態(tài)住區(qū)，煉油廠搬遷之后，被認(rèn)可度會(huì)得到質(zhì)的提升。交通樞紐商貿(mào)北跨工業(yè)城西進(jìn)文化休閑新城老城區(qū)高新區(qū)政務(wù)、奧體、CBD本案東拓南控1、地塊介紹|東部新城核心住區(qū)本項(xiàng)目用地位于濟(jì)南東部新城世紀(jì)大道與環(huán)城高速、飛躍大道、鳳鳴路圍合地帶。城市資源：南側(cè)有山東建筑大學(xué)、濟(jì)南體育學(xué)院，東側(cè)有歷城政務(wù)中心（待建）、歷城體育中心、歷城文化中心（三心三館）。景觀資源：地塊內(nèi)四山一河、地塊外雪山、鳳凰山、鮑山公園等項(xiàng)目北側(cè)的山鋼與西側(cè)的煉油廠是項(xiàng)目發(fā)展的最大阻力。1、地塊介紹|區(qū)位分析建行銀豐歷下公園用地范圍山東建筑大學(xué)山東體育學(xué)院歷城政務(wù)中心歷城文化中心歷城體育中心鮑山公園鳳凰山煉油廠蔣山大家有疑問(wèn)的，可以詢(xún)問(wèn)和交流可以互相討論下，但要小聲點(diǎn)城市間交通極為便利：至機(jī)場(chǎng)、高鐵東站（在建）、高速都極為便捷，距離長(zhǎng)途汽車(chē)站較遠(yuǎn)；距離傳統(tǒng)市中心達(dá)15公里，典型新城項(xiàng)目，交通所限，客戶(hù)群集中在二環(huán)東路以東區(qū)域。1、地塊介紹|城市交通周邊路網(wǎng)：有世紀(jì)大道、鳳歧路、鳳鳴路、飛躍大道及繞城高速路等多條主干路，路況良好，方便通行市內(nèi)各個(gè)方向；公共交通：世紀(jì)大道上開(kāi)行308、311、321、k162四趟公交，飛躍大道上開(kāi)行122路公交；軌道交通：規(guī)劃輕軌R2韓倉(cāng)站距離1.5公里，目前R2線尚未開(kāi)工，建成時(shí)間在2018年以后。本項(xiàng)目經(jīng)十路世紀(jì)大道飛躍大道鳳鳴路繞城高速工業(yè)北路R2R3韓倉(cāng)站高新區(qū)1、地塊介紹|周邊道路濟(jì)南新東站是濟(jì)南“三主一輔”鐵路樞紐客運(yùn)站中三主之一。未來(lái)濟(jì)南新東站地區(qū)將形成以交通樞紐功能為先導(dǎo)的城市副中心。東站選址王舍人片區(qū)東北、濟(jì)青高速公路南部，距離雪山片區(qū)約3km，區(qū)域規(guī)劃面積50平方公里。東站片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將對(duì)該地區(qū)城市形象提升、交通及配套改善產(chǎn)生巨大推動(dòng)作用。2014年10月新東站項(xiàng)目正式啟動(dòng)，片區(qū)控規(guī)將于2015年6月底全部完成，新東站計(jì)劃于2016年12月31日前投入使用。這對(duì)雪山項(xiàng)目是重大利好。雪山片區(qū)濟(jì)南主城區(qū)濟(jì)南東站濟(jì)南東部區(qū)域1、地塊介紹|規(guī)劃利好1234自身?xiàng)l件客戶(hù)認(rèn)知發(fā)展?jié)摿Φ貎r(jià)優(yōu)勢(shì)濟(jì)南土地熟化制度取消，本項(xiàng)目是遺留的少數(shù)幾個(gè)“末班車(chē)”項(xiàng)目之一價(jià)格已鎖定且低于周邊地價(jià)；濟(jì)南重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目距離高新區(qū)、奧體CBD等東部核心地區(qū)較近，區(qū)位良好、交通便利，總體規(guī)模巨大，未來(lái)有較大操作空間；位于城市東部，符合本地客戶(hù)長(zhǎng)期固有的“住東不住西”的居住習(xí)慣，同時(shí)本區(qū)域是濟(jì)南未來(lái)的發(fā)展重心所在；濟(jì)南新東站2016年底投入使用，而軌道交通的落地更將極大提升區(qū)域價(jià)值；目前周邊配套、公共交通、城市資源不完善，項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)需考慮自身配套建設(shè)；5配套建設(shè)該片區(qū)為濟(jì)南東部生態(tài)環(huán)境最佳之區(qū)域，伴隨銀豐、綠地、恒大、中建等越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)公司進(jìn)入，集群效應(yīng)逐漸彰顯，受關(guān)注度愈發(fā)提升。6集群效應(yīng)

【小結(jié)】歷城區(qū)成交占據(jù)濟(jì)南總成交38%，主要集中在唐冶、華山、漢峪三個(gè)片區(qū)；高新區(qū)成交為80.89萬(wàn)平米，占比11%。2015年1-5月份，濟(jì)南土地成交338萬(wàn)平米，其中歷城區(qū)成交92萬(wàn)平米，集中在華山片區(qū)。2、市場(chǎng)研判|土地市場(chǎng)華山片區(qū)漢峪片區(qū)唐冶片區(qū)高新片區(qū)2014年區(qū)域相關(guān)土地成交情況

區(qū)域內(nèi)成交住宅地塊為景和與中建地塊，11.3萬(wàn)平米，片區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)較少。

唐冶片區(qū)出讓土地占地面積約計(jì)48萬(wàn)平米左右。2015年區(qū)域相關(guān)土地為萬(wàn)科金域華府地塊，占地19萬(wàn)平米，總建面約30萬(wàn)平米。2、市場(chǎng)研判|土地市場(chǎng)|相關(guān)土地成交14濟(jì)南市常年保持商品住宅供需兩旺，即使2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，總體成交量也與2013年基本持平；2015年濟(jì)南住宅庫(kù)存達(dá)到55393套，按照14年去化速度約需一年時(shí)間進(jìn)行去化；相比較同類(lèi)的青島(剛需住宅庫(kù)存需三年去化時(shí)間）等副省級(jí)城市，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)比較健康。2、市場(chǎng)研判|商品住宅供需關(guān)系2014年濟(jì)南市1-12月住宅成交情況濟(jì)南進(jìn)入2014年住宅市場(chǎng)瞬間降溫，直到7-8月隨著限購(gòu)政策取消，成交量方開(kāi)始攀升。2014年12月成交劇增，這是以?xún)r(jià)換量導(dǎo)致的需求爆發(fā)，隨著2015年政策利好的不斷推進(jìn)，市場(chǎng)成交比起2014年全年迅速回暖。2、市場(chǎng)研判|商品住宅供需關(guān)系2015年濟(jì)南市1-5月成交情況7235套

3352套

6860套

6924套

8943套

2015年房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)升溫明顯，相比2014年同期每月成交套數(shù)大幅上升；2015年平均去化戶(hù)型面積約在115平米左右，因政策因素改善型市場(chǎng)占比逐步上升。2、市場(chǎng)研判|板塊競(jìng)爭(zhēng)王舍人板塊（東北部剛需剛改集中區(qū)域）高新區(qū)板塊（高競(jìng)爭(zhēng)）雪山板塊化纖廠板塊（城區(qū)剛需剛改）漢峪片區(qū)（寫(xiě)字間集中片區(qū)）唐冶板塊（高競(jìng)爭(zhēng)）價(jià)格：高層均價(jià)6000-8200元/㎡左右，主力總價(jià)60-90萬(wàn)/套未來(lái)三年供應(yīng)量：約90萬(wàn)㎡價(jià)格：均價(jià)4800-6500元/㎡左右，主力總價(jià)53-85萬(wàn)/套未來(lái)三年供應(yīng)量：約80萬(wàn)㎡價(jià)格：高層均價(jià)6000-6700元/㎡左右，主力總價(jià)61-75萬(wàn)/套未來(lái)三年供應(yīng)量：80萬(wàn)㎡價(jià)格：整體均價(jià)在8500-1000元/㎡，主力總價(jià)70-140萬(wàn)/套未來(lái)三年供應(yīng)量：60萬(wàn)㎡價(jià)格：小高層均價(jià)9500/㎡左右，主力總價(jià)77-135萬(wàn)/套；高層均價(jià)8600/㎡，主力總價(jià)70-120萬(wàn)/套未來(lái)三年供應(yīng)量：55萬(wàn)㎡彩石板塊（新興板塊）新悅城景和山莊天齊奧東花園尚東1956萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中海天悅府銀豐劉智遠(yuǎn)萬(wàn)科華府價(jià)格：核心區(qū)均價(jià)9000元/㎡左右，外圍區(qū)域均價(jià)7500元/㎡左右，主力總價(jià)65-110萬(wàn)/套未來(lái)三年供應(yīng)量：約150萬(wàn)㎡恒大奧東新都綠地城銀豐唐郡舜奧華府德潤(rùn)天璽萬(wàn)象新天江蘇新城恒大城萬(wàn)科新里程萬(wàn)科城保利華庭綠城百合2、市場(chǎng)研判|板塊競(jìng)爭(zhēng)化纖廠、高新、漢峪板塊在改善型市場(chǎng)層面與本案具備較大競(jìng)爭(zhēng)唐冶、高新、濟(jì)鋼（工業(yè)北路）區(qū)域在剛需市場(chǎng)與本案形成激烈競(jìng)爭(zhēng)2014年片區(qū)去化約30萬(wàn)平米，未來(lái)三年存量及供應(yīng)量約90萬(wàn)平米，其中約有15-20萬(wàn)平米為頑固存量；

高新區(qū)及唐冶板塊未來(lái)三年的存量及供應(yīng)量約為150-200萬(wàn)平米，板塊間競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模(萬(wàn)平米）產(chǎn)品供應(yīng)(萬(wàn)平米）去化(萬(wàn)平米）14年去化(萬(wàn)平米）存量(萬(wàn)平米）近期均價(jià)(元/平米）備注本區(qū)域尚東1956269棟26-29層高層2618.2157.882001、14.9.27開(kāi)盤(pán)

2、學(xué)區(qū)房

3、主力戶(hù)型90.110

4、住宅用地的公寓一棟中建鳳棲第311棟12層小高層

14棟30-33層高層31296.5272001、2012年6月開(kāi)盤(pán)

2、主力戶(hù)型為90、120平米

3、學(xué)區(qū)房中建新悅城3915棟22-33層高層;39323460001、14.11.29開(kāi)盤(pán)

2、周邊生態(tài)環(huán)境較差

3、主力戶(hù)型90.110平米天齊奧東花園189棟24-32層高層18.58.95.67.674001、6500元/平米低價(jià)入市

2、產(chǎn)品屬及格水平

3、主力戶(hù)型面積90平米三房、120平米三房百替御園華府8.38棟3層低層

11棟10-18層小高層8.341.64.377001、2012-09-26開(kāi)盤(pán)

2、140平米以上為主力戶(hù)型九英里顥苑84棟17-18層小高層;

81.30.86.7144001、豪裝

2、戶(hù)型面積155-240

3、11.6開(kāi)盤(pán)恒生伴山174棟11層小高層

5棟28-32層高層1712.70.254.375001、2010.12.18開(kāi)盤(pán)

2、主力戶(hù)型100-130平米

3、工程質(zhì)量與口碑較差景和山莊232棟洋房13棟小高5棟高層237200未開(kāi)盤(pán)唐冶片區(qū)綠地城

655棟18層(2T3)小高層5棟33層(2T4)高層

9

6

3

5500內(nèi)購(gòu)階段，9月份開(kāi)盤(pán)銀豐唐郡9629棟8-17層小高層

2棟6層多層

10棟22-25層高層

聯(lián)排20幢30267456001、后續(xù)土地自己開(kāi)發(fā)或出讓不明

2、戶(hù)型分布面廣，以130平米以上為主

3、12.11.18開(kāi)盤(pán)華夏帝苑26.613棟13-18層小高層26.61124.66100

2、市場(chǎng)研判|區(qū)域供求雪山南側(cè)山東建筑大學(xué)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)在2015年有較大攀升，東側(cè)唐冶區(qū)域價(jià)格基本持平，稍有下降。近三年，同一項(xiàng)目同等產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)情況下售價(jià)年漲幅約7-8%。伴隨著高鐵東站的崛起、煉油廠與濟(jì)鋼的逐步搬遷，區(qū)域價(jià)格有較大攀升潛力。2、市場(chǎng)研判|區(qū)域售價(jià)水平2、市場(chǎng)研判|主要競(jìng)品96、98㎡兩梯四戶(hù)143㎡一梯兩戶(hù)項(xiàng)目規(guī)模：官方宣傳500萬(wàn)平米大盤(pán)，目前僅拿了兩塊地，住宅占地18萬(wàn)平，建面65萬(wàn)平，由5棟18層(2T3)、5棟33層(2T4)小高層、高層組成。銷(xiāo)售情況：2015年初在不具備預(yù)售條件下已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，推出426套房源，去化260套，2015年3月份開(kāi)始加推，目前為止共推出1-5號(hào)樓5個(gè)樓座，696套房源，去化近500套。產(chǎn)品：戶(hù)型以90平兩室、三室、110平三室為主，少量130平米大三室；其中90平米三室與數(shù)量較少的130平米三室去化速度最佳。三棟小高層已經(jīng)去化完畢，均價(jià)5800元/平米，高層去化較慢，均價(jià)5500元/平米?！揪G地城】尾房在售2、市場(chǎng)研判|主要競(jìng)品戶(hù)型面積（㎡）供應(yīng)占比成交已推剩余兩室兩廳一衛(wèi)92（高層）18627%11874三室兩廳一衛(wèi)108（高層）18627%71115三室兩廳一衛(wèi)92（小高）10816%1080110（小高）16223%1620三室兩廳兩衛(wèi)130547%540合計(jì)696100%507189戶(hù)型去化【綠地城】110平米戶(hù)型90平米戶(hù)型2、市場(chǎng)研判|主要競(jìng)品130平米戶(hù)型90平米戶(hù)型戶(hù)型定位較準(zhǔn)，方正全明，實(shí)用緊湊；針對(duì)剛需與剛改，地緣客戶(hù)+高新區(qū)經(jīng)十路青年置業(yè)人群；綠地城商業(yè)地塊沿世紀(jì)大道，為歷城政務(wù)中心（待建）所在地。客戶(hù)來(lái)源：周邊：學(xué)校職工、附近居民、工業(yè)北路人群，約占40%高新區(qū)：高新區(qū)擠壓人群，約占20%經(jīng)十東路：沿線寫(xiě)字樓年輕白領(lǐng)，約為30%客戶(hù)特點(diǎn)：年齡在20-30歲之間，收入一般，處于職業(yè)上升期，用途多為婚房；需求為兩房與小三房，比例約為60-70%。年齡在40-50歲之間，多次置業(yè)，升級(jí)改善，多需要130-140平戶(hù)型，約占20-30%比例；置業(yè)需求：自主與新城置業(yè)，客戶(hù)認(rèn)可東部的未來(lái)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境，對(duì)于教育及配套尤為重視?！揪G地城】客群分析2、市場(chǎng)研判|主要競(jìng)品【綠地城】競(jìng)爭(zhēng)研判2、市場(chǎng)研判|主要競(jìng)品相對(duì)優(yōu)勢(shì)：價(jià)格低相對(duì)劣勢(shì)：心理位置較偏，與銀豐唐郡及本案南側(cè)項(xiàng)目相比區(qū)塊成熟度較低。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向：以智慧、教育、成熟、環(huán)城內(nèi)等直接優(yōu)勢(shì)制勝。【天齊奧東花園】2014年10月、2015年1月，4月分別推出2、5,1,3、4號(hào)樓，合計(jì)1200套房源；主力戶(hù)型為85㎡兩室，93平米小三室、120平米三室、140平米三室。合計(jì)成交約830套；優(yōu)惠措施：5000抵3萬(wàn)，一次性付款98折，按揭99折，拒絕使用公積金貸款。目前均價(jià)7400元/平米。奧東花園2、市場(chǎng)研判|主要競(jìng)品戶(hù)型面積（㎡）供應(yīng)占比已推成交去化率已推剩余剩余均價(jià)兩室兩廳一衛(wèi)8437222%36023365%1271396452三室兩廳一衛(wèi)9430818%24020485%36104655611024014%4649%422367226三室兩廳兩衛(wèi)117-12237221%36025771%1031157138四室兩廳兩衛(wèi)13227416%624268%2023272151441509%1043029%741207472合計(jì)1716100%117277066%402946各戶(hù)型去化比例：1、兩室戶(hù)型較為尷尬；2、130平米以上大戶(hù)型具備一定生存空間。戶(hù)型設(shè)計(jì)較為一般；項(xiàng)目整體缺乏亮點(diǎn)，宣傳中重點(diǎn)推廣學(xué)區(qū)（歷城一中）?！咎忑R奧東花園】120平米90平米2、市場(chǎng)研判|主要競(jìng)品客戶(hù)來(lái)源：周邊居民、職工；高新擠壓人群；工業(yè)北路居住人群；歷下區(qū)年輕白領(lǐng)客戶(hù)特點(diǎn)：年齡在25-55歲之間，剛需與剛改，看好較低的價(jià)位者占絕大多數(shù)；

客群分析2、市場(chǎng)研判|主要競(jìng)品【天齊奧東花園】競(jìng)爭(zhēng)研判2、市場(chǎng)研判|主要競(jìng)品相對(duì)優(yōu)勢(shì)：價(jià)格較低相對(duì)劣勢(shì)：產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)、規(guī)模較小、品質(zhì)一般競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向：以生活方式、智慧、教育、大盤(pán)取勝。2、市場(chǎng)研判|主要競(jìng)品【萬(wàn)科金域華府】萬(wàn)科進(jìn)入濟(jì)南的第四個(gè)項(xiàng)目，精裝+新風(fēng)是主推賣(mài)點(diǎn)。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格9000-10000元/平米，在改善層面上與本案將形成競(jìng)爭(zhēng)。總占地面積103870m2總建筑面積422744.60m2總戶(hù)數(shù)2991戶(hù)高層住宅7棟高層

其中1棟21層，2棟30層，3棟29層,1棟33層小高層住宅12棟小高層

其中3棟16層，1棟17層，8棟18層小高層地上建筑容積率3項(xiàng)目分?jǐn)?0%-24%建筑高度6.4-96.9車(chē)位總個(gè)數(shù)及配比2558（0.8車(chē)位/1戶(hù)）產(chǎn)品戶(hù)數(shù)配比802607.45%95189454.40%10560217.30%12572520.85%總計(jì)3481100%【萬(wàn)科金域華府戶(hù)型配比】其95-125平米戶(hù)型與本案基本重合，在改善層面上競(jìng)爭(zhēng)激烈。小高層均為1T2設(shè)計(jì)，為105、125平米戶(hù)型。高層均為2T4設(shè)計(jì)，均為95平米戶(hù)型（少量80平米戶(hù)型）。首開(kāi)樓棟項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)約在7月25日，推出16#、17#、20#、22#4棟樓共636套房源，貨值約為5.56億元。內(nèi)部信息：按60%首開(kāi)目標(biāo)計(jì)算，需開(kāi)盤(pán)去化約380套，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約3.3億元。戶(hù)型推盤(pán)套數(shù)去化率去化套數(shù)808450%429534860%20610510270%7112510260%61合計(jì)63660%38085+95平米戶(hù)型95平米戶(hù)型105平米戶(hù)型125平米戶(hù)型【恒大奧東新都】總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目面積（㎡）總占地59615.1可建設(shè)用地50066.2總建面165221其中公共建筑面積12192綜合樓92547商業(yè)9645住宅總建筑面積153030住宅建筑面積147783機(jī)房及其他面積5246容積率3.3建筑密度22%項(xiàng)目概況：恒大奧東新都扼守高新區(qū)通往本案的世紀(jì)大道，預(yù)計(jì)10月份入市，目前價(jià)格等信息尚未確定，按照恒大歷來(lái)與周邊毛坯項(xiàng)目同等價(jià)格的策略，預(yù)計(jì)入市價(jià)格為7500-8000元/㎡左右。2、市場(chǎng)研判|潛在競(jìng)品總戶(hù)型比例表類(lèi)型面積區(qū)段套數(shù)套數(shù)比例兩室兩廳一衛(wèi)70-8023617.1%三室兩廳一衛(wèi)90-11041630.2%三室兩廳兩衛(wèi)110-12036626.6%120-13029821.6%四室兩廳兩衛(wèi)130-140624.5%合計(jì)1378100%在戶(hù)型面積方面，主力供應(yīng)面積為90-130㎡三室產(chǎn)品，占比達(dá)78%，兩室及四室產(chǎn)品供應(yīng)量較少，占比共計(jì)約22%。項(xiàng)目概況：銀豐劉智遠(yuǎn)項(xiàng)目總體量約260萬(wàn)方，其中可售面積約190萬(wàn)方，項(xiàng)目預(yù)計(jì)8月份拿地，目前價(jià)格未定，根據(jù)其大盤(pán)特性，預(yù)計(jì)入市價(jià)格為7500-8000元/㎡左右。銀豐劉智遠(yuǎn)項(xiàng)目區(qū)域位置高新區(qū)長(zhǎng)嶺山南路與鳳凰路交匯處開(kāi)發(fā)商銀豐占地面積1883畝容積率住宅2.4、商業(yè)4.1、商住3.1建筑面積260萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型住宅戶(hù)型面積80-160㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間--交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)公司--內(nèi)部配套規(guī)劃大型綜合社區(qū)醫(yī)院、兩所初中、三所小學(xué)、100班幼兒園外部配套省立醫(yī)院東院、喜來(lái)登、漢峪金谷、【銀豐劉智遠(yuǎn)項(xiàng)目】2、市場(chǎng)研判|潛在競(jìng)品戶(hù)型面積套數(shù)（約）配比兩室兩廳一衛(wèi)80-95304820%三室兩廳一衛(wèi)95-115533335%三室兩廳兩衛(wèi)115-130533335%四室兩廳兩衛(wèi)140-160152410%合計(jì)80-16015238100%在戶(hù)型面積方面，主力供應(yīng)面積為95-130㎡三室產(chǎn)品，占比為70%，與本案重合度較高。兩室及四室產(chǎn)品占比為30%。1、濟(jì)南整體供求較為平衡，2015年的主基調(diào)是去庫(kù)存；2、區(qū)域內(nèi)80-90平米兩居及110-120平米的剛改三居較受青睞，130平米以上戶(hù)型也因總價(jià)低有較大吸引力；3、本區(qū)域吸引了濟(jì)南市眾多的剛需剛改地緣性客群。其中近50%來(lái)源于歷下區(qū)與高新區(qū)，30%來(lái)源于周邊與濟(jì)鋼所在的工業(yè)北路區(qū)域；4、項(xiàng)目面臨區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外在剛需層面與改善層面的激烈競(jìng)爭(zhēng)。2、市場(chǎng)研判|小結(jié)主力客群來(lái)源（歷城、歷下、高新區(qū)80%）輔助客群來(lái)源（其他城區(qū)、章丘市、其他城市等20%）3、客群定位|區(qū)域來(lái)源本項(xiàng)目

漢峪金谷總占地1200畝，建面400萬(wàn)㎡，規(guī)劃50棟寫(xiě)字樓、11棟商業(yè)

目前整體招商完成60%，有30家金融機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)總部簽約入駐

計(jì)劃吸引就業(yè)人口10萬(wàn)人高新區(qū)奧體文博政務(wù)區(qū)漢峪金谷奧體CBD雪山片區(qū)拆遷涉及四個(gè)村莊，共計(jì)240戶(hù)，6300多人。部分拆遷戶(hù)有意購(gòu)置本區(qū)域商品房，是本項(xiàng)目的補(bǔ)充客戶(hù)濟(jì)鋼工業(yè)區(qū)

濟(jì)南高新區(qū)總規(guī)劃面積137k㎡，常住人口25萬(wàn)人。目前已擁有企業(yè)3000多家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)11家，高新技術(shù)企業(yè)200多家。按照人均辦公面積最高標(biāo)準(zhǔn)20㎡計(jì)算，未來(lái)區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群將達(dá)到50萬(wàn)。

其中，舜泰廣場(chǎng)總建面74萬(wàn)㎡，目前辦公人數(shù)已達(dá)到5萬(wàn)余人；齊魯外包城規(guī)劃總建面165萬(wàn)㎡，最終將形成入駐企業(yè)1000家、從業(yè)人員8萬(wàn)人的集生產(chǎn)、生活、生態(tài)于一體的世界知名服務(wù)外包基地。項(xiàng)目以高新區(qū)、漢峪金谷、奧體CBD就業(yè)人群為主力客群，以濟(jì)鋼、高校、雪山拆遷戶(hù)為補(bǔ)充客群高校區(qū)3、客群定位|客群地圖目標(biāo)客群行業(yè)分布區(qū)域行業(yè)歷城區(qū)私營(yíng)業(yè)主、教育、國(guó)企員工、村民歷下區(qū)企業(yè)白領(lǐng)、企業(yè)中層、國(guó)企、事業(yè)單位、退休職工高新區(qū)IT員工及中層其他區(qū)域小私企業(yè)主、個(gè)體戶(hù)、企業(yè)中高層3、客群定位|行業(yè)分布客戶(hù)特點(diǎn)1：青年置業(yè)為主力軍，年紀(jì)22-30歲，他們感性、沖動(dòng)、活力、浪漫。3、客群定位|客群特點(diǎn)客戶(hù)特點(diǎn)2：剛需及剛改客群對(duì)于教育極為看重，決定性因素！3、客群定位|客群特點(diǎn)客戶(hù)特點(diǎn)3：對(duì)于價(jià)格極為敏感，總價(jià)決定決策3、客群定位|客群特點(diǎn)客戶(hù)特點(diǎn)4：剛改及新城置業(yè)客戶(hù)對(duì)于內(nèi)外環(huán)境、配套更為關(guān)注3、客群定位|客群特點(diǎn)客戶(hù)特點(diǎn)5：剛需客戶(hù)大多需要父輩資金支持3、客群定位|客群特點(diǎn)1、主要來(lái)自歷城區(qū)（周邊、工業(yè)北路、洪樓）、歷下區(qū)（經(jīng)十東路沿線寫(xiě)字間）、高新區(qū)；2、以22-30歲的剛畢業(yè)人群、事業(yè)處于上升期的企業(yè)白領(lǐng)為主；3、極為重視教育配套；4、注重社區(qū)生活配套；5、客群主要需求為90-120㎡的三居，總價(jià)區(qū)間約為60-90萬(wàn)元。3、客群定位|小結(jié)智慧+運(yùn)動(dòng)+浪漫+教育+生態(tài)智慧新城浪漫社區(qū)4、市場(chǎng)定位|啟動(dòng)區(qū)定位教育：幼兒園引入公辦與知名國(guó)際雙語(yǔ)兩類(lèi)，小學(xué)與初中引入濟(jì)南前三的名校，

與新加坡學(xué)校進(jìn)行定期交流或?qū)W生交換，引入遠(yuǎn)程智慧教育及監(jiān)控因子——東部新城最佳教育社區(qū)，濟(jì)南唯一智慧教育標(biāo)桿項(xiàng)目+運(yùn)動(dòng)：在東側(cè)山體運(yùn)動(dòng)主題公園：設(shè)置足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、環(huán)山慢跑路，打造成濟(jì)南

唯一運(yùn)動(dòng)社區(qū)；大社區(qū)內(nèi)慢行騎行系統(tǒng)等——濟(jì)南唯一運(yùn)動(dòng)社區(qū)+智慧：全WIFI覆蓋，社區(qū)兒童/老人定位、兒童活動(dòng)區(qū)域監(jiān)控、直飲水入戶(hù)、智慧停車(chē)、智慧平臺(tái)等——山東省生態(tài)智慧城市標(biāo)桿項(xiàng)目+浪漫：A7與A10之間的40米綠帶設(shè)計(jì)為櫻花大道，在B03打造濟(jì)南唯一的社區(qū)教

堂，成為區(qū)域地標(biāo)，加入花海、玻璃屋等浪漫元素，將浪漫氛圍營(yíng)造到極

致——濟(jì)南唯一極致浪漫花園社區(qū)+生態(tài)：韓倉(cāng)河濕地公園，蔣山森林公園、社區(qū)內(nèi)立體綠化、下沉綠地等。同時(shí)通過(guò)專(zhuān)業(yè)的pm測(cè)試，為飽含豐富負(fù)氧離子的好空氣證明——濟(jì)南生態(tài)之城+融入競(jìng)爭(zhēng)跳出競(jìng)爭(zhēng)2016年啟動(dòng)地塊為A07+A10，定位為剛需現(xiàn)金流產(chǎn)品，2016年下半年啟動(dòng)C01地塊做改善型產(chǎn)品。在雙啟動(dòng)策略中，C01需在2016年動(dòng)工，2016年10月份推向市場(chǎng)，與A07/A10形成雙盤(pán)【僅在營(yíng)銷(xiāo)上組織兩套獨(dú)立班子，其余不做區(qū)隔】。C01定位為改善置業(yè)的標(biāo)桿產(chǎn)品，在售價(jià)上高出A07/A10地塊1200-1500元/平米，產(chǎn)品上增加新風(fēng)系統(tǒng)等人本亮點(diǎn)、并且在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)上有所提升。雙盤(pán)在產(chǎn)品上互為補(bǔ)充、互不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，C01主力戶(hù)型設(shè)定為110-150平米改善戶(hù)型，A07等主力戶(hù)型設(shè)定為90-120平米剛需戶(hù)型。4、市場(chǎng)定位|競(jìng)爭(zhēng)策略|雙盤(pán)啟動(dòng)A092015年開(kāi)發(fā)總建面：26.6萬(wàn)地上：18.3萬(wàn)住宅地下：8.3萬(wàn)A102016年開(kāi)發(fā)總建面：10.3萬(wàn)地上：7.1萬(wàn)住宅地下：3.2A072015年開(kāi)發(fā)總建面：27.4萬(wàn)地上：18.5萬(wàn)住宅地下：8.9萬(wàn)改善區(qū)域剛需區(qū)域改善區(qū)域C01總建面：52.6萬(wàn)地上：35.6萬(wàn)其中住宅：31萬(wàn)

商業(yè)：4.6萬(wàn)地下：17萬(wàn)A04總建面：42.5萬(wàn)地上：28.75萬(wàn)住宅地下：13.75萬(wàn)A06總建面：31.4萬(wàn)地上：21.5萬(wàn)住宅地下：9.9萬(wàn)A09總建面：26.6萬(wàn)地上：18.3萬(wàn)住宅地下：8.3萬(wàn)B03總建面：26.3萬(wàn)地上：18.1萬(wàn)商業(yè)商務(wù)地下：8.2萬(wàn)雙盤(pán)啟動(dòng)策略?xún)?yōu)勢(shì)1+1>1（營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略）：1、雙盤(pán)共同發(fā)力，任務(wù)達(dá)成率更高；2、雙盤(pán)同時(shí)吸引挖掘客戶(hù)，更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)；3、雙盤(pán)的炒作推廣和宣傳，更有利于帶動(dòng)和炒熟區(qū)域。1+1>2（營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)）：1、雙盤(pán)差異化定位，產(chǎn)品互補(bǔ)，去化均勻；2、剛需盤(pán)走量，回籠資金；品質(zhì)盤(pán)做標(biāo)桿，支撐溢價(jià)；更快建立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位（項(xiàng)目發(fā)展）：項(xiàng)目作為150萬(wàn)平米的大盤(pán)，單純以剛需啟動(dòng)，市場(chǎng)地位建立緩慢，以標(biāo)桿性的C01輔助做雙盤(pán)啟動(dòng)策略，則品質(zhì)大盤(pán)的地位更容易建立，同時(shí)更能獲得比單盤(pán)啟動(dòng)更快的去化速度與溢價(jià)。A10總建面：10.3萬(wàn)地上：7.1萬(wàn)住宅地下：3.2A07總建面：27.4萬(wàn)地上：18.5萬(wàn)住宅地下：8.9萬(wàn)雙盤(pán)啟動(dòng)策略?xún)?yōu)勢(shì)客群拓展、客群升級(jí)的保障（項(xiàng)目發(fā)展）：在2015年-2016年，項(xiàng)目客戶(hù)群集中于現(xiàn)有區(qū)域，但伴隨著項(xiàng)目戶(hù)型的逐步加大、每年銷(xiāo)量的逐步提升，項(xiàng)目必須具備從更多競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域奪取客戶(hù)的能力，由此作為一個(gè)價(jià)值標(biāo)桿、品質(zhì)標(biāo)桿的C01是項(xiàng)目發(fā)展的上佳選擇。與新加坡（中建）地塊競(jìng)爭(zhēng)的需要（競(jìng)爭(zhēng)格局）：內(nèi)斗，除了產(chǎn)品差異就看各自的營(yíng)銷(xiāo)能力，雙地塊啟動(dòng)，在各個(gè)客戶(hù)層面均對(duì)對(duì)手構(gòu)成攔截與打擊，能夠保障我們更容易贏得競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)渠道為王，雙盤(pán)策略更能促進(jìn)渠道效果：兩類(lèi)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)，均以渠道營(yíng)銷(xiāo)為主，雙盤(pán)啟動(dòng)能在更多客戶(hù)區(qū)域、更廣客戶(hù)檔次起到攔截作用，同時(shí)因雙盤(pán)產(chǎn)品互補(bǔ)，能夠最大化發(fā)揮渠道的作用，同時(shí)更多的渠道營(yíng)銷(xiāo)能更迅速的增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)地位，加大話語(yǔ)權(quán)。改善地塊客群定位與置業(yè)特征1、高新區(qū)、歷下區(qū)經(jīng)十東路沿線、工業(yè)北路具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，二次及二次以上置業(yè)者；2、追求良好的生態(tài)環(huán)境、居住產(chǎn)品品質(zhì)、景觀綠化、物業(yè)服務(wù)、精品教育、優(yōu)秀的配套，傾向于健康、養(yǎng)生的企業(yè)中高層、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主群體；3、追求被認(rèn)同的健康生活方式及對(duì)身份地位的彰顯。4、職業(yè)分布如下：區(qū)域行業(yè)歷下區(qū)（經(jīng)十東路）政府、事業(yè)單位、高校、醫(yī)院、私企業(yè)主、金融企業(yè)員工及高管高新區(qū)世界500強(qiáng)中高層、IT員工及中高層其他區(qū)域私企業(yè)主、企業(yè)中高管體驗(yàn)區(qū)設(shè)置一級(jí)開(kāi)發(fā)公司品牌展示中心新加坡地塊營(yíng)銷(xiāo)中心體驗(yàn)區(qū)B03設(shè)置體驗(yàn)區(qū)，設(shè)置雙營(yíng)銷(xiāo)中心（剛需地塊使用營(yíng)銷(xiāo)中心、改善地塊暫時(shí)使用教堂建筑），共享體驗(yàn)區(qū)。剛需地塊去化完畢后，體驗(yàn)區(qū)完全歸改善地塊使用。體驗(yàn)區(qū)——浪漫主題綠地花海+歐式教堂1、由客戶(hù)積累確定最終價(jià)格是唯一可行的道路，依據(jù)目前市場(chǎng)狀況，起步區(qū)開(kāi)盤(pán)均價(jià)在7500元/平米左右較為合