房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評(píng)估常用的方法有成本法、收益法、市場法，這三種方法各有特點(diǎn)，在選擇采用哪種方法時(shí)要考慮資料的可得性以及評(píng)估目的。一、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中三種評(píng)估方法的理論依據(jù)成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的原始成本越高，價(jià)值越大；房地產(chǎn)的存續(xù)時(shí)間越長，損耗越多，價(jià)值越小。從這個(gè)意義上說，成本法所評(píng)估的價(jià)值是以當(dāng)前重置成本以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)還是以歷史成本為基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)的未來運(yùn)用效率無關(guān)，因此成本法評(píng)估的價(jià)值是會(huì)計(jì)價(jià)值。成本法所評(píng)估的價(jià)值能被人們認(rèn)可的原因是：房地產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn)，其售價(jià)不應(yīng)低于其成料、人工以及稅費(fèi)投入，而且包含投資報(bào)酬，即所投入的會(huì)計(jì)成本中在重新購建期間應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息和利潤報(bào)酬。收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值在于該房地產(chǎn)所帶來的未來收益，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)值，該折現(xiàn)率亦稱資本統(tǒng)地論述了收入與資本的關(guān)系。費(fèi)雪認(rèn)為，收入是資本價(jià)值的源泉，并把收入分為享用收入、實(shí)際收入和貨幣收入。享用收入是指人們在消費(fèi)中所產(chǎn)生的精資值。費(fèi)雪資本評(píng)估理論的不足就是認(rèn)為未來行了進(jìn)一步完善，未來收益不再是確定的，并對(duì)論述。此后，以收益法為核心的現(xiàn)代主流價(jià)值評(píng)類似房地產(chǎn)的市場，據(jù)此確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。其理論市場即市場上交易活動(dòng)較頻繁、市場信息比較透位上。低下、相同或類似房地產(chǎn)交易不活躍的情況下，價(jià)估實(shí)務(wù)中得到廣泛的應(yīng)用。較前的情況下重新購建所需投入的土地開發(fā)成本、建安成本以及其他費(fèi)用(銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用以及稅費(fèi))加上購0用，則成本法評(píng)估的價(jià)值V為：1其中：K為房地產(chǎn)行業(yè)全體投資者(包括股東和債權(quán)人)的平均投資報(bào)酬率；t為購建開始至評(píng)估時(shí)點(diǎn)所需時(shí)間(按投入資本加權(quán)計(jì)算)。特別地，如果般以現(xiàn)金流房地產(chǎn)價(jià)值V為：2t數(shù)。數(shù)流量與會(huì)計(jì)收入同步，則折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量也可以等價(jià)為折現(xiàn)未來剩余收益(也稱為超額收益或非正常收早可追溯到經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在1890年所著的本益或管理收益。以后許多學(xué)者以剩余收益 (也稱非正常收益)作為口徑評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，并進(jìn)行了推廣應(yīng)用，如奧爾遜、積的剩余部分。非正常收益的折現(xiàn)值加上估價(jià)值。其計(jì)算公式為：20率都相同的情況下，房地產(chǎn)未來1203價(jià)值V相同，即V=V=V=C。但是市場實(shí)際不存在這樣的理想狀態(tài)，三種21230差異。當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)際投資報(bào)酬率大大高于要求的當(dāng)市場供求的投資報(bào)酬率以及重新購建需要的時(shí)間則難以現(xiàn)率的選取對(duì)評(píng)估結(jié)果影響較大。率還是取全社會(huì)的平均投資報(bào)酬資報(bào)酬率還是取特定投資者的投資報(bào)酬度來確定折現(xiàn)率，而評(píng)估結(jié)果對(duì)折現(xiàn)率具場信息比較充分、相同或類似房地比較多，則評(píng)估結(jié)果在短期內(nèi)具有一定的可靠不具有長久的可靠性。另外，選取的案例是否為市場正常交易價(jià)格、因素修正幅度是否合理等對(duì)，選取合理的評(píng)估方法，針對(duì)評(píng)估方定性和敏感性參數(shù)，同時(shí)認(rèn)真分析比較不(1)房地產(chǎn)位置狀況本次評(píng)估的對(duì)象為＊＊銀行總行位于上海市浦東新區(qū)＊＊＊路＊＊號(hào)的辦(2)房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出(3)房地產(chǎn)概況該建筑物為＊＊銀行總行新建成的辦公樓。其中地上辦公樓備發(fā)電機(jī)，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理辦公室及會(huì)議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑地板金貿(mào)大廈、東方明珠等上海通便利。(4)評(píng)定估算用途相同、土地級(jí)別相同地區(qū)、價(jià)格類項(xiàng)目名稱地址A新上海國際大廈B華能聯(lián)合大廈C證券大廈待估對(duì)象待估對(duì)象號(hào)浦東新區(qū)陸家金融區(qū)公樓日繁華,金融業(yè)聚集區(qū)有地鐵和多條公交線路新上海國際大廈號(hào)浦東新區(qū)陸家金融區(qū)公樓,480繁華,金融業(yè)聚集區(qū)有地鐵和多條公交線路華能聯(lián)合大廈號(hào)浦東新區(qū)陸家金融區(qū)公樓,480繁華,金融業(yè)聚集區(qū)有地鐵和多條公交線路物業(yè)名稱坐落位置所處地區(qū)建筑用途交易日期區(qū)商業(yè)繁華交通條件證券大廈號(hào)浦東新區(qū)陸家金融區(qū)公樓,090繁華,金融業(yè)有地鐵和多條公交線路物業(yè)名稱公共服務(wù)社會(huì)環(huán)境地區(qū)性不動(dòng)產(chǎn)銷售狀況環(huán)境衛(wèi)生及景觀市政設(shè)施建筑結(jié)構(gòu)裝飾裝修情況個(gè)別因設(shè)施狀況設(shè)施狀況平面布局待估對(duì)象陸家嘴金融區(qū)優(yōu)優(yōu)優(yōu)好七通一平鋼混幢外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。辦公房內(nèi)為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)水電到位，電話好一面臨主干好物業(yè)管理好項(xiàng)目名稱新上海國際大項(xiàng)目名稱新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈ABC陸家嘴金融區(qū)優(yōu)優(yōu)優(yōu)好七通一平鋼混幢玻璃幕墻，內(nèi)裝辦公房內(nèi)為毛坯進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)水電到位，電話好一面臨主干好陸家嘴金融區(qū)優(yōu)優(yōu)優(yōu)好七通一平鋼混幢玻璃幕墻，內(nèi)裝辦公房內(nèi)為毛進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)水電到位，電話好一面臨主干好陸家嘴金融區(qū)優(yōu)優(yōu)優(yōu)好七通一平鋼混幢外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。辦公房頂，木地板，輕質(zhì)隔斷進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)水電到位，電話好一面臨主干好地址地址E表)物業(yè)名稱交易單價(jià)(元/座落位置交易日期度距城市主要商服中心距離道路狀況交通便捷度交通受制情況距車站港口城市基礎(chǔ)設(shè)域社會(huì)公共服素社會(huì)人文環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量件城市規(guī)劃限制不動(dòng)產(chǎn)銷售狀況計(jì)因建筑面積高待估物業(yè)交通銀行大廈狀況描述銀城中路號(hào)2004.6.30近優(yōu)優(yōu)無近七通一平齊全優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)相似優(yōu)值1優(yōu)大一新上海國際大廈狀況描述狀況描述02004.8100繁華100近100優(yōu)100優(yōu)100無100近100七通一平100齊全100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100相似100優(yōu)1001優(yōu)大二華能聯(lián)合大廈狀況描述狀況描述值0.710000100100100100七通一平1001001001001001001001001優(yōu)大三證券大廈狀況描分述值0號(hào)2004.7近優(yōu)優(yōu)無近七通一平齊全優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)相似優(yōu)1優(yōu)大(1)綜合造價(jià)物業(yè)名物業(yè)名稱素內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性層數(shù)建筑結(jié)構(gòu)程度裝修狀況設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及狀況新舊程度物業(yè)管理綠化環(huán)保程度特別因素個(gè)別因素小計(jì)評(píng)估價(jià)格(總待估物業(yè)交通銀行大廈狀況描述較好鋼混相似高檔裝修高新好值123400(取整)一新上海國際大廈二華能聯(lián)合大廈狀況描述好鋼混相似外裝修高檔，內(nèi)裝修坯高新好9分值狀況描述較好鋼混相似外裝修高檔，內(nèi)裝修坯高新好值71,444,286,755.00三證券大廈狀況描述較好鋼相似修高新好值0.99012A2939(元/平方米)B7(元/平方米)C米)取三者的算術(shù)平均值作為評(píng)估單價(jià)(比準(zhǔn)價(jià)格)，即：地上建筑物評(píng)估單價(jià)＝(22939+23417+23852)/3欄桿扶手。10月發(fā)布的文件(武建造預(yù)字[2001]28號(hào))中公布的第四期工程造價(jià)信息，選型工程造價(jià)直接采用。以下為典型依據(jù)武漢市建設(shè)工程造價(jià)管理站文件(武建造預(yù)字[2001]28號(hào))并參考“資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊”第二版(呂發(fā)欽主編)中的有關(guān)參數(shù)，將典元)(2)前期及其他費(fèi)用(5.16％)建安工程造價(jià)的2.6%計(jì)算)。算)。0.06％)。2)按建筑面積計(jì)取(20.25元/平方米)(3)資金成本(4)重置成本合計(jì)重置成本為627元/平方米×(1＋18)×551.88平方米＝408,313.94元(5)成新率確定理論成新率＝1－(1－殘值率)×(已使用年限／耐用年限)理論成新率＝1－(1－2％)×(17／50)＝66.68％2)打分法礎(chǔ)無不均勻沉降，結(jié)構(gòu)構(gòu)件尚好，內(nèi)裝修有城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《房屋完損等評(píng)定評(píng)定有承載力、稍有不均勻沉有輕微變形、細(xì)小裂縫稍有裂縫、破損評(píng)合分計(jì)1870分16-2016-201-20基礎(chǔ)承重重構(gòu)件損級(jí)基本尚好目構(gòu)分稍稍有滲漏稍有磨損、裂縫基本靈活、少量變形稍有裂縫、風(fēng)化稍有裂縫、風(fēng)化無明顯變形、稍有裂縫稍有破損基本尚可線路、照明裝置基本尚好、無漏電基本正常使用面樓地面頂棚修他3-160-126-203-163-163-160-12226-202-28修分備分6865×裝3)成新率的確定房屋成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％(取整)(6)評(píng)估值計(jì)算％＝277,653.48(元)(1)年租金收入根據(jù)委托方提供的租賃合同及估價(jià)人員對(duì)周邊類似物業(yè)租金水平的調(diào)查、了解，確定估價(jià)對(duì)象月租金為80元/平方米(估價(jià)對(duì)象營業(yè)用房及辦公用房租金水平相當(dāng))，空置率取5%。則估價(jià)對(duì)象年租金收入為：80×26800×12×(1－5