沙洋萬利國際建材廣場(chǎng)

整合攻擊策劃

2008.6

武漢博策行廣告公司?首先，帶著問題上路……?----沙洋，一個(gè)不足10萬人的小縣城，近4萬平米專業(yè)市場(chǎng)如何生存？----如何能做到讓這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營以沙洋為中心向周邊線形輻射？----如何能達(dá)到開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營商家、目標(biāo)消費(fèi)群體的四重共贏？----如何有效進(jìn)行三統(tǒng)一？----在保證市場(chǎng)繁榮的基礎(chǔ)之上，如何進(jìn)行快速銷售？？?帶著問題，回到我們項(xiàng)目，將我們?nèi)谌腠?xiàng)目，本次提案從：

產(chǎn)品、市場(chǎng)、營銷推廣、銷售、經(jīng)營

多個(gè)方面進(jìn)行說明與解決，以期達(dá)成共贏。?CONTENT■構(gòu)想篇----沙洋萬利國際建材城市場(chǎng)定位與商業(yè)規(guī)劃篇■攻略篇----沙洋萬利國際建材城整合營銷篇■展示篇----沙洋萬利國際建材城形象篇■經(jīng)營篇----沙洋萬利國際建材城市場(chǎng)運(yùn)營篇?構(gòu)想篇沙洋萬利國際建材城市場(chǎng)定位與商業(yè)規(guī)劃篇?沙洋：共轄13個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝跒?94026人，原屬荊門。沙洋縣位于湖北省中部，與潛江、天門、京山、荊州、荊門都相距不遠(yuǎn)，是湖北省人口稠密的地區(qū)之一。?專業(yè)市場(chǎng)情況：沙洋與所有三線城市商業(yè)布局相同，有一個(gè)歷史沿革而生的區(qū)域商業(yè)中心，更多的是零零散散的沿街店鋪，空間狹小。存在的商貿(mào)城配套簡(jiǎn)陋，無任何經(jīng)營及管理的痕跡。建材城更是沒有，唯一幾家賣建材的門面經(jīng)營規(guī)模不大，品種單一。周邊城市最大的建材城——藍(lán)特商貿(mào)城，是一個(gè)綜合性的建材廣場(chǎng)，占地220畝，具有較強(qiáng)的中西部市場(chǎng)輻射能力，年交易逾20億元。?沙洋商業(yè)環(huán)境分析沙洋縣目前商業(yè)消費(fèi)模式形成是由歷史沿革而成，相對(duì)穩(wěn)定，所有業(yè)態(tài)均以供本地消費(fèi)為主，并無大型物流及專業(yè)市場(chǎng)；1沙洋的獄警經(jīng)濟(jì)值得研究，這部分外來群體收入穩(wěn)定，消費(fèi)層次相對(duì)較高，但投資渠道匱乏；2由于地處三線小縣，受大環(huán)境的影響較為滯后，商鋪投資概念在當(dāng)?shù)厝哉紦?jù)一定比例；3中心區(qū)域缺乏主題特色商業(yè)街或中心，由于人口較少，大型商業(yè)中心無法形成，現(xiàn)沙洋唯一的海新商業(yè)廣場(chǎng)未開街，雖面臨鬧區(qū)但招商及銷售狀況并不理想；4商鋪產(chǎn)權(quán)銷售形式普遍，投資均認(rèn)可臨街鋪面，對(duì)主題概念或運(yùn)營方面來看是一個(gè)空白。5?

沙洋主要商業(yè)物業(yè)出租出售情況海新商業(yè)廣場(chǎng)

地處沙洋繁華地段一產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項(xiàng)目。銷售價(jià)格：內(nèi)部鋪位3000—5000元（報(bào)價(jià)）外層鋪王：10800元、13800元、15800元（報(bào)價(jià)）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：一層商鋪，二層辦公，三層辦公及酒店，少量住宅，售價(jià)1300元/平米。項(xiàng)目分析：1、綜合形態(tài)，一層鋪王層高5、4米2、銷售控制混亂，優(yōu)惠每平米達(dá)到2000—3000元3、無任何經(jīng)營管理措施，僅為投資者提供代為出租?沙洋商鋪?zhàn)饨馉顩r：1、主街租金標(biāo)準(zhǔn)：30—40元/平米/月左右（臨街商鋪）2、城區(qū)最好的鋪位：60—80元/平米/月左右3、新世紀(jì)商貿(mào)中心：內(nèi)部商鋪：10元/平米/月臨街商鋪：12—15元/平米/月說明：比較認(rèn)可臨街鋪，租金相對(duì)較穩(wěn)定大多數(shù)專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)部冷靜?

萬利建材城是什么？

很顯然，我們是一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)……?專業(yè)物業(yè)特征：■專業(yè)經(jīng)營：

專業(yè)市場(chǎng)就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場(chǎng)最顯著的特征。■商貿(mào)結(jié)合：市場(chǎng)以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，面向大宗采購，同時(shí)兼營零售業(yè)務(wù)?！鰧I(yè)商業(yè)街：以商業(yè)街的形態(tài)來規(guī)劃專業(yè)市場(chǎng)，營造成行成市的商業(yè)氛圍，選址多在城鄉(xiāng)結(jié)合部，以規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全來吸引顧客的光臨。?多種商用物業(yè)的定位不同，面對(duì)的目標(biāo)客戶群體及市場(chǎng)運(yùn)作手法均存在差異，沙洋萬利建材城是走專業(yè)化路線，但因?yàn)橐?guī)模大、品種定位齊全有做成專業(yè)商業(yè)街的主要特征。?荊沙地區(qū)建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局沙洋縣無專業(yè)建材市場(chǎng)，僅有的鋪面在邊緣地帶以零散鋪位存在著，周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔及補(bǔ)充型消費(fèi)建材為主，市民購買主要建材及燈具都需到幾十公里外的荊門或沙市方可采購。?萬利建材城市場(chǎng)定位研討沙洋市場(chǎng)無外地市場(chǎng)遠(yuǎn)本地有一定消費(fèi)群體房地產(chǎn)市場(chǎng)還未起步?前景未來的市場(chǎng)發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明，經(jīng)營主題突出，并以其經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費(fèi)者及投資者，沙洋消費(fèi)類市場(chǎng)供給量已經(jīng)飽合，但以沙洋為核心的周邊各縣市擁有百萬人口，還沒有一家專家大型的市場(chǎng)，周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，本身的獄警經(jīng)濟(jì)有一定的消費(fèi)能力，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，一個(gè)集裝飾建材、居家裝飾、窗簾布藝于一體的專業(yè)市場(chǎng)將添補(bǔ)這一空白。?本項(xiàng)目地塊：東臨城市主干道洪嶺大道，西至革基布廠，南鄰鋼材市場(chǎng)，北鄰沙洋長途汽車站，外部交通狀況良好，具備開發(fā)建材市場(chǎng)的條件?項(xiàng)目規(guī)模：用地面積：23、86畝總建筑面積：3—4萬平米，根據(jù)市場(chǎng)情況也可再增加?項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目東面為一大型的在建小區(qū)，北邊是長途汽車站，西邊及南邊分散著一些臨街店面及住宅，比較破舊，從現(xiàn)在情況來看商業(yè)氣氛不佳，但幾年后，待周邊新建小區(qū)落后，城市配套完善，這是一塊非常好的商業(yè)寶地。?項(xiàng)目資源整合：與城市規(guī)劃前景整合：本項(xiàng)目是沙洋08年重點(diǎn)項(xiàng)目，未動(dòng)工已引起市場(chǎng)關(guān)注與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)整合：大而全和小而精來說，我們選擇精，以建材城作為經(jīng)營定位，用“主題街區(qū)”的管理模式，立足于沙洋，輻射周邊縣市，成為具有一流水準(zhǔn)的大型國際建材批發(fā)城。與商業(yè)經(jīng)營功能的整合：本項(xiàng)目不僅是一個(gè)單純的商業(yè)項(xiàng)目，將附屬配套考慮進(jìn)去，將商業(yè)批發(fā)與配套服務(wù)相融合，使商業(yè)組合有研展的空間，再輔以建材相關(guān)的燈具、布藝等軟件用品進(jìn)去，豐富整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。?與步行街區(qū)文化的整合

步行街區(qū)在沙洋是個(gè)新生事務(wù)，看本項(xiàng)目的平面規(guī)劃本身就有街區(qū)的雛形在其中，在保證各區(qū)域功能統(tǒng)一的同時(shí)，將商業(yè)空間融入到街區(qū)的概念規(guī)劃中，成為有創(chuàng)造力的“主題街區(qū)”；與電子商務(wù)的資源整合

電子商務(wù)是未來商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動(dòng)的進(jìn)行有賴于電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)。將電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)作為市場(chǎng)配套的重要部分，把它作為項(xiàng)目的賣點(diǎn)，有利于商鋪的銷售與招商與事件營銷策略整合

在三線城市，宣傳渠道不發(fā)達(dá)的情況下，事件營銷是主要的推廣渠道，吸引更多人前往現(xiàn)場(chǎng)、豐富項(xiàng)目的品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。項(xiàng)目資源整合：?看了地塊，盤存了資源，市場(chǎng)形象漸為清晰……?萬利國際建材城市場(chǎng)定位：以街區(qū)規(guī)劃為主題，特色鮮明，以家居建材、陶瓷潔具、五金掛件、精品家居擺件、窗簾布藝、餐飲服務(wù)、辦公倉儲(chǔ)于一體的院落主題街區(qū)。?形象主題定位：荊沙地區(qū)建材第一城?支持點(diǎn)：荊沙地區(qū)沒有一個(gè)有主題概念的建材城，現(xiàn)代化的專業(yè)市場(chǎng)是一種以批發(fā)為主要商品銷售模式，品類特色突出，集批發(fā)、零售、展示、配套功能于一體的綜合業(yè)態(tài)；項(xiàng)目的市場(chǎng)份額只能以覆蓋到沙洋周邊地區(qū)，再大的范圍需要由城市的地位相支撐，現(xiàn)在沙洋暫不具備條件。?項(xiàng)目名稱建議項(xiàng)目名稱宜簡(jiǎn)捷明了，原來的“萬利家居裝飾建材城”將業(yè)態(tài)功能進(jìn)行綜合累述，繞口復(fù)雜，建議更改為“萬利國際建材城”，將主體經(jīng)營業(yè)態(tài)提出即可，并且引入國際概念為后期推廣中的概念炒作提供土壤，也讓名稱更具現(xiàn)代感。?組合萬利國際建材城荊沙地區(qū)建材第一城?LOGO及延展表現(xiàn)???????項(xiàng)目主體功能定位：

交易主體定位萬利國際建材城是荊沙地區(qū)建材經(jīng)銷商對(duì)各次級(jí)零售商、消費(fèi)者的展示交易平臺(tái)，是廠商的直銷基地，具體如下：賣方：在萬利國際建材城經(jīng)營的均是荊沙地區(qū)建材及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)銷商、批發(fā)商及零售商以及部分廠商。買方：沙洋及周邊地區(qū)的一般消費(fèi)者、零售商；以沙洋為中心，兼顧周邊城市和農(nóng)村，以及來自荊沙地區(qū)的經(jīng)銷、批發(fā)、零售商。?

功能定位：萬利國際建材城，具有交易功能、展示功能、信息交流功能等基本功能，倉儲(chǔ)功能、配送功能、貨運(yùn)功能、金融結(jié)算功能等輔助功能，以及餐飲、休閑、銀行等多種服務(wù)配套功能。?各功能簡(jiǎn)述交易功能：市場(chǎng)最基本的功能，通過市場(chǎng)買賣雙方達(dá)成交易展示功能：可利有本市場(chǎng)展示其產(chǎn)品、服務(wù)，提升影響力，拓寬業(yè)務(wù)渠道倉儲(chǔ)功能：包括保稅倉儲(chǔ)與普通倉儲(chǔ)兩種功能，為經(jīng)營商家提供待出售產(chǎn)品的倉儲(chǔ)服務(wù)配送功能：由第三方配送公司按規(guī)定時(shí)間提供配送服務(wù)貨運(yùn)功能：由第三方物流企業(yè)為買賣雙方提供專業(yè)貨運(yùn)服務(wù)

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圍繞這些功能，萬利國際建材城在軟件配備上還需提供更多的優(yōu)勢(shì)支持，使商鋪價(jià)值得以提升。?打造荊沙地區(qū)新型院落主題街區(qū)——商業(yè)規(guī)劃篇?務(wù)實(shí)的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位與劃分源于對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和專業(yè)理性的前瞻明朗的商業(yè)前景及多個(gè)規(guī)劃的可兼容性源于對(duì)市場(chǎng)變態(tài)的及時(shí)把握與控制?新形式主題街區(qū)亮相荊沙全面的整體構(gòu)想，將規(guī)劃與銷售結(jié)合起來轉(zhuǎn)化劣勢(shì)，提升每一間輔位的價(jià)值業(yè)態(tài)組合定位及功能性布局不可忽視的細(xì)節(jié)表現(xiàn)手法?我們主題規(guī)劃的關(guān)鍵：我們雖是以零散的小物業(yè)組成，但給消費(fèi)者的第一印象是我們經(jīng)過精心規(guī)劃的主題專業(yè)市場(chǎng)；我們的項(xiàng)目從一開始就已經(jīng)設(shè)定好了商業(yè)的定位，并且根據(jù)我們的定位來選擇我們的主力店及其經(jīng)營擁有者；我們是以一個(gè)院落主題街區(qū)概念的指引下規(guī)劃的超越現(xiàn)在商業(yè)需求的新業(yè)態(tài)，顛覆舊有的商業(yè)格局?形象立意：萬利國際建材城荊沙地區(qū)院落式專業(yè)主題步行街區(qū)的創(chuàng)造者?業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建議及功能布局?業(yè)態(tài)組合定位

主要經(jīng)營區(qū)域陶瓷區(qū)：經(jīng)營各類品牌陶瓷潔具、磚、文化石等建材區(qū)：經(jīng)營各類板材、地板、門、油漆及輔料、各類小型建材等五金區(qū)：經(jīng)營各類五金掛件、龍頭等燈飾區(qū)：經(jīng)營各類燈飾?其他經(jīng)營區(qū)域機(jī)電市場(chǎng)：經(jīng)營各類電氣電纜、開關(guān)插座等，并配以少量的店輔銷售軸承、標(biāo)準(zhǔn)件、氣配等裝飾區(qū)：經(jīng)營各類墻紙、整體衣柜、廚柜等布藝區(qū)：經(jīng)營各類窗簾布藝、工藝品、掛畫裝飾品等家具區(qū)：經(jīng)營各種品牌家具倉儲(chǔ)區(qū)：提供倉儲(chǔ)服務(wù)餐飲區(qū)：提供餐飲服務(wù)金融及商務(wù)配套：銀行、電信、速遞、物流等?業(yè)態(tài)功能布局：一層平面業(yè)態(tài)劃分一層以經(jīng)營建材、陶瓷、五金及小型機(jī)電為主，同時(shí)輔以銀行、電信等配套設(shè)施，同時(shí)考慮餐飲空間。?業(yè)態(tài)功能布局：二層平面業(yè)態(tài)劃分二層以小型建材售賣、燈飾、窗簾布藝及工藝品展示為主?業(yè)態(tài)功能布局：三層平面業(yè)態(tài)劃分三層規(guī)劃為一大型家具賣場(chǎng)?業(yè)態(tài)功能布局，四層平面業(yè)態(tài)劃分四層規(guī)劃一部分為倉儲(chǔ)空間，臨主干道一線為辦公場(chǎng)所?

我們雖是以專業(yè)市場(chǎng)的定位業(yè)出現(xiàn)，這不是硬性的固定的分組團(tuán)規(guī)劃，也可根據(jù)在銷售及招商時(shí)的實(shí)際情況來進(jìn)行調(diào)整各區(qū)域的面積，其中部分相關(guān)業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團(tuán)，但需與經(jīng)營主題相結(jié)合。?將銷售概念引入前期規(guī)劃之中?鋪位劃分空間規(guī)劃原則規(guī)劃最佳使用率經(jīng)過多個(gè)項(xiàng)目的論證和實(shí)踐證明，商業(yè)項(xiàng)目中使用率最高不是作為衡量?jī)r(jià)值的絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，在考慮消防等必要配套及消費(fèi)者的活動(dòng)及物流空間后的最佳使用率確定，無需一味追求最高各分隔商鋪進(jìn)深與門面的黃金分割點(diǎn)商鋪進(jìn)深與門面比例適中不僅有利于投資經(jīng)營，而且有利于市場(chǎng)的整體規(guī)劃及日后的管理，商鋪的進(jìn)深與門面的最佳比例為2：1和3：1之間，高了商鋪價(jià)值將會(huì)隨之降低注意人流消費(fèi)習(xí)慣中國消費(fèi)習(xí)慣是從左至右全場(chǎng)回環(huán)原則，不應(yīng)在內(nèi)有眾多出口及叉道?萬利建材城現(xiàn)在規(guī)劃不足商鋪進(jìn)深與門面的比例過大，某些已經(jīng)超出了1：3的極限尺寸，商鋪價(jià)值會(huì)降低；每位鋪面面積過大，大部分商鋪使用面積超過了100平米，一般的也在60—70平米，投資門檻過高，拆分銷售會(huì)使得產(chǎn)權(quán)不明，將大部分投資者形成阻檔；二樓以上連廊設(shè)置，從平面圖上看某些分區(qū)及過道不是回環(huán)線路，需增設(shè)連廊。?面積策略

減少投資者的壓力，并兼顧到經(jīng)營商家用起來方便，考慮業(yè)態(tài)定位和消費(fèi)能力等因素，建議將本平面圖進(jìn)行修改，一、二層將鋪位劃分為：主通道周邊鋪面設(shè)置中層規(guī)模，在50—60平米之間；其余次級(jí)通道旁的鋪面設(shè)置為小零散鋪面，面積在20—30平米之間；

但所有鋪面均是可拆分整合的，因此在某些地方需預(yù)留通道位置。?三、四層可暫不進(jìn)行劃分，預(yù)留家具用品大型市場(chǎng)使用。

?攻略篇沙洋萬利國際建材城整合營銷篇

?本項(xiàng)目的成功所要具備的幾方面因素基本要素專業(yè)市場(chǎng)依托市場(chǎng)定位市場(chǎng)經(jīng)營管理經(jīng)營者的實(shí)力營銷推廣?我們的目標(biāo)：我們已做好準(zhǔn)備，按照商業(yè)地方的合理章法，來操作一個(gè)大型的專業(yè)市場(chǎng)，我們不設(shè)置租售比，我們要快速的實(shí)現(xiàn)銷售，我們預(yù)備了多種市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，根據(jù)市場(chǎng)的反映狀況進(jìn)行急速調(diào)整，讓所有認(rèn)可我們這種專業(yè)主題街區(qū)概念的投資者和經(jīng)營者與我們共享受“萬利國際建材城”帶來的繁榮。按超越商業(yè)地產(chǎn)常規(guī)的操盤手法，用多渠道的“消化道”和旺盛的“消化力”來共襄大旗。?萬利國際建材城四贏局面業(yè)主獲得投資收益發(fā)展商實(shí)現(xiàn)自身效益的最大化商家取得經(jīng)營利潤消費(fèi)者得到消費(fèi)體驗(yàn)和滿足?萬利國際建材城成功開發(fā)及銷售的四點(diǎn)關(guān)鍵要素銷售前期完善全程的商業(yè)策劃正式招商前做好招商蓄水工作嚴(yán)格控制自營業(yè)主和投資業(yè)主對(duì)項(xiàng)目招商和經(jīng)營的影響預(yù)留資金保障商業(yè)項(xiàng)目的初期運(yùn)轉(zhuǎn)，并預(yù)留培養(yǎng)期的租金補(bǔ)貼及開業(yè)前后的促銷及宣傳推廣?為到四贏的目標(biāo)及確保銷售的順利進(jìn)行，“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一管理”的三統(tǒng)一是實(shí)現(xiàn)四贏目標(biāo)的必然途徑。?萬利國際建材城攻略步驟?指導(dǎo)方向：招商造勢(shì)——————銷售收網(wǎng)招商先行一步—————租售并舉統(tǒng)一經(jīng)營————統(tǒng)一管理————統(tǒng)一營銷推廣?代理委托及主力店招商項(xiàng)目招商的方式主要有兩種：委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商自已搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作對(duì)于本項(xiàng)目來說，建議開發(fā)商委托專業(yè)建材招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。?招商策略：通過前期鋪墊，保證市場(chǎng)招商到位，爭(zhēng)取最大的進(jìn)場(chǎng)率，保證市場(chǎng)的順利開業(yè)，辦爭(zhēng)在開業(yè)前招商率達(dá)到70%；通過媒體的組合攻擊及區(qū)域大規(guī)模的招商會(huì)，提升項(xiàng)目的知名度；龍頭效應(yīng)，通過主力商戶的進(jìn)駐，帶動(dòng)小商戶的進(jìn)駐經(jīng)營，為后續(xù)市場(chǎng)走旺帶來保障作用，帶動(dòng)投資者對(duì)前景的信心和保障，進(jìn)而推動(dòng)項(xiàng)目的銷售和回款。?主力商家：大型品牌建材聯(lián)盟、大型家居連鎖銀行、電信等?主力商戶引進(jìn)方式：直接引進(jìn)：與商家洽談，達(dá)成進(jìn)駐意向，這是最簡(jiǎn)單的方式連鎖貼牌引進(jìn)：在商家不愿意進(jìn)駐的情況下，由商家提供品牌支持，我方經(jīng)營聯(lián)營：通過資產(chǎn)評(píng)估，確認(rèn)商家同項(xiàng)目的責(zé)權(quán)關(guān)系、投資收益比例、經(jīng)營管理方式等多種形式進(jìn)行合作經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的經(jīng)營方式合作品牌嫁接：

通過對(duì)本地有意向的投資商家了解，將外地品牌引進(jìn)，項(xiàng)目牽線搭橋促成其雙方的合作并進(jìn)駐本項(xiàng)目?租金判斷

放水養(yǎng)魚，開發(fā)商的利益最大化不來自租金收益，而是銷售收入，而吸引投資客投資的就是對(duì)這個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的預(yù)期。項(xiàng)目的招商、銷售工作和融資工作處在同樣重要的地位，并且招商成功便是項(xiàng)目成功最好的鋪墊。?萬利國際建材城操控戰(zhàn)略

?----做好多手準(zhǔn)備是采用直接銷售手段還是返租手段，這些都根據(jù)招商進(jìn)展情況確定----隨時(shí)把握客戶心理是經(jīng)營還是投資，根據(jù)市場(chǎng)及積累客戶的變化隨時(shí)變化----掌控市場(chǎng)不能被動(dòng)，要多個(gè)方案預(yù)備?項(xiàng)目操控分段：

第一階段：進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)決策探底根據(jù)招商情況及進(jìn)度確定銷售方式第二階段：確定方向，市場(chǎng)總體攻擊開始，進(jìn)行銷售蓄水第三階段：招商收網(wǎng)，正式開始開盤銷售?建議銷售策略：

銷售方式：產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售銷售價(jià)格：按月均租價(jià)20元/平米，15年投資返本，三年租金遞增8%計(jì)算銷售均價(jià)為3952、3元/平米銷售手段：1、帶租約產(chǎn)權(quán)商鋪售賣2、買鋪同時(shí)與商業(yè)經(jīng)營管理公司簽定三年返租協(xié)議3、十年保租，三年8%返租

利用“三統(tǒng)一”實(shí)現(xiàn)最終“四贏”局面?展示篇沙洋萬利國際建材城形象篇

?推廣戰(zhàn)略

表現(xiàn)自己，沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以自我為中心，表現(xiàn)自己，從產(chǎn)品和廣告上做得砌底利用現(xiàn)有資源，在可控范圍內(nèi)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)推廣上：快速有力包裝上：設(shè)計(jì)感、品質(zhì)感，與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，階段主題鮮明統(tǒng)一手段上：將最有效的方式發(fā)揮極至，其他方式輔助工具上：銷售工具齊全，有頭有尾，保證設(shè)計(jì)品質(zhì)售樓處：整潔、活力、現(xiàn)代、親近?營銷手段品牌營銷——卓越品牌，以有責(zé)任心的大品牌營造大氣勢(shì)，

創(chuàng)造大市場(chǎng)，以大勢(shì)求大市服務(wù)營銷——主推商業(yè)管理體系，以產(chǎn)品軟硬件及后期運(yùn)營管理贏得客戶信任事件營銷——進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)營銷活動(dòng)，以人氣帶商氣渠道營銷——針對(duì)沙洋推廣渠道單一，采用人帶人的立體渠道體系。?萬利國際建材城推廣階段及戰(zhàn)略部署

第一階段：招商蓄勢(shì)階段（2008年7月——9月）第二階段：招商強(qiáng)勢(shì)推出、銷售入市（2008年9月——10月）第三階段：銷售強(qiáng)勢(shì)蓄勢(shì)（2008年10月——11月）?各階段推廣思路：

?第一階段：招商蓄勢(shì)階段（2008年7月————9月）

階段推廣思路：走產(chǎn)品營銷：地段、經(jīng)營主題、商業(yè)規(guī)劃、市場(chǎng)前景，走小眾營銷線路，為招商提供支持?（2008重點(diǎn)工程）財(cái)富風(fēng)暴，席卷荊沙萬利國際建材城，荊沙建材第一城首創(chuàng)專業(yè)市場(chǎng)主題街區(qū)概念電子商務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)造全新商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)模式三統(tǒng)一經(jīng)營管理共創(chuàng)四贏局面三年返租、十年保租，財(cái)富升值無憂500萬市場(chǎng)推廣基金讓利益與歡樂同增長敬請(qǐng)親臨萬利國際建材城，共襄財(cái)富勝舉。地址：沙洋長途汽車站旁，電話：********?海報(bào)

?萬利國際建材城軟硬件優(yōu)勢(shì)提煉硬利優(yōu)勢(shì)：（五大第一）第一專業(yè)：建筑面積逾4萬平米，為荊沙地區(qū)最大的專業(yè)建材市場(chǎng)第一規(guī)劃：全街區(qū)式布局，**臺(tái)客貨電梯，**條空中連廊與上下環(huán)行通道，構(gòu)筑順暢人流、物流、車流系統(tǒng)第一管理：專業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，用三統(tǒng)一共創(chuàng)四贏局面第一支持：荊沙地區(qū)2008年重點(diǎn)工程，市、縣級(jí)政府重點(diǎn)支持，保駕護(hù)航第一配套：智能化配套設(shè)施、電子交易平臺(tái)，網(wǎng)上網(wǎng)下2個(gè)市場(chǎng)做生意?萬利國際建材城軟件優(yōu)勢(shì)提煉一個(gè)中心：以市場(chǎng)持續(xù)繁榮為中心一個(gè)堅(jiān)持：持續(xù)系統(tǒng)的營銷推廣一個(gè)基金：特別設(shè)立市場(chǎng)運(yùn)營推廣基金，樹立整個(gè)市場(chǎng)品牌形象，擴(kuò)大輻射力，提高商戶競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)富力?六個(gè)保證：誠信保證：設(shè)計(jì)先行賠付誠信平臺(tái)，為經(jīng)營戶及采購者提供一個(gè)誠信可靠的市場(chǎng)環(huán)境增值保證：嫁接國內(nèi)領(lǐng)先的品牌及管理專家現(xiàn)身說法，使商家經(jīng)營實(shí)力不斷提升商務(wù)保證：隨時(shí)為商戶提供最新最快的行業(yè)信息，讓商務(wù)活動(dòng)更理性透明推廣保證：設(shè)立市場(chǎng)專項(xiàng)推廣基金，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣物流保證：第三方設(shè)立物流配送中心，實(shí)施全面統(tǒng)一物業(yè)管理客戶服務(wù)保證：為采購者提供全面的客戶服務(wù)?廣告表現(xiàn)：

（2008重點(diǎn)工程）

黃金新發(fā)現(xiàn)、財(cái)富鋪出來萬利國際建材城，荊沙建材第一城

一個(gè)中心：以市場(chǎng)持續(xù)繁榮為中心一個(gè)堅(jiān)持：持續(xù)系統(tǒng)的營銷推廣一個(gè)基金：特別設(shè)立市場(chǎng)運(yùn)營推廣基金，樹立整個(gè)市場(chǎng)品牌形象，擴(kuò)大輻射力，提高商戶競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)富力??萬利國際建材城招商手冊(cè)

??????????第一階段主要工作：

物料完善招商工作全面開展主力店引進(jìn)?第二階段：招商強(qiáng)勢(shì)推出、銷售入市（2008年9月——10月）主題導(dǎo)入：產(chǎn)品營銷+服務(wù)營銷從經(jīng)營管理、主力店、產(chǎn)品附加值等處描述?廣告表現(xiàn)：（2008重點(diǎn)工程）

萬利國際建材城，荊沙建材第一城

2008年9月20日，萬利國際建材城招商起航，掀起荊沙建材經(jīng)營者搶鋪狂潮一個(gè)中心：以市場(chǎng)持續(xù)繁榮為中心一個(gè)堅(jiān)持：持續(xù)系統(tǒng)的營銷推廣一個(gè)基金：特別設(shè)立市場(chǎng)運(yùn)營推廣基金，樹立整個(gè)市場(chǎng)品牌形象，擴(kuò)大輻射力，提高商戶競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)富力六個(gè)保證：誠信保證：設(shè)計(jì)先行賠付誠信平臺(tái)，為經(jīng)營戶及采購者提供一個(gè)誠信可靠的市場(chǎng)環(huán)境增值保證：嫁接國內(nèi)領(lǐng)先的品牌及管理專家現(xiàn)身說法，使商家經(jīng)營實(shí)力不斷提升商務(wù)保證：隨時(shí)為商戶提供最新最快的行業(yè)信息，讓商務(wù)活動(dòng)更理性透明推廣保證：設(shè)立市場(chǎng)專項(xiàng)推廣基金，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣物流保證：第三方設(shè)立物流配送中心，實(shí)施全面統(tǒng)一物業(yè)管理客戶服務(wù)保證：為采購者提供全面的客戶服務(wù)??廣告表現(xiàn)二：

（2008重點(diǎn)工程）

萬利國際建材城，荊沙建材第一城

****正式進(jìn)駐萬利國際建材城，與****為鄰，共襄財(cái)富勝舉??第二階段主要工作招商簽定意向書適時(shí)舉力投資洽談會(huì)商鋪預(yù)定?第三階段：銷售強(qiáng)勢(shì)蓄勢(shì)（2008年10月——11月）承諾營銷：以利益承諾刺激經(jīng)營者及投資者的關(guān)注從產(chǎn)品+服務(wù)+商業(yè)前景入手?廣告表現(xiàn)

（2008重點(diǎn)工程）

萬利國際建材城，荊沙建材第一城

2008年10月20日，萬利國際建材城熱鋪公開，掀起荊沙建材經(jīng)營者搶鋪狂潮---首創(chuàng)專業(yè)市場(chǎng)主題街區(qū)概念---電子商務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)造全新商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)模式