路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索-百度文庫深圳市區(qū)商業(yè)商圈發(fā)展概況及分析一、深圳市區(qū)核心商業(yè)圈分析深圳零售業(yè)在激烈市場競爭中不斷發(fā)展壯大。接連的洗牌和重組，不僅給深圳零售業(yè)帶來了生機和活力，也帶來了撲朔迷離的市場局面。單打獨斗、稱霸一方的現(xiàn)象已成過去時，各零售商經(jīng)過市場的洗禮，已逐步認(rèn)識到只有依靠整體力量，形成規(guī)模效應(yīng)，重新進(jìn)行資源整合，才能得到進(jìn)一步發(fā)展，因此，隨著深圳交通狀況的改善、基礎(chǔ)設(shè)施的完善，特別是地產(chǎn)的發(fā)展，已促使深圳在一定區(qū)域內(nèi)形成了各具特色的不同商圈。2002年8月，深圳特區(qū)報主辦了首屆“深圳商圈論壇”，第一次明確提出了“深圳八大商圈”的概念。時隔兩年，深圳商圈的發(fā)展如何？具有何種變化？誰將在這商圈的楚河、漢界中脫穎而出，成為稱雄市場的王者？深圳商圈的劃分在2002年的“深圳商圈論壇”上提出的八大商圈，是指：以東門步行街為中心的“東門商圈”，以人口密度、地理優(yōu)勢自然形成的“人民南”商圈，以專業(yè)市場、主題商城為主體、多種業(yè)態(tài)組合的“華強北商圈”，正在興起的“南山商圈”，位居深南中路市區(qū)中心以國際時尚品牌為主流的“深南中路商圈”，以購物、旅游、休閑為特色的“華僑城商圈”，有待創(chuàng)新開發(fā)的寶安商圈、龍崗商圈。在2003年，深圳商業(yè)飛速發(fā)展，各商圈也發(fā)生了一定變化，新的商圈已不斷涌現(xiàn)：中心區(qū)CBD商業(yè)圈、寶安中心區(qū)濱海商業(yè)圈、皇崗、布吉、翠竹一太寧、鹽田。因此，按商圈形成的時間劃分，可分為老商圈、次新商圈和新興商圈。老商圈：東門、人民南、華強北次新商圈：南山（分南頭、南油中心區(qū)、南油蛇口）、深南中、華強城、寶安、龍崗新興商圈：皇崗、布吉、翠竹一太寧、鹽田各商圈的特點及競爭優(yōu)勢（一）東門商圈東門商圈由東門老街沿變而成，東門老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪最密集、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū)。東門商圈的形成、繁榮和發(fā)展，得益于東門步行街的改造，改造后東門商業(yè)步行街區(qū)由12條步行街相連，有20多家大型商場和數(shù)百家小型商鋪，已投入運營的商業(yè)面積超過50萬平方米，是目前深圳經(jīng)營品種最為齊全的商業(yè)區(qū)，因此吸引了大量顧客前來東門購物，目前日均客流量達(dá)35萬人次，節(jié)假日更高達(dá)50至60萬人次，年營業(yè)額逾50億元。主要百貨店有茂業(yè)百貨、太陽百貨、天虹商場（二）華強北商圈位于福田區(qū)的華強北原是個廠房集中的工業(yè)區(qū)，是一個自發(fā)性質(zhì)的電子產(chǎn)品買賣交易場所。到上世紀(jì)九十年代末，華強北已成為令人矚目的深圳主打商路漫漫苴修遠(yuǎn)兮.吾將上下而求索-百度文庫業(yè)旺區(qū)。其商圈范圍東起燕南路，西至華富路，南接南園路，北達(dá)紅荔路，深圳大動脈深南大道橫貫苴中.面積達(dá)1.6平方公里。商圈內(nèi)擁有50多萬居住人口.大小企業(yè)一千多家.工薪白領(lǐng)10多萬人.交通四通八達(dá).20多路公交車穿行苴中.輻射全市各地.每日人流涌涌.日人流量高達(dá)50萬人次。發(fā)展中的華強北是深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈：擁有全國最有影響的電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專業(yè)市場；有銅鑼灣、華強電子世界、紫荊城等30多家商業(yè)品牌大型商場，其中面積在一萬平米以上的就達(dá)14家；擁有大小商家560多家，各式門店3400多家；有金融和證券機構(gòu)40多家；保齡球館、迪廳、酒吧等60多家；同時又是達(dá)聲、桑達(dá)、華發(fā)等20多家上市公司的總部所在地。整個商圈年銷售總額逾200億元，已成為全國客流、物資、資金流、信息流量最大的商業(yè)區(qū)之一。目前，華強北正在不斷升級擴(kuò)容。一是政府對華強北進(jìn)行二期改造，進(jìn)一步完善交通、人行系統(tǒng)，加強步行街的建設(shè)；二是電子市場進(jìn)一步擴(kuò)大，新建40000平米的新亞洲電子商城即將開業(yè)運營；三是國美、蘇寧兩家家電巨頭的進(jìn)入，使華強北專業(yè)化經(jīng)營趨勢越來越明顯；四是茂業(yè)百貨進(jìn)駐華強北，已填補了華強北路缺少大型綜合百貨的空白，將進(jìn)一步帶動華強北百貨業(yè)的發(fā)展，同時茂業(yè)百貨的進(jìn)駐，已使曼哈、儷人世界、東方時尚進(jìn)行重新調(diào)整、定位，形成良性的錯位經(jīng)營、優(yōu)勢互補的格局；五是銅鑼灣將投巨資打造銅鑼灣新干線,將把振中路建設(shè)成購物、娛樂、飲食一條街。可以預(yù)見，未來幾年內(nèi)，華強北將變得更加繁榮。三）人民南商圈人民南商圈以人民南路為中軸，北齊深南東路，南止羅湖口岸，東至東門南路.西至和平路.總面積約1.3平方公里。人民南片區(qū)曾經(jīng)是深圳的中心區(qū)域和標(biāo)志性區(qū)域.現(xiàn)有各類建筑840多幢.總建筑面積493萬平方米.建筑占地面積為47．6萬平方米；擁有、國際商場、西武百貨、友誼城百貨、天安國際商場、羅湖商業(yè)城、深房百貨等11家大型商場，16家金融機構(gòu)，33家中高級酒店，有陽光、香格里拉、富臨、富苑、彭年等5座五星級大酒店；39家高檔次娛樂場所，數(shù)百家餐飲業(yè)和1萬多家公司。有相當(dāng)一批跨國公司辦事處入駐人民南，如沃爾瑪亞洲采購中心、丹麥的馬士基公司等；全市外資金融機構(gòu)的90%在該片區(qū)。但近年來，隨著片區(qū)開發(fā)的急劇膨脹，交通、配套、市政功能、商業(yè)環(huán)境諸方面已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法適應(yīng)形勢發(fā)展的需要，加之東門、華強北商圈的崛起，其昔日的輝煌景象漸失。作為深圳市和羅湖區(qū)的商業(yè)、金融核心，人民南片區(qū)擔(dān)負(fù)著深圳發(fā)展的龍頭作用，應(yīng)充分利用人民南片區(qū)和羅湖口岸的各種綜合優(yōu)勢，因此深圳市政府已出臺總投資額達(dá)3.1億元的改造方案，力爭把人民南打造成代表城市水平和景觀形象的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)和國際化的知名商業(yè)大街。根據(jù)改造后人民南“立足于豪華高檔，以眾多高檔次的百貨商店和精品商場為依托，吸引來自內(nèi)地和深圳的中高層消費者和香港居民”的市場定位，西武、國貿(mào)商場等也對賣場作進(jìn)一步調(diào)整、升級，70000平米的“金光華購物廣場”也已經(jīng)。人民南正在建設(shè)為集購物、餐飲、娛樂、旅游、商務(wù)五大功能于一體的區(qū)域型現(xiàn)代化商業(yè)文化中心。對于深華商場的商業(yè)市場調(diào)查，我們曾受深圳景億投資公司委托進(jìn)行估價與論證。四）華僑城商圈華僑城，“國際人居示范小區(qū)”，社區(qū)住宅、生態(tài)環(huán)境按國際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑和規(guī)劃，在幾年之前，它的商業(yè)配套設(shè)施卻相對落后，以分散出租的小店為主，無法滿足高消費人群的消費需求。進(jìn)入新千年后，隨著沃爾瑪、銅鑼灣的相繼入駐，具有良好購物環(huán)境和休閑功能的華僑城商圈開始形成。華僑城銅鑼灣以“生態(tài)景觀+海洋文化”獲得廣東省連鎖業(yè)協(xié)會的“最佳賣場形象設(shè)計”獎。目前華僑城商圈以銅鑼灣為核心代表，沃爾瑪、易家儂家居、步行精品廊、酒吧一條街分布其間，已成為白領(lǐng)階層、青年一族、外國人和游客休閑購物的好去處。灣畔百貨由于抓住了白石州的巨大人流，開業(yè)以后非常興旺，屬于大型社區(qū)購物中心，是深圳近年來最成功的社區(qū)商業(yè)物業(yè)。由益田集團(tuán)開發(fā)的假日廣場是該商圈的一個亮點，也將極大促進(jìn)華僑城商圈的積聚客流能力，特別是針對廣大游客，該項目具有較大優(yōu)勢。（五）南山商圈南山商圈是深圳市區(qū)內(nèi)起步較晚而發(fā)展速度最快、發(fā)展空間最大的商圈，特別是2002年，其發(fā)展速度足可以用“突飛猛進(jìn)”四個字來形容。南山已成為深圳商業(yè)發(fā)展的又一重心，目前已形成南油商業(yè)中心區(qū)、南頭、及南油蛇口商圈三個商圈鼎立的格局。2002年全區(qū)常住人口為57萬。后海、前海、蛇口片區(qū)更成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準(zhǔn)普遍在大專以上，年齡主要集中在5-40之間，居住人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首。蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超過3000名），社區(qū)國際化氛圍濃烈，具有較高的消費能力。2002年，南山商圈作為深圳西部的商業(yè)中心開始迅速崛起，以人人樂為首的零售商家繼續(xù)鞏固本土市場，并重新開設(shè)分店；以銅鑼灣、曼哈為代表的域外零售商業(yè)也紛紛入主南山。到了2003年，這一勢頭進(jìn)一步放大，歲寶、萬佳、友誼城、百安居、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴(kuò)張。尤其是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心的加速建設(shè)，多達(dá)幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強大消費力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè),以及在建的10萬平方米的海岸商業(yè)項目、五星級的希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強。保利文化大廈的商業(yè)廣場，主體建筑面積10萬平方米左右，該項目緊鄰海岸商業(yè)廣場，在南山后海離海邊距離最近，占有比較好的位置。海岸購物中心也是10萬平方米購物中心，開業(yè)后南山商業(yè)圈的格局將發(fā)生變化。由于南山商業(yè)圈與寶安中心區(qū)商業(yè)圈距離最近，因此，南山商圈的特征是值得我們密切關(guān)注的，在業(yè)態(tài)設(shè)計上不僅要注意與寶安25區(qū)老商業(yè)圈錯位經(jīng)營.而且也要考慮與南山商圈形成互補性。（六） 深南中商圈以中信城市廣場為中心，向深南中路周邊輻射，商圈內(nèi)有地王、歲寶、國際商場等，地處深圳政治、金融、商務(wù)中心區(qū)域。中信城市廣場這一大型購物中心的出現(xiàn)，必將推動深圳商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，而吉之島、西武進(jìn)駐中信城市廣場已大大提升深南中商圈的品位，華潤商城的建設(shè)是該商圈實力形成的強化劑。（七）寶安商圈“二線關(guān)”管理改革具體措施的實施和地鐵一號線展入等政策的出臺，對寶安新老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶來了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，關(guān)內(nèi)眾多商家紛紛提前行動、搶占先機，大舉進(jìn)駐寶安。加上許多寶安本土的大中型商場，一個以廣深公路為主軸、各鎮(zhèn)村為輻射面的寶安商圈正在形成。3年前寶安只有100多萬人口，2003年寶安人口達(dá)到400萬，占了深圳的半壁江山。人口意味著消費力，人口激增蘊藏的巨大消費潛力自然令各大商家矚目。同時，寶安近年房地產(chǎn)開發(fā)蒸蒸日上，而新城區(qū)大規(guī)模地產(chǎn)運動呼之欲出，為這一地區(qū)新興商團(tuán)的崛起提供了基礎(chǔ)性平臺和有力的支撐。寶安商業(yè)的發(fā)展，起始于南城百貨的問世，爾后恒豐商場、佳華平價商場、新一佳相繼出現(xiàn)，進(jìn)入21世紀(jì)后，寶安巨大的消費力使深圳百貨業(yè)巨子紛紛搶灘寶安城，天虹搶占寶安新中心區(qū)，順電、海雅雙雄會于寶城未來的商業(yè)步行街，上萬平方米的大商場已有20家左右，而商家進(jìn)駐的步伐也越來越快，人人樂、家樂福、沃爾瑪?shù)纫舱谂c寶安區(qū)經(jīng)貿(mào)局聯(lián)系，伺機進(jìn)入。沃爾瑪已經(jīng)正式進(jìn)駐扎前進(jìn)路，該項目物業(yè)由深圳國際信托投資公司投資興建。目前，寶安區(qū)政府計劃把寶城25區(qū)改造成關(guān)外的華強北，改造后的功能被定位為寶城的大規(guī)模、多功能、一站式購物中心及大型綜合零售商貿(mào)區(qū)，這意味著寶安將出現(xiàn)成規(guī)模的商業(yè)旺區(qū)。（八）龍崗商圈龍崗商圈指龍崗中心城區(qū)域。龍崗中心城是深圳東部地區(qū)行政、文化中心,一座現(xiàn)代化花園式衛(wèi)星城市，中心城面積32平方公里，規(guī)劃人口25—30萬人,隨著新城區(qū)中心的建設(shè)，本區(qū)域?qū)⑿纬梢钥萍肌⒔逃?、文化、衛(wèi)生等高層次的第三產(chǎn)業(yè)為主體、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的綜合型現(xiàn)代化新城區(qū)。龍崗巨大的商業(yè)發(fā)展空間已引發(fā)了一場聲勢浩大的造MALL運動，除世貿(mào)中心外，目前在建的有五洲風(fēng)情MALL、鵬達(dá)假日MALL、星河MALL，三個加起來超過60萬平方米，如此規(guī)模的重復(fù)造“MALL”，必將會產(chǎn)生明顯的商業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡。新商圈不斷崛起（一）皇崗口岸商圈浮出水面皇崗口岸24小時通關(guān)和地鐵即將開通，直接刺激了皇崗口岸商業(yè)的發(fā)展，人人樂、國美已先入為主。而皇御苑推出的5萬平米裙樓皇御商城，將改變皇崗口岸無大型商業(yè)業(yè)態(tài)的局面，將為皇崗商圈的興起起到領(lǐng)航作用。

皇御商城占據(jù)亞洲最大的陸路口岸皇崗口岸的一線位置，南面一橋相皇御商城占據(jù)亞洲最大的陸路口岸皇崗口岸的一線位置，南面一橋相連，直通香港；北面緊鄰福田中心區(qū)，連接上海賓館、華強北大商圈，為中心區(qū)的一級輻射區(qū)，位置優(yōu)越，輻射深港兩地1400萬人口的龐大消費市場；交通便捷，未來地鐵連接四面八方，占據(jù)地利之勢，利于商業(yè)發(fā)展?；蕧徔诎秾嵤?4小時全日通關(guān)后，通關(guān)條件和服務(wù)不斷完善，日通關(guān)人流量達(dá)6萬人次。隨著大量住宅物業(yè)的開發(fā)，皇崗片區(qū)居民日益增多，常住人口近10萬人，流動人口達(dá)15萬之多。由于片區(qū)多為中高檔住宅，居民消費力較強，商業(yè)基礎(chǔ)堅實，因此，占據(jù)皇崗口岸一線位置的皇御商城，擁有諸多市場利好因素支撐，猶如位于羅湖口岸的羅湖商業(yè)城，將成為港人及游客的另一購物及娛樂天堂。（二）布吉商圈橫空問世布吉是深圳關(guān)外片區(qū)人口最多、市場最繁華的區(qū)域，95年以來，受購房入戶政策的影響，布吉因其緊靠羅湖的特殊地理條件，使得特區(qū)內(nèi)的大量人口涌向這里置業(yè)，過去一個荒蕪的小鎮(zhèn)，一下子變樣了，愛熱鬧的香港人也紛紛趕來這里安家，幾年時間，布吉變成了擁有60萬人口的廣東第一強鎮(zhèn)。然而，布吉尚沒有一個大型商業(yè)中心，大量人群還得經(jīng)過擁擠不堪的布吉聯(lián)檢站進(jìn)入市區(qū)的東門、華強北等地購物、消費。目前，布吉已走向了“舊城改造”和“中心區(qū)開發(fā)”的第二次城市發(fā)展道路，其中心區(qū)開發(fā)必然要對房地產(chǎn)和商業(yè)布局進(jìn)行規(guī)劃。在開發(fā)的中心區(qū)核心地帶已建有大世紀(jì)花園、灝景明苑、麗日翠庭、金運家園等樓盤，而灝景明苑和金運家園都設(shè)有約2萬平方米的商業(yè)裙樓，在金運家園和大世紀(jì)花園之間，沿路酒樓、咖啡廳、百貨店等小型商業(yè)布點已成行就市。最具商圈形成趨勢的是金運家園附近正在開發(fā)的4萬平米的萬佳商業(yè)樓盤.萬佳進(jìn)駐布吉.必將促成布吉新商圈的形成。二、三大核心商圈經(jīng)營狀況問題（一）東門商圈東門是深圳歷史最悠久的商業(yè)聚集區(qū)，由十二條步行街相連，有20多家大型商場和數(shù)百家小型商鋪，已投入運營的商業(yè)面積超過50萬平方米。東門商圈是目前深圳經(jīng)營品種最為齊全的商業(yè)區(qū)，幾乎囊括了所有商業(yè)經(jīng)營類別。走在東門街頭，到處熙熙攘攘、車水馬龍，一派繁華景象。然而，上到商場的二樓，又是另外一番景象，人流稀少，經(jīng)營商家少，熱情不高，三樓四樓更是慘不忍睹。東門必須面對一個嚴(yán)峻的問題一一二樓以上的空置問題。主要問題：1、東門的商業(yè)體量在深圳首屈一指，但如此之大的商業(yè)體量即使東門成為深圳規(guī)模最大、商場最密集的商業(yè)區(qū)，又給東門帶來新的問題――如何吸引人流上樓。2、 東門的經(jīng)營品種十分齊全，但是各個經(jīng)營品種所占比例卻并不協(xié)調(diào)，服裝所占的比例比另外所有品種所占比例的總和都要多，其他各項經(jīng)營品種在服裝的夾縫中生存。3、 除太陽百貨、茂業(yè)百貨、天虹商場等知名商場外，其余地鋪均經(jīng)營中低檔產(chǎn)品，影響了整個東門商業(yè)的形象。4、 缺乏統(tǒng)一的整體規(guī)劃，經(jīng)營不規(guī)范帶來了無序的競爭。（二）華強北商圈華強北商圈是1994年興起的新興商圈，是深圳目前最具生命力的商圈。華強北商圈 華強北路為軸線，向振華路、振興路、振中路及紅荔路輻射，經(jīng)營范圍包括服裝、鞋帽、皮具、珠寶首飾、鐘表眼鏡、音響、餐飲、家居用品、電子產(chǎn)品等。在這里有深圳乃至亞洲最大的電子市場，因此電子產(chǎn)業(yè)成為華強北的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。餐飲業(yè)是華強北的又一大產(chǎn)業(yè)，振華路、振興路、華發(fā)路聚集了大量的食肆酒樓，同時吸引了大量的人群來此消費。商圈內(nèi)名店林立，代表了深圳當(dāng)今的消費水平。主要問題：1、商業(yè)硬件條件較差，許多商場（遠(yuǎn)望數(shù)碼城、銅鑼灣廣場）是由廠房改造而成的，對未來商業(yè)的發(fā)展有所限制。2、華強北路過往車輛較多，對兩側(cè)人流的流動有一定影響。3、周邊是成熟商貿(mào)區(qū)，商業(yè)拓展及商業(yè)容量擴(kuò)張空間有限。（三）南山商圈深圳城市中心的西移，濱海大道的建成通車，西部跨海大橋的規(guī)劃,給予了南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的歷史契機。隨著南山本地商業(yè)需求與日遞增，南山商貿(mào)物業(yè)在近兩年來呈現(xiàn)出一派旺銷景象。南山商服物業(yè)在分布上呈商圈和沿交通干線分布的特征，南油大道在南山的地位注定了南油大道商圈將成為最重要的商業(yè)區(qū)。以下是南山主要商業(yè)街道的狀況分析：不難看出，南油大道的商業(yè)規(guī)模大、檔次高，且較為集中，有形成“南山華強北”之勢。主要問題：1、 現(xiàn)在看來，南山商業(yè)處于分散狀態(tài)，因此商圈形象未能深入人心，人氣不旺。2、 濱海大道通車后，許多人“羅湖上班，南山居住”的夢想已經(jīng)實現(xiàn)，而南山商業(yè)的檔次低、規(guī)模小、經(jīng)營品種不齊全使“南山居住，福田、羅湖購物”成為活生生的現(xiàn)實，這無疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。在未來幾年中，南山商業(yè)必須致力于改變整體布局凌亂、無統(tǒng)一規(guī)劃的狀況。沃爾瑪、家樂福、人人樂、順電等大型商業(yè)的進(jìn)駐，南油購物中心、南山商業(yè)文化中心的興建，與周邊文化設(shè)施的完美結(jié)合，都將為南山商業(yè)注入濃郁的文化氣息。只有挖掘自身的特點，形成獨有的特色，才能找出正確的發(fā)展之路。（四）目前深圳商鋪市場存在的問題1、商業(yè)裙樓空置問題我們認(rèn)為，造成商鋪空置的原因，主要在于以下推廣誤區(qū)。A、 “皇帝女兒不愁嫁”的推廣誤區(qū)很多商場，自以為千金旺鋪，周邊市場租金高達(dá)多少，豈不知，周邊市場經(jīng)過多年積淀，經(jīng)過無數(shù)的商家前仆后繼，方才形成如今格局，豈能輕易比得。沒有了放水養(yǎng)魚的商場培育期，商場必然很快走向沒落,最終造成空置。B、 “千人一面”的保守推廣誤區(qū)商場的市場定位就是為了給消費者提供一個前來購物的理由，沒有自己獨特個性，忽略街區(qū)功能分區(qū)規(guī)劃，和周邊商場千人一面，誰會前來呢？C、 “殺雞取卵”的推廣誤區(qū)圖一時的痛快和利潤，將商場的重要部分交于金融機構(gòu)，這是司空見慣的錯誤。還一類錯誤，就是商場內(nèi)部規(guī)劃不清晰，品牌良莠不齊，誰出的起租金，鋪位就租給誰，這都是導(dǎo)致商場最終空置最直接的原因。路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索-百度文庫D、D、“甩手掌柜”式推廣誤區(qū)商場經(jīng)營管理是一項繁瑣專業(yè)的技術(shù)工作，作為商業(yè)裙樓開發(fā)者的發(fā)展商一般而言都不愿涉足其中。在目前專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司尚未出現(xiàn)之前，這恐怕也是必須要做的事。畢竟，好的地理位置和適當(dāng)?shù)淖饨鹚絻H僅是成功的基本條件，商場經(jīng)營管理水平的高低才能決定一個商場的成敗。在市場激烈競爭的今天，如果誰不能在商場商業(yè)經(jīng)營管理上提供一個明確的推廣策略，商家的信心將難以支撐。2、商業(yè)物業(yè)營銷中的問題A、產(chǎn)權(quán)問題香港商場能夠成功經(jīng)營，與其產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一不無關(guān)系，在深圳，商場更多的是被分割成小鋪位來出售，使一個商場的產(chǎn)權(quán)所有人有數(shù)百甚至上千，一個鋪位也有幾個業(yè)主，如果將來業(yè)主的意見無法統(tǒng)一，勢必會影響商場的經(jīng)營。B、定位問題定位和定位的支持系統(tǒng)我們認(rèn)為，確定商服物業(yè)的經(jīng)營主題定位是一項非常專業(yè)的工作,需要大量準(zhǔn)確有效的市場調(diào)研資料方能確定，并且調(diào)查結(jié)果與自身條件非常匹配方能確定，必需相信專業(yè)的市場調(diào)研分析來進(jìn)行，也許就某物業(yè)本身，調(diào)查的結(jié)果是不具備條件，不再進(jìn)行，并不是壞事。主題轉(zhuǎn)換商業(yè)是在不斷向前發(fā)展的，今天可行的經(jīng)營定位或主題，明天可能就會有問題。定位實現(xiàn)手段為投資者描繪的美好藍(lán)圖，怎樣去實現(xiàn)？有否做出專業(yè)的安排？C、銷售和經(jīng)營的矛盾銷售和經(jīng)營在規(guī)劃中的矛盾每一個發(fā)展商都想使自己的物業(yè)能夠賣個好價錢，同時能經(jīng)營得好。從賣的角度講，劃分成小鋪位面對的客戶群更廣，更有利于銷售的進(jìn)行，但對經(jīng)營來講，卻并非如此，根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同，所需適合的營業(yè)面積是不同的。這就存在著在規(guī)劃中鋪位如何劃分的問題。解決不好將會直接影響到將來的經(jīng)營。投資回報和市場租金投資者投資商鋪的目的是為了獲取理想的租金回報，發(fā)展商想盡快銷售自己的物業(yè)，必須給投資者一個滿意的回報，雙方的討價還價勢在必然，如果發(fā)展商承諾的回報高，必然會背上沉重的包袱，回報低，客戶不滿意，物業(yè)銷售狀況堪憂。業(yè)態(tài)選擇每個項目都有其特殊之處，業(yè)態(tài)的選擇必須以市場為基礎(chǔ)，應(yīng)該遵循“人無我有，人有我優(yōu)”的原則，市場空白點不一定就是機會點，反過來，這種業(yè)態(tài)普遍存在的時候也不一定就沒有潛力可挖。D、專業(yè)市場和主題商城還能走多遠(yuǎn)？隨著大超市的不斷擴(kuò)張，開放式布局、大賣場的盛行，人們開始懷疑專業(yè)市場和主題商場到底還能走多遠(yuǎn)？從世方的市場實踐中，我們發(fā)現(xiàn)專業(yè)市場和主題商場的市場拓展空間十分廣闊。其核心要點在于其一市場細(xì)分，做精做深滿足大眾需要。其次，未來需求的個性化、豐富性也要求商業(yè)走專業(yè)市場和主題商城的道路。（五）商鋪可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略1、商鋪營銷鏈商鋪傳統(tǒng)的營銷鏈，只是發(fā)展商與投資者之間的售賣關(guān)系，只要鋪賣出去了，發(fā)展商便萬事大吉，結(jié)果，商鋪雖然實現(xiàn)了銷售，但由于經(jīng)營定位不當(dāng)、商鋪分割太小、自由招租經(jīng)營等原因，有的商城根本開不了業(yè)，有的盡管如期開業(yè)卻經(jīng)營不下去，小業(yè)主因此停止供樓，發(fā)展商面臨回購商鋪的風(fēng)險，投資者信心嚴(yán)重受挫?，F(xiàn)代商鋪營銷鏈應(yīng)該是：發(fā)展商一一投資者一一經(jīng)營商家一一消費市場，這樣一個完整的綜合體系。商鋪營銷首先必須考慮消費市場，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商鋪才能生存與發(fā)展，經(jīng)營商家才能賺到錢，投資者才有回報，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣個好價錢?，F(xiàn)代商業(yè)競爭日益激烈，意味著商鋪經(jīng)營和商鋪的開發(fā)風(fēng)險不斷增大，不充分考慮商鋪的經(jīng)營性，商鋪的價值就不可能最大化。2、商鋪可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵商鋪可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，第一是豐富商業(yè)市場，為消費者提供購物的便利，乃至填補商業(yè)市場的空白點；第二是讓商家不斷占有市場，并提升商業(yè)經(jīng)營水平，改善商業(yè)經(jīng)營環(huán)境，促進(jìn)業(yè)態(tài)的成熟與升華；第三是為投資者口袋里的錢，找到可靠的出路，獲得穩(wěn)定的回報；第四是讓發(fā)展商手中的商鋪價值最大化，以及商鋪開發(fā)風(fēng)險最小化。要實現(xiàn)上述目標(biāo)，首先，發(fā)展商必須對商鋪的銷售與未來經(jīng)營真正負(fù)起責(zé)任，也就是對經(jīng)營者和投資者負(fù)責(zé)任。如某商場的發(fā)展商在賣鋪之前先招商，一方面以前期較低的租金扶持商家培育市場，一方面以返租手段保證投資者利益，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到自身，并成立專門的商場經(jīng)營部門，使商場進(jìn)入良好的運營，從而獲得極大的成功。其次，需要成熟、專業(yè)的商鋪營銷策劃，專業(yè)的商鋪營銷策劃基于對商業(yè)市場和各類業(yè)態(tài)的深入了解，并對經(jīng)營商家和投資者的需求和心態(tài)準(zhǔn)確的把握，惟其如此，才能駕輕就熟，提高商鋪經(jīng)營、銷售的成功的可能性。再者，商鋪的開發(fā)越來越依賴于經(jīng)營商家尤其是品牌商和龍頭商家的參與，最大限度的降低經(jīng)營風(fēng)險，令人欣慰的是，商鋪發(fā)展商正不斷與龍頭商家聯(lián)系，如新一佳入主彩福新世紀(jì)商城、曼哈入主南景苑商場等，商鋪代理公司亦積極與商家聯(lián)手出擊，如世方物業(yè)與天虹首開先河實行戰(zhàn)略聯(lián)盟，可以說開發(fā)商、代理商、經(jīng)營商家越走越近。商鋪的開發(fā)量，在深圳地產(chǎn)住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓市場中列第二位，由于商鋪價值高，銷售總額相當(dāng)之大，而在積壓物業(yè)中空置商鋪位居第一，商鋪開發(fā)風(fēng)險首當(dāng)其沖。我們期待著2002年的商鋪營銷更趨專業(yè)化、理性化、規(guī)范化。三、深圳商圈飛速發(fā)展的原因分析經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來商業(yè)的繁榮。改革開放以來，深圳經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，GDP水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平，2002年GDP總額為2211.16億元，增長14.2%，社會消費品零售總額為688.5億元，增長13%，與1996年的300.39億元相比，社會消費品零售總額已翻了一番，居民人均可支配收入為2.46萬元，增長5%。持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長環(huán)境，極大地改變了人民的生活，給商業(yè)提供了新的發(fā)展空間。2003年深圳完成社會消費品零售總額801.77億元，比上年增長16.3%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額661.35億元，增長20.5%，飲食業(yè)零售額133.91億元，下降0.2%。批發(fā)零售貿(mào)易和飲食業(yè)全年完成增加值224.54億元，增長14.0%。消費品市場銷售暢旺，其中家電音像銷售額增長48.7%，汽車銷售額增長150.8%，文化辦公用品銷售額增長117.1%。開放的市場為企業(yè)經(jīng)營帶來活力，這也是深圳商業(yè)之所以能夠迅速崛起的根源所在。3）人口的增加和居民收入的增長，使深圳消費空間進(jìn)一步擴(kuò)大。（4）通關(guān)時間的延長和通關(guān)政策的放寬促使大量港人來深購物、消費。據(jù)統(tǒng)計，2001年，港人北上廣東消費達(dá)220億元以上，其中一半以上在深消費,這一數(shù)據(jù)已呈不斷上升態(tài)勢。（5） 交通狀況的改善特別是深圳地鐵的開通，進(jìn)一步推動“商圈運動”的發(fā)展，同時增強了各商圈的幅射力。（6） 房地產(chǎn)開發(fā)的升溫和無數(shù)高檔樓盤、高尚社區(qū)的涌現(xiàn)，是商圈不斷興起的催化劑。（7） 中國加入WTO，促進(jìn)了國際間的交流與合作，使市場競爭進(jìn)一步加劇，國外商業(yè)巨頭的進(jìn)入，進(jìn)一步提升了各商圈的競爭力，同時也促進(jìn)了本土商業(yè)的發(fā)展。四、深圳商圈存在的的問題深圳商圈雖然發(fā)展迅速，商業(yè)雖然繁榮，但與上海相比，還有明顯的差距,目前尚沒有一個名揚全國的商圈，各商圈也沒有象上海的徐家匯商圈一樣，擁有太平洋百貨、東方商廈、港匯購物廣場等響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信破髽I(yè)。究其原因，主要有：（1）深圳市場完全開放，缺乏政府規(guī)劃的指導(dǎo)。開放的市場雖然給企業(yè)帶來活力.但也造成了開發(fā)、經(jīng)營的盲目性.導(dǎo)致商圈之間和商圈內(nèi)各店鋪的經(jīng)營特色不明顯.這是深圳各商圈無法出現(xiàn)領(lǐng)軍商業(yè)企業(yè)的根本原因。上海的徐家匯商圈.是由政府牽頭組建徐家匯商城集團(tuán).通過集團(tuán)的宏觀調(diào)控，確保商圈規(guī)劃的錯位經(jīng)營。（2） 由于商圈不能錯位經(jīng)營，使各商圈經(jīng)營產(chǎn)品無特色，商場主題定位模糊，缺乏嚴(yán)格的功能區(qū)分，這樣就產(chǎn)生兩種不良后果：一是“千店一面”的趨同化競爭，不斷引發(fā)價格戰(zhàn)；二是無法成功地將人流引導(dǎo)上樓，使二樓以上商鋪空置嚴(yán)重，甚至東門商業(yè)圈的二樓經(jīng)營狀況也不佳。（3） 交通擁擠、停車場不足制約了商圈的繁榮發(fā)展。任何一個商圈的形成和發(fā)展，都離不開優(yōu)越的位置和發(fā)達(dá)的交通，但隨著汽車家庭化，汽車數(shù)量劇增，各商圈路面交通已不適應(yīng)發(fā)展的需要，交通阻塞、沒地方停車的現(xiàn)象在各商圈普遍存在，有的商場甚至沒有停車場，有的把地下停車場改為超市，這樣做似乎提高了商場利用率、擴(kuò)大了規(guī)模，但往往導(dǎo)致中高層消費群減少，銷售額下降，失去了具品牌忠誠度的顧客。（4） 綠化面積、公共空間有限，導(dǎo)致顧客消費時間縮短，集客率降低。（5） 房地產(chǎn)開發(fā)商與商場運營商脫節(jié)，一些商業(yè)樓盤的開發(fā)往往不符合商業(yè)運營的要求。特別是大量群樓商業(yè)，選址荒謬，根據(jù)不適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營。五、深圳商圈發(fā)展趨勢路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索-百度文庫1)老商圈升級、突破作為深圳的老商業(yè)旺區(qū)，人民南、東門、華強北三大商圈一直是人們關(guān)注的焦點。自1997年以來，深圳有關(guān)部門先后對東門和華強北進(jìn)行了改造，并取得了顯著效果。華強北在進(jìn)行二期改造，著重完善交通和人行系統(tǒng)，在此值得一提的是銅鑼灣百貨計劃投資3000萬元建設(shè)銅鑼新干線，把振中路建設(shè)為集購物、娛樂、消費為一體的商業(yè)街區(qū)。人民南商圈的改造方案已出臺，深圳市政府已下決心投資3.1億元把人民南打造成代表城市水平和景觀形象的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)和國際化的知名商業(yè)街。人民南的改造，將會把羅湖口岸、國貿(mào)、東門步行街三個商業(yè)區(qū)激活和連通，將形成深圳規(guī)模巨大、特色分明而具內(nèi)涵的東門---人民南商業(yè)圈。(2)深圳中心區(qū)將構(gòu)建新的“頂級商圈”中心區(qū)北區(qū)------也就是深南大道以北的這一片中心區(qū)是未來深圳的行政、文化中心。在這180公頃的中心區(qū)北區(qū)，建有深圳的主要行政設(shè)施，如市民中心、文化中心、電視中心等。同時，一幢幢高級寫字樓、豪宅拔地而起，是未來的高尚片區(qū)。從工作、居住人群來看，未來中心區(qū)北區(qū)必然是社會名流的聚居地，其文化設(shè)施也將吸引大量市內(nèi)以及來深旅游觀光客，大量高素質(zhì)、高收入的人群自然蘊涵著巨大的商機。據(jù)了解，中心區(qū)內(nèi)已有購物公園和世紀(jì)家居廣場，尚缺少大型的綜合性百貨商場。天虹購物廣場的進(jìn)駐直接填補了這一空白。天虹購物廣場是天虹斥巨資打造的商業(yè)