《房地產(chǎn)項目策劃》

第一章

策劃的基本理論8/6/20231《房地產(chǎn)項目策劃》8/1/20231第一節(jié)策劃的基本知識第二節(jié)房地產(chǎn)策劃概述第三節(jié)房地產(chǎn)策劃的發(fā)展歷程第四節(jié)房地產(chǎn)策劃師職業(yè)概況本章目錄8/6/20232第一節(jié)策劃的基本知識本章目錄8/1/20232一、策劃的概念

策劃具有悠久的歷史,但不同學科的學者對策劃有著不同的理解和研究重點，較典型的說法有：

事前設計說－為實現(xiàn)特定目標而設計的計劃

管理行為說－策劃是一種有效的管理方法

選擇決定說－策劃是一種選擇和決定

思維程序說－策劃是一種思維活動過程

第一節(jié)策劃的基本知識8/6/20233一、策劃的概念第一節(jié)策劃的基本知識8/1/2總結：策劃是人們在對事物進行充分調(diào)研、論證與判斷的基礎上，采用各種科學的方法，為實現(xiàn)某特定目標而事先進行的系統(tǒng)思考與規(guī)劃，制定并選擇合理可行的行動方案的創(chuàng)造性思維活動過程。試比較下列概念之間的區(qū)別：策劃計劃創(chuàng)意決策8/6/20234總結：策劃是人們在對事物進行充分調(diào)研、論證與判斷的基礎策劃案例——杭州中山花園項目的戶型定位問題杭州中山花園項目位于杭州中北橋京杭大運河北側，一期工程于1994年完成，是杭城最早的高層住宅之一，該項目的開發(fā)商為香港某公司，在戶型設計上基本照搬了香港的經(jīng)驗，不能滿足當?shù)匦枨?，項目開盤后銷售情況很不理想。中山花園8/6/20235策劃案例——杭州中山花園項目的戶型定位問題杭州中山花園杭州某高層住宅平面圖香港某高層住宅平面圖

通過比較上面兩個建筑戶型平面圖，找出香港和杭州兩地在戶型設計上的不同之處。8/6/20236杭州某高層住宅平面圖香港某高層住宅平面圖通過比較上面二、策劃的原理1.平衡原理2.限定因素原理3.系統(tǒng)性

4.差異化5.心理學6.品牌8/6/20237二、策劃的原理8/1/20237策劃案例——杭州雙牛大廈的概念創(chuàng)新當市場上住宅面積越來越大時，杭州某房地產(chǎn)公司反其道而行之，最早提出了小戶型單身公寓的概念，并開發(fā)了杭州第一個單身公寓項目——雙牛大廈，取得了很大的銷售成功。8/6/20238策劃案例——杭州雙牛大廈的概念創(chuàng)新當市場上住宅面積越策劃案例——杭州雙牛大廈的功能定位問題作為杭城首個單身公寓項目，雙牛大廈在概念策劃和營銷推廣上是成功的。但該項目本身卻存在很多問題：土地使用權只有50年；房間里沒有排煙、煤氣、污水等管道；陽臺不能外挑；水電費、按揭成數(shù)等均按公建標準實施；業(yè)主入住以后發(fā)現(xiàn)吃飯、停車、垃圾排放等都成了問題。這些問題導致項目交付使用后糾紛不斷，開發(fā)商后續(xù)項目也難以為繼。出現(xiàn)上述問題的原因在于該項目的土地用途并非是住宅用地，在產(chǎn)品定位時忽略了這個重要條件。8/6/20239策劃案例——杭州雙牛大廈的功能定位問題作為杭城首個單二、策劃的原理1.平衡原理2.限定因素原理3.系統(tǒng)性

整合性4.差異化5.心理學6.品牌8/6/202310二、策劃的原理8/1/202310

系統(tǒng)性原則又稱為整體原則，要求在房地產(chǎn)策劃過程中注重項目運作的整體性，避免因局部利益、眼前利益而影響全局利益和長期利益。房地產(chǎn)策劃的全局原則要求：(1)處理好局部利益和全局利益的關系；(2)處理好眼前利益和長遠利益的關系。8/6/202311系統(tǒng)性原則8/1/202311策劃案例——某房地產(chǎn)項目策劃的全局性問題某多層住宅項目采用坡屋頂結構，頂樓具有可贈送給客戶的閣樓層。為控制項目建造成本，策劃部門建議開發(fā)商取消了頂層閣樓的混凝土樓板。閣樓樓板取消雖節(jié)約了部分成本，但其銷售卻成了問題。事后開發(fā)商又不得不重新搭建閣樓樓板，此時房屋結構施工已經(jīng)完成，搭建閣樓樓板的成本很大。從最終的結果看，取消閣樓樓板的建議不僅沒有降低建造成本，反而連銷售也受到了很大的影響。8/6/202312策劃案例——某房地產(chǎn)項目策劃的全局性問題某多層住宅項

整合性原理要求將項目各種資源整合在一起，形成圍繞中心主題的有效資源，為項目發(fā)展目標服務。把握整合原則如要注意以下幾個方面：(1)將各種資源緊密圍繞項目主題展開；(2)要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)各種隱性資源；(3)要把握資源整合的技巧。8/6/202313整合性原理8/1/202313策劃案例——萬科會對潛在客戶資源的發(fā)掘萬科會是成立于1999年的客戶聯(lián)誼組織，也是具有購房俱樂部性質(zhì)的組織，會員包括萬科的業(yè)主、準業(yè)主、潛在客戶以及需要維系的各類社會關系。萬科會的主要職能有：為會員搭建一個相互交流、溝通、資訊的平臺；在全國性的商家聯(lián)盟，對會員提供優(yōu)惠服務；對潛在客戶進行長期感情投資，直至讓他們成為萬科的業(yè)主。萬科通過萬科會來整合客戶資源，提高客戶對萬科品牌的認知度、滿意度和忠誠度。8/6/202314策劃案例——萬科會對潛在客戶資源的發(fā)掘萬科會是成立于二、策劃的原理1.平衡原理2.限定因素原理3.系統(tǒng)性

整合性4.差異化（廣州星河灣）

5.心理學6.品牌8/6/202315二、策劃的原理8/1/202315策劃案例——杭州山水人家的營銷手段創(chuàng)新對戶型的宣傳一般都是在開盤以后進行，但山水人家項目將戶型廣告提前到市場調(diào)查階段，在某報紙媒體上策劃了四次戶型廣告，通過戶型介紹、征求意見并進行改進，將市場調(diào)查與營銷推廣結合在一起，實現(xiàn)了營銷手段上的創(chuàng)新。8/6/202316策劃案例——杭州山水人家的營銷手段創(chuàng)新對戶型的宣傳一般

三、策劃的對象1.策劃服務的對象：個人、企業(yè)、政府…2.策劃的工作對象：組織、項目、活動…

四、策劃的原則

1.效益性原則

2.合理限度的原則

3.求真務實的原則

4.創(chuàng)新性原則8/6/202317三、策劃的對象四、策劃的原則8/1/策劃案例——順德碧桂園的系列策劃創(chuàng)新※提出“構建一個五星級的家”策劃主題；※首次提出“先建配套再建房子”的開發(fā)思路；※首次將社區(qū)服務項目作為產(chǎn)業(yè)來發(fā)展；※首次引入五星級酒店的物業(yè)管理和服務；※首創(chuàng)教育與地產(chǎn)結合的先河；※提出懸念廣告、淡季入市、全現(xiàn)房銷售等營銷手段上的創(chuàng)新。8/6/202318策劃案例——順德碧桂園的系列策劃創(chuàng)新※提出“構建一個五星

三、策劃的對象1.策劃服務的對象：個人、企業(yè)、政府…2.策劃的工作對象：組織、項目、活動…

四、策劃的原則

1.效益性原則

2.合理限度的原則

3.求真務實的原則

4.創(chuàng)新性原則8/6/202319三、策劃的對象四、策劃的原則8/1/8/6/2023208/1/202320

三、策劃的對象1.策劃服務的對象：個人、企業(yè)、政府…2.策劃的工作對象：組織、項目、活動…

四、策劃的原則

1.效益性原則2.合理限度的原則

3.求真務實的原則

4.創(chuàng)新性原則8/6/202321三、策劃的對象四、策劃的原則8/1/

求真務實原則客觀性原則是指在房地產(chǎn)策劃過程中，要求策劃師將自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際，策劃方案必須實事求是、量力而行。遵循客觀性原則必須注意以下幾點：(1)必須重視市場調(diào)研、分析與預測；(2)主題概念要有產(chǎn)品品質(zhì)支撐，避免炒作；(3)策劃理念既符合實際又應適度超前。8/6/202322求真務實原則8/1/202322策劃案例——杭州居住郊區(qū)化理念的實踐廣廈天都城、杭州閑林板塊等項目或板塊曾經(jīng)是杭州居住郊區(qū)化理念實踐的代表。但是由于杭州與廣州的城市發(fā)展尤其是軌道交通等方面差距較大，杭州的居住郊區(qū)化實踐并沒有廣州華南板塊那么成功。杭州廣廈?天都城8/6/202323策劃案例——杭州居住郊區(qū)化理念的實踐廣廈天都城、杭州

三、策劃的對象1.策劃服務的對象：個人、企業(yè)、政府…2.策劃的工作對象：組織、項目、活動…

四、策劃的原則

1.效益性原則2.合理限度的原則

3.求真務實的原則

4.創(chuàng)新性原則8/6/202324三、策劃的對象四、策劃的原則8/1/4.創(chuàng)新性創(chuàng)新是房地產(chǎn)策劃的靈魂。創(chuàng)新體現(xiàn)在概念(主題)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷手段創(chuàng)新等方面。比如，北京SOHO現(xiàn)代城、廣東順德碧桂園等房地產(chǎn)項目都因為創(chuàng)新而大獲成功!8/6/2023254.創(chuàng)新性8/1/202325策劃案例——北京SOHO現(xiàn)代城的成功定位

1997年，一個以“居家辦公”為內(nèi)涵的SOHO住宅項目——北京SOHO現(xiàn)代城在市場上獲得了巨大成功，隨后SOHO概念流傳至全國，一度成為都市時尚白領生活的代表?，F(xiàn)代城通過SOHO概念給商住地產(chǎn)以明確的定義和提升，滿足了市場渴望彈性辦公、居家辦公的需求，奠定了現(xiàn)代城在SOHO住宅領域的里程碑地位，獲得了巨大的成功。8/6/202326策劃案例——北京SOHO現(xiàn)代城的成功定位1997年，北京SOHO現(xiàn)代城8/6/202327北京SOHO現(xiàn)代城8/1/202327策劃案例——“非典”時期的“健康住宅”針對“非典”時期重視健康的市場需求，以“告別空調(diào)暖氣時代”為口號的北京鋒尚國際公寓適時提出健康住宅概念，采用了外墻保溫、置換式新風系統(tǒng)、干式廚衛(wèi)設計等三十余項建筑新技術，滿足了市場對健康住宅的需要，取得很大成功。香港淘大花園室內(nèi)空氣污染示意圖8/6/202328策劃案例——“非典”時期的“健康住宅”針對“非典”時期

四、策劃的方法1.一般方法

歸納法、演繹法、分析法、綜合法、排除法、推理法、…2.具體方法

頭腦風暴法、德爾菲法、創(chuàng)意策劃法、逆向策劃法、策劃樹方法…

8/6/202329四、策劃的方法8/1/202329

五、策劃的程序1.發(fā)現(xiàn)問題，分析問題2.明確任務，確立目標3.收集數(shù)據(jù)，分析信息

4.擬定方案，編寫報告

5.方案評價，方案優(yōu)選

6.跟蹤實施，調(diào)整方案8/6/202330五、策劃的程序8/1/202330一、房地產(chǎn)策劃的概念房地產(chǎn)策劃是房地產(chǎn)策劃師根據(jù)房地產(chǎn)項目的具體開發(fā)經(jīng)營目標，在充分的市場調(diào)研和科學的市場定位的基礎上，以獨特的主題概念為中心，綜合運用各種策劃手段，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，制定具體可實施的計劃方案，并可根據(jù)策劃目標和市場環(huán)境的改變對方案進行調(diào)整，最后以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結果的活動。

第二節(jié)房地產(chǎn)策劃概述8/6/202331一、房地產(chǎn)策劃的概念第二節(jié)房地產(chǎn)策劃概述8/二、房地產(chǎn)策劃的特征1.地域性房地產(chǎn)的不可移動性(不動產(chǎn))決定了房地產(chǎn)開發(fā)和策劃活動具有地域性的特征。房地產(chǎn)策劃的地域性體現(xiàn)為三個層次：(1)項目所在區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境及文化傳統(tǒng)、消費習俗等；(2)項目所在城市的地域特征；

(3)項目所在地段的功能定位。

8/6/202332二、房地產(chǎn)策劃的特征8/1/202332策劃案例——廣州祈福新村的理念創(chuàng)新當大多數(shù)開發(fā)商還均熱衷于在市中心開發(fā)住宅的時候，祈福集團率先提出了“居住郊區(qū)化”的新理念，開發(fā)了國內(nèi)最大的郊區(qū)樓盤——祈福新村，開創(chuàng)了國內(nèi)郊區(qū)大盤建設的先河。在祈福新村的帶動下，廣州華南板塊出現(xiàn)了星河灣、華南新城、錦繡香江、華南碧桂園、南國奧園、雅居樂等十多個郊區(qū)大盤，成功地實踐了“居住郊區(qū)化”理念，開創(chuàng)了“居住郊區(qū)化”的新時代。8/6/202333策劃案例——廣州祈福新村的理念創(chuàng)新當大多數(shù)開發(fā)商還均“中國第一村”——廣州祈福新村8/6/202334“中國第一村”——廣州祈福新村8/1/202334

2.系統(tǒng)性從全程策劃的觀點看，房地產(chǎn)策劃包括市場調(diào)研、項目定位、投資分析、規(guī)劃設計、營銷推廣、物業(yè)管理策劃等階段，每個階段構成策劃的子系統(tǒng)，各子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成，各子系統(tǒng)之間有機統(tǒng)一，共同構成房地產(chǎn)策劃這個大系統(tǒng)。正確理解房地產(chǎn)策劃系統(tǒng)性需要把握如下要點：(1)系統(tǒng)性更多地體現(xiàn)在全程策劃的過程中；(2)策劃機構在各策劃階段的策劃內(nèi)容、策劃手段、參與程度等均有所不同。8/6/2023352.系統(tǒng)性8/1/202335

3.前瞻性房地產(chǎn)策劃必須密切關注并預測經(jīng)濟與社會發(fā)展趨勢、國家宏觀政策的走勢及其影響，策劃理念、創(chuàng)意、手段及內(nèi)容應該具有一定的超前性和預見性。房地產(chǎn)策劃的前瞻性可體現(xiàn)在市場調(diào)研、投資分析、規(guī)劃設計、營銷推廣以及物業(yè)管理等諸多方面。比如著名房地產(chǎn)企業(yè)萬科基于將來會“像造汽車一樣建房子”的預測，于1999年率先提出住宅產(chǎn)業(yè)化理念并進行試點實踐，體現(xiàn)了很強的前瞻性。8/6/2023363.前瞻性8/1/202336策劃案例——傳統(tǒng)中式別墅的興起我國房地產(chǎn)市場曾欣起過一股“歐陸風潮”，尤其在別墅建筑領域。比如在建筑風格上體現(xiàn)為：立面和屋頂復雜、室內(nèi)通透感強、開放式院落、大草坪、屋頂大煙囪、客廳壁爐及其它細部構造等。近幾年來，一些具有創(chuàng)新精神的開發(fā)商嘗試在現(xiàn)代化的高檔別墅中回歸中國傳統(tǒng)建筑與居住文化，使中國傳統(tǒng)建筑文化和建筑符號與西方先進的空間布局原理相結合，創(chuàng)造了中式別墅的新潮流。8/6/202337策劃案例——傳統(tǒng)中式別墅的興起我國房地產(chǎn)市場曾欣起過一“歐陸別墅”與中式別墅的比較8/6/202338“歐陸別墅”與中式別墅的比較8/1/202338

4.市場性房地產(chǎn)策劃的市場性體現(xiàn)在三個方面：(1)房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場為導向，以市場的需求為依據(jù)；(2)房地產(chǎn)策劃要隨市場的變化而變化；(3)房地產(chǎn)策劃不能完全被動地迎合市場需求，要善于引導市場、創(chuàng)造市場。8/6/2023394.市場性8/1/202339相關知識——我國房地產(chǎn)發(fā)展的周期性％我國“七五”～“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅情況改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了3-4個周期(從投資角度)，每個周期的開始與結束基本上均與國家宏觀政策調(diào)整相聯(lián)系。8/6/202340相關知識——我國房地產(chǎn)發(fā)展的周期性％我國“七五”～“十五”期

5.可操作性

策劃方案必須切實可行，房地產(chǎn)策劃方案要具有經(jīng)濟性和易于操作性。

(1)必須重視市場調(diào)研、分析與預測；(2)具有可操作性，結合實際；(3)開發(fā)商有能力實施策劃方案。8/6/2023415.可操作性8/1/202341策劃案例——萬科的企業(yè)經(jīng)營定位萬科曾一度陷入多元化經(jīng)營的陷阱，經(jīng)過一系列失敗教訓，萬科認識到憑借當時的管理水平、資金實力及人才儲備等不可能長久支撐公司的多元化發(fā)展。1996年開始，萬科改變?nèi)鏀U張的戰(zhàn)略，專著于京、津、滬、深四大城市的中檔住宅開發(fā)，最終成為國內(nèi)規(guī)模最大、專業(yè)化程度最高的房地產(chǎn)公司之一。

討論：經(jīng)過多年積累，近幾年萬科又重新走上了謹慎擴張道路，如何評價萬科當前的企業(yè)經(jīng)營定位？8/6/202342策劃案例——萬科的企業(yè)經(jīng)營定位萬科曾一度陷入多元化經(jīng)

5.政策性房地產(chǎn)業(yè)的政策性主要源于兩個方面：(1)房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，政府往往通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來實現(xiàn)宏觀調(diào)控的目的；(2)房地產(chǎn)市場還很不規(guī)范，政府行業(yè)主管部門會運用各種政策或法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

因此房地產(chǎn)策劃必須關注國家政策、法規(guī)及規(guī)范的變化，才能在市場中立于不敗之地。8/6/2023435.政策性8/1/202343相關知識——陽臺建筑面積計算規(guī)則的變化陽臺面積曾經(jīng)根據(jù)其水平投影面積計算：封閉式陽臺全部計算，敞開式陽臺只計算一半，這為許多開發(fā)商“先敞后封”從而增加銷售面積提供了可能。為杜絕上述現(xiàn)象，建設部《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(2005年7月1日開始實施)規(guī)定：所有陽臺均按照其水平投影面積的一半計算建筑面積。在上述政策變化的前提下，策劃人員如果沒有應變觀念，仍然按照以前“先敞后封”的做法，不僅無法增加銷售面積，而且還將加大封陽臺的成本支出。8/6/202344相關知識——陽臺建筑面積計算規(guī)則的變化陽臺面積曾經(jīng)根據(jù)

6.程序性程序性要求策劃活動遵循一定的先后順序關系。房地產(chǎn)策劃是一門科學，具有自身的規(guī)律性和邏輯性。要保證房地產(chǎn)策劃活動的成功，必須按照房地產(chǎn)開發(fā)的客觀程序以及策劃活動自身的規(guī)律來進行。

7.多樣性房地產(chǎn)策劃本質(zhì)上是一個思維創(chuàng)新過程，思維具有多樣性的特點。房地產(chǎn)策劃的多樣性體現(xiàn)在：

(1)需要擬定多種方案，以便讓決策者抉擇；(2)策劃方案需要根據(jù)市場變化調(diào)整和變動；(3)策劃理念、模式以及手段具有多樣性。8/6/2023456.程序性8/1/202345三、房地產(chǎn)策劃的地位1.從經(jīng)濟形態(tài)看，房地產(chǎn)策劃屬新興的智力產(chǎn)業(yè)2.從行業(yè)分工看，房地產(chǎn)策劃屬房地產(chǎn)中介服務業(yè)

3.從角色定位看，房地產(chǎn)策劃是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目經(jīng)營決策的助手

8/6/202346三、房地產(chǎn)策劃的地位8/1/202346四、房地產(chǎn)策劃的作用1.房地產(chǎn)策劃能夠防止并糾正項目運作出現(xiàn)的偏差2.房地產(chǎn)策劃能夠為企業(yè)提供各種專業(yè)的咨詢服務

3.房地產(chǎn)策劃能幫助開發(fā)商增強企業(yè)管理創(chuàng)新能力4.房地產(chǎn)策劃能夠有效地整合房地產(chǎn)項目各種資源8/6/202347四、房地產(chǎn)策劃的作用8/1/2023471.2.3房地產(chǎn)策劃的程序8/6/2023481.2.3房地產(chǎn)策劃的程序8/1/202348策劃的總體流程可行性研究價格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟效益分析推廣方案產(chǎn)品定位客戶定位市場定位市場研究地塊產(chǎn)品方案第一階段第二階段第三階段第四階段產(chǎn)品方案微調(diào)美象化2023/8/649策劃的總體流程可行性研究價格定位經(jīng)濟效益推廣方案產(chǎn)品第一階段：可行性研究宏觀市場、區(qū)域市場風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確地判斷反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)-目標值的變化百分比/參數(shù)值變化的百分比供給預測、需求預測、價格預測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率動態(tài)指標：凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率、投資周期盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零得點市場分析市場預測收入、成本、費用預測財務評估盈虧平衡分析敏感性分析風險評估2023/8/650第一階段：可行性研究宏觀市場、區(qū)域市場風險分析又稱概率分析，第二階段：項目市場研究地塊潛在客戶分析項目價值分析競爭環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品2023/8/651第二階段：項目市場研究地塊潛在客戶分析市場狀況2023/8/宏觀經(jīng)濟競爭環(huán)境項目價值潛在客戶研究結論競爭環(huán)境房地產(chǎn)環(huán)境競爭樓盤經(jīng)典樓盤成功案例區(qū)位價值項目資源周邊客群歷史客群特有客群投資客群新生客群市場狀況可能的產(chǎn)品可能的客戶2023/8/652宏觀經(jīng)濟競爭環(huán)境項目價值潛在客第三階段：項目定位尋找均衡點可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益2023/8/653第三階段：項目定位尋找均衡點可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益2SWOT分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位經(jīng)濟收益分析優(yōu)勢劣勢機會威脅定位策略定位描述產(chǎn)品建議定為依據(jù)客戶描述定位策略定位方法靜態(tài)分析動態(tài)分析2023/8/654SWOT分析產(chǎn)品定位客戶定位第四階段：初步推廣方案首先，給項目一個形象——項目總體形象定位其次，告訴甲方我們準備怎么賣——銷售策略重要的一點，給甲方一本明白賬——推廣費用預算表接著，告訴甲方有推廣能銷售的更好——推廣策略最后最重要的一點，把你明確的工作計劃告訴甲方——營銷工作總體時間表2023/8/655第四階段：初步推廣方案首先，給項目一個形象2023/8/15一、房地產(chǎn)策劃產(chǎn)生的背景

第三節(jié)房地產(chǎn)策劃的發(fā)展歷程《憲法》修正案規(guī)定:“土地使用權可以依法轉讓”。深圳市首次進行國有土地使用權有償出讓改革試點不存在真正的房地產(chǎn)市場，也沒有房地產(chǎn)策劃行業(yè)80年代之前1987年1988年1988年《土地管理法》規(guī)定“土地使用權可依法出讓、轉讓、出租、抵押”。8/6/202356一、房地產(chǎn)策劃產(chǎn)生的背景第三節(jié)房地產(chǎn)策劃的發(fā)國家進行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)進入蕭條期我國確立市場經(jīng)濟體制，房地產(chǎn)進行入快速發(fā)展期1992年1993年1993年10月廣東順德碧桂園項目策劃成功標志著房地產(chǎn)策劃行業(yè)的誕生8/6/202357國家進行宏觀調(diào)控，我國確立市場經(jīng)濟體制，1992年1993年

二、房地產(chǎn)策劃的發(fā)展階段從1993年算起，房地產(chǎn)策劃行業(yè)從萌芽、起步直至發(fā)展到現(xiàn)在，已走過了十多年的歷程。不同學者對我國房地產(chǎn)策劃行業(yè)有不同的階段劃分。黃福新從策劃技術的角度將1993年以來的房地產(chǎn)策劃行業(yè)劃分為如下幾個階段：單項策劃階段、綜合策劃階段、復合策劃階段、整合策劃階段。閱讀資料：各階段的時間？特點？代表項目？8/6/202358二、房地產(chǎn)策劃的發(fā)展階段8/1/2023588/6/2023598/1/202359三、房地產(chǎn)策劃的發(fā)展現(xiàn)狀1.房地產(chǎn)策劃的價值已基本得到市場的肯定

2.房地產(chǎn)策劃的理念與策劃模式比較多元化

3.各個地區(qū)的房地產(chǎn)策劃發(fā)展水平很不平衡

4.房地產(chǎn)策劃過程仍以定性為主、定量為輔

5.房地產(chǎn)策劃領域的名人效應比較顯著

6.房地產(chǎn)策劃行業(yè)的整體水平還有待提高

7.房地產(chǎn)策劃還未建立行業(yè)協(xié)會組織及其規(guī)程8/6/202360三、房地產(chǎn)策劃的發(fā)展現(xiàn)狀8/1/202360四、房地產(chǎn)策劃的發(fā)展趨勢1.從概念策劃向概念與細節(jié)并重方向轉變

2.策劃手段將向多元化、立體化方向發(fā)展

3.從定性分析向定性與定量相結合方向發(fā)展

4.策劃組織將從“個人”向群體組織轉變