2023讀懂地產(chǎn)迷局地產(chǎn)迷局現(xiàn)況行業(yè)專(zhuān)家聲音市場(chǎng)后期預(yù)測(cè)華星公司戰(zhàn)略1/40地產(chǎn)迷局現(xiàn)況2/402023我們面向什么樣迷局？國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)一份最新報(bào)告顯示，今年前6個(gè)月，全國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積增幅同比下降近30個(gè)百分點(diǎn)。23年曾經(jīng)火遍大江南北，讓某些開(kāi)發(fā)商賺得盆滿(mǎn)缽盈,而23年這樣輝煌卻已悄然止步。一時(shí)間，“拐點(diǎn)論”、“漲跌說(shuō)”已成為各大媒體焦點(diǎn)……

那么目前全國(guó)樓市究竟怎么樣？3/404/40上海：六個(gè)月成交量?jī)H為去年同期二分之一北京：六個(gè)月住宅成交同比去年下降近四成深圳：新居下跌30%關(guān)內(nèi)樓盤(pán)首破萬(wàn)元國(guó)內(nèi)典型都市上六個(gè)月體現(xiàn)：5/40似乎這樣疑惑，讓樓市籠罩著陰霾。尤其是23年房?jī)r(jià)三級(jí)跳廣州、深圳等地，目前已出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。廣州越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商頂不住壓力，紛紛加入優(yōu)惠降價(jià)隊(duì)伍中，令目前整個(gè)市場(chǎng)都彌漫著擔(dān)心氣氛。而深圳開(kāi)發(fā)商想快點(diǎn)套現(xiàn)，開(kāi)始出現(xiàn)降價(jià)、送家電、送裝修、送鈔票等變相降價(jià)伎倆。“價(jià)滯量縮”已經(jīng)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)“標(biāo)準(zhǔn)姿態(tài)”！6/40房子不外乎賣(mài)給有“剛性需求、投資打算、換房意愿”三類(lèi)人，而目前不明朗樓市讓客戶(hù)產(chǎn)生了眾多顧慮，于是有投資打算、有換房意愿人紛紛收緊錢(qián)袋靜觀(guān)其變。接著成交量開(kāi)始萎縮，房產(chǎn)商為那有限剛性需求客源各想其招……全國(guó)樓市在發(fā)生這樣變化那么寧波樓市又在經(jīng)歷什么？觀(guān)望！7/40寧波23年上六個(gè)月整體市場(chǎng)環(huán)境雖然價(jià)格同比增加幅度逐月回落，環(huán)比指數(shù)穩(wěn)定。受銀根緊縮，準(zhǔn)備金利率上調(diào),加息等影響，投資客離場(chǎng)，自住型客戶(hù)占主導(dǎo)地位。受各大媒體輿論導(dǎo)向以及市場(chǎng)波動(dòng)造成觀(guān)望情緒較為濃厚。90/70政策效應(yīng)逐漸凸顯，90產(chǎn)品供應(yīng)量逐漸攀升，品質(zhì)參差不齊整體市場(chǎng)價(jià)格上漲空間出現(xiàn)瓶頸，小面積高總價(jià)產(chǎn)品屢屢出現(xiàn)寧

波房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)90平方米住房?jī)r(jià)格指數(shù)二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比環(huán)比同比環(huán)比12月114.8100.2117.3100.3/116.51001月115.699.9119.9100.1100113.799.72月114.5100118.9100100112.6

99.83月113.7100118.2100.1100.1111.599.84月112.9100.3117.8100.4100.6110.8100.35月112.2100.5116.6100.6100.1110.6100.38/40上六個(gè)月主要在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析剛性需求為主低總價(jià)產(chǎn)品與高端產(chǎn)品仍然穩(wěn)定.受總價(jià)影響，各樓盤(pán)銷(xiāo)售速情況體現(xiàn)各異成交以90平方米小戶(hù)型為主參數(shù)均價(jià)（元/M2）主力面積（M2）主力總價(jià)（萬(wàn)）23年上六個(gè)月銷(xiāo)售套數(shù)榮安和院9500100-120114210都市花園1100090；13099；143315金色水岸1100090；140；160；20099；154；176；220156格蘭春晨700070－11350-80483盛世天城1100090；110；12099；121；13276紫郡830080－9066－75264皇冠花園10000130-150120-1708529/40綠城皇冠花園，一種月內(nèi)狂銷(xiāo)800套，與去年銷(xiāo)售勢(shì)頭相比仍然不減。中建格蘭春晨,第一組團(tuán)銷(xiāo)售率96%,第二組團(tuán)在20多天時(shí)間內(nèi)取得了204套業(yè)績(jī)(超出瑞園與緣園第二組團(tuán)銷(xiāo)售之和)雅戈?duì)柎蠛^，位于稀缺東錢(qián)湖景區(qū)，均價(jià)高達(dá)：11000元/平方米，開(kāi)盤(pán)幾天內(nèi)推出近200套房源去化大半以上。雅戈?duì)柡＞盎▓@挑高獨(dú)身公寓,開(kāi)盤(pán)一天售完!在這樣市場(chǎng)環(huán)境下，我們發(fā)覺(jué)一種看似奇怪現(xiàn)象具有稀缺性質(zhì)項(xiàng)目仍然熱銷(xiāo)10/40寧波自住需求仍然剛性，寧波消費(fèi)者觀(guān)望情緒最主要來(lái)自于媒體輿論導(dǎo)向。觀(guān)望氣氛越濃厚，說(shuō)明關(guān)注點(diǎn)高，需求量越大，被壓抑需求極有也許在很快后爆發(fā)。借鑒：2023年觀(guān)望與2023年需求爆發(fā)11/40從上六個(gè)月市場(chǎng)體現(xiàn)來(lái)看：寧波雖然受到全國(guó)大市場(chǎng)影響，不過(guò)相對(duì)幾個(gè)熱點(diǎn)大都市來(lái)說(shuō)，體現(xiàn)較為穩(wěn)定，價(jià)格仍然堅(jiān)挺。從寧波目前在售項(xiàng)目來(lái)看，銷(xiāo)售始終較為穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)冷盤(pán)、死盤(pán)現(xiàn)象。與全國(guó)典型都市相比，寧波樓市泡沫成為較小，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更小。(用供需分析法來(lái)看待寧波樓市)

12/40近期專(zhuān)家聲音13/40大幅度下跌絕不也許董藩北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任2023年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)該是趨穩(wěn)，甚至微升一點(diǎn)，大幅度下跌是不也許。房市跟股市不同樣，股市是大漲必然有大跌，房市則不然。國(guó)外某些國(guó)家房?jī)r(jià)曲線(xiàn)好多都連續(xù)上張。目前只要市場(chǎng)稍微一恢復(fù)，價(jià)格很快就會(huì)上漲，后續(xù)供應(yīng)量還是沒(méi)有跟上。關(guān)鍵觀(guān)點(diǎn):房市與股市不一樣,股市能夠大起大落,但房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)必須要穩(wěn)定,大幅度下跌就意味中國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條.14/40對(duì)將來(lái)樓市不看空顧云昌中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)根據(jù)就是三個(gè)基本面沒(méi)有變：第一種是中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面沒(méi)變，仍將保持高速增加速度，今年雖然存在通脹等原因，也將保持在10%左右，仍是世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快增加體，人們預(yù)期仍將看好。第二基本面，中國(guó)房地產(chǎn)成長(zhǎng)型性質(zhì)沒(méi)有變，尚有很大發(fā)展空間，雖然中間出現(xiàn)了小曲折，還將繼續(xù)向上。(千億美元熱錢(qián)涌入)第三，中國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題仍難以處理，在這種情況下，中國(guó)缺乏良好投資渠道，房地產(chǎn)仍將是投資熱點(diǎn)。去年供求關(guān)系太不平衡了，供應(yīng)太擔(dān)心，而需求又太旺盛，供需比達(dá)成了了0.69：1，不太正常，在這樣情況下，房?jī)r(jià)自然就高漲了。今年在金融政策調(diào)控等作用下，供求將保持平衡狀態(tài)，價(jià)格自然將有所回落，這是一種理性回歸。對(duì)于將來(lái)樓市，我不看空，不悲觀(guān)，謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)。

15/40房?jī)r(jià)回調(diào)是正常李伏安中國(guó)銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管主任

房?jī)r(jià)回調(diào)是正常，目前成交量下降，購(gòu)房者等候觀(guān)望也是正常，由于過(guò)去兩年房?jī)r(jià)上漲是不符合市場(chǎng)規(guī)律。我以為目前情況下，在政策上應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管力度，銀行仍然應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持收緊銀根，多方面加強(qiáng)市場(chǎng)管理。對(duì)于人為炒高房?jī)r(jià)行為，應(yīng)當(dāng)給予打擊。伴隨生活水平不停提升，再加上老百姓對(duì)于住房改善需求是實(shí)實(shí)在在，因此從久遠(yuǎn)以來(lái)，我還是看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。假如開(kāi)發(fā)商要找好自己定位，推出能夠滿(mǎn)足購(gòu)房者需求，價(jià)格合理產(chǎn)品，成交量就不會(huì)始終低迷下去。16/40后市預(yù)測(cè)（宏觀(guān)分析）17/40觀(guān)點(diǎn)一(經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè))寧波強(qiáng)勁“經(jīng)濟(jì)內(nèi)力”為樓市保駕護(hù)航雖然寧波與杭州，蘇州等大都市級(jí)別有差距，不過(guò)寧波民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占90%，高收入人口較多，人均可支配收入比蘇州杭州等一線(xiàn)都市高，良好民間資本為寧波樓市發(fā)明了良好條件。18/40沿海都市人口增加迅速特性擴(kuò)大房地產(chǎn)需求就日本、歐美來(lái)說(shuō)，全國(guó)人口百分之六十到七十多集中在都市，例如東京、名古屋、大板，這三個(gè)板塊占到全國(guó)人口72％，而我國(guó)沿海長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海一帶，只占全國(guó)人口26%，因此沿海都市發(fā)展尚有很大發(fā)展空間。觀(guān)點(diǎn)二（人口總量預(yù)測(cè)）19/40外來(lái)人口超出市區(qū)人口,剛性需求連續(xù)增加“十五”期間，寧波常駐人口進(jìn)入迅速增加期，外來(lái)流感人口成為寧波常駐人口主要組成部分，其總量從2023年75.25萬(wàn)增至2023年300萬(wàn)，占寧波總?cè)丝诙种灰陨?，增加速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出上海等大中都市.從寧波外來(lái)人口來(lái)看，白領(lǐng)，個(gè)體商人等具有消費(fèi)能力優(yōu)質(zhì)人員比重較大，對(duì)住房需求將產(chǎn)生極大刺激。觀(guān)點(diǎn)三:（需求構(gòu)造預(yù)測(cè)）20/40寧波住宅供地逐漸減少，與增加人口速度不對(duì)稱(chēng)觀(guān)點(diǎn)四（供應(yīng)總量預(yù)測(cè)）寧波每年住宅剛性需求量基本上都穩(wěn)定在250萬(wàn)平方米,可見(jiàn)每年供應(yīng)量都處于供不應(yīng)求狀態(tài),目前寧波住宅用地指標(biāo)已經(jīng)用完.21/40市委書(shū)記巴音朝魯:再過(guò)23年寧波將無(wú)地可用伴隨寧波都市拓展與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，寧波面臨著土地危機(jī)。市委書(shū)記巴音朝魯說(shuō):“按照目前發(fā)展模式，再過(guò)23年寧波將無(wú)地可用?！卑殡S鄞州中心區(qū)土地供應(yīng)日益稀少與江北北區(qū)地價(jià)攀升，寧波急需開(kāi)辟新集中大規(guī)模供地域域，鎮(zhèn)海新城無(wú)疑是首選。8月22日，寧波市十三屆人大常委會(huì)第三次會(huì)議審議通過(guò)《寧波市都市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》，將鎮(zhèn)海北侖劃入中心城規(guī)劃，這是一種值得解讀信號(hào).(當(dāng)代金報(bào))22/4027輪后東錢(qián)湖磚瓦廠(chǎng)地塊成交高端住宅被看好--2023.7.2寧波晚報(bào)7月2日下午2：30在海曙區(qū)老實(shí)巷70號(hào)基威大廈7樓寧波市國(guó)土資源局舉辦寧波市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓會(huì)議。本次出讓土地分別是寧波高新區(qū)DM-8-B地塊和東錢(qián)湖磚瓦廠(chǎng)Ⅰ#和Ⅲ#地塊。拍賣(mài)會(huì)最先拍出是寧波高新區(qū)DM-8-B地塊，寧波海景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司順利地以2100元/平米起始樓面價(jià)競(jìng)得。據(jù)悉，寧波高新區(qū)DM-8-B地塊位于寧波高新區(qū)，西鄰其他地塊，東鄰楊木碶路，南鄰?fù)ㄍ韭肪G化帶，北鄰楊木碶路。共37524平米，容積率為5.0。本次拍賣(mài)會(huì)最大懸念要屬于東錢(qián)湖磚瓦廠(chǎng)Ⅰ#和Ⅲ#地塊拍賣(mài)，有臨富物業(yè)投資發(fā)展有限公司、廣博建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司和上海新茨萊投資開(kāi)發(fā)有限公司三家公司參與競(jìng)拍，通過(guò)長(zhǎng)達(dá)二十七輪競(jìng)投后，最后由寧波廣博建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司以3900元/平米樓面價(jià)成功競(jìng)得。

土地市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇，意味著區(qū)域樓市前景被連續(xù)看好。－－－－摩根斯坦利謝國(guó)忠23/40我們面向是:經(jīng)濟(jì)充滿(mǎn)活力且良性發(fā)展城市有購(gòu)買(mǎi)力而僅僅觀(guān)望消費(fèi)者不斷增加具備剛性需求購(gòu)房群體未來(lái)供不應(yīng)求已經(jīng)成為定局市場(chǎng)趨勢(shì)思考:營(yíng)銷(xiāo)“MAN”原則,我們有悲觀(guān)理由么?24/40華星戰(zhàn)略(開(kāi)拓戰(zhàn)略)25/40穩(wěn)重而富有遠(yuǎn)見(jiàn)戰(zhàn)略布局華星公司在市場(chǎng)開(kāi)拓中有一套明確開(kāi)拓思緒:評(píng)判都市經(jīng)濟(jì)評(píng)判市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判行業(yè)規(guī)范評(píng)判消費(fèi)習(xí)性研展部每年接觸新項(xiàng)目高達(dá)近百個(gè),每個(gè)新項(xiàng)目都要各個(gè)角度進(jìn)行全方位評(píng)定,只有具有市場(chǎng)可行性項(xiàng)目以及產(chǎn)品對(duì)接市場(chǎng)后才介入,嚴(yán)格篩選程序讓公司項(xiàng)目贏在起跑線(xiàn)上.華東區(qū):謹(jǐn)慎評(píng)定,重點(diǎn)突破華中區(qū):以點(diǎn)帶面,樣板出擊華南區(qū):深耕發(fā)展,蓄勢(shì)待發(fā)26/40專(zhuān)項(xiàng)溝通

項(xiàng)目簽約項(xiàng)目評(píng)定

市場(chǎng)調(diào)研動(dòng)腦會(huì)議完成初稿內(nèi)部審稿正式提案接案程序流程“天龍八部”27/40項(xiàng)目評(píng)定“三理解四預(yù)估”項(xiàng)目背景初步理解市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)理解合作范圍理解可售面積預(yù)估可售金額預(yù)估銷(xiāo)售周期預(yù)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估28/40專(zhuān)項(xiàng)溝通公司決策層對(duì)接合作意向溝通項(xiàng)目困惑重點(diǎn)項(xiàng)目有關(guān)資料索取政府有關(guān)資源理解配合與對(duì)接人員確定公司實(shí)力與資金、資源配給情況29/40市場(chǎng)調(diào)研－八面玲瓏看市場(chǎng)（設(shè)定紅線(xiàn)范圍）經(jīng)濟(jì)面都市面政策面市場(chǎng)面行業(yè)面消費(fèi)面技術(shù)面媒體面研展報(bào)告“四化”要求數(shù)據(jù)化系統(tǒng)化專(zhuān)業(yè)化自動(dòng)化30/40大膽構(gòu)想小心求證N種方案構(gòu)想評(píng)定與測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)最小化、利潤(rùn)最大化可實(shí)現(xiàn)根據(jù)邊界明確動(dòng)腦會(huì)議31/40初稿完成報(bào)告架構(gòu)探討內(nèi)容查漏補(bǔ)缺結(jié)論再次確認(rèn)語(yǔ)言語(yǔ)句檢查關(guān)重視點(diǎn)突出32/40內(nèi)部審定提前溝通測(cè)算、數(shù)據(jù)確認(rèn)士氣鼓舞提案演練33/40正式提案守時(shí)，符合規(guī)范與要求以溝通方式進(jìn)行觀(guān)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)、用心提案答疑準(zhǔn)備互相配合34/40協(xié)議簽約談判小組不亢不卑堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)充滿(mǎn)信心緣分天定35/40企劃部、研展部、策略委員會(huì)定期對(duì)各項(xiàng)目梳理與診斷36/40總結(jié)一下：公司對(duì)于品牌、資源、剛性需求對(duì)接項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)先選擇，使得項(xiàng)目在市場(chǎng)發(fā)展期能夠最大發(fā)明價(jià)值，做到“叫好又叫座”在市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期中，所體現(xiàn)出最大抗跌性與平穩(wěn)性，甚至逆市飄紅。我們相信：最佳市場(chǎng)也有滯銷(xiāo)樓盤(pán)，最差市場(chǎng)也有旺銷(xiāo)樓盤(pán)。只是取決于對(duì)于市場(chǎng)把握與產(chǎn)品定位以及營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行。37/40公司在行業(yè)調(diào)整期理念“對(duì)于環(huán)境透徹理解與充足準(zhǔn)備，假如我們不能變化風(fēng)向，我們就變化風(fēng)帆”“我們不執(zhí)著做大，苦練基本功，順勢(shì)而動(dòng)