2016年上半年西藏房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：風(fēng)險(xiǎn)分析與決策考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬(wàn)元，資本化率為10％．該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為．【2003年考題】

A：180萬(wàn)元

B：196萬(wàn)元

C：200萬(wàn)元

D：300萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是__。

A．社會(huì)—般的收益率

B．收益法中的資本化率

C．投資者要求的滿意收益率

D．投資者要求的最低收益率3、某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500㎡的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元／㎡?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似的寫字樓的月租金為100元／㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10％，目前承租人權(quán)益的價(jià)值應(yīng)是萬(wàn)元。

A：70．03

B：71．03

C：72.03

D：73．03

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。

A．宅基地所有權(quán)

B．空間利用權(quán)

C．地役權(quán)

D．建筑物相鄰關(guān)系5、在估價(jià)報(bào)告中陳述，既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)．【2003年考題】

A：估價(jià)師聲明

B：估價(jià)的假設(shè)和限制條件

C：估價(jià)方法

D：估價(jià)對(duì)象

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和稅金五項(xiàng)因素構(gòu)成房屋的__租金。

A．商品

B．理論

C．成本

D．市場(chǎng)7、__是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

A．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

B．前期工作

C．建設(shè)階段

D．租售階段8、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。

A：判斷評(píng)估價(jià)值誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

B：估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)誤差標(biāo)準(zhǔn)

C：所有評(píng)估價(jià)值都有誤差，可以說(shuō)所有評(píng)估價(jià)值都是近似值

D：估價(jià)誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除租賃房屋，對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂。

A：租賃協(xié)議

B：買賣協(xié)議

C：購(gòu)買協(xié)議

D：合作協(xié)議

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章10、下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是。

A：在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值

B：投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值

C：市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用

D：同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般是。

A：成交價(jià)

B：均價(jià)

C：理論價(jià)格

D：市場(chǎng)價(jià)格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、現(xiàn)在條件已成為國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)合同范本，在國(guó)際上被廣泛采用。

A：根據(jù)法律要求制訂，由適宜的管理機(jī)構(gòu)簽訂并執(zhí)行的正式合同

B：委托通知單

C：信件式合同

D：FIDIC合同

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有。

A：可逆性和可延期性

B：可逆性和不可延期性

C：不可逆性和可延期性

D：不可逆性和不可延期性

E：借款合同14、如某筆貸款的月利率為1%，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是__。

A．12%

B．12.55%

C．12.68%

D．13.55%15、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50％，該市同期存量商品住宅的吸納周期是。

A：半個(gè)月

B：2個(gè)月

C：半年

D：2年

E：借款合同16、A市居民張某按市場(chǎng)價(jià)格將其住房出租給王某，年租金為10000元。按照稅收優(yōu)惠政策，張某應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅元。

A：100

B：150

C：300

D：400

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、生產(chǎn)理論是主要研究的理論。

A：生產(chǎn)要素投入量與產(chǎn)出量之間的關(guān)系

B：基數(shù)效用論和序數(shù)效用論的關(guān)系

C：消費(fèi)者和廠商之間的交易行為如何共同決定產(chǎn)品市場(chǎng)的價(jià)格和產(chǎn)量

D：一定技術(shù)水平條件下要素價(jià)格的決定和收入分配問(wèn)題

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、關(guān)于投資組合理論的說(shuō)法，正確的是__。

A．投資者應(yīng)選擇毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資組合

B．投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合

C．投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消

D．投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消19、住宅共用部位維修資金自__之日起，按規(guī)定計(jì)息。

A．維修資金存入維修資金專戶

B．全體業(yè)主全額繳交維修資金

C．維修資金建立

D．維修資金建立維修資金專戶20、征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)支付萬(wàn)元的土地補(bǔ)償費(fèi)。

A：30

B：60

C：80

D：100

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章21、在資產(chǎn)負(fù)債表的編制中，根據(jù)幾個(gè)賬戶的期末余額合計(jì)數(shù)填列的是__項(xiàng)目。

A．短期投資

B．累計(jì)折舊

C．未分配利潤(rùn)

D．存貨22、以下房地產(chǎn)價(jià)值中，隨著時(shí)間的推移而不斷減少的是。

A：市場(chǎng)價(jià)值

B：原始價(jià)值

C：評(píng)估價(jià)值

D：折余價(jià)值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元．某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240㎡．如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為．【2005年考題】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、馬克思(1818—1883年)的地租理論是在批判和繼承前人，特別是__的地租理論的基礎(chǔ)上創(chuàng)立起來(lái)的，但具有不同于前人的嶄新的科學(xué)內(nèi)容。

A．威廉·配第

B．亞當(dāng)·斯密

C．大衛(wèi)·李嘉圖

D．馬爾薩斯25、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用表述不正確的是__。

A．青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B．征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、綜合指標(biāo)是反映具體時(shí)空狀態(tài)下的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的綜合數(shù)量性質(zhì)和特征，可以分為。

A：絕對(duì)指標(biāo)

B：相對(duì)指標(biāo)

C：統(tǒng)一指標(biāo)

D：平均指標(biāo)

E：變異指標(biāo)2、從權(quán)益的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括__等。

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

C．有租約限制的房地產(chǎn)

D．未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)

E．共有的房地產(chǎn)3、工程造價(jià)控制的主要方法有。

A：價(jià)值工程

B：協(xié)議發(fā)包

C：合同管理

D：非限額設(shè)計(jì)

E：可行性研究4、在房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上普遍存在著“買漲不買跌”的現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購(gòu)買行為的主要因素是。

A：消費(fèi)者的感覺(jué)

B：消費(fèi)者的生活方式

C：消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)狀況

D：消費(fèi)者的預(yù)期

E：借款合同5、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，動(dòng)態(tài)投資回收期設(shè)定的目標(biāo)收益率之間的關(guān)系是。

A：越大，越大

B：越小，越大

C：越大，越小

D：與無(wú)關(guān)

E：借款合同6、以下選項(xiàng)中，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接業(yè)務(wù)的情形有。

A：估價(jià)需求者惡意壓低估價(jià)服務(wù)費(fèi)的估價(jià)業(yè)務(wù)

B：委托人沒(méi)有提出明確的估價(jià)基本事項(xiàng)的估價(jià)業(yè)務(wù)

C：估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系

D：超出自己的業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)

E：自己的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)7、下列屬于會(huì)計(jì)恒等式的是__。

A．資產(chǎn)-費(fèi)用＝負(fù)債+所有者權(quán)益-收入

B．所有者權(quán)益＝資產(chǎn)+負(fù)債

C．資產(chǎn)+費(fèi)用＝負(fù)債+所有者權(quán)益+收入

D．負(fù)債＝資產(chǎn)+所有者權(quán)益8、建筑材料的物理性質(zhì)中，與溫度有關(guān)的性質(zhì)包括。

A：耐水性

B：抗?jié)B性

C：抗凍性

D：導(dǎo)熱性

E：熱容量9、根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法有。

A：?jiǎn)挝槐容^法

B：市場(chǎng)提取法

C：分解法

D：工料測(cè)量法

E：分部分項(xiàng)法10、項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是尋求項(xiàng)目的最優(yōu)均衡控制。

A：質(zhì)量

B：安全

C：成本

D：資源

E：時(shí)間

11、盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與__的平衡關(guān)系的方法。

A．固定成本

B．變動(dòng)成本

C．盈利

D．機(jī)會(huì)成本12、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不包括__。

A．人員工資及辦公費(fèi)用

B．保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費(fèi)用

C．保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等

D．抵押貸款還本付息費(fèi)用13、房屋拆遷管理部門申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷，應(yīng)當(dāng)提前__日通知被拆遷人，并認(rèn)真做好宣傳解釋工作，動(dòng)員被拆遷人自行搬遷。

A．3

B．5

C．7

D．1514、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有__。

A．項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)

B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C．協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用

D．租售收益

E．股息15、王先生預(yù)購(gòu)了一套經(jīng)濟(jì)適用住房，售價(jià)為1500元／；交房比原定時(shí)間延期8個(gè)月，此時(shí)鄰近地塊新開盤的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的售價(jià)為1800元／，如原合同對(duì)延期交付無(wú)相關(guān)約定，則交房時(shí)應(yīng)按結(jié)算房款。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)

A：1500元／

B：1650元／

C：1800元／

D：主管部門主持抽簽決定的價(jià)格

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素是__。

A．位置

B．交通

C．人文

D．環(huán)境17、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定的表述，正確的是。

A：房地產(chǎn)面積的測(cè)算均指水平投影面積的測(cè)算

B：各類面積的測(cè)算，必須獨(dú)立測(cè)算五次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果

C：邊長(zhǎng)以米為單位，取至0．O01m；面積以平方米為單位，取至0．1

D：量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具

E：樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離18、對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有__。

A．建筑規(guī)模

B．經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)

C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

D．周圍環(huán)境

E．服務(wù)人口的收入水平19、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括__。

A．增值稅

B．營(yíng)業(yè)稅

C．城市維護(hù)建設(shè)稅

D．教育費(fèi)附加

E．房產(chǎn)稅20、目標(biāo)定價(jià)法屬于（）定價(jià)方式。

A．成本導(dǎo)向定價(jià)法

B．隨行就市定價(jià)法

C．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

D．購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法21、以下房地產(chǎn)價(jià)格種類中，有平均價(jià)格的是。

A：起價(jià)

B：標(biāo)價(jià)

C：成交價(jià)

D：起拍價(jià)

E：應(yīng)價(jià)22、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)的城市土地使用制度，是對(duì)土地實(shí)行土地的制度。

A：行政劃撥

B：無(wú)償無(wú)限期使用

C：無(wú)償有限期使用

D：禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓

E：允許一定范圍的土地使用者轉(zhuǎn)讓23、下列表述不符合房地產(chǎn)廣告要求的是__。

A．房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有權(quán)或者使用權(quán)的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間

B．房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)

C．房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教