PAGEXX酒店?duì)I銷計(jì)劃酒店?duì)I銷工作是為了實(shí)現(xiàn)酒店經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而開(kāi)展的一系列有計(jì)劃、有步驟、有組織的活動(dòng)。其工作內(nèi)容主要包括：酒店為了解市場(chǎng)而展開(kāi)的調(diào)研活動(dòng)；酒店為向市場(chǎng)提供合適的產(chǎn)品、確定合理的價(jià)格和選擇適當(dāng)?shù)匿N售渠道以及開(kāi)展創(chuàng)造性的促銷宣傳而進(jìn)行的設(shè)計(jì)與策劃活動(dòng)；酒店為讓市場(chǎng)客人了解和購(gòu)買飯店產(chǎn)品而開(kāi)展的具體促銷工作；酒店針對(duì)銷售渠道成員所進(jìn)行的溝通和協(xié)調(diào)工作；酒店根據(jù)客人的消費(fèi)情況及有關(guān)反饋信息，總結(jié)客人的需求特點(diǎn)和新需求的內(nèi)容，以便進(jìn)行有效的再投資。營(yíng)銷工作的成敗關(guān)鍵在于是否適應(yīng)酒店的自身特點(diǎn)，是否能夠通過(guò)有效的產(chǎn)品組合和推廣，找到市場(chǎng)接受的良好契合點(diǎn)，充分體現(xiàn)酒店的優(yōu)勢(shì)，在酒店擅長(zhǎng)的領(lǐng)域和層面實(shí)現(xiàn)利益的最大化。我酒店所具備的，可對(duì)營(yíng)銷工作形成指導(dǎo)的特點(diǎn)如下：酒店自身定位為小型商務(wù)型酒店，并在裝修格調(diào)上得以充分體現(xiàn)。酒店以三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，營(yíng)銷成果需要相應(yīng)匹配。酒店在房間面積、公共區(qū)域空間以及地段方面不占優(yōu)勢(shì)，而希望在格調(diào)、服務(wù)方面有所特色。酒店將在客房、餐飲、娛樂(lè)、健身等多層面為客人提供舒適、便捷的服務(wù)。酒店內(nèi)部采用扁平式管理，部門(mén)設(shè)置和人員配置力求精簡(jiǎn)，營(yíng)銷工作的執(zhí)行強(qiáng)調(diào)高層面統(tǒng)籌、部門(mén)通力參與和配合、完整的計(jì)劃和流程。酒店為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)企業(yè)，而非行業(yè)附屬，要求利潤(rùn)的最大化，須在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提下實(shí)現(xiàn)盡可能高的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。根據(jù)以上指導(dǎo)因素，展開(kāi)酒店?duì)I銷計(jì)劃如下：市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查是營(yíng)銷決策的基礎(chǔ)和前提，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，酒店以及營(yíng)銷隊(duì)伍可以充分了解自身在行業(yè)中的處境和地位。首先是對(duì)同行的調(diào)查。對(duì)于我賓館的營(yíng)銷工作而言，所指的同行對(duì)象為：同區(qū)域內(nèi)的2星級(jí)以上酒店、市其他區(qū)域的同星級(jí)酒店（商務(wù)型酒店為主）。我們需要列出盡可能全的同行清單，并把其中至少3-5家作為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和參照意義最強(qiáng)的對(duì)象進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。針對(duì)這些同行，我們所需要收集的資料和信息包括：酒店產(chǎn)品和設(shè)施、設(shè)備基本情況通過(guò)收集酒店宣傳資料、產(chǎn)品宣傳資料、媒體廣告消息，以及上門(mén)參觀等方式獲得。價(jià)格體系通過(guò)了解對(duì)方門(mén)市價(jià)格、前臺(tái)優(yōu)惠價(jià)格以及網(wǎng)上公布價(jià)，并進(jìn)行換算分析獲知對(duì)方價(jià)格體系基本情況。然后在日常與旅行社、訂房中心、協(xié)議客戶、會(huì)務(wù)客等的接觸過(guò)程中積累信息，將情報(bào)精確化。經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況主要通過(guò)同行交流，數(shù)據(jù)共享等方式獲得初步情況。在通過(guò)自身所掌握的其他信息進(jìn)行印證?？驮辞闆r主要了解對(duì)方的客源組成比例情況，KEY-ACCOUNT,以及直接競(jìng)爭(zhēng)層面的客戶狀況。這需要對(duì)信息進(jìn)行細(xì)致、適當(dāng)?shù)姆治龆@得。需要指出的是，酒店有限的營(yíng)銷隊(duì)伍將在此方面投入相當(dāng)?shù)木M(jìn)行工作。并力求形成較為細(xì)致的調(diào)查檔案庫(kù)。賓館決策層將有意識(shí)地要求營(yíng)銷部在每次營(yíng)銷決策前提供相對(duì)應(yīng)的信息分析成果。同時(shí)，酒店將非常重視旅交會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)活動(dòng)和各類同行交流活動(dòng)。在營(yíng)銷工作中將上述內(nèi)容界定為市場(chǎng)調(diào)查部分，作為拓展思路、獲取信息和納入行業(yè)統(tǒng)一行動(dòng)步調(diào)的重要方式。經(jīng)營(yíng)指標(biāo)價(jià)格體系1、基本價(jià)格體系房型數(shù)量掛牌價(jià)Walk-in旅行商底價(jià)商務(wù)散客會(huì)議團(tuán)隊(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)房48688380180130180130100普通大床房20688380180130180130100高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房22888480280180220//高級(jí)大床房14888480280180220//套房51888680450250450//總計(jì)109/////（1）酒店在第一個(gè)經(jīng)營(yíng)年度采用此基本價(jià)格體系。（2）掛牌價(jià)完全達(dá)到三星級(jí)酒店要求。（3）Walk-in價(jià)格盡量堅(jiān)挺。重點(diǎn)在長(zhǎng)遠(yuǎn)營(yíng)銷目的（門(mén)檻效應(yīng)），員工信心目的（酒店的形象）。前廳在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)在Walk-in指標(biāo)上實(shí)行：只獎(jiǎng)不罰。咬住價(jià)格，賣出則獎(jiǎng)；沒(méi)有數(shù)量指標(biāo)。（4）旅行商網(wǎng)上賣價(jià)和商務(wù)協(xié)議價(jià)采用一體價(jià)。以次入市，過(guò)了“十一”后旅行商漲價(jià)，商務(wù)協(xié)議價(jià)不變。（5）旅行商實(shí)行高返傭額（比例），并追加階梯獎(jiǎng)勵(lì)。必須在量上立竿見(jiàn)影。為酒店自有高效市場(chǎng)（商散、會(huì)務(wù)）的形成爭(zhēng)取時(shí)間和良好心態(tài)。（6）在高級(jí)房和套房實(shí)行杭城無(wú)第二家的超高返傭額（比例），并追加階梯獎(jiǎng)勵(lì)。這兩個(gè)房型在初期完全指望旅行商銷售。底價(jià)同樣可以拉伸平均房?jī)r(jià)，而網(wǎng)上的價(jià)格形象也得以確立。（7）會(huì)議價(jià)格慎重上漲，但也慎重下跌。只有在餐飲消費(fèi)極其可觀時(shí)才可放一放。不然，一定保證會(huì)議價(jià)格形象，對(duì)客讓步放在餐飲，內(nèi)部劃價(jià)即可。（8）團(tuán)隊(duì)價(jià)格絕對(duì)不漲不跌（黃金周除外），只主動(dòng)控制房量和選擇合作對(duì)象。（9）高級(jí)房不設(shè)會(huì)議、團(tuán)隊(duì)價(jià)格。除客戶主動(dòng)要求，不作推薦。寧可用于散客的Up-grade。2、旅行商價(jià)格房型一級(jí)代理二級(jí)代理一級(jí)（5.2-5.5）二級(jí)（5.2-5.5）賣價(jià)底價(jià)賣價(jià)底價(jià)賣價(jià)底價(jià)賣價(jià)底價(jià)普通標(biāo)準(zhǔn)房180130200150280200300220普通大床房180130200150280200300220高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房280180280180380280380280高級(jí)大床房280180280180380280380280套房450250450250450250450250（1）一級(jí)代理：上海攜程、市照坤、市捷旅、市交通訂房（2）二級(jí)代理：北京elong、北京商之行、北京金色世紀(jì)、南京金雙禧、新浪旅游等（3）5.1期間擴(kuò)大普通房返傭額，開(kāi)業(yè)階段需要做好基本完全依靠旅行商的準(zhǔn)備。（4）套房?jī)r(jià)格不變。10月份進(jìn)行第一次價(jià)格上調(diào)房型一級(jí)（10.6-12.31）二級(jí)（10.6-12.31）一級(jí)（10.2-10.5）二級(jí)（10.2-10.5）賣價(jià)底價(jià)賣價(jià)底價(jià)賣價(jià)底價(jià)賣價(jià)底價(jià)普通標(biāo)房210160230180280230300250普通大床210160230180280230300250高級(jí)標(biāo)房310230310230380300380300高級(jí)大床310230310230380300380300套房480280480280450350450350（1）10.1價(jià)格和5.1價(jià)格相比，底價(jià)上升，傭金額減小。（2）10月份漲價(jià)后的日常價(jià)中，高級(jí)房的底價(jià)上漲幅度更大一些，傭金額減小。次年3月份進(jìn)行第二次漲價(jià)，幅度視情況而定。3、商務(wù)協(xié)議價(jià)格房型ABCD普通標(biāo)準(zhǔn)房180190200210普通大床房180190200210高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房220230240250高級(jí)大床房220230240250套房450450450450（1）04年所簽所有協(xié)議采用A類價(jià)格。（2）05年續(xù)簽04年協(xié)議，前30位沿用A類價(jià)格，其他使用B類協(xié)議。（3）05年新簽協(xié)議，浙江省使用C類價(jià)格，省外使用D類協(xié)議。（4）積極推薦股東單位、顧問(wèn)、總經(jīng)理、總經(jīng)理助理使用特權(quán)簽特殊價(jià)格（底線會(huì)議價(jià)格）。絕對(duì)不作協(xié)議數(shù)量控制，只在細(xì)節(jié)日控房時(shí)做訂房數(shù)量控制。（5）黃金周商務(wù)協(xié)議價(jià)格不漲價(jià)（包括特殊價(jià)格協(xié)議），只做數(shù)量控制。4、會(huì)議價(jià)格、團(tuán)隊(duì)價(jià)格原則上在05年10月份之前保持不變。黃金周團(tuán)隊(duì)價(jià)格漲幅在0-30%之間。銷售渠道酒店定位為小型商務(wù)型酒店，地處市區(qū)非中心地段。酒店市場(chǎng)地位在商務(wù)散客、會(huì)務(wù)市場(chǎng)，旅游市場(chǎng)將不作為酒店的擅長(zhǎng)方向。在此基礎(chǔ)上，確定如下基本銷售渠道。公司商務(wù)協(xié)議主要針對(duì)所在區(qū)域的政府、企事業(yè)單位，盡最大可能成為他們的定點(diǎn)消費(fèi)酒店，以獲得其客房接待、餐飲宴請(qǐng)、會(huì)議等綜合消費(fèi)項(xiàng)目。網(wǎng)絡(luò)訂房中心主要針對(duì)上海、北京、廣州、南京的全國(guó)知名網(wǎng)絡(luò)訂房中心，以及市本地的少量有一定客量的訂房中心。籍此獲得總量穩(wěn)定、價(jià)格較高的散客客源。酒店會(huì)員卡代理通過(guò)專業(yè)會(huì)員卡代理企業(yè)，將酒店產(chǎn)品打包，批量預(yù)售。保證一定時(shí)期的保底銷售額，并迅速回籠資金，擴(kuò)大潛在客源。旅行社在地段不占優(yōu)勢(shì)的情況下，利用產(chǎn)品和價(jià)格優(yōu)勢(shì)獲得低端團(tuán)隊(duì)量和團(tuán)隊(duì)餐業(yè)務(wù)。此渠道在酒店開(kāi)業(yè)初期將顯得較為重要。公關(guān)宣傳采用預(yù)算管理法進(jìn)行公關(guān)宣傳工作的操作。同時(shí)將營(yíng)收預(yù)測(cè)額作為預(yù)算基數(shù)，提取相應(yīng)百分比的費(fèi)用進(jìn)行配比使用。宣傳品項(xiàng)目數(shù)量時(shí)間/頻率投放方式描述酒店宣傳冊(cè)（效果圖版）2000份試營(yíng)業(yè)前1個(gè)月僅此一次所有待選合作的旅行商、旅行社（郵寄、上門(mén)）：100份市市區(qū)企事業(yè)、公司（上門(mén)為主、郵寄）：1000份酒店自用（營(yíng)業(yè)場(chǎng)所擺放、進(jìn)客房、進(jìn)會(huì)議室）：900份關(guān)鍵在于及時(shí)制作完成，旅行社、旅行商需要及早拿到以樹(shù)立第一印象。其他主要為了給員工全員營(yíng)銷意識(shí)培養(yǎng)。酒店宣傳冊(cè)（實(shí)景版）6000份正式營(yíng)業(yè)1個(gè)月每年一版酒店自用（營(yíng)業(yè)場(chǎng)所擺放、進(jìn)客房、進(jìn)會(huì)議室）：300份/月上門(mén)發(fā)放、郵寄發(fā)放：200份/月使用時(shí)間為12個(gè)月。使用時(shí)間嚴(yán)格執(zhí)行，按指標(biāo)形式控制。然后推出新版。酒店雙月刊500份正式營(yíng)業(yè)兩個(gè)月一版酒店自用：300份上門(mén)發(fā)放、郵寄發(fā)放：200份介紹酒店新聞、動(dòng)向。督促客房、餐飲至少每?jī)蓚€(gè)月出臺(tái)一次促銷活動(dòng)。酒店生日卡500份正式營(yíng)業(yè)2個(gè)月每年一版總經(jīng)理、總經(jīng)理助理親筆簽字后郵寄。落實(shí)至前廳組，按指標(biāo)形式控制，逐年增加。并建立完善檔案。酒店圣誕&新年卡1000份圣誕節(jié)前2周每年一版總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、部門(mén)經(jīng)理親筆簽字后郵寄：500份進(jìn)客房、餐廳：500份領(lǐng)班以上人員負(fù)責(zé)協(xié)助郵寄，圣誕節(jié)前1周全部寄出。酒店年歷1000份11月15日前每年一版客戶贈(zèng)送：500份酒店自用、員工贈(zèng)送：200份元旦期間住客贈(zèng)送（3天左右）：300份客戶“眼球”效應(yīng)員工親和效應(yīng)住店客人小驚喜說(shuō)明：制定全年主要宣傳制品種類、時(shí)間、用量計(jì)劃，然后進(jìn)行集中詢價(jià)，反復(fù)貨比三家（價(jià)格、設(shè)計(jì)能力）。確定承接單位后，一年原則上不做變化。強(qiáng)調(diào)時(shí)效計(jì)劃性，強(qiáng)調(diào)宣傳制品對(duì)酒店?duì)I銷計(jì)劃的支持、推動(dòng)作用。酒店實(shí)行無(wú)常備營(yíng)銷人員，代之以“全員營(yíng)銷輪崗”制度。宣傳制品配合“低專業(yè)素質(zhì)、充足簡(jiǎn)單勞動(dòng)”的方式。強(qiáng)調(diào)行為暗示式銷售方式。規(guī)避上門(mén)拓展工作量和工作難度。以酒店宣傳制品（內(nèi)容、種類、時(shí)機(jī)、頻率）展示引起客戶興趣，配合價(jià)格體系運(yùn)作，已達(dá)到“等客上門(mén)”的成功率。廣告渠道電視臺(tái)：與市本地的各電視臺(tái)廣泛聯(lián)系，主要針對(duì)酒店的餐飲、娛樂(lè)產(chǎn)品進(jìn)行宣傳。通過(guò)和特定欄目的合作方式進(jìn)行。電臺(tái)：選擇市本地的1至2家專業(yè)電臺(tái)進(jìn)行長(zhǎng)期合作，作為發(fā)布酒店各類即時(shí)信息的主要平臺(tái)。報(bào)紙：挑選1家進(jìn)行長(zhǎng)期合作，宣傳酒店餐飲、娛樂(lè)產(chǎn)品。同時(shí)以軟新聞方式增加酒店曝光率。網(wǎng)絡(luò)：在房量潛力大的網(wǎng)絡(luò)訂房中心追加廣告投入，擴(kuò)大影響、擴(kuò)大房量。雜志：視情況而定。交通站、地圖廣告：對(duì)火車站、汽車站等潛在客源集中區(qū)域進(jìn)行廣告投放。并對(duì)本地地圖等項(xiàng)目進(jìn)行小規(guī)模廣告投放。酒店區(qū)域：利用酒店外圍、內(nèi)部區(qū)域、網(wǎng)站進(jìn)行形象和產(chǎn)品宣傳。酒店禮品制作酒店形象禮品用于日常饋贈(zèng)。免費(fèi)接待知名人士接待等，利用酒店自有產(chǎn)品的利用達(dá)到宣傳的效果。激勵(lì)機(jī)制在酒店決策層的統(tǒng)籌下，全員參與營(yíng)銷各環(huán)節(jié)工作。營(yíng)銷激勵(lì)機(jī)制與酒店工資體系相結(jié)合。將酒店絕大部分員工的薪金與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤。商業(yè)計(jì)劃書(shū)項(xiàng)目名稱 XX商務(wù)酒店項(xiàng)目單位 地址 電話 傳真 電子郵件 聯(lián)系人 目錄1.摘要 41.1.項(xiàng)目公司 41.2.市場(chǎng)營(yíng)銷 41.3.營(yíng)運(yùn)與管理 51.4.投資與財(cái)務(wù) 52.項(xiàng)目規(guī)劃 52.1.酒店位置及現(xiàn)狀 52.2.許可經(jīng)營(yíng)及法律文件 62.3.項(xiàng)目總體規(guī)劃 63.本市環(huán)境評(píng)估 73.1.區(qū)位優(yōu)勢(shì) 73.2.區(qū)域經(jīng)濟(jì) 103.3.旅游資源 114.酒店行業(yè)概況 114.1.酒店業(yè)概況 114.1.1.我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布 114.1.2.我國(guó)星級(jí)酒店行業(yè)景氣情況 134.1.3.我國(guó)星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況 144.2.酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 154.2.1.屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè) 154.2.2.對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高 154.3.酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 164.3.1.旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 164.3.2.酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 175.市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位 185.1.本酒店市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 185.1.1.本旅游業(yè)基本情況 185.1.2.本酒店基本情況 195.1.3.本酒店住宿人員狀況 195.1.4.本酒店價(jià)格和出租率 205.1.5.本酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè) 205.2.競(jìng)爭(zhēng)分析 215.2.1.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況 215.2.2.SWOT分析 225.2.3.競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論 255.3.項(xiàng)目目標(biāo)定位。 256.發(fā)展規(guī)劃 266.1.總體設(shè)想 266.2.公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 266.2.1.完成酒店試營(yíng)業(yè) 266.2.2.通過(guò)三星級(jí)認(rèn)定、并成為本知名酒店之一 276.2.3.實(shí)施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益 277.市場(chǎng)營(yíng)銷 277.1.目標(biāo)市場(chǎng) 277.2.產(chǎn)品與服務(wù) 287.3.定價(jià) 287.4.銷售渠道 287.4.1.直接渠道 287.4.2.間接渠道 297.5.公關(guān)宣傳策略 297.6.銷售激勵(lì)制度 318.營(yíng)運(yùn)和管理 318.1.基本業(yè)務(wù)流程 318.2.機(jī)構(gòu)設(shè)置 348.3.人員配備 358.4.管理團(tuán)隊(duì) 368.5.遵循的標(biāo)準(zhǔn) 369.投資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 369.1.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 369.2.投資估算 369.3.收入、成本費(fèi)用及利潤(rùn)預(yù)測(cè) 379.3.1.住宿收入預(yù)測(cè) 379.3.2.餐飲收入預(yù)測(cè) 399.3.3.物業(yè)租賃收入預(yù)測(cè) 399.3.4.總收入預(yù)測(cè) 409.3.5.成本費(fèi)用預(yù)測(cè) 409.3.5.利潤(rùn)預(yù)測(cè) 409.4.現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 419.5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 4110.風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析 4310.1.風(fēng)險(xiǎn) 4310.1.1.客源影響帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 4310.1.2.人力資源風(fēng)險(xiǎn) 4310.1.3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 4310.1.4.行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn) 4310.2.對(duì)策 4310.2.1.客源影響對(duì)策 4310.2.2.人力資源風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 4410.2.3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 4410.2.4.行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 4411.融資計(jì)劃 4411.1.融資資金金額、方式與用途 4411.1.1.融資金額 4411.1.2.融資方式 4411.1.3.融資資金用途 4511.2.公司治理與投資者保護(hù) 4512.結(jié)論 461.摘要1.1.項(xiàng)目公司XX商務(wù)酒店（管理責(zé)任公司）是本商業(yè)計(jì)劃書(shū)建議設(shè)立的公司，它將由公司取得對(duì)XX地區(qū)新的酒店大樓及原有賓館大樓的12年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，XX商務(wù)酒店將對(duì)新酒店大樓按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過(guò)自營(yíng)住宿、餐飲和對(duì)外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。酒店前后樓總面積16478㎡，各類客房147間，餐廳2400㎡，KVT40間（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。酒店將按照三星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過(guò)與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售推廣，并力爭(zhēng)成為本市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的三星級(jí)酒店。我國(guó)和XX地區(qū)旅游市場(chǎng)近十年將保持年均10％以上的增長(zhǎng)，而我國(guó)酒店業(yè)在2001年左右已經(jīng)開(kāi)始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目XX酒店地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營(yíng)承包費(fèi)用低廉，酒店周圍同檔次星級(jí)酒店少，具備良好的經(jīng)營(yíng)和盈利條件。計(jì)劃吸收外部融資，盡快使XX酒店投入試營(yíng)業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為本酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的知名酒店，給投資者以良好的回報(bào)。1.2.市場(chǎng)營(yíng)銷XX商務(wù)酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標(biāo)市場(chǎng)為參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)本地旅游的人員。XX商務(wù)酒店計(jì)劃客房?jī)r(jià)格如下表所示。項(xiàng)目前樓后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011－來(lái)年4月年均價(jià)格1903551202951.3.營(yíng)運(yùn)與管理酒店將自公司及面向社會(huì)選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T14308-2002）及《飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》按照不低于三星級(jí)酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。也將建立不低于三星級(jí)酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷制度、物資采購(gòu)制度、工作崗位說(shuō)明書(shū)、工作程序說(shuō)明書(shū)等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。1.4.投資與財(cái)務(wù)本項(xiàng)目總投資為1200萬(wàn)元，其中公司已經(jīng)投入320萬(wàn)元，需要新增投資880萬(wàn)元，其中一期需要新增投資180萬(wàn)元，二期需要新增投資700萬(wàn)元。酒店?duì)I業(yè)后每年預(yù)計(jì)取得稅前利潤(rùn)約255－324萬(wàn)元人民幣、稅后利潤(rùn)171－324萬(wàn)元人民幣，項(xiàng)目投資回收期為3年零2個(gè)月，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率為56％，在12％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為966.24萬(wàn)元。2.項(xiàng)目規(guī)劃2.1.酒店位置及現(xiàn)狀2.2.許可經(jīng)營(yíng)及法律文件2.3.項(xiàng)目總體規(guī)劃2.3.1.酒店大堂F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。2.3.2.餐廳F－3F為餐廳，餐廳面積2400平方米，30間包廂，22張散臺(tái)。餐廳突出XX地區(qū)民族特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營(yíng)，突出菜肴品牌和地方特色。2.3.3.客房客房分布于前樓4F-8F及后樓3F-5F，面積共有8232平方米，前樓有商務(wù)客房85間，其中：商務(wù)套房10套，豪華標(biāo)準(zhǔn)間75間。后樓有普通標(biāo)準(zhǔn)間42間2.3.4.娛樂(lè)中心后樓1F－2F面積2700平方米，為娛樂(lè)中心和俱樂(lè)部）。娛樂(lè)中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運(yùn)動(dòng)中心。同時(shí)，在前樓-1F和-1F設(shè)有面積1940平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。2.3.5.會(huì)議設(shè)施酒店將設(shè)有會(huì)議室和多功能廳。會(huì)議室可容納200人，位于后樓大廳樓頂加層。多功能廳位于娛樂(lè)中心的演藝吧。會(huì)議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會(huì)議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個(gè)性內(nèi)涵。3.本市環(huán)境評(píng)估3.1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)3.1.1.自然情況本市是一座美麗的內(nèi)陸城市，本市位于天山山脈北麓，準(zhǔn)噶爾盆地邊緣，地理坐標(biāo)為東經(jīng)86°37'33"-88°58'24"，北緯42°45'32"-44°08'00"。本三面環(huán)山，地勢(shì)東南高、西北低，平均海拔800米。本市總面積12000平方公里，城市規(guī)劃控制面積1600平方公里，下轄7區(qū)一縣，總?cè)丝?08.2萬(wàn)人，市區(qū)人口占83.5％，另有流動(dòng)人口約120萬(wàn)。本市聚居著維吾爾、漢、回、哈薩克等四十多個(gè)民族，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?4.6％。本是XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)的首府，也是XX地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，也是我國(guó)向西開(kāi)放的主要門(mén)戶和對(duì)外經(jīng)濟(jì)文化交流的窗口。其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有大城市、小郊區(qū)的特點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重大，服務(wù)功能強(qiáng)。本地區(qū)科研院所、高等院校和其他各類學(xué)校集中，人才相對(duì)較多，是XX地區(qū)的科研、文化、廣播、電視、新聞中心。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時(shí)，本市的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。?000年獲得了全國(guó)優(yōu)秀旅游城市（地級(jí)市）榮譽(yù)。3.1.2.城市功能區(qū)劃本城市布局呈“雙中心、組團(tuán)式”形態(tài)。市區(qū)南中心為大十字一帶，北中心為北京路衛(wèi)星廣場(chǎng)一帶。市區(qū)規(guī)劃為九個(gè)集團(tuán)片區(qū)，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、東山卡子灣區(qū)、機(jī)場(chǎng)區(qū)、北站區(qū)、西站區(qū)、頭屯河區(qū)。本城市中心區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)部分組成，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；城市周邊區(qū)由頭屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。3.1.3.氣候特點(diǎn)本深處大陸腹地，屬于中溫帶大陸性干旱氣候。晝夜溫差大，寒暑變化劇烈；氣候干燥，降水少，山區(qū)降水較多；無(wú)霜期短。春季多風(fēng)，夏季熱而不悶，秋季降溫迅速，冬季寒冷漫長(zhǎng)。年平均溫度7.3攝氏度，年平均降水236毫米。本自3月27日進(jìn)入春季，至6月20日結(jié)束，每年春雨占全年降水的10－34％；本城區(qū)夏季自6月21日到8月24日，共62天，本氣候干燥，盡管夏日炎炎，卻熱而不悶，而且晝夜溫差大，是旅游、避暑的勝地；本的秋天從8月24日開(kāi)始，入秋后，氣候涼爽，氣溫下降迅速，晝夜溫差增大；本城區(qū)的冬天漫長(zhǎng)，從頭年11月3日到次年3月27日長(zhǎng)達(dá)144天，南郊山前丘陵由于受冬季逆溫層影響，有一條“暖帶”，冬季氣溫要比市區(qū)高4-5度，而且南郊積雪長(zhǎng)達(dá)175天，適宜開(kāi)展高山滑雪等冬季運(yùn)動(dòng)及旅游活動(dòng)。3.1.4.交通情況 本航空港是中國(guó)通往西亞、歐洲、非洲的國(guó)際航空通道，與北京首都機(jī)場(chǎng)、上海虹橋機(jī)場(chǎng)、廣州白云機(jī)場(chǎng)、昆明巫家壩機(jī)場(chǎng)并稱中國(guó)五大門(mén)戶，已開(kāi)通本－阿拉木圖、本－比什凱克、本－沙迦、本－伊斯坦布爾、本－莫斯科、本－新西伯利亞、本-葉卡捷琳堡七條國(guó)際航線；國(guó)內(nèi)航線已開(kāi)通本至全國(guó)各大城市90多條；區(qū)內(nèi)航線已開(kāi)通本至喀什、阿克蘇、和田、阿勒泰、庫(kù)爾勒、伊寧、庫(kù)車、克拉瑪依、塔城、且末等十余條航線。鐵路有通往阿拉木圖、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亞歐大陸橋線路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直達(dá)快車，通過(guò)庫(kù)爾勒、阿克蘇、喀什的南疆鐵路和通往奎屯、哈密等地的直達(dá)快車。公路有312國(guó)道向東通過(guò)甘肅省連我國(guó)內(nèi)地、西出哈薩克斯坦；315國(guó)道向東通過(guò)青海省連我國(guó)內(nèi)地、西至喀什市，將來(lái)可西出吉爾吉斯斯坦；314國(guó)道在本市與315國(guó)道相接，向西南經(jīng)紅其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外還有216、217、218、219等國(guó)道與區(qū)內(nèi)外相連，有吐魯番－本－大黃山高等級(jí)公路和本－奎屯高速公路與區(qū)內(nèi)城市相連。3.1.5.獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)本具有發(fā)展經(jīng)濟(jì)，尤其是發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。3.1.5.1.亞歐大陸的核心位置本地處亞歐大陸腹地，亞洲大陸地理中心和歐亞大陸地理內(nèi)心均距離本很近，本在歐亞大陸的核心區(qū)位條件，在未來(lái)中國(guó)和世界經(jīng)濟(jì)格局中的地位和作用將日益顯現(xiàn)。3.1.5.2.與歐洲客源市場(chǎng)的距離優(yōu)勢(shì)本與歐洲主要城市之間的距離，只有北京、上海、廣州和西安這幾大中國(guó)門(mén)戶城市與歐洲各城市之間距離的2／3，說(shuō)明本更接近世界最大的旅游客源市場(chǎng)，XX地區(qū)具有開(kāi)發(fā)歐洲客源市場(chǎng)的巨大潛力。我國(guó)幾大門(mén)戶城市與主要?dú)W洲城市之間的航空距離見(jiàn)表3.1。3.1.5.3.毗鄰中亞、西亞和南亞的地緣優(yōu)勢(shì)XX地區(qū)與哈薩克斯坦、俄羅斯、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦、吉爾吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八個(gè)國(guó)家接壤，擁有15個(gè)對(duì)外開(kāi)放的口岸。本具有發(fā)展邊貿(mào)旅游和跨國(guó)旅游的地緣優(yōu)勢(shì)和發(fā)展成為中亞地區(qū)國(guó)家貿(mào)易和旅游中心的地緣優(yōu)勢(shì)和潛力。如表3.2所示，本與周邊國(guó)家部分城市之間的距離只相當(dāng)于與我國(guó)東部城市之間距離的1／2。表3.2本與中亞城市航空距離與中國(guó)東部城市距離對(duì)比（單位：Km）城市名稱阿拉木圖杜尚別塔什干阿什哈馬德新西伯利亞北京上海廣州西安本91016901560260013652760315032001200資料來(lái)源：《XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》，XX地區(qū)自治區(qū)旅游局，2003年9月3.2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)在國(guó)家推行的西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中，本市是受政策、資金傾斜的重點(diǎn)地區(qū)。近幾年本市經(jīng)濟(jì)建設(shè)獲得迅猛的發(fā)展，全方位開(kāi)放的格局基本形成，2003年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值408億元，按照不變價(jià)格計(jì)算較上年增長(zhǎng)12.7％，2004年目標(biāo)增長(zhǎng)13％，實(shí)現(xiàn)全市GDP增長(zhǎng)至455億元的目標(biāo)。通過(guò)多年的高速發(fā)展，本市的綜合實(shí)力逐年增強(qiáng)，市民生活水平不斷提高。2002年，本市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到17003元，人均可支配收入約8653元，位居西北五省區(qū)首府城市第二位；第三產(chǎn)業(yè)增加值和地方財(cái)政收入均位居西北五省區(qū)（首府）城市第一位。本市近年來(lái)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其名義增長(zhǎng)率情況見(jiàn)圖3.1所示。資料來(lái)源：《2003年本國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《本2002統(tǒng)計(jì)年鑒》3.3.旅游資源本有豐富的旅游資源，古跡甚多，各民族文化發(fā)展源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，著名文物勝跡有：紅山嘴、紅廟子、鑒湖、鞏寧城遺址、文廟、陜西大寺、烏拉泊古城、阿拉溝“石壘”、毛澤民烈士故居、八路軍駐疆辦事處、濃郁民族風(fēng)情的“國(guó)際大巴扎”等。近郊還有碧波冰峰景色迷人的天池、風(fēng)景秀麗的南山天然牧場(chǎng)、花草芬芳的甘溝菊花臺(tái)、飛流直瀉的白楊溝瀑布等。優(yōu)美的自然風(fēng)光和濃郁的民族特色的人文景觀形成了本獨(dú)特的旅游資源，2000年，本市榮獲中國(guó)優(yōu)秀旅游城市稱號(hào)。本市除自身?yè)碛胸S富的旅游資源，還是XX地區(qū)旅游的集散中心。本有獨(dú)特的地理位置和地緣優(yōu)勢(shì)。它位于XX地區(qū)中部天山北麓的準(zhǔn)噶爾盆地南緣，行政區(qū)域兼跨南北疆。市境東南部寬數(shù)十千米、長(zhǎng)百余米平坦的天山后溝白楊河峽谷，貫通天山南北，成了南北疆最重要的交通孔道，該道現(xiàn)仍為亞歐第二大陸橋和312國(guó)道的必經(jīng)通道。得天獨(dú)厚的優(yōu)越自然地質(zhì)位置，奠定了本作為XX地區(qū)自治區(qū)首府的地緣基礎(chǔ)條件，同時(shí)也確立了本作為全疆公路、鐵路和航空運(yùn)輸?shù)闹行?，以及旅客集散、輻射的旅游中心城市的地位。目前，本每年接待游客占全疆接待游客總量?0％以上。4.酒店行業(yè)概況4.1.酒店業(yè)概況4.1.1.我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布隨著我國(guó)對(duì)外開(kāi)放經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)得到了迅速的發(fā)展，作為旅游服務(wù)業(yè)的重要組成部分－酒店業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量和客房數(shù)量自1997年至2002年一直保持著超過(guò)10％的增長(zhǎng)率，至2002年我國(guó)星級(jí)飯店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到7358家，客房數(shù)量達(dá)接近90萬(wàn)間，我國(guó)近年來(lái)星級(jí)酒店的數(shù)量變化情況見(jiàn)圖4.1所示。資料來(lái)源：《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》從星級(jí)酒店的地區(qū)分布上，四星、五星高星級(jí)酒店酒店集中分布在北京、上海、廣東、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，在其他地區(qū)，則均以二星、三星酒店為主。2002年我國(guó)星級(jí)酒店的地區(qū)分布將表4.1所示。資料來(lái)源：《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》從星級(jí)酒店的比例來(lái)看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9％，三星級(jí)酒店約占酒店總數(shù)量的32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60％；而從酒店客房比重來(lái)看，三星級(jí)酒店的客房比重高達(dá)近39％。說(shuō)明在我國(guó)酒店市場(chǎng)中，三星級(jí)酒店的供給最大。截止2002年我國(guó)星級(jí)酒店規(guī)模及客房情況見(jiàn)表4.2所示。表4.2酒店規(guī)模及客房情況項(xiàng)目酒店家數(shù)客房(萬(wàn)間)酒店總量比重客房總量比重五星1751.97%6.497.23%四星6357.15%14.3515.99%三星284632.05%34.6538.62%二星441449.71%30.634.10%一星8109.12%3.644.06%總計(jì)8880100.00%89.73100.00%資料來(lái)源：根據(jù)《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》整理計(jì)算4.1.2.我國(guó)星級(jí)酒店行業(yè)景氣情況由于酒店具有建造時(shí)間較長(zhǎng)、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業(yè)具有較明顯的周期性。由于我國(guó)星級(jí)酒店的供給迅速增加，我國(guó)星級(jí)酒店出租率和行業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在1992年達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)后，至1998－2000年一直處于下降過(guò)程中，酒店出租率在1998年達(dá)到52％左右的低點(diǎn)后開(kāi)始回升，酒店行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在經(jīng)歷1998－2001年四年連續(xù)虧損后，于2002年開(kāi)始實(shí)現(xiàn)盈利。我國(guó)星級(jí)酒店近年來(lái)出租率和利潤(rùn)波動(dòng)情況見(jiàn)圖4.2。資料來(lái)源：《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》國(guó)際公認(rèn)星級(jí)酒店盈虧平衡點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值為酒店出租率60％，我國(guó)目前星級(jí)酒店出租率剛剛超過(guò)60％，還遠(yuǎn)低于1992年接近95％的歷史最高出租率，也明顯低于香港2002年接近90％的酒店出租率，從酒店出租率上開(kāi)看，還有提高的空間。從星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)來(lái)看，通常酒店房?jī)r(jià)上升會(huì)滯后出租率2年左右，2001年我國(guó)星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)達(dá)到近10年最低點(diǎn)（約215元）后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回升的勢(shì)頭。從酒店出租率、酒店房?jī)r(jià)、酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)情況分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前行業(yè)景氣度尚不高，但自2001年開(kāi)始應(yīng)當(dāng)已經(jīng)步入了一個(gè)正在緩慢上升的行業(yè)景氣周期。4.1.3.我國(guó)星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況從2002年我國(guó)星級(jí)酒店的整體運(yùn)行情況看，五星級(jí)酒店的出租率最高，盈利也明顯集中于五星級(jí)酒店，從人均利潤(rùn)角度看，三星級(jí)酒店的虧損最為嚴(yán)重，見(jiàn)圖4.3所示。資料來(lái)源：《2002年中國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》造成高星級(jí)酒店與其他星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因高星級(jí)酒店管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、具有國(guó)際銷售網(wǎng)絡(luò)的支持等因素外，很重要的一個(gè)原因是高星級(jí)酒店國(guó)有成份較少、市場(chǎng)化程度高，如在五星級(jí)酒店中外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)占62％，而在全國(guó)星級(jí)酒店中有67％是國(guó)有或集體經(jīng)濟(jì)成份，相當(dāng)大一部分國(guó)有酒店是作為政府部門(mén)、國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)有大中企業(yè)的接待單位而存在，這一部分酒店缺少經(jīng)營(yíng)壓力、市場(chǎng)觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多只能依靠主辦單位的補(bǔ)貼維持經(jīng)營(yíng)，從而出現(xiàn)了大面積、高金額的虧損。這一點(diǎn)突出地表現(xiàn)在不同注冊(cè)類型酒店出租率的差異上。根據(jù)2002年中國(guó)星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，在星級(jí)酒店中，國(guó)有星級(jí)酒店的出租率最低，而港澳臺(tái)投資的酒店出租率最高。2002年不同注冊(cè)類型企業(yè)出租率情況見(jiàn)圖4.4。資料來(lái)源：《2002年中國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》4.2.酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)4.2.1.屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)興建星級(jí)酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費(fèi)用和各項(xiàng)前期費(fèi)用，同時(shí)還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時(shí)，酒店業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量的服務(wù)人員，也屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。酒店業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對(duì)固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤(rùn)對(duì)收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的提高又會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)的大量增加。4.2.2.對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高星級(jí)酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于星級(jí)酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)管理提出了較高的要求。4.3.酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)4.3.1.旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)酒店作為旅游基礎(chǔ)設(shè)施，酒店業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增長(zhǎng)率，高于GDP的增長(zhǎng)，占GDP的比重也穩(wěn)步上升，至2002年我國(guó)旅游總收入已經(jīng)達(dá)到5500億元，占GDP的5.4％。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國(guó)的新興支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)近年來(lái)來(lái)入境旅游人數(shù)及收入增長(zhǎng)迅速，1991年－2002年旅游外匯收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到14％以上，見(jiàn)圖4.5。資料來(lái)源：《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》在入境旅游增長(zhǎng)迅猛的同時(shí)，國(guó)內(nèi)旅游也得到了較快的增長(zhǎng)，“九五”期間我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游情況見(jiàn)表4.3所示。表4.3“九五”期間我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游情況根據(jù)我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃，到2005年我國(guó)將接待海外旅游者11,200-12,000萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)6％－8％；實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游收入240－260億美元，年均增長(zhǎng)8％－10％；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入5350－5850億元，年均增長(zhǎng)11％－13％。根據(jù)世界旅游組織的預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)將取代法國(guó)成為世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人數(shù)可達(dá)1.37億人次，占世界市場(chǎng)份額為8.6%；我國(guó)也將成為世界第四個(gè)客源國(guó)，出境旅游人數(shù)將達(dá)到1億人次，占世界市場(chǎng)份額為6.2％。旅游業(yè)將是我國(guó)增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。4.3.2.酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開(kāi)始營(yíng)業(yè)的時(shí)間也較長(zhǎng)，因此很難確定酒店開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)市場(chǎng)的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時(shí)間對(duì)某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量自1992－2002年一直保持15％以上的增長(zhǎng)速度，使得酒店行業(yè)利潤(rùn)率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對(duì)酒店行業(yè)景氣度的分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢(shì)中。根據(jù)國(guó)際著名咨詢公司德勤公司對(duì)2004年1－8月中國(guó)酒店業(yè)的調(diào)查測(cè)評(píng)，我國(guó)酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個(gè)酒店業(yè)重要營(yíng)運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說(shuō)明我國(guó)酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。表4.42004年1－8月中國(guó)酒店業(yè)表現(xiàn)入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對(duì)2003年變化(%)相對(duì)2000年變化(%)至2004年8月(元)相對(duì)2003年變化(%)相對(duì)2000年變化(%)中國(guó)所有酒店73.74155676720中國(guó)主要城市764946817618中國(guó)次要城市702993524021中國(guó)地域性城市68.52663714237資料來(lái)源：德勤“酒店業(yè)評(píng)測(cè)調(diào)查”我國(guó)酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較??；同時(shí)，中西部星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)中西部地區(qū)星級(jí)酒店的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)，酒店出租率和酒店價(jià)格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會(huì)以高于全國(guó)平均水平的速度增長(zhǎng)。5.市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位5.1.本酒店市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 5.1.1.本旅游業(yè)基本情況隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，來(lái)本旅游的中外游客逐年增多，在2002年本就已經(jīng)接待國(guó)內(nèi)游客385萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入45.72億元，本市近年來(lái)國(guó)內(nèi)旅游情況見(jiàn)圖5.1。資料來(lái)源：《本統(tǒng)計(jì)年鑒2003》，《本2003年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》本市在國(guó)內(nèi)旅游迅速發(fā)展的同時(shí)，海外游客入境旅游也得到了一定的增長(zhǎng)。本市國(guó)際旅游情況見(jiàn)圖5.2。資料來(lái)源：《本統(tǒng)計(jì)年鑒2003》2003年“非典”過(guò)后，2004年本旅游業(yè)呈現(xiàn)處欣欣向榮的景象。根據(jù)本統(tǒng)計(jì)局的資料，2004年1－6月全市累計(jì)接待國(guó)內(nèi)旅游過(guò)夜人數(shù)為206萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)25.08％；國(guó)內(nèi)旅游及購(gòu)物總收入23.44億元，同比增長(zhǎng)33.27％；接待國(guó)際旅游人數(shù)3.71萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)39.86％；國(guó)際旅游及購(gòu)物收入為8710萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)37.12％。5.1.2.本酒店基本情況目前本市擁有星級(jí)酒店81家，其中五星級(jí)酒店6家，四星級(jí)酒店8家，三星級(jí)及以下酒店67家。本作為XX地區(qū)最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數(shù)和旅游收入均占全疆50％以上，也擁有全疆最為健全的旅游服務(wù)體系。根據(jù)2000年旅游設(shè)施普查，本市在2000年旅游酒店擁有客房10335間，床位20070張，客房和床位數(shù)均接近全疆的50％。5.1.3.本酒店住宿人員狀況本星級(jí)酒店的客人也可以分為國(guó)外游客和國(guó)內(nèi)游客。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局2000的抽樣調(diào)查，有42％的國(guó)外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友，國(guó)外游客的住宿目的見(jiàn)圖5.4。資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)際旅游局2000年抽樣調(diào)查資料本市國(guó)內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會(huì)議為主要目的。從國(guó)內(nèi)旅游客人的地區(qū)來(lái)源來(lái)看突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開(kāi)通直達(dá)列車，如山西、甘肅、四川、河南等??；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等??；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、華北地區(qū)多。5.1.4.本酒店價(jià)格和出租率本星級(jí)酒店的價(jià)格在各個(gè)酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù)2003－2004年的情況，在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后，本三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在240元／間左右，平季約在200元／間左右，淡季約在160／間左右，全年平均價(jià)格約在190元／間左右。由于統(tǒng)計(jì)方面的原因，本星級(jí)酒店的入住率尚無(wú)準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)與本同為XX地區(qū)主要城市的克拉瑪依2003年旅游統(tǒng)計(jì)公報(bào)，克拉瑪依市2003年星級(jí)酒店出租率達(dá)到了64％，而2000年，克拉瑪依星級(jí)酒店出租率僅為37％，說(shuō)明XX地區(qū)主要城市星級(jí)酒店的出租率在近年來(lái)有了顯著提高。根據(jù)本酒店業(yè)人士估計(jì)，本酒店出租率應(yīng)在60％－62％左右，其中在7、8、9三個(gè)月旺季酒店出租率在95％左右，在5、6、10三個(gè)月平季中酒店出租率約在65％左右，在11－4月六個(gè)月淡季中出租率約在40％左右。5.1.5.本酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè)XX地區(qū)自治區(qū)旅游局在《XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對(duì)XX地區(qū)地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測(cè)，有關(guān)預(yù)測(cè)指標(biāo)見(jiàn)表5.1。表5.1XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測(cè)指標(biāo)項(xiàng)目2002年2005年201020152020上限下限上限下限上限下限上限下限國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(萬(wàn)人)967.9414341359.92249.22052.12945.42810.33850.33672.1年增長(zhǎng)率(%內(nèi)旅游收入(億元)83.95137.93131.04258.9236.96417.44381.16613.86586.22年增長(zhǎng)率(%)1816141211998海外旅游人數(shù)(萬(wàn)人)27.5440.838.760.755.479.575.910499.2年增長(zhǎng)率(%游外匯收入(億美元)0.99421.631.553.082.824.954.527.286.95年增長(zhǎng)率(%)1816141211998旅游總?cè)藬?shù)(萬(wàn)人)995.481474.81398.62309.72107.53024.92886.23954.33771.3旅游業(yè)總收入(億元)92.2152144285260459419674644相當(dāng)于GDP(%)5.778710911101211注：美元折合人民幣按1:8.3計(jì)算資料來(lái)源：《XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》由于本是XX地區(qū)旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的50％以上，而旅游客人是星級(jí)酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長(zhǎng)率能夠大致地反映酒店客源的增長(zhǎng)，因此，本酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自2002年年開(kāi)始，本星級(jí)酒店增加較少，預(yù)計(jì)近年來(lái)本酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國(guó)其他地區(qū)一樣有所上升。5.2.競(jìng)爭(zhēng)分析 5.2.1.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況由于同星級(jí)酒店的客源基本相同，因此，本每一家三星級(jí)酒店都將是XX商務(wù)酒店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同XX商務(wù)酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級(jí)酒店相互間的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，與XX商務(wù)酒店距離較近的三星級(jí)酒店基本情況為：⑴國(guó)泰大飯店國(guó)泰大飯店是XX地區(qū)國(guó)泰實(shí)業(yè)貿(mào)易有限公司下屬的一家三星級(jí)涉外酒店，位于本阿勒泰路15號(hào)。飯店距機(jī)場(chǎng)8公里，距火車站10公里，距市中心2公里。酒店擁有客房約100間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有接待300人大會(huì)議室一間，可接待200人中會(huì)議室一間，可接待50人小會(huì)議室二間；在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有健身房、臺(tái)球室、棋牌室、KTV廳、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂(lè)城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。⑵翼龍大酒店翼龍大酒店為中石化獨(dú)山子煉油廠投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店，位于本克拉瑪依西路20號(hào)附一號(hào)，距本國(guó)際機(jī)場(chǎng)16公里，距火車站8公里。翼龍大酒店共有客房130套，其中豪華套間23套；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有可接待200人的大會(huì)議室1間，可接待30人的小會(huì)議室兩間。在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有健身房、夜總會(huì)、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待150人的中餐廳和清真餐廳。⑶獨(dú)山子大酒店獨(dú)山子大酒店是由XX地區(qū)石油局獨(dú)山子石化總廠投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店，位于克拉瑪依西路20號(hào)，酒店距機(jī)場(chǎng)15公里、距火車站7公里，距市中心2公里。獨(dú)山子大酒店擁有客房168間，房間類型有標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)套房；在會(huì)議設(shè)施方面，有可接待100人的大會(huì)議室一間，可接待30人的中會(huì)議室二間，可接待12人的小會(huì)議室一間；在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有臺(tái)球室、乒乓球室、夜總會(huì)、KTV室和桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待160人的中餐廳和可接待50人的西餐廳。XX商務(wù)酒店與鄰近酒店的主要情況對(duì)比見(jiàn)下表所示。相鄰酒店比較項(xiàng)目國(guó)泰大酒店翼龍大酒店獨(dú)山子大酒店XX商務(wù)酒店客房種類較齊全較齊全齊全較齊全客房數(shù)量100130168127酒店新舊程度舊舊舊新配套設(shè)備較齊全較齊全較齊全齊全\先進(jìn)會(huì)議設(shè)施齊全較齊全齊全較齊全娛樂(lè)設(shè)施齊全較齊全較齊全齊全經(jīng)營(yíng)方式自營(yíng)單體酒店自營(yíng)單體酒店自營(yíng)單體酒店自營(yíng)單體酒店內(nèi)部接待無(wú)少量少量中量停車設(shè)施較少較少較少多周邊風(fēng)景環(huán)境一般一般一般較好周邊商務(wù)環(huán)境較好較好較好較好交通便利程度較好較好較好好所有制形式民營(yíng)國(guó)有國(guó)有民營(yíng)酒店定位商務(wù)旅游商務(wù)旅游商務(wù)旅游商務(wù)旅游5.2.2.SWOT分析⑴優(yōu)勢(shì)①具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì)酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長(zhǎng)到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開(kāi)業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。XX商務(wù)酒店（前樓）2003年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。②具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營(yíng)運(yùn)，這成為XX酒店取得良好的盈利狀況無(wú)可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。從目前的預(yù)計(jì)來(lái)看，僅通過(guò)桑拿浴室、酒店大廳和KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得236萬(wàn)元的收入（其中，桑拿浴室86萬(wàn)元租賃費(fèi)已經(jīng)與承租方簽訂協(xié)議），已經(jīng)超過(guò)每年180萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用。③具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)XX酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級(jí)酒店不多，且XX酒店位于本市計(jì)劃投資40億元的蜘蛛山腳下，如2010年蜘蛛山風(fēng)景區(qū)如期建成，則入住XX酒店的客人將能夠直接觀賞到蜘蛛山的景色，將有助于提高XX酒店的知名度、入住率和酒店房間價(jià)格。XX酒店還擁有100余個(gè)停車位，這在本三星級(jí)酒店是絕無(wú)僅有的，能夠?yàn)榫频耆胱】腿颂峁┍憷耐＼嚪?wù)，更能夠?yàn)椴惋?、KTV、桑拿提供便利的條件。④具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與伊犁州達(dá)成的協(xié)議，XX酒店仍然將按照《接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書(shū)》的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)接待安排伊犁州來(lái)烏工作人員的住宿，并承擔(dān)伊犁州在烏的宴請(qǐng)接待任務(wù)。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)閄X酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在酒店新樓建成前，伊犁辦事處承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年70余萬(wàn)元，隨著軟硬件環(huán)境優(yōu)越的XX酒店的開(kāi)業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)，也能夠有效帶動(dòng)伊犁州來(lái)烏及各地前往伊犁州的商務(wù)客人的住宿、餐飲消費(fèi)。⑵劣勢(shì)①缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)本項(xiàng)目發(fā)起人－XX地區(qū)洲際工貿(mào)公司以往未涉足酒店行業(yè)，尚缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。②酒店品牌知名度欠缺XX酒店作為新開(kāi)業(yè)的酒店，是本酒店市場(chǎng)的新進(jìn)入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間，投入一定的資金。③酒店星級(jí)尚未評(píng)定XX酒店尚未開(kāi)業(yè)，酒店星級(jí)也未評(píng)定，在酒店星級(jí)評(píng)定前，作為未定級(jí)酒店在一定程度上會(huì)影響酒店客源和酒店房間價(jià)格。⑶機(jī)會(huì)①XX地區(qū)和本旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，我國(guó)的旅游業(yè)一直保持著較高的增長(zhǎng)速度，XX地區(qū)和本作為我國(guó)重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《XX地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預(yù)測(cè)，至2015年XX地區(qū)國(guó)內(nèi)國(guó)外旅游收入將均保持10％以上的增長(zhǎng)速度，這為XX地區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果國(guó)際航空“落地簽證”等問(wèn)題得到妥善解決，由于XX地區(qū)距離歐洲的航空距離優(yōu)勢(shì)，很可能成為消費(fèi)能力較強(qiáng)的歐洲游客的旅游熱點(diǎn)地區(qū)。②我國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點(diǎn)，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國(guó)酒店行業(yè)的利潤(rùn)、入住率、酒店房?jī)r(jià)等指標(biāo)分析，我國(guó)酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開(kāi)始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期（初期），目前正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時(shí)機(jī)。③XX地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，XX地區(qū)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，2003以來(lái)國(guó)家計(jì)劃建設(shè)的中－哈輸油管道、獨(dú)山子石化和本石化擴(kuò)建工程將使XX地區(qū)成為我國(guó)未來(lái)的石化化工重點(diǎn)地區(qū)，這些都會(huì)提供大量的商業(yè)機(jī)會(huì)，增加X(jué)X地區(qū)的商務(wù)、會(huì)議游客數(shù)量，將為XX地區(qū)酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。⑷威脅①酒店業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)酒店業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過(guò)剩，則競(jìng)爭(zhēng)程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)四星級(jí)、五星級(jí)酒店通過(guò)降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪三星級(jí)酒店的客源，如國(guó)內(nèi)外酒店巨頭通過(guò)經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入XX地區(qū)酒店市場(chǎng)，也會(huì)加大XX地區(qū)酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將始終是酒店經(jīng)營(yíng)面臨的主要威脅，②容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個(gè)階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。5.2.3.競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和眾多的機(jī)會(huì)，存在的劣勢(shì)均可以通過(guò)企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營(yíng)策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長(zhǎng)型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施XX酒店項(xiàng)目，使XX酒店能夠在2005年XX地區(qū)旅游旺季到來(lái)之前正式投入運(yùn)營(yíng)。5.3.項(xiàng)目目標(biāo)定位。 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目定位于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂(lè)設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)烏旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會(huì)議酒店。本市四星、五星級(jí)酒店由于房?jī)r(jià)高，相當(dāng)部分客源來(lái)自海外，其經(jīng)營(yíng)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國(guó)際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒(méi)有出現(xiàn)同等星級(jí)的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)四星、五星級(jí)酒店風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，經(jīng)營(yíng)高星級(jí)酒店需要更高的經(jīng)營(yíng)技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以國(guó)內(nèi)客戶為主要服務(wù)對(duì)象的一、二、三星級(jí)檔次酒店，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)游客、因商因公出差的國(guó)內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場(chǎng)前景較好；同時(shí)，隨著，人民生活水平的提高，更多的國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來(lái)到本，而項(xiàng)目地處蜘蛛山腳下，周邊人文景觀多，再加上價(jià)位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價(jià)格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營(yíng)效率。對(duì)于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過(guò)加強(qiáng)管理和服務(wù)，XX酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級(jí)水平。6.發(fā)展規(guī)劃6.1.總體設(shè)想 以取得每年經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用較低的XX酒店12年經(jīng)營(yíng)權(quán)為契機(jī)，對(duì)酒店按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭(zhēng)取在2005年XX地區(qū)旅游旺季開(kāi)始之前酒店能夠試營(yíng)業(yè)，以合理的價(jià)格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場(chǎng)宣傳手段為服務(wù)，在2－3年成為本市知名三星級(jí)酒店。在酒店運(yùn)行2－3年后，可考慮通過(guò)自有資金積累或合作投資，實(shí)施后樓改造工程，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，取得更大的收益。6.2.公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 6.2.1.完成酒店試營(yíng)業(yè)⑴本階段目標(biāo)本階段需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：及時(shí)選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的設(shè)備購(gòu)置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對(duì)招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善酒店管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開(kāi)始前快速切入市場(chǎng)，迅速拓展市場(chǎng)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點(diǎn)積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級(jí)酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營(yíng)運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營(yíng)運(yùn)狀態(tài)。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。第一階段計(jì)劃在3－5個(gè)月內(nèi)完成。6.2.2.通過(guò)三星級(jí)認(rèn)定、并成為本知名酒店之一⑴本階段目標(biāo)通過(guò)三星級(jí)酒店認(rèn)定，并在酒店入住率、客戶美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占據(jù)本三星級(jí)酒店的領(lǐng)先地位，成為本知名酒店之一。⑵工作重點(diǎn)加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。加強(qiáng)銷售隊(duì)伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第二階段計(jì)劃在2－3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。6.2.3.實(shí)施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益⑴本階段目標(biāo)本階段需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：通過(guò)實(shí)施后樓改造工程，提高后樓的房間檔次和房間價(jià)格，通過(guò)現(xiàn)代老板俱樂(lè)部的建設(shè)，提高酒店的整體檔次和知名度，進(jìn)一步大幅提高酒店的經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點(diǎn)做好后樓改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第三階段計(jì)劃在3年后開(kāi)始。7.市場(chǎng)營(yíng)銷7.1.目標(biāo)市場(chǎng) 參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)烏旅游的人員。具體可分為如下層次：⑴團(tuán)隊(duì)：疆內(nèi)及疆外旅行社（北京、上海、廣州、浙江、江蘇）組織的團(tuán)體客人。⑵散客：疆內(nèi)外中檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。⑶伊犁州公務(wù)、商務(wù)客人。⑷會(huì)議會(huì)展客人：政府各職能部門(mén)、駐烏政府、企事業(yè)單位及疆內(nèi)外各大中型企業(yè)。7.2.產(chǎn)品與服務(wù) 主要提供餐飲、娛樂(lè)和住宿服務(wù)。7.3.定價(jià) 定價(jià)采用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（本三星級(jí)酒店）的價(jià)格策略進(jìn)行定價(jià)。前樓房?jī)r(jià)參照本市三星級(jí)酒店的平均中位價(jià)格確定，后樓房?jī)r(jià)參照本市二星級(jí)酒店平均價(jià)格確定，2005年計(jì)劃價(jià)格如表7.1所示。表7.12005年計(jì)劃房?jī)r(jià)表（單位：人民幣元）項(xiàng)目前樓后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011－來(lái)年4月年均價(jià)格190355120295上表為酒店房間計(jì)劃實(shí)際價(jià)格，門(mén)市價(jià)將略高于實(shí)際價(jià)格。餐飲娛樂(lè)服務(wù)價(jià)格將參考本市三星級(jí)酒店的平均價(jià)格水平采用不同的定價(jià)策略采用不同價(jià)位。7.4.銷售渠道 7.4.1.直接渠道⑴通過(guò)酒店銷售部與存在消費(fèi)意向的單位和個(gè)人通過(guò)簽訂消費(fèi)協(xié)議、會(huì)員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會(huì)議服務(wù)。⑵通過(guò)與疆內(nèi)外旅行社合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人住宿、餐飲服務(wù)。⑶通過(guò)與疆內(nèi)外會(huì)議會(huì)展展覽公司合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人會(huì)議、餐飲、住宿服務(wù)。7.4.2.間接渠道通過(guò)與網(wǎng)絡(luò)訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔商務(wù)公務(wù)散客銷售餐飲住宿服務(wù)。根據(jù)艾瑞市場(chǎng)咨詢公司《2003年中國(guó)網(wǎng)上訂房訂票研究報(bào)告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。其中，作為一個(gè)傳統(tǒng)的預(yù)訂模式，電話預(yù)訂以37.8％居第一位，其次是網(wǎng)上預(yù)訂27.9％。另外有15.6%的用戶選擇了直接去賓館訂房。網(wǎng)絡(luò)訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。7.5.公關(guān)宣傳策略 ⑴新聞媒體：加強(qiáng)與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時(shí)抓住時(shí)機(jī)策劃一些臨時(shí)性的新聞報(bào)告宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。⑵交通工具：如飛機(jī)、巴士上的介紹和宣傳。⑶人員促銷、交易會(huì)促銷、信函促銷，通過(guò)旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。⑷內(nèi)部宣傳：客人進(jìn)店要促成每項(xiàng)消費(fèi)，就必須把每項(xiàng)服務(wù)介紹給他們，需要建立有效的內(nèi)部宣傳網(wǎng)－自走進(jìn)酒店的大廳開(kāi)始，通過(guò)總體設(shè)施燈箱和圖片就能了解酒店的基本設(shè)施情況，走進(jìn)電梯，又能進(jìn)一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點(diǎn)介紹的項(xiàng)目外，還將有圖文并茂的服務(wù)指南，除了各項(xiàng)設(shè)施的介紹圖片、計(jì)費(fèi)方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來(lái)訪圖片及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時(shí)還將有酒店位置圖、各項(xiàng)交通設(shè)施和旅游景點(diǎn)的介紹、相應(yīng)的地方風(fēng)土人情等。7.6.初步銷售策略 7.6.1.客房業(yè)務(wù)⑴旅行社客源以客房?jī)r(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤(rùn)最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊(duì)。在與XX地區(qū)本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時(shí)，在疆外與廣東、北京、上海、江浙各地及國(guó)內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭(zhēng)作為指定酒店，其中疆內(nèi)旅行社作為重點(diǎn)，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格基本相同的條件下保證較高的開(kāi)房率，需要做好與各大旅行社計(jì)劃調(diào)度部門(mén)及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。⑵會(huì)務(wù)客源以政府各職能部門(mén)、疆內(nèi)外商務(wù)及會(huì)議公司作為主要銷售對(duì)象。與本各機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會(huì)議公司建立合作關(guān)系，同時(shí)策劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類學(xué)術(shù)研討會(huì)、培訓(xùn)班會(huì)議和事業(yè)單位的會(huì)議。⑶散客客源散客客源市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。在開(kāi)拓散客市場(chǎng)的目標(biāo)上，重點(diǎn)是江浙、廣東、北京、上海等地。具體計(jì)劃采用如下銷售方式：與國(guó)內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷售的代理商，爭(zhēng)取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來(lái)烏散客；加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭(zhēng)取成為其接待外地客人的訂點(diǎn)酒店；針對(duì)散客，實(shí)行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店入住，可同時(shí)在餐飲、娛樂(lè)方面享受不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種房間包價(jià)套餐（含客房、餐飲）；大力發(fā)展長(zhǎng)住客戶，針對(duì)長(zhǎng)住客戶，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠。7.6.2.餐飲業(yè)務(wù)增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時(shí)酒店還計(jì)劃通過(guò)如下銷售策略推動(dòng)餐飲的銷售：舉辦“美食節(jié)”、中西餐培訓(xùn)班，擴(kuò)大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、謝師宴、長(zhǎng)壽宴、婚慶宴等；開(kāi)展有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)，如福壽宴、良緣宴，贈(zèng)送客房，折價(jià)券及鮮花贈(zèng)送等活動(dòng)；通過(guò)與旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團(tuán)隊(duì)自點(diǎn)餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。7.6.3.提高回頭率的措施通過(guò)促銷，把客人吸引進(jìn)來(lái)，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營(yíng)業(yè)部門(mén)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時(shí)也可以采用一些贈(zèng)送和讓利措施－如推行“住房消費(fèi)積分卡”，消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房數(shù)量，享受贈(zèng)送房，贈(zèng)送娛樂(lè)服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎(jiǎng)勵(lì)。7.7.銷售激勵(lì)制度 酒店將根據(jù)實(shí)際情況，制定針對(duì)酒店銷售部、前廳、餐飲部等部門(mén)的銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度，保證員工促進(jìn)酒店銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎(jiǎng)勵(lì)制度，針對(duì)出租車司機(jī)的拉客，制定合理的拉客獎(jiǎng)勵(lì)制度。8.營(yíng)運(yùn)和管理8.1.基本業(yè)務(wù)流程 酒店住宿的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺(tái)預(yù)訂、前廳接待、總臺(tái)接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對(duì)、總臺(tái)收銀等。酒店餐飲的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺(tái)預(yù)訂、前廳接待、點(diǎn)菜及用餐服務(wù)、賬單核對(duì)、總臺(tái)收銀等。8.2.營(yíng)運(yùn)管理初步計(jì)劃 8.2.1.服務(wù)項(xiàng)目和基本設(shè)施安排⑴服務(wù)項(xiàng)目安排酒店將設(shè)置與酒店星級(jí)及規(guī)模相對(duì)應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目：①接待服務(wù)項(xiàng)目，如停車、行李運(yùn)送、問(wèn)詢、外幣兌換服務(wù)；電話、電傳、電報(bào)、圖文傳真服務(wù)；打字、復(fù)印、秘書(shū)、翻譯服務(wù)；租車、訂票、醫(yī)務(wù)及各種會(huì)議接待服務(wù)；貴重物品存放服務(wù)等。②客房服務(wù)項(xiàng)目，包括客房服務(wù)及房?jī)?nèi)冷熱水供應(yīng)，電話、電視、叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險(xiǎn)柜、擦鞋服務(wù)等。③餐飲服務(wù)項(xiàng)目，包括中餐、西餐、風(fēng)味餐、自助餐、宴會(huì)、酒會(huì)、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務(wù)等。④娛樂(lè)服務(wù)項(xiàng)目，如歌舞廳、美容、美發(fā)、桑拿浴、按摩、棋牌等。⑤商場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。⑥其他服務(wù)項(xiàng)目，如代辦旅游汽車出租、商務(wù)租車服務(wù)、自行車出租服務(wù)等，及幼兒托管、寵物托管等。⑵酒店基本設(shè)施安排酒店的基本設(shè)施決定了一個(gè)酒店的接待能力和條件，XX商務(wù)酒店計(jì)劃安排如下基本設(shè)施：①前臺(tái)接待設(shè)施。設(shè)置具有與XX酒店規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的前臺(tái)接待條件，包括前臺(tái)接待大廳、總服務(wù)臺(tái)（含接待處、問(wèn)訊處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。②客房接待設(shè)施。客房?jī)?nèi)將配有與酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的客用設(shè)施，如寫(xiě)字臺(tái)（或梳妝臺(tái)）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺(tái)（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過(guò)總機(jī)掛通國(guó)內(nèi)或國(guó)際長(zhǎng)途電話，可通過(guò)寬帶上國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機(jī)并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房?jī)?nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房?jī)?nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。③餐飲接待設(shè)施。具有與酒店規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的中餐廳、西餐廳、風(fēng)味餐廳、咖啡廳、酒吧、宴會(huì)廳及所必需的飲食供應(yīng)設(shè)施，包括餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等。④娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。具有與酒店規(guī)模相適應(yīng)的歌舞廳，以及所必須的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，及其附設(shè)的酒吧服務(wù)設(shè)備和設(shè)施；桑拿浴、按摩室及各種配套設(shè)施等。⑤商品銷售服務(wù)設(shè)施。根據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)需要而設(shè)置的商場(chǎng)及售貨設(shè)施及其經(jīng)銷的商品。⑥酒店經(jīng)營(yíng)保障設(shè)施。包括工程保障設(shè)施，如變、配殿設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應(yīng)設(shè)施，洗衣房及其所需的設(shè)備設(shè)施；安全保障設(shè)施，如對(duì)講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運(yùn)行保障設(shè)施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。8.2.2.建立并實(shí)施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)⑴前廳、客房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、前廳接待人員素質(zhì)要求標(biāo)準(zhǔn)、接待前的準(zhǔn)備工作標(biāo)準(zhǔn)、有預(yù)訂散客接待程序標(biāo)準(zhǔn)、常客和貴賓接待程序標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)隊(duì)客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、無(wú)預(yù)訂客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、換房和房間變更程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺(tái)接待協(xié)調(diào)配合標(biāo)準(zhǔn)、總臺(tái)問(wèn)詢服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、代客溝通與聯(lián)系程序標(biāo)準(zhǔn)、會(huì)客與查詢程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺(tái)預(yù)訂服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、貴重物品包管服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、電話總機(jī)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、司門(mén)行李服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客用衛(wèi)生間衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人住店服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房小酒吧服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人特別要求服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、特殊情況處理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、夜床服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人投訴衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、行李房管理標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生消毒標(biāo)準(zhǔn)等。⑵餐飲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物品及原料配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房采購(gòu)及儲(chǔ)存衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房生產(chǎn)操作衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、餐廳收款服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。⑶娛樂(lè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。⑷安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。8.2.3.建立并實(shí)施完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度為強(qiáng)化酒店管理，降低酒店運(yùn)營(yíng)成本，XX商務(wù)酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購(gòu)與付款、銷售與收款、工程項(xiàng)目、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、成本費(fèi)用、籌資、投資等各個(gè)環(huán)節(jié)的全方位的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。酒店計(jì)劃的內(nèi)部及財(cái)務(wù)流程如下圖所示：8.3.機(jī)構(gòu)設(shè)置 XX商務(wù)酒店計(jì)劃的機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖8.1。圖8.1計(jì)劃組織機(jī)構(gòu)圖餐飲部的機(jī)構(gòu)設(shè)置計(jì)劃如下圖所示。8.4.人員配備 酒店住宿服務(wù)人員計(jì)劃前樓按照1：1.4的比例配備服務(wù)人員，旺季約需要120名服務(wù)人員，平季、淡季將適當(dāng)減少人員。酒店后樓服務(wù)人員計(jì)劃1：1的比例旺季配備服務(wù)人員62人。酒店餐飲部廚房工作人員計(jì)劃配備15人，收銀服務(wù)人員計(jì)劃配備30人。其他銷售、職能部門(mén)根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。8.5.管理團(tuán)隊(duì) 酒店的管理團(tuán)隊(duì)部分來(lái)自于XX地區(qū)洲際工貿(mào)公司，部分外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的人員。具體高級(jí)管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。8.6.遵循的標(biāo)準(zhǔn) ⑴將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T14308-2002）及《飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》按照不低于三星級(jí)酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。⑵將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T14308-2002）的要求建立不低于三星級(jí)酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷制度、物資采購(gòu)制度、工作崗位說(shuō)明書(shū)、工作程序說(shuō)明書(shū)等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。9.投資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 目前項(xiàng)目的主樓、外部裝修已經(jīng)完成，內(nèi)部裝修已經(jīng)部分完成，客房、餐飲部分設(shè)施已經(jīng)配備，計(jì)劃項(xiàng)目在2005年3－5月完成裝修，開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。9.2.投資估算 根據(jù)XX酒店的定位，酒店將按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項(xiàng)目投資為1200萬(wàn)元，其中公司已經(jīng)投入320萬(wàn)元，已經(jīng)完成酒店的內(nèi)部裝修和前期籌備工作，首期尚需投入180萬(wàn)元用于酒店設(shè)備設(shè)施采購(gòu)和營(yíng)業(yè)啟動(dòng)資金，酒店即可開(kāi)業(yè)；二期（計(jì)劃第二年）投入700萬(wàn)元用于KTV建設(shè)和舊樓改造。考慮到酒店業(yè)的特點(diǎn)，具有少量啟動(dòng)資金后，應(yīng)無(wú)需另外準(zhǔn)備流動(dòng)資金?？紤]到酒店的行業(yè)特點(diǎn)，在酒店開(kāi)業(yè)5－8年間通常對(duì)酒店進(jìn)行重新裝修，以保持酒店對(duì)客人的吸引力，在本項(xiàng)目中計(jì)劃在酒店開(kāi)業(yè)的第六年利用酒店?duì)I運(yùn)自身的資金積累，投入360萬(wàn)元對(duì)酒店進(jìn)行重新裝修。9.3.收入、成本費(fèi)用及利潤(rùn)預(yù)測(cè) 9.3.1.住宿收入預(yù)測(cè)⑴伊犁州內(nèi)部接待住宿收入預(yù)測(cè)根據(jù)內(nèi)部接待協(xié)議，在取得酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)的12年中仍然將按照協(xié)議價(jià)格接待伊犁州機(jī)關(guān)公務(wù)出差人員。根據(jù)伊犁州辦事處以前年度數(shù)據(jù)，假定伊犁州機(jī)關(guān)公務(wù)出差人員住宿時(shí)間和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不變，則預(yù)計(jì)伊犁州內(nèi)部接待住宿收入每年為36萬(wàn)元。詳見(jiàn)表9.1。表9.1內(nèi)部接待年住宿收入估算表項(xiàng)目處以下縣處級(jí)副地級(jí)地廳級(jí)以上合計(jì)收入(元)2000001000005000010000360000標(biāo)準(zhǔn)(元/人)40607080住宿量(人夜)500016667141257505住宿量(間夜)25008337141254172房間類別標(biāo)準(zhǔn)間·床標(biāo)準(zhǔn)間·床標(biāo)準(zhǔn)間套間由于伊犁州出差人員住宿在全年分布比較平均，故可假定每月接待的伊犁州公務(wù)出差人員住宿天數(shù)相同，則伊犁州出差人員對(duì)后樓出租率的影響見(jiàn)表9.2。表9.2后樓剩余出租率估算表項(xiàng)目月平均間夜后樓出租率旺季剩余出租率平季剩余出租率淡季剩余出租率標(biāo)準(zhǔn)間337.2527%68%65%40%套間112%90%60%35%⑵外部接待住宿收入預(yù)測(cè)根據(jù)本星級(jí)酒店的一般情況，預(yù)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間在旺季、平季、淡季的出租率分別為95％、65％和40％，考慮到入住客人對(duì)套間的需求相對(duì)較少，估計(jì)套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為90％、60％和35％。則前樓年住宿收入可達(dá)到405萬(wàn)元，詳見(jiàn)詳見(jiàn)表9.3。表9.3前樓年住宿收入估算表序號(hào)項(xiàng)目旺季平季淡季合計(jì)1前樓標(biāo)準(zhǔn)間1.1收入(元)153900087750086400032805001.2單價(jià)(元)2402001601.3住宿量(人夜)6412.54387.55400162001.4出租率95%65%40%-1.5天數(shù)90901803601.6房間數(shù)757575752前樓套間2.1收入(元)3888002052001764007704002.2單價(jià)(元)4803802802.3住宿量(人夜)81054063019802.4出租率90%60%35%-2.5天數(shù)90901803602.6房間數(shù)101010103住宿量(人夜)合計(jì)181804收入合計(jì)4050900后樓在剔除伊犁州內(nèi)部接待可能在旺季和平季對(duì)出租率的影響后，預(yù)計(jì)后樓年住宿收入可達(dá)到231萬(wàn)元，詳見(jiàn)詳見(jiàn)表9.4。表9.4后樓年住宿收入估算表序號(hào)項(xiàng)目旺季平季淡季合計(jì)1后樓標(biāo)準(zhǔn)間1.1收入(元)41126429484030240010085041.2單價(jià)(元)1601201001.3住宿量(人夜)2570.4245730248051.41.4出租率68%65%40%-1.5天數(shù)90901803601.6房間數(shù)424242422后樓套間2.1收入(元)68040034560027720013032002.2單價(jià)(元)4203202202.3住宿量(人夜)16201080