南通市新區(qū)中央商務(wù)區(qū)

控制性詳細(xì)規(guī)劃南通市規(guī)劃編制研究中心2004年6月一、項(xiàng)目背景南通市新區(qū)中央商務(wù)區(qū)為南通市政府?dāng)M在2004年度整體出讓項(xiàng)目。由于中央商務(wù)區(qū)位于新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，在新區(qū)行政中心南側(cè)，體育會(huì)展中心北側(cè)，所處位置十分重要，如何規(guī)劃建設(shè)好新區(qū)中央商務(wù)區(qū)是政府十分關(guān)心的問題。南通市規(guī)劃管理局在國(guó)際范圍內(nèi)進(jìn)行了新區(qū)中央商務(wù)區(qū)概念性方案征集，共有六家單位參加了本次方案征集活動(dòng)。由國(guó)內(nèi)知名專家組成的專家組對(duì)參選方案進(jìn)行了評(píng)選，并提出了綜合修改意見。南通市政府委托我中心在吸取各方案的長(zhǎng)處，擯棄其缺點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行方案匯總，并在此基礎(chǔ)上編制中央商務(wù)區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，作為后期土地出讓、開發(fā)建設(shè)及后續(xù)經(jīng)營(yíng)的依據(jù)。二、現(xiàn)狀概況南通市新城區(qū)位于主城區(qū)東南側(cè)。新區(qū)中央商務(wù)區(qū)位于新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，其北側(cè)為行政中心及行政辦公區(qū)，南側(cè)為體育會(huì)展中心。本次規(guī)劃范圍北起崇川路，南到桃園路，西自工農(nóng)南路，東至園林路，規(guī)劃總用地面積為60.51公頃。區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，為民房及農(nóng)田用地，同時(shí)有部分河道與河塘。三、規(guī)劃構(gòu)思1、功能定位基地位于南通市新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，目前核心區(qū)內(nèi)的行政辦公區(qū)與體育會(huì)展中心的建設(shè)已啟動(dòng)，其東側(cè)的南通大學(xué)也已開工建設(shè)，區(qū)位條件十分優(yōu)越，應(yīng)將本區(qū)建成“江海特色的現(xiàn)代版，文化高度濃縮的精品區(qū)”，成為南通最具特色、最具活力、最具時(shí)代氣息和最具前景的區(qū)域。

聯(lián)系中央商務(wù)區(qū)之功能要求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)應(yīng)布置一定規(guī)模的商務(wù)辦公用地、商貿(mào)用地，同時(shí)應(yīng)考慮一定規(guī)模的居住用地，以避免出現(xiàn)空城現(xiàn)象。根據(jù)新區(qū)核心區(qū)規(guī)劃所確定的城市公共空間中央軸線之要求，用地中部應(yīng)布置開敞、開放的公共綠化空間，以強(qiáng)化中央軸線。由此規(guī)劃區(qū)用地功能定位為：商業(yè)辦公、商貿(mào)、居住、公共綠地四大功能。2、功能布局規(guī)劃用地西側(cè)的工農(nóng)南路是連接老城區(qū)、新城區(qū)、狼山風(fēng)景區(qū)以及開發(fā)區(qū)的重要交通道路，北側(cè)崇川路為東西向城市主干道。商業(yè)辦公用地主要沿工農(nóng)南路，崇川路成街坊布置。作為集大型購(gòu)物中心、文化、休閑娛樂于一體的商貿(mào)用地布置在商辦用地與中央公共綠地之間，中央公共綠地東側(cè)沿園林路布置居住用地。規(guī)劃提由此壞形成白“三沾區(qū)、界三軸凝”的燈功能氣、空后間布乎局結(jié)田構(gòu)。迷“三邁區(qū)”詳即：績(jī)商貿(mào)哥辦公宏區(qū)、紹中央宣公共百綠化嗽區(qū)、居住蠅區(qū)。圣“三蕉軸”康即中壺央主黎軸線拐、水衣巷景克觀軸親線、駛狼山顆景觀虎視廊肥軸線基。商貿(mào)護(hù)辦公鄙區(qū)中央抹公共綠化牢區(qū)居住醉區(qū)商貿(mào)勇辦公稼區(qū)由弊商務(wù)窄中心現(xiàn)（商栽業(yè)辦存公）蒙、商袋貿(mào)中技心組及成。么商務(wù)寶中心憲為新雅城區(qū)挎乃至緊整個(gè)洗南通日市提道供配刺套的友商業(yè)旋、商傘務(wù)辦嚇公、么商務(wù)域酒店綠等設(shè)耕施，造商貿(mào)釣中心修則包撞含大早型購(gòu)丹物中巷心、泰文化川娛樂已、休鴨閑等臂功能唯，為虹新城乖區(qū)服譜務(wù)的欠同時(shí)已輻射木至南辭通市淚乃至壺蘇北皮地區(qū)茅。中央套公共非綠化敞區(qū)位辣于新額區(qū)核糾心區(qū)刊中央市軸線鑄上，偷提供投開敞搶、開羊放的隔公共噴綠化尼、休財(cái)閑游耳憩空述間，艦既有分較強(qiáng)燙的景役觀功經(jīng)能又延有實(shí)襖用功偵能。居住舅區(qū)，榴規(guī)劃移用地榜東部拾的居絞住用墻地，偉應(yīng)以延高層碎、小叨高層答住宅奸為主悼，建乖成綠勇化充慣足、肯環(huán)境彼優(yōu)美懶、服謀務(wù)設(shè)余施齊瓣全的嚼新型道居住瓦社區(qū)夾。中央燈主軸裕線，序它串穿聯(lián)了明行政族中心游、行獸政辦飼公區(qū)府、中籮央商籍務(wù)區(qū)沒及體胡育會(huì)厘展中驅(qū)心，昨承擔(dān)捎了新喪區(qū)核生心區(qū)細(xì)內(nèi)城番市公沙共空全間主診軸線紛的作媽用，糾形成廣連續(xù)濫、繁艷華、翅宜人攤的多位形態(tài)夜空間尊組合句，造預(yù)就豐鍛富、玩開敞開、有詠機(jī)的景現(xiàn)代芹城市攀公共偷空間踐。水巷茅景觀蛇軸線守，位們于用發(fā)地中糟部的辜東西槍向水儉巷景賽觀軸誼線起染到串識(shí)聯(lián)各撈親水效空間熱的作土用，催使各喪空間透收放五有序易，形杠成綠乖化、替水面崗與建款筑交赴相輝敏映、朗尺度哀宜人躁、人商與自奔然和儲(chǔ)諧共采融的腳親水著景觀松空間稅序列脆。狼山殿景觀宜視廊冒軸線配，中懷心水甲域至演狼山稱的景失觀視墾廊走逆廊，繳相應(yīng)湊地塊罩不得厭建設(shè)赤有礙移視覺負(fù)走廊墾的建夜、構(gòu)懷筑物走。四、革規(guī)劃透理念菠的引怨入受與創(chuàng)刻新1、寇四維嶄規(guī)劃菊理念切的引屢入與貞運(yùn)用傳統(tǒng)返的規(guī)資劃往腎往是突在二羽維的劈燕平面棗空間企和三搬維的底立體位空間疑內(nèi)進(jìn)倡行，梅而規(guī)濱劃的士實(shí)施嘩、管渾理還但會(huì)在蘆時(shí)空蜻中延醉續(xù)。裂南通窮市新瘡區(qū)中咽央商臭務(wù)區(qū)癥用地基規(guī)模蔬為6政0.呈51冰公頃侵，存鑰在規(guī)左模大雨、功看能復(fù)羞雜、創(chuàng)實(shí)施羨時(shí)間易長(zhǎng)等盞特點(diǎn)惜，為笑保證置中央翠商務(wù)緒區(qū)的滋開發(fā)聽建設(shè)摸以及傷后續(xù)這經(jīng)營(yíng)厲等方照面能驢符合緩本區(qū)允的功扎能定售位及非區(qū)域常特征雖，保塞證建題設(shè)單天位開禍發(fā)建刑設(shè)中違央商曾務(wù)區(qū)寬的時(shí)翼序安腥排能代符合盲新區(qū)頑建設(shè)朋的要化求，難我們病在編洲制本蓄區(qū)的蛙控制政性詳處細(xì)規(guī)棄劃時(shí)黎，引它入四航維規(guī)冰劃的坊理念冶，從輕時(shí)空蠟上提懲出了朽控制跪性和賓引導(dǎo)賞性的顧規(guī)定耳，是猾本項(xiàng)娃規(guī)劃上的創(chuàng)栗新點(diǎn)蒸所在岔。⑴、焰在道鳥路骨享架等瞇基礎(chǔ)襖設(shè)施陶的建槽設(shè)規(guī)括劃中軍，按品照地館塊開味發(fā)的稠時(shí)序醫(yī)要求僻分二棋期建膜設(shè)，婦并明配確具剝體的妙時(shí)間棵節(jié)點(diǎn)投要求月。⑵、轟根據(jù)復(fù)功能貍布局被、新武區(qū)建檔設(shè)等亮要求娃，對(duì)廣各地蜜塊開仍發(fā)建藍(lán)設(shè)的景時(shí)序扎亦作瘡了明瓜確的糖規(guī)定全，分盾為三偶期開宣發(fā)建仆設(shè)，側(cè)并明可確了肯具體潔的時(shí)浮間節(jié)吵點(diǎn)要暢求。⑶、怨為保乘證后晌續(xù)經(jīng)借營(yíng)能仁符合器規(guī)劃弟的功旨能定宗位，從我們思將規(guī)岔劃控院制和坊引導(dǎo)啞延伸臥至項(xiàng)跪目后均續(xù)經(jīng)氏營(yíng)上巷，明露確了趣項(xiàng)目禮后續(xù)量經(jīng)營(yíng)摔上的徐要求泡。1、鋼經(jīng)營(yíng)只定位蜂：中發(fā)央商沒務(wù)區(qū)刷內(nèi)各滾種業(yè)少態(tài)必子須符貸合現(xiàn)孟代、廚時(shí)尚褲、中專高檔謠的經(jīng)舌營(yíng)定健位要幕求。2、泥經(jīng)營(yíng)掘業(yè)態(tài)竊：商悅業(yè)（酒大百電貨、嬌超市偏、專伏賣店神、精蛾品街端）、煉辦公休（商娃務(wù)、講公共渡服務(wù)灑）、搖文化講娛樂牧（影考劇院惡、書校城、袖博物魚館、拴兒童乳樂園晨、歌灶舞廳荒）、妙休閑蠻餐飲前（高誦檔中分西餐勒、品油牌快緞餐、目特色慘小吃板、酒獨(dú)吧、符咖啡綁館、里茶館麗）。3、房誠(chéng)經(jīng)營(yíng)茶模式汽：自授行經(jīng)諒營(yíng)、菌出租妹經(jīng)營(yíng)球場(chǎng)所助、委膜托經(jīng)起營(yíng)、記合作孝經(jīng)營(yíng)鏟和出徹售經(jīng)努營(yíng)五個(gè)種經(jīng)敏營(yíng)模泥式，裹其中些商業(yè)捕、娛越樂、也餐飲令部分述出售蒜經(jīng)營(yíng)銀比例餐不超縣過一爪半。4、鐵管理剃方式炊：取完得土搜地使齡用權(quán)艘的具各體建稱設(shè)單孕位建翼立完家整的部管理脆機(jī)構(gòu)聯(lián)，綜耕合協(xié)俱調(diào)、熊組織導(dǎo)中央倘商務(wù)門區(qū)內(nèi)智包括搬租賃多管理膊、公睡共空桶間維慕護(hù)、駱安全究保護(hù)義、公陽共保他潔等驅(qū)管理口事務(wù)盜。2、披城市鏈設(shè)計(jì)裕理念得的引深入與您運(yùn)用規(guī)劃婆強(qiáng)化本了中蝦央主稿軸線積，它但串聯(lián)拴了新用區(qū)行艘政辦見公區(qū)數(shù)、中咱央商代務(wù)區(qū)隔、體呆育會(huì)趁展中鴨心，果承擔(dān)東了新懲區(qū)核仁心區(qū)宗城市雕公共吃空間題主軸低線的定作用材。同終時(shí)，次重點(diǎn)聞建設(shè)水愧巷景墳觀軸秤線，哀軸線滑空間旬收放槽有序增，結(jié)椒合綠踏化、威水面賠等，梨形成場(chǎng)綠化隱、水紡面與麻建筑店交相噸輝映粉、人內(nèi)與自謀然和棋諧共倡融的用親水宮景觀查空間蝕序列格。另叨外，譯明確掏中心酸水域規(guī)與狼攻山之冠間視岸覺景吊觀走肆廊的華控制畢要求采。商貿(mào)壘辦公挖區(qū)中央丙公共綠化號(hào)區(qū)居住病區(qū)規(guī)劃毅還根透據(jù)中停央商啄務(wù)區(qū)束的功蓮能定辦位與秩其在穗新區(qū)搞核心類區(qū)的無區(qū)域旗位置勇明確蛋景觀科節(jié)點(diǎn)爽控制處。標(biāo)嘴志性線建筑提、公溪共空生間建際設(shè)、誤建筑旦色彩憲、建享筑小耳品等捆方面潤(rùn)控制遣性和柳引導(dǎo)帆性要蠢求，呢并在飽分圖糾圖則抓中加好以明丹確，遵對(duì)下暗一層朽次的召設(shè)計(jì)棵提供爽相應(yīng)故的引韻導(dǎo)。五、證實(shí)施怖效果中央渡商務(wù)慈區(qū)為喘南通艙市政蠶府2過00愛4～懲20積08瓣年的頂重點(diǎn)蠶工程